Masarykova univerzita. Právnická fakulta Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. studijní obor: Právní vztahy k nemovitostem

Transkript

1 Masarykova univerzita Právnická fakulta Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva studijní obor: Právní vztahy k nemovitostem Bakalářská práce DRAŽBA NEMOVITOSTÍ Ing. Jiří Eliáš 2013/2014

2 Prohlášení Prohlašuji, že jsem práci na téma Dražba nemovitostí zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. V Brně dne Ing. Jiří Eliáš 1

3 Poděkování Za cenné rady a odborné vedení při zpracování bakalářské práce děkuji zejména vedoucí bakalářské práce JUDr. Janě Dudové, Ph.D. Zároveň děkuji všem, kteří mi poskytli potřebné informace a materiály ke zpracování, zejména pak Exekutorskému úřadu Brno-město JUDr. Karla Urbana, konkrétně exekutorské kandidátce Mgr. Petře Eliášové. 2

4 Abstrakt: Tato bakalářská práce je zaměřena na dražby nemovitostí z pohledu přímého účastníka dražeb - dražitele. V první části práce je popsaná právní úprava této problematiky a její vývoj od roku 2001 po současnost. V dalších částech pak práce popisuje průběh samotné dražby a poukazuje také na pletichy při veřejných dražbách a na jejích důsledky jak trestněprávní, tak ekonomické. Závěr práce pak obsahuje doporučení autora na změny, který by dle jeho názoru měl zákonodárce přijmout ke zvýšení transparentnosti dražeb nemovitostí. Seznam klíčových slov: Dražba nemovitostí, dražitel, exekuce, povinný, oprávněný, dražební vyhláška, pletichy, elektronická dražba Abstract: This thesis is focused on the real estate auctions from the perspective of a direct participant in the auctions - auctioneer. There is described the legislation in this area and its development from 2001 to the present in the first part of this thesis. In other parts of the thesis describes the progress of the auction itself, and also points out at public auctions intrigues and on its criminal and also economic consequences. The coclusion of the thesis then provides the recommendation of the author on the changes, which should, according to his opinion, the legislator had to take to increase transparency of real estate auctions. List of keywords: Real estate auction, auctioneer, execution, obliged, entitled, auction notice, intrigues, electronic auction 3

5 Obsah OBSAH... 4 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ÚVOD PRÁVNÍ ÚPRAVA DRAŽEB NEMOVITOSTÍ DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE OSŘ A EXEKUČNÍHO ŘÁDU DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ PODLE ZOVD VÝVOJ DRAŽBY NEMOVITÝCH VĚCÍ DLE EXEKUČNÍHO ŘÁDU OD ROKU Předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Střet exekucí dle zákona o střetu exekucí Jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí Vydání exekučního příkazu Znalecký posudek Usnesení o ceně Dražební vyhláška Usnesení o příklepu Usnesení o rozvrhu DRAŽBA NEMOVITÝCH VĚCÍ V PRAXI PLETICHY PŘI VEŘEJNÝCH DRAŽBÁCH ELEKTRONICKÉ DRAŽBY ZÁVĚR

6 Seznam použitých zkratek Exekuční řád zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, ve znění pozdějších předpisů OSŘ OZ OZ 64 TZ TZ 61 velká novela Zákon o malé privatizaci ZoOM Zákon o střetu exekucí ZoVD zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 140/1961 Sb., trestní zákon, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 396/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony zákon č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 119/2001 Sb., kterým se stanoví pravidla pro případy souběžně probíhajících výkonu rozhodnutí, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů 5

7 1. Úvod Volba tématu textu má vícero důvodů. Jedním z nich je skutečnost, že dražba nemovitých věcí je tématem stále aktuálním a v praxi často se opakujícím. Lze si vzpomenout např. na před několika lety vzniklou finanční krizi, která svými důsledky negativně zapůsobila na mnoho podnikatelů i dalších osob. Finanční problémy velkého počtu z nich pak musely být řešeny např. nuceným prodejem jejich majetku, kterým jsou často i nemovité věci. Prodej nemovitých věcí však samozřejmě nemusí být nutně vždy spojen pouze s doznívající krizí a stejně tak nemusí jít vždy o prodej nucený - v některých případech může vzejít iniciativa vedoucí k realizaci dražby od vlastníka nemovité věci. Dalším významným důvodem, který mě vedl k rozhodnutí zabývat se dražbou nemovitých věcí, byla skutečnost, že jsem se v letech pracoval pro společnost, jejíž podnikání spočívalo ve výkupu a následném prodeji nemovitých věcí. V uvedených letech jsem se za uvedenou společnost účastnil několika stovek dražeb, kdy se jednalo jak o fyzická dražební jednání či o dražby elektronické. V rámci těchto jednání jsem pak vydražil cca 80 nemovitých věcí. Díky komunikaci s mnoha exekutorskými úřady po celé republice jsem měl možnost poznat nejen různý přístup jednotlivých úřadů, ale i různý výklad toho, jak by měly (ve stejné věci) postupovat. Přestože měl postup vycházet ze stejného právního předpisu, resp. ze stejných ustanovení, nebyl tento postup vždy shodný. Této skutečnosti bude blíže věnována kapitola pojednávající o dražbě nemovitých věcí v praxi, kde jsou doplněny i některé případy nesprávného postupu při dražbě. V textu nebude popsán pouze vývoj dražeb spolu s relevantní právní úpravou. Rovněž budou zmíněny osobní zkušenosti týkající se praktického dražebního jednání, pletich a příkladů, které vedly až k rozhodování krajských soudů o usnesení o platnosti či rušení usnesení o příklepu. Co se struktury práce týče, po úvodu bude nejprve následovat kapitola týkající se právní úpravy dražeb nemovitých věcí. Další kapitola pak bude věnována vývoji dražby nemovitých věcí podle exekučního řádu od roku 2001, kdy budou zmíněny zejména předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného, střet exekucí, jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí. Třetí kapitola bude zaměřena na dražbu nemovitých věcí v praxi. Právě v této kapitole budou popsány některé praktické zkušenosti a různý přístup exekutorů. Následovat bude kapitola zabývající se pletichami při veřejných 6

8 dražbách, ve které budou připomenuty trestněprávní aspekty některých protiprávních jednání narušujících řádný průběh dražby. Dále pak budou zmíněny elektronické dražby a jejich význam. Poté již bude následovat závěr obsahující zamyšlení nad tím, jakým směrem by se právní úprava dražby nemovitých věcí měla vyvíjet, aby byla maximálně transparentní a v maximální možné míře sloužila k uspokojení pohledávek věřitele a splnění závazků povinného. Práce si neklade za cíl přinést nové převratné myšlenek, neboť dle mého názoru v zásadě vše dobré již bylo vymyšleno, což dokládá např. velká novela 1, která se vrací k institutu předražku známého již z exekucí z první republiky. Jejím cílem je spíše předložit některé postřehy z pohledu osoby dražitele, která není exekučním řízením samotným vůbec spjata a není v žádném vztahu s povinným, věřitelem, exekutorem či dražebníkem a také z pohledu někoho, kdo se prodejem nemovitých věcí zabývá profesně či jen jako někdo, kdo se rozhodl si formou dražby pořídit si své bydlení. Jako metoda práce byla použita především metoda popisná. Nezbývá než doufat, že díky mé praktické zkušenosti bude v práci na problémy týkající se dražeb nemovitých věcí dostatečně upozorněno a čtenáři budou předloženy další případné sporné body s dražbou nemovitých věcí související. 1 Jedná se o významnou novelu OSŘ. Tato novela bude v textu ještě vícekrát zmíněna. 7

9 2. Právní úprava dražeb nemovitých věcí V této kapitole bude pojednáno o právní úpravě dražby nemovitých věcí tak, jak je normována v části šesté OSŘ a v ustanoveních hlavy IV díl 4 exekučního řádu. Následně bude zaměřena pozornost na právní úpravu dražby nemovitých věcí zakotvenou v ZoVD. V rámci této kapitoly budou dále zmíněny i některé rozdíly v právní úpravě podle uvedených právních předpisů. 2.1.Dražba nemovitých věcí podle OSŘ a exekučního řádu Dražba nemovitých věcí je komplexně upravena v šesté části OSŘ s názvem výkon rozhodnutí. Jedná se o jeden ze způsobů výkonu rozhodnutí při vymáhání peněžitého plnění. Do roku 2001, kdy nabyl účinnosti exekuční řád, prováděly nedobrovolné dražby nemovitých věcí výlučně soudy. Činnost soudu při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí je upravena v 335 až 338 OSŘ. Řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí je zahájeno podáním návrhu oprávněného (věřitele) na jeho nařízení. Z návrhu musí být zřejmé označení věřitele a dlužníka, stanovena výše vymáhané pohledávky (včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, pokud vznikly) a uvedeno rozhodnutí, kterým byla vymáhaná pohledávka přiznána (např. platební rozkaz, rozsudek soudu, notářský zápis a jiné). Stejnopis uvedeného rozhodnutí s doložkou vykonatelnosti musí být přiložen k návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí, a to s výjimkou případů, kdy je návrh na výkon rozhodnutí podáván u stejného soudu, který současně rozhodoval jako soud prvního stupně. Dále je nutné v návrhu přesně specifikovat nemovitou věc, u které oprávněný navrhuje výkon rozhodnutí a doložit listiny, které stvrzují vlastnické právo povinného (vlastnické právo se zpravidla dokládá výpisem z katastru nemovitostí). Výkon rozhodnutí prodejem nemovitých věcí lze nařídit i na nemovité věci, které jsou ve společném jmění povinného a manžela povinného, pokud se jedná o vymáhání závazku, který vznikl za trvání manželství, byť jen jednomu z manželů. Pro účely výkonu rozhodnutí je za majetek patřící do společného jmění manželů považován i majetek, který netvoří součást společného jmění proto, že byl zákonem stanovený rozsah společného jmění manželů zúžen nebo byl vyhrazen ke dni zániku manželství. 2 Zúžení společného jmění nebo jeho vyhrazení ke dni zániku manželství vzniká na základě smlouvy sepsané formou notářského zápisu, případně rozhodnutím soudu (v těchto případech se však 2 ust. 262a OSŘ 8

10 zpravidla jedná o výsledek sporného řízení a nikoliv o dohodu manželů, proto je nutné posuzovat zúžení společného jmění individuálně). Jsou li splněny všechny výše uvedené podmínky, soud rozhodne usnesením o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí. Jak již bylo uvedeno výše, v roce 2001 nabyl účinnosti exekuční řád. Jedním z důvodů vzniku tohoto zákona byla velmi pomalá činnosti soudů. Ty při provádění výkonu rozhodnutí měly i několikaleté průtahy v řízení. V tomto zákoně je vymezena působnost soudních exekutorů, kterým byla mimo jiné svěřena pravomoc soudů upravená v části šesté OSŘ. Jejich činnost je označována jako činnost exekuční. Soudní exekutoři mají podle 52 exekučního řádu při exekuční činnosti oprávnění provádět všechny úkony, které OSŘ a další právní předpisy jinak svěřují pouze soudu, soudci, vykonavateli či jinému zaměstnanci soudu, pokud nestanoví tento zákon jinak. 3 Nastala tak situace, kdy výkon rozhodnutí (exekuci) prodejem nemovitých věcí mohl provádět jak soud, tak i soudní exekutor. To, zda provede výkon rozhodnutí soud, nebo exekuci soudní exekutor, bylo zcela v dispozici oprávněného. Základním rozdílem mezi výkonem rozhodnutí a exekucí je zejména to, že při nařízení výkonu rozhodnutí musí oprávněný uvést způsob výkonu (srážkami ze mzdy s uvedením zaměstnavatele, přikázáním pohledávky z účtu s uvedením bankovního ústavu a čísla účtu povinného, prodejem movitých věcí s jejich přesným označením či prodejem nemovitých věcí atd.). Je li podán exekuční návrh, oprávněný nemusí způsob provedení exekuce uvádět (resp. pokud by jej uvedl, soudní exekutor není v tomto rozsahu návrhem vázán). Soudní exekutor sám prověří majetkové poměry povinného a i s ohledem na výši vymáhané pohledávky rozhodne, jakým způsobem exekuci provede. Exekuci na vymožení peněžitého plnění lze s odkazem na 59 exekučního řádu provést srážkami ze mzdy či jiných příjmů, přikázáním pohledávky, prodejem movitých věcí a nemovitých věcí, postižením podniku, zřízením exekutorského zástavního práva k nemovitým věcem povinného, správou nemovitých věcí povinného nebo pozastavením řidičského oprávnění. 3 Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne , sp. zn. 20 Cdo 2706/2004 vyslovil, že v řízení podle zákona č. 120/2001 Sb. je soudní exekutor nositelem delegované státní moci a vztah mezi ním a účastníkem tohoto řízení není vztahem soukromoprávním. V případném sporu mezi nimi není dána pravomoc soudu. 9

11 Exekuci lze v rámci jednoho řízení provést i více, případně všemi zákonem stanovenými způsoby, a to současně nebo postupně, je li pro to důvod. Při rozhodování o způsobu provedení exekuce je však exekutor povinen dodržet princip přiměřenosti. Dle toho nemůže být forma provedení exekuce zjevně nevhodná a nepřiměřená ve vztahu k výši vymáhané pohledávky. V tomto směru je exekutor omezen 58 odst. 2 exekučního řádu zakotvujícím postup při provádění exekuce. V prvé řadě je provedena exekuce přikázáním pohledávky povinného, srážkou ze mzdy či jiných příjmů, správou nemovitých věcí, pozastavením řidičského oprávnění nebo zřízením exekutorského zástavního práva. Pouze pokud jsou tyto způsoby provedení exekuce k vymožení dlužné částky včetně nákladů oprávněného a nákladů exekuce nepostačující, přistoupí soudní exekutor k prodeji movitých věcí, k prodeji nemovitých věcí či k postižení podniku. V praxi to tedy znamená, že poté, co je exekutor pověřen provedením exekuce, zjistí si z jemu dostupných rejstříků a evidencí majetek povinného, tj. příjmy, zaměstnavatele, účty, vozidla, nemovité věci apod., a teprve poté rozhodne (nezaplatí li dlužník v zákonem stanovené třicetidenní lhůtě pohledávku dobrovolně ), s ohledem na výši vymáhané pohledávky, jakým způsobem exekuci provede. Prodej nemovitých věcí povinného v dražbě je tak až jedna z posledních možností provedení exekuce. Vzhledem k tomu, že právní úprava prodeje nemovitých věcí není v exekučním řádu upravena komplexně, soudní exekutor postupuje dle příslušných ustanovení OSŘ. 4 Po tzv. velké novele účinné od , bylo stanoveno, na základě kterých exekučních titulů může provést výkon rozhodnutí soud a na základě kterých rozhodnutí může být podán exekuční návrh a provedena exekuce dle exekučního řádu. Dle 274 OSŘ lze nařídit a provést výkon rozhodnutí na základě: vykonatelných rozhodnutí soudů a jiných orgánů činných v trestním řízení, pokud přiznávají právo či postihují majetek, vykonatelných rozhodnutí a smírů rozhodčích komisí, vykonatelných rozhodnutí a dohod státních notářství, notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti, vykonatelných rozhodnutí a jiných exekučních titulů orgánů veřejné moci, rozhodnutí orgánů Evropských společenství 4 ust. 335 a násl. OSŘ 10

12 a jiných vykonatelných rozhodnutí, schválených smírů a listin, u kterých soudní výkon zákon připouští. Exekučním titulem se pro účely exekučního řízení vedeného soudním exekutorem dle 40 exekučního řádu rozumí: vykonatelné rozhodnutí soudu nebo exekutora, pokud přiznává právo, zavazuje k povinnosti nebo postihuje majetek, vykonatelné rozhodnutí soudů a jiných orgánů činných v trestním řízení, pokud přiznávají právo či postihují majetek, vykonatelný rozhodčí nález, notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, vykonatelné rozhodnutí a jiný exekuční titul orgánu veřejné moci a jiná vykonatelná rozhodnutí a schválené smíry a listiny, jejichž výkon připouští zákon (např. seznam přihlášek konkurzních věřitelů). Exekučním titulem je dále exekutorský zápis (uznání závazku dlužníkem a dohoda o splátkovém kalendáři) se svolením k vykonatelnosti, pokud byl exekutorem sepsán k S účinností velké novely byla soudním exekutorům odejmuta pravomoc sepisovat exekutorské zápisy o dohodách mezi věřitelem a dlužníkem (nadále tak mohou být o dohodách mezi věřiteli a dlužníky sepisovány pouze notářské zápisy). 2.2.Dražba nemovitých věcí podle ZoVD Dražba nemovitých věcí nemusí proběhnout pouze podle ustanovení exekučního řádu, resp. norem OSŘ. V této podkapitole bude rozebrána právní úprava nacházející se v ZoVD, podle které může být nemovitá věc rovněž vydražena. Budou zde také zmíněny některé rozdíly mezi uvedenými způsoby dražby. Hned na začátku kapitoly je třeba připomenout slova Nejvyššího soudu, že provádění exekuce, resp. provádění soudního výkonu rozhodnutí prodejem (nemovitých) věcí formou dražby a dražbu realizovanou podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nelze ztotožňovat, protože jde o rozdílné instituty, při nichž dochází ke zpeněžení nemovitostí a uspokojení pohledávky věřitele. 6 Problematika veřejných dražeb byla v českém právním řádu řešena již dříve. Impulsem pro rozsáhlou diskusi o otázkách veřejných dražeb a jejich charakteru bylo zejména 5 Srov. čl. IV velké novely 6 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 29 Cdo 1361/

13 přijetí zákona o malé privatizaci. Podle tohoto předpisu proběhl velký počet veřejných dražeb provozních jednotek. 7 Dne nabyl účinnosti ZoVD. Důvodová zpráva zdůrazňovala nutnost jeho přijetí nedostatečnou dosavadní právní úpravou, kdy přijetí nového ZoVD bylo vyvoláno zejména potřebou bank. Stávající právní úprava dosud umožňuje uspokojení věřitele pouze prodejem nemovitosti v soudním řízení o výkonu rozhodnutí. Uspokojení věřitele zpeněžením nemovitosti dražbou prováděnou soudem je poměrně složité a časově náročné. V řadě případů lze dosáhnout stejného výsledku veřejnou dražbou mimo soudní exekuci, která je ostatně pro vlastníka hypotékou zatížené nemovitosti ekonomicky výhodnější. Dražba mimo soudní exekuci není však zákonem dostatečně upravena. Proto bankovní ústavy, které projektují poskytování hypotečních úvěrů jako svou obchodní aktivitu, požadují umožnit zpeněžení zástav ve veřejných dražbách. 8 ZoVD je členěn na čtyři části, a to následující: Společná ustanovení ( 1-16a) Dražby dobrovolné ( 17-35) Dražby nedobrovolné ( 36-61) Závěrečná ustanovení ( 62-68) Z výše uvedeného je zřejmé, že tento předpis rozeznává dva základní typy dražeb. Pro oba konstruuje nejprve společnou úpravu a následně se již zabývá zvláštní úpravou, která je specifická pro dražby dobrovolné na straně jedné a dražby nedobrovolné na straně druhé. Společnou je zejména skutečnost, že bez ohledu na to, zda je dražba organizována z vůle vlastníka věci nebo zda jde o nucený výkon např. zástavního práva, je dražba podle zákona o veřejných dražbách způsobem přechodu vlastnického práva. 9 Účastníkem dražby podle ustanovení ZoVD je ve smyslu 2 písm. c) tohoto zákona osoba přítomná při dražbě, která se dostavila nebo přihlásila v prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, a to za účelem činit podání, splňující podmínky podle ZoVD. Zde je třeba zmínit zejména negativní vymezení účastníků dražby podle 3 ZoVD. 7 HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, s Důvodová zpráva zákonu č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách. 9 HULMÁK, Milan. Uzavírání smluv v civilním právu. Praha: C.H. Beck, 2008, s

14 Dražba dobrovolná je prováděna na návrh vlastníka. 10 Pro účely ZoVD je za vlastníka považována i osoba oprávněná hospodařit s předmětem dražby vlastníkem zmocněná nebo osoba na základě zvláštního právního předpisu oprávněna předmět dražby zcizit. Za vlastníka je zde považován i likvidátor a insolvenční správce. 11 Dražba dobrovolná je prováděna na základě písemné smlouvy o provedení dražby uzavřené mezi navrhovatelem a dražebníkem a obsahující náležitosti podle 19 ZoVD. 12 Dražebník následně vyhlásí konání dražby dražební vyhláškou způsobem a s obsahem podle 20 ZoVD. Samotný průběh dražby dobrovolné je zakotven v 23 ZoVD. Podle tohoto ustanovení jsou účastníci dražby povinni na vyzvání dražebníka nebo osoby jím písemně pověřené, doložit svou totožnost, popřípadě své oprávnění jednat za účastníka dražby, doložit své čestné prohlášení, že nejsou osobami vyloučenými z dražby, dát se zapsat do seznamu účastníků dražby a převzít dražební číslo, jsou-li rozdávána. Rovněž je prokazováno složení dražební jistoty, byla-li požadována. Dražit může každý, kdo se včas dostaví k zapsání do dražby a prokáže splnění podmínek stát se účastníkem dražby. Licitátor zahájí dražbu, přičemž učiní vyvolání, označí předmět a uvede jeho odhadnutou nebo zjištěnou ceny a popis dalších skutečností podle 20 odst. 1 písm. d) ZoVD, nebo alespoň odkaz na jejich popis v dražební vyhlášce. Draží se, pokud účastníci dražby činí vyšší podání, přičemž licitátor může snížit výši minimálního příhozu. Nebylo-li přes dvojí výzvu a příslušné prohlášení licitátora učiněno vyšší podání, oznámí licitátor ještě jednou poslední podání a po třetí výzvě udělí příklep účastníku dražby, který učinil nejvyšší podání. 13 V případě, že několik účastníků dražby učiní stejné nejvyšší podání, rozhoduje o osobě, které je udělen příklep, los (v případě, že má některá z těchto osob předkupní právo k předmětu dražby, je příklep udělen této osobě). Pokud nebylo učiněno nejnižší podání, sníží licitátor nejnižší podání o částku sjednanou ve smlouvě o provedení dražby. Pokud nikdo neučiní ani nejnižší podání nebo není učiněno 10 ust. 17 odst. 1 ZoVD 11 ust. 17 odst. 4 ZoVD 12 ust. 19 ZoVD 13 K podávání nabídek se vyjádřil i Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne , sp. zn. 21 Cdo 3361/2011, kde uvedl: Licitátor vyzývá účastníky dražby před udělením příklepu k podávání nabídek celkem třemi výzvami. Dostatečný časový prostor k podání nabídky musí licitátor poskytnout účastníkům po každé z těchto výzev a je nepřípustné, aby licitátor bezdůvodně poskytl účastníkům po každé z těchto výzev zcela rozdílnou dobu k učinění nabídky, mohou-li účastníci důvodně očekávat, že časový úsek k podání nabídky bude po každé z výzev obdobně dlouhý. V rozporu s takovým oprávněným očekáváním by byl postup licitátora, který by účastníkům dražby poskytl výrazně kratší časový prostor pro podání nabídky po třetí výzvě, ve srovnání s dobou poskytnutou pro nabídky po výzvách předcházejících. Účastníci dražby musí mít možnost tuto dobu předvídat a postup licitátora pro ně nesmí být překvapující. Není tedy možné učinit závěr, že jen proto, že zákon o veřejných dražbách neurčuje nejkratší dobu, kterou má licitátor poskytnout účastníkům dražby po výzvě k podání nabídky, by určení takové doby bylo ponecháno pouze na libovůli licitátora. 13

15 nejnižší podání ani po jeho snížení, licitátor dražbu ukončí. Jinak je dražba skončena udělením příklepu. 14 ZoVD dává za splnění podmínek podle 24 možnost napadnout dražbu návrhem soudu, aby soud vyslovil neplatnost dražby. 15 Dražba nedobrovolná je prováděna na návrh dražebního věřitele (osoba, disponující pohledávkou zajištěnou zástavním právem k předmětu dražby, včetně soudcovského zástavního práva), jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím, vykonatelným rozhodčím nálezem, je doložena vykonatelným notářským či jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon. 16 Veřejná dražba nedobrovolná je podobně jako dražba dobrovolná prováděna na základě písemné smlouvy; smlouvu uzavírá navrhovatel a dražebník podle 39 ZoVD. 17 Dražební vyhláška v případě dražby nedobrovolné musí splňovat náležitosti podle 43 ZoVD. Tato úprava je podobná jako v případě dražební vyhlášky u dražby dobrovolné 18, kdy rozdíly vyplývají z rozdílu mezi povahou dražby dobrovolné a nedobrovolné. Velmi podobný je rovněž průběh dražby. Ten je v případě dražby nedobrovolné upraven v 47 ZoVD. Jako rozdíl oproti průběhu dražby dobrovolné je třeba zmínit povinnost osvědčení průběhu dražby notářským zápisem, pokud nejnižší podání činí Kč. 19 Kromě toho je v případě shodných nejvyšších podání favorizována nejen osoba mající předkupní právo vůči předmětu dražby, ale i jeho spoluvlastník. 20 V případě dražby nedobrovolné se neuplatní obdoba 23 odst. 12 ZoVD. Pokud není učiněno ani nejnižší podání nebo nebylo-li při opakované dražbě učiněno nejnižší podání ani po jeho snížení, licitátor dražbu ukončí. 21 Nejnižší podání činí nejméně polovinu odhadu ceny předmětu dražby, přičemž nelze snížit, nejedná-li se o opakovanou dražbu. 22 I v případě dražby nedobrovolné lze podat k soudu návrh na vyslovení neplatnosti dražby. 23 V tomto případě Nejvyšší soud vyslovil, že veřejná nedobrovolná dražba je neplatná, jen jestliže její neplatnost vyslovil soud; neplatnost této dražby přitom soud nemůže posuzovat v jiném řízení 14 ust. 23 ZoVD 15 ust. 24 ZoVD 16 ust. 36 ZoVD 17 ust. 39 ZoVD 18 ust. 20 ZoVD 19 ust. 47 odst. 8 ZoVD 20 ust. 47 odst. 11 ZoVD; uvedené ustanovení dále dodává, že pokud příslušné podání učiní více spoluvlastníků, rozhoduje nejvyšší výše spoluvlastnického podílu; v případě stejné výše potom los. 21 ust. 47 odst. 14 ZoVD 22 ust. 47 odst. 15 ZoVD 23 ust. 48 ZoVD 14

16 než v řízení podle ustanovení 48 odst. 3 nebo 4 zákona o veřejných dražbách, a to ani jako otázku předběžnou. Soud může vyslovit neplatnost veřejné nedobrovolné dražby, jen jestliže byl splněn některý z důvodů neplatnosti dražby, jež jsou taxativně vypočteny v ustanoveních 48 odst. 3 a 4 zákona o veřejných dražbách. 24 Nejvyšší soud se zabýval i případem, kdy byla prodávána ve veřejné nedobrovolné dražbě věc v podílovém spoluvlastnictví více osob. K tomuto případu Nejvyšší soud uvedl, že (...) otázka platnosti takové dražby (se posuzuje) vůči každému z takových spoluvlastnických podílů na vydražené věci samostatně; není proto vyloučeno, že bude (může být) shledáno neplatným vydražení pouze některého z více spoluvlastnických podílů na prodané věci. Shledá-li soud důvod neplatnosti veřejné nedobrovolné dražby pouze ohledně některého ze spoluvlastnických podílů na prodané věci, neznamená to bez dalšího neplatnost celé veřejné nedobrovolné dražby. 25 K dražbám podle ZoVD je pak dále třeba doplnit, že i když vydražitel zaplatil cenu dosaženou vydražením (nejvyšší podání) ve stanovené lhůtě a i když jde o platnou dražbu (žaloba o neplatnost veřejné dražby podle ustanovení buď vůbec nebyla podána, nebo jí nebylo pravomocným soudním rozhodnutím vyhověno), vydražitel nenabývá vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, jestliže není možné spolehlivě (jednoznačně) - s přihlédnutím ke všem okolnostem případu - dovodit, co bylo vydraženo (co vlastně tvořilo předmět dražby) nebo kdo je vydražitelem. 26 V závěru této podkapitoly lze shrnout některé rozdíly mezi dražbou podle ZoVD na straně jedné a dražbou prováděnou podle OSŘ na straně druhé. Za jeden z významných rozdílů lze považovat skutečnost, že dražba podle ZoVD je prováděna na základě smlouvy. Vyvolávací cenu v případě ZoVD představuje nejméně polovina 27 odhadní ceny (viz výše), v případě dražby OSŘ dvě třetiny. 28 Dalším rozdílem je v případě ZoVD může být výše minimálního příhozu snížena (viz výše), zatímco OSŘ toto neumožňuje. Zásadním je však rozdíl týkající se zániku práv, který je spojen s přechodem vlastnického práva k vydražené nemovité věci. V případě OSŘ dochází k zániku práv podle 336l odst. 5 OSŘ, zatímco ZoVD obsahuje odlišnou úpravu. Může se tak stát, že vydražitel teprve po udělení příklepu zjistí, že nemovitá věc je zatížena některými právy třetích osob, která nově nabyté vlastnické právo vydražitele k nemovité věci omezují. 24 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 21 Cdo 3802/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 21 Cdo 2993/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 29 Cdo 1441/ ust. 47 odst. 15 ZoVD 28 ust. 336e odst. 1 OSŘ 15

17 3. Vývoj dražby nemovitých věcí dle exekučního řádu od roku 2001 V této kapitole bude věnována pozornost vývoji dražby nemovitých věcí dle exekučního řádu od roku V rámci tohoto bude věnován prostor zejména předpokladům pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného, střetu exekucí, jednotlivým fázím exekuce prodejem nemovitých věcí a dalším souvisejícím otázkám Předpoklady pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Základním předpokladem pro provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného je existence vykonatelné pohledávky oprávněného za povinným. Vykonatelnou pohledávkou se rozumí pohledávka, která byla přiznána některým z exekučních titulů dle 40 exekučního řádu. O nich bylo pojednáno již v části 2.1. této práce. Dalším předpokladem je podání tzv. exekučního návrhu. Exekučním návrhem se rozumí písemný návrh věřitele (pro účely exekučního řízení oprávněného) na nařízení exekuce na majetek dlužníka. Náležitosti exekučního návrhu jsou upraveny v 38 exekučního řádu. V exekučním návrhu musí oprávněný uvést soudního exekutora, kterého chce pověřit provedením exekuce, včetně uvedení jeho sídla. Dále musí návrh obsahovat označení oprávněného a povinného (jméno a příjmení/název, trvalé pobyt/sídlo, datum narození nebo rodné číslo/ič). V návrhu je nutné uvést přesnou výši vymáhané pohledávky, včetně toho, zda byla pohledávka alespoň částečně vymožena a v jakém rozsahu. Další povinnou náležitostí exekučního návrhu je přesná specifikace exekučního titulu; originál nebo stejnopis exekučního titulu s doložkou vykonatelnosti je potřeba připojit k exekučnímu návrhu. Návrh musí být datován a podepsán. Exekuční návrh podává oprávněný u soudního exekutora, kterého si pro provedení exekuce zvolil. Doručením exekučního návrhu soudnímu exekutorovi je zahájeno exekuční řízení. Jsou li splněny všechny zákonné náležitosti a předpoklady pro vedení exekuce, postoupí exekutor návrh k místně příslušnému soudu se žádostí o vydání pověření k provedení exekuce. Do tzv. velké novely byla právní úprava zahájení exekučního řízení odlišná. Oprávněný podával tzv. návrh na nařízení exekuce, a to nejdříve k rukám místně příslušného soudu (tím byl obecný soud dlužníka), který návrh posoudil a splňoval li veškeré zákonné náležitosti, vydal usnesení o nařízení exekuce a o pověření soudního exekutora k jejímu provedení. Usnesení bylo doručeno soudnímu exekutorovi, který jej dále doručil účastníkům 16

18 řízení. Současně mohl zahájit kroky k zjišťování a zajišťování majetku povinného. V roce 2009 došlo k dílčí novele exekučního řádu (zákon č. 286/2009 Sb.), kdy návrh na nařízení exekuce měl být již podán k rukám zvoleného soudního exekutora, který tento návrh posoudil z hlediska správnosti a z hlediska všech zákonem požadovaných náležitostí a následně jej postoupil k exekučnímu soudu (obecný soud dlužníka). Postup exekučního soudu byl shodný; byly li splněny všechny zákonem stanovené předpoklady, vydal usnesení o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora k jejímu provedení. Usnesení bylo doručováno soudnímu exekutorovi, který jej dále doručil účastníkům řízení a prováděl kroky k zjišťování a zajišťování majetku povinného. Proti usnesení o nařízení exekuce bylo odvolání přípustné. Podle účinné právní úpravy soud poté, kdy obdrží žádost exekutora o pověření k provedení exekuce, posoudí exekuční návrh i žádost exekutora a jsou li splněny všechny zákonem stanovené podmínky, vydá pověření k provedení exekuce, které doručí soudnímu exekutorovi. V pověření je označen exekuční soud, exekutor, který má exekuci vést, exekuční titul s uvedením orgánu či osoby, která jej vydala, oprávněný a povinný a podpis a datum. Pověření není soudním rozhodnutím 29 a účastníkům exekučního řízení se nedoručuje. V okamžiku, kdy soudní exekutor obdrží pověření k provedení exekuce, může činit kroky směřující k vymáhání pohledávky. Vyhotoví vyrozumění o zahájení exekučního řízení (v souladu s 44 exekučního řádu), které spolu s exekučním návrhem, kopií exekučního titulu a s výzvou k zaplacení dlužné částky zašle povinnému. Současně exekutor prověřuje majetkové poměry povinného a zjistí li postižitelný majetek (v tomto případě nemovitou věc), vydá ohledně něj exekuční příkaz (bod této práce). Vzhledem k tomu, že v exekučním řízení se již nevydává usnesení o nařízení exekuce, ale pouze pověření exekutora, které se účastníkům nedoručuje, a vyrozumění o zahájení exekučního řízení, které není rozhodnutím a odvolání proti němu není přípustné, nově se může povinný bránit proti exekuci návrhem na zastavení exekuce, který lze podat ve lhůtě 30 ti dnů od doručení výzvy k zaplacení dlužné částky (v tomto smyslu byla zvýšena procesní ochrana práv dlužníka, neboť původně bylo možné podat odvolání do usnesení o nařízení exekuce ve lhůtě 15 ti dnů od doručení usnesení). 3.2.Střet exekucí dle zákona o střetu exekucí Zákon o střetu exekucí upravuje postup soudů, soudních exekutorů, správců daně a orgánů veřejné správy při provádění exekuce za situace, kdy jsou výkony rozhodnutí (či exekucemi) 29 ust. 41a odst. 5 exekučního řádu 17

19 soudů, exekutorů či orgánů veřejné správy či správcem daně souběžně postiženy tytéž majetkové hodnoty povinného. Ve vztahu k prodeji nemovitých věcí se jedná o situaci, kdy jsou nemovité věci povinného postiženy více exekučními příkazy (či usneseními o nařízení výkonu rozhodnutí). Uvedenou skutečnost exekutor zjistí při vydávání exekučního příkazu k výpisu z katastru nemovitostí, kde jsou tato omezení zapsána v části C listu vlastnictví. Postup při prodeji nemovitých věcí za situace, kdy na nemovité věci vázne více výše uvedených omezení vlastnického práva, je upraven takto: Postihují li exekuce souběžně stejné nemovitosti povinného, provede se ta exekuce, která byla nejdříve nařízena; řízení v ostatních exekucích se ohledně této věci dnem právní moci jejich nařízení přerušují. Pořadí nařízení exekuce se řídí dnem, kdy příslušnému katastrálnímu úřadu: - bylo doručeno usnesení, jímž soud nařídil výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí, - byl doručen exekuční příkaz vydaný soudním exekutorem, - byl doručen exekuční příkaz vydaný správcem daně. 30 Ve skutečnosti to tedy znamená, že soudní exekutor (či soud, správce daně atd.), který chce provést dražbu nemovitých věcí povinného, musí v prvé řadě zkoumat z výpisu z katastru nemovitostí, zda je jím vydaný exekuční příkaz (usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí) zapsán na listu vlastnictví jako první v pořadí (rozhodující pro pořadí je datum doručení exekučního příkazu či usnesení katastrálnímu úřadu). Pokud je tato podmínka splněna, lze zahájit úkony vedoucí k dražbě nemovitých věcí. Pokud exekuční příkaz konkrétního soudního exekutora (či usnesení soudu) není první v pořadí, je toto řízení ze zákona přerušeno a exekuci prodejem nemovitých věcí nemůže tento exekutor (či soud) v daném řízení provést. Pokračovat v této exekuci lze pouze tehdy, jestliže v dříve nařízené exekuci nebyly do jejího pravomocného skončení nemovité věci prodány. Může nastat i situace, kdy více exekučních příkazů (či usnesení soudů o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí) mají stejné pořadí, neboť byly tentýž den doručeny příslušnému katastrálnímu úřadu. V takovém případě rozhodne obecný soud povinného, která z těchto exekucí bude provedena. 30 ust. 14 zákona o střetu exekucí 18

20 Oprávněný z exekučního řízení, v němž bylo řízení přerušeno (viz výše), má možnost přihlásit svoji pohledávku do exekučního řízení, ve kterém bude dražba nemovitých věcí nařízena. Takto přihlášená pohledávka bude exekutorem (či jiným orgánem) provádějícím dražbu nemovitých věcí následně zohledněna v rámci tzv. rozvrhu podstaty (bod této práce). Právní úprava týkající se střetu exekucí prodejem nemovitých věcí byla zásadním způsobem dotčena velkou novelou. Hlavním důvodem této změny byla skutečnost, že v mnoha exekučních řízeních (či řízeních o výkon rozhodnutí), ve kterých bylo možné nařídit a provést dražbu nemovitých věcí, docházelo z různých důvodů k průtahům řízení, kdy orgán provádějící exekuci v tomto konkrétním případě nečinil žádné kroky k dražbě. Ostatní věřitelé se tak dostávali do situace, kdy nebylo možné jejich pohledávku uspokojit, neboť jimi zahájené exekuční řízení prodejem nemovitých věcí bylo s ohledem na pozdější pořadí exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí přerušeno. Nová právní úprava tak řeší situace, kdy orgán (soud, exekutor či správce daně), jehož exekuční příkaz je prvním v pořadí, nečiní po dobu delší než tři měsíce žádné kroky k dražbě nemovitých věcí, byť by je činit mohl a měl. 31 V takovém případě může oprávněný z přerušené exekuce vyzvat orgán, který exekuci má provádět, aby tak učinil. V případě, že orgán, který má exekuci provádět, tomuto návrhu oprávněného z přerušené exekuce vyhoví, vydá usnesení o přerušení exekuce a toto doručí oprávněnému z přerušené exekuce, který podal výzvu a dále orgánu, který provádí exekuci na návrh tohoto oprávněného. Po právní moci usnesení o přerušení exekuce pokračuje v exekuci prodejem nemovitých věcí orgán, který vede exekuce na návrh oprávněného, který výzvu podal. V případě, že orgán, který má exekuci provádět, výzvě oprávněného z přerušené exekuce nevyhoví a exekuci prodejem nemovitých věcí nepřeruší, může se tento oprávněný domáhat u soudu, aby byla exekuce nadále prováděna v jím zahájeném řízení. O tomto návrhu oprávněného z přerušené exekuce rozhoduje soud, v jehož obvodu je nemovitá věc. Účastníky řízení jsou v tomto případě navrhovatel (tedy oprávněný z přerušené exekuce) a účastníci exekuce, která má být prováděna a kde je exekutor nečinný. Pokud soud návrhu oprávněného z přerušené exekuce vyhoví, vydá o tom usnesení, které doručuje jak účastníkům řízení, tak i orgánu, který má exekuci provést a orgánu, který má v provádění exekuce pokračovat, a to do 31 ust. 15a zákona o střetu exekucí 19

21 vlastních rukou. Po právní moci rozhodnutí o přerušení exekuce pokračuje v provádění exekuce orgán, který vedl exekuci původně přerušenou. V případě, že v mezidobí (tedy po podání návrhu oprávněného z přerušené exekuce k soudu, ale před vydáním usnesení dle předchozího odstavce) rozhodne orgán, který exekuci provádí, o jejím přerušení, soud řízení o návrhu oprávněného zastaví. 3.3.Jednotlivé fáze exekuce prodejem nemovitých věcí Bylo li na návrh oprávněného zahájeno exekuční řízení za účelem vymožení peněžité pohledávky a pověřil li exekuční soud soudního exekutora provedením exekuce, zahájí exekutor úkony směřující k vymožení pohledávky. Exekutor v prvé řadě zjišťuje majetek povinného, a to nahlédnutím do katastru nemovitostí, zda vlastní nějaké nemovité věci, do obchodního rejstříku, zda je společníkem obchodní společnosti nebo do registru živnostenského podnikání, zda je povinný osobou samostatně výdělečně činnou. Dále se z registru vozidel prověřuje, zda povinný vlastní motorové vozidlo, prověřují se stavební spořitelny a penzijní fondy, dále jsou v souladu s 33 a 34 exekučního řádu vyzývány peněžní ústavy ke sdělení, zda povinný má veden u daného peněžního ústavu účet a s jakým zůstatkem, činí se dotazy na zdravotní pojišťovny, u kterých lze zjistit případného zaměstnavatele povinného, na úřady práce a odbory státní sociální podpory, zda povinný pobírá podporu v nezaměstnanosti či exekucí postižitelné dávky státní sociální podpory Vydání exekučního příkazu Jakmile je zjištěn majetek povinného, vystaví soudní exekutor exekuční příkaz. Exekutor je povinen vždy zvolit takový způsob provedení exekuce, který není zřejmě nevhodný, zejména vzhledem k nepoměru výše závazků povinného a hodnoty věci, ze které má být vymožení pohledávky dosaženo (za dodržení principu přiměřenosti podle 47 odst. 1 ve spojení s 58 odst. 2 exekučního řádu, jak bylo popsáno v bodu 2.1. této práce). Ve vztahu k nemovitým věcem povinného soudní exekutor zpravidla vydává exekuční příkaz ihned, jakmile zjistí, že povinný nemovité věci vlastní. Samotná exekuce prodejem nemovitých věcí je však provedena až v okamžiku, kdy ostatní způsoby provedení exekuce nevedou k uspokojení vymáhané pohledávky. Exekuční příkaz je rozhodnutím soudního exekutora, kterým se konkretizuje jeden ze způsobů provedení exekuce. Náležitosti exekučního příkazu jsou obsaženy v 48 exekučního řádu. Exekuční příkaz obsahuje označení exekučního soudu, soudního exekutora, který vede 20

22 exekuční řízení, exekuční titul s uvedením orgánu, který titul vydal, označení účastníků řízení, dále je nutné uvést výši vymáhané pohledávky, způsob provedení exekuce, označení osob, kterým je exekuční příkaz doručován a dále výrok, poučení o odvolání datum a místo vydání exekučního příkazu a podpis exekutora. Ve výroku exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí musí být přesně specifikována nemovitá věc, která má být předmětem dražby. Povinný nesmí majetek, který je postižen exekučním příkazem, převést na třetí osobu, zatížit jej, či s ním jinak nakládat. Pokud by porušil tuto povinnost, je takový právní úkon neplatný, o čemž je povinný v exekučním příkazu poučen. Povinnému je dále uložena oznamovací povinnost, zda a kdo má k nemovité věci předkupní právo, právo odpovídající věcnému břemeni či nájemní právo. Povinný je současně poučen, že v případě, že tuto oznamovací povinnost nesplní, odpovídá za škodu tím způsobenou. Proti exekučnímu příkazu není přípustné odvolání. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí se doručuje oprávněnému, povinnému, případně manželovi povinného, jde li o nemovitou věc ve společném jmění manželů a dále katastrálnímu úřadu, v jehož obvodu se postižená nemovitá věc nachází. Soudní exekutor má poté, kdy exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí nabude právní moci, povinnost doručit tento příkaz i s vyznačenou doložkou právní moci osobám, které stanoví zákon, 32 a to: - osoby, které mají k nemovitým věcem předkupní právo; zpravidla se jedná o spoluvlastníky nemovité věci (tito mají zákonné předkupní právo, jsou zapsáni v části A listu vlastnictví), dále jsou to osoby, které mají předkupní právo zřízené smluvně (tato předkupní práva jsou zapsána v části C listu vlastnictví); - osoby, které mají k nemovitým věcem zřízeno věcné právo; nejčastěji se jedná o zástavní právo zřízené za účelem zajištění pohledávky třetí osoby, např. zástava peněžního ústavu pro zajištění hypotéky apod., - osoby, které mají k nemovitým věcem nájemní právo; hovoříme o nájemcích bytů, nebytových prostor, pozemků. Existenci nájemního práva je povinen oznámit soudnímu exekutorovi dlužník. Zpravidla však dlužníci tuto povinnost vůbec nesplní, soudní exekutor se tak o existenci nájemního práva obvykle dozví až na 32 ust. 335b odst. 4 OSŘ 21

23 základě zjištění znalce, který nemovité věci oceňuje pro účely dražby a vypracovává znalecký posudek. - finanční úřad a obecní úřad, v jejichž obvodu je nemovitá věc; - finanční úřad a obecní úřad, v jejichž obvodu má povinný své bydliště (sídlo nebo místo podnikání). Soudní exekutor dále vyvěsí exekuční příkaz s doložkou právní moci na úřední desce (případně na elektronické úřední desce) a o právní moci exekučního příkazu informuje i příslušný katastrální úřad (v jehož obvodu se postižená nemovitá věc nachází), a to formou tzv. vyrozumění o nabytí právní moci. 33 Zvláštní situace nastává v okamžiku, kdy soudní exekutor zjistí, že povinný vlastní nemovitou věc nezapsanou v katastru nemovitostí. Jedná se o budovy, u kterých buď opomenutím, nebo mnohdy zcela záměrně není katastrální úřad o existenci takové stavby informován (vlastník stavby nepředloží stavební povolení a následně ani kolaudační rozhodnutí). Vlastnické právo k nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí lze zjistit na příslušném stavebním úřadě, zda bylo této osobě vydáno stavební povolení a pokud bylo vydáno, jeho kopie je soudnímu exekutorovi poskytnuta pro účely exekučního řízení. Je li potvrzeno, že vlastníkem nemovité věci je povinný (případně je nemovitá věc ve společném jmění povinného a manžela povinného), vydá soudní exekutor exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, kde ve výroku uvede obvyklé pojmenování nemovité věci a jakékoliv další údaje, které jsou mu známy (např. ze stavebního povolení nebo z kolaudačního rozhodnutí) a označí pozemek, na němž se nemovitost nachází. 34 Problematickou může být tato situace z hlediska souběhu exekucí dle zákona o souběhu exekucí. U exekuce prodejem nemovitých věcí je rozhodující pro pořadí jednotlivých exekučních příkazů datum jejich doručení příslušnému katastrálnímu úřadu. Vzhledem k tomu, že v tomto případě se jedná o nemovité věci v katastru nemovitostí nezapsané, exekuční příkaz se katastrálnímu úřadu nedoručuje. Je tak otázkou, pokud je na nemovitou věc povinného vydáno více exekučních příkazů, jaký okamžik je rozhodující pro určení jejich pořadí. Z praxe soudních exekutorů vyplývá, že zpravidla respektují přednostní pořadí exekutora, který doručil tento exekuční příkaz povinnému jako první a tím i právo tohoto 33 ust. 335b odst. 5 OSŘ 34 ust. 335b odst. 3 OSŘ 22

24 exekutora nemovité věci dražit. Není však stanoven zákonný rámec, který by toto pravidlo potvrzoval, takže pokud by některý z exekutorů toto pravidlo nerespektoval, dá se předpokládat, že by z jeho strany nedošlo k porušení zákona o souběhu exekucí Znalecký posudek Soudní exekutor přistupuje k vypracování znaleckého posudku až ve chvíli, kdy je exekuce prodejem nemovitých věcí nařízena pravomocně a kdy povinný nezaplatil vymáhanou pohledávku ve stanovené lhůtě nebo se dá z dosavadních zjištění předpokládat, že pohledávka nebude v dohledné době uhrazena. K vypracování znaleckého posudku určí soudní exekutor soudního znalce z oboru stavebnictví. 35 Z důvodu hospodárnosti je zpravidla vybrán znalec, který působí v oblasti, kde se oceňovaná nemovitá věc nachází. Soudní exekutor ustanoví znalce formou usnesení, ve kterém určí osobu znalce, dále dobu, ve které má být posudek vypracován a počet vyhotovení znaleckého posudku. Soudnímu znalci je v usnesení uloženo určit obvyklou cenu nemovitých věcí, které jsou specifikovány v samotném usnesení o ustanovení znalce nebo v přiloženém exekučním příkazu k prodeji nemovitých věcí, včetně příslušenství. Povinný je povinen na výzvu soudu nebo soudního znalce umožnit prohlídku nemovitých věcí. Pokud tuto povinnost nesplní, provede se ohledání nemovitých věcí (za tímto účelem je možné zajistit do nemovitých věcí přístup i bez souhlasu povinného 36 ). Znalecký posudek lze vypracovat i bez ohledání nemovitých věcí, pokud povinný neposkytne součinnosti a má li znalec k dispozici dostatečné informace o oceňované nemovité věci. Tato situace často nastává zejména při oceňování bytových jednotek. Znalec získá informace z písemných podkladů z katastru nemovitostí (kupní smlouva, prohlášení vlastníka apod.), dále ze součinností správců domu, kteří mají k dispozici konkrétnější informace o stavu bytu a dále na základě sdělení sousedů či rodinných příslušníků. Zákon dokonce připouští, že pro ocenění nemovitých věcí není nutné vypracovávat znalecký posudek. Předpokladem je, že uvedená nemovitá věc již byla dříve oceněna a že se nezměnily okolnosti rozhodující pro stanovení ceny nemovitých věcí. 37 Tato situace může nastat v okamžiku, kdy soudní exekutor, jehož exekuční příkaz je první v pořadí, přistoupí 35 Seznam všech soudních znalců je k dispozici na webové stránce české justice, a to 36 ust. 336 odst. 3 OSŘ 37 ust. 336 odst. 4 OSŘ 23

25 k ocenění nemovitých věcí. Než však dojde k nařízení dražby, povinný svoji pohledávku zaplatí a důvody pro nařízení dražby tak pominou. V případě, kdy má povinný další exekuci, může původně vypracovaný znalecký posudek využít soudní exekutor, který měl exekuční příkaz původně jako druhý v pořadí a nyní může dražit. Lhůta, kterou soudní exekutor určí pro vypracování znaleckého posudku, je pro soudního znalce závazná a pouze ze závažných důvodů může být na žádost znalce prodloužena. Obvykle bývala soudnímu znalci dána lhůta 30 dnů pro vypracování posudku. Avšak vzhledem k tomu, že soudní znalec písemně vyzývá povinného ke zpřístupnění nemovitých věcí s určením konkrétního data, kdy povinný zpravidla na tuto výzvu nereaguje a tuto součinnost neposkytne, a teprve poté znalec učiní prohlídku nemovitých věcí, z praxe vyplývá, že je tato lhůta pro následné místní šetření a pro vypracování znaleckého posudku dost krátká. Soudní exekutoři tak po předchozí domluvě již stanovují lhůtu delší, např. 60 dnů. V určitých případech může být znalec na svoji žádost zproštěn povinnosti znalecký posudek vypracovat. Jedná se však jen o závažné důvody, jako je například zdravotní indispozice, výkon jiné práce, která brání znalecké činnosti (v některých případech jsou znalci zvoleni např. do obecních zastupitelstev apod. a znaleckou činnost přeruší), případně větší množství pracovních závazků, které znalec řádně zdůvodní a ze kterých vyplývá, že by znalecký posudek nebyl schopen ve stanovené lhůtě vypracovat. Rozhodně tak neplatí, že znalec je zproštěn úkolu vypracovat znalecký posudek jen pro to, že se mu touto konkrétní záležitostí nechce zabývat. V takovém případě, zejména jedná li se o opakovaný liknavý postup znalce, je na místě na tento přístup upozornit soud, v jehož obvodu je znalec zapsán. Nedodrží li znalec uloženou lhůtu, může to mít za následek snížení odměny, popřípadě mu může být uložena pořádková pokuta až do výše ,- Kč podle 53 OSŘ. Účelem posudku je stanovit v čase a místě obvyklou cenu nemovitých věcí. Pro potřeby znaleckého posudku se vymezují pojmy a výchozí stanoviska následovně: Obvyklá cena majetku a služeb je přesně definovaná v 2 ZoOM tak, že (m)ajetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak 24

26 do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pojem "obvyklý" (znamená běžný, pravidelně se opakující, odpovídající zvyku) existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje, lze ji zjistit analýzou trhu v dané době a místě a odhadnout ji (nikoliv stanovit) poměrně přesně nebo jen s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Tržní hodnota, jíž lze přibližně obvyklou cenu nahradit, je definována jako ( ) hodnota, jíž je s největší pravděpodobnosti možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi, při čemž jeho podmínky a okolnosti jsou definovány prakticky shodně jako v případě obvyklé ceny. 38 Tržním oceněním nelze určit hodnotu nemovité věci či služby absolutně, ale jen interpretovat chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovité věci. Z logiky věci pak vždy půjde pouze o subjektivní názor zpracovatele, stanovený ovšem na základě znalostí a dostupných informací k datu podání posudku. Především je třeba si uvědomit, že nemovitou věc lze prodat jen za tolik, kolik je někdo ochoten zaplatit, a to bez ohledu na její věcnou hodnotu. Pro zpracování znaleckého posudku jsou nastaveny metody stanovení (odhadu) obvyklé ceny: 1. Dle cenového předpisu Cenový předpis se pokouší porovnávací indexovou metodou vyjádřit současný tržní charakter nemovité věci. Výsledná cena má charakter ceny zjištěné. Obecně se tedy snaží reagovat na situaci trhu podle konkrétní nabídky a poptávky v dané době a místě. S ohledem na technické možnosti vyhlášky se však může, pochopitelně, jednat jen o údaje globální, vypovídající o průměrné hodnotě daného druhu staveb ve velikostně odpovídajících obcích příslušného okresu. Je tedy vždy na znalci, aby po zjištění ceny dle cenového předpisu posoudil, zda v daném případě odpovídá i obvyklé ceně v konkrétním případě, a pokud tak není, stanovil ji pokud možno jinými použitelnými metodami. 38 Že lze jako cenu obvyklou vymezit i cenu tržní, konstatuje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 28 Cdo 2401/