Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13664-778/2016 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 11/60 k nemovitým věcem evidovaných na LV č. 173 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - východ Michelská 1326/62 140 00 Praha 4 IČ: 60351268 DIČ: CZ6601071499 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 01951/13-100 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 2.5.2016 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 15 stran a 13 stran příloh. V Praze, dne 2.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 7.3.2016 vydané Exekutorským úřadem Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 01951/13-100, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 11/60 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 1389/53 - orná půda, pozemku p.č. 1389/54 - orná půda, pozemku p.č. 1474/91 - orná půda, pozemku p.č. 1474/92 - orná půda, pozemku p.č. 1474/182 - orná půda, pozemku p.č. 1474/183 - orná půda, pozemku p.č. 1494/36 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/37 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/38 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/39 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/63 - orná půda, pozemku p.č. 1494/64 - orná půda, pozemku p.č. 3704/100 - ostatní plocha, pozemku p.č. 3704/101 - ostatní plocha, pozemku p.č. 5449/44 - orná půda, pozemku p.č. 5449/45 - orná půda, pozemku p.č. 5449/46 - orná půda, pozemku p.č. 5449/47 - ostatní plocha, pozemku p.č. 5449/225 - orná půda a pozemku p.č. 5449/304 - ostatní plocha, vše v k.ú. Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou a jejich cena je 0,- Kč. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitosti, a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní stránka č. 2 Posude k byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 2.5.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 2.5.2016 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Tomáše Vingrálka a Ing. Štěpána Orálka. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 173, pro k.ú. Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav, vyhotovený objednavatelem dne 25.4.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav, vyhotovená znaleckým ústavem dne 2.5.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán města Břeclav. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. stránka č. 3
Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Jihomoravský Obec: Břeclav Katastrální území: Břeclav (613584) List vlastnictví číslo: 173 Vlastníci: 1. Jung Kamil Podíl: 7/20 Záhumní 961, 69102 Velké Bílovice 2. Maráčková Sylva Podíl: 11/60 Fr. Horečky 335, 74401 Frenštát pod Radhoštěm 3. Nováková Ludmila Podíl: 1/10 Hlavní 28/67, Poštorná, 69141 Břeclav 4. Sítek Lubomír Podíl: 11/60 Na Valtické 685/52, Charvátská Nová Ves, 69141 Břeclav 5. Sítek Roman Podíl: 11/60 náměstí T. G. Masaryka 42/3, 69002 Břeclav 5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 11/60 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 1389/53 - orná půda, pozemku p.č. 1389/54 - orná půda, pozemku p.č. 1474/91 - orná půda, pozemku p.č. 1474/92 - orná půda, pozemku p.č. 1474/182 - orná půda, pozemku p.č. 1474/183 - orná půda, pozemku p.č. 1494/36 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/37 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/38 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/39 - ostatní plocha, pozemku p.č. 1494/63 - orná půda, pozemku p.č. 1494/64 - orná půda, pozemku p.č. 3704/100 - ostatní plocha, pozemku p.č. 3704/101 - ostatní plocha, pozemku p.č. 5449/44 - orná půda, pozemku p.č. 5449/45 - orná půda, pozemku p.č. 5449/46 - orná půda, pozemku p.č. 5449/47 - ostatní plocha, pozemku p.č. 5449/225 - orná půda a pozemku p.č. 5449/304 - ostatní plocha, vše v k.ú. Břeclav, obec Břeclav, okres Břeclav. stránka č. 4
Pozemky p.č. 1389/53, p.č. 1389/54, p.č. 3704/100 a p.č. 3704/101 jsou situovány ve východní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 3704/57 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví státu. Pozemky p.č. 1474/91, p.č. 1474/92, p.č. 1474/182, p.č. 1474/183, p.č. 5449/44, p.č. 5449/45, p.č. 5449/46, p.č. 5449/47, p.č. 5449/225 a p.č. 5449/304 jsou situovány ve východní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po nezpevněných pozemcích. Pozemky p.č. 1494/36, p.č. 1494/37, p.č. 1494/38, p.č. 1494/39, p.č. 1494/63 a p.č. 1494/64 jsou situovány ve východní části katastrálního území a tvoří jednotný funkční celek s přístupem po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 4114/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Břeclav, náměstí T.G.Masaryka 42/3, 69002 Břeclav. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Na části pozemku 1494/36, p.č. 1494/39, p.č. 1494/37 a p.č. 1494/38 se nachází náletové porosty plevelného charakteru. Panem Jaroslavem Polachem, pracovníkem městského úřadu Břeclav, oddělení územního plánování bylo sděleno, že na pozemky p.č. 5449/44, p.č. 5449/45, p.č. 5449/46 a p.č. 5549/47 bylo vydáno územní rozhodnutí na stavbu Silnice I/55 Břeclav, obchvat, které je v platnosti. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Pozemky a) Pozemky 2) Věcná práva a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění stránka č. 5
B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 11/60 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 (1 + P i ) = 0,930 i = 1 výskytu záplav stránka č. 6
Ocenění 1) Pozemky 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.1.a) Pozemky 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Břeclav Název okresu: Břeclav Základní cena pozemku: ZC = 1 390, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% 0,00 včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,60 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí IV. Stavby pro zemědělství nebo bez okolní 0,00 pozemku zástavby 3 Možnost napojení pozemku na znak se neposuzuje pro liniové stavby 0,00 inženýrské sítě obce 4 Dopravní dostupnost k hranici I. Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) nezpevněné komunikaci 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené 7 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,600 i = 2 stránka č. 7
Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,558 9 odst. 4 písm. a) Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 232,6860 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 5449/44 Orná půda 209 48 631,37 5449/45 Orná půda 60 13 961,16 5449/46 Orná půda 84 19 545,62 Součet: 353 82 138,15 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II. Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m 0,40 2 Charakter a zastavěnost území III. V kat. úz. sídelní části obce v 0,15 nezastavěném území 3 Povrchy I. Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,270 i = 1 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 375,3000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 5449/47 Ostatní plocha 88 33 026,40 5449/304 Ostatní plocha 13 4 878,90 Součet: 101 37 905,30 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II. Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m 0,40 2 Charakter a zastavěnost území III. V kat. úz. sídelní části obce v 0,15 nezastavěném území 3 Povrchy II. Komunikace s nezpevněným povrchem 0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,240 i = 1 stránka č. 8
4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 333,6000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3704/100 Ostatní plocha 36 12 009,60 3704/101 Ostatní plocha 34 11 342,40 Součet: 70 23 352, 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10 25 tisíci obyvateli vlastní území + 120 % Úprava celkem: + 120 % 2,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 1389/53 Orná půda - část 00401 925 7,32 16,1040 14 896,20 1389/53 Orná půda - část 02110 264 5,41 11,9020 3 142,13 1389/54 Orná půda - část 02110 228 5,41 11,9020 2 713,66 1389/54 Orná půda - část 00401 863 7,32 16,1040 13 897,75 1474/91 Orná půda 1 018 11,43 25,1460 25 598,63 1474/92 Orná půda 1 024 11,43 25,1460 25 749,50 1474/182 Orná půda 615 11,43 25,1460 15 464,79 1474/183 Orná půda 613 11,43 25,1460 15 414,50 1494/63 Orná půda 02110 535 5,41 11,9020 6 367,57 1494/64 Orná půda 02110 538 5,41 11,9020 6 403,28 5449/225 Orná půda 29 11,43 25,1460 729,23 Součet: 6 652 130 377,24 9 odst. 6 Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC 0,04 (100 s) 100 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] s ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 1494/36 Ostatní plocha 36 0 % 55,6000 2 001,60 1494/37 Ostatní plocha 69 0 % 55,6000 3 836,40 1494/38 Ostatní plocha 90 0 % 55,6000 5 004, 1494/39 Ostatní plocha 38 0 % 55,6000 2 112,80 Součet: 233 12 954,80 Součet cen všech typů pozemků: = 286 727,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 11 / 60 Cena po úpravě: = 52 566,71 Kč Pozemky zjištěná cena: 52 566,71 Kč stránka č. 9
2) Věcná práva 2.1) Cenový předpis 2.1.a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene spočívá v uložení podzemního vedení dálkového kabelu a s tím spojená omezení, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 11.1.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.1.2002. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch: - České dráhy, státní organizace, Nábř. Ludvíka Svobody 1222/12, Nové Město, 11000 Praha a vázne na: - parcela: 1389/53 - parcela: 1389/54 - parcela: 3704/100 - parcela: 3704/101 Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: 10 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, 1 Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 11 / 60 Cena po úpravě: = 1 833,33 Kč Hodnota věcného břemene: = 1 833,33 Kč stránka č. 10
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. I) Pozemky p.č. 5449/44, p.č. 5449/45, p.č. 5449/46 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 25,- Kč do 35,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, vyšší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 35,- Kč/m 2, a to zejména s ohledem na možný zvýšený zájem ze strany poptávajících, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 353 m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši 12 355,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 11/60 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 11/60 oceňovaných nemovitých věcí ve výši 2 000,- Kč (zaokrouhleno). stránka č. 11
II) Pozemky p.č. 1474/91, p.č. 1474/92, p.č. 1474/182, p.č. 1474/183, p.č. 1494/36, p.č. 1494/37, p.č. 1494/38, p.č. 1494/39, p.č. 1494/63, p.č. 1494/64 a p.č. 5449/225 Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 25,- Kč do 35,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 25,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 6.885 m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši 172 125,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 11/60 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 11/60 oceňovaných nemovitých věcí ve výši 25 000,- Kč (zaokrouhleno). III) Pozemky komunikací p.č. 3704/100 a p.č. 3704/101 Srovnatelné pozemky komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 11/60 k pozemku p.č. 3704/100 a p.č. 3704/101 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 3 000,- Kč (zaokrouhleno). IV) Pozemky komunikací p.č. 5449/47 a p.č. 5449/304 Srovnatelné pozemky komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 11/60 k pozemku p.č. 5449/47 a p.č. 5449/304 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 5 000,- Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 2 000,- + 25 000,- + 3 000,- + 5 000,- = 35 000,- Kč stránka č. 12
REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků 52 570, Kč Cena věcných práv 1 830, Kč Celková cena podle cenového předpisu 50 740, Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* - 1 830, Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí 35 000, Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: třicetpěttisíc Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí 33 167,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: třicettřitisícstosedmdesát Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne 2.5.2016 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 13
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13664-778/2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com stránka č. 14
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 15