Nový občanský zákoník stavby, smlouvy ve výstavbě. JUDr. Alena Bányaiová, CSc.

Nový občanský zákoník stavby, smlouvy ve výstavbě JUDr. Alena Bányaiová, CSc.

Věc, pojem, rozdělení věcí ( 489 513) Koncepčně nové vymezení pojmu věc, nové rozdělení věcí Věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od lidí a slouží potřebě lidí. Věcí není Lidské tělo ani jeho části, i když byly od těla odděleny Živé zvíře; ustanovení o věcech se použijí obdobně v rozsahu, v jakém to neodporuje jeho povaze Rozdělení věcí podle několika kritérií, zejména Věci hmotné a nehmotné Věci movité a nemovité Věci hmotné ovladatelná část vnějšího světa, která je samostatným předmětem Věci nehmotné práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty Práva věcná, včetně vlastnického práva, držby, věcných břemen, práva stavby, pohledávky i jiná práva ze závazkových vztahů Práva, která jsou předmětem duševního vlastnictví 2

Věc, pojem, rozdělení věcí Nemovité věci pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (metro, sklep pod cizím pozemkem, horní díla), věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby) věci, o nichž právní předpis prohlásí, že nejsou součástí pozemku a nelze je přemístit bez porušení jejich podstaty (letiště, pozemní komunikace, vodovody, kanalizace) Všechno ostatní jsou movité věci Návrat k zásadě superficies solo cedit - stavba není samostatnou věcí, není odděleno vlastnictví pozemku a vlastnictví stavby Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech podzemní stavba, která není nemovitou věcí Inženýrské sítě nejsou součástí pozemku + vyvratitelná domněnka, že jejich součástí jsou stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí 3

Účinnost, přechodné úpravy pozemky a stavby ( 3054 3061) Vlastník stavby a pozemku je stejný dnem účinnosti nového obč. zák. stavba přestává být samostatnou věcí a stává se součástí pozemku Vlastník stavby a pozemku je rozdílný nebo spoluvlastníci pozemku a stavby jsou rozdílní zůstává vlastnictví stavby a pozemku odděleno, stavba je nemovitou věcí vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu, která je příslušenstvím nadzemní stavby 4

Účinnost, přechodné úpravy pozemky a stavby k ujednáním omezujícím nebo vylučujícím předkupní právo se nepřihlíží stane-li se pozemek a stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku 5

Součást věci, příslušenství ( 505 513) Součást věci a příslušenství věci Součást věci - vše, co nemůže být odděleno od věci, aniž by se znehodnotila; nejde o samostatnou věc (okno, dveře, zrnko písku) Příslušenství věci - samostatná věc určená k tomu, aby byla trvale užívána společně s hlavní věcí (zahradní domek, garáž, kotelna, zařízení hotelu - za určitých podmínek) Zvláštní režim strojů a zařízení upevněných k podlaze nejsou součástí nemovité věci (stavby), pokud je v katastru zapsána poznámka, že patří někomu jinému, než vlastníku stavby leasing, výhrada vlastnictví, stroje zakoupené nájemcem stavby, majitelem práva stavby 6

Právo stavby ( 1240 1256) Prolomení superficiální zásady možnost stavby na cizím pozemku Právo stavby je věcněprávní zatížení pozemku - věcné právo mít na cizím pozemku stavbu, na povrchu nebo pod povrchem Vztahuje se na stavbu již zřízenou nebo dosud nezřízenou Právo stavby je věc nemovitá stavba je jeho součástí Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením nebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci Právo stavby zřízené smlouvou a orgánem veřejné moci vzniká zápisem do katastru Právo stavby může být zřízeno jen jako dočasné nejdéle na 99 let, nelze je omezit rozvazovací podmínkou 7

Právo stavby Právo stavby může být zřízeno za úplatu Úplata sjednána jednorázově nebo ve splátkách (stavební plat) Změna výše splátek nesmí záviset na nejisté budoucí události, (např. vývoj cen nemovitostí), ale může být vázána na míru inflace Význam tam, kde vlastník pozemku nemá prostředky investovat (obce a sociální byty), kde je zájem na dočasném využití pozemku (sklady, nákupní centra, logistická centra) Právní poměry z práva stavby Stavebník má stejná práva jako vlastník Je povinen udržovat stavbu v dobrém stavu Smlouva může poměry stran upravit podle sledovaného zájmu 8

Právo stavby Může uložit povinnost stavebníkovi provést stavbu do určité doby Může uložit povinnost stavebníkovi stavbu pojistit Vlastník si může vyhradit schválení určitého jednání stavebníka Právo stavby lze převést i zatížit Stavebník může se stavbou libovolně nakládat (stavbu pronajmout, rozdělit na jednotky) Se zánikem práva stavby zaniknou i oprávnění třetích osob zřízená v rámci dispozice s právem stavby Věcná práva zapsaná v katastru však zaniknou až zánikem tohoto věcného práva 9

Právo stavby Zánik práva stavby Právo stavby přechází na dědice a jiné právní nástupce Zaniká uplynutím doby, na níž bylo zřízeno Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku předkupní právo k právu stavby Při zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku Vlastník pozemku dá stavebníkovi za stavbu náhradu polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, není-li dohodnuto jinak 10

Stavba na sousedním pozemku ochrana držby ( 1004) Soused, držitel nemovitosti (t.j. i vlastník), se může domáhat u soudu zákazu provádění stavby Je-li prováděním stavby ohrožen v držbě nemovitosti nebo Může-li se pro provádění stavby důvodně obávat nepřiměřených imisí, které podstatně omezují užívání pozemku Prekluzivní lhůta pro podání žaloby - 6 týdnů (subjektivní), nejdéle 1 rok (objektivní) Zákazu se domáhat nemůže, pokud neuplatní námitky proti povolení stavby ve správním řízení, jehož je účastníkem 11

Stavba na sousedním pozemku ochrana držby Rozhodnutím o zákazu - provádění stavby zakázáno do konečného rozhodnutí o nároku souseda Soud stavbu nezakáže, hrozí-li přímé nebezpečí, nebo stavebník dá jistotu, že věc uvede do předešlého stavu a soused žádnou jistotu za následky svého zákazu nedá 12

Stavba na sousedním pozemku hranice pozemků ( 1020) Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků Rozumný důvod se posoudí podle místních poměrů, respektovány musí být stavebně technické, hygienické apod. předpisy U staveb, o nichž je vedeno správní řízení, platí postupy týkající se ochrany držby 13

Smlouva o dílo ( 2586 2635) Odstranění dualismu současné úpravy Východiskem stávající smlouva o dílo podle obchodního zákoníku, ovšem s úpravami Obsah závazku ze smlouvy o dílo Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu 14

Povaha smlouvy o dílo, předmět Dílem se rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části Povaha Zhotovitel postupuje při provádění díla samostatně. Příkazy objednatele ohledně způsobu provádění díla je zhotovitel vázán, jen plyne-li to ze zvyklostí, anebo byloli to ujednáno Stejný princip i u staveb 15

Cena obecně ( 2610 2614) Cena díla náležitost smlouvy, určitost dohody je ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení, je-li určena alespoň odhadem dnes obsaženo jen v občanském zákoníku Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek 16

Cena určená odhadem, úpravy ( 2612) Zjistí-li zhotovitel po uzavření smlouvy nutnost překročení ceny, má právo na doplacení rozdílu Oznámí-li to objednateli bez zbytečného odkladu, včetně důvodů Není-li to bez zbytečného odkladu po zjištění, právo na zaplacení rozdílu v ceně nemá Ochrana objednatele Může od smlouvy odstoupit při zaplacení poměrné části původně určené ceny Neodstoupí-li bez zbytečného odkladu, platí, že se zvýšením ceny souhlasí 17

Pevná cena, cena podle rozpočtu (2620 2622) V případě pevné ceny nebo určené odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo předem sdělen Nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno, včetně zvýšení rozsahu prací Při zcela mimořádné nepředvídatelné okolnosti, která dokončení díla podstatně ztěžuje, může soud podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo, anebo o zrušení smlouvy a vypořádání stran o To neplatí, převzala-li některá ze stran nebezpečí změny okolností, nebo prohlásila, že se okolnost nestane Podle stávající úpravy soud toto oprávnění nemá (jen je-li to stranami dohodnuto) 18

Rozpočet závazný a nezávazný Rozpočet úplný, závazný stejné principy jako podle stávající úpravy Zhotovitel nemůže požadovat zvýšení ceny za dílo Rozpočet neúplný a s výhradou Zhotovitel může požadovat zvýšení ceny o o náklady na činnosti do rozpočtu nezahrnuté o o účelně vynaložené náklady převyšující náklady v rozpočtu o pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud Nárok na zvýšení ceny zaniká při neoznámení důvodů včas Právo objednatele odstoupit od smlouvy při zvýšení o více než 10 % ceny podle rozpočtu 19

Vícepráce a Méněpráce Po uzavření smlouvy omezení nebo rozšíření prací Nejsou-li sjednány důsledky pro cenu, platí objednatel cenu s přihlédnutím k rozdílu v činnostech a nutných nákladech Odlišit od případů nezávazného nebo neúplného rozpočtu Musí být sjednány osobami oprávněnými sjednávat změny smlouvy a způsobem určeným pro změny smlouvy Smluvní ujednání o osobách jednajících ve věcech smluvních a ve věcech technických Zaplacení víceprací při neexistujícím (neplatném) ujednání o nich 20

Problematická ujednání vícepráce, dohoda o ceně Objednatel je oprávněn v průběhu realizace díla požadovat záměny materiálu, zhotovitel je povinen na záměnu přistoupit za náhradu nákladů Zhotovitel se zavazuje k provedení případných víceprací požadovaných objednatelem za zvláštní úhradu sjednanou dodatkem ke smlouvě Cena sjednaná jako nejvýše přípustná Cena zahrnuje veškeré náklady spojené s prováděním díla Cena méněprací bude z ceny díla odečtena 21

Součinnost a kontrola objednatele obecně ( 2590-2592) Je-li součinnost nezbytná k provedení díla, určí zhotovitel objednateli přiměřenou lhůtu k jejímu poskytnutí Stávající úprava lhůty součinnosti musí být dohodnuty Uplyne-li lhůta marně, má zhotovitel právo zajistit náhradní plnění na účet objednatele, nebo, upozornil-li na to objednatele, odstoupit od smlouvy Objednatel má právo kontrolovat provádění díla. Při zjištění porušení povinností, objednatel může požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem odstoupit od smlouvy, nedojde-li nápravě a postup zhotovitele by vedl k podstatnému porušení smlouvy 22

Pokyny a podklady objednatele ( 2594) Obdoba stávající úpravy v obchodním zákoníku Zhotovitel upozorní objednatele na nevhodnou povahu věci nebo příkazů objednatele. To neplatí, nemohl-li nevhodnost zjistit ani při vynaložení potřebné péče Překáží-li nevhodná věc nebo příkaz v řádném provádění díla Zhotovitel je v nezbytném rozsahu přeruší až do výměny věci nebo změny příkazu Lhůta pro dokončení díla se prodlužuje o dobu přerušením vyvolanou Zhotovitel má právo na úhradu nákladů spojených s přerušením Objednatel nemá práva z vady díla vzniklé pro nevhodnost věci nebo příkazu, pokud jej zhotovitel upozorní na nevhodnost Trvá-li objednatel na provedení díla i po zhotovitelově upozornění, může zhotovitel od smlouvy odstoupit 23

Kontrola objednatele stavba ( 2626) Stanoví-li smlouva, že objednatel zkontroluje předmět díla Zhotovitel pozve objednatele ke kontrole včas Nepozve-li jej včas nebo v nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, může zhotovitel pokračovat v provádění díla, ale o objednatel má právo na provedení dodatečné kontroly o nahradí však zhotoviteli náklady s tím spojené o rozsah nákladů podle důvodů, proč se nedostavil 24

Věci k provedení díla vlastnictví, cena ( 2596 2598) Věc opatřuje zhotovitel Má se za to, že kupní cena věci je zahrnuta v ceně díla Věc opatřuje objednatel Má se za to, že se cena díla o cenu věci nesnižuje Předá ji zhotoviteli v dohodnuté době, jinak bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy Neopatří-li objednatel věc včas, může věc opatřit zhotovitel na účet objednatele Objednatel nese nebezpečí škody na věci, kterou opatřil, dokud trvá jeho vlastnické právo k věci Zhotovitel odpovídá za věc převzatou od objednatele jako skladovatel ( 2426) 25

Vlastnické právo k předmětu díla ( 2599 2603) Je-li předmětem díla věc určená jednotlivě, nabývá k ní vlastnické právo objednatel To neplatí v případě že zhotovitel zpracoval věc objednatele na jiném místě než u objednatele či na jeho pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil, nebo že je hodnota díla stejná nebo vyšší než hodnota objednatelovy zpracované věci Tehdy nabývá vlastnické právo k předmětu díla zhotovitel Stavba věc určená jednotlivě tj. stejná koncepce jako ve stávajícím obchodním zákoníku 26

Nebezpečí škody na díle ( 2624) Specificky upraveno u stavby Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání, ledaže by ke škodě došlo i jinak Odlišné od stávající úpravy v obchodním zákoníku 27

Subdodavatelé Zhotovitel může k plnění použít třetí osoby (subdodavatele) Objednatel může ovlivnit nebo přikázat volbu subdodavatelů jen, pokud je to sjednáno Při použití subdodavatelů zhotovitel odpovídá objednateli, jakoby plnil sám 28

Splnění závazku ze smlouvy dosavadní úprava Splnění závazku zhotovitele provést dílo způsobem dohodnutým ve smlouvě není-li nic dohodnuto, řádným provedením díla a předáním objednateli Řádné provedení díla = provedení díla bez vad a nedodělků Převzetí díla s drobnými vadami a nedodělky neznamená řádné provedení díla Předání díla = předání dohodnutým způsobem, není-li nic dohodnuto, jakýkoli důkaz o faktickém převzetí díla Zápis o předání a převzetí díla = obvykle sjednáván jako způsob předání díla. Při absenci takového ujednání, jde jen o důkaz o tom, že k předání došlo 29

Splatnost ceny díla dosavadní úprava V době a za podmínek sjednaných ve smlouvě Není-li nic dohodnuto, řádným provedením díla Právo objednatele nezaplatit část ceny odpovídající případné slevě 30

Provedení díla ( 2604 2607) Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno Dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad Převezme-li objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo ze zjevné vady díla, namítne-li zhotovitel, že právo nebylo uplatněno včas Provádí-li se dílo postupně a lze-li jednotlivé stupně odlišit, může být předáno a převzato i po částech 31

Provedení díla zkoušky ( 2607) Má-li být dokončení díla prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se provedení díla za dokončené úspěšným provedením zkoušek K účasti na nich zhotovitel objednatele včas přizve; nezúčastní-li se objednatel zkoušky a nevylučuje-li to povaha věci, nebrání to jejímu provedení Výsledek zkoušky se zachytí v zápisu; není-li objednatel přítomen, potvrdí zápis místo něho hodnověrná, odborně způsobilá a nestranná osoba, jež se zkoušek zúčastnila 32

Převzetí stavby ( 2628) Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují Zjednodušení postavení zhotovitele oproti stávající úpravě obchodního zákoníku 33

Právo na zaplacení ceny za dílo ( 2610-2611) Právo na zaplacení ceny díla vzniká provedením díla Vazba na nové pojetí provedení díla zjednodušená pozice zhotovitele Je-li dílo přejímáno po částech, vzniká právo na zaplacení ceny za každou část při jejím provedení Právo zhotovitele požadovat během díla přiměřenou část odměny provádí-li se dílo po částech nebo se značnými náklady a neujednaly-li strany placení záloh 34

Svépomocný prodej (2609) Nepřevezme-li objednatel věc bez zbytečného odkladu po dokončení díla Může ji zhotovitel na účet objednatele vhodným způsobem prodat Zhotovitel vyrozumí objednatele o zamýšleném prodeji a stanoví mu náhradní lhůtu k převzetí věci, ne kratší než jeden měsíc Nehlásí-li se neznámý nebo nesnadno dosažitelný objednatel o dílo po dobu delší než šest měsíců nebo dobu přiměřenou povaze věci může zhotovitel věc na účet objednatele prodat i bez vyrozumění 35

Odpovědnost za vady - obecně Odpovědnost = povinnost plnit řádně Dlužník plní vadně Poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, Neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, Ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, Zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji K projevu vůle, kterým zcizitel předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží (zdánlivé jednání) Nabyvatel se může předem svého práva z vadného plnění vzdát ale jen písemně 36

Odpovědnost za vady - obecně Konstrukce práv z odpovědnosti za vady a jejich uplatnění stejné jako dosavadní úprava Předpoklad uplatnění práva z vady u soudu včasná notifikace Vytkl-li nabyvatel zciziteli vadu oprávněně, neběží lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění ani záruční doba po dobu, po kterou nabyvatel nemůže vadný předmět užívat Právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu 37

Smlouva o dílo odpovědnost za vady ( 2615 2619) Rozsah odpovědnosti za vady stejný jako dosavadní úprava Dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě Zhotovitel odpovídá za všechny vady díla v okamžiku předání díla/přechodu nebezpečí škody bez ohledu na původ vady Výjimkou jsou vady způsobené nevhodnými podklady objednatele a zhotovitel mohl zjistit nevhodnost podkladů při vynaložení odborné péče objednatele na nevhodnost podkladů upozornil objednatel trval na provádění podle předaných podkladů Vady díla musí být notifikovány bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději však do dvou let od předání díla obecně pro dílo 38

Vady stavby ( 2629) Skryté vady musí být notifikovány Bez zbytečného odkladu poté, co mohly při dostatečné péči zjištěny Nejpozději však do pěti let od převzetí stavby V oznámení vad musí objednatel provést volbu svého práva, říci co chce Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a jiných obdobných plnění Ke zkrácení doby pro notifikaci sjednanému stranami se nepřihlíží, pokud je objednatel slabší stranou Při vadném plnění má objednatel rozdílná práva podle povahy vady (vady podstatné a nepodstatné) 39

Objednatel však není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli Porušuje-li dílo práva třetí osoby z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jde o vadu, pokud o tom zhotovitel v době uzavření smlouvy věděl nebo vědět musel Volbu práva z odpovědnosti za vady nemůže objednatel jednostranně změnit (není-li dohodnuto jinak) Nedodržení lhůt pro oznámení vad má za následek neúspěch objednatele ve sporu o práva z odpovědnosti za vady 40

Výjimkou jsou vady díla, o nichž zhotovitel věděl nebo musel vědět při předání díla Odpovědnost ze záruky rozsah vymezen rozsahem poskytnuté záruky nezahrnuje vady, které po předání způsobil objednatel nebo třetí osoba (důkazní břemeno na zhotoviteli) oznámení vad musí být učiněno do konce záruky 41

Společná odpovědnost účastníků výstavby ( 2630) Bylo-li plněno vadně, je vzhledem k tomu, co sám dodal, zavázán se zhotovitelem společně a nerozdílně Poddodavatel zhotovitele, ledaže prokáže, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor, Kdo dodal stavební dokumentaci, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobila chyba ve stavební dokumentaci, a Kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru Zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobila Jen chyba ve stavební dokumentaci dodané osobou, kterou si objednatel zvolil, Jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil 42

Dílo s nehmotným výsledkem ( 2631 2635) Dílo s nehmotným výsledkem se považuje za předané, je-li dokončeno a zhotovitel umožní objednateli jeho užití Dispozice s dílem, které je předmětem práva průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví Zhotovitel je může poskytnout i jiným osobám, bylo-li to ujednáno Neobsahuje-li smlouva výslovný zákaz tohoto poskytnutí, je k němu zhotovitel oprávněn, není-li to vzhledem k povaze díla v rozporu se zájmy objednatele Užití díla chráněného právem průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví objednatelem Má se za to, že jej zhotovitel poskytl objednateli k účelu vyplývajícímu ze smlouvy 43

JUDr. Alena Bányaiová, CSc. Bányaiová Vožehová advokátní kancelář/law office Lazarská 13/8 120 00 Praha 2 T +420 222 513 681 F +420 222 517 088 M +420 602 338 014 alena.banyaiova@bvlaw.cz www.bvlaw.cz 44