STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

Transkript

1 STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č Ve věci : O ceně nemovitosti včetně příslušenství zapsaných na listu vlastnictví č u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, pro obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna. Objednatel: Účel posudku : Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, Brno IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02306/13-071; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Josefa Šnajda, bytem Štěpánovice čp. 30, Štěpánovice, , dat.nar Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Ivana Bilíková Počet stran posudku: stran příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

2 Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu ocenění Charakteristika obce a poloha nemovitosti Popis nemovitosti Věcná břemena Vlastnické a evidenční údaje Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování znaleckého posudku OCENĚNÍ Vyhláška 441/2013 Sb Ocenění porovnávací metodou Pozemky orná půda REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy... 3 listy Příloha č. 3: Výmaz omezení vlastnického práva... 2 listy Str. 2

3 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Josefa Šnajda, bytem Štěpánovice čp. 30, Štěpánovice, , dat.nar , zapsané na listu vlastnictví č u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, pro obec Hustopeče kat. území Hustopeče u Brna, a to: - Pozemek na parcele 4754/61 o výměře 4139 m 2, orná půda 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Hustopeče jsou město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, 30 km jižně od Brna. Žije zde téměř šest tisíc obyvatel a město se rozkládá na ploše 2447ha. Městem protéká říčka Štinkovka. Hustopeče se nachází v oblasti jednoho z nejstarších osídlení na jižní Moravě, severně od hráze Nových Mlýnů. Město je dobře dostupné, neboť leží při dálnici D2 spojující Brno s Bratislavou a 1. železničním koridoru (Děčín-Praha-Brno- Břeclav). Celá oblast patří ke klimaticky nejteplejším v České republice, což prospívá pěstování kvalitního vína i turistické atraktivitě regionu. V obci se nachází veškerá základní občanská vybavenost, tedy škola, knihovna, zdravotnické zařízení, lékárna, obchod, pošta a kulturní i sportovní zařízení. V obci je vybudován obecní vodovod, plynovod a kanalizace. 1.3 Popis nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí je pozemek zařazen jako orná půda, což odpovídá i jeho skutečnému využití dle provedeného místního šetření. Pozemek se nachází mezi obcemi Hustopeče a Šakvice a je přístupný po nezpevněné polní cestě. Pozemek je úzký a je obdélníkového tvaru. V jeho okolí se nacházejí vesměs pozemky stejného charakteru, nejbližší zástavbou je cca 1km vzdálený průmyslový areál. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou, vyjma těch, která jsou uvedena v kapitole 1.4 tohoto posudku. Movité ani nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. 1.4 Věcná břemena Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne na nemovitosti vázne následující věcné břemeno: Str. 3

4 Bližší informace k tomuto věcnému břemeni byly vyžádány na Katastrálním úřadě pro JM kraj, katastrální pracoviště Hustopeče. Dle poskytnutých listin se jedná se o věcné břemeno dle přídělové listiny z roku 1973, původně k pozemku 46/43, u něhož do současné doby proběhlo dvojí přečíslování. Věcné břemeno zní na jmenovitou hodnotu 230Kčs. Dle objednatelem poskytnutého dokumentu došlo dne k doplacení částky 230Kč povinným na účet Ministerstva zemědělství, čímž došlo k zániku výše uvedeného věcného břemena. Dokument tvoří přílohu č. 3 tohoto posudku. Dle nejaktuálnějších dostupných informací tedy na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou. 1.5 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne je na listu vlastnictví č pro k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Vlastnické právo Podíl Šnajd Josef, č.p. 30, Štěpánovice 1.6 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Michala Meluzína 1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hustopeče, pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1220; vyhotovený dne ; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření, ze dne ; Projektová dokumentace poskytnutá povinným Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., Str. 4

5 vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od ; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září Str. 5

6 2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé (= tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6

7 - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní. 2.1 Vyhláška 441/2013 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Hustopeče Katastrální území: Hustopeče u Brna Počet obyvatel: Ocenění pozemků Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena Název BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 4754/ ,00 16,77 80,00 30, ,41 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 4 139,00 m ,41 Pozemek - zjištěná cena = ,41 Kč Str. 7

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemek ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pozemek ,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostodvacetčtyřitisícdevětsetšedesát Kč Str. 8

9 2.2 Ocenění porovnávací metodou Pozemky orná půda Pozemky vybrané k porovnání : Název Pozemek Horní Věstonice Pozemek Kostice Pozemek Borkovany Pozemek Krumvíř Nabídková cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn. cena (JC) [Kč/m 2 ] Kp Kk Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] ,4 0,85 0,90 1,00 14, ,85 0,90 1,00 15, ,90 0,90 1,00 18, ,90 0,85 1,00 16,99 Upravená jedn. cena = JC / (Kp x Kk) Kp zohledňuje atraktivitu lokality a dostupnost pozemku Kk zohledňuje redukci na pramen ceny, kvalitu, velikost a využitelnost pozemku Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9,03 Kč 16,50 Kč 11,34 Kč Jednotková obvyklá cena pro pozemek p.č. 4754/61 činí po zaokrouhlení: 16,50 Kč/m 2. V případě výše uvedeného pozemku se nejedná o stavební parcely dle 56 odst. 2 zák. o DPH. Str. 9

10 3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci a příslušenství Kč Kč 0 Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) všech oceňovaných nemovitostí je dle odborného odhadu Kč Cena slovy: šedesátosmtisícdvěstědevadesát Kč Str. 10

11 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne ) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem V Brně dne Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 11

12 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy Příloha č. 3: Výmaz omezení vlastnického práva Str. 12

13 Fotodokumentace z místního šetření

14 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03623/13 pro Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor CZ0644 Břeclav Obec: Kat.území: Hustopeče u Brna List vlastnictví: Hustopeče V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Šnajd Josef, č.p. 30, Štěpánovice Způsob využití Z-3199/ POLVZ:578/1974 Z / Z-6333/ Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 159 EX / ze dne Z-6333/ Z-6334/ Z-6334/ Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 159 Ex-02306/ ze dne Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne Z-643/ Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735.

15 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03623/13 pro Exekutorský úřad Brno - Okres: CZ0644 Břeclav Obec: Hustopeče Kat.území: Hustopeče u Brna List vlastnictví: 1220 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.-1009/2009 -Tu ze dne Právní moc ke dni Z-3199/ RČ/IČO: /0310 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Výměra[m2] 4139 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :14:40 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735. strana 2

16

17

18