ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 156-20/2017 NEMOVITOST: movitost: RD č.p. 144 Kostelec u Holešova Adresa nemovitosti 144, Kostelec u Holešova, 76843 Katastrální údaje: k.ú. Kostelec u Holešova Pozemky: parcela st. 136/2 Vlastník stavby: SJM Zdeněk Zmeškal, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Zmeškalová, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Zdeněk Zmeškal, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Zmeškalová, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 22.2.2017 Datum zpracování :22.2.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 21 stran V Pardubicích dne 23.2.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD č.p. 144 Kostelec u Holešova Adresa nemovitosti 144, Kostelec u Holešova, 76843 Katastrální údaje: k.ú. Kostelec u Holešova Pozemky: parcela st. 136/2 Určení obvyklé ceny jako podklady pro dražbu ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 22.2.2017 v 15:30 hod. Vlastník Zmeškal Zdeněk byl přítomen, druhý vlastník Zmeškalová Hana nebyla přítomna. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD č.p. 144 Kostelec u Holešova Adresa nemovitosti 144, Kostelec u Holešova, 76843 Katastrální údaje: k.ú. Kostelec u Holešova Pozemky: parcela st. 136/2 Vlastník stavby: SJM Zdeněk Zmeškal, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Zmeškalová, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Zdeněk Zmeškal, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Hana Zmeškalová, 144, 76843 Kostelec u Holešova, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Kostelec u Holešova je střední obec ležící nedaleko Holešova a 15 km od Kroměříže umístěná na vedlejší komunikaci spojující Holešova Přerov. Obec leží v klidném prostředí v mírně zvlněné krajině. V obci převládá bytová zástavba. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jedná se o řadový koncový rodinný dům, nyní 2 roky volný, dříve užívaný vlastníky k bydlení. Vlastní rod. dům je tradiční zděná stavba dvoupodlažní, původní část z 30 let, přístavba a nadstavba 2.NP z 60 let, bez podsklepení se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je půda. Tl. zdí 300-450mm, stropy dřevěné, vazba dřevěná vázaná, krytina bonnský šindel. Dům obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím. Vytápění 5x el. přímotopy, teplá voda el. bojler, fasáda hladká, část bez a keramický obklad soklu, vnitřní omítky vápenné, elektroinstalace třífázová, bleskosvod neosazen, dveře vnitřní dřevěné, vstupní dřevěné, okna dřevěná kastlová, podlahy keramická dlažba, betonové a PVC, soc. zařízení - vana, umyvadlo, WC, kuchyně se sporákem na PB a ostatní vybavení není. Nová vazba krovu s krytinou - 3 roky, přímotopy, elektro a fasáda 10 let. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1936 Dílčí rekonstrukce v roce 2012 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [x] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav mírně horší DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+1 125/0 196 600 170 Strana - 6 -
KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [x] dřevěné [ ] jiné Vytápění: Elektrické přímotopy Popis: 5 x elektrické přímotopy Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [ ] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Dům je umístěn na okraji centra obce směrem na západ, u místní komunikace procházející obcí. Počet obyvatel 975 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 736/11 Obec Kostelec u Holešova místní komunikace 736/6 Zlínský kraj hlavní asfaltová komunikace PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Zástavní právo smluvní, exekuce a insolvence - nehodnoceno. RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Strana - 8 -
Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 9 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kostelec u Holešova Katastrální území: Kostelec u Holešova Ulice: č.o.: Vlastníci SJM SJM Zdeněk Zmeškal - 144, 76843 Kostelec u Holešova Hana Zmeškalová - 144, 76843 Kostelec u Holešova Podíl SJM Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 144 pozemku st. 136/2 Pozemky 136/2 Zastavěná plocha a nádvoří 196 m 2 zastavěná domem, skladem, zbytek nádvoří u domu a zahrada Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 114,00 85,90 2.NP 56,00 39,60 Celkem 170 125 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP hala 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 koupelna 3,80 m 2 1,00 3,80 m 2 kuchyně 16,10 m 2 1,00 16,10 m 2 ložnice 14,20 m 2 1,00 14,20 m 2 pokoj 20,20 m 2 1,00 20,20 m 2 technická místnost 6,60 m 2 1,00 6,60 m 2 WC 1,60 m 2 1,00 1,60 m 2 zádveří 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 1.NP - celkem 85,90 m 2 85,90 m 2 2.NP chodba 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 pokoj 14,50 m 2 1,00 14,50 m 2 pokoj 20,20 m 2 1,00 20,20 m 2 2.NP - celkem 39,60 m 2 39,60 m 2 Celkem 125 m 2 125 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 114,00 2,80 319,20 2.NP 56,00 2,55 142,80 zastřešení 58,00 1,89 109,62 zastřešení 56,00 0,52 29,12 Obestavěný prostor celkem 600,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Popis betonové s izolací zděné tl. 300-450 mm dřevěné sedlová, krov vázaný bonnský šindel pozinkované Strana - 10 -
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní vápenné hladké nástřik, obklad bělninové betonové s PVC dřevěné dřevěná kastlová PVC, plovoucí keramická dlažba, betonová el. přímotopy 220/380, jističe neosazen rozvod studené a teplé vody el. bojler PB v kuchyni litinová kombinovaný sporák vana, umyvadlo, WC splachovací není VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 114 Obestavěný prostor [m] 3 600,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 4 800 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 880 000 Stáří roků 80 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 62,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 094 400 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Kůlna 136/2 46,00 1 200 55 200 60,00 22 080 Popis: Ocelová kůlna přiléhající k domu, krytina plechová, podlaha betonová Věcná hodnota ostatních staveb celkem Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků 22 080 Kč Oceňovaný pozemek st. 136/2 leží v zastavěné části centra obce u místní komunikace a tvoří funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek byl oceněn v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena pozemků do výměry 500 m2 byla odhadnuta ve výši 500,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Zastavěná plocha a nádvoří 136/2 196 500 SJM 98 000 Celková výměra pozemků: 196,00 Hodnota pozemků celkem: 98 000 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Bořenovice 98,00 507,00 3+1 930 000 9 489 0,72 6 832 Řadový koncový dvoupodlažní dům se zastřešením sedlovou střechou, vedlejší stavba, byt 3+1, veškeré inž. sítě, částečná rekce, dobrý stav Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Kostelec u Holešova 98,00 216,00 2+1 1 100 000 11 224 0,66 7 407 Samostatný zděný dům jednopodlažní se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je půda, byt 3+1 s příslušenstvím,větší částečná rekce, napojení na veškeré inž. sítě, dobrý stav. Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Roštění 65,00 328,00 3+1 590 000 9 076 0,79 7 170 Zděný koncový řadový jednopodlažní dům se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je pokoj a půda, menší rekce, dobrý stav, byt 3+1, veškeré inž. sítě Strana - 12 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 6 832 Kč/m 2 Minimální cena: 854 000 Kč Průměrná jednotková cena 7 136 Kč/m 2 Průměrná cena 892 066 Kč Maximální jednotková cena 7 407 Kč/m 2 Maximální cena 925 900 Kč Stanovená jednotková cena 7 136 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 892 000 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena funkčního celku s objektem RD č.p. 144 vč. pozemku byla odhadnuta ve výši 850 000,- Kč a odpovídá průměrné prodejnosti obdobných domů v Kostelci u Holešova nedaleko Holešova, s budoucím nárůstem ceny pozemku. Silné stránky nemovitosti + nová střecha s krytinou. Slabé stránky nemovitosti - horší údržba - odpojena el. síť, bez garáže. KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : osmsetpadesáttisíc Kč 1 214 480 Kč 892 000 Kč 850 000 Kč Vypracoval : Eduard Minařík V Pardubicích dne: 23.2.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.155-20/2017 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV 9 16 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI,MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -