ZNALECKÝ POSUDEK č.3557/313/2013

Transkript

1 Okres:Hradec Králové Obec :Lodín ZNALECKÝ POSUDEK č.3557/313/2013 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI objektu rozestavěného rodinného domu bez č.p./č.e. na st.p.č.285 s pozemky v k.ú. a obci Lodín, okres Hradec Králové Objednavatel posudku: Antoš Luboš a Antošová Ivana č.p Mokrovousy Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing.Jiří Vyhnálek Sekaninova 408, Hradec Králové Mobil Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2 vyhotoveních. Výtisk č.: V Hradci Králové dne 10.října

2 A.Podklady pro ocenění: a)list vlastnictví č.347 pro k.ú.lodín, okres Hradec Králové ze dne , vyhotoveno dálkovým přístupem b)zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku List vlastnictví č.347 pro k.ú.lodín, okres Hradec Králové ze dne Vlastnické právo: SJM Antoš Luboš a Antošová Ivana, č.p.110, Mokrovousy B.Další údaje: Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Ocenění nemovitosti bylo provedeno dle podkladů, které dodal objednatel posudku. Datum k němuž se ocenění provádí: Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 3.října 2013 za přítomnosti zhotovitele posudku. Ocenění nemovitosti je provedeno ke dni 3.října Stručný popis oceňované nemovitosti: Předmětná nemovitost je rozestavěný rodinný dům bez č.p./č.e. na st.p.č.285 v k.ú. a obci Lodín, okres Hradec Králové, který je umístěn na okraji jihovýchodní zastavěné části obce u místní asfaltové komunikace. Vesnice Lodín patří administrativně pod okres Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Lodín se rozkládá asi devatenáct kilometrů západně od centra Hradce Králové. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 330 obyvatel. Lodín se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Janatov a Lodín. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnice Lodín leží v průměrné výšce 254 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 771 ha, z toho orná půda zabírá pouze 39%. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Jedná se o samostatně stojící rozestavěný rodinný dům. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. K nemovitosti patří pozemky. Objekt je napojen na elektrorozvod, obecní vodovod a obecní kanalizaci, možnost připojení na plynovodní přípojku. Příjezd po asfaltové komunikaci na p.č.270/24 v druhu ostatní plocha, ostatní komunikace, LV 10001, vlastnické právo Obec Lodín, č.p.100, Lodín. Objekt se nachází na st.p.č.285 o výměře 142 m2. Dále k objektu náleží p.č.270/44 orná půda o výměře 941 m2. Tyto pozemky tvoří jednotný funkční celek s objektem rodinného domu. 2

3 Rozestavěný rodinný dům bez č.p./č.e. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený zděný objekt přibližně obdélníkového půdorysu se sedlovou valbovou střechou. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Dispozice objektu: 1.NP.: závětří, zádveří, technická místnost, obývací pokoj + kuchyňský kout, ložnice, koupelna, WC, 2xobytný pokoj. Podkroví: půdní prostor. Půdorysné rozměry objektu 13,35 m x 9,6 m a 4,6 m x 2,0 m. Dům je ve stavu před dokončením: chybí dokončit vnitřní povrchy, vybavení koupelny a WC, dokončit fasádu, okapové svody a zámkovou dlažbu a oplocení pozemků. Základové pasy s hydroizolací, obvodové nosné zdivo Porotherm, zateplení objektu, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová valbová, krytina tašková Bramac, krov dřevěný, okna plastová, dveře plastové, vytápění objektu ÚT s elektrokotlem, příprava na krbovou vložku, příprava TUV el. bojler, el. instalace 220,380 V. Po dokončení je vybavení objektu uvažováno jako standardní. Stav rozestavěného objektu rodinného domu je dobrý. Movité věci a zařizovací předměty nejsou předmětem tohoto ocenění. Nemovitosti jsou zatíženy omezením vlastnického práva, jak jsou zapsány na listu vlastnictví. Při tomto ocenění pro účely dražby budou nemovitosti oceněny jako bez omezení vlastnického práva. Určení obvyklé ceny objektu rozestavěného rodinného domu bez č.p./č.e. na st.p.č.285 s pozemky v k.ú. a obci Lodín, okres Hradec Králové 1. Cena obvyklá Znaleckým úkolem je určení obvyklé ceny. Dle zákona o oceňování majetku se cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Alternativou je definice mezinárodní asociace TeGoVA, která říká, že tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Pro účely tohoto ocenění se obvyklou tržní cenou, obvyklou cenou a tržní cenou bude rozumět shodně taková cena, která odpovídá výše uvedeným definicím. 2. Popis způsobu ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti bude proveden na základě cen zjištěných metodou porovnávací. 3. Porovnávací metoda Pro tento účel ocenění se nejlépe hodí porovnávací metoda. Východiskem pro tuto metodu je zjištění realizovaných cen stejných nebo obdobných nemovitostí. Dále se obecně porovnává oceňovaná nemovitost s jinou obdobnou nemovitostí nebo 3

4 obdobnými nemovitostmi z hlediska obsahu, funkce, regionální příslušnosti, času a vybavenosti. Obsahem se rozumí zejména velikost, rozsah a stavebně technické vlastnosti, funkční charakter a užitné vlastnosti celku a jeho dílčích částí, regionální příslušností vazby na geografické, demografické a ekonomické faktory lokality a tržního segmentu, časem zejména čas realizace prodeje, současné cenové trendy a ekonomická životnost oceňovaného objektu a vybaveností kvalitativní a kvantitativní zhodnocení příslušenství dílčích částí celku. Při tomto porovnání je odhadnut vliv těchto faktorů na výši ceny oceňované nemovitosti oproti srovnávaným. 4. Porovnávací metoda - porovnání Pro účely porovnávací metody byly nalezeny srovnatelné nemovitosti: Rozestavěný rodinný dům, Nechanice, část obce Tůně, cena ,- Kč K prodeji novostavba RD 2+1 v Obci Nechanice, část obce Tůně. Budova je cihlová s dřevěným krovem. Velmi pěkné a klidné místo. Ohřev vody je řešen bojlerem a topení ústřední elektrokotlem. Plyn je na hranici pozemku. Voda je obecní. K domu náleží širší garáž + nekryté parkovací stání. Rodinný dům - novostavba, Měník, cena ,- Kč Exkluzivně nabízíme na prodej právě dokončovaný rodinný dům 5+kk v obci Měník vzdálené pouze 4 km od Nového Bydžova. Jedná se bungalov se sedlovou střechou a integrovanou terasou podle velmi oblíbeného projektu Uno 2 od firmy GServis. Celková užitná plocha domu 105 m2, pozemek rovinatý, obdélníkový tvar, výměra 4

5 1.042 m2. Stavební systém: úsporná sendvičová panelová dřevostavba se zárukou 30 let od tradičního českého dodavatele z regionu s tradicí více než 15 let. Cena je kalkulována za plně dokončený dům vč. plotu s pojezdovou bránou, zahradních úprav, chodníčků a terasy. Sítě: elektřina + el. kotel, plyn na hranici pozemku, obecní vodovod a kanalizace, akumulační jímka na užitkovou vodu. Betonové podlahy, komín s přípravou pro krbová kamna, podlahové krytiny dlažba, pokoje PVC. V celém domě je podlahové vytápění. Dispozice: zádveří, toaleta se závěsným WC, chodba, koupelna se sprchovým koutem a rohovou vanou, 3 neprůchozí pokoje, obývací pokoj se dvěma francouzskými okny na zahradu, kuchyní a jídelnou, střechou krytá terasa. V podkroví domu je úložná půda (stahovací schůdky). Dům leží na konci okraji nové části Měníku s krásným výhledem do okolí, velmi klidné místo u lesa. Lokalita nabízí obyvatelům dobrou občanskou vybavenost - škola, školka, pošta, obecní úřad, fotbalové a tenisové hřiště, hřebčín, konzum, autobusové spojení do větších měst. Výhodná cena vzhledem k velikosti pozemku, užitné ploše domu a dobré dostupnosti do Hradce Králové (22 km), Chlumce nad Cidlinou (9 km) či Nového Bydžova (3 km). Rodinný dům - novostavba, Nepolisy, cena ,- Kč Prodej novostavby RD 4+kk Chlumec nad Cidlinou - Nepolisy. Velice kvalitně postavený bungalov z materiálu Qpor + zateplení. Vytápění vnitřním krbem + plyn. Objekt se nachází v obci s kompletní občanskou vybaveností. Rozsáhlý pozemek zajišťuje absolutní soukromí. Na pozemku se nachází rozestavěná garáž. Koupelna s vířívkou pro dvě osoby. Možnost vestavby jednoho pokoje do půdního prostoru. Odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti činí ,- Kč Tato zjištěná cena dle názoru znalce plně postihuje základní charakteristiky oceňované nemovitosti a je možné ji považovat za reálný odhad ceny obvyklé. 5

6 5. Závěrem Pro odhad ceny obvyklé nemovitosti byly použity nejen podklady o oceňované nemovitosti a jejich vazby na vlastnictví a využitelnost, ale byly dále obecně zkoumány územní vlivy lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Zjištěná cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové č.j. Spr. 1943/87 ze dne pro základní obor Stavebnictví pro odvětví stavby obytné, stavby průmyslové a stavby zemědělské a stavební materiál, č.j. Spr. 5116/2002 ze dne pro základní obor Ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č.3557/313/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu - faktury č.337/2013. V Hradci Králové dne 10.října razítko a podpis 6

7 List vlastnictví č.347 pro k.ú.lodín, okres Hradec Králové 7

8 8

9 Kopie katastrální mapy pro pro k.ú.lodín, okres Hradec Králové 9

10 Fotodokumentace nemovitosti: 10

11 11

12 12

13 Mapa 13