Vysoká škola ekonomická v Praze. Fakulta financí a účetnictví BAKALÁŘSKÁ PRÁCE. 2007 Václav Kmínek

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví BAKALÁŘSKÁ PRÁCE 2007 Václav Kmínek

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra bankovnictví a pojišťovnictví Studijní obor: FINANCE Zajištění bankovních pohledávek Autor bakalářské práce : Václav Kmínek Vedoucí bakalářské práce : doc. Ing. Karel Janda, Ph.D., Dr. MA Rok obhajoby : 2007

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Zajištění bankovních pohledávek vypracoval samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označil a uvedl v přiloženém seznamu. V Liberci dne 8. června 2007...... podpis 2

Poděkování Rád bych touto cestou poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce panu doc. Ing. Karlu Jandovi, Ph.D., Dr. MA za jeho trpělivost, vstřícnost a cenné připomínky při zpracování této bakalářské práce. 3

Anotace Předkládaná práce má za cíl přiblížení pojmu zajištění bankovních pohledávek, vysvětlení jeho podstaty, významu a jeho použití v bankovní praxi. Cílem práce je vysvětlení problematiky, uvedení a stručné vysvětlení druhů používaných zajišťovacích instrumentů v bankovní praxi, stručné dokumentování procesu vzniku, existence, zániku, případně realizace zástavního práva na zástavním právu k nemovitosti včetně poukázání na problematické oblasti. Zajištění bankovních pohledávek je vysvětleno i z hlediska zachycení objemu zajištění v účetních knihách bank včetně tvorby opravných položek u klasifikovaných bankovních pohledávek s dopadem do hospodářských výsledků banky. Práce vychází z platných právních norem a předpisů a zástavní právo k nemovitosti je dokumentováno na konkrétní Smlouvě o zřízení zástavního práva k nemovitosti. Práce je pojata jako stručné výkladové shrnutí a seznámení s problematikou, a to včetně připravovaných opatření bank dle doporučení pravidel Basel II. 4

Obsah 1. Úvod...6 2. Pojem a obecné zásady...8 2.1. Právní úprava...8 2.2. Funkce zástavního práva...9 2.3. Předmět zástavního práva...9 2.4. Pořadí zástavního práva...11 2.5. Druhy zajištění se stručnou charakteristikou...12 2.5.1. Zástavní právo k nemovitostem...12 2.5.2. Zástavní právo k věci movité nebo souboru věcí movitých...12 2.5.3. Zástavní právo k pohledávce z vkladu...13 2.5.4. Zástavní právo k pohledávce z obchodního styku...13 2.5.5. Ručení...13 2.5.6. Bankovní záruka...14 2.5.7. Zástavní právo k obchodnímu podílu...15 2.5.8. Zástavní právo k cenným papírům...15 2.6. Zástavní smlouva a vznik zástavního práva...16 2.7. Realizace zástavního práva...17 2.8. Zánik zástavního práva...18 3. Zástavní právo k nemovitosti...19 3.1. Zásady pro zřízení zástavního práva...20 3.2. Specifika identifikace zastavovaných nemovitostí...21 3.3. Smlouva o zřízení zástav. práva k nemovitosti dokumentování na příkladu...22 3.4. Schematické znázornění postupu zřízení, fungování a zániku zástavního práva 27 3.5. Zástava nemovitostí ve vlastnictví obce...28 3.6. Oceňování zastavených nemovitostí...28 3.7. Problematické oblasti zajištění zástavním právem k nemovitosti...29 4. Zajištění bankovních pohledávek v ČR...31 4.1. Formy zajištění...31 4.2. Terminologie z oblasti zajištění bankovních pohledávek...35 4.3. Opravné položky - vliv na tvorbu HV banky...36 4.4. Opravné položky z hlediska Zákona o bankách...37 5. Účetnictví - zajištění bankovních pohledávek z hlediska zástavního dlužníka, resp. zástavce...38 6. Výtěžnost špatných úvěrů...42 7. Závěr...44 Použité prameny a literatura:...47 Přílohy...50 5

1. Úvod Tématem mé práce je problematika zajištění bankovních pohledávek. Úvěry a další aktivní bankovní produkty (např. bankovní záruky, akreditivy, derivátové obchody), které banky svým klientům poskytují, jsou v závislosti na jejich druhu, výši, rizikovosti pohledávky, době splatnosti a ratingu klienta zajištěny tak, aby banky v co největší míře předešly ztrátám z důvodu nesplnění smluvních závazků klientů. Předmětem mé práce je vysvětlení problematiky zajištění pohledávek z hlediska základních právních pojmů, typů zajištění a významu zajištění z pohledu zástavního věřitele. Práce je doplněna konkrétními daty z výročních zpráv Komerční banky, a.s. a České spořitelny, a.s., která se týkají problematiky zajištění. Cílem práce je seznámení se se základními pojmy zajištění, podrobnější výklad zástavní smlouvy k nemovitosti a vykazování zajištění z pohledu zástavního věřitele i dlužníka. V závěru je popsán význam zajištění pro banky včetně pravděpodobného vývoje v budoucnu. Ve 2. kapitole jsou vysvětleny základní pojmy a uvedeno proč a kde se zajišťovacích prostředků používá. Zástavní právo je právně řešeno jak Obchodním tak i Občanským zákoníkem. Ve 2. kapitole je upozorněno na obě právní normy a jsou zde vysvětleny funkce zástavního práva, předmět zástavního práva a problematika existujících a budoucích pohledávek, které mohou být zástavního právem zajištěny. Vzhledem k tomu, že se jedná o složitější problematiku, uvádím výklad na příkladech. Součástí 2. kapitoly je také vysvětlení jednotlivých druhů zajištění používaných v české bankovní praxi. U každého druhu zajištění uvádím stručnou charakteristiku a formu, jakou zástavní právo vzniká. Právním dokumentem, na základě kterého může zástavní právo vzniknout, je zástavní smlouva. Druhá kapitola je věnovaná také popisu vzniku, případné realizaci a zániku zástavního práva. Vzhledem k omezenému rozsahu této bakalářské práce se podrobněji věnuji pouze jedné formě zajištění a tou je nejrozšířenější zajištění v České republice zástavní právo k nemovitosti. Vysvětlení vzniku zástavního práva k nemovitosti věnuji 3. kapitolu práce. Výklad je doplněn konkrétní zástavní smlouvou, která umožňuje dokumentování vysvětlovaných pojmů. Dále je ve třetí kapitole popsán celý proces vzniku, trvání a zániku zástavního práva k nemovitosti. Kapitola je doplněna vysvětlením stanovení ceny 6

zastavovaných nemovitostí, ceny obvyklé, která nejlépe vyjadřuje možnou realizovatelnost zástavy a má také vliv na propočet případné tvorby bankovních opravných položek. V kapitole 3. uvádím rizika, která souvisí s vývojem hodnoty zastavovaných nemovitostí v čase a z toho vyplývající nutností použití diskontních koeficientů pro přepočet ceny nemovitosti na obezřetnou výši. Ve 4. kapitole vycházím z dat získaných ze statistik ČNB a výročních zpráv Komerční banky, a.s. a České spořitelny, a.s. Na vybraných datech dokumentuji, jaké formy zajištění se používají v praxi českých bank a vysvětluji souvislosti mezi výší úvěru, nominální hodnotou zajištění, použitelnou hodnotou zajištění a výší tvorby bankovních opravných položek. Kapitola 5. je pohled na zachycení zajištění v účetnictví zástavního dlužníka. Pro jednodušší výklad jsem použil ukázky příslušných stran z příloh k účetním závěrkám, na kterých je uvedeno zajištění v souvislosti s poskytnutými úvěry. Jedná se o účetní závěrky tří firem z regionu Liberec. Celý proces zajištění bankovních pohledávek je směřován k co možná největšímu snížení rizika z případného nesplácení pohledávek. Data o skutečné realizaci zástav nejsou vzhledem k bankovnímu tajemství veřejně dostupná, proto jsem se v 6. kapitole zaměřil na výtěžnost špatných úvěrů dle informací z časopisu Bankovnictví. 7

2. Pojem a obecné zásady Zajišťovacích instrumentů se začalo využívat v české bankovní praxi více po 1.5.1990, kdy vstoupila v účinnost novela tehdejšího Hospodářského zákoníku, zákon č. 103/1990 Sb. 2), který nově upravoval zástavní právo, zadržovací právo a ručení. Se vznikem podnikání a potřebou tehdy většinou začínajících podnikatelů získat úvěr, začaly tyto zajišťovací instrumenty využívat hlavně banky v souvislosti s poskytovanými úvěry. V současné době je běžné, že zajišťovací instrumenty jsou využívány i v běžném obchodním styku, kdy se s využitím zajištění dosahuje rychlejší návratnosti pohledávek. Účelem zajištění bankovních pohledávek je především minimalizovat nebo alespoň snížit rizikovou expozici banky v souvislosti s poskytnutými bankovními produkty. Cílem zajištění je snaha o dosažení rychlého uspokojení pohledávky v případě jejího nesplacení. Zároveň je zajištění možno chápat i jako prvek, který by měl přispět k odpovědnému přístupu dlužníka vůči věřiteli. Přesná definice zástavního práva je stanovena v 152 občanském zákoníku 3). Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. 2.1. Právní úprava Český právní řád řeší problematiku zajištění jak v Obchodním zákoníku 1) a tak v Občanském zákoníku 3). Obchodní zákoník neobsahuje celou úpravu nutnou k realizaci vztahů mezi podnikateli a platí tedy, nelze-li některé otázky řešit dle obchodního zákoníku, řídí se občanským zákoníkem. Pokud existuje duplicitní řešení v obou zákonících, např. ručení, uznání závazku, musí se ve vztazích mezi podnikateli použít úprava podle obchodního zákoníku. Pokud by neexistovala úprava podle obchodního zákoníku, např. zajišťovací převod práva, použije se v praxi ustanovení občanského zákoníku. Tam, kde obchodní zákoník pouze modifikuje úpravu občanského zákoníku, jako je tomu např. u zástavního práva, použije se základní úprava dle občanského zákoníku s modifikací dle obchodního zákoníku. Před každým uzavřením zástavní smlouvy je nutné si uvědomit, dle jakých ustanovení obou zákoníků bude smluvní vztah uzavřen. 8

Zástavní právo je dle obchodního i občanského zákoníku právem věcným, což znamená, že nepůsobí pouze vůči osobě, která s věřitelem uzavřela zástavní smlouvu, ale i vůči třetím osobám. Vznik zástavního práva neznamená, že by vlastník zastavené věci ji nemohl zcizit, např. prodat nebo darovat, ale zástavní právo působí i vůči nabyvateli a nabyvatel odpovídá do výše ceny nabyté věci. Z hlediska práva je nutné poznamenat, že záleží zcela na volbě zástavního věřitele, zda bude žádat pro úhradu svých ohrožených pohledávek ze zástavy nebo z jiného majetku dlužníka. Dlužník se tedy nemůže spoléhat na to, že zástavní věřitel se bude domáhat vždy pouze uspokojení ze zástavy. Zástavní věřitel se může také rozhodnout, že se bude domáhat soudní cestou na plnění a vést výkon rozhodnutí na majetek odlišný od zástavy. 2.2. Funkce zástavního práva Právní prostředky zajištění plní zejména dvě funkce: - funkci zajišťovací, která spočívá v tom, že ještě před splněním zajištěné pohledávky je dlužník motivován ke splnění svého závazku - funkci uhrazovací, která umožňuje věřiteli dospělé právo (pohledávku) za stanovených podmínek a stanoveným způsobem uspokojit, pokud tak neučiní řádně a včas dlužník. 2.3. Předmět zástavního práva Zástava může být tvořena věcí movitou nebo nemovitou, podnikem nebo jinou věcí hromadnou, souborem věcí, pohledávkou nebo jiným majetkovým právem, pokud to jeho povaha připouští, bytem nebo nebytovým prostorem, obchodním podílem, cenným papírem nebo předmětem průmyslového vlastnictví. Zástavní právo se vztahuje i na příslušenství, přírůstky a neoddělené části zástavy 3) 153 Banky zajišťují své existující pohledávky, tj. ty které ke dni podpisu smlouvy o zajištění již existují, tj. například úvěr je čerpán dříve než dojde k zajištění.zástavním právem může být zajištěna i pohledávka, která může vzniknout až v budoucnu 3) 155 Tyto budoucí pohledávky lze rozdělit do 5 kategorií v závislosti na vzniku pohledávky. 1) U existující pohledávky se často jedná o pohledávku nad původně smluvenou částku, která může vzniknout v budoucnu například nesplácením výchozí pohledávky, původní pohledávka může být zvýšena o pokuty, příslušenství, dlužné úroky. 9

2) Smluvní dokumenty o poskytnutí úvěru a smluvní dokument o zajištění jsou podepisovány současně a to znamená, že ještě nemohlo k okamžiku podpisu dokumentu o zajištění dojít k čerpání úvěru, ke vzniku pohledávky dojde následně po podpisu smluv, tedy v budoucnu. 3) Zástavním právem může být zajištěna i pohledávka, která vznikne až po splnění podmínky (podmíněná pohledávka). Například se jedná o investiční úvěry, kdy splněním podmínky pro čerpání úvěru a tím vznik pohledávky se rozumí např. předložení stavebního povolení, dodavatelských faktur, pojistných smluv a dalších smluvně stanovených podmínek. 4) Zajištění např. bankovních záruk, kdy konkrétní bankovní pohledávka vznikne pouze v případě, že by banka z titulu bankovní záruky musela provést plnění (zároveň s plněním vzniká pohledávka banky vůči příkazci) 5) Další budoucí pohledávky, které jsou identifikovány v zástavní smlouvě pouze druhem, jejich celkovou výší a datem, do kterého mohou vzniknout. Tento případ se využívá především pro zajištění u klientů, kteří mají s bankami dlouhodobý obchodní vztah a je předpoklad dalších poskytnutých aktivních bankovních produktů v budoucnosti. Splacením jedné pohledávky zástava nezaniká, ale zajišťuje pohledávky druhu vymezeného v zástavní smlouvě do stanovené výše a po určitou dobu sjednanou v zástavní smlouvě. Zástava budoucích pohledávek s vymezením druhu, výše a data zjednodušuje proces zajištění, protože pro další pohledávky splňující kritérium druhu, výše a data vzniku se nemusí uzavírat opakovaně nové zástavní dokumenty. Příklad : zástavní smlouva uzavřena již k existující pohledávce banka uzavřela s klientem k 1.6.2006 smlouvu o úvěru ve výši CZK 6 mil. Kč a úvěr byl čerpán bez zajištění. k 1.9.2006 uzavřela banka s klientem zástavní smlouvu k nemovitosti ve výši CZK 10 mil Příklad: zástavní smlouva na budoucí pohledávky banka uzavřela s klientem k 1.6.2006 smlouvu o úvěru ve výši CZK 6 mil. a zároveň zástavní smlouvu k nemovitosti ve výši Kč 10 mil, s tím, že úvěr bude čerpán až po zaregistrování zástavního práva příslušným katastrem nemovitostí Příklad: zástavní smlouva na budoucí pohledávky přesně vymezené pohledávky i pohledávky vymezené druhem, výší a datem, do kterého v budoucnu mohou vzniknout 10

banka uzavřela s klientem k 1.6.2006 smlouvu o úvěru ve výši CZK 6 mil. a zároveň zástavní smlouvu k nemovitosti ve výši Kč 10 mil, s tím, že úvěr bude čerpán až po zaregistrování zástavního práva příslušným katastrem nemovitostí součástí zástavní smlouvy k nemovitosti je ustanovení, že nemovitostí budou zajištěny pohledávky z úvěru, do výše CZK 6 mil, s datem vzniku pohledávek do 1.6.2010 Pohledávka může být zajištěna zástavním právem na několika samostatných zástavách (vespolné zástavní právo). Příklad: 3) 153 pohledávka ve výši CZK 1 mil je zajištěna několika věcmi zástavou rodinného domku v odhadní ceně CZK 1 200 tis, vkladem na termínovaném účtu ve výši CZK 100 tis a ručením fyzické osoby ve výši CZK 100 tis. 2.4. Pořadí zástavního práva Na jedné věci, pohledávce nebo cenném papíru může být zapsáno více zástavních práv. Zákon pro tento případ stanoví, že zajištěné pohledávky se uspokojují podle pořadí 3) 165, 165a zástavního práva, a to i zástavní právo na budoucí pohledávku. V této souvislosti se uplatňuje princip priority k uspokojení pohledávky s horším pořadím dojde jen tehdy, pokud byla-li plně uspokojena pohledávka mající lepší pořadí. Pokud mají zástavní práva shodné pořadí, uplatňuje se princip proporcionality, tj. poměrné uspokojení zajištěných pohledávek v případě, že výtěžek ze zástavy neuspokojí zajištěné pohledávky v plné výši. Příklad: - dle výpisu z katastru nemovitostí lze zjistit zápisy o vzniku zástavních práv k budově č.p. 100 na pozemku p.č. 150/5 - zástavní právo k existují pohledávce ve výši 100 tis, s dobou splatnosti 1.12.2007, vznik zástavního práva 1.1.2007 (1. pořadí) - zástavní právo na budoucí pohledávky z úvěrů až do výše 200 tis, s dobou vzniku do 1.12.2010, vznik zástavního práva 5.1.2007 (2.pořadí) 11

2.5. Druhy zajištění se stručnou charakteristikou Dle českého právního řádu existuje celá řada zajišťovacích instrumentů, které mají za cíl zajišťovat splnění pohledávky ze základního zajišťovaného vztahu. Vzhledem k omezenému rozsahu bakalářské práce se v následujícím omezím jen na ty, které se v české bankovní praxi používají nejvíce a se kterými se můžeme setkat i v souvislosti s jejich medializováním nebo v souvislosti se známými soudními spory. U každé z uvedených forem (kromě zástavního práva k nemovitosti) uvádím její stručnou charakteristiku. Zástavnímu právu k nemovitosti vzhledem k tomu, že se jedná o nejrozšířenější formu zajištění v české bankovní praxi, věnuji kapitolu 3 této bakalářské práce a pokusím se v ní podrobněji problematiku vysvětlit a přiblížit. 2.5.1. Zástavní právo k nemovitostem - jedná se o zajištění pohledávky zástavním právem k nemovitosti, zástavní právo je účinné vložením do katastru nemovitostí. 2.5.2. Zástavní právo k věci movité nebo souboru věcí movitých jedná se o zajištění pohledávky banky movitým majetkem. Movitým majetkem je např. technologie, stroje a zařízení, dopravní prostředky, zásoby. Souborem věcí movitých se rozumí například výrobní linka. 3) 156,157,158 Zástavní právo vzniká: a) odevzdáním movité věci bance na základě uzavřené smlouvy o zástavě movitých věcí a na základě protokolu o předání a převzetí movité věci. b) předáním do úschovy nebo ke skladování třetí osobě na základě smlouvy o uložení věci movité, která je uzavřena mezi zástavcem bankou a třetí osobou c) zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Zástavní smlouva musí být sepsána ve formě notářského zápisu. Zápis zástavního práva do Rejstříku zástav provádí příslušný notář bezprostředně po uzavření zástavní smlouvy. Ve všech třech uvedených způsobech je bankami vyžadováno ocenění zastavené věci movité a pojištění věci movité včetně vinkulace pojistného plnění. 12

2.5.3. Zástavní právo k pohledávce z vkladu je zajišťovací instrument 3) 159, který je využíván především u bankovních úvěrů pro fyzické osoby nebo pro obchodní společnosti s nižším obratem, jedná se o vztah, kdy poskytnutý úvěr je z části zajištěn vkladem na účtu v bance, vklad je uložen na dobu trvání úvěru a umožňuje zástavnímu věřiteli v případě, že nastala rozhodná skutečnost, právo na uspokojení své pohledávky z peněžních prostředků, které jsou předmětem zastavené pohledávky z vkladu. Zástavní smlouva k pohledávce vkladu má stejně jako všechny ostatní zástavní smlouvy písemnou podobu. 2.5.4. Zástavní právo k pohledávce z obchodního styku - jedná se o rozšířenou formu zajištění 3) 159, kdy na základě Zástavní smlouvy o zajištění pohledávek z obchodního styku má zástavní věřitel právo se uspokojit z pohledávek poddlužníka. Zástavní právo k pohledávce z obchodního styku je vůči dlužníku zastavené pohledávky (poddlužníku) účinné doručením písemného oznámení zástavního dlužníka o zástavním právu k pohledávce Tato formu zajištění je bankami využívána především tam, kde dlužník má jen několik obchodních partnerů, nemá pohledávky po splatnosti, úhrady odběratelských faktur jsou realizovány prostřednictvím běžného účtu v bance, která poskytla dlužníkovi úvěr. Předpokladem je dále, že jsou úhrady odběratelských faktur prováděny v plné výši, nikoliv formou vzájemných zápočtů. V případě nesplnění závazků ze strany dlužníků vůči bance, banka doručí písemné oznámení vzniku zástavního práva poddlužníkovi a vyzve ke směřování úhrad odběratelských faktur místo na účet svého dodavatele (dlužníka z pohledu banky) přímo na konkrétní účet v bance, která poskytla úvěr dlužníkovi a který své závazky nesplnil. Ocenění zástavy je určeno výší zastavených pohledávek. Z došlých plateb od poddlužníků následně banka snižuje pohledávky vůči dlužníkovi. 2.5.5. Ručení je zajišťovací vztah, 1) 303-312 který na rozdíl od práva zástavního nevzniká mezi věřitelem a dlužníkem, příp. zástavcem, ale mezi věřitelem a třetí osobou odlišnou od dlužníka, ručením se zabezpečuje uspokojení pohledávky věřitele, který může uspokojení 13

své pohledávky dosáhnout z majetku třetí osoby, tj. ručitele. Ručitelem je ten, kdo je povinen uspokojit pohledávku věřitele v případě, že ji neuspokojí dlužník. Zaručit se za pohledávku může jeden nebo více ručitelů, ručitel může ručit za celou pohledávku, nebo jen do určité výše pohledávky. Pokud není závazek některého z ručitelů výslovně omezen, ručí každý ručitel za celý závazek. Ručení vzniká na základě písemného prohlášení ručitele adresovaného věřiteli. Z prohlášení ručitele musí být jasné, kdo je věřitelem a kdo je dlužníkem, musí být identifikována pohledávka ručením zajištěná a to druhem, výší a dobou. Pro ručení jsou typické dva principy. Princip subsidiarity, který znamená, že věřitel může požadovat plnění za ručiteli teprve tehdy, když pohledávka není splněna dlužníkem. Druhým principem je princip akcesority, který závisí na pohledávce zajišťované, to zjednodušeně znamená, že ručení zaniká zánikem pohledávky. 2.5.6. Bankovní záruka 1) 311 funkce bankovní záruky 1) 313-322 je obdobná jako u ručení, s tím, že ručitelem se stává ručící banka, bankovní záruka umožňuje vymáhat splnění závazku na ručící bance, jestliže dlužník nesplní svůj závazek vůči věřiteli. Bankovní záruka vzniká písemným prohlášením ručící banky v záruční listině, že uspokojí věřitele (banku, která poskytla např. úvěr) do výše určité peněžní částky podle obsahu záruční listiny, jestliže dlužník nesplní určitý závazek, nebo když budou splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině. Ručící banka zasílá záruční listinu věřiteli (beneficientovi) a tímto jednostranným právním úkonem vzniká závazkový vztah z bankovní záruky mezi beneficientem a ručící bankou. Pro zajištění formou bankovní záruky je typické, že závisí na textu záruční listiny, jaký je obsah závazkového vztahu, který z ní vzniká. U tohoto typu zajištění se neuplatňuje princip subsidiarity ani akcesority. Rozsah ručení banky je závislý na výši uvedené v záruční listině, nikoliv na výši pohledávky věřitele. Text záruční listiny by měl vždy obsahovat označení dlužníka, zajišťovaný závazek, peněžní částku, do které je banka povinna plnit a označení beneficienta, kterému je záruka adresována. Záruční listina může obsahovat omezení co do času, po který ručící banka ručí, poté by ručení banky zaniklo, pokud by v uvedeném čase věřitel neuplatnil nárok na plnění. Zároveň s vystavením bankovní záruky je mezi dlužníkem a ručící bankou uzavřena Smlouva o poskytnutí bankovní záruky, která obsahuje také ujednání o 14

vzájemném vypořádání pro případy, že by ručící banka musela plnit z titulu bankovní záruky. Jednou z bank, která poskytuje ručení na zajištění vybraných bankovních úvěrů v souvislosti s podporou malého a středního podnikání v České republice je Českomoravská záruční a rozvojová banka, a.s. 28) 2.5.7. Zástavní právo k obchodnímu podílu je jednou z méně používaných forem zajištění v ČR. Obchodní podíl může být předmětem zástavního práva. Platná zástavní smlouva je vyžadována v písemné podobě a podpisy na zástavní smlouvě musí být úředně ověřeny, a to jak podpisy zástavce, tak zástavního věřitele. K zástavě obchodního podílu je vyžadován souhlas valné hromady, bez tohoto souhlasu zástavní právo nevznikne. Zástavní právo k obchodnímu podílu vzniká zápisem do obchodního rejstříku. Návrh na zápis zástavního práva k obchodnímu podílu do obchodního rejstříku a také na jeho výmaz je oprávněn podat zástavní věřitel nebo zástavce. Zástavní věřitel je oprávněn v případě nezaplacení pohledávky prodat obchodní podíl i bez souhlasu valné hromady v obchodní veřejné soutěži nebo ve veřejné dražbě. Pokud by se nepodařilo obchodní podíl zástavnímu věřiteli prodat, může zástavní věřitel vykonávat práva spojená s obchodním podílem od okamžiku neúspěšného pokusu o prodej. Zástavní věřitel se může se zástavcem dohodnout, že přijme jeho obchodní podíl na úhradu dluhu smlouvou. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, že se obchodní podíl převádí na úhradu dluhu, včetně jeho důvodu a výše. K převodu obchodního podílu na úhradu dluhu se nevyžaduje souhlas valné hromady. Převodem obchodního podílu na zástavního věřitele zástavní právo zaniká. I u této formy zajištění je vyžadováno ocenění, a to hodnota podílu stanovená znalcem jmenovaným soudem. 2.5.8. Zástavní právo k cenným papírům jako zajištění lze bankami akceptovat i zástavu cenných papírů (akcií, podílových listů, dluhopisů hypotečních zástavních listů, směnek, šeků, investičních kuponů, konosamentů, skladištních listů a další listin prohlášených za cenné papíry). Cenné papíry mohou být listinné, zaknihované nebo imobilizované. Cenné papíry mohou být zástavou ale jen tehdy, pokud jsou převoditelné na jinou osobu, nepřevoditelné cenné papíry nemohou být zastaveny viz Zákon o cenných papírech. 10) 15

2.6. Zástavní smlouva a vznik zástavního práva Zástavní právo vzniká vždy na základě písemné smlouvy (zástavního práva), musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. 3) 156 od2 Pokud by zástavcem byla jiná osoba, než vlastník, potřebuje k uzavření zástavní smlouvy souhlas vlastníka. Bez tohoto souhlasu by zástavní právo mohlo platně vzniknout pouze tehdy, byla-li by věc odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijal v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit. V pochybnostech platí, že zástavní věřitel jednal v dobré víře. Uzavřením zástavní smlouvy však většinou ještě zástavní právo nevzniká. Jedná se o právní skutečnost, která zakládá závazkový vztah mezi zástavním věřitelem a zástavcem. K tomu, aby vzniklo zástavní právo je nutná další právní skutečnost, která je odlišná podle věci, která je zastavována a podle typu zástavního práva. V následujícím výčtu je uvedeno sedm vybraných typů zajištění s vysvětlením, jak zástavní právo daného typu vzniká. 1) Zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem do katastru nemovitostí. 3) 157 2) Zástavní právo k movitým věcem vzniká 3) 157 od2 jejich odevzdáním zástavnímu věřiteli. Odevzdání movité věci zástavnímu věřiteli ale může být nahrazeno jejím předáním do úschovy nebo ke skladování pro zástavního věřitele nebo zástavního dlužníka u třetí osoby, je-li to dohodnuto v zástavní smlouvě 3) Jsou-li zástavou nemovité věci, které se neevidují v katastru nemovitostí, věci hromadné, soubory věcí nebo movité věci, ke kterým má zástavní právo vzniknout, aniž by byly odevzdány zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě, musí být zástavní smlouva sepsána ve formě notářského zápisu Zástavní právo k nemovitým věcem, které nejsou předmětem evidence v KN, zástavní právní k věci hromadné, zástavní právo k souboru věcí a zástavní právo k movitým věcem, k nimž má podle zástavní smlouvy vzniknout zástavní právo, aniž by byly odevzdány zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě 3) 156 od3, vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky. Zápis zástavního práva do Rejstříku zástav provádí notář, který sepsal zástavní smlouvu ve formě notářského zápisu, a to bezodkladně po uzavření zástavní smlouvy. Mimo zápisu do Rejstříku zástav je nutné dodržet dle jednotlivých typů movitých zástav následující zásady: - silniční motorová vozidla na základě Zákona 56/2001 Sb. o podmínkách provozu vozidel na pozemních komunikacích 11) zástavní právo do technického průkazu vozidla vyznačuje obecní úřad obce s rozšířenou působností, a to na základě žádosti zástavního 16

věřitele nebo vlastníka, současně je zástavní právo zaevidováno do registru silničních vozidel, žádost o zápis musí být doložena zástavní smlouvou Poznámka: odborná veřejnost není zcela jednotná ve výkladu, že technický průkaz vozidla je či není listinou, která osvědčuje vlastnictví, nicméně praxe toto řešení ze zápisem zástavního práva do technického průkazu coby listiny prokazující vlastnictví přijala - vnitrozemská plavidla na základě Zákona č. 114/1995 Sb. o vnitrozemské plavbě 12) se zástavní právo vyznačuje v lodním osvědčení a zároveň zapisuje do plavebního rejstříku, lodním osvědčením je listina vydaná plavebním úřadem, která osvědčuje vlastnictví zástavce k předmětu zástavy a je nezbytná k nakládání s věcí - námořní lodě na základě Zákona č. 61/2000 Sb. o námořní plavbě 13) zřízení zástavního práva nabývá účinností zápisem do námořního rejstříku - civilní letadla na základě Zákona č. 49/1997 Sb. o civilním letectví 14) vzniká zástavní právo k letadlu dnem zápisu zástavního práva do leteckého rejstříku 4) Zástavní právo k pohledávce vzniká uzavřením zástavní smlouvy a je vůči dlužníku zastavené pohledávky (poddlužníku) účinné doručením písemného oznámení zástavního dlužníka o vzniku zástavního práva k pohledávce 3) 159 poddlužníku prokáže vznik zástavního práva nebo tím, že zástavní věřitel 5) Ručení je závazek uspokojit zástavního věřitele v případě, když pohledávka není zaplacena dlužníkem, ručení vzniká písemným prohlášením ručitele a je účinné doručením zástavnímu věřiteli 1) 303 6) Bankovní záruka vzniká písemným prohlášením ručící banky v záruční listině adresované beneficientovi, že uspokojí věřitele do výše určité peněžní částky podle obsahu záruční listiny, jestliže dlužník nesplní určitý závazek vůči svému věřiteli 1) 313 7) Zajištění obchodního podílu vzniká na základě písemné smlouvy o zástavě obchodního podílu a vzniká zápisem do Obchodního rejstříku 2.7. Realizace zástavního práva Občanský zákoník stanoví: Není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. Totéž právo má zástavní věřitel, jestliže pohledávka byla po své splatnosti splněna jen částečně nebo nebylo-li splněno příslušenství 3) 165 pohledávky.. 17

Z toho vyplývá, že zástavní věřitel musí zástavního dlužníka nejdříve žalovat a získat tak v nalézacím řízení exekuční titul a následně dlužníka žalovat na výkon rozhodnutí, tj. aby byl povinen snášet uspokojení pohledávky zajištěné zástavním právem soudní exekucí na zástavu. Na základě exekučního titulu opatřeného potvrzením o vykonavatelnosti může zástavní věřitel v rámci řízení o výkonu rozhodnutí navrhnout, aby zástava byla prodána soudem v dražbě a požadovat, aby pohledávka byla zaplacena z výtěžku tohoto prodeje. Zástavní věřitel nemůže realizovat prodej zástavy bez rozhodnutí soudu. 2.8. Zánik zástavního práva Zástavní právo zaniká zpravidla zánikem zajištěné pohledávky, zánikem zástavy, vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem, uplynutím doby, na niž bylo zřízeno nebo složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy, písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem a v případech stanovených zvláštními 3) 170 od1 právními předpisy Zástavní právo nezaniká promlčením zajištěné pohledávky. 3) 170 od2 Zástavní právo k nemovitým věcem, které vzniklo vkladem do katastru nemovitostí, se 3) 171od1 provádí ke dni zániku zástavního práva jeho výmazem v katastru nemovitostí. Zanikne-li zástavní právo zapsané nebo zaznamenané v Rejstříku zástav vedeném Notářskou komorou České republiky, provede kterýkoliv notář jeho výmaz, požádá-li o něj zástavní věřitel nebo bude-li mu zánik zástavního práva prokázán. 3) 171 od2 18

3. Zástavní právo k nemovitosti Zástavním právem k nemovitosti se rozumí zajištění pohledávky banky nemovitým majetkem. V katastru nemovitostí se evidují pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, jiné budovy, dále byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytu. Z katastrálního zákona vyplývá, že je možno zastavit i rozestavěné nemovitosti, což má velký význam především u poskytování hypotéčních a investičních úvěrů. Zástavní právo k nemovitostem evidovaným v Katastru nemovitostí České republiky se zapisuje do katastru nemovitostí. 3)157 Zástavní právo vzniká až dnem vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. Uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti je pouze titulem pro vznik zástavního práva. Právní účinky vkladu zástavního práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad zástavního práva doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu je následně vklad zástavního práva proveden. Samotné řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu na povolení vkladu katastrálnímu úřadu. Návrh na zahájení řízení musí obsahovat povinné náležitosti: označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, identifikační údaje účastníků řízení, označení zástavního práva, které má být zapsáno do KN. Přílohou návrhu musí být smlouva o zřízení zástavního práva v počtu o dva vyšším, než je počet účastníků řízení (navíc pro katastrální úřad a finanční úřad), listina, která prokazuje nabývací titul k vlastnictví (původní kupní smlouva, darovací smlouva apod.) a prokazující oprávnění vlastníka nakládat s předmětem zástavního práva. Podpisy účastníků řízení na jednom z výtisků smlouvy o zřízení zástavního práva musí být vlastnoruční a musí být úředně ověřeny. Po doručení je návrhu na vklad přiděleno číslo jednacího o tom, že návrh na vklad zástavního práva byl příslušnému KN doručen a je pod tímto číslem evidován. Katastrální úřad zkoumá, zda navrhovanému vkladu zástavního práva není na překážku stav zápisů v KN, zda je navrhovaný vklad v souladu s předloženými listinami, zda je smlouva o zřízení zástavního práva určitá, jasná a srozumitelná., zda je zástavce oprávněn nakládat s předmětem zástavního práva, případně zda není jeho právo omezeno. Zde zkoumá katastrální úřad, zda neváže na nemovitosti zákonné zástavní právo. V případě, že katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu zástavního práva do KN vyznačí na 19

prvopisech smlouvy doložku. K doložce se připojí otisk razítka katastrálního úřadu se státním znakem, datum a podpis odpovědného pracovníka a zástavní smlouva opatřená touto doložkou se doručí všem účastníkům řízení. Příklad: Na základě výše uvedených údajů z otisku razítka KÚ pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberec, lze odvodit, že návrh na vklad byl doručen na katastrální úřad dne 19.2.2007, právní účinky vkladu zástavního práva vznikly k 19.2.2007 a vklad zástavního práva byl zapsán dne 19.3.2007. 3.1. Zásady pro zřízení zástavního práva Banky požadují, aby zástavce byl vlastníkem zástavy. Zástavce nemusí být ale shodný dlužníkem. Tohoto faktu se využívá především u zástavy nemovitostí při převodu nemovitostí mezi občany, kdy kupující nákup nemovitosti hradí z čerpaného úvěru. Prostředky z úvěrů od banky na nákup nemovitosti jsou zpravidla převedeny na účet prodávajícího až po zápisu zástavního práva nakupované nemovitosti. V době vkladu zástavního práva je vlastníkem nemovitosti prodávající, nikoliv dlužník. Protože zástavní právo je právem věcným, dochází s převodem vlastnictví i ke změně vlastníka zástavy. Banky nepřijímají jako zástavu nemovitosti umístěné mimo území ČR a dále nemovitosti, u kterých by zřízením zástavního práva došlo k úmyslnému krácení věřitele, jehož dlužníkem je zástavce. Dále banky neakceptují jako zajištění nemovitosti, které mají nevyjasněné vlastnické vztahy a u kterých je uvedena na LV v katastru nemovitostí hvězdička, což znamená, že u těchto nemovitostí nejsou dosud vyřízeny např. restituční nároky. Dále banky neakceptují nemovitosti, u kterých je v KN písmeno P (plomba) do 20

doby jejího odstranění. Plomba znamená, že katastrální úřad rozhoduje v daném okamžiku o vkladu příslušného práva. V této době nemůže ze zákona KÚ rozhodnout o vkladu zástavního práva. Pokud je vlastníků zástavy více je vyžadováno zřízení zástavního práva k celé zástavě, tedy od všech vlastníků. Tato problematika se týká především zástavy bytů v bytových domech, kde součástí zástavy bytu je i zástava spoluvlastnického podílu na budově, příslušenství a pozemcích. V tomto případě je bankami vyžadováno i souhlasné stanovisko ostatních vlastníků bytového domu. Zástavní právo nelze zřídit k majetku státního podniku na jehož privatizaci byl předložen privatizační projekt - viz Zákon č.24/1994sb. o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby 15) a majetek státu ve smyslu Zákona č.219/2000sb. o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích 16). 3.2. Specifika identifikace zastavovaných nemovitostí Budova pokud je předmětem zástavního práva budova, banky většinou vyžadují, aby předmětem zajištění byl i pozemek, na kterém se budova nachází, zastavená budova bez pozemku je na trhu hůře prodejná, dále je bankami pro lepší prodejnost zástavy požadován přímý přístup k budově. Pro identifikaci budovy je nutné v zástavní smlouvě uvést: katastrální území, číslo listu vlastnictví, příslušnost k části obce, číslo popisné nebo evidenční, označení pozemku, na kterém se budova nachází, způsob využití budovy. Dále je zástavní smlouvě uveden vztah zástavce k zástavě např. budova je ve výhradním vlastnictví zástavce, nebo SJM (společné jmění manželů), nebo v podílovém spoluvlastnictví, kdy je v případě zástavy všech spoluvlastnických podílů nutné uvést identifikační údaje každého spoluvlastníka a výši jeho podílu (uvádí se zlomkem). Pozemky zastavované pozemky jsou identifikovány parcelním číslem (p.č) a způsobem využití. Zastavované pozemky pod budovami je třeba v zástavní smlouvě identifikovat samostatně, nestačí uvést, že se zastavuje budova na pozemku č.p. ale identifikovat, že předmětem zástavy je pozemek parcelní číslo (p.č.) a uvést též způsob využití. Rozestavěná budova zástavní smlouvu lze uzavřít na takovou budovu, která se nachází alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že už je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. 21

3.3. Smlouva o zřízení zástav. práva k nemovitosti dokumentování na příkladu Na další straně uvedená Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti číslo 51-2002156153/2045/2.N dokumentuje výše popsané skutečnosti, pro příklad byla použita konkrétní smlouva, ale vzhledem k respektování ochrany osobních údajů, byly veškeré konkrétní identifikační údaje, částky, datumy, čísla smluvních dokumentů, jména a podpisy vymazány a nahrazeny smyšlenými - vlastníkem bytové jednotky ke dni zápisu zástavního práva jsou manželé Novákovi, z hlediska zástavní smlouvy jsou manželé Novákovi zástavci - zástavním věřitelem je Stavební spořitelna České spořitelny, která uzavřela s manželi Bartošovými, kupujícími, úvěrovou smlouvu na nákup nemovitosti - zástavní smlouva se týká zřízení zástavního práva pro bytovou jednotku, která je identifikovaná svým číslem (201/3) v budově (sestávající se z domů č.p. 201, 202, 203) na pozemcích (p.č. 5/15, 5/16, 5/17) včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemích - zástavce není totožný s dlužníkem - po převodu vlastnictví dojde k převodu zástavního práva na nové vlastníky (jedná se o věcné právo spojené s převáděnou nemovitostí) - zástavní smlouva je uzavírána na budoucí pohledávky, jednak se vztahuje na pohledávku podmíněnou (čerpání bude realizováno na základě předložení dokladu o povolení vkladu zástavního práva) a jednak se vztahuje na pohledávky budoucí vymezené druhem, výší a datem, do kterého mohou pohledávky vzniknout (úvěr ze stavebního spoření, do Kč 750 000,- a pohledávka banky může vzniknout do 30.3.2020 - v zástavní smlouvě je uvedena hodnota zastav. nemovitosti dle znaleckého posudku - dle zástavní smlouvy je zástavce povinen se o nemovitost starat a zabezpečit pojištění nemovitosti včetně vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky 22

Zajištění bankovních pohledávek 23

Zajištění bankovních pohledávek 24

Zajištění bankovních pohledávek 25

Zajištění bankovních pohledávek 26

3.4. Schematické znázornění postupu zřízení, fungování a zániku zástavního práva 1.vyhotovení zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva - identifikace zástavy a tvorba dokumentů na základě podkladů z listu vlastnictví, dokladů o nabytí nemovitosti a údajů o vzniku zajišťované pohledávky (úvěrová smlouva) 2. podepsání zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva - zástavní smlouvy jsou vyhotovovány většinou v počtu o dva více než je účastníků řízení, minimálně 1 stejnopis musí být opatřen ověřenými podpisy 3. předání zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva do KN a přidělení čísla jednacího o tom, že návrh na vklad zástavního práva byl příslušnému KN doručen a je pod tímto číslem evidován - při předání stejnopisů zástavní smlouvy včetně vyplněného formuláře návrhu na vklad zástavního práva do KN je většinou dokládán doklad o nabytí nemovitosti a u právnických osob aktuální výpis z obchodního rejstříku 4. zaregistrování zástavního práva - KN postupuje při zaregistrování zástavního práva dle ustanovení Katastrálního zákona 5. předložení výpisu z KN s uvedením zástavního práva - bance je doručen jeden ze stejnopisů zástavní smlouvy se zaregistrovaným zástavním právem opatřený otiskem razítka s uvedeným datem, kdy vznikly právní účinky vkladu práva a kdy bylo zástavní právo zapsáno do KN včetně čísla, pod kterým byl vklad práva povolen 6. pojištění zastavené nemovitosti včetně vinkulace pojistného plnění - součástí většiny zástavních smluv je povinnost péče a ochrany zastaveného majetku, jednou z povinností zástavce je doložit zástavnímu věřiteli platnou pojistnou smlouvu na zastavený majetek včetně provedení vinkulace pojistného plnění ve prospěch zástavního věřitele 7. potvrzení o zániku zástavního práva po řádném splacení pohled. nebo po realizaci zástav. práva, vzdání se zástav. práva, výmaz z KN a uvolnění vinkulace pojistného plnění - k zániku zástavního práva může dojít pouze písemnou formou 27

3.5. Zástava nemovitostí ve vlastnictví obce Nemovitosti ve vlastnictví obce v případě, že je zástavcem obec, je zástavní smlouva k nemovitosti podepisována starostou/primátorem obce/města po předchozím schválení zastupitelstva, aby byla zástavní smlouva platná je k třeba usnesení zastupitelstva doložit, tato problematika je řešena v Zákonu č. 128/2000 Sb. o obcích 17), ze kterého vyplývá, že oprávnění rozhodovat o zastavení obecního majetku má jen obecní zastupitelstvo, k platnému usnesení zastupitelstva je třeba souhlas nadpoloviční většiny všech jeho členů. 3.6. Oceňování zastavených nemovitostí Z hlediska propočtu míry rizika v souvislosti s poskytnutým úvěrem zajištěným zástavou nemovitostí banky vyžadují aktuální ocenění nemovitosti. Jednotlivé banky akceptují ocenění na základě ceny obvyklé stanovené na základě znaleckého posudku. Cenou obvyklou je míněna cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. 18) 2 Cenu nemovitosti zásadním způsobem ovlivňuje lokalita, kde se nemovitost nachází. Stejný dům ve velkém městě má nesrovnatelně jinou cenu obvyklou než na malé vesnici, kde nejsou pracovní příležitosti, je omezená dopravní dostupnost, omezená vybavenost službami apod. Dále cenu nemovitosti ovlivňuje druh nemovitosti, jednoúčelové nemovitosti (např. pro zemědělské účely, pro některé druhy výrob, těžbu surovin) mají mnohem nižší cenu na realitním trhu než haly lehce přizpůsobitelné pro různá využití, budovy pro administrativní účely, obytné budovy nebo rodinné domy. Dále má na cenu obvyklou vliv stav nemovitosti z hlediska použitých konstrukčních prvků a stupeň opotřebení nemovitosti. Mnohem lépe prodejné s vyšší cenou obvyklou jsou nemovitosti nové nebo starší ale po provedené celkové rekonstrukci. Cenu obvyklou dále ovlivňují omezení, která se k nemovitosti váží. Například věcná břemena ve prospěch jiných vlastníků nemovitostí nebo přístup po pozemku cizího vlastníka, nevyjasněné vlastnické vztahy k části nemovitosti. 28

Na cenu obvyklou má vliv i skutečnost, zda je nemovitost celá nebo z části pronajata za tržní nájemné, na jak dlouhou dobu a s jakým podmínkami jsou nájemní smlouvy uzavřeny. U stanovení ceny obvyklé pozemků rozhoduje, zda se jedná o pozemky stavební nebo zahrnuté dle územního plánu příslušné obce k zastavění nebo zda se jedná pouze o zemědělské pozemky bez možnosti změny územního plánu. Banky vždy preferují takové nemovitosti, které by byly na trhu dobře a rychlé prodejné, nemovitosti, které nejsou zatíženy žádným omezení, u kterých je předpoklad, že ani v budoucnu nedojde k výraznému snížení obvyklé ceny, Z důvodu co nejobjektivnějšího stanovení ceny zastavené nemovitosti vyžadují banky před poskytnutím úvěru znalecké posudky ne starší tří měsíců a v průběhu závazkového vztahu mohou požádat zástavce o nové ohodnocení zástavy. Tuto problematiku řeší i pravidla ČNB, které vycházejí z pravidel Basel II, na základě kterých banky provádí aktuální přeceňování nemovitého zajištění u již poskytnutých obchodů. V souladu s obecnými podmínkami bank mají zástavci za povinnost umožnit provedení místního šetření zastavené nemovitosti včetně zajištění požadovaných podkladů k nemovitosti. 3.7. Problematické oblasti zajištění zástavním právem k nemovitosti Jedním z velkých rizik nejen pro banky, ale pro celý finanční sektor je možnost, že na celém trhu nemovitostí dojde k určitému poklesu cen. Pokud průměrné ceny nemovitostí rostou, bankám rostou ceny zástav a riziko ztráty z případné realizace zástav u problematických klientů je minimální. Pokud ceny nemovitostí klesají, znamená to pro banky menší či větší problémy. V důsledku toho může být problém se stabilitou celého finančního sektoru. Klasický příklad vlivu ceny nemovitostí na banky bylo možné pozorovat v 90. letech dvacátého století v Japonsku. Nejprve ceny rostly závratným a nereálným tempem, až došlo ke značnému přestřelení cenové hladiny. Ta se pak postupem času (nutno podotknout, že docela rychle) snížila na reálnější hodnotu. Následkem byly nejen problémy mnoha vlastníků nemovitostí, ale také bank, které měly tyto nemovitosti jako zástavy za úvěry, které poskytly. Najednou se v účetních knihách bank objevil velký 29

problém v podobě nesplacených úvěrů, za něž klienti ručili nemovitostmi, jejichž cena byla najednou podstatně nižší, než v době poskytnutí úvěru. Mnohým klientům se již nevyplatilo úvěry splácet, nechali bance svoji nemovitost a za peníze, které by museli bance splatit, si koupili jinou nemovitost, často větší a v lepším stavu. Banky sice ve svých účetních knihách vykazovaly použitelnou hodnotu zajištění nižší, než byla jejich cena tržní, resp. obvyklá (ze znaleckého posudku), ale pád cen byl tak velký, že překonal i tento polštář. Problémy s nedobytnými aktivy na japonským finančním trhu přetrvávaly velice dlouho a do jisté míry (v podstatně menším objemu) jsou dodnes. Podobný vývoj cen nemovitostí bylo možno sledovat i na trhu nemovitostí v Německu, ale v daleko menší míře, nedošlo k překonání pomyslného polštáře a na bankovní sektor neměl pokles cen nemovitostí skoro žádný negativní vliv. Z tohoto důvodu je nutná určitá opatrnost ze strany bank a bankovních institucí. Zajišťování bankovních úvěrů a dalších aktivních bankovních produktů zástavou nemovitostí je ale z hlediska vývoje cen téměř vždy bezpečnější než například zástava akciemi nebo komoditami. Trh nemovitostí má určité zákonitosti, které neplatí pro jiné trhy. Ceny nemovitostí mají oproti některým jiným aktivům na trhu tendenci vyrovnávat výrazné růstové fáze výraznými poklesy cen mnohem méně často než jiné komodity. Spíše než poklesy se po obdobích růstu cen objevují fáze stagnace. Je to dáno i tím, že v době, kdy by měl po fázi růstu nastoupit trend poklesu, se jednoduše vytratí někteří prodejci (sníží se nabídka) a tím není takový tlak na snížení ceny. Tyto odložené prodeje se realizují často v období, kdy nastupuje nová růstová etapa a tím i brzdí ceny v budoucnu. To přispívá k celkové stabilizaci nemovitostního trhu a tím i k menší rizikovosti takového zajištění. 39) 30

4. Zajištění bankovních pohledávek v ČR 4.1. Formy zajištění Jednotlivé formy zajištění jsou požadovány bankami jako zajištění pohledávek v závislosti na druhu, objemu, délce splatnosti a rizikovosti jednotlivých zajišťovaných pohledávek. V tabulkách č.1,2,3 (data převzata z Výroční zprávy Komerční banky,as k 31.12.2005 29) a České spořitelny,as k 31.12.2005 30) ) jsou pro ilustraci uvedeny jednotlivé formy zajištění s uvedením objemu zajištění. Z tabulek vyplývá, že nejčastější formou zajištění v obou uvedených bankách byla k 31. 12. 2005 zástava pohledávek formou zástavy nemovitostí. tab1-komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2005 29) tab2 -Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2005 29) Forma zajištění Použitá hodnota k zajištění k úvěrům klientů v mil. Kč Podíl Zástava věci nemovité 45 215 60,83 Zástava pohledávky 10 010 13,47 Záruka banky 6 919 9,31 Záruka státu, vládních institucí 5 828 7,84 Pojištění úvěrového rizika 812 1,09 Zástava věci movité 737 0,99 Záruční vklady 608 0,82 Ručení fyzickou osobou 516 0,69 Vydané dluhopisy v zástavě 0 0 Ostatní 186 0,25 Hodnota zajištění celkem 74 325 100,00 31

tab 3-Česká spořitelna, a.s Výroční zpráva 2005 30) Forma zajištění Použitá hodnota zajištění k úvěrům v mil. Kč Podíl Zástava věci nemovité 91 487 60,9 Bankovní záruka a záruka spolehlivými ručiteli 28 136 18,7 Ostatní 21 129 14,0 Zajištění dluhopisy spolehlivých 9 039 6,0 emitentů a kótovanými CP Zajištění penězi 458 0,3 Hodnota zajištění celkem 150 249 100,0 Výše požadovaného zajištění jednotlivých pohledávek závisí vždy na rozhodnutí příslušné banky s ohledem na bonitu dlužníka, druh a rizikovost pohledávky, časový charakter pohledávky, měnu poskytnutého obchodu a další individuálně řešené vlivy. V některých případech není zajištění vůbec vyžadováno. Před akceptací zajištění banky prověřují, zda skutečná hodnota zajištění pokryje případnou ztrátu banky. Skutečná hodnota zajištění je většinou vyjádřena ve znaleckém posudku nebo účetní hodnotou. Na kvalitě zajištění závisí i použitá hodnota zajištění, kterou banka účtuje ve svém účetnictví. Výše použité hodnoty závisí na mnoha faktorech, které si jednotlivé banky stanovují dle pravidel ČNB formou úpravy nominální ceny zajištění využitím diskontních koeficientů. Například, když za pohledávku bance ručí vládní instituce, je procento pro výpočet použitého zajištění mnohonásobně vyšší, než když ručí fyzická osoba. Dle dostupných informací Českého statistického úřadu 31) a Výročních zpráv Komerční banky, a.s 29) a České spořitelny, a.s 30) je možné konstatovat, že v České republice peněžní ústavy vykazují nižší použitelnou hodnotu zajištění než je výše pohledávek za klienty, resp. použité diskontní koeficienty pro výpočet použitelné ceny hodnoty zajištění jsou v průměru nízké. Z tabulky č.4 na další straně vyplývá, že v roce 2005 byl zůstatek poskytnutých úvěrů bankami v České republice po zaokrouhlení Kč 1056 mld. Celková hodnota zajištění se z dostupných údajů ČNB nepodařila zjistit. 32

tab4-korunové úvěry klientům poskytované bankovními institucemi ČNB k 31.12.2005 31) 7-3. Korunové úvěry klientům poskytované bankovními institucemi podle sektorů a odvětví (stav k 31. 12.) Client credits in CZK granted by banking institutions: by sector and branch (as at year-end) Pramen: Česká národní banka Source: Czech National Bank v mil. Kč CZK million Ukazatel 2002 2003 2004 2005 Indicator Úvěry celkem v tom: nerezidenti rezidenti v tom sektory: nefinanční instituce finanční instituce vládní instituce domácnosti neziskové instituce v tom odvětví: zemědělství, myslivost, lesnictví; rybolov a chov ryb průmysl v tom: těžba nerostných surovin zpracovatelský průmysl výroba a rozvod elektřiny, plynu a vody stavebnictví obchod; ubytování a stravování finanční zprostředkování doprava, skladování a spoje činnosti v oblasti nemovitostí a pronájmu; podnikatelské činnosti ostatní vč. domácností 800 505 862 814 919 712 1 055 920 Credits total 10 680 13 181 8 953 17 998 789 825 849 633 910 759 1 037 922 345 982 343 852 374 327 432 762 Non-financial institutions 93 894 108 923 102 957 112 717 Financial institutions 169 690 160 629 120 718 78 610 General government 177 468 234 407 310 905 411 857 Households 2 791 1 822 1 852 1 977 Non-profit institutions 18 633 19 863 22 198 23 534 147 890 145 525 148 883 167 963 6 692 8 019 5 347 6 943 Mining and quarrying 115 595 115 048 120 509 137 254 Manufacturing 25 603 22 458 23 027 23 767 Electricity, gas and water supply 11 342 12 545 15 971 19 158 100 376 99 644 105 679 121 122 197 694 197 245 149 582 133 726 26 454 27 168 23 018 23 587 62 951 69 122 88 064 110 621 235 165 291 702 366 318 456 209 Non-residents Residents Sectors: Branches: Agriculture, hunting and forestry, fishing Industry Construction Trade, hotels and restaurants Financial intermediation Transport, storage and communication Real estate, renting and business activities Other including households Nárůst klientských úvěrů v České republice je zaznamenán od roku 2004, a to především v oblasti úvěrů poskytnutých domácnostem. Tuto skutečnost dokumentují i grafy v příloze č. 7 44) a 8 45). Většinou se jedná o úvěry spojené s pořízením bydlení. Vzhledem k tomu, že tyto úvěry jsou dlouhodobé, proto nejsou poskytovány bez zajištění a většinou jsou zajištěny objektem úvěru, tj. pořizovanou nemovitostí. Uvedené tabulky na následujících stranách a v přílohách 1-6 v závěru bakalářské práce jsou převzaty nebo sestaveny z výročních zpráv Komerční banky as, která částečně údaje o výši zajištění, diskontované výši zajištění i použitelné hodnotě zajištění zveřejňuje. Informace získané z výročních zpráv České spořitelny, a.s. poskytují také základní přehled o výši úvěru a tvorbě opravných položek. Struktura pohledávek České spořitelny, a.s.dle zajištění byla zveřejněna pouze ve výroční zprávě za rok 2005. Z tabulky č.5 vyplývá, že v České spořitelně, as byla vykazována v roce 2005 hodnota zajištění vyjádřená použitelnou hodnotou realizovatelného zajištění z celkového objemu Kč 312,6 mld. ve výši Kč 150,2 mld., což představuje 48%. 33

tab 5- Česká spořitelna, a.s. Výroční zpráva 2005 30 str.57) Z uvedených čísel dále vyplývá, že z celkového objemu pohledávek podle druhu zajištění má největší podíl zajištění zástavním právem k nemovitosti. Uvedená čísla objemu úvěrů obsahují i mezibankovní krátkodobé výpůjčky, které lze považovat za výpůjčky mezi spolehlivými obchodními partnery. Struktura zajištění dle jednotlivých typů pohledávek vůči klientům, bankovním institucím a České konsolidační agentuře není ve výroční zprávě uvedena. Z tabulky č.6 vyplývá, že Komerční banka, as vykazovala v roce 2005 k celkové výši poskytnutých úvěrů Kč 191,3 mld. použitelnou hodnotu zajištění ve výši Kč 74,3 mld., což představuje 39%. 34

tab6-komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2005 29) 4.2. Terminologie z oblasti zajištění bankovních pohledávek Ve výše uvedených tabulkách z výročních zpráv obou bank, které patří k nejvýznamnějším na českém bankovním trhu, jsou použity následující odborné termíny v souvislosti s hodnotou zajištění. Dále je v následující citaci z Výroční zprávy České spořitelny a.s. za rok 2006 vysvětlen princip, jak je v praxi využito zajištění ke snížení úvěrového rizika. Ke snížení úvěrového rizika využívá banka různé typy zajištění. Jejich seznam je stanoven vnitřním předpisem, který rovněž definuje pravidla pro stanovení hodnoty jednotlivých typů zajištění. Stanovuje se jednak nominální hodnota zajištění na základě tržního ocenění a z tohoto nominálního ocenění se dále zjišťuje realizovatelná hodnota pomocí diskontního faktoru stanoveného pro každý typ zajištění. Zajištění oceněné realizovatelnou hodnotou je bráno v úvahu při tvorbě opravných položek. Pravidla pro ocenění zajištění rovněž stanovují, kdy a jak často se provádí aktualizace ocenění jednotlivých zajišťovacích prostředků. 43)str165 Použité zajištění je část hodnoty zajištění, které banka uvádí ve svých účetních knihách. Tato hodnota je podstatně menší, než je vlastní hodnota zástavy. Rozdíl je patrný z tab.č.1 na straně 31, kdy je vykazována hodnota zastavených nemovitostí v KB, as k 31.12.2005 ve výši Kč 115 889 mil (dle znaleckých posudků) ale reálně účtována a použitelná hodnota zastavených nemovitostí byla ve výši Kč 45 215 mil. Z tabulky je patrné, že hodnoty nemovitostí dle znaleckých posudků jsou upraveny dalšími koeficienty v závislosti na míře rizikovosti realizace nemovitosti. Stejný princip obezřetnosti je uplatňován i u ostatních druhů zajištění. Nekryté riziko je rozdíl mezi celkovým objemem úvěrů v bance a použitým zajištěním. 35

Konkrétně v Komerční bance, as k 31.12.2005 činilo nekryté riziko Kč 116 982 mil, tj. 61,1% hodnoty pohledávek (viz Příloha č.3), v České spořitelně, as k témuž datu z celkového hodnoty úvěrů Kč 312 673 mil bylo použitým zajištěním pokryto Kč 150 249 mil, nekryté riziko činilo Kč 162 424 mil, tj. 51,9% (viz tab.č.5 na str.34). Opravné položky jsou vytvářeny v závislosti na klasifikaci pohledávek a výši nekrytého rizika podle pravidel ČNB - viz 9 Opatření České národní banky, kterým se stanoví zásady klasifikace pohledávek z úvěrů a tvorby opravných položek k těmto pohledávkám 193/1998Sb. Banka vytváří opravné položky k jednotlivým klasifikovaným pohledávkám minimálně v následující výši: a) ke sledovaným pohledávkám: upravená hodnota pohledávek násobená koeficientem 0,05, b) k nestandardním pohledávkám: upravená hodnota pohledávek násobená koeficientem 0,2, c) k pochybným pohledávkám: upravená hodnota pohledávek násobená koeficientem 0,5: d) k ztrátovým pohledávkám: upravená hodnota pohledávek násobená koeficientem 1,0. Upravenou hodnotou pohledávek se pro účely tohoto opatření rozumí nominální hodnota pohledávek snížená o hodnotu kvalitního zajištění příslušných pohledávek. 32) 9 4.3. Opravné položky - vliv na tvorbu HV banky Výše vytvářených opravných položek je pro banky nákladovou položkou a přímo ovlivňuje hospodářský výsledek banky. V České spořitelně, a.s činily natvořené opravné položky v roce 2005 Kč 5 046 mil, v Komerční bance as v roce 2005 Kč 6 200 mil (viz výroční zprávy obou bank). 29) 30) Z hlediska účetnictví hodnota zajištění není účtována přímo v rozvahách bank, ale je součástí podrozvahové evidence, na podrozvahové účty hlavní knihy je zachyceno zajištění dle druhu zajištění s uvedením nominální výše zajištění i použitelné hodnoty. Do rozvahy banky vstupují souhrnné hodnoty objemu natvořených opravných položek a ovlivňují výši bilanční sumy bank. 36

4.4. Opravné položky z hlediska Zákona o bankách Dle Zákona o bankách č.21/1992 Sb. je povinností každé banky vytvářet dostatečně velké opravné položky, které postačují k pokrytí rizik vyplývajících z bankou vykázaného objemu klasifikovaných aktiv 8) 26 Nedostatečná tvorba opravných položek může být klasifikována z pohledu Zákona o bankách jako nedostatek se všemi svými důsledky viz dále uvedená přesně citovaná Opatření k nápravě a pokuty dle 26 Zákona o bankách. Zjistí-li Česká národní banka nedostatky v činnosti banky nebo pobočky zahraniční banky, je oprávněna podle povahy zjištěného nedostatku a) vyžadovat, aby banka nebo pobočka zahraniční banky ve stanovené lhůtě zjednala nápravu, zejména omezila některé povolené činnosti nebo ukončila nepovolené činnosti, vyměnila osoby ve vedení banky nebo pobočky zahraniční banky, vytvořila odpovídající výši opravných položek a rezerv, nebo aby banka snížila základní kapitál ve stanoveném rozsahu, vyměnila členy dozorčí rady banky nebo použila zisk po zdanění přednostně k doplnění rezervních fondů nebo ke zvýšení základního kapitálu, b) změnit licenci vyloučením nebo omezením některých činností v ní uvedených, c) nařídit mimořádný audit na náklady banky nebo pobočky zahraniční banky, d) zavést nucenou správu, e) uložit pokutu do 50 000 000 Kč, f) snížit základní kapitál banky o částku odpovídající ztrátě po jejím zúčtování s rezervními a dalšími fondy za předpokladu, že ztráta přesahuje 20 % vlastního kapitálu banky, g) zakázat nebo omezit provádění operací s osobami, které jsou spjaty úzkým propojením s bankou nebo které jsou součástí stejného konsolidačního celku jako banka nebo mají k bance zvláštní vztah 8) 26 Dle výše přísných pokut ve výše uvedeném Zákoně o bankách lze usuzovat, že oblasti správného výběru zajištění, jeho kvalifikovaného ocenění, evidenci a tvorbě opravných položek je třeba v každé bance věnovat velkou pozornost. 37

5. Účetnictví - zajištění bankovních pohledávek z hlediska zástavního dlužníka, resp. zástavce Stejně tak, jako o výši zajištění účtují ve své podrozvahové evidenci banky, účtují o svých zastavených aktivech i zástavní dlužníci nebo zástavci. Hodnota zastavených nemovitostí, movitostí, pohledávek, obchodních podílů, ručení apod. je zachycena v účetnictví zástavních dlužníků, resp. zástavců v podrozvahové evidenci. O výši zajištění informují jednotliví dlužníci v Příloze k účetní závěrce, která je součástí uzávěrkových operací po skončení účetního období. Na několika ukázkách příslušných stránek z Příloh k účetní závěrce tuto skutečnost dokumentuji. Jednotlivé Přílohy k účetní závěrce jsou v současné době dostupné na internetu, v portálu www.justice.cz. 33) Přílohy k účetní závěrce jsou uloženy ve Sbírce listin, která je součásti Obchodního rejstříku. Do Sbírky listin jsou podnikatelé povinni ukládat některé listiny, které se tak stávají veřejně dostupnými. Mezi takové listiny patří základní společenské dokumenty, společenská smlouva či stanovy, podpisové vzory osob jednajících za společnost, účetní závěrky, výroční zprávy nebo zprávy o vztazích mezi propojenými osobami. Ze společností fungujících v Libereckém kraji jsem vybral tři společnosti, které ve svých Přílohách k účetním závěrkám informují o zajištění svých bankovních závazků. V ukázce č.1 byla vybrána společnost s ručením omezeným regionálního významu Rasl a syn, sro. 34) V ukázce č. 2 byla vybrána společnost s ručením omezeným Technické služby města Liberce, sro. 35) V ukázce č. 3 byla vybrána akciová společnost Šroubárny Turnov as. 36) Forma uvádění informací o zajištění není zákonem o účetnictví pro jednotlivé podnikatelské subjekty přesně definovaná, ale z ukázek lze požadované informace o hodnotě zastavených aktiv odvodit. 38

ukázka č.1.- Příloha účetní závěrky za rok 2005 firmy Rasl a syn internetový odkaz, str. 13 34) http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=sbirka&sysinf.@strana=docume ntdetail&vypislistiny.@slcis=500074671&vypislistin.@ceksub=231213 Vysvětlení: firma Rasl a syn, sro má uzavřenu smlouvu o krátkodobém bankovním úvěru ve výši Kč 8 mil. Za tyto bankovní závazky ručí bance zástavou svých pohledávek z obchodního styku za svými významnými odběrateli ve výši Kč 3 998 tis. V případě nesplácení bankovního úvěru by banka vyzvala poddlužníky (odběratele firmy Rasl a syn, sro, jejichž pohledávky má banka zastaveny) k úhradě pohledávek přímo na účty banky. 39

ukázka č.2.- Příloha účetní závěrky za rok 2005 firmy Technické služby města Liberce as intern. odkaz, str. 17 35) http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=sbirka&sysinf.@strana=docume ntdetail&vypislistiny.@slcis=500073385&vypislistin.@ceksub=231588 Vysvětlení: firma Technické služby Města Liberec, sro uvádí v Příloze k úč. závěrce pro srovnání majetek zatížený zástavním právem k 31.12.2005 a v minulém účetním období (r.2004). Kromě zástavy vlastních nemovitostí areálu TSML as a zástavy Parkovacího domu je patrné, že za úvěr TSML, as - Parkovacího domu ručí bance také Město Liberec. 40

ukázka č.3.- Účetní závěrka za rok 2005 firmy Šroubárna Turnov as internetový odkaz, str. 79 36) http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=sbirka&sysinf.@strana=docume ntdetail&vypislistiny.@slcis=600050708&vypislistin.@ceksub=132106 Vysvětlení: firma Šroubárna Turnov, as uvádí u jednotlivých úvěrů jednotlivé druhy zástav zástavu věcí movitých (lis SV 550), souboru věcí movitých (např.kalící linka Aichelin, linka STEIMEL), zástavní smlouvy k pohledávkám z obchodního styku. 41

6. Výtěžnost špatných úvěrů Následující informace v souvislosti s aktuálními poznatky z oblasti špatných úvěrů jsem čerpal z časopisu Bankovnictví 11/2006, autor článku Karel Machala, Svět špatných úvěrů bank a jejich vymáhání 37). Dle ředitele pro bankovní sektor a velkoobchod britského finančního regulačního úřadu FSA Thomase Huertase je přes 90% klientů, kteří plní své závazky z bankovních úvěrů řádně a včas. U firem s investičním ratingem a u klientů, kteří si půjčují hypoteční úvěry na nemovitosti je to dokonce 99%. Tato čísla souvisí s bankovními úvěry ve Velké Británii, ale lze předpokládat, že podobná situace je ve všech vyspělých evropských státech. Ve stejném článku je uveden následující graf, ze kterého jsou vidět průměrné hodnoty výtěžnosti špatných úvěrů podle roku, kdy došlo k výpadku splácení. Z grafu je patrné, že výtěžnost špatných úvěrů se každý rok liší a pohybuje se ve tvaru křivky připomínající sinusoidu. To odpovídá i ekonomickému cyklu. Ve fázi expanse je i větší výtěžnost špatných úvěrů, v opačné fázi je výtěžnost menší. Hodnoty jsou posunuty o nějakou dobu zpět, jsou vztaženy k době, kdy došlo k výpadku ve splácení. Průměrná hodnota výtěžnosti špatných úvěrů u zkoumaného souboru činila 72,45 % dlužné částky. Ve stejném článku je uvedeno, že ze studie italské centrální banky z roku 2003 vyplývá, že vytěžení špatného úvěru je časově náročné a liší se dle metody vymáhání a také formy zajištění. Nejrychlejší bylo soukromé vyrovnání - 2,1 roku, nejpomalejší bylo konkurzní řízení, kde celá procedura trvala průměrně 6,8 let. Náklady na vymáhání činily 1,2% objemu úvěrů. 42

Ve stejném čísle časopisu Bankovnictví 11/2006, autor článku Karel Machala a Jana Chuchvalcová, Výtěžnost realizace zástavy závisí na třech faktorech uvádí, že výtěžnost závisí na sladěnosti procesu poskytnutí úvěru a případném vymáhání. Pokud je pohledávka dobře zajištěna, zástava likvidní a dobře vymahatelná a navíc je efektivně nastaven celý proces vymáhání, může být výtěžnost až 100%. Pokud se však řešení hledá až mnoho měsíců po původní splatnosti, výtěžnost se může několikanásobně snížit. Zvlášť markantní je to v případě konkurzů. Majetek u pozdě prohlášeného konkurzu je většinou prohospodařen, výtěžnost je minimální. Naopak pokud je návrh na konkurz podán včas a věřitel aktivně uplatňuje svá zákonná práva, může i konkurz přinést slušnou výtěžnost 38) Z výše uvedeného vyplývá, že nesplácení bankovních úvěrů je spíše výjimkou, ale i s realitou nesplacení musí banky počítat a očekávané předvídatelné ztráty musí zahrnout do zisků ze splácených úvěrů formou vyšší marže a tím umořit ztrátu z nesplácených úvěrů. Druhou možností je vyžadovat natolik kvalitní zajištění, aby k případnému nesplácení docházelo jen ve výjimečných případech, protože dlužníci se budou více snažit splatit své závazky. Kvalitní zajištění je z důvodu lepší likvidity lepší i pro banku. Je jasné, že zajištění bankovních pohledávek samo o sobě není jediným nástrojem návratnosti problematických bankovních pohledávek. V každém případě je nutné ze strany banky operativní a včasné zachycení signálu o problému se splácením bankovní pohledávky a rychlá snaha o řešení ohrožené pohledávky, a to například formou změny splátkového plánu. V každém případě by se banky měly snažit s dlužníkem situaci řešit včas, aby nemuselo k realizaci zástavy dojít.. 43

7. Závěr Údaje o tom, jak jsou ve skutečnosti zástavy v souvislosti se špatnými úvěry realizovány, nejsou publikovány, protože se jedná o důvěrné informace jednotlivých bank související s jejich hospodařením a s jejich celkovou obchodní strategií. Je ale zřejmé, že čím je zajištění bankovních pohledávek kvalitnější, tím se zvyšuje výtěžnost špatných úvěrů. V procesu vymáhání nesplacených pohledávek má kvalita zajištění, tj. zda je zajištění dostatečně likvidní a dobře vymahatelné, klíčovou roli, ale vždy také souvisí s nastavením a rychlostí celého vymáhacího procesu. Především rychlost reagování na první signály o defaultu klienta může napomoci k dosažení co nejvyššího procenta výtěžnosti špatných úvěrů. V současné době je kladen všemi bankami důraz na kvalitní zajištění. Údaje uvedené v tabulce č. 7 vycházejí z údajů o výši úvěrů, výši zajištění a použitelné hodnotě zajištění. Údaje jsou převzaty z výročních zpráv Komerční banky, a.s. viz přílohy 1-6. U ostatních velkých bank na českém bankovním trhu se podobné údaje nepodařilo zjistit, protože nejsou ve výročních zprávách uveřejňovány. Hodnoty uvedené v tabulce č. 7 dokumentují probíhající proces, kdy výše objemu zajištění je nahrazována kvalitou zajištění. Poměr celkové hodnoty zajišťovacích prostředků k objemu úvěrů se v letech 2005 a 2006 v Komerční bance, as ustálil zhruba na 95% hodnoty pohledávek banky vůči klientům. Stálá pozornost je věnována diskontním koeficientům, kterými je přepočítávána nominální hodnota zajištění na realizovatelnou hodnotu. Z tabulky je zřejmé, že cílem není mít všechny pohledávky zajištěny čímkoliv ale takovými zajišťovacími prostředky, které by byly na trhu dobře a v potřebné hodnotě realizovatelné. 2003 2004 2005 2006 Úvěry klientům 163 720 160 679 191 307 230 411 Zajištění k úvěrům 205 602 179 795 181 557 221 216 Poměr zajištění/ úvěry klientům 1,26 1,11 0,95 0,96 Použitá hodnota zajištění 82 894 67 053 74 325 92 885 Poměr použité hodn. zajištění k úvěrům klientům 0,51 0,41 0,38 0,40 44

Jedním z faktorů, které povedou ke snižování výše zajištění je skutečnost, že banky před poskytnutím úvěru pro snížení rizika špatných úvěrů podrobně vyhodnocují kredibilitu dlužníka, a to sofistikovanými scoringovými funkcemi, které na základě pravděpodobnosti dokáží odhadnout budoucí schopnost splácení nebo nesplácení pohledávek. Scoringové modely vycházejí z finanční a obchodní situace klienta a vyhodnocení historických zkušeností banky s dlužníkem. Výsledky scoringu umožní jednak činit zodpovědně rozhodnutí o neposkytnutí úvěru klientům s pravděpodobností defaultu a naopak nevyžadovat po lépe hodnocených klientech zajištění do plné výše úvěrové expozice. Úvěry nejbonitnějším klientům jsou již nyní poskytovány bez zajištění. Banky také při rozhodování, zda úvěr poskytnout nebo neposkytnout, již několik let vyhodnocují záznamy dlužníků v Centrálním registru úvěrů a v dalších úvěrových registrech. Platí, že klientům se záznamem v registrech není úvěr poskytnut, a tím se snižuje pravděpodobnost špatných úvěrů, respektive potřeba plného zajištění bankovních pohledávek. Na snižování objemu zajištění má také u bonitních klientů vliv i sílící konkurenční boj mezi bankami, a to nejen na českém ale i evropském trhu, při poskytování úvěrů. Snižování cen (úrokové sazby, poplatky) má své ekonomické hranice a tak většinou banky získávají konkurenční výhodu v oblasti požadovaného zajištění. Proces zajištění je pro dlužníky spojen s vynaložením dodatečných finančních nákladů např.nákladů na znalecké posudky, poplatky notářům, právníkům, správní poplatky. Proces zajištění souvisí také s omezením vlastnických a jiných práv dlužníka včetně všech souvislostí. Například zástavou nemovitosti je omezena možnost rychlého prodeje nemovitosti za výhodnou cenu. Na výši a kvalitu požadovaného zajištění budou mít zásadní vliv regulatorní pravidla dle Basel II. Cílem je dosažení takového stavu, aby banky měly co nejvíce ošetřena rizika spojená s poskytováním úvěrů. Jedním z principů je kvalita zajištění ve vztahu k jeho vymahatelnosti, likvidnosti, ceně. Zajištění, která budou méně kvalitní, nebudou moci být použita na snížení nekryté rizika, tj. budou u defaultních pohledávek zvyšovat tvorbu opravných položek. Ve svém důsledku ovlivní jak tvorbu hospodářského výsledku banky, tak mohou ovlivnit i další ukazatele jako je např. kapitálovou přiměřenost se všemi případnými důsledky. 45

Oblast zajištění bankovních pohledávek se stále vyvíjí. S vývojem ekonomiky a rozvojem nových ekonomických nástrojů se objevují i nové zajišťovací instrumenty. Banky nově zavádějí např. zajištění ve formě finančního zajištění (finančního kolaterálu). Některé české banky používají zajišťovací dokumenty v elektronické podobě s využitím elektronického podpisu apod. Samo zajištění pohledávek ještě není zárukou splacení pohledávek. Z pohledu ošetření úvěrového rizika má zajištění nezastupitelnou funkci a kvalita zajištění má vliv jak na pravděpodobnost co nejlepší realizace zástavy, tak také v případně špatných úvěrů a nutnosti tvorby opravných položek na hospodářské výsledky bank. Minimalizace úvěrových rizik patří mezi nejdůležitější prvky udržení stability bankovního sektoru. Předpokládám, že i v budoucnu bude představovat zajištění bankovních pohledávek v bankovní praxi důležitou roli. 46

Použité prameny a literatura: [1] Zákon č. 513/1991 Sb. ze dne 5.listopadu 1991, ve znění o pozdějších předpisů - Obchodní zákoník [2] Zákon č. 103/1990 Sb. ze dne 18.dubna 1990, ve znění o pozdějších předpisů - Hospodářský zákoník [3] Zákon č. 40/1964 Sb. ze dne 26. února 1964, ve znění o pozdějších předpisů - Občanský zákoník [4] Zákon č. 344/1992 Sb. ze dne 7.května 1992, ve znění o pozdějších předpisů - Katastrální zákon [5] Zákon č. 563/1991 Sb. ze dne 12.prosince 1991, ve znění o pozdějších předpisů Zákon o účetnictví [6] Zákon č. 328/1991 Sb. ze dne 11.července 1991, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o konkursu a vyrovnání [7] Zákon č. 182/2006 Sb. ze dne 30.března 2006 - Insolvenční zákon [8] Zákon č. 21/1992 Sb. ze dne 20.prosince1991, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o bankách [9] Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14.března 2006 - Stavební zákon [10] Zákon č.591/1992 Sb. ze dne 20.listopadu 1992, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o cenných papírech [11] Zákon 56/2001 Sb. ze dne 10.ledna 2001, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o podmínkách provozu vozidel na pozemních komunikacích [12] Zákon č. 114/1995 Sb. ze dne 25. května 1995, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o vnitrozemské plavbě [13] Zákon č. 61/2000 Sb. ze dne 24. února 2000, ve znění o pozdějších předpisů Zákon o námořní plavbě [14] Zákon č. 49/1997 Sb. ze dne 6. března 1997, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o civilním letectví [15] Zákon č. 92/1991 Sb. ze dne 26. února 1991, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby [16] Zákon č. 219/2000 Sb. ze dne 20. června 2000, ve znění o pozdějších předpisů - Zákon o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích [17] Zákon č. 128/2000 Sb. ze dne 12.dubna 2000, ve znění pozdějších předpisů Zákon o obcích [18] Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997, ve znění pozdějších předpisů Zákon o oceňování majetku [19] Vyhláška č. 500/2002 Sb.ze dne 6. listopadu 2002 podvojné účetnictví pro podnikatele [20] BARÁK, Josef, et al. Zákon o bankách. Praha : Linde, 2003. 474 s. 47

[21] HOLEYŠOVSKÝ, Milan. Zástavní právo, ručení, bankovní záruka a ostatní zajišťovací prostředky v podnikatelské, bankovní a právní praxi. 2. aktualiz. vyd. Praha : Newsletter, 1995. 134 s. [22] ROZEHNAL, Aleš. Úvěry zajištěné zástavním právem.. 1. vyd. Praha : G Plus G, 1997. 126 s. [23] GIESE, Ernst, et al. Zajištění závazků v České republice. 1. vyd. Praha : C.H. Beck Praha, 1999. 352 s. [24] FALDYNA, František, HUŠEK, Jan, DES, Zdeněk. Zajištění a zánik závazků. Praha : Codex Bohemia, 1995. 144 s. [25] BĚHOUNEK, Pavel. Úvěry a půjčky. 1. vyd. Ostrava : Sagit, 2000. 134 s. [26] BUREŠ, Jaroslav, DRÁPAL, Ljubomír. Zástavní právo v soudní praxi. Praha : C. H. Beck, 1997. 32 s. [27] Bankovnictví : komerční bankovnictví, finanční služby, měnová politika. Praha : Economia. ročníky 2005, 2006, 2007. Dostupné také na WWW: http://bankovnictvi.ihned.cz/ [28] Českomoravská a záruční a rozvojová banka a.s. Záruka za bankovní úvěr v programu PANEL [online]. [citováno 5.května 2007]. Dostupné na WWW: http://www.cmzrb.cz/app/produkty-a-sluzby/bankovni-zaruky/zaruka-za-bankovni-uver- PANEL.htm [29] Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2005 [online]. [citováno 5.května 2007]. Dostupné na WWW: http://www.kb.cz/file/cs/com/annual_reports/kb-vyrocni_zprava_2005.pdf [30] Česká spořitelna, a.s. Výroční zpráva 2005 [online]. [citováno 5.května 2007]. Dostupné na WWW: http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/cs_vz2005_web.pdf [31] Český statistický úřad. Korunové úvěry klientům poskytované bankovními institucemi podle sektorů a odvětví (stav k 31. 12.) [online]. [citováno 12.května 2007]. Dostupné na WWW: http://www.czso.cz/csu/2006edicniplan.nsf/t/910022e772/$file/0001060703.xls [32] Opatření České národní banky č. 193/1998 Sb.ze dne 9.července 1998, kterým se stanoví zásady klasifikace pohledávek z úvěrů a tvorby opravných položek k těmto pohledávkám [33] Ministerstvo spravedlnosti ČR. Informační server českého soudnictví [online]. [citováno 10.května 2007]. Dostupné na WWW: http://portal.justice.cz/uvod/justice.aspx [34] Rasl a syn, s.r.o. Příloha účetní závěrky za rok 2005, str. 13, [online]. [citováno 10.května 2007] Dostupné na WWW: http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=sbirka&sysinf.@strana=document Detail&vypisListiny.@slCis=500074671&vypisListin.@cEkSub=231213 [35] Technické služby města Liberce, a.s. Příloha účetní závěrky za rok 2005, str. 17, [online]. [citováno 10.května 2007]. Dostupné na WWW: 48

http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=sbirka&sysinf.@strana=document Detail&vypisListiny.@slCis=500073385&vypisListin.@cEkSub=231588 [36] Šroubárna Turnov, a.s. Účetní závěrka za rok 2005 firmy, str. 79, [online]. [citováno 10.května 2007]. Dostupné na WWW: http://www.justice.cz/xqw/xervlet/insl/index?sysinf.@typ=sbirka&sysinf.@strana=document Detail&vypisListiny.@slCis=600050708&vypisListin.@cEkSub=132106> [37] Machala, Karel. Svět špatných úvěrů bank a jejich vymáhání. Bankovnictví. 2006, ročník 14, číslo 11 [38] Machala, Karel Chuchvalcová, Jana. Výtěžnost realizace zástavy závisí na třech faktorech. Bankovnictví. 2006, ročník 14, číslo 11 [39] Vávra, Přemysl. Realitní boom dosahuje vrcholu. Bankovnictví. 2007, ročník 15, číslo 3 [40] Česká národní banka. Statistické údaje z činnosti bank [online]. [citováno 25.května 2007]. Dostupné na WWW: http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.strom_drill?p_ind=a&p_lang=cs [41] Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2006, str.94, [online]. [citováno 7.června 2007]. Dostupné na WWW: http://www.kb.cz/file/cs/com/annual_reports/kbvyrocni_zprava_2006.pdf?v01 [42] Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2003, str.85, [online]. [citováno 7.června 2007]. Dostupné na WWW: http://www.kb.cz/file/cs/com/annual_reports/vyrocni_zpr_2003cz.pdf [43] Česká spořitelna a.s. Výroční zpráva 2006 [online]. [citováno 7.června 2007]. Dostupné na WWW: http://www.csas.cz/banka/content/inet/internet/cs/vz_2006.pdf [44] Česká národní banka. Údaje o vývoji úvěrů v České republice [online]. [citováno 3.června 2007]. Dostupné na WWW: http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=1&p_sort=2&p_des=50& p_csest=1607&p_uka=1%2c2%2c3%2c4&p_ind=abbab&p_od=199301&p_do=200704 &p_lang=cs&p_format=4&p_decsep=%2c [45] Česká národní banka. Údaje o vývoj dlouhodobých úvěrů na bydlení v ČR [online]. [citováno 3.června 2007]. Dostupné na WWW: http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=1&p_sort=2&p_des=50& p_csest=1487&p_uka=28&p_ind=abbaf&p_od=199301&p_do=200704&p_lang=cs&p_ format=4&p_decsep=%2c [46] Zákon č. 256/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ze dne 30. dubna 1992 o ochraně osobních údajů v informačních systémech. 49

Přílohy Příloha č.1 Komerční banky, a.s. Výroční zpráva 2006 str. 93 43) Příloha č. 2 - Komerční banky, a.s. Výroční zpráva 2006 str. 94 43) 50

Příloha č. 3 Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2005 str. 91 29) Příloha č. 4 Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2005 str.92 29) 51

Příloha č. 5 Komerční banka, a.s Výroční zpráva 2003 str. 83 42) Příloha č. 6 Komerční banka, a.s. Výroční zpráva 2003 str. 84 42) Příloha č. 7 Česká národní banka vývoj klientských úvěrů 44) http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=1&p_sort=2&p_des=50&p_csest=1607&p_uk a=1%2c2%2c3%2c4&p_ind=abbab&p_od=199301&p_do=200704&p_lang=cs&p_format=4&p_decsep=% 2C 52

Příloha č. 8 Česká národní banka vývoj úvěrů dlouhodobých na bydlení 45) http://www.cnb.cz/cnb/stat.arady_pkg.vystup?p_period=1&p_sort=2&p_des=50&p_csest=1487&p_uk a=28&p_ind=abbaf&p_od=199301&p_do=200704&p_lang=cs&p_format=4&p_decsep=%2c 53