Znalecký posudek č. ZU-148/2012 Odhad obvyklé ceny

Transkript

1 6 Znalecký posudek č. ZU-148/2012 Odhad obvyklé ceny NEMOVITOST: Nebytová jednotka, Nebyt - Prodejna č.729/24 Adresa nemovitosti: Tatarkova 727,728,729,730 / 10, Praha - Háje Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Háje, kód ČSÚ: , LV: 3487 Ostatní stavby: Pozemky: 1040, 1041, 1042, 1043 Vlastník stavby: Miroslav Sedlář, Bramboříková 2995/2, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslav Sedlář, Bramboříková 2995/2, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Dražbyprost s.r.o., Dražební kancelář; č. obj.:, Adresa objednatele: Mírové náměstí 2 / 5, Ústí nad Labem IČ: telefon: h.proskova@drazbyprost.cz DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : KOPPREA - znalecký ústav, spol. s r.o., Ing. Jiří Kokoška Adresa zhotovitele: U svobodárny 12, Praha 9 IČ: telefon: kopprea@kopprea.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: a Datum zpracování : Počet stran: Počet příloh: 8 V Praze, dne KOPPREA - znalecký ústav, spol. s r.o.,

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. cca 1978 změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 23/1 Nebytová jednotka Dům Podlaží Typ PP nebytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 729/ ,60 0,00 0,00 0,00 0,00 21, / Kč negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Odhad obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu, a to nebytové jednotky č. 729/24 - prodejny - s podílem 216/58907 na společných částech bytového domu č.p a na pozemcích p.č , v k.ú. Háje, Praha 4, Tatarkova ul.10. Klady - velmi dobrý technický stav, přístup z ulice, blízkost stanice metra Zápory - přístup není bezbarierový, vstup od jihu z chodníku u ulice Sulanského, malá frekvence chodců Obvyklá cena stanovena mezi hodnotou výnosovou a porovnávací

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Hlavní město Praha má dle Lexikonu obcí obyv., čtvrt Praha 4 leží na JV od centra. Háje jsou částí MČ Prahy 11, Jižního Města. Oceňovaná nebytová jednotka je umístěna v 1.NP bytového panelového domu, v řadové vnitřní sekci. Objekt leží na dohled (cca 100m) od konečné stanice metra C - Háje, mezi ulicemi Tatarkova a Sulanského. Ve vzdálenosti cca m jsou též stanice MHDbus a PID. V okruhu 500m je dostupná přiměřená občanská vybavenost (MěÚ, FÚ, obchody, služby, zdravotnictví, policie). Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní, pohledávka ,- Kč, Roth Jan JUDr., V /2009 Zástavní právo smluvní, pohledávka ,- Kč, Roth Jan JUDr., V-3608/2010 Nařízení předběžného opatření, Usnesení soudu 19 Nc-2265/2011, Z-76997/2011 Zástavní právo soudcovské, pohledávka ,70 Kč, CCRB a.s., Z-16896/2012 Dražební vyhláška, Z-19396/2012 Evidence v KN Údaje výpisu jsou dále dotčeny změnou právních vztahů: - č.j. V-17951/ převod vlastnictví - návrh zamítnut č.j. Z-23133/ poznámka - Exekutorský úřad Bruntál, EÚ Hodonín - č.j. Z-23134/ zástavní právo, poznámka - Exekutorský úřad Bruntál, EÚ Hodonín Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Typový panelový objekt bytového domu s 1PP a 8mi NP, ve Společenství jsou 4 řadové vnitřní sekce, z východu i západu na ně navazují další. Okna a vchody jsou orientovány k jihu a severu, severní fasáda je zateplena, jižní dosud ne, je vyměněna většina oken za plastová. Popis bytové/nebytové jedn. Nebytová jednotka - prodejna - je přístupná samostatným vchodem z kryté podesty na jižní straně objektu vpravo od vstupu do bytového domu č.p.729. Na podestě i v prodejně je keramická dlažba, vstupní (jižní) stěna je tvořena výkladci s plastovými rámy, prosklenými izolačními dvojskly a vstupními dveřmi stejného provedení. Stěny mají štukové omítky, v zadní části je místnost soc.zázemí s keramickou dlažbou, bělninovým obkladem, s umyvadlem, WV a sprch.koutem (přístup byl umožněn v rámci druhé návštěvy 3.4. v prodejní době nájemcem). Vytápění ústřední dálkové s deskovým otopným tělesem, rozvod elektro 220V, zářivkové osvětlení. Podle Prohlášení vlastníka, se jednotka skládá z : prodejna 21,6 m 2 K jednotce náleží i veškeré vnitřní vybavení i veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, a pod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a - 3 -

4 okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky č. 729/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 216/58907 na společných částech budovy č.p. 727, 728, 729, 730 a pozemcích p.č Dispoziční řešení Nebytová jednotka - prodejna obsahuje jednu místnost vlastní prodejny (pravděpodobně adaptovaná bývalá kočárkárna) a sociální zařízení (koupelna s WC). V současnosti je užívána pro prodej ruských specialit, je vybavena prodejním pultem, regály a chladícími skříněmi. Popis tech. stavu stavby Technický stav se jeví velmi dobrý. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů keraštuk 8. Úprava vnějších povrchů tenkovrstvá silikátová 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře prosklené 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchový kout 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků K.ú. Háje, pozemky mírně svažité k JV, plně zastavěny bytovými domy. Přístup přes pozemky ve vlastnictví Hl.m.Prahy - bez rizika. Pozemky oceněny v cenové mapě. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří / zastavěná plocha a nádvoří / zastavěná plocha a nádvoří / zastavěná plocha a nádvoří / Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

5 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha prodejna byt 21,60 m 2 1,00 21,60 m 2 Celková podlahová plocha 21,60 m 2 21,60 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 21,60 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 34 Další životnost roků 46 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Praha 4, MČ Praha 11 - JM, Tatarkova / Sulanského prodejna se zázemím panel 21,60 1.NP 1+0 X X X X Srovnávané jednotky Praha 9 Černý Most, Bryksova Redukce pramene ceny - nabídka M+M reality; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - mírně horší; Volná kancelář v 5.NP, WC mimo jednotku, v zatepleném panelovém domě v panel.sídlišti. X panel 15,00 5.NP , Praha 10, Hostivař, Záveská Redukce pramene ceny - nabídka Středočeské reality; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - mírně lepší; Prodej kanceláře, tři místnosti, chodba, wc a umyvárna. Kancelář má vlastní vchod. Kancelář vhodná např. pro ordinaci, ad. kancelář atd. Kancelář se nachází v blízkosti OC Hostivař. Velikost je 45,92m2. Dva vchody, bezpečnostní dveře, velká místnost, chodba, kuchyňka, umývarna a wc. Zaveden je internet i telefon. Osobní vlastnictví. 60m od tramvaje a stanice autobusu. Bezproblémové parkování. cihla 46,00 1.NP 3+zázemí , Praha 4, Písnice, Na okruhu Redukce pramene ceny

6 Nabízíme k prodeji nebytový prostor o velikosti 120m2, na Praze 4 - Libuš. Prostor se nachází v přízemí objektu bývalého sedmi podlažního hotelu. Vhodné na bar, hernu, zdravotní středisko nebo wellness studio. K dispozici ihned. V blízkosti příroda a klidné prostředí. Zároveň velké množství lidí na místním sídlišti. Možnost dokoupení terasy vhodné na vybudování letní zahrádky nabídka Porta Reality; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - mírně lepší; panel 120,00 1.NP , Praha 4, Chodov, Modletická Redukce pramene ceny - nabídka M+M reality; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku - přináleží pozemek; Prodej nebytových prostoru o výměře 389 m2 na Praze 4 - Chodov. 1/3 prostor po rekonstrukci (podlahy, v části i podlahové topení, omítky, rozvody vody), zbylá část před rekonstrukcí. Zrekonstruovaná část je nyní využívana jako fotografické studio. Prostory vhodné jako sklad, dílna... Okna pouze v 2NP. Rozměry: 1NP - 296,65 m2, 2NP - 92,82 m2. Celková výměra parcely 585 m2. bývalá bloková 389, NP , kotelna Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 21,60 m 2 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Prodejna je pronajata pro obchod Ruské speciality, IČ , odpovědná osoba Vdovicenko Elena. Na základě vlastních zkušeností odhaduji, že dosažitelný nájem v těchto malých prodejnách s ohledem na polohu a vybavenosti zázemím se pohybuje v rozmezí ,- Kč/měs., výjimečně víc. Vzhledem k stavu a poloze odhaduji dosažitelný nájem 2.160,- Kč/m2/rok. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Provozní prostory prodejna Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 22 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 250 Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok 540 Opravy a údržba 3,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,20 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok

7 Míra kapitalizace % 7,00 Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Schema z Prohlášení vlastníka 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina: Č.j. ŽO/ /98/Vj/007, Ev.č Vydaná dne , odborem Živnostenského úřadu, městské části Praha 9, Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci mov. věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek, podnik, IČO:

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Pohled na severní fasádu Pohled na prodejnu z jihu Podesta Soc.zázemí Prodejna

14 Situace Širší vztahy