ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2010

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2010 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 729/2 - trvalý travní porost, v k.ú. Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Vojtěch Jaroš soudní exekutor, Exekutorský úřad Znojmo Rooseveltova Znojmo IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 133 EX 300/09-40 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval : Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel v listinné podobě a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 8 stran a 4 strany příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorský úřad Znojmo, Mgr. Vojtěch Jaroš č.j. 133 EX 300/09-40, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 729/2 - trvalý travní porost, v k.ú. Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí. Dále se znalci ukládá, aby ocenil jednotlivá práva a závazky s nemovitostmi spojené, a závady které prodejem v dražbě nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Štěpána Orálka a Ing. Tomáše Vingrálka. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 567, pro k.ú. Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Náhled katastrální mapy, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí, vyhotovená dne znaleckým ústavem prostřednictvím nahlížení do katastru nemovitostí. Údaje sdělené objednavatelem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ze dne jsou na listu vlastnictví č. 567, pro k.ú. Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí, jako vlastníci nemovitostí zapsáni: Soural Pavel, Krapkova 2837/62, Znojmo, Znojmo 5 - spoluvlastnický podíl 1/2 Špaček Ota, nám. Míra 31, Moravské Budějovice, Moravské Budějovice 2 - spoluvlastnický podíl 1/2 stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 729/2 - trvalý travní porost, v k.ú. Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí, který je situován na okraji zastavěné části obce. Dle platného územního plánu obce z roku 2003 je pozemek veden jako plochy přechodného bydlení a je určen k rodinné rekreaci. Pozemek je přístupný z veřejné nezpevněné komunikace. Napojení je možné na elektro, veřejný vodovodní řad a hloubkovou kanalizaci (obecní ČOV). Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci které by tvořili příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření znalce. 6. Obsah posudku 1) Pozemky a) Pozemky stránka č. 3

4 B. ODHAD Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Výprachtice Popisy objektů 1) Pozemky a) Pozemky Ocenění 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 1.a.1) Pozemky 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 977 obyvatel v obci. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,929 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] trvalý travní porost 729/ , 21, ,63 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 8 987,32 Kč Pozemky zjištěná cena: 8 987,32 Kč stránka č. 4

5 C. REKAPITULACE Pro stanovení obvyklé ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - pozemek dle platného územního plánu určen k výstavbě rekreačního objektu - přístup z veřejné komunikace Záporné stránky - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 - v obci chybí možnost napojení na plynové vedení Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu různorodá nabídka srovnatelných pozemků. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. stránka č. 5

6 Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 100,- Kč do 150,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranice uvedeného rozpětí, a to ve výši 100,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemku 848 m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši ,- Kč (jako celku). Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši ,- Kč. REKAPITULACE Cena pozemků podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, která dražbou nezaniknou 8 990, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí ,- Kč Cena slovy: třicetpěttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 6

7 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2010 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/ Přerov info@posudek.com stránka č. 7

8 E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 8