Znalecký posudek č /14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Předmět ocenění: Znalecký posudek č /14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na rodinném domě č.p. 259 na pozemku parc.č. 2102/1 a na pozemcích parc.č. 2102/1 a 2103/1. Ulice: Žižková č.p. 259 Město: Rýmařov Okres: Bruntál PSČ Katastrální území: Rýmařov Kraj: Moravskoslezský Sídlo katastr. úřadu v Bruntále Identifikační kód: Vlastník nemovitých věcí: Adam Jiří podíl: 1/2 Kubiczová Renata podíl: 1/2 Objednatel: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava 1 verze ACONS 10.29, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne

2 2 Obsah Úkol... 3 Prohlídka nemovitých věcí... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 Nález a posudek... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací... 9 E. Omezení vlastnických práv Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 4523/12-67 ze dne Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3 3 Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 4523/12-67 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č pro k.ú. Rýmařov, obec Rýmařov, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č a to: - rodinný dům č.p. 259 na pozemku parc.č. 2102/1 - pozemek parc.č. 2102/1 o výměře 185 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 2103/1 o výměře 228 m 2 zahrada Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí se uskutečnila dne od 9.30 za účasti pana Jiřího Adama. Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Rýmařov, obec Rýmařov, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne Situační podklady - Kopie katastrální mapy předmětného území platné pro k.ú. Rýmařov, mapový list č. RÝMAŘOV 6-2/12, v měřítku 1:1000, ze dne Ostatní podklady - Fotodokumentace pořízená znalcem dne Informace zjištěné při místním šetření - Kupní smlouva ze dne

4 4 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitou věc a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

5 5 A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný rodinný dům č.p. 259 se nachází v centrální části města Rýmařov (8 560 obyvatel), okr. Bruntál, v podhůří Hrubého Jeseníku. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové bytové domy, z východní části na rodinný dům navazuje areál lehkého průmyslu. Centrální náměstí města je vzdáleno cca 500 m. Ve městě Rýmařov se nachází základní občanská vybavenost a služby (městský úřad, pošta, školské instituce, zdravotní a sportovní zařízení, supermarket a další). Správní centrum město Bruntál se nachází ve vzdálenosti 18 km severovýchodním směrem. Rodinný dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, spojující města Opava, Bruntál a Šumperk, je možné ve vzdálenosti cca 600 m. Ve městě se nachází vlakové a autobusové nádraží. Z hlediska individuálního bydlení je rodinný dům umístěn v málo atraktivní lokalitě poblíž sídlištní zástavby a areálu lehkého průmyslu (autobusová doprava), a to rovněž s ohledem na nízkou nabídku pracovních příležitostí v regionu. Negativní vliv na cenu nemovitostí má umístění pozemků v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně, v záplavovém území Podolského potoka. Souhrnné informace o nemovitostech Zastavěná plocha rodinným domem činí 140 m 2. Obytná plocha rodinného domu činí 118 m 2. Ostatní užitná plocha rodinného domu činí 27 m 2. Celková výměra pozemků činí 413 m 2. Údaje o oceňovaných nemovitých věcech Oceňovaný rodinný dům je situován na okraji zástavby panelových bytových domů, poblíž sportovního areálu a areálu lehkého průmyslu při ulici Žižkova. Rodinný dům je umístěn na pozemku parc.č. 2102/1, pozemek parc.č. 2103/1 tvoří okolní zahradu. Tvar pozemků zahrady je podlouhlý, přibližně trojúhelníkový. Pozemek zahrady je oplocen z jižní a západní strany, ze severní strany přiléhá k Podolskému potoku. Přístup a příjezd k domu je možný z jihozápadní strany ze zpevněné komunikace ul. Žižkova. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Rodinný dům byl postaven odhadem v polovině 20. století. V roce 2008 byla provedena rekonstrukce domu, v rámci níž byla vyměněna okna, byla opravena fasáda, vnitřní úpravy povrchů stěn, střecha, podlahy jednotlivých místností a byla zrekonstruována koupelna a částečně kuchyň. Ke dni ocenění se rodinný dům nachází v dobrém stavebně-technickém stavu, avšak s mírně zanedbanou údržbou. Dům je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Plynový sporák v kuchyni je napojen na PB láhev. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva s rozvody ÚT v kombinaci s elektrickými přímotopy. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Nemovité věci na listu vlastnictví č jsou dotčeny změnou právních vztahů. K ocenění nebyly předloženy podklady, ze kterých by bylo zřejmé, čeho se tato změna týká.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1. Stavby: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p. 259 Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 259 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka o celkové dispoziční velikosti 5+1 s příslušenstvím. V 1.NP se rovněž nachází technické zázemí stavby. Dům je založen na betonových základech pravděpodobně bez izolace proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, obvodové zdivo je tl. 45 cm Střecha je sedlová se střešní krytinou z plechových šablon. Strop nad 1.NP je dřevěný s podhledem. Schodiště do podkroví je dřevěné bez podstupnic. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádu tvoří nová silikátová omítka. Vnitřní omítky jsou vápenné, hladké, v kuchyni a v hygienickém zařízení je proveden keramický obklad. V některých místnostech v 1.NP jsou omítky částečně poškozené. Podlahy jsou v obytných místnostech v podkroví laminátové, plovoucí, v 1.NP jsou podlahy kryté PVC, v kuchyni a v koupelně je provedena keramická dlažba. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v podkroví jsou střešní okna Velux. Vstupní dveře jsou plastové, částečně prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké, některé z nich rovněž částečně prosklené. V koupelně se nachází vana a sprchový kout, WC je kombi. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (140 m 2 ) m podkroví (108 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m

7 7 Počet nadzemních podlaží: 2 Bytové prostory 1. NP. pokoj m kuchyň m chodba m pokoj m koupelna m technická místnost m Výměra 1. NP. m podkroví pokoj m pokoj m pokoj m chodba m Výměra podkroví m VÝMĚRA CELKEM m Stáří budovy: = 64 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (140 m 2 ) Kč Výchozí cena podkroví (108 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2014 Kč Rok uvedení do provozu 1950 Plánovaná životnost roků 100 Opotřebení % Cena k roku 2014 Kč Zaokrouhlení Kč 9.00 Cena zaokrouhlená Kč

8 8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Nutno podotknout, že v tomto případě se jedná o ocenění nezastavěných pozemků. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Rýmařov Katastrální území: Rýmařov Vlastník pozemků: Adam Jiří podíl: 1/2 Kubiczová Renata podíl: 1/2 Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, stavební pozemky za částky v rozmezí od 200 do 350 Kč/m 2. S ohledem na umístění pozemků v zóně se středním nebezpečím výskytu povodně, v záplavovém území Podolského potoka, uvažuji se směrnou cenou pozemků při spodní hranici uvedeného rozmezí. Parcela č. Výměra m 2 Druh Cena za m 2 Cena celkem 2102/1 185 Zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč Kč 2103/1 228 Zahrada 200 Kč Kč Výpočet ceny Výměra pozemků m Směrná cena pozemků Kč/m Výchozí cena pozemků Kč Výsledná cena pozemků - celkem Kč

9 9 D. Stanovení hodnoty nemovitých věcí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po rodinných domech uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, je v dané lokalitě u srovnatelných rodinných domů nabídka větší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovité věci a převisu nabídky obdobných rodinných domů v regionu jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, tyto rodinné domy: Typ objektu, lokalita srovnatelného rodinného domu Rodinný dům, ul. Žižkova, Rýmařov, okr. Bruntál Rodinný dům, Břidličná-Vajglov, okr. Bruntál Rodinný dům, Horní Město - Řešov, okr. Bruntál Rodinný dům, Dětřichov nad Bystřicí, okr. Bruntál Stav objektu Průměrný až mírně zhoršený Cena objektu [Kč] Datum Užitná plocha v m 2 Cena na m 2 nabídky podl.plochy [Kč] prodeje 120 m 2 (3+1) Průměrný 130 m 2 (5+1) Průměrný 130 m 2 (6+1) Průměrný 120 m 2 (4+1) Vyhodnocení oceňovaného rodinného domu vzhledem ke srovnatelným domům: Oceňovaný rodinný dům je srovnatelný s obdobnými rodinnými domy nacházejícími se v okolí města Rýmařov, okr. Bruntál. Polohou, vybavením, velikostí podlahových ploch a stavem se řadí do nižší cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. S ohledem na poptávku po objektech pro individuální bydlení se v rámci okresu Bruntál a celého regionu jedná o málo atraktivní lokalitu s nedostatkem pracovních příležitostí. Negativní vliv na cenu nemovitých věcí má umístění rodinného domu na okraji sídlištní zástavby poblíž areálu lehkého průmyslu a rovněž umístění v záplavové zóně Podolského potoka.

10 10 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný rodinný dům, obdobné velikosti v průměru od Kč do Kč. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů, odhaduji srovnatelnou hodnotu rodinného domu č.p. 259 včetně pozemků parc.č. 2102/1 a 2103/1 na částku ve výši: Kč/m 2 za obytnou plochu rodinného domu (118 m 2 ) Kč/m 2 za ostatní užitné plochy rodinného domu (27 m 2 ) tj. celkem Kč E. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpisy z katastru nemovitostí č oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitých věcech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

11 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 4523/12-67 ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č pro k.ú. Rýmařov, obec Rýmařov, okres Bruntál. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitých věcech zapsaných na LV č a to: - rodinný dům č.p. 259 na pozemku parc.č. 2102/1 - pozemek parc.č. 2102/1 o výměře 185 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 2103/1 o výměře 228 m 2 zahrada Nákladová cena po opotřebení 1. Stavby 1.1. Rodinný dům č.p. 259 Kč Stavby Kč Pozemek parc.č. 2102/1 Kč Pozemek parc.č. 2103/1 Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota rodinného domu a pozemků (po zaokrouhlení) Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě požadavku objednatele je samostatně oceněn rodinný dům č.p. 259 a pozemky parc.č. 2102/1 a 2103/1. Rozdělení obvyklé ceny je provedeno poměrem mezi věcnou hodnotou jednotlivých nemovitých věcí a jejich přepočtem na obvyklou cenu. Celková věcná hodnota staveb a pozemků činí: Rodinný dům č.p. 259 Kč Pozemek parc.č. 2102/1 Kč Pozemek parc.č. 2103/1 Kč Celkem Kč Poměr ceny stavby a pozemků pak stanovuji procentuální poměrem, a to takto: Rodinný dům č.p Kč 96,5% Pozemek parc.č. 2102/ Kč 1,6% Pozemek parc.č. 2103/ Kč 1,9% Celkem Kč 100%

12 12 Z výše uvedeného výpočtu tedy vyplývá, že procentuální podíl rodinného domu č.p. 259 na obvyklé ceně činí 96,5%, podíl pozemku parc.č. 2102/1 je 1,6% a podíl pozemku parc.č. 2103/1 je 1,9%. Rozdělení obvyklé ceny: Celkem Kč 100% Rodinný dům č.p Kč 96,5% Pozemek parc.č. 2102/ Kč 1,6% Pozemek parc.č. 2103/ Kč 1,9% Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, tj. umístění nemovitostí rodinného domu v poměrně atraktivní lokalitě v rámci okolí města Třinec s dobrým dopravním napojením, dobrý stavebně-technický stav rodinného domu, velikost přilehlé zahrady, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí takto (po zaokrouhlení): 1. Cenu rodinného domu č.p. 259 odhaduji na částku ve výši: Kč 2. Cenu pozemku parc.č. 2102/1 odhaduji na částku ve výši: Kč 3. Cenu pozemku parc.č. 2103/1 odhaduji na částku ve výši: Kč S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny jednotlivých nemovitostí o 15%. Výsledné obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí stanovuji takto (po zaokrouhlení): 1. Výslednou cenu rodinného domu č.p. 259 odhaduji na částku ve výši: Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ stanovuji na částku ve výši: Kč

13 13 2. Výslednou cenu pozemku parc.č. 2102/1 odhaduji na částku ve výši: Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ stanovuji na částku ve výši: Kč 3. Výslednou cenu pozemku parc.č. 2103/1 odhaduji na částku ve výši: Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ stanovuji na částku ve výši: Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j. Spr pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne