ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 o obvyklé ceně nemovitostí jiné stavby (objektu společné garáže) č. p. 703, jako součásti pozemku parc.č. st. 6811, dále pak pozemku 98/32. To vše v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun. Objednatel posudku: GAVLAS, spol. s r.o. Politických vězňů 21 Praha 1, IČ: Účel posudku: Ocenění nemovitosti pro účely dražby. Posudek vypracoval: Ing. Jan Holeček Znalec bytem Žebrák, Slunečná 358 mobil: ; holecek@pstavby.net Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Žebráku dne : Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 Znalecký posudek č /17 2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sídlištní zástavba (stagnace) výborně udržovaná Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Typ PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0 / 288 Garáž Pozemky výměra ks 16 m2 698 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon autobus silnice II.,III.tř Není prodejná 6-12 měsíců OP ZP m m2 0 Rozesta- Typ věnost % 100,00 PP RD Obytná/ Nebyt. m2 / Garáž Pozemky výměra ks 0 m2 698 OP m3 ZP m2

3 Znalecký posudek č / Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Stavebně právní dokumentace Výpis z katastru nemovitostí č pro katastrální území Beroun ze dne Kopie katastrální mapy zachycující oceňovanou nemovitost. Částečná projektová dokumentace předmětné budovy. 1.2 Místní šetření Místní šetření jsem provedl dne za účasti zástupce firmy Dynaspol, a.s. pana Ing. Pavla Němce. 1.3 Použité předpisy Předpisy a metodiky pro ocenění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Situace oceňované nemovitosti Město Beroun se nachází asi 30 km jihozápadně od Prahy, na obchodní spojnici našeho hlavního města se západní částí republiky a Německem. Starou obchodní stezku nahradila dálnice D5 a železniční trať spojující město s Prahou, Plzní či Rakovníkem. Město ležící na soutoku řek Berounky a Litavky láká k návštěvě nejen svými historickými památkami a bohatou kulturní a sportovní nabídkou, nýbrž i svým překrásným okolím. Je východiskem do dvou chráněných krajinných oblastí - Českého krasu a Křivoklátska. Dnešní Beroun má více než 19 tisíc obyvatel. Jeho dominantou je budova radnice na Husově náměstí, jejíž pseudorenesanční podoba pochází z roku Beroun je významným centrem lehkého a středního průmyslu. Svou průmyslovou zónu začal budovat už na počátku 90. let a zdejší podniky - Cembrit CZ, a. s. (výrobce střešní krytiny), Linde Frigera s. r. o. (výrobce chladírenské techniky) či PAI s. r. o. (výrobce automobilových součástek) patří společně s akciovou společností Českomoravský cement, člena skupiny Heidelberg Cement Group v

4 Znalecký posudek č /17 4 České republice mezi nejvýznamnější zaměstnavatele ve městě. V posledním období se ve městě významně rozvíjí bytová výstavba. Budova č.p. 703 se nachází v ulici Bezručova, cca 800 m od Husova náměstí. Ulice se nachází nedaleko v sousedství školy, školky a sportovišť, úřadu práce, okresního soudu, městského úřadu. Oceňovaná budova hromadných garáží leží v sídlištní zástavbě. Bytové domy obsahují velký počet bytů, které zvyšují nároky na počet parkovacích stání. V dané lokalitě je nedostatek parkovacích míst v sídlištní zástavbě a to jak nekrytých a o to větší nedostatek krytých. Polohu budovy z hlediska jejího využití hodnotím v rámci města jako velmi dobrou až výbornou. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2945 Kraj: CZ020 Středočeský Okres: CZ0202 Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Ulice: Bezručova č.o.: Vlastníci Podíl PO IČO: DYNASPOL, a.s. Plzeňská 27/8, Beroun 1 / 1 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Beroun-Město Jiná stavba č.p. 703 na pozemku p.č. st ANO Pozemky st Stavební parcela Parcela KN 462 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 98/32 Pozemková parcela Parcela KN 236 m 2 ostatní plocha Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 98/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 98/1 ostatní plocha, ostatní komunikace Město Beroun, Husovo nám. 68, Beroun-Centrum, Beroun

5 Znalecký posudek č / Posudek - Ocenění nemovitostí věcnou hodnotou 2.1 Určení věcné hodnoty staveb Jedná se o objekt podzemní haly, která slouží jako hromadné garáže. Objekt má jedno nadzemní podlaží, jeho konstrukci tvoří ŽB skelet. V objektu jsou provedeny rozvody elektroinstalace, vody, kanalizace a pod stropem je rozvedená VZT. Stavba byla dána do užívání v roce 2011 společně s BD č.p. 650, se kterým je stavebně a provozně propojena. Stavebně technický stav budovy je velmi dobrý. Před vjezdem do budovy garáží je zpevněná plocha ze zámkové dlažby parc.č. 98/32 v KN vedená jako ostatní plocha, ostatní komunikace, umožňující venkovní parkování osobních automobilů. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 462,00 m 2 288,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP parkovací plocha 16 stání po 18 m2 288,00 m 2 1,00 288,00m 2 1.NP - celkem 288,00 m 2 288,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (462)*(3,75) = 1 732,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 732,50 m 3 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Popis betonové pasy izolované železobetonová monolitická konstrukce železobetonové monolitické Plochá železobetonová střecha těžké izolační pásy s pochozí plochou pozinkovaný plech nátěry betonu a dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí chybí protipožární plastová - sekční vrata chybí zátěžová podlaha s krycím nátěrem, vzduchotechnika světelná třífázová chybí plastové trubky plastové potrubí chybí chybí chybí chybí chybí

6 Znalecký posudek č /17 6 Ostatní požární hydranty Zastavěná plocha [m 2 ] 0 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 732,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 74 Opotřebení % 7,50 Věcná hodnota (VH) Kč Určení ceny stavebních pozemků Základní popis oceňovaných pozemků. Jedná se o rovinatý pozemek skládající se ze dvou parcel v sídlištní zástavbě města Beroun. Na pozemku parc.č. st stojí garážový dům, na pozemku parc.č. 98/32 je zpevněná plocha před garážovým domem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků. Stanovená jednotková cena (stavební parcely) za 1 m2 je na základě cenového porovnání s obdobnými pozemky pro komerční výstavbu v předmětné lokalitě. V Berouně se obdobné pozemky obchodují velmi omezeně z důvodu nedostatku pozemků pro komerční výstavbu v centrálních částech města. Cena takovýchto pozemků se pohybuje v cenovém intervalu 1000 Kč Kč. U oceňovaných pozemků jsem stanovil obvyklou cenu 1500 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / ostatní plocha 98/ / Celková výměra pozemků: 698 Hodnota pozemků celkem: Posudek - Ocenění nemovitosti výnosovou hodnotou Analýza tržního nájemného Jedná se o stavbu garážového domu s kapacitou 16 ks garážových stání s průměrnou plochou parkovacího stání 18 m2. Oceňovaný objekt umožňuje parkování kromě hromadné garáže i na pozemku před garážovým domem cca 6 venkovních parkovacích stání. Obvyklé nájemné jsem stanovil na základě cenového porovnání omezených nabídek v předmětné lokalitě u parkovacího stání (18 m2) v garážovém domě 1800 Kč/měsíc a u venkovního parkovacího stání (18 m2) 500 Kč/měsíc. Výnosy z provozních prostor Název K pronájmu garáž v Havlíčkově ulici, v přímé blízkosti náměstí. Garáž stojí na uzavřeném pozemku, na který je Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m 2 ] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m 2 /rok] 19, , , ,16

7 Znalecký posudek č /17 7 vjezd ze dvou stran. V garáži je zavedena elektřina a v zadní části jsou velké plechové skříně. Měsíční nájemné je včetně poplatku za elektřinu. Dlouhodobý pronájem garážového stání pod cihlovým domem v Havlíčkové ulici v Berouně. Vjezd na dálkové ovládání, automatické osvětlení (čidla), pravidelný úklid garážových stání. Možnost východu z garáží přes dvůr domu. 20, , , ,00 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 1 232,00 Výpočet výnosové hodnoty Jedná se o stavbu garážového domu s kapacitou 16 ks garážových stání s průměrnou plochou parkovacího stání 18 m2. Oceňovaný objekt umožňuje parkování kromě hromadné garáže i na pozemku před garážovým domem cca 6 venkovních parkovacích stání. Obvyklé nájemné jsem stanovil na základě cenového porovnání omezených nabídek v předmětné lokalitě u parkovacího stání (18 m2) v garážovém domě 1800 Kč/měsíc a u venkovního parkovacího stání (18 m2) 500 Kč/měsíc. Dále uvažuji s 5% propadem. Jedná se o zánovní stavbu danou do užívání v roce Roční náklady na údržbu a opravy stanovuji na úrovni 1 % z reprodukční ceny. Míra kapitalizace je stanovena ve výši 10% v souladu s platným cenovým předpisem. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Provozní prostory Stavba 1, 1.NP, parkovací plocha 16 stání po 18 m2 288, Provozní prostory Venkovní parkovací stání 108, Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 963 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Opravy a údržba Jedná se o zánovní stavbu danou do užívání v roce Roční náklady na údržbu a opravy stanovuji na úrovni 1 % z reprodukční ceny % z RC Kč/rok

8 Znalecký posudek č /17 8 Správa nemovitosti 0.05 % z RC Kč/rok Pojištění 0.01 % z RC Kč/rok 520 Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 10,00 Výnosová hodnota Cv Kč Rekapitulace přehled cen bez vad nemovitosti Metoda ocenění Věcná hodnota budovy Hodnota pozemků celkem Výnosová hodnota nemovitosti Odhad obvyklé ceny nemovitosti Současná hodnota Kč Kč Kč Kč 5. Zohlednění vad nemovitosti Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě 167 odst. 5 a 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají". VB chůze a jízdy osobním automobilem přes budovu čp. 703 do garáže umístěné v jednotce 650/1, prakticky bez vlivu na stanovenou obvyklou cenu. 6. Odpověď na otázky položené znalci Oceňovaná budova hromadných garáží leží v sídlištní zástavbě. Bytové domy obsahují velký počet bytů, které zvyšují nároky na počet parkovacích stání. V dané lokalitě je nedostatek parkovacích míst v sídlištní zástavbě a to jak nekrytých a o to větší nedostatek krytých. Polohu budovy z hlediska možnosti pronájmu parkovacích stání hodnotím v rámci města jako velmi dobrou až výbornou. Ocenění nemovitostí jiné stavby (objektu společné garáže) č. p. 703 jako součásti pozemku parc.č.st. 6811, dále pak pozemku 98/32. To vše v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun odhadem obvyklé ceny v současném stavu stanovuji Kč. Tj. slovy: Třimilionydvacettisíc Kč. V Žebráku dne

9 Znalecký posudek č /17 9 Ing. Jan Holeček Seznam příloh : Výpis z katastru nemovitostí 9 stran Kopie katastrální mapy 1 strana Ortofoto 1 strana Půdorys objektu garáží 1 strana Mapa lokality - 1 strana fotodokumentace - 2 strany Realitní inzerce - 2 strany Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr 4065/96 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým čís /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo /17. V Žebráku dne Ing. Jan Holeček Slunečná Žebrák

10 Znalecký posudek č /17 10 LV č pro k.ú. Beroun ze dne

11 Znalecký posudek č /17 11

12 Znalecký posudek č /17 12

13 Znalecký posudek č /17 13

14 Znalecký posudek č /17 14

15 Znalecký posudek č /17 15

16 Znalecký posudek č /17 16

17 Znalecký posudek č /17 17

18 Znalecký posudek č /17 18 Snímek z katastrální mapy.

19 Znalecký posudek č /17 19 Ortofoto.

20 Znalecký posudek č /17 20 Půdorys objektu garáží.

21 Znalecký posudek č /17 21 Mapa oblasti. Detailní mapa

22 Znalecký posudek č /17 22 Mapa širších vztahů. Fotodokumentace. Pohled na vjezd do garážového domu. Zpevněná plocha před garážovým domem. Parkovací stání v garážovém domě. Parkovací stání v garážovém domě.

23 Znalecký posudek č /17 23 Parkovací stání v garážovém domě. Parkovací stání v garážovém domě. Parkovací stání v garážovém domě. Vjezd. Realitní inzerce.

24 Znalecký posudek č /17 24

25 Znalecký posudek č /17 25