Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení Předmět ocenění: pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Víceúčelový areál č.p včetně příslušejících pozemků parc.č. 2531/6, 2533/1 a 2533/2. Obec: Ludgeřovice č.p Okres: Opava PSČ Kraj: Moravskoslezský Katastrální území: Ludgeřovice Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Opavě Vlastník stavby a pozemků: SJM Hruška Karel, Ing. a Hrušková Hana Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě, dne

2 2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 6 B. Nákladové ohodnocení budov... 8 C. Pozemky D. Výnosové ocenění E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2598/14-48 ze dne Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 2598/14-48 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č pro k.ú. Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2106, a to: - pozemek parc.č. 2531/6 o výměře 421 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 2533/1 o výměře m 2 orná půda - pozemek parc.č. 2533/2 o výměře m 2 zastavěná plocha a nádvoří - budova č.p na pozemku parc.č. 2533/2 Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství oceňovaných nemovitých věcí b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovitou věc v dražbě. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od hod za přítomnosti povinných pana Ing. Karla Hruška a Hany Hruškové. 3 Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, list vlastnictví č ze dne Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území 3. Ostatní podklady - Projektová dokumentace k výstavbě víceúčelového areálu z roku Statický výpočet z roku Stavební povolení ze dne Zpráva č. 1 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č /2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne

4 - Zpráva č. 2 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č /2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne Zpráva č. 3 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č /2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne Zpráva č. 4 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č /2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne Zpráva č. 5 o stavu výstavby spojená s aktualizací hodnoty zajišťovacího prostředku v návaznosti na znalecký posudek č /2008, vypracovaná Ing. Petrem Ivančicem ze dne Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne Nájemní smlouva ze dne Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě uzavřené dne Smlouva o zřízení věcného břemene Kupní smlouva ze dne Kupní smlouva ze dne Územní plán obce Ludgeřovice - Fotodokumentace pořízená znalcem dne Údaje sdělené účastníky místního šetření 4

5 5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

6 6 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný areál, který je tvořený víceúčelovou budovou č.p a zpevněnými a travnatými plochami, se nachází v severní části obce Ludgeřovice (4 660 obyvatel) při hlavní komunikaci, která probíhá napříč celou obcí ve směru od města Ostrava na město Hlučín. Potštátská, která tvoří přivaděč k dálnici D1. Okolní zástavbu tvoří především objekty lehkého průmyslu, ve vzdálenosti 150 m se nachází hustá zástavba rodinných domů. Předmětná lokalita je dle platného územního plánu zahrnuta do zóny lehkého průmyslu. Centrum obce, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, mateřská a základní škola, kostel, pošta, obchody s potravinami atd.), se nachází ve vzdálenosti 700 m. Regionální metropole město Ostrava s kompletní infrastrukturou a službami se nachází ve vzdálenosti 8 km. Dopravní dostupnost areálu je průměrná, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/56, spojující města Ostrava, Hlučín a Opava, je možné ve vzdálenosti 150 m. Napojení na dálnici D1, spojující města Ostrava, Olomouc a Brno, je možné ve vzdálenosti cca 5,5 km. Ve vzdálenosti cca 200 se nachází autobusová zastávka ostravské MHD, avšak s velmi nízkým počtem denních spojů. Autobusová zastávka meziměstské dopravy se nachází ve vzdálenosti 600 m. Z pohledu využití pro sport a rekreaci je předmětná víceúčelová budova umístěna v málo atraktivní lokalitě s nízkým počtem potenciálních zákazníků v místě (nutnost dojezdu automobilem nebo MHD). Z hlediska lehkého průmyslu se jedná o poměrně atraktivní lokalitu s dobrým napojením na hlavní dopravní tahy. Souhrnné informace o nemovitých věcech Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. Ludgeřovice, a to areál tvořený víceúčelovou budovou č.p a přilehlými pozemky zpevněných a travnatých ploch parc.č. 2531/6, 2533/1 a 2533/2. Víceúčelová hala se skládá z několika dilatačních celků různého využití. Součástí víceúčelové budovy je sportovní hala, tělocvična, šatny pro sportovce včetně hygienického zařízení, bar s přípravnou a skladem, pokoje s vlastním hygienickým zařízením, kancelářské prostory a výrobní hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. včetně hygienického a sociálního zařízení. Příslušenstvím areálu jsou zejména zpevněné plochy pro parkování a manipulaci, přípojky inženýrských sítí, domácí čistírna odpadních vod, venkovní terasa baru a oplocení. Příslušenství areálu není v posudku oceněno samostatně, existence příslušenství je zohledněna při ocenění víceúčelové budovy a pozemků. Víceúčelová budova byla postavena v letech 2008 a 2009 a ke dni ocenění se nachází ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu. Dle sdělení majitele celkové investiční náklady na výstavbu objektu a okolních ploch dosáhly celkové výše cca 20,5 mil. Kč. Budova je napojena na veřejné inženýrské sítě, a to elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Vytápění je zajištěno kondenzačními plynovými kotli s rozvody ÚT. Kotle rovněž slouží pro ohřev vody. V budově je proveden rozvod vzduchotechniky a zabezpečovacího systému. Příjezd a přístup je možný ze severovýchodní strany z místní, veřejné komunikace. Parkování je možné na přilehlém, vymezeném parkovišti. Předmětem ocenění je pouze část vymezených parkovacích stání. Areál je oplocen. Nevýhodou je skutečnost, že předmětem ocenění není pozemek zpevněných a parkovacích ploch parc.č. 2531/1, který rovněž ve vlastnictví SJM Hruška Karel a Hrušková Hana.

7 Předmětem ocenění je budova a pozemky v souladu s výpisem z katastru nemovitostí. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Oceňované nemovité věci zapsané na LV č jsou pronajaty firmě Gassmont, spol. s.r.o. Nájemní vztahy byl sjednán na dobu neurčitou. Tento nájemní vztah bude vyhodnocen dále ve znaleckém posudku. K pozemkům parc.č. 2533/1 a 2533/4 se váže věcné břemeno na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne Jedná se o věcné břemeno zřízení a provozování distribuční soustavy, a to podzemního vedení nízkého napětí do 1 kv, podzemního vedení vysokého napětí do 22 kv a umístění kompaktní elektrické stanice s převodem napětí z 22 kv na napětí do 1 kv. Oprávněným z věcného břemene je společnost ČEZ Distribuce, a.s. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: dobrý stavebně-technický stav a vybavení objektů, průměrná dopravní dostupnost. Negativní vliv na cenu obvyklou má nízký počet potenciálních návštěvníků sportovní haly v blízkém okolí a umístění baru mimo cyklistické stezky, která by zvýšila návštěvnost. Souhrnné údaje o plochách oceňovaných nemovitých věcí Výměra oceňovaného pozemkového celku funkčně souvisejícího s oceňovanou víceúčelovou budovou činí celkem m 2, z toho plocha zastavěná oceňovanou budovou je o velikosti m 2. Venkovní zpevněné plochy využitelné pro parkování a manipulaci mají výměru m 2. Souhrnná výměra vnitřních užitných ploch činí m 2, z toho: Sportovní hala a tělocvična: 789 m 2 Šatny a hyg. zařízení, recepce a kom. prostory: 324 m 2 Bar včetně zázemí: 106 m 2 Kancelářské prostory: 193 m 2 Pokoje: 109 m 2 Hala firmy včetně zázemí: 323 m 2 Zpevněné parkoviště a manipulační plochy: 298 m 2 7

8 8 B. Nákladové ohodnocení budov Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Ke stanovení jednotkové ceny staveb bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno, a.s. 1. Budovy: S ohledem na členění víceúčelové budovy na různé stavební celky (trakty) s různým konstrukčním řešením, jsou tyto celky pro zjištění věcné hodnoty oceněny samostatně Střední část kanceláře, bar, šatny pokoje vč. sociálního zařízení Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní trakt víceúčelové budovy. V této části se nacházejí hlavní vstupy do objektu, bar s přípravou a zázemím, šatny pro sportovce včetně hygienického zařízení, ve 2.NP se nacházejí kancelářské prostory firmy Gassmont, spol. s.r.o. Na bar navazuje venkovní zastřešená terasa. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosnoé svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic, dělící příčky jsou z Ytongových tvárnic. Balkony ve 2.NP jsou podepřeny železobetonovými sloupy. Stropní konstrukce jsou železobetonové, nad 2.NP jsou provedeny SDK podhledy zavěšené na střešní konstrukci. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Schodiště je železobetonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby. Podlahy ve většině místností jsou kryté keramickou dlažbou, popř. jsou laminátové plovoucí, v některých místnostech jsou kryté PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, v hygienických prostorech je proveden keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, prosklené, vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové osazené do ocelových zárubní. Zámečnické konstrukce, zábradlí na schodišti a na balkonech jsou ocelové. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 457,07 m 2 362,87 m 2 2.NP 450,00 m 2 372,85 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (13,85*32+7,07)*(3,15) = 1 439,77 m 3 2.NP (13,85*32)*(3,05) = 1 372,50 m 3 Zastřešení = 586,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 3 399,00 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 347 Obestavěný prostor [m 3 ] Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6

9 9 Další životnost roků 100 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč Tělocvična Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní halu tělocvičny, která ze severní strany navazuje na střední část víceúčelové budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlahy jsou kryté PVC a žíněnkami na cvičení. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, do výšky cca 2,5 m je proveden obklad z OSB desek. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Tělocvična je provozně propojena se sportovní halou a střední částí (zázemí sportovní haly). Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 153,13 m 2 137,71 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (12,25*12,50)*(4,75) = 727,34 m 3 Zastřešení = 256,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 984,00 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 153,13 Obestavěný prostor [m 3 ] 984,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 100 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč Sportovní hala Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní sportovní halu pro míčové sporty. Hala slouží zejména pro tenis, badminton a sálový fotbal. Hala je provozně propojena s tělocvičnou a středovou částí víceúčelové budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlahy tvoří speciální povrch pro halové sporty. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, do výšky cca 2,5 m je proveden obklad z OSB desek. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné, osazené do ocelových zárubní.

10 Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 700,00 m 2 651,31 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (35,0*20,0)*(8,5) = 5 950,00 m 3 zastřešení = 945,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 6 895,00 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 700 Obestavěný prostor [m 3 ] Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 100 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč Zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní budovu, která slouží jako zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. včetně sociálního zařízení. Budova ze západní strany navazuje na sportovní halu. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic, dělící příčky jsou z Ytongových tvárnic. Konstrukci střechy tvoří betonová deska. Střecha je pultová, střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlahy jsou kryté keramickou dlažbou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, v hygienických prostorech je proveden keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, prosklené, vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové osazené do ocelových zárubní. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 167,00 m 2 142,11 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (5,5*18,5+4,5*14,5)*(3,15) = 526,05 m 3 zastřešení = 41,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 568,00 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 167 Obestavěný prostor [m 3 ] 568,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 100 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč

11 Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní halu sloužící ke garážování, skladování a jako dílna společnosti Gassmont, spol. s.r.o. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné svislé konstrukce jsou zděné z Porothermových tvárnic. Zastřešení je tvořeno obloukovými dřevěnými vazníky, strop tvoří SDK podhledy. Střešní krytina je živičná (Elastek). Fasádu tvoří štukové a silikátové omítky s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Podlaha je litá betonová. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře a vrata jsou plastová. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 202 m 2 176,95 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP ((13,45*15))*(5,50) = 1 313,00 m 3 zastřešení = 151,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 464,50 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 202 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 464,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 6 Další životnost roků 100 Opotřebení % 6,00 Věcná hodnota (VH) Kč Rekapitulace Objekt Obestavěný prostor (m 3 ) Kč/m 3 Reprodukční cena Opotřebení Věcná hodnota Střední část kanceláře, bar, šatny pokoje vč. sociálního zařízení 3 399, % Tělocvična 984, % Sportovní hala 6 895, % Zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. 568, % Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o , % Celkem Reprodukční hodnota budovy činí (po zaokrouhlení) Kč, věcná hodnota po odpočtu opotřebení činí ke dni ocenění (po zaokrouhlení) Kč.

12 12 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Ludgeřovice Katastrální území: Ludgeřovice Vlastník stavby a pozemků: SJM Hruška Karel, Ing. a Hrušková Hana Výpočet ceny Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky určené pro komerční výstavbu sportovní budovy a objekty lehkého průmyslu, obdobné velikosti v rozmezí od 500 do 800 Kč/m 2. Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena 2531/6 421 orná půda 650 Kč Kč 2533/ orná půda 650 Kč Kč 2533/ zastavěná plocha a nádvoří 650 Kč Kč Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny: Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Pozemky celkem (po zaokrouhlení) Kč

13 13 D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto

14 trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. 14 Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: K ocenění byla předložena nájemní smlouva uzavřená mezi majiteli manžely Hruškovými a společností Gassmonst, spol. s.r.o. Nájemní vztah je sjednán na dobu neurčitou, výše nájmu je Kč (bez DPH) měsíčně. Výši nájemného považuji za obvyklé a je k němu při stanovení výnosové hodnoty přihlédnuto. Srovnatelné obvyklé ceny za pronájem 1 m 2 nebytových prostor za rok v nemovitostech s obdobným vybavením s umístěním ve srovnatelné lokalitě se v případě sportovních ploch ploch pohybují v rozmezí až Kč, v případě administrativních, ubytovacích ploch včetně zázemí až Kč/m 2 /rok a v případě skladovacích a výrobních ploch včetně sociálního zázemí v rozmezí 700 až Kč/m 2 /rok Pozemky tvořící zpevněné manipulační plochy uvnitř areálu se pronajímají za částky v rozmezí 50 až 150 Kč za m 2 a rok. Při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu s ohledem na současný převis nabídky nad poptávkou obdobných prostor na 80 %. V současné době a pro tento konkrétní případ byla uvažována míra kapitalizace ve výši 9,5 %. Souhrnná velikost vnitřních užitných ploch ke dni ocenění činí m 2 a tyto jsou určeny především pro: - Sportovní hala a tělocvična 789 m 2 - Plochy ve středové části víceúčelové haly (bar, kanceláře a zázemí sport.) 732 m 2 - Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. 323 m 2 Část pozemku parc.č. 2533/1, která slouží jako manipulační plochy a parkovací stání, je o výměře 298 m 2.

15 15 Výpočet výnosové hodnoty Roční příjmy Sportovní hala a tělocvična m2 789 Nájemné Kč/m2/rok Plochy ve středové části víceúčelové haly m2 732 Nájemné Kč/m2/rok Hala firmy Gassmot včetně zázemí m2 323 Nájemné Kč/m2/rok 800 Parkovací a manipulační plochy m2 298 Nájemné Kč/m2/rok 100 Koeficient snížení nájemného % 0,80 Nájemné (celkem za rok) Kč Hrubé roční příjmy Kč Reprodukční cena staveb RC Kč Roční výdaje Daň z nemovitosti dle sdělení Kč Pojistné z budov dle sdělení Kč Běžná údržba a opravy 0,5 % * RC Kč Odpisy 0,3 % * RC Kč Výdaje celkem P-V Kč Stabilizovaný výnos Kč * 100 % 100 Úroková míra kapitalizace % 9,5 Výnosová hodnota Cv Kč Výnosovou hodnotu nemovitých věcí stanovuji na základě výše uvedených předpokladů a výpočtu na částku celkem (po zaokrouhlení): 14,39 mil. Kč

16 E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Srovnávací hodnota objektů včetně přilehlých pozemků Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. víceúčelové objekty včetně zázemí, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka poměrně nízká. Proto s přihlédnutím k současnému způsobu využití, zjištěné návštěvnosti a velikosti tržeb z nabízených služeb, skutečnosti, že předmětem ocenění není značná část zpevněných a parkovacích ploch, a zejména umístění jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou hůře obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Pro hodnocení srovnávací metodou je provedeno srovnání zvlášť pro jednotlivé prostory. 1. Komerční prostory (administrativa, služby, restaurace): Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto administrativní objekty: 16 Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Kancelářské prostory, ul. Na Jánské, Ostrava- Slezská Ostrava Stav objektu Užitná plocha [m 2 ] Dobrý 333 Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Datum nabídky prodeje 2015 Kancelářské prostory, ul. Ruská, Ostrava- Vítkovice Dobrý Kancelářské prostory, ul. Petřvaldská, Ostrava- Michálkovice Průměrný Kancelářské prostory, ul. Fügnerova, Ostrava- Přívoz Dobrý Penzion s restaurací, Ostrava-Polanka nad Odrou Dobrý Obchodní prostory s restaurací, Ostrava-Bělský Les Průměrný Komerční objekt (administrativa, obchodní prostory), ul. Raisova, Ostrava-Mariánské Hory Dobrý

17 2. Provozní prostory (dílna, výrobní prostory, skladovací prostory, vnitřní sportoviště): Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto provozní objekty: 17 Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti Výrobní hala včetně zázemí, ul. Krmelínská, Stará Ves nad Ondřejnicí, okr. Ostrava-město Stav objektu Užitná plocha [m 2 ] Dobrý 880 Výrobní hala včetně zázemí, Ostrava-Hrabová Dobrý 615 Výrobní a skladovací objekt s administrativou, Ostrava-mariánské Hory Výrobní a skladovací objekt s administrativou, Ostrava-Krásné Pole Skladovací hala, ul. Nad Porubkou, Ostrava- Poruba Komplex výrobní hal, obchodních a kancelářských prostor, Dolní Benešov, okr. Opava Dobrý Dobrý Dobrý 200 Průměrný Cena objektu [Kč] Cena na m 2 podl.plochy [Kč] Datum nabídky prodeje Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem k srovnatelným nemovitostem: Oceňované nemovité věci jsou srovnatelné s obdobnými srovnatelnými komerčními a provozními objekty v rámci města Ostravy a jejího okolí. Velikostí, vybavením a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na cenu obvyklou má výhodná poloha s ohledem na možné využití objektu z hlediska podnikání, stavebnětechnický stav a dostatečná výměra venkovních parkovacích a manipulačních ploch. Nevýhodou je umístění objektu v méně atraktivní lokalitě z hlediska využití objektu pro sportovní aktivity a pro gastronomii, což se odráží ve sníženém počtu návštěvníků sportovního centra, a to zejména v letních měsících. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m 2 užitné plochy. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že srovnatelná hodnota obdobných nemovitostí se pohybuje v rozmezí od 9 do 17 tis. Kč za m 2 za komerční prostory a v rozmezí od 6 do 12 tis. Kč za m 2 za provozní prostory včetně zázemí ve víceúčelové budově. Na základě výše uvedených srovnání a zavedených předpokladů, odhaduji srovnávací hodnotu víceúčelové budovy s pozemky ve funkčním celku (parc.č. 2531/6, 2533/1 a 2533/2) na částku ve výši: Kč/m 2 za komerční prostory ve víceúčelové budově (732 m 2 ) Kč Kč/m 2 za provozní prostory ve víceúčelové budově (1 112 m 2 ) Kč tj. celkem 16,22 mil. Kč

18 18 F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Dle požadavku objednatele je úkolem znaleckého posudku ocenit nájemní vztahy, které se váží k oceňovaným nemovitostem. Oceňované nemovité věci jsou pronajaty společnosti Gassmonst, spol. s.r.o. Nájemní vztah je sjednán na dobu neurčitou, výše nájmu je Kč (bez DPH) měsíčně. Výši nájemného považuji v místě a v čase za obvyklé a nemá negativní vliv na výslednou cenu nemovitostí. Nájemní vztah neomezuje možnost prodat nemovité věci v exekuční dražbě. Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. K pozemkům parc.č. 2533/1 a 2533/4 se váže věcné břemeno na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne Jedná se o věcné břemeno zřízení a provozování distribuční soustavy, a to podzemního vedení nízkého napětí do 1 kv, podzemního vedení vysokého napětí do 22 kv a umístění kompaktní elektrické stanice s převodem napětí z 22 kv na napětí do 1 kv. Oprávněným z věcného břemene je společnost ČEZ Distribuce, a.s. Existence věcného břemene neomezuje možnost prodeje oceňovaných nemovitostí v exekuční dražbě. Není shledán hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněných osob a závazkem povinného z věcného břemene. Dle zjištěných informací a z výpisu z katastru neváznou k oceňovaným nemovitostem žádná věcná břemena, která by omezovala jejich následný prodej a užívání. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní ve výši Kč ve prospěch společnosti PCV Alfa s.r.o. Zástavní právo smluvní a) Pohledávky ze smlouvy o úvěru v celkové výši Kč b) Budoucí pohledávky do celkové výše Kč Ve prospěch České spořitelny, a.s. Zástavní právo smluvní a) Pohledávky ze smlouvy o úvěru v celkové výši Kč b) Budoucí pohledávky do celkové výše Kč Ve prospěch České spořitelny, a.s. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava-město - viz. výpis z katastru nemovitostí č oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

19 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 2598/14-48 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č pro k.ú. Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2106, a to: - pozemek parc.č. 2531/6 o výměře 421 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 2533/1 o výměře m 2 orná půda - pozemek parc.č. 2533/2 o výměře m 2 zastavěná plocha a nádvoří - budova č.p na pozemku parc.č. 2533/2 Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Střední část kanceláře, bar, šatny, pokoje vč. sociálního zařízení Kč Tělocvična Kč Sportovní hala Kč Zázemí firmy Gassmont, spol. s.r.o. Kč Hala firmy Gassmont, spol. s.r.o. Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem (po zaokrouhlení) Kč Pozemky Kč Celkem Kč Výnosová hodnota (po zaokrouhlení) Kč Srovnávací hodnota (po zaokrouhlení) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a stavebně-technického stavu víceúčelové budovy (rok výstavby 2009), výměru užitných ploch, s ohledem na průměrnou dopravní dostupnost, umístění mimo zastavěné území obce, sníženou návštěvnost sportovního centra a s ohledem na trh s obdobnými nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá obvyklé ceně, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč 19

20 Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. 20 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne

21 Õ ø 3? ªµ ø ª ª µ# 3 ªµ

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34