Důvodová zpráva. I. Obecná část

Transkript

1 50 Důvodová zpráva I. Obecná část 1. Stávající právní úprava vlastnictví bytů a její zhodnocení Současná právní úprava vlastnictví bytů navazuje na předpoklady vytvořené v 125 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. Další východiskem je 118 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož mohou být předmětem občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory. Obě ustanovení občanského zákoníku vycházejí z toho, že byt či nebytový prostor, ačkoliv jsou vymezeny jako části budovy, nejsou fakticky reálně oddělitelnými částmi budovy, proto ani ze stavebně technického hlediska nelze s bytem či s nebytovým prostorem nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí. Jde v podstatě o právní fikci bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí, a tedy předmětů vlastnického práva. Předmět občanskoprávních vztahů a věc jako předmět vlastnického práva však není jedno a totéž; pokud tedy občanský zákoník prohlásil v ustanovení 118 odst. 1 za předmět občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory, neumožnil tím jejich nabývání do vlastnictví jako věci. Svěřil však právní úpravu vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům zvláštnímu zákonu. Z uvedených východisek v občanském zákoníku pak vyplývá potřeba existence zvláštního zákona, který upravuje jako zvláštní zákon (lex specialis) především ve vztahu k občanskému zákoníku jako zákonu obecnému (lex generalis) problematiku právních vztahů plynoucích z vlastnictví bytů a nebytových prostorů a náležitosti s tím spojené. Vlastnictví bytů a nebytových prostorů představuje v našem právním řádu zvláštní formu spoluvlastnictví (zahrnující současně vlastnictví bytu či nebytového prostoru a k němu akcesoricky přistupujícího spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě též pozemku) se zvláštním režimem výkonu práv a povinností plynoucích z tohoto vlastnictví jednotek v domě. Platnou právní úpravu vlastnictví bytů obsahuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který nabyl účinnosti dnem 1. května Zákon č. 72/1994 Sb. byl celkem desetkrát novelizován, jmenovitě zákonem č. 273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu ČR vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb., zákony č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb. a č.179/2005 Sb. Dvě z uvedených novelizací provedené zákony č. 103/2000 Sb. a č. 451/2001 Sb. představují zásadní novelizace, dotýkající se především právního postavení a právních poměrů společenství, nově jako právnické osoby. Zákon o vlastnictví bytů v ustanoveních o povinných převodech družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu zasahuje také do právní úpravy družstva v obchodním zákoníku (ustanovení 221 až 260 obchodního zákoníku), aniž by ustanovení obchodního zákoníku byla přímo novelizována. Jde o ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se způsobu zániku členství v družstvu, vypořádacího podílu při skončení členství v družstvu za trvání družstva a ustanovení o vyčlenění části družstva. Tímto způsobem se zákon o vlastnictví bytů dotýká obchodního zákoníku.

2 51 Prováděcím předpisem k zákonu o vlastnictví bytů je nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství, ve znění nařízení vlády č.151/2006 Sb. Podle tohoto nařízení (jímž bylo nahrazeno předchozí nařízení vlády č. 322/2000 Sb.) se stanoví, že do doby schválení stanov společenství nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení. Příslušné ustanovení vzorových stanov se použije také v případě, že stanovy společenství neobsahují některou z povinných náležitostí uvedených v 9 odst. 14 zákona o vlastnictví bytů. Zákon č. 72/1994 Sb. nahradil původní právní úpravu osobního vlastnictví bytů, která byla do našeho právního řádu poprvé zavedena v roce 1966 zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Změny v právní úpravě vlastnictví bytů, které byly provedeny v roce 1994, odpovídaly zásadním změnám vyplývajícím z odstranění deformací vlastnictví z období před rokem Pojetí vlastnictví bytů a bytových prostorů podle této dřívější právní úpravy bylo založeno na spojení vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru a podílového spoluvlastnictví ke společným částem domu. Jednalo se o zvláštní úpravu, která se v mnohém odlišovala od obecné úpravy obsažené v části druhé občanského zákoníku o vlastnictví ( 118 a násl.) a spoluvlastnictví ( 136 a násl.). Podle původního znění tohoto zákona mohlo dojít k prodeji bytů do vlastnictví občanů pouze v domech, v nichž byly prodány všechny byty, což bylo v praxi málo reálné, a proto se prodej bytů příliš nerozšířil. Zrušení zákona č. 52/1966 Sb. bylo nezbytné pro odstranění nejzávažnějších deformací této formy vlastnictví, odrážející administrativně direktivní přístupy z minulých let. Tyto deformace spočívaly především v diskriminaci soukromého vlastnictví, v omezování tzv. osobního vlastnictví, v zamezení převodu vlastnictví bytů v domech jiných osob než státu. Po přijetí zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření FS č. 297/1992 Sb., který umožnil členům bytových družstev fyzickým osobám, kteří jsou nájemci bytů a nebytových prostor, požádat o jejich převod v šestiměsíční lhůtě od účinnosti zákona, bylo třeba upravit převody těchto bytů. Celá problematika povinných převodů družstevních bytů (tzv. smluvní přímus ) byla v tomto zákoně upravena pouze rámcově, proto bylo třeba do zákona o vlastnictví bytů začlenit problematiku převodů družstevních bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu podle dřívějších předpisů (především podle vyhlášky č.136/1985 Sb. upravující finanční, úvěrovou a jinou pomoc družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů). Pojetí vlastnictví bytů a nebytových prostorů podle zákona č. 72/1994 Sb. se od dřívějšího pojetí částečně odlišuje v tom, že základem je spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Toto pojetí je vyjádřeno již v názvu zákona. Uvedených celkem deset novelizací zákona o vlastnictví bytů byly vedeny snahou odstranit některé sporné otázky, které vyplynuly z praktických zkušeností s aplikací zákona. Nálezem Ústavního soudu vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb. bylo vypuštěno ustanovení 22 odst. 4, podle kterého bylo možno smlouvy o převodu vlastnictví bytu ozbrojených složek

3 52 uzavřít pouze s předchozím souhlasem příslušných orgánů ozbrojených složek nebo příslušných ministerstev. Jednalo se o byty výhradně určené pro ubytování vojáků z povolání a příslušníků ozbrojených složek. V roce 1999 byl na základě poslaneckého návrhu přijat zákon č. 97/1999 Sb., který reagoval na dosavadní právní úpravu vypořádacího podílu nabyvatele jednotky u bytových družstev postavených s finanční pomocí státu podle dřívějších předpisů, v souvislosti se stanovenou pětiletou lhůtou od nabytí účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. k úhradě nevyrovnaných podílů, a uvedl ji do souladu s ustanovením obchodního zákoníku ( 233), které upravuje nárok na vypořádací podíl při zániku členství v družstvu. V poměrně malém rozsahu se využilo zákonem dané možnosti provádět výstavbu nových bytů na základě smluv o výstavbě. Podle údajů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního se jednalo řádově pouze o několik desítek smluv o výstavbě, které byly vloženy do katastru nemovitostí. Z rozboru účinnosti právní úpravy vlastnictví bytů vyplynuly některé nedostatky, které ve svém důsledku bránily rozsáhlejšímu využití této specifické formy vlastnictví. Nedostatky spočívaly především v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu, včetně odpovědnosti za její výkon. Nedostatečně byly řešeny i vztahy k zastavěným pozemkům. V zákoně chyběl jeden z nosných prvků pojetí vlastnictví bytů, pro které je specifické spojení výlučného práva vlastníka s ideálním spoluvlastnictvím společných částí domu. Zákon zůstal na půli cesty ve vymezení takové formy spoluvlastnictví, která zajistí reálný výkon spoluvlastnických práv všem spoluvlastníkům a současně nutně znamená i jistá omezení výlučných vlastnických práv (tradičně je tato forma spoluvlastnictví označována jako kondominium). V roce 1994 Parlament neakceptoval zásadu, podle níž by pro zajištění řádné správy a provozu domu s více byty měla přímo ze zákona vzniknout právnická osoba, jejímiž členy by se stávali vlastníci bytů. Zákon ponechal na vůli vlastníků, zda pro zajištění správy a provozu společných částí domu právnickou osobu založí či nikoliv; nebylo pamatováno v dostatečné míře na případy, kdy mezi vlastníky bytů k dohodě o účinné formě zajištění správy a provozu domu a o jejich odpovědnosti za neplnění povinností nedojde. Funkce správce domu se ukázala pro tyto případy jako velmi málo účinná. Dalším podstatným nedostatkem zákona byla značná složitost a zbytečně administrativně náročný postup při vzniku vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu. Nedostatečně zákon řešil i otázky spojené s převodem vlastnictví k pozemku zastavěnému budovou, v níž mají být jednotky převáděny, a v těch případech, kdy vlastník budovy není totožný s vlastníkem pozemku. Na potřebu odstranění těchto nedostatků reagoval zákon č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. července 2000 (dále jen první novela ). Nejvýznamnější změnou byla úprava společenství (dále jen společenství ), které má od této první novely charakter právnické osoby vznikající za určitých podmínek přímo ze zákona. Společenství se stalo právnickou osobou ve smyslu 18 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Charakteristika společenství jako právnické osoby byla dána vymezením předmětu činnosti společenství a jeho způsobilostí zavazovat se ve všech věcech spojených se správou,

4 53 provozem a opravami společných částí domu (dále jen správa domu ). Společenství mělo již od účinnosti první novely pouze vymezenou (omezenou) způsobilost, která byla dána zákonným určením jeho předmětu činnosti. Podle první novely společenství vzniká přímo ze zákona (nikoliv tedy procesem založení a vzniku zápisem do příslušného rejstříku), jakmile nastanou zákonem výslovně určené skutečnosti. Společenství jako právnická osoba nikdy nevznikne v domě s dvěma až čtyřmi jednotkami; bez ohledu na počet vlastníků jednotek, společenství nevznikne ani v domě s více než pěti jednotkami, budou-li ve vlastnictví pouze dvou vlastníků. Pro vznik společenství je při převodu družstevních bytů postavených s finanční podporou státu stanovena výjimka, jíž dochází k určitému odložení vzniku společenství jako právnické osoby do doby, než spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech domu poklesne na méně než jednu čtvrtinu ( 9 odst. 4) Společenství se podle první novely zapisovalo do obchodního rejstříku; zápis neměl konstitutivní účinky. Na základě dalších poznatků z aplikace zákona v praxi vyplynula nutnost dopracovat některá ustanovení zákona zejména týkající se společenství jako právnické osoby. Zápis společenství do obchodního rejstříku měl nechtěný a neočekávaný dopad společenství, byť nebylo založeno za účelem podnikání (jeho účelem je správa, provoz a opravy společných částí domu), zápisem do obchodního rejstříku získalo povahu podnikatele podle 2 odst. 2 písm. a) obchodního zákoníku. Z toho vyplývaly pro společenství i další povinnosti zejména v oblasti daňově a v oblasti účetnictví. Proto byla přijata další novela zákonem č. 451/2001 Sb. (dále jen druhá novela ). Touto novelou zůstaly zachovány základní principy vzniku a úpravy právních poměrů společenství. Byly však provedeny zásadní změny především v tom smyslu, že namísto zápisu společenství do obchodního rejstříku byl vytvořen samostatný rejstřík společenství, vedený týmiž soudy, které vedou obchodní rejstřík. Touto právní úpravou došlo k vyřazení společenství z režimu podnikatele ve smyslu obchodního zákoníku, což se mj. projevilo také v záležitostech povinnosti registrovat se u příslušného správce daně a ve vedení účetnictví. Druhá novela stanovila, že se společenství zapisuje do rejstříku společenství vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. S účinností od 31. prosince 2001 byl založen zvláštní rejstřík společenství, který vedou krajské soudy ( 9 odst. 3 písm. a) občanského soudního řádu). Na to navázaly i změny související s účtováním společenství (možnost volby soustavy účetnictví) a povinnosti registrace společenství u místně příslušného správce daně (daně z příjmů). Současně byl zpřesněn předmět činnosti společenství jako právnické osoby ( 9 odst. 1) a to tak, že je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou domu. Do zákona bylo doplněno ustanovení o možnosti společenství nabývat i majetek (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně bytů a nebytových prostor), avšak jen v souladu s výkonem správy, provozu a oprav společných částí domu. V souvislosti s novelou zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 492/2000 Sb., byla zákonem č. 229/2001 Sb., stanovena povinnost družstva převést s převodem vlastnictví jednotky fyzické osobě současně bezplatně spoluvlastnický podíl pozemku, který byl družstvu bezplatně převeden (obdobně platí pro řadové rodinné domky).

5 54 Již v průběhu projednávání druhé novely se projevila potřeba upravit některé další otázky; k jejich řešení se však již nepřistoupilo. Mezi ně patřila především zpřesnění úpravy práv a povinností vlastníků jednotek, správy společných částí domu a pozemku a právních poměrů společenství. tak, aby nemusely být tyto záležitosti nahrazovány až podzákonnou právní úpravou ve vzorových stanovách, vydávaných vládou podle zmocňovacího ustanovení v zákoně o vlastnictví bytů 9 odst.10. Současně vyplynula potřeba přijmout odpovídající právní řešení pro případy, kdy vlastníci jednotek jsou nečinní a nestarají se o zabezpečení provozu a oprav společných částí domu a nejsou zvoleny či nevykonávají činnost orgány společenství. Dále to byly některé otázky systematiky zákona i legislativně technické otázky. Předkladatel Ministerstvo pro místní rozvoj proto zpracoval v průběhu roku 2002 návrh rozsáhlejší novely, která měla řešit výše uvedené nedostatky; ta však zůstala pouze pracovním materiálem, do připomínkového řízení nebyla postoupena s tím, že je nezbytné zvážit novou právní úpravu vlastnictví bytů. V dalším období byly shromažďovány a vyhodnocovány poznatky z aplikace zákona v praxi za uplynulé období a zpracována analýza současné právní úpravy a zároveň srovnání platné právní úpravy se zahraničními právními úpravami. V souvislosti s reformou veřejné správy a zrušením okresních úřadů byl zákonem č.320/2002 Sb., o změně a zrušení některých zákonů v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů, novelizován i zákon č. 72/1994 Sb., a sice v 22 odst. 5. K převodu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, pokud byl zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je nutný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj (původně okresního úřadu příslušného podle místa stavby). Další novelizaci zákona přestavuje zákon č. 437/2003 Sb., kterým se mění zákon č.563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který v čl. VI zrušil ustanovení 9a odst. 4. V návaznosti na novou právní úpravu účtování bylo zrušeno ustanovení o možnosti společenství účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví. Na základě poslanecké iniciativy byl přijat zákon č. 171/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb.; zákon nabyl účinnosti dnem 27. dubna Zákon reagoval na časté námitky z řad vlastníků jednotek k obtížnosti získání souhlasu všech vlastníků jednotek při hlasování o provedení oprav a rekonstrukcí společných částí domů, a tím i bránění výkonu řádné správy domu (správy, provozu a oprav společných částí domu). Touto novelou došlo ke změně 11 odst. 5, podle kterého je nadále souhlasu všech vlastníků jednotek zapotřebí pouze k přijetí usnesení o změně stavby a změně v užívání stavby. V případě modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Poslední novelu představuje zákon č. 179/2005 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se zrušením Fondu národního majetku České republiky. Tento zákon v části třicáté čl. XXXI v návaznosti na změnu zákona o konkursu a vyrovnání (zákon č. 328/1991 Sb.) doplňuje nový 30a, podle kterého ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, platí i pro správce konkursní podstaty, včetně ustanovení o převodech vlastnictví budovy, jednotky a pozemku, případně spoluvlastnického podílu na pozemku.

6 55 2. Nezbytnost navrhované právní úpravy v jejím celku Přes shora uvedené změny obsažené v příslušných novelách zákona o vlastnictví bytů zůstala nedořešena řada zásadních problémů a nedostatků. Ustanovení o vzniku vlastnictví bytů jsou roztroušena nesystematicky na několika místech a nenavazují na úpravu prohlášení. Kromě toho, je nezbytné vytvořit právní pojem vlastnictví jednotky tak, aby bylo zřejmé, že jde o vlastnictví bytu či nebytového prostoru spolu s podílovým spoluvlastnictvím na společných částech domu, tvořící vzájemně spojený celek. Tím dojde k jednoznačnému vymezení, že jakákoliv dispozice s vlastnictvím jednotky (ať jde o převod nebo o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu) zahrnuje současně podíl na společných částech domu; přináleží-li k jednotce také spoluvlastnický podíl na pozemcích, bude rovněž z výslovného ustanovení zákona zřejmé, že spolu s vlastnictvím jednotky je převáděn také tento spoluvlastnický podíl, na pozemcích. Spolu s tím je nezbytné, na základě poznatků z praxe, stanovit přímo ze zákona, že k jednotce náleží vždy taková velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, která odpovídá výpočtu podle zákona. Pokud by v příslušných listinách (zejména prohlášení vlastníka budovy, smlouva o převodu vlastnictví jednotky, nebo zápis v katastru nemovitostí) bylo uvedeno něco jiného, platí ustanovení zákona; shodně tomu bude u podílu na pozemku. Tímto řešením se předejde řadě náročných sporů, pokud se mezi sebou vlastníci jednotek nemohou dohodnout o velikosti spoluvlastnického podílu příslušejícího k jednotce. V současném zákoně o vlastnictví bytů chybí komplexní vymezení pojmu správy společných částí domu a pozemku a souhrnné vymezení práv a povinností vlastníků jednotek vztahujících se ke správě domu a pozemku, ať vzniká či nevzniká společenství. Vymezení působnosti a způsobu přijímání usnesení orgánů společenství je v dosavadním zákonu pro praxi příliš složité, takže si vyžaduje zjednodušení a zásadně výraznější možnost přijímání usnesení vlastníků jednotek jako členů společenství také mimo schůzi shromáždění společenství. Stejně tak je nezbytné přímo zákonem upravit základní záležitosti týkající se majetkového postavení společenství a jeho hospodaření, včetně dořešení otázek, co se považuje za příjmy společenství, a dořešení daňových záležitostí s tím spojených, protože dosavadní zákon se těmito záležitostmi zabývá jen zcela okrajově, což působí problémy při uplatňování zákona v praxi. Je potřebné také vytvořit větší prostor pro uplatňování projevu vůle vlastníků jednotek při tvorbě stanov společenství. Dosavadní zkušenosti z praxe při uplatňování zákona potvrzují, že je nezbytné výrazným způsobem vymezit a vzájemně rozlišit jednotku a její součásti na straně jedné a společné části domu, včetně vymezených společných částí domu, na straně druhé, při vytvoření právní fikce, podle níž v případě, kdy nelze určit (z povahy věci), zda jde o jednotku či o společnou část domu, bude se mít za to, že jde o společnou část domu. Tím by se mělo předejít řadě sporů, včetně sporů soudních. Zejména z uvedených důvodů je nezbytné přijmout nový zákon o vlastnictví bytů, v němž bude uplatněny také koncepční změny, takže pojetí návrhu nového zákona přesahuje možnosti pouhé novelizace.

7 56 Z těchto důvodů zpracovalo Ministerstvo pro místní rozvoj již v roce 2005 návrh nového zákona o vlastnictví bytů, který byl po vyhodnocení připomínkového řízení předložen vládě a jako vládní návrh zákona byl v rámci legislativního procesu postoupen k projednání Parlament ČR). Poslanecká sněmovna postoupila vládní návrh zákona (tisk 1118) do druhého čtení, avšak vzhledem ke končícímu funkčnímu období Poslanecké sněmovny v červnu roku 2006 již nebyl návrh zákona projednán. Vzhledem k výše uvedenému je předkládán nyní nový návrh zákona o vlastnictví bytů, který navazuje na tisk 1118, avšak byl přepracován na základě následných odborných diskusí, dále podle dalších poznatků z praxe a také s přihlédnutím k záměrům rekodifikace ve sféře občanského práva. V rámci těchto prací byla také posuzována možnost založit institut vlastnictví bytů přímo v občanském zákoníku, který má být komplexním kodexem upravujícím celou oblast věcí a majetkových vztahů všech právních subjektů. Pro současnou právní úpravu byly sice vytvořeny předpoklady novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 509/1991 Sb. s účinností od roku 1992, když v 125 odst. 1 odkazuje pokud jde o úpravu vlastnictví na zvláštní zákon a v 118 odst. 2 stanoví, že byty a nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů. K přímému založení institutu vlastnictví bytů a nebytových prostorů však tehdy nedošlo a občanský zákoník pouze odkazuje na zvláštní zákon. V připravovaném novém občanském zákoníku, který vychází z věcného záměru schváleného vládou usnesením z 18. dubna 2001 č. 345, se navrhuje prohlásit byty a nebytové prostory za nemovité věci s tím, že jejich úprava bude, tak jako dosud, ponechána zvláštnímu zákonu. V 890 odst.2 návrhu se stanoví, že Zvláštní zákon upravuje vlastnické právo k bytům a nebytovým prostorům. Z tohoto důvodu je ponechána úprava vlastnictví bytů ve speciálním zákoně, tj. v zákonu o vlastnictví bytů. 3. Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy Navrhované řešení se v právním řádu promítne v jednom zákoně, který nahradí dosavadní zákon o vlastnictví bytů a prováděcí právní předpis, tj. nařízení vlády k tomuto zákonu, jímž jsou vydány vzorové stanovy společenství. 1. Jedním ze základních východisek při tvorbě současného návrhu zákona bylo na jedné straně neprovádět změny právní úpravy v těch věcech, kde se dosavadní úprava osvědčila a není věcného či legislativního důvodu k provedení změn, na druhé straně však vhodným způsobem - zvýraznit výslovně předmět vlastnictví jednotky a záležitostí s tím související, - stanovit zákonný princip, podle něhož v případě odchylného určení velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu do zákona (a také na pozemku) v příslušných listinách, bude o velikosti tohoto podílu platit zákon, - zjednodušit rozhodování vlastníků jednotek (ať vzniklo společenství jako právnická osoba či nikoliv) a odstranit dosavadní - pro výklad složitá - ustanovení o tom, kdy se rozhoduje kvalifikovanou většinou. Podle návrhu zákona se zásadně bude rozhodovat nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek a pouze ve výslovně určených záležitostech (podle výslovného ustanovení zákona) se bude vyžadovat souhlas všech vlastníků jednotek (v zásadě

8 57 v případě, kdy by mělo dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek na společných částech domu). - liberalizovat pojetí příslušných ustanovení zákona tak, aby byl rozšířen prostor pro uplatnění projevu vůle a rozhodování vlastníků jednotek i mimo rámec formalizovaného způsobu rozhodování na schůzi shromáždění vlastníků jednotek (ať vzniklo společenství jako právnická osoba či nikoliv), a to zavedením zásadně širší možnosti rozhodovat i mimo schůzi shromáždění. 2. Při pracích na tvorbě návrhu zákona bylo také zvažováno, zda by oproti současnému tzv. dualistickému pojetí bytového vlastnictví (tj. vlastnictví jednotky je tvořeno dvěma předměty, a to podílem na společných částech domu a vlastnictvím bytu či nebytového prostoru obojí v rovině vlastnického práva), nemělo být použito tzv. monistické pojetí bytového vlastnictví (tj. šlo by pouze o jeden předmět vlastnického práva, a to spoluvlastnický podíl na společných částech domu, k němuž by přistupovalo věcné právo užívání bytu či nebytového prostoru). Tyto úvahy byly vedeny snahou zjednodušit pro praxi celý systém rozlišování práv a povinností vlastníka jednotky členěný na práva a povinnosti spoluvlastníka společných částí domu a vlastníka samotného bytu či nebytového prostoru (jednotky), neboť se vyskytují problémy při určování, kdy jde o práva či povinnosti ve vztahu ke společným částem domu a kdy jde o práva a povinnosti vlastníka ve vztahu k samotnému bytu či nebytovému prostoru (jednotce). Vědomí vlastnictví bytu či nebytového prostoru totiž často odsunuje u vlastníků jednotek do pozadí vědomí péče o společné části domu, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Po celkovém posouzení se však ukázalo, že je vhodnější zachovat dosavadní dualistické pojetí (tj. podíl na společných částech domu i byt či nebytový prostor v rovině vlastnického práva), jak je toto pojetí běžné ve většině evropských i jiných zemí a jak má již tradici v naší právní úpravě. Navíc, uvažovanou změnou by došlo ke dvojímu režimu bytového vlastnictví, tj. k režimu platnému do účinnosti nového zákona a k režimu platnému od účinnosti zákona. Nebylo totiž možné v podstatě vyvlastnit dosavadní vlastníky jednotek tím, že by namísto vlastnického práva šlo nově pouze o věcné právo užívání bytu či nebytového prostoru. Zásadním způsobem však bylo, v zájmu zpřesnění vztahů týkajících se jednak společných částí domu, jednak samotných jednotek (bytů či nebytových prostorů), přepracováno a výrazně doplněno vymezení jednak společných částí domu, jednak vymezení jednotky a jejích součástí. Současně se navrhuje uplatnit princip, podle něhož neprokáže-li se, že jde (podle zákona, prohlášení vlastníka budovy či podle smlouvy o výstavbě) o jednotku nebo její součást, platí zákonná domněnka, že jde o společné části domu. Toto zpřesněné vymezení má přispět k odstranění problémů s rozlišováním, co se považuje za společné části domu a co se považuje za jednotku či její součást. Je to potřebné zejména - z hlediska nákladů na správu domu a pozemku a z hlediska povinností společenství (či správce, v případech, kdy nevzniká podle zákona společenství) ve vztahu ke správě společných částí domu a - z hlediska povinností vlastníků jednotek jak ve vztahu k placení příspěvků na správu domu a pozemku, tak ve vztahu k údržbě jednotek a jejich součástí, popřípadě též vymezených společných částí domu, jejichž užívání přísluší výlučně k jednotce (či k několika jednotkám).

9 58 Přitom se nově určují tzv. vymezené společné části domu, které jsou sice společnými částmi domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, avšak přísluší k výlučnému užívání spolu s příslušnou jednotkou (např. balkony, terasy, lodžie, atd.), popřípadě s několika jednotkami. Vlastník jednotky (či několik vlastníků jednotek) se bude podílet na nákladech udržování těchto vymezených společných částí domu podle zákona a podle stanov společenství (nebo podle prohlášení vlastníka budovy v případech, kdy nevzniká společenství). 3. V rámci shora uvedeného jsou základní změny, kromě přepracování systematiky zákona a systematiky právní úpravy jednotlivých institutů v souladu s cíli zákonné úpravy, zaměřeny především do těchto věcných oblastí právní úpravy: - při zachování dualistického pojetí bytového vlastnictví se výrazným způsobem zpřesňuje a doplňuje vymezení obou předmětů bytového vlastnictví, tj. společné části domu (v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek) a jednotky spolu s jejími součástmi (ve vlastnictví každého vlastníka jednotky); - zavádí se nově pojem vymezené společné části domu, které přísluší k užívání spolu s jednotkou či s několika jednotkami (nejsou však součástí jednotky); s tím souvisí úprava podílení se vlastníků jednotek na opravách a údržbě těchto vymezených společných částech domu, v zájmu odstranění dosavadní mezery v zákonu; - institut vlastnictví jednotky (jako zvláštní formy podílového spoluvlastnictví budovy, spočívající ve vlastnictví jednotky a s tím spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu) je v návrhu samostatně vymezen, včetně vztahů této speciální úpravy k obecné občanskoprávní úpravě podílového spoluvlastnictví; do souboru těchto ustanovení je zařazena také právní úprava souvisejících vztahů k pozemkům; - prohlášení vlastníka budovy bude obsahovat pouze údaje vztahující se k budově a k jejímu rozdělení na dům s jednotkami a k pozemku, dále práva a závazky týkající se budovy a jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek; - zákon nově určí, v souladu s katastrálními předpisy, že předmětem vkladu jsou právní vztahy k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy, nikoliv toto prohlášení samotné; - v případech, kdy se prohlášení týká budovy s počtem bytů či nebytových prostor nižším než je minimální počet pro povinné založení společenství, budou nedílnou součástí prohlášení také pravidla o správě domu s údaji určenými v zákonu; - dosavadní tzv. dvojí nabídku k převodu bytu užívaného fyzickou osobou se navrhuje nahradit řešením, podle něhož by zůstala zachována první nabídka a tzv. druhá nabídka by byla nahrazena obecným předkupním právem podle občanského zákoníku, s cílem zjednodušit stávající právní úpravu při zachování právní jistoty nájemce bytu- fyzické osoby; - zákon svým pojetím úpravy správy domu a pozemku a především zásadní změnou ve způsobu vzniku společenství umožní nevydávat vzorové stanovy společenství. Tyto vzorové stanovy z hlediska svého účelu ve skutečnosti nejsou vzorovými stanovami, nýbrž stanovami jimiž se společenství řídí pouze do doby přijetí vlastních stanov. Taková úprava byla potřebná z toho důvodu, že společenství vznikalo přímo ze zákona bez procesu založení, takže vždy existoval časový prostor, kdy společenství nemohlo mít vlastní stanovy. Tento stav bude odstraněn tím, že společenství bude vznikat procesem založení a

10 59 následným zápisem do rejstříku společenství, který bude mít konstitutivní význam; tzn. že při vzniku společenství vždy budou již schváleny vlastní stanovy společenství; - zákon bude dále obsahovat komplexnější úpravu soustavy práv a povinností vlastníků jednotek jednak obecně (ať existuje společenství či nikoliv), jednak dalších souvisejících práv a povinností spojených s členstvím ve společenství; - práva a povinnosti vlastníků jednotek týkající se správy společných částí domu a pozemku budou v zásadě shodná jak v případě, kdy vzniká společenství, tak v případech, kdy podle zákona toto společenství nevzniká, avšak s tím, že zákon výslovně rozliší odpovědnost či ručení vlastníků jednotek podle toho zda podle zákona musí vzniknout společenství jako právnická osoba či nikoliv. Pro případy, kdy společenství nevzniká, se navrhuje solidární odpovědnost vlastníků jednotek ve věcech závazků týkajících se správy domu a pozemku. V případech, kdy vzniká společenství, se zachovává institut ručení členů za závazky společenství podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, avšak nově jen do výše ceny jednotky spolu s podílovým spoluvlastnictvím na pozemku; - jsou navrženy zásadní změny v záležitostech vzniku společenství jako právnické osoby: = navrhuje se, aby společenství vznikalo v případech v zákoně uvedených sice povinně, nikoliv však automaticky ze zákona (ex lege ) jako dosud, nýbrž procesem založení a vzniku, přičemž společenství by vznikalo zápisem v rejstříku společenství, kterému by byl nově přiznán konstitutivní charakter. Tím by došlo k odstranění dosavadní anomálie vzniku společenství přímo ze zákona, která byla vyvolána potřebami a situací v době přijímání dosavadního zákona o vlastnictví bytů. Spolu s tím se navrhuje upravit mechanismus, který by motivoval ke splnění povinnosti založit společenství tak, že nebude možné převádět jednotky, aniž by došlo ke vzniku společenství, pokud zákon vznik společenství vyžaduje tj. v domě, kde je 5 a více jednotek a již nejméně dva různí vlastníci jednotek; = nově se navrhuje, aby v případech, kdy dosud nevznikla ze zákona povinnost založit společenství, nebo tato povinnost vůbec nevzniká (např. dům s méně než pěti jednotkami), bylo možné dobrovolně založit společenství jako právnickou osobu; - ve věcech společenství sleduje navrhovaná úprava také zdokonalení a komplexnější úpravu majetkového postavení a hospodaření společenství, - ve věcech rozhodování vlastníků jednotek v rámci společenství, či v případech kdy společenství jako právnická osoba nevzniklo, se navrhuje potřebná liberalizace a zásadním způsobem se zjednodušuje právní úprava především v tom smyslu, že - = umožňuje se, aby stanovy společenství rozsáhlým způsobem připustily rozhodování členů společenství i mimo schůzi shromáždění tak, aby se odstranily dosavadní problémy se získáním potřebné většiny hlasů členů společenství na schůzi shromáždění. Upřednostňuje se tak projev vůle vlastníků jednotek (jako členů společenství) oproti institucionalizované formě rozhodování na schůzi orgánu společenství, tj. na schůzi shromáždění společenství. Přitom jsou zachovány předpoklady pro právní jistotu vlastníků jednotek i třetích osob. Obdobně se toto rozhodování umožňuje mimo schůzi vlastníků jednotek také v případech, kde nevzniklo společenství jako právnická osoba; = zjednodušuje se princip rozhodování vlastníků jednotek (členů společenství) ve věcech správy společných částí domu a pozemku v tom smyslu, že zákon

11 60 - stanoví pouze základní požadavek pro přijetí usnesení, a to nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek (členů společenství), - taxativně vyjmenuje věci, pro něž se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (členů společenství), - vychází se vstříc dosavadním problémům v praxi zejména pro případy, kdy se nedaří zvolit nové členy výboru či pověřeného vlastníka tím, že = nově se zavádí možnost jmenovat rozhodnutím soudu chybějící členy výboru anebo pověřeného vlastníka společenství v těch výjimečných případech, kdy buď není tento orgán zvolen, nebo počet jeho členů nebyl v zákonem určené lhůtě doplněn a nejsou určeni náhradníci. Toto řešení bude přicházet v úvahu pouze v případě, že není člena společenství, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech činí více než jednu polovinu; = současně zákon stanoví, že i po skončení funkčního období členů výboru společenství (či pověřeného vlastníka) budou členové výboru (či pověřený vlastník) vykonávat svou funkci i nadále do doby zvolení nového výboru či pověřeného vlastníka; - nově je koncipován soubor ustanovení o výstavbě domu, zejména pro spojení smlouvy o výstavbě se společenstvím (stanovy společenství tvoří její přílohu)., Znovu je výslovně zdůrazněna zásada, že práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce stavebníků (účastníků smlouvy). Navrhuje se dále, aby smlouvu o výstavbě v případě změny stavby domu, v němž vzniklo společenství, uzavíralo se stavebníkem nové jednotky či s více stavebníky nových jednotek společenství, nikoliv jako dosud všichni členové společenství (na základě schválení smlouvy o výstavbě na schůzi shromáždění členů společenství všemi hlasy členů společenství při změně velikosti dosavadních spoluvlastnických podílů na společných částech domu). Ve vztahu k převodům družstevních jednotek se navrhuje nezatěžovat nový zákon o vlastnictví bytů specifickými záležitostmi povinných převodů některých jednotek některých bytových družstev, které mají původ v zákonu o transformaci družstev (zákon č.42/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů), s cílem přijmout nový zákon o vlastnictví bytů odpovídající běžnému standardu v evropských zemích. V případě přijetí navrženého řešení by nový zákon o vlastnictví bytů nebyl také zatěžován případnými dalšími návrhy na úpravy příslušných ustanovení o povinných převodech některých jednotek některých bytových družstev. Za tím účelem se navrhuje: - povinné převody jednotek a skupinových rodinných domů některých bytových družstev (tzv. smluvní přímus ) včetně souvisejících vztahů řešit podle stávajících předpisů - a v uvedeném smyslu zařadit do navrhovaného zákona také příslušná přechodná a závěrečná ustanovení. Současně jsou navrženy také dílčí novelizace příslušných zákonů, vyvolané návrhem nového zákona o vlastnictví bytů, které jsou uvedeny v samostatném doprovodném zákonu, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o vlastnictví bytů. 4. Soulad navrhovaného řešení s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, a se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii, s předpisy evropských společenství a s ústavním pořádkem ČR

12 61 Předložený návrh není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, ani se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii. Není v rozporu ani s předpisy evropských společenství, neboť tyto předpisy se problematikou, která je předmětem navrhované právní úpravy nezabývají. 5. Předložený návrh je rovněž v souladu s ústavním pořádkem ČR. 6.Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, další hospodářské a sociální dopady, dopady na životní prostředí Navrhovaná právní úprava nebude mít žádný dopad na státní rozpočet, ani na ostatní veřejné rozpočty. Předpokládaná soudní ochrana vlastníků jednotek by se neměla jakkoliv zásadněji projevit ve zvýšeném nápadu soudních případů projednávaných před obecnými soudy; naopak zdokonalená právní úprava by měla více předcházet případným soudním sporům. Činnost soudů příslušných pro vedení rejstříku společenství by dočasně mohla zaznamenat určité zvýšení návrhů na zápis společenství do rejstříku především v těch případech, kde dosavadní společenství vzniklá ze zákona zůstala nečinná a nenavrhla zápis do rejstříku; toto zvýšení by však nemělo mít větší vliv na činnost rejstříkových soudů. Návrhy na změny v zápisech dosavadních společenství podle navrhované úpravy budou rozloženy do období jednoho roku od účinnosti navržené úpravy. V souvislosti s navrhovanou novelou zákona o daních z příjmů lze finanční dopady jen obtížně vyčíslit, neboť nepeněžité příjmy, jejichž osvobození je navrhováno, jsou předmětem daně z příjmů pouze sporadicky. Žádné další hospodářské či sociální dopady rovněž navrhovaná právní úprava nevyvolá. Měla by však příznivěji působit na vztahy při výkonu správy domů ve vlastnictví podle navrhovaného zákona a na větší vědomí právní jistoty jednotlivých vlastníků bytů či nebytových prostorů.

13 62 II. Zvláštní část K 1 až 3 (Předmět úpravy) K 1: V rámci určení předmětu úpravy je zdůrazněna existence podílového spoluvlastnictví budovy, definované v režimu tohoto zákona jako dům a současně je vymezen základ předmětu vlastnictví upravovaného tímto zákonem, tj. vlastnictví jednotky, jehož bližší vymezení je provedeno v 7 návrhu; pojem zastavěný pozemek je pak blíže vymezen v 4 písm. l). Užitý pojem vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru odpovídá jednak stávající právní úpravě v občanském zákoníku ( 125 odst.1 ObčZ), jednak návrhu rekodifikace občanského zákoníku ( 890 odst. 2 návrhu ObčZ, kde se však namísto pojmu vlastnictví používá pojem vlastnické právo ). K 2: V ustanovení se vymezuje podmínka minimálního počtu bytů či nebytových prostorů v budově, která musí být splněna, aby bylo možno budovu přeměnit na dům s jednotkami podle tohoto zákona. K 3: Vymezuje se vztah zvláštní úpravy podle navrhovaného zákona k obecné právní úpravě v občanském zákoníku. Navržená dikce tohoto paragrafu odpovídá ustanovením současného občanského zákoníku, podle nichž Zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům ( 125 odst.1 ObčZ). Odpovídá také dikci v návrhu nového občanského zákoníku, v němž se v 9 odst. 2, druhá věta stanoví: Co těmito předpisy není upraveno, řídí se občanským zákoníkem. Práva a povinnosti plynoucí ze zvláštního typu spoluvlastnictví budovy (jehož předmětem je vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru spojené s podílovým spoluvlastnictvím společných částí domu, a tvořící vlastnictví jednotky ) a plynoucí ze spoluvlastnictví na pozemku, spojeného s vlastnictvím jednotky, se řídí především tímto zákonem. Jestliže je však jednotka ve spoluvlastnictví několika osob, řídí se práva a povinnosti z tohoto spoluvlastnictví občanským zákoníkem. Ustanovení občanského zákoníku či dalších zvláštních předpisů (např. katastrální předpisy) se použijí také v případě, nestanoví-li zákon o vlastnictví bytů jinak. Například při porušování práva jiného vlastníka jednotky v domě se použijí ustanovení tohoto zákona (o právech a povinnostech vlastníka jednotky) a spolu s nimi se použijí obdobně také např. ustanovení občanského zákoníku o sousedských právech. Podobně se spolu s ustanoveními tohoto zákona o podmínkách a postupu společenství při uzavírání zástavní smlouvy k jednotce použijí ustanovení občanského zákoníku o zástavním právu. Dále např. spolu s ustanoveními tohoto zákona o odpovědnosti vlastníků jednotek za závazky z právních úkonů týkajících se správy společných částí domu a pozemku (v případě, kdy nevzniklo společenství jako právnická osoba), se použijí ustanovení občanského zákoníku o společné a nerozdílné odpovědnosti za škodu. Stejně tak spolu s ustanovením tohoto zákona o ručení vlastníků jednotek jako členů společenství za závazky společenství se použijí ustanovení občanského zákoníku o ručení, atd.

14 63 K 4: Vymezení pojmů pro účely zákona je oproti stávajícímu zákonu rozsáhlým způsobem přepracováno a rozděleno do tří paragrafů ( 4 až 6). Záměrem je vytvořit legislativní podmínky pro odstranění či zásadní omezení sporů v praxi (včetně soudní praxe) při určení, kdy jde o jednotku a kdy jde o společné části domu. Potřeba tohoto pregnantnějšího vymezení spočívá jak v potřebě vymezit důsledněji předmět vlastnictví, pokud jde jednotku a její součást a pokud jde o společné části domu, tak v potřebě vytvořit spolehlivější základ pro určování, kdy zajišťuje údržbu, opravy apod. na své náklady vlastník jednotky a kdy údržbu, opravy, provoz apod. zajišťuje společenství a hradí je z příspěvků na správu domu a pozemku, placených vlastníky jednotek podle usnesení shromáždění těchto vlastníků. Pojmy společné části domu, vymezené společné části domu a jednotka a její součásti, jsou pak podrobněji vymezeny v 5 a 6. Zásadní změna se navrhuje ve vymezení budovy. Nadále by neměla být považována za budovu sekce se samostatným vchodem, jak to dosud umožňuje stávající zákon o vlastnictví bytů v 2 písm. a). pokud nebude splňovat kriteria samostatné budovy, ve smyslu stavební nepropojenosti společných částí. V současné praxi se často projevovaly snahy znovu spojovat takto vytvořené sekce v jeden dům tak, aby zde vytvořeno jedno společenství a bylo hospodařeno v rámci domu tvořícího celek a nikoliv členěného na sekce. (Z přechodných ustanovení návrhu zákona pak vyplývá, že dosavadní sekce, které jsou na základě prohlášení vlastníka budovy považovány za budovu ke dni účinnosti navrhovaného zákona, budou i nadále považovány za budovu.) Mezi vymezované pojmy se nově zařazuje vymezení pojmu místnost, vzhledem k jeho použití v rámci vymezení některých dalších pojmů v tomto zákonném ustanovení. Zařazení nového pojmu související pozemek souvisí s tím, že zákon bude nově upravovat možnost vymezit v prohlášení vlastníka budovy také náležitostí týkající se souvisejícího pozemku, jako pozemku, jehož podílové spoluvlastnictví je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky. Nově se navrhuje zařadit vymezení pojmů původní vlastník budovy, společenství, zakladatel a správce. Kromě uvedeného jsou na základě získaných zkušeností některé další pojmy doplněny či upraveny tak, aby byly snadněji aplikovatelné v praxi a nevzbuzovaly výkladové problémy. V rámci toho je v písm. i) zpřesněno dosavadního vymezení pojmu podlahová plocha, jímž dojde k zásadnímu zjednodušení v praxi. Existují totiž rozdílné výklady na započítávání či nezapočítávání podlahové plochy zastavěné příčkami apod. Především však dojde k vyřešení dosavadního problému, kdy např. odstraněním či přidáním příček v jednotce se z hlediska dosavadního výkladu mohlo dospívat (a někdy dospívalo) k závěru, že se mění podlahová plocha jednotky, tím celková podlahová plocha jednotek, a tím tedy i mělo docházet ke změně v prohlášení vlastníka budovy. Také v některých dalších ustanoveních dochází k určitým zpřesněním pojmů, např. v písm. c) a d), a to tak, aby nebyly pochybnosti o vymezení příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. K 5 : V návaznosti na základní vymezení pojmu společné části domu a vymezené společné části domu v 4 písm. j) a k), se zde tyto pojmy blíže vymezují.

15 64 Současně se vytváří právní fikce, podle níž v případě, že se neprokáže, že jde o jednotku, má se za to, že jde o společnou část domu. Sleduje se tím odstranění či podstatné zmenšení dosti frekventovaných sporů či rozdílných výkladů v této poměrně obtížné záležitosti (kdy nelze použít taxativního výčtu co se považuje za jednotku či její součást a co se považuje za společnou část domu). Pokud jde o pojem vymezené společné části domu (stávající zákon tento pojem neobsahuje), sleduje se záměr, aby bylo zřejmé, že jde vždy o společnou část domu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, avšak ve výlučném užívání s příslušnou jednotkou, popřípadě s více příslušnými jednotkami. Odstraní se tak dosud v praxi časté nedorozumění zejména u laické veřejnosti, kdy se toto výlučné užívání vymezené společné části domu zaměňovalo za součást vlastnictví jednotky. Podle nového zákona by tedy v praxi neměly být pochybnosti o tom, že v těchto případech jde vždy o společné části domu a tyto vymezené společné části domu jsou užívány (nikoliv vlastněny) spolu s příslušnou jednotkou, či s několika příslušnými jednotkami, v souladu s prohlášením vlastníka budovy a s navazující smlouvou o převodu vlastnictví jednotky. Měly by tak být vytvořeny legislativní předpoklady k odstranění dosavadních problémů v praxi, kdy v některých domech byly např. lodžie nebo okna prohlašována za součást vlastnictví jednotky, zatímco v jiných domech šlo podle prohlášení vlastníka budovy o společné části domu, užívané vlastníkem příslušné jednotky. Dále určení vymezených společných částí domu současně sleduje spravedlivější rozdělování nákladů na opravy a údržbu těchto vymezených společných částí domu užívaných spolu s příslušnou jednotkou; budou totiž započítávány buď jednou polovinou podlahové plochy či celou výměrou (podle toho, zda jde o místnost či nikoliv) do podlahové plochy jednotky, avšak pouze pro účely výpočtu výše příspěvku na správu domu a pozemku (podle 27 odst.2 až 4 návrhu), nikoliv pro účely rozhodování vlastníků jednotek. K 6: V návaznosti na základní vymezení pojmu jednotka v 4 písm. h) se blíže vymezuje tento pojem tak, aby byly odstraněny dosavadní různé výklady zabývající se tím, co se z hlediska zákona považuje za jednotku a co se považuje za společné části domu. Z toho důvodu je také zařazeno ustanovení určující, co se rozumí součástí jednotky. Navrženým řešením dojde k podstatnému zjednodušení v praxi, přičemž v jiných ustanoveních návrhu ( 26 a 27) se určuje jednak, které opravy či údržbu jednotky a vymezených společných částí domu užívaných s jednotkou je povinen či oprávněn provádět na své náklady vlastník jednotky, jednak jakým způsobem přispívá na úhradu nákladů na správu domu a pozemku. K 7: V odstavci 1 se (v návaznosti na 1), blíže vymezuje předmět vlastnictví jednotky, jímž je byt či nebytový prostor a s ním spjaté podílové spoluvlastnictví na společných částech domu.; tento předmět vlastnictví tvoří celek, a pouze jako s celkem s ním může být nakládáno.

16 65 Z hlediska pojmosloví zákona je nezbytné rozlišovat pojem jednotka podle 4 a 6 (byt nebo nebytový prostor) a pojem vlastnictví jednotky podle 7 odst.1, jehož předmětem je jednotka spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. Kde se v zákoně hovoří o převodu či přechodu vlastnictví jednotky, rozumí se tím převod či přechod uvedeného celku vzájemně spjatého a neoddělitelného (a také spolu s tím převod či přechod spoluvlastnického podílu na pozemku, pokud je vlastník jednotky také spoluvlastníkem podílu na pozemku jak plyne z 9 odst.2). Nově je úprava koncipována tak, že velikost spoluvlastnického podílu je dána přímo zákonem, přičemž důsledky odchýlení se od tohoto zákonného vymezení se upravují v odstavci 2 a 3. V odstavci 4 se vymezuje podíl na výkonu práv a povinností vlastníka jednotky zásadně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nestanoví-li tento zákon jinak. Dovětek pokud tento zákon nestanoví jinak souvisí s tím, že návrh zákona stanoví jiný způsob výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku v souvislosti s užíváním vymezených společných částí domu ( 27 odst. 2 a 3 návrhu; také v některých dalších případech uvedených v 27 se příspěvky na správu domu a pozemku vypočítávají jinak; umožňuje se též dohoda všech vlastníků jednotek o jiném způsobu výpočtu na nákladech spojených se správou domu a pozemku,.a také se umožňuje jiná dohoda všech vlastníků jednotek o podílení se na úhradě nákladů na správu domu a pozemku). Kromě toho v případě, kdy je vlastníkem jednotky společenství, nepodílí se z titulu tohoto vlastnictví na rozhodování shromáždění společenství ( 53 odst. 2). V odstavci 5 se pamatuje na případy, kdy je jednotka v podílovém spoluvlastnictví více osob, nebo ve společném jmění manželů. K 8: Určuje se, že s vlastnictvím jednotky podle 7 jsou nerozlučně spojena práva k pozemku (zastavěnému, popřípadě též souvisejícímu), přičemž velikost spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na pozemku je shodná s velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Tato práva k pozemku sledují osud vlastnictví jednotky a jsou převáděna či přecházejí vždy spolu s převodem či přechodem vlastnictví jednotky způsobem, za podmínek a v rozsahu, jak určuje navrhovaný zákon. K 9: Nově se zařazuje výslovné ustanovení, z něhož plyne celistvost a neoddělitelnost dvou předmětů vlastnictví jednotky (byt či nebytový prostor a podíl na společných částech domu), spolu s podílovým spoluvlastnictvím na pozemku, pokud je s vlastnictvím jednotky spojeno. Kromě toho se řeší pro účely práv odpovídajících věcnému břemenu případy přírůstku, spočívající v pozdějším získání spoluvlastnického podílu na pozemku či pozemcích, spojeném s vlastnictvím jednotky.

17 66 K 10 až 13 (Právní vztahy k pozemkům): K 10: Východiskem právní úpravy je princip, že podílové spoluvlastnictví k zastavěnému pozemku ve velikosti odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu sdílí osud vlastnictví jednotky. Nově se výslovně stanoví postup pro případ, že by spoluvlastnický podíl na pozemku neodpovídal velikosti stanovené zákonem. K 11: Řeší se případy, kdy zastavěný pozemek je ve vlastnictví jiné osoby než původního vlastníka budovy přeměněného na dům či původního vlastníka nepřevedených jednotek. Vzhledem k tomu, že právní důsledky pro případ, kdy vlastník pozemku neupravil písemnou smlouvou s vlastníky jednotek jejich (např.nájemní) práva k pozemku (tj. vznik věcného břemene podle 21 odst. 5 stávajícího zákona), byly použitelné pouze jednorázově, tj., nebyly-li písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku uzavřeny do , zůstala tato záležitost neřešena. Proto se navrhuje alespoň uplatnit zákonné předkupní právo, neboť návrh na určení povinnosti k převodu vlastnictví ideální částí zastavěného pozemku na vlastníky jednotek (původně při tvorbě návrhu zákona zvažovaný) by zřejmě byl v rozporu s ústavními principy. K 12: V návaznosti na vymezení pojmu související pozemek v 4 návrhu upravují se spojení převodu souvisejícího pozemku spolu s převáděnou jednotkou, pokud je povinnost převodu souvisejícího pozemku určena v prohlášení vlastníka budovy. Ustanovení vztahující se na související pozemek je zařazeno do návrhu zákona z toho důvodu, aby mohly být upraveny vztahy vlastníků jednotek také k pozemkům, které zpravidla navazují na stavební pozemek a jsou určeny k různým účelům užívání (včetně např. pro účely využití volného času a vybudování k tomu vhodných zařízení apod.). K 13: Upravují se případy, kdy dojde k převodu souvisejícího pozemku do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek až následně v době po vzniku vlastnictví jednotek. K 14: K původnímu vzniku vlastnictví jednotek může dojít jedině některým ze způsobů v tomto ustanovení uvedených. Jde-li o vznik vlastnictví jednotek vkladem do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka budovy, znamená to, že dosavadní budova se mění na dům (viz pojmy v 4 písm. a) a písm. e) návrhu zákona). Na 14 navazují ustanovení o prohlášení vlastníka budovy ( 15 až 18) a dále pak ustanovení o výstavbě domu ( 58 až 71). K 15: Ustanovení o prohlášení vlastníka budovy v 12 jsou oproti dosavadní právní úpravě zpřesněna a doplněna především ve věcech určení a popisu společných částí domu, věcných a jiných práv či povinností přecházejících na nabyvatele jednotek. Nově je zařazeno zejména ustanovení týkající se souvisejícího pozemku, dále dobrovolného založení společenství v případě, kdy není zákonem dána povinnost jeho založení a vzniku.

18 67 Pravidla pro přispívání na náklady spojené se správou domu a pozemku a pro úhrady ceny služeb a pravidla pro správu domu a pozemku, spolu s určením osoby správce, budou podle odstavce 4 součástí prohlášení vlastníka budovy pouze v případě, že půjde o dům, v němž podle zákona nevzniká společenství. V ostatních případech půjde totiž o povinné náležitosti stanov společenství podle 32 návrhu (vyjma označení osoby správce, který ve společenství nepřichází v úvahu). Návrh zákona již nehovoří o vkladu prohlášení vlastníka budovy ( 5 odst.1 dosavadního zákona o vlastnictví bytů), nýbrž o vkladu vlastnického práva k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy / 14 odst.1 písm. a)/. Nebude se tedy do katastru nemovitostí vkládat prohlášení vlastníka budovy jako dokument, nýbrž vlastnické právo k jednotkám na základě tohoto prohlášení; tato dikce plně odpovídá skutečné postupu katastrálních úřadů ve věci zápisů vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Případně lze (jako dosud) spolu s návrhem na vklad vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy předložit současně návrh na vklad vlastnického práva k jednotce na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky uzavřené původním vlastníkem s jinou osobou či na základě smluv, které uzavřel s více osobami. Prohlášení vlastníka budovy je vždy závazným podkladem pro uzavírání smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (jak plyne z ustanovení odstavce 6). K 16: V odstavci 1 je výslovně uveden případ, kdy může soud prohlásit prohlášení vlastníka budovy za neplatné. V odstavci 2 až 6 se upravuje postup pro případ, kdy prohlášení vlastníka budovy obsahuje některé chybné údaje. Vyplňuje se tím dosavadní mezera v právní úpravě vlastnictví bytů, která působila nejistotu a problémy v praxi. Výslovně se však stanoví (v odstavci 7), že tímto způsobem nelze řešit vady týkající se velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na společných částech pozemků (postup pro tyto případy je stanoven v jiných ustanoveních, na něž se v tomto odstavci odkazuje. K 17: Upravuje se rozhodování o změnách v prohlášení vlastníka budovy. V souvislostech s celkovým pojetím zjednodušení právní úpravy, pokud jde o rozhodování vlastníků jednotek a potřebné většiny k přijetí jejich rozhodnutí (ať na schůzi shromáždění či mimo tuto schůzi rozhodnutím per rollam, kdy se má podle návrhu zákona běžně rozhodovat nadpoloviční většinou hlasů všech vlastníků jednotek, pokud zákon nestanoví souhlas všech vlastníků jednotek), se navrhuje také v tomto ustanovení shodný požadavek počtu hlasů pro přijetí změn prohlášení vlastníka budovy. Zjednodušení pro praxi by se mělo projevit ve dvou směrech: - obecně podle odstavce 1, nepožaduje-li zákon souhlas všech vlastníků jednotek (což je podle 45 pouze případ, kdy se mění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu u všech vlastníků jednotek v domě a dále souhlas se smlouvou o výstavbě), postačí souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek v domě; - půjde-li však o změnu jednotek bez provádění stavebních úprav (a změna spoluvlastnického podílu na společných částech domu se týká jen vlastníků dotčených jednotek a nikoliv všech vlastníků jednotek v domě, postačí pouze souhlas dotčených vlastníků, resp. smlouva uzavřená mezi nimi.

19 68 Zásadní však je, že na jednotkách, u nichž mají být prováděny změny podle 17, nesmějí váznout práva odpovídající věcnému břemen a dále, při rozdělení nebo slučování jednotek musí být rozdělované jednotky či slučované jednotky ve vlastnictví téhož vlastníka. V odstavci 9 se upravuje postup pro změnu prohlášení vlastníka budovy, jde-li o změnu v užívání jednotku nebo společných částí domu, resp. jen části těchto společných částí domu. K 18 a 19: Podle těchto ustanovení se v zájmu sjednocení právního základu pro vznik vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy budou za prohlášení vlastníka budovy považovat také dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo dohody manželů o vypořádání společného jmění manželů, anebo rozhodnutí soudů tyto dohody nahrazující. Dohoda nebo rozhodnutí soudu musí mít náležitosti předepsané pro prohlášení vlastníka budovy. K 20 a 21 (Převod vlastnictví jednotky): K 20: Jsou zde uvedena společná ustanovení o převodu vlastnictví jednotky a vzniku vlastnictví na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Výslovně se stanoví, že vlastnictví jednotky vzniká vkladem do katastru nemovitostí. (Ke smlouvě o prvním převodu jednotky musí být přiloženo prohlášení vlastníka budovy, pokud již předtím nedošlo ke vkladu vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy, což vyplývá z 15 odst. 6). K návrhu na vklad vlastnictví další jednotky v domě s pěti a více jednotkami, kde jsou již dva různí vlastníci jednotek, musí být přiložen výpis z rejstříku společenství osvědčující vznik společenství, jinak nelze vklad vlastnictví jednotky povolit. Tato povinnost má souvislost s nově navrhovanou úpravou povinnosti k založení a vzniku společenství ( 33 až 35 - společenství musí být založeno do 60 dní od vkladu vlastnického práva k první převedené jednotce, tj. jakmile jsou v domě dva různí vlastníci jednotek, nestanoví-li zákon jinak). V odstavci 5 jsou podrobněji (oproti stávajícímu zákonu) upraveny záležitosti přechodu práv a závazků týkající se budovy či jednotek při převodu vlastnictví jednotky. Zcela nově se v odstavci 7 pro případy převodu spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce (jde v praxi např. o garážová stání umístěná v jednotce ve spoluvlastnictví) vylučuje užití předkupního práva podle občanského zákoníku. Mají se tím usnadnit převody těchto spoluvlastnických podílů pro případy převodů jednotek, jejichž vlastníci mají také ve spoluvlastnictví jednotku, v níž jsou umístěna garážová stání. K 21: Oproti dosavadnímu zákonu se v ustanovení o náležitostech smlouvy o převodu vlastnictví jednotky pouze odkazuje na náležitosti, které jsou jako povinné náležitosti smlouvy přejímány z prohlášení vlastníka budovy (a neuvádějí se zde výslovně), dále se odkazuje na náležitosti předepsané občanským zákoníkem a zvláštními právními předpisy platnými pro převod nemovitostí. Nově se dále jako povinná náležitost smlouvy určuje ustanovení o převzetí dluhů dosavadního vlastníka jednotky vůči společenství či správci způsobem a za podmínek zde uvedených.

20 69 K 22 až 24 (Zvláštní podmínky pro převod vlastnictví některých jednotek): K 22: V případě bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, se podle odstavce 1 a 2 zjednodušuje postup při prvním převodu vlastnictví jednotky (oproti dosavadní právní úpravě). Po nepřijetí první nabídky nejpozději do 3 měsíců ode jejího doručení vzniká nájemci předkupní právo, které se řídí ustanoveními občanského zákoníku; tím se nahrazuje dosavadní tzv. druhá nabídka, jíž byl původní vlastník budovy vázán po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty pro přijetí první nabídky. V odstavci 3 je zařazeno ustanovení o předkupním právu, nebyla-li splněna povinnost nabídky na převod vlastnictví bytu nájemci-fyzické osobě. K 23: Oproti dosavadní právní úpravě se zvláštní podmínky pro převod vlastnictví jednotky nově budou týkat jen nebytových prostorů civilní obrany. (dosud se týkaly též bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, což je však řešeno jinými právními předpisy, především tím, že musí být dodržen účel jejich využití v souladu se smlouvou o poskytnutí dotace ze státních prostředků). K 24: Ustanovením 21 se do komplexu ustanovení o zvláštních podmínkách pro převod vlastnictví některých jednotek zařazují rovněž zvláštní podmínky pro převody jednotek ve vlastnictví právnické osoby, jejichž nájemcem je člen nebo společník, který se (nebo jeho právní předchůdce) podílel na financování bytu či nebytového prostoru nebo stavby, v níž se tento byt či nebytový prostor nachází. V rámci současných koncepcí návrhu zákona o vlastnictví bytů se uplatňuje záměr nerozlišovat právnické osoby jako původní vlastníky budov, pokud je to možné. Tj. v případě, kdy právnická osoba za majetkové účasti svých členů či společníků pořídí (ať koupí či výstavbou, apod.) bytový dům s byty či nebytovými prostory určenými k pronájmu členům či společníkům, kteří se na jejich pořízení podíleli, není důvod rozlišovat např. mezi společností s ručením omezeným a bytovým družstvem, pokud jde o režim tohoto zákona. Poznámka: Rozlišení bude podle přechodných ustanovení zachováno jedině u převodů z vlastnictví některých dřívějších stavebních bytových družstev či lidových bytových družstev podle dosavadních ustanovení zákona o vlastnictví bytů. K 25: Vlastnictví všech jednotek v domě zanikne podle tohoto ustanovení zpětnou přeměnou domu na budovu, tj. dům s jednotkami se opětně stane budovou, v níž je zrušeno členění na jednotky a společné části domu podle tohoto zákona. Současně se upravuje přechod věcných práv při zániku vlastnictví všech jednotek v domě podle tohoto ustanovení.