ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně Číslo 398-86/2018 NEMOVITOST: movitost: RD Chlumec nad Cidlinou II., č.p. 43 Adresa nemovitosti Nábřeží Julia Fučíka 43, Chlumec nad Cidlinou, 503 51 Katastrální údaje: Obec: Chlumec nad Cidlinou [570109], Katastrální území: Chlumec nad Cidlinou [651800], Číslo LV: 2471, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Pozemky: p. č. st. 63 Vlastník stavby: Slavomír Benhart, náměstí Republiky 103, 39201 Soběslav, spoluvlastnický podíl: 5/8 Miloslava Hrubá, Dr. J. Ezopa 1686, 50401 Nový Bydžov, spoluvlastnický podíl: 3/8 Vlastník pozemku: Slavomír Benhart, náměstí Republiky 103, 39201 Soběslav, spoluvlastnický podíl: 5/8 Miloslava Hrubá, Dr. J. Ezopa 1686, 50401 Nový Bydžov, spoluvlastnický podíl: 3/8 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 760 000 Kč Datum místního šetření: 25.6.2018 Datum zpracování : 9.7.2018 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 16.7.2018
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: RD Chlumec nad Cidlinou II., č.p. 43 Adresa nemovitosti Nábřeží Julia Fučíka 43, Chlumec nad Cidlinou, 503 51 Katastrální údaje: Obec: Chlumec nad Cidlinou [570109], Katastrální území: Chlumec nad Cidlinou [651800], Číslo LV: 2471, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Pozemky: p. č. st. 63 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo svoláno na 25.06.2018 od 14.00. Na místě pouze znalec, vlastník, ani žádná jiná osoba na místě nebyla zastižena. Znalec byl na místě v čase od 14:00-14:30. Místní šetření bylo provedeno dle možností. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: RD Chlumec nad Cidlinou II., č.p. 43 Adresa nemovitosti Nábřeží Julia Fučíka 43, Chlumec nad Cidlinou, 503 51 Katastrální údaje: Obec: Chlumec nad Cidlinou [570109], Katastrální území: Chlumec nad Cidlinou [651800], Číslo LV: 2471, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Pozemky: p. č. st. 63 Vlastník stavby: Slavomír Benhart, náměstí Republiky 103, 39201 Soběslav, spoluvlastnický podíl: 5/ 8 Miloslava Hrubá, Dr. J. Ezopa 1686, 50401 Nový Bydžov, spoluvlastnický podíl: 3/8 Vlastník pozemku: 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Slavomír Benhart, náměstí Republiky 103, 39201 Soběslav, spoluvlastnický podíl: 5/8 Miloslava Hrubá, Dr. J. Ezopa 1686, 50401 Nový Bydžov, spoluvlastnický podíl: 3/8 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Chlumec nad Cidlinou je město v okrese Hradec Králové. Nachází se cca 27 km západně od krajského města Hradce Králové. K městu patří také tři předměstí Hradecké, Kolínské a Pražské. V obci MÚ, pošta, 2xMŠ, 2xZŠ, ZUŠ, městské kulturní středisko Klicperův dům, hudební klub Říhův dům, zdravotní středisko s POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: Před více než 100 lety Dílčí rekonstrukce v roce Cca v 80. letech 20. století Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [ ] dílčí [ x ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ x ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav podprůměrný Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost G - Mimořádně nehospodárná ordinacemi soukromých lékařů, lékárny, oddělení policie. Sportovní zařízení : hřiště, tělocvičny, krytá sportovní hala, koupaliště. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Objekt k bydlení je zděný, nepodsklepený, s 1 NP a půdním prostorem pod sedlovou střechou. Místního šetření se nezúčastnil ani vlastník, ani jím pověřená osoba, znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti ani na oceňované pozemky. Vnitřní prohlídka rodinného domu nebyla umožněna, pro ocenění se tedy vychází z předpokladů znalce, zjištění na místě šetření a informací telefonicky (mailem) sdělených vlastníkem. V 1. NP se předpokládá zádveří, chodba, kuchyně, sociální zařízení (koupelna a WC) a tři pokoje. Na půdě pouze úložný prostor přístupný po venkovím žebříku. Celkem se tedy předpokládá byt cca 3+1, podlahová plocha cca 70m2. Rodinný dům je napojen na rozvod elektrické energie, vodu z řadu, veřejnou kanalizaci, HUP na fasádě domu. Vytápění lokalní na TP a ele. přímotop. Venkovní úpravy v běžném rozsahu částečně oploceno, část zpevněné plochy okolo domu, venkovní schody, přípojky inž. sítí, dřevěná kolna. Úpravy zohledněny v celkové ceně obvyklé. Pravděpodobný stavebně technický stav a vybavení byly tedy získány obhlídkou z Strana - 6 -
veřejné komunikace. Předpoklad znalce a informace získané na místě můžou být v nesouladu se skutečným technickým stavem zejména interiéru a technického zařízení rodinného domu. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 3+1 Cca 70 240 Cca 432 Cca 90 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: lokální, ele. a na TP Popis: Lokální topidla na tuhá paliva, v koupelně ele. přímotop. Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [x] rekreace [x] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti se nacházejí nedaleko centra obce, na spojnici Nábřeží Julia Fučíka a Zapečské ulice. daleko most přes řeku Cidlinu. Okolí tvoří zástavba obdobných RD, přes ulici bytový dům. Počet obyvatel 5381 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1368/2 Město Chlumec nad Cidlinou, Klicperovo náměstí 64, Chlumec Strana - 7 -
nad Cidlinou I, 50351 Chlumec nad Cidlinou PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: - Doba nájmu: - Výše nájmu: - Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu: - Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na nábřeží, v bezprostřední blízkosti řeky Cidliny, dle CAP zóna 4 - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Objekt v ochr. pásmu nem. kult.pam., památkové zóně, rezervace, nem. nár. kult. pam. RIZIKO Ano zjištěno Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Strana - 8 -
Nařízení exekuce - Benhart Slavomír, Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Benhart Slavomír, Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Benhart Slavomír RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní Objekt k celkové rekonstrukci. RIZIKO Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2471 Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Chlumec nad Cidlinou Katastrální území: Chlumec nad Cidlinou [651800] Ulice: Nábřeží Julia Fučíka č.o.: Vlastníci Podíl Slavomír Benhart - náměstí Republiky 103, 39201 Soběslav 5/8 Miloslava Hrubá - Dr. J. Ezopa 1686, 50401 Nový Bydžov 3/8 Stavba je součástí Objekt k bydlení zastavěná plocha a nádvoří č.p.: 43 p.č.st.63 Pozemky st.63 zastavěná plocha a nádvoří 240 m 2 Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 90,00 70,00 Celkem Cca 90 Cca 70 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP plocha 1.NP 70,00 m 2 1,00 70,00 m 2 1.NP - celkem 70,00 m 2 70,00 m 2 Celkem 70 m 2 70 m 2 Výpočet obestavěného prostoru přibližně Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 90,00 3,40 306,00 zastřešení 90,00 1,40 126,00 Obestavěný prostor celkem 432,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Popis základové pasy, beton, kámen smíšené, kameny, cihla rovné sedlová osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné omítky břízolit, částečně poškozená ne pravděpodobně koupelna, kuchyň, WC ne dřevěné, náplňové dřevěná špaletová linoleum, dlažba beton, keramická dlažba lokální na TP, ele. přímotop ano ne ano, TUV i SV, funkčnost nezjištěna ele. boiler ne, přípojka na domě ano, veřejná Strana - 10 -
Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod kuchyňská linka, dřez vana, umyvadlo, WC ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 90 Obestavěný prostor [m] 3 432,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 200 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 382 400 Stáří roků 100 Další životnost roků 40 Opotřebení odhadem % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 414 720 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 63 je rovinatý, zčásti zastavěný objektem k bydlení č.p. 43. Část pozemku využívána jako dvorek, část jako zahrádka. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V lokalitě se pozemky obchodují za cenu od 400-1200,-Kč/m2 stavebního pozemku. Znalcem byla stanovena cena ve výši 800,-Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st.63 240 800 5/8 3/8 192 000 Celková výměra pozemků: 240,00 Hodnota pozemků celkem: 192 000 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej rodinného domu 135 m², pozemek 554 m² 135,00 554,00 6+1 1 380 000 10 222 0,81 8 279 Nabízíme k prodeji rodinný dům s dispozicí 6+1 na okraji Chlumce nad Cidlinou. Objekt má zajímavou historickou hodnotu, patřil hraběti Kinskému a sloužil jako užitkový objekt s kancelářskými prostorami a k uložení kočárů. Půda s krovy je ve výborném stavu vhodná k vestavbě. Topení zajišťuje kotel na tuhá paliva a kotel na plyn. Obecní vodovod + užitková voda ze studny. Odpad řešen dvoukomorovou žumpou. Hodnocení:Větší užitná plocha, větší pozemek. Strana - 11 -
Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej rodinného domu 90 m², pozemek 356 m² 90,00 356,00 2+1 1 100 000 12 222 0,85 10 388 Prodej rodinného domu v obci Skochovice. V přízemí domu se nachází 2+1 s koupelnou a samostatným WC a menší sklep se studnou. V patře je vstup na terasu a dále půdní prostor, kde lze rozšířit obytnou plochu o vestavbu. Dům je ihned obyvatelný vhodný k rekonstrukci. Rozvody elektřiny jsou již v mědi. Voda je studniční s možným připojením na obecní. K domu náleží dílna a na pozemku kolna. Nachází se 7 km od Nového Bydžova s veškerou občanskou vybaveností. Hodnocení:Terasa, dílna, kůlna, dvůr. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej rodinného domu 90 m², pozemek 415 m² 90,00 415,00 4+1 1 599 000 17 766 0,77 13 679 Na prodej rodinný dům s obytnou dispozici 4+1, který se nachází v klidné části Chlumce nad Cidlinou, ulice Říční. Vytápění domu, který je v původním stavu, zajišťuje přes ústřední topení plynový kotel, obecní voda a kanalizace. Celková plocha pozemků číni 415 m2. Město Chlumec nad Cidlinou disponuje velmi dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností, nachází se zde základní škola, mateřské školy, umělecká škola, dům dětí a mládeže, fotbalový stadion, hokejbalové a další sportovní hřiště, krásné koupaliště a nedaleký Fajn park pro děti. Velkou výhodou této lokality je nájezd na dálnici D11 směr Hradec Králové (30 km) a Praha (70 km). Hodnocení:Větší užitná plocha, větší pozemek. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 8 279 Kč/m 2 Minimální cena: 579 500 Kč Průměrná jednotková cena 10 782 Kč/m 2 Průměrná cena 754 733 Kč Maximální jednotková cena 13 679 Kč/m 2 Maximální cena 957 500 Kč Stanovená jednotková cena 10 782 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 754 740 Kč Strana - 12 -
Obvyklá cena nemovitosti č.p. 43 vč. parcely č. st. 63, LV č. 2471, k.ú. Chlumec nad Cidlinou, obec Chlumec nad Cidlinou byla odhadnuta ve výši 760.000,-Kč (slovy : sedmsetšedesáttisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + dobrá dopravní dostupnost + vyhledávaná a zajímavá lokalita Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - menší výměra pozemku - nebezpečí povodní - objekt před rekonstrukcí - zaměření a prohlídka exteriéru proběhla z veřejné komunikace - skutečný stav technického zařizení objektu může být odlišný od předpokladu znalce REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : sedmsetšedesáttisíc Kč 606 720 Kč nezjišťována 754 740 Kč 760 000 Kč V Pardubicích dne: 16.7.2018 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.398-86 /2018 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 LV č. 2471 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Zdroj:Mapy.cz Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -