ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ číslo /2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2307/7 v Anglické ulici v Kladně. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy Adresa nemovitosti: Anglická 2307, Kladno Vlastník stavby: /1741, Paní Jana Chudiaková, Anglická 2307, Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1741, Paní Jana Chudiaková, Anglická 2307, Kladno, vlastnictví: podílové OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416, Kladno Miroslav Málek Marie Majerové 456, Stochov IČ: telefon: , malek@orfinet.cz DIČ: CZ fax: Pro potřebu exekučního řízení pod č.j. 088EX 5074/10-34 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 25 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 1 Ve Stochově, dne Miroslav Málek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází v Anglické ulici v Kladně v obytném domě č.p. 2307, včetně spoluvlastnického podílu 805/9302 na společných částech domu č. p a pozemku č Nemovitost se nachází v katastrálním území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kročehlavy, od Katastrálního úřadu v Kladně ze dne , č. L.V snímek z pozemkové mapy na oceňovanou nemovitost - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti paní Janou Chudiakovou a skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne kolaudační rozhodnutí na obytný dům č. p ze dne jiné doklady nebyly k bytové jednotce doloženy SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Jedná se o zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází v Anglické ulici v Kladně v obytném domě č.p. 2307, včetně spoluvlastnického podílu 805/9302 na společných částech domu č. p a pozemku č Nemovitost se nachází v katastrálním území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno. Silné stránky Jde o velice klidnou lokalitu. Slabé stránky Bytová jednotka se nachází ve 3.N.P. bez výtahu a je až na výměnu oken téměř v původním stavu i když je dobře udržovaná. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její - 2 -

3 její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji.viz výpis z katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Výpočet hodnoty pozemků Popis Jedná se pouze o zastavěnou plochu obytným domem. Cena pozemku je zohledněna v obvyklé ceně bytové jednotky a není pro potřeby obvyklé ceny počítána samostatně. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 25 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 25 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 25% + 10% * (100 % + 25%) 37,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: K základní ceně pozemku je připočteno 25% za výhodně položené místo k bydlení a 10% za možnost napojení na plynovod. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1460 1, , ,49-3 -

4 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,12 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,12 Pozemky - zjištěná cena = ,12 Kč Bytová jednotka č. 2307/7 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází ve 3.N.P. obytného domu č. p Dům je panelový a byl postaven v roce Má plochou střechu pokrytou těžkou varnou lepenkou, oplechování pozinkovaným plechem, fasádní omítku umělou. Byt má plastová okna, plné a prosklené dveře, podlahy pokryté PVC, bytové jádro na bázi dřevní hmoty, koupelna vybavená umyvadlem a vanou, el. rozvod 230V, plynový sporák s el. troubou a vytápění a ohřev vody dálkově. V domě jsou rozvody vody, kanalizace, elektřiny 230V a 380V, ale v bytech je rozvod pouze 230V a dále telefonní rozvod a rozvod plynu. V domě není výtah. Byt je až na výměnu plastových oken, výměnu sporáku a podlahových krytin téměř v původním stavu s původním montovaným bytovým jádrem. Údržba bytu je průměrná a odpovídá době trvání stavby. V domě se nachází 5. nadzemních podlaží. Byt se skládá ze čtyř pokojů, kuchyně, předsíně, WC, koupelny, lodžie a sklepní koje v 1.N.P. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu kuchyň: 2,50*2,42 = 6,05 m 2 předsíň: 6,28*1,71+0,64*0,78 = 11,24 m 2 pokoj 1: 3,59*2,80 = 10,05 m 2 pokoj 2: 2,93*4,46+0,45*0,79 = 13,42 m 2 pokoj 3: 4,00*2,78 = 11,12 m 2 pokoj 4: 5,79*4,42 = 25,59 m 2 koupelna: 1,61*1,60 = 2,58 m 2 WC: 1,16*0,83 = 0,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 81,01 m 2-4 -

5 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí lodžie: 1,55*5,79 = 8,97 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 8,97 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 1,36*0,80 = 1,09 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,09 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 81,01 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 8,97m 2 * 0,17 = 1,52 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,09 m 2 * 0,10 = 0,11 m 2 Podlahové plochy - celkem = 82,64 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací S Stropy panelové S Krov, střecha plochá S Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů štukové omítky S Úprava vnějších povrchů umělá stříkaná S Vnitřní obklady keramické pouze v kuchyni S Vnitřní obklady keramické chybí C Schody betonové S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Vrata X Okna plastová S Povrchy podlah PVC S Vytápění centrální dálkové S Elektroinstalace 230V S Bleskosvod je S Vnitřní vodovod teplé a studené vody S Vnitřní kanalizace do kanalizace S Vnitřní plynovod je S Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC S Výtahy chybí C Ostatní není C Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100 Část [%] - 5 -

6 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 0,39 9. Vnitřní obklady keramické C 1, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 92,09 Koeficient vybavení K 4 : 0,9209 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9209 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,19 Plná cena: 82,64 m 2 * ,19 Kč/m 2 = ,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 90 = 47,778 % ,07 Kč Bytová jednotka č. 2307/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,55 Kč - 6 -

7 Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 805 / Bytová jednotka č. 2307/7 - zjištěná cena = ,55Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kročehlavy Jedná se o byt ve 3.N.P. bez výtahu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový 82,64 m 2 3.N.P Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se porovnávací hodnotu obdobných bytových jednotek. Srovnávané bytové jednotky jsou v lepším stavu, ale jde pouze o nabídkové ceny, které nejsou ve většině případů dosažitelné a proto je cena upravena koeficienty. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt I. Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem. Byt II. Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem. Byt III. Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem. Srovnatelné jednotky Název: Byt I. Lokalita: Kročehlavy Podlaží: 5N.P. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 78,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-7 -

8 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt II. Lokalita: Kročehlavy Podlaží: 7N.P. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 80,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Název: Byt III. Lokalita: Kročehlavy Podlaží: 7N.P. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 83,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m

9 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 82,64 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč Výsledná porovnávací hodnota jednotky zaokrouhlená Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Slovy:jedenmiliončtyřistatisícKč Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytové jednotky byla spočítána na základě tří nabídkových cen z nabídky realitních kanceláří. Nabídkové ceny byly upraveny koeficienty. Po úpravách jsou ceny srovnatelné s obvyklými cenami v daném místě a čase. Ve Stochově Miroslav Málek Marie Majerové Stochov telefon: , malek@orfinet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Výpis z katastru nemovitostí na pozemek 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Usnesení 1 Exekuční příkaz

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 Pohled na obytný dům Kuchyň

21 Koupelna Obývací pokoj

22 Pokoj 2 Pokoj

23 Pokoj

24 - 24 -

25 - 25 -