Právní vztahy k nemovitostem Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti Mgr. Jakub Kříž
Teorie shrnutí Kupní smlouva (stejně jako jiná kterákoliv jiná smlouva) zakládá převod vlastnického práva derivativní (odvozené) nabytí vlastnického práva Převod vlastnického práva je dvoufázový: titulus právní důvod (kupní smlouva) modus právní způsob Nemovité věci evidované v KN: modus = vklad vlastnického práva do KN (intabulační princip)
Kupní smlouva - obecně Kupní smlouvou se zakládá mezi smluvním stranami závazkový právní vztah, jehož účelem je převod vlastnictví z prodávajícího na kupujícího Podstatné náležitosti: předmět koupě (věc, spoluvlastnický podíl k věci, soubor věcí, práva a jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští) cena Vedlejší ujednání Forma např. splatnost kupní ceny, prohlášení smluvních stran, předání věci atd. písemná: je-li předmětem koupě nemovitost ústní: v ostatních případech
Kupní smlouva v praxi Strany smlouvy Určení předmětu koupě Ujednání o kupní ceně Ostatní ujednání smluvních stran Datum uzavření smlouvy, podpisy smluvních stran
Strany smlouvy Strany smlouvy: prodávající a kupující Subjekty práva fyzické a právnické osoby Strany smlouvy je třeba jednoznačně určit fyzické osoby: jméno, adresa bydliště, rodné číslo (datum narození) právnické osoby: název, sídlo, IČO Strany jednají osobně x možnost zastoupení smluvní zastoupení (plná moc) zastoupení zákonné (např. mezi rodičem a dítětem) Právnické osoby jednají prostřednictvím statutárního orgánu např. jednatel (s.r.o.), společník (v.o.s.), správní rada (a.s.)
Strany smlouvy - příklad
Určení předmětu smlouvu Předmět smlouvy musí být určen jednoznačně stejně jako na listu vlastnictví (LV) Pozemek příklad určení parcela č. parc. 431/24, orná půda o výměře 730 m 2, kat. území Tehov u Říčan, zapsaná v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ na LV č. 497 pro obec Tehov, kat. ú. Tehov u Říčan Budova příklad určení rekreační chata čp. 83 v kat. území Kdyně postavená na parcele č. parc. 802, zapsaná v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště v Domažlicích na LV č. 982 pro katastrální území Kdyně Prodává-li se spoluvlastnický podíl, je třeba ho určit Prodej věci jak stojí a leží prodávající neodpovídá za její vady
Ujednání o kupní ceně Cena je předmětem dohody ale: cenu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná Úhrada kupní ceny úhrada v hotovosti (max. 15 000 eur) bezhotovostní úhrada převzetí hypotéky Okamžik úhrady kupní ceny před uzavřením kupní smlouvy (např. v souvislosti s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě) ke dni uzavření kupní smlouvy přede dnem provedení vkladu (např. do 15 dní po podpisu smlouvy) po dni provedení vkladu
Zajištění nároku na úhradu kupní ceny a na převod vlastnického práva Zástavní právo společně s kupní smlouvou se uzavře zástavní smlouva, kde kupující poskytuje kupovanou nemovitost jako zástavu za uhrazení kupní ceny Odkládací podmínka účinnost smlouvy uhrazením kupní ceny Notářská úschova
Ostatní ujednání příklady Prohlášení prodávajícího o tom, že je vlastník věci + uvedení nabývacího titulu Prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiné právní povinnosti Prohlášení kupujícího, že si nemovitost prohlédl a byl seznámen s jejím stavem Prohlášení prodávajícího ohledně vlastností nemovitosti např.: pozemek je na základě rozhodnutí stavebního úřadu určen k výstavbě rodinného domu Závazek stran poskytnout součinnost v řízení o povolení vkladu vlastnického práva do KN + řešení eventuality zamítnutí návrhu na vklad či zastavení řízení Prohlášení o tom, že smlouva nebyla uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek
Datum, podpisy Smlouva musí být datována Podpisy smluvních stran musí být umístěny na jedné listině Podpisy musí být úředně ověřeny (v tomto případě může ověřit i advokát) Není nutné, aby obě strany byly podpisu smlouvy přítomny současně