Okres:Pardubice Obec :Horní Jelení ZNALECKÝ POSUDEK č.4981/151/2018 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu rodinného domu č.p.265 v ulici Lesní s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Horní Jelení, okres Pardubice Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Svitavy Soudní exekutor JUDr.Igor Olma nám. Míru 53/59 568 02 Svitavy zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, 500 11 Hradec Králové Mobil 732 459 996 jura@windowslive.com Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 3 vyhotoveních. Výtisk č.: V Hradci Králové dne 17.září 2018. 1
A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.1451 pro k.ú. Horní Jelení, okres Pardubice ze dne 6.9.2018, vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku c)prohlídka a zaměření na místě samém. List vlastnictví č.1451 pro k.ú. Horní Jelení, okres Pardubice ze dne 6.9.2018 Vlastnické právo: Starcová Nela, Lesní 265, 533 74 Horní Jelení podíl 1/2 Starcová Radka, Lesní 265, 533 74 Horní Jelení podíl 1/2 B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: -------------------------------------------------- Místní šetření bylo provedeno dne 16.září 2018 za přítomnosti zhotovitele posudku. Informace o nemovitosti sdělila realitní kancelář. Přístup do nemovitosti nebyl umožněn Datum k němuž se ocenění provádí: --------------------------------- Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 16.září 2018. Stručný popis oceňované nemovitosti: ------------------------------------ Předmětná nemovitost je rodinný dům č.p.265 s příslušenstvím v k.ú. a obci Horní Jelení, okres Pardubice, který je umístěn v zastavěné části obce v ulici Lesní. Město Horní Jelení se nachází ve východních Čechách, uprostřed trojúhelníku měst Holice, Vysoké Mýto a Choceň. K městu patří místní části Dolní Jelení a Rousínov. Současné město Horní Jelení má vybudován vodovod, plynofikaci a kanalizaci. Občané mohou využívat knihovnu, poštu, mateřskou a základní školu, ordinace lékařů, 2 domy s pečovatelskou službou, rodinné centrum, restaurace, obchody s potravinami a další služby. Ke sportu slouží 2 hřiště a tělocvična. Město žije bohatým kulturním a společenským životem. Funguje zde sbor dobrovolných hasičů, úspěšný fotbalový klub a mnoho dalších organizací. Jméno obce bylo skloňováno i v souvislosti s Českým hudebním táborem mládeže, probíhajícím na blízkém rekreačním zařízení Radost. V obci Horní Jelení můžete využít ubytování v rekreačním zařízení Radost, které také nabízí i možnost stravování. Horní Jelení má dobrou dopravní obslužnost zajištěnou autobusovými spoji. Počet obyvatel 2048. Jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Jedná se o objekt rodinného domu s příslušenstvím, který je užíván s různými úpravami přibližně od roku 1905. K nemovitosti patří kolna (navazuje na obytnou část rodinného domu, původně průjezdný mlat s prkennými vraty a zděným štítem, hliněná podlaha, stav podprůměrný, stáří objektu 117 roků, zastavěná plocha objektu 46 m2), studna (neudržovaná), venkovní bazén, venkovní úpravy a pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod, obecní vodovod, obecní kanalizaci a plynovodní přípojku. Pozemky jsou oploceny. Příjezd po zpevněné komunikaci. Objekt se 2
nachází na st.p.č.277 o výměře 244 m2. Dále k objektu náleží p.č.217/1 zahrada o výměře 278 m2 a p.č.217/2 zahrada o výměře 158 m2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek s objektem rodinného domu. Rodinný dům č.p.265 Rodinný dům v v k.ú. a obci Horní Jelení, okres Pardubice obsahuje obytné místnosti s příslušenstvím. Rodinný dům je zděný, má obdélníkový půdorys, je částečně podsklepený a má 1 nadzemní podlaží a podkroví. Dispozice objektu: 1.PP.: sklep. 1.NP.: zádveří, chodba, pokoj, pokoj+kk, chodba, koupelna, WC, předsíň, pokoj, pokoj. Podkroví: půdní prostor. Základy kamenné a betonové s hydroizolací, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, krov dřevěný, schodiště cihelné, vnitřní a venkovní omítky vápenné, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu částečné, okna plastová, dřevěná jednoduchá, dveře dřevěné, podlahy betonové, keramická dlažba, plovoucí, vnitřní obklady keramické, vytápění ÚT s kotlem na plyn, krbová kamna, rozvod vody studené a teplé, příprava TUV bojler, vana, sprchový kout, umyvadlo, záchod splachovací, el. instalace 220,380 V, kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř. Objekt je po částečné rekonstrukci a jeho stav je průměrný až podprůměrný. Zastavěná plocha 1.NP. objektu je 155 m2. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví. Při tomto ocenění budou nemovitosti oceněny jako bez omezení vlastnického práva. Určení obvyklé ceny objektu rodinného domu č.p.265 v ulici Lesní s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Horní Jelení, okres Pardubice 1. Cena obvyklá -------------------- Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění ------------------------------- Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3
3. Porovnávací metoda ---------------------------- Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání ------------------------------------------- Pro účely porovnávací metody byly nalezeny přibližně srovnatelné nemovitosti i ve vzdálenějších lokalitách: Nemovitost č.1 Rodinný dům, Mladoňovice, okres Chrudim, cena 1 260 000,- Kč Dobrý den, rád bych Vám k prodeji nabídl rodinný dům v obci Rtetín. Obec se nachází v klidné lokalitě nedaleko vyhledávaného turistického místa Seč (6km), města Chrudim (14km). Dispozice nemovitosti: 1NP - vstupní chodba, Sklad uhlí a dřeva, spojovací chodba s kotlem, toaleta, koupelna, kuchyň s obývacím pokojem, ložnice a dva prostorné pokoje. 2NP - koupelna, kuchyň s obývákem, dva pokoje a půdní prostor. V nemovitosti se nachází sklep, pro skladování potravin. Na pozemku se nachází vedlejší stavba na skladování věcí, nebo možnost zrekonstruovat jako garáž, zahradní altánek s grilem a udírnou, další vedlejší udírna a funkční okrasný rybníček s rybami. 4
Nemovitost č.2 Rodinný dům, Uhersko - část obce Uhersko, okres Pardubice, cena 1 290 000,- Kč Exkluzivně nabízíme prodej rodinného domku v srdci malebné vesnice. Tento domek se nachází v centru obce na rovinatém pozemku. V tuto dobu je domek využívám k rekreačním účelům, ale je možnost používat dům celoročně. Dům prošel částečnou rekonstrukcí a je v udržovaném stavu. Obec Uhersko má veškerou občanskou vybavenost (obchod, poštu, mateřskou školku, hospodu) a dopravní spojení do okolí je buď vlakové nebo autobusem). Ve vstupní verandě je možnost umístění úložného prostoru na kabáty a boty. Její velkou výhodou je velmi světlý prostor, který zajištují dvě okna s výhledem na zahradu domu. Dále v domě je umístěna centrální chodba, která umožňuje vstup na samostatné WC, koupelny, pokoje, spíže a kuchyně, která je průchozí do obývacího pokoje. Celý prostor je vytápěn plynem a v obývacím pokoji jsou krbová kamna, která podtrhuje útulnost celého pokoje. Voda je využívána městská, ale na pozemku je studna k dispozici. Teplou vodu zajišťuje bojler. Dům může po dohodě zůstat zařízený. Dalším bonusem této nemovitosti jsou v neposlední řadě úložné prostory, které tvoří garáž se vstupem na prostornou půdu. Další prostor je kůlna, která je využívána hlavně jako dřevník. Třešničkou této zahrady jsou vzrostlé ovocné stromy (jabloň, meruňka a broskev), ovocné keře (rybíz, angrešt, černý rybíz) a vinná réva. Nemovitost č.3 Rodinný dům, Sloupnice - část obce Dolní Sloupnice, okres Svitavy, cena 1 090 000,- Kč Zprostředkujeme Vám prodej domu se zahradou v obci Sloupnice cca 7 km od Litomyšle. Dispozice o velikosti 2+1 s možností vestavby půdy na další obytnou část. Dům je částečně podsklepen. Dále k němu náleží chlév a stodola, s možností přestavět na garážové stání. Elektřina zavedena, plyn a kanalizace je na hranici pozemku, vodovod obecní. Lze využít jako rekreační chalupa nebo rodinný dům k 5
bydlení. Veškerá občanská vybavenost v obci (obchod, pošta, zdrav. zařízení, školka, škola). Klidné bydlení se spoustou zeleně v okolí. Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí Celkem 1 240 000,- Kč Podíl 1/2 620 000,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5. Závěrem --------------- Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne 29.2.1988 pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne 1.10.2003 pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.4981/151/2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.172/2018. V Hradci Králové dne 17.září 2018. razítko a podpis 6
List vlastnictví č.1451 pro k.ú. Horní Jelení, okres Pardubice 7
8
9
10
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Horní Jelení, okres Pardubice 11
Fotodokumentace nemovitosti: 12
Mapy 13
14
15