VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

Transkript

1 VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ INSTITUTE OF FORENSIC ENGINEERING VLIV DRUHU KONSTRUKCE NA INDEX ODLIŠNOSTI PŘI OCEŇOVÁNÍ BYTŮ KOMPARATIVNÍ METODOU THE INFLUENCE OF THE CONSTRUCTION TYPE ON THE DISTINCTION INDEX USED FOR THE COMPARATIVE METHOD OF REAL-ESTATE APPRAISAL DIZERTAČNÍ PRÁCE DOCTORAL THESIS AUTOR PRÁCE AUTHOR Ing. MICHAL SPOUSTA VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR prof. Ing. ALBERT BRADÁČ, DrSc. BRNO Disertační práce

2 Jméno a příjmení autora: Název dizertační práce: Název práce v angličtině: Školitel: Rok obhajoby: 2013 Ing. Michal Spousta na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou The influence of the construction type on the distinction index used for the comparative method of real-estate appraisal prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Anotace Kvantifikace vlivu druhu na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou je prováděna v praxi podle odborného úsudku bez provedení dalších podrobnějších analýz, jelikož z veřejně dostupných zdrojů nebo odborné literatury není vliv druhu na index odlišnosti kvantifikován. Nedostupnost dat, jakým způsobem se podílí vliv na index odlišnosti, a tím nutnost stanovení vlivu druhu na index odlišnosti na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení. Dizertační práce stanovuje, jakou měrou se podílí koeficient druhu na výsledném indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování bytů, kdy komparativní metoda je založena na tržním principu. Annotation Quantification of the influence of the construction type on the distinction index when using the comparative method for appraisals in practice carried out based on the professional judgment without executing any further analysis As in the publicly available sources or professional literature the influence of the construction type on the distinction index is not quantified. Unavailability of the data, showing how the construction type influences the distinction index and thus the necessity to set the influence of the construction type on the distinction index based on the professional judgment according to the expert practice is resulting in, for example questioning the expert evidence at proceedings. The dissertation determines the extent to which the coefficient of the construction type contributes to final distinction index setting used for the comparative method of the real estate appraisal, when the comparative method is based on market principle. Klíčová slova Analýza, průměrná jednotková cena, index odlišnosti, koeficient vlivu druhu, oceňovaná nemovitost, porovnávací nemovitost, porovnávací metoda, nabídková cena. Keywords Analysis, average unit price, distinction index, coefficient of the construction type influence, appraised real estate, compared property, comparative method, bid price. 2 Dizertační práce

3 Prohlášení Prohlašuji, že jsem dizertační práci s názvem na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou vypracoval samostatně pod vedením prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Vysokého učení technického v Brně a vnitřními akty řízení VUT v Brně a Ústavu soudního inženýrství. V Brně dne 3. května 2013 vlastnoruční podpis autora 3 Dizertační práce

4 Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval prof. Ing. Albertu Bradáčovi, DrSc. za cenné připomínky a odborné rady z oblasti soudního inženýrství a oceňování nemovitostí, Ing. Bedřichu Malému za užitečné rady a připomínky v rámci výkladu kategorií hodnot resp. cen z oblasti oceňování nemovitostí a prof. Ing. Miloši Maříkovi, CSc. za vstřícný přístup při publikační činnosti. 4 Dizertační práce

5 ZAŘAZENÍ TÉMATU DIZERTAČNÍ PRÁCE V SYSTÉMU SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ Základní obor: Ekonomika Odvětví: Ceny a odhady Specializace: Nemovitosti resp. oceňování nemovitostí Ve specializaci oceňování může být dizertační práce zařazena následně: Zvláštní specializace: Oceňování nemovitostí Podoblast: Tržní oceňování nemovitostí Metodika podoblasti: Porovnávací (komparativní) metody Předmět řešení: na index odlišnosti při oceňování bytů 5 Dizertační práce

6 OBSAH: 1 ÚVOD Pojednání práce Hlavní metody používané pro ocenění nemovitostí Definice základních pojmů Výklad kategorií hodnot resp. cen v rámci oceňování nemovitostí Podlahová plocha Užitná plocha (užitková plocha) Příslušenství věci Součásti věci Právní normy zabývající se danou problematikou SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY VÝCHODISKO KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY Porovnávací cena Algoritmus komparativní (porovnávací) metody Zajištění informací a dat Výběr nemovitostí pro porovnání Porovnávací údaje Cenotvorné odlišnosti (korekční činitele) Analýza porovnávací ceny Aplikace porovnávací metody - porovnání nemovitostí jako celku Porovnání odbornou rozvahou Porovnání pomocí indexu odlišnosti Klimešova srovnávací metodika Metoda porovnávání pomocí standardní jednotkové tržní ceny Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu Aplikace komparativní (porovnávací) metody ocenění v zahraničí Slovenská republika Spojené království Velké Británie a Severního Irska USA a Kanada Spolková republika Německo Použité statistické vzorce charakteristika úrovně CÍL DIZERTAČNÍ PRÁCE ŘEŠENÍ A VÝSLEDKY DIZERTAČNÍ PRÁCE Kategorizace databáze Dizertační práce

7 4.1.1 Druh Lokalita Technický stav Dispoziční řešení Účel řešení vlivu druhu Metoda řešení, postup řešení vlivu druhu Metoda řešení Postup řešení vlivu druhu Stanovení vlivu druhu - varianta č Databáze srovnatelných bytů Stanovení vlivu druhu v městě Praha varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Praha - varianta č Stanovení vlivu druhu v městě Brno varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Brno - varianta č Stanovení vlivu druhu v městě Ostrava varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Ostrava - varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu - varianta č Stanovení vlivu druhu - varianta č Databáze srovnatelných bytů Stanovení vlivu druhu v městě Praha varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Praha varianta č Stanovení vlivu druhu v městě Brno varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Brno varianta č Stanovení vlivu druhu v městě Ostrava varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Ostrava varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu - varianta č Ověření vlivu zateplení na cenu (hodnotu) modelový příklad Ověření vlivu zateplení v roce Ověření vlivu zateplení v roce Rekapitulace ověření vlivu zateplení Výsledky dizertační práce - Závěrečné doporučení Dizertační práce

8 4.9.1 vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení Příklad použití koeficientu vlivu druhu OSOBNÍ PŘÍNOS DOKTORANDA Dizertační práce

9 1 ÚVOD 1.1 POJEDNÁNÍ PRÁCE Dizertační práce si klade za cíl stanovit, jaký vliv má druh na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou, neboť je v praxi obvyklé, že oceňovatel (znalec, odhadce, apod.) při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu, kvantifikuje jednotlivé faktory (koeficienty) na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe, což má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení. Kvantifikace vlivu druhu na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou je provedena analýzou trhu, kdy z veřejně dostupných zdrojů (převážně z realitního serveru jsou zajištěny byty ve vybraných oblastech Prahy, Brna a Ostravy. Předmětné oblasti Prahy, Brna a Ostravy jsou vybrány z důvodu indikace dostatečného počtu bytů pro relevantní výstup. Z takto vytvořené databáze bytů pro určitý druh, technický stav a dispoziční řešení (dispoziční řešení je zohledněno pouze v rámci první ze dvou variant) je zjištěna průměrná jednotková cena bytů. Porovnáním průměrných jednotkových cen, kdy jedinou odlišností je druh, získáme informaci, jakým způsobem ovlivňuje daný druh výsledný index odlišnosti. Vzhledem k předmětnému členění je nutno získat obsáhlou databázi bytů, aby bylo možno relevantně vyhodnotit požadované veličiny. Dizertační práce má určitý chronologický vývoj, přičemž sběr dat o bytech v předmětných oblastech Prahy, Brna a Ostravy byl prováděn na přelomu roku 2010 a HLAVNÍ METODY POUŽÍVANÉ PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Hlavní metody používané pro ocenění nemovitostí jsou: porovnávací (srovnávací, komparační) metody - tato metoda vychází přímo z prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je členěno na porovnání přímé a porovnání nepřímé. Porovnání přímé spočívá v porovnání přímém mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí. Nepřímé porovnání spočívá ve shromáždění údajů o prodávaných nebo prodaných nemovitostech a jejich cenách, tyto údaje jsou zpracovávány na průměrnou, základní, standardní nemovitost (etalon) a s tou je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. 9 Dizertační práce

10 metoda zjištění (obecné) ceny pomocí koeficientu prodejnosti tato metoda vychází z realizovaných prodejů stejných věcí, kdy se zjistí průměrný poměr mezi cenou prodejní a cenou časovou (věcnou hodnotou), čímž získáme koeficient prodejnosti. em prodejnosti se pak násobí časová cena oceňované věci. Tímto je získána cena (obecná) oceňované věci. metoda zjištění věcné hodnoty (časové ocenění nákladový způsob) tato metoda vychází ze zjištění reprodukční ceny k datu ocenění, která se u staveb snižuje o opotřebení. metoda výnosové hodnoty tato metoda vychází z předpokladu, že daná nemovitost může v budoucnu generovat zisky na základě jejího pronájmu z titulu vlastnictví. Zisky z pronájmu nemovitosti se diskontováním (odúročením) převedou na současnou hodnotu a takto zjištěné diskontované (odúročené) zisky se sčítají. Tímto dochází k porovnání zisků z titulu vlastnictví nemovitosti s eventuálními zisky při investování částky ve výši ceny nemovitosti na úroky. Kapitalizační míru nejlépe reflektují výnosy obdobných nemovitostí porovnáním s jejich cenou. metoda rentního oceňování tato metoda zohledňuje různé podmínky, které mají různí výrobci, resp. majitelé srovnatelných věcí. metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny prostým, resp. vážený průměrem tato metoda spočívá zpravidla ve výpočtu průměru z hodnoty věcné a hodnoty výnosové. indexové metody tato metoda vychází z použití různě zvolených, resp. odvozených indexů, na jejichž základě se provádí přepočet cen. oceňování podle účetní hodnoty tato metoda vychází z účetní evidence. metoda zbytku tato metoda se používá v případech ocenění nemovitostí, jejichž technický stav nedovoluje jejich využívání. Principem je ocenění nemovitostí za fiktivního předpokladu, že nemovitost je ve stavu, který dovoluje její využití. Následně se odečtou náklady na dosažení tohoto použitelného stavu. 10 Dizertační práce

11 Obrázek 1 Metoda přímého porovnání Nemovitosti srovnávací prodané, inzerované; známá cena a vlastnosti Úprava na odlišnosti Nemovitost oceňovaná Zdroj: vlastní úprava, odborná publikace Obrázek 2 Metoda nepřímého porovnání Nemovitosti srovnávací Úprava na odlišnosti Nemovitost standardní etalon (odvozená cena) Úprava na odlišnosti Nemovitosti oceňované Zdroj: vlastní úprava, odborná publikace Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je metoda porovnávací (komparativní) jednou z hlavních metod oceňování nemovitostí. Metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji [2]. Jako multiplikační koeficient pro výpočet koeficientu odlišnosti porovnávaných staveb je vybrán druh, který má velký podíl na výsledném indexu odlišnosti při porovnávací (komparativní) metodě oceňování nemovitostí. 11 Dizertační práce

12 V rámci dizertační práce je řešen porovnávací (komparativní) způsob ocenění nemovitostí pro bydlení (byty), hodnoceným hlediskem je druh nemovitostí a její vliv na výslednou cenu. 1.3 DEFINICE ZÁKLADNÍCH POJMŮ Výklad kategorií hodnot resp. cen v rámci oceňování nemovitostí Vzhledem ke skutečnosti, že ve znalecké praxi a často i odborné literatuře dochází k zaměňování jednotlivých kategorií hodnot resp. cen v rámci oceňování nemovitostí, je provedena analýza standardně používaných veličin vyjadřujících hodnotu resp. cenu nemovitostí. Základními ekonomickými pojmy jsou cena a hodnota, které jsou chápány následně: Cena je požadovaná, nabízená nebo skutečně zaplacená částka za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je historickým faktem, ať už je nebo není zveřejněna. Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů 1 odst. 2: Cena je peněžitá částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než prodeji. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomický pojem, který vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota není na rozdíl od ceny faktem, ale jedná se o odhad. Hodnota je odhadovaná částka, na rozdíl od předurčené nebo aktuální prodejní ceny. Pro návrh tržní nebo netržní hodnoty se používají tři základní metody (přístupy) oceňování, a to nákladová metoda, výnosová metoda a porovnávací metoda. Pokud se znalec/odhadce na základě závěrečné analýzy neztotožní s výsledky získanými z jednotlivých metod výpočtu, může v závěrečné části uvést číslo čtvrté, ale musí být řádně zdůvodněno. Tržní hodnota se považuje za odhad nejpravděpodobnější dosažitelné ceny na trhu v den ocenění. 12 Dizertační práce

13 Kategorie hodnot resp. cen Cena zjištěná Cena zjištěná se zjistí podle cenového předpisu, a to zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky aktuální k datu ocenění. Základním předpisem je zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů - viz 1 odst. 2. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů pak specifikuje případy, kdy je potřeba provést úřední ocenění zjištěnou cenou. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů 36 odst. 7 Pokud se za uskutečněná plnění stanoví celková cena nebo hodnota, která zahrnuje dodání zboží, převod nemovitosti nebo poskytnutí služby s různými sazbami daně, popřípadě osvobozená od daně, základ daně se pro jednotlivá zdanitelná plnění stanoví v poměrné výši odpovídající poměru cen zjištěných podle zvláštního právního předpisu25) jednotlivých plnění k celkovému součtu těchto zjištěných cen. Tato celková cena nebo hodnota se považuje za částku obsahující daň. Z výše uvedeného je zřejmé, že zjištěná cena obsahuje i příslušnou daň z přidané hodnoty. Tržní hodnota Tržní hodnota je definována v European valuation standars 2012 (dále také EVS ), konkrétně v EVS 1 Market Value, kde je uvedeno: Tržní hodnota je odhadovaná hodnota majetku, a tak neobsahuje dodatečné náklady, které souvisejí s jeho nákupem nebo prodejem, stejně jako daně plynoucí z transakce. Tržní hodnota zohledňuje dopad všech vlivů, které na jednotlivé strany působí na trh, a tak odráží takové faktory, jako jsou transakční náklady a daně, ale ty by měly být vyjádřeny jako částka přiměřená k tržní hodnotě. Tyto faktory ovlivňují hodnotu, ale nejsou její součástí. Z výše uvedeného je zřejmé, že tržní hodnota podle EVS neobsahuje žádné transakční náklady a především neobsahuje žádnou daňovou zátěž, čili daň z přidané hodnoty. Tato skutečnost je podstatným faktem v případě oceňování hodnoty majetku, jelikož nesprávnou interpretací může dojít ke směšování různorodých hodnot. Definice tržní hodnoty podle International Valuation Standards (dále také IVS ) je následující: Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být směněn k datu 13 Dizertační práce

14 odhadu mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, při které každá strana jedná informovaně, rozumně a bez nátlaku. Na základě definice tržní hodnoty podle IVS není zřejmé, že tržní hodnota neobsahuje daň z přidané hodnoty, její výklad můžeme chápat jako obecný, který není tak konkretizován, jak je tomu v případě EVS. Dále je třeba upozornit, že v případě tržní hodnoty jde o její návrh, čili by se měla pohybovat v určitém intervalovém rozpětí. Nastává ovšem legitimní názor, kdy například soudy vyžadují stanovení hodnoty přesnou hodnotou resp. cenou. Zde je pouze otázkou, zda se znalec (odhadce) podřídí soudu a stanoví tržní hodnotu, jelikož judikát Nejvyššího správního soudu 8 Afs 80/ umožňuje i předkládat znalecké posudky, kde je výsledek stanoven hodnotovým intervalem. Netržní hodnota Netržní hodnota je taková, která nesplňuje kritéria tržní hodnoty (a to i za předpokladu nesplnění pouze jednoho kritéria). Oceňovatel je povinen v rámci svého ocenění uvést kritéria, vlivem kterých nebyla splněna definice tržní hodnoty. Netržní hodnoty jsou například: Hodnota při stávajícím využití (value in use) Investiční hodnota (investment value) Pojistitelná hodnota (insurable value) Hodnota pro zdanění (assessed or rateable value) Hodnota zbytkového materiálu (salvage value) Likvidační hodnota (liquidation value) Objektivizovaná hodnota Alternativní hodnota Cena obvyklá podle současných zákonů ČR Cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů 2 odst. 1: 14 Dizertační práce

15 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Cena obvyklá podle nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012) 492 odst. 1: Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Cena obvyklá podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů 2 odst. 6 (upraveno zákonem č. 403/2009 Sb.): Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů 22 odst. 1: Při úplatném převodu věci se cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Zásady postupu při zjišťování zájemců o koupi, nepůjde-li o přímý prodej vybrané osobě, upraví prováděcí právní předpis. Obvyklá cena je na základě výše uvedených definic chápána jako cena konečná, tedy včetně daňové složky a transakčních nákladů. Na ocenění obvyklou cenou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů navazuje využití ceny obvyklé v daňové oblasti, a to zejména při stanovení daňového základu. 15 Dizertační práce

16 Ostatní modifikace hodnot resp. cen V Obecném zákoníku občanském byl užit pojem cena obecná, která bývá nyní ve znalecké praxi ztotožňována s cenou obvyklou. Ve znalecké praxi bývá dále používán pojem tržní cena, která bývá opět ekvivalentem ceny obvyklé. Komerční banka a.s. dále zavedla pojem tržní cena v tísni, která je takovou cenou, za kterou je nemovitost rychle prodejná [2]. Závěr Vzhledem k výkladu předmětných definic je patrné, že v případě směšování různých pojmů můžeme dojít k rozdílnosti hladin hodnot, kdy cena zjištěná a cena obvyklá obsahuje složku daně z přidané hodnoty a tržní hodnota neosahuje daňovou zátěž. Vzhledem k této skutečnosti je potřeba této problematice věnovat řádnou péči a řídit se obecně závaznými předpisy. Hodnoty resp. ceny použité v rámci dizertační práce V rámci dizertační práce jsou vypočteny tržní ceny, kdy pojem tržní cena je použit v souladu s odbornou literaturou - Teorie oceňování nemovitostí (prioritní literatura v rámci dizertační práce). Použití termínu tržní cena může být chápáno jako její chybná intepretace, jelikož tržní cenu nelze stanovit, ale vznikne uzavřením kupní smlouvy, dále tržní cena vzniklá dohodou dvou stran může a také nemusí obsahovat daňovou složku. Z uvedeného je zřejmé, že použitý pojem tržní cena nenaplňuje její reálný význam, ale jedná se o veličinu získanou na základě nabídkových cen, která v sobě zahrnuje daňovou složku. Nabídkové ceny, u nichž nebyla informace, zda reflektují daňovou složku, jsou považovány včetně daňové složky v souladu se zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách, kde je uvedeno v 13 odst. 2: cenou podle tohoto odstavce se u výrobků rozumí konečná nabídková cena, která zahrnuje všechny daně, cla a poplatky. Dále je třeba zmínit, že vypočtené tržní ceny mají pouze informativní charakter a jsou primárně použity pro potřeby stanovení vlivu druhu. Vhledem ke skutečnosti, že v rámci stanovení vlivu druhu je použita tržní cena, jak v čitateli, tak ve jmenovateli, je použitý zdroj negován Podlahová plocha Podlahovou plochou se podle přílohy č. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb. rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou 16 Dizertační práce

17 vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky) Užitná plocha (užitková plocha) Užitná podle definice Nařízení Komise (ES) č. 1503/2006. Užitná plocha budovy se měří uvnitř vnějších stěn, ale nezahrnuje: konstrukční plochy (např. plochy komponent, které vytyčují hranice stavby, podpěry, sloupy, šachty, komíny) funkční plochy pro pomocné využití (např. plochy, kde jsou umístěna zařízení topení a klimatizace nebo energetické generátory) průchozí prostory (např. schodišťové šachty, výtahy, eskalátory) Součástí celkové užitné plochy obytné budovy jsou plochy používané jako kuchyně, obývací pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory používané majiteli bytových jednotek. Vyhláška ministerstva financí č. 85/1997 Sb. dnes již neplatná Tento pojem byl definován v již neplatné vyhlášce ministerstva financí č. 85/1997 Sb., kde je uvedeno: Užitkovou plochou bytu se rozumí součet ploch všech jeho místností včetně místností vedlejších, užívaných výhradně nájemcem bytu, bez ploch domovního vybavení včetně sklepů Příslušenství věci Příslušenstvím věci podle 121 občanského zákoníku jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány Součásti věci Součástí věci podle 120 občanského zákoníku je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. 17 Dizertační práce

18 Stavba není součástí pozemku. 1.4 PRÁVNÍ NORMY ZABÝVAJÍCÍ SE DANOU PROBLEMATIKOU Výčet právních norem je vztažen k datu, ke kterému je provedena kategorizace dat tj. k roku Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění zákona č. 273/1994 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákonů č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb., č. 179/2005 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 345/2009 Sb. a č. 227/2009 Sb. The International Valuation Standards European Valuation Standards International Financial Reporting Standards - Mezinárodní standardy pro finanční reportování (výkaznictví) 2 SOUČASNÝ STAV PROBLEMATIKY VÝCHODISKO KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY Zvolené téma se týká oceňování nemovitostí, při kterém se používá mimo jiné následující: ocenění podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). metoda porovnávací. 18 Dizertační práce

19 Z důvodu sběru dat prováděného na přelomu roku 2010 a 2011 je používána vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Komparativní neboli porovnávací (srovnávací) metoda srovnává nemovitost, u níž je cenu třeba zjistit, s nemovitostí (nemovitostmi), u níž známe cenu i její parametry (obec, její vybavení, význam a infrastruktura, poloha nemovitosti v obci, účel užití stavby, její výměry, vybavenost, technický stav, rozsah, vhodnost a technický stav staveb příslušenství, velikost a druh pozemků apod.) [2]. V případě porovnávacích nemovitostí se nachází na místním realitním trhu k datu ocenění dostatečný počet srovnávacích objektů. Výsledkem je porovnávací cena. 2.1 POROVNÁVACÍ CENA Zjištění ceny porovnáním na tržním principu je založeno na srovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu. Porovnávací cena je rovna ceně podobné nemovitosti, jejíž cena by byla dosažena na volném trhu se zohledněním odlišností a časového faktoru [3]. Realizované ceny nemovitostí jsou pro cenové porovnání důležitým podkladem. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí nejsou však prakticky dostupné, navíc mohou být realizované ceny zatíženy řadou zkreslení. Jedná se například o: realizované prodeje mezi příbuznými, kdy realizovaná cena prodeje bývá podstatně nižší než by odpovídalo ceně dosažené na běžném trhu; realizované prodeje mezi spřízněnými právnickými osobami; prodeje realizované za účelem legalizace tzv. špinavých peněz; oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu (neodpovídající tržní ceně) s tím, že kupující právnické osoby se s prodávajícím dělí o zisk [2]. Porovnávací přístup je založen na skutečnosti, že hledaná tržní cena je v přímé relaci k cenám porovnatelných nemovitostí. Předpokladem je, že spolehlivost výsledku komparativní (porovnávací) metody klesá v závislosti na počtu a velikosti vzájemných 19 Dizertační práce

20 odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi porovnávacími. Porovnávací přístup reflektuje situaci na trhu, proto je důležitým faktorem při stanovení porovnávací ceny princip nabídky a poptávky. Obecně lze konstatovat, že pokud je poptávka nízká, ceny klesají. Stanovení tržní ceny nemovitosti porovnáním musí být založeno na analýze trhu v daném segmentu. Při hledání porovnávací ceny je třeba brát v úvahu veškeré vlivy, které ovlivňují cenu nemovitosti. Jedná se o vlivy obecného charakteru, kterými jsou např. ekonomická situace, dopravní dostupnost a obslužnost, životní prostředí, oslunění, výhled, infrastruktura a služby, bezpečnost, státní nebo komunální regulační opatření. Veškeré vlivy je nutné identifikovat a při stanovení porovnávací ceny s nimi uvažovat. Podmínky aplikace komparativní (porovnávací) metody ocenění: srovnatelnost oceňované nemovitosti a porovnávané nemovitosti, co do rozsahu, kvality a užitku; aktuálnost porovnávaných cen; dostatečný počet srovnávacích nemovitostí; stejné popř. obdobné podmínky (segment trhu, oblast) [3]. 2.2 ALGORITMUS KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY Stanovení tržní ceny nemovitosti porovnávací metodou je proces, který je obvykle členěn do několika kroků, a to: 1) Přípravná fáze sběr dat a informací 2) komparativní (porovnávací) fáze výběr porovnatelných nemovitostí; volba metody porovnání; indikace cenotvorných odlišností; aplikace porovnávací metody. 20 Dizertační práce

21 3) Závěrečná fáze vyhodnocení dílčích výsledků; výsledná indikace porovnávací ceny. Přípravná fáze spočívá ve sběru dat a informací vhodných pro použití komparativní (porovnávací) metody. Informacemi a daty se rozumějí realizované prodejní, nabídkové, vydražené ceny nemovitostí a další důležité informace a podstatné vlastnosti nemovitostí, které mají vliv na jejich cenu. Získávání dat a informací je možné pomocí externí databáze nebo jejich sběrem. Pro porovnání je potřeba vybrat vzorky nemovitostí, které jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Porovnání je prováděno jako celek nebo přepočtem na vhodně zvolenou jednotku, například Kč/m 2 užitné, pronajímatelné nebo obytné plochy, popř. Kč/m 3 obestavěného prostoru apod. Porovnání je členěno na: porovnání přímé; porovnání nepřímé. Porovnání přímě spočívá v porovnání přímo mezi jednotlivými porovnávanými nemovitostmi a oceňovanou nemovitostí. Nepřímé porovnání spočívá ve shromáždění údajů o prodávaných nebo prodaných nemovitostech a jejich cenách, tyto jsou zpracovávány přepočtem na průměrnou standardní nemovitost (etalon) a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Oceňovaná nemovitost se obvykle od porovnávacích nemovitostí liší, a proto je třeba vhodným způsobem tyto odlišnosti zohlednit. Důležité je vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávacími nemovitostmi. Zohledňují se všechny odlišnosti, které mají vliv na cenu [3]. Komparativní (porovnávací) metodou ocenění můžeme provádět porovnání pouze na základě jednoho kritéria, tzv. monokriteriální metoda, nebo pomocí více kritérií - tzv. multikriteriální metoda. Výsledkem komparativní (porovnávací) metody je stanovení porovnávací ceny nemovitosti [2]. 21 Dizertační práce

22 2.2.1 Zajištění informací a dat Hlavním předpokladem pro použití komparativní (porovnávací) metody je mít k dispozici dostatečný počet realizovaných prodejních, popř. nabídkových cen nemovitostí. Pro použití komparativní (porovnávací) metody je důležité mít k dispozici i celou řadu dalších dat a informací, které mohou mít kvantitativní i kvalitativní podobu. Data a informace je možno získávat přímo od účastníků konkrétního obchodu nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu, tzn. od nabízejících, poptávajících, zprostředkovatelů. Jedná se o údaje realitních kanceláří, realitních periodik, novinové a vývěskové inzerce, webové stránky realitních serverů, prospekty, propagační materiály apod. Data a informace od zprostředkovatelů bývají velice stručné a jedná se o nabídkové ceny nemovitostí, které jsou jednostranně ovlivněné představami prodávajících. Pokud se jedná o transakce významnějších nemovitostí, tak tyto bývají obvykle zveřejňovány v odborném i běžném tisku, avšak i tyto informace mohou sloužit pro prvotní orientaci. Dalším zdrojem dat mohou být i instituce a agentury, které se přímo sběrem dat o obchodech s nemovitostmi zabývají. Některé odborné časopisy a agentury pravidelně zveřejňují analýzy trhu s vybranými typy nemovitostí. Zdrojem dat a informací jsou také katastrální úřady - evidují vlastnická práva k nemovitostem a archivují potřebné dokumenty (kupní smlouvy, prohlášení vlastníka atd.). Doplňujícími zdroji informací mohou v případě potřeby být místně příslušné stavební úřady, kde je možné získat informace související se stavebním řízením, stářím, historií staveb, ale i údaje o možném využití pozemků, omezeních. Ve znalecké praxi je vzhledem ke složitosti získání údajů o realizovaných prodejních cenách nejvhodnější a v podstatě jedinou možností získávání údajů z realitních kanceláří (nejčastěji z realitních webových portálů). Na trhu je nabízena celá řada údajů a databází, použitelných pro porovnávání nemovitostí. Ty by měly obsahovat následující: poloha nemovitosti; způsob a možnost využití nemovitosti; technické charakteristiky nemovitosti; podmínky transakce; vlastnická práva a jejich omezení; popř. jiné skutečnosti. 22 Dizertační práce

23 Externí databáze jsou například: IS MOISES; cenové mapy stavebních pozemků; databáze Českého statistického úřadu; databáze Institutu regionálních informací. Informační systém MOISES umožňuje zaznamenávat všechny známé cenotvorné charakteristiky obchodovaných nemovitostí a je využitelný zejména při komparativní (porovnávací) metodě oceňování. Databáze Informačního systému MOISES obsahuje údaje o rodinných domech, nájemných bytových domech, rekreačních objektech, bytech, provozních objektech a pozemcích, které jsou obvykle vyjma pozemků doplněny fotografiemi. Smluvní uživatelé data používají, ale také se podílejí na sběru dat. Cenové mapy stavebních pozemků obce obsahují textovou a grafickou část. Cenové mapy stavebních pozemků vytvářejí, spravují a vystavují příslušné obce. Grafická část obsahuje mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším. Pro stanovení zjištěné (administrativní) ceny jsou ceny v platných cenových mapách závazné, pro tržní oceňování mají orientační charakter. Databáze Českého statistického úřadu (dále také ČSÚ ) je vytvářena na základě údajů o nemovitostech od finančních úřadů (zjištěné v souvislosti s přiznáním k dani z převodu nemovitosti). ČSÚ stanovuje a uvádí jednotlivé ceny (průměrné, jednotkové apod.) nemovitostí pro jednotlivá území, které bývají doplněny cenovými indexy. Institut regionálních informací zpracovává tzv. mapu nájemného předmětných obcí. Mapu nájemného zpracovává a provozuje Institut regionálních informací na základě sběru a zpracování dat a informací o obvyklém nájemném v předmětných obcích. Institut regionálních informací dále zpracovává tzv. hodnotové mapy, které slouží jako přiměřeně přesný podklad pro stanovení cen pozemků, cen bytů a úrovně nájemného [3] Výběr nemovitostí pro porovnání Výběr vhodných vzorků pro porovnání nemovitostí je závislý na tom, zda předmětem porovnání jsou nemovitosti jako celek nebo jen jejich části. Ve znalecké praxi je obvyklé použití porovnání nemovitostí jako celku, neboť prodejní i nabídková cena bývá vztažena k celku. Většinou není uvedeno členění prodejní ceny na pozemek a stavbu, případně stavby. 23 Dizertační práce

24 Hlavním předpokladem správné volby nemovitostí pro porovnání je vymezení segmentu trhu, nemovitosti, které jsou předmětem porovnání, by měly být porovnatelné v následujících kritériích: velikost obce, významnost polohy (například samota, vesnice, předměstí, město, velkoměsto apod.); účel využití nemovitosti (například bydlení, administrativa, výroba, skladování, rekreace apod.); velikost, způsob využití (počet bytových jednotek, nebytové prostory, prostory komerční apod.); standard provedení, vybavení (například podstandardní, standardní, nadstandardní apod.); využitelnost objektu, popř. prostor (například volné, částečně obsazené, obsazené, s možností dalšího rozvoje, variabilní využití apod.); cenová úroveň (například do 1 mil. Kč, do 5 mil. Kč, do 10 mil. Kč, do mil. Kč). Při výběru nemovitostí pro porovnání je vhodné použít nemovitosti z blízkého sousedství, aby následné úpravy z důvodu odlišné polohy byly co nejmenší. Při výběru polohy nemovitostí pro porovnání není nezbytné striktní dodržování správní hranice vytvořené uměle, ale zajištění nemovitostí nacházející se v obdobných lokalitách. Dále je vhodné používat vzorky co nejpodobnější oceňované nemovitosti z důvodu minimalizace cenových úprav daných odlišnostmi. Při výběru porovnávacích nemovitostí se preferují nemovitosti co nejaktuálnější k datu ocenění, které se neliší v podmínkách transakce. Zajištění porovnávacích nemovitostí, které jsou stejné, jako nemovitost oceňovaná je prakticky nemožné. Ve výběrovém souboru porovnávacích nemovitostí by měly být zastoupeny nemovitosti lepší i horší kvality než je oceňovaná nemovitost, kvalitativní parametry nemovitostí by měly být souměrně rozděleny v obou směrech. Výběrový soubor pro porovnání by měl obsahovat alespoň tři totožné nemovitosti (v případě prakticky totožných nemovitostí a jsou známy údaje o prodejní ceně), na stejném místě, realizované k datu ocenění, v dokonalém konkurenčním prostředí. S touto situací se obvykle nesetkáme, a proto se vybírají pro porovnání nemovitosti co nejpodobnější [3]. Odborná literatura uvádí počet vzorků použitých při porovnání o různé hodnotě v závislosti na 24 Dizertační práce

25 odlišnosti srovnávací a oceňované nemovitosti, statistickém vyhodnocení, způsobu výpočtu atd Porovnávací údaje Porovnávací údaje jsou veličiny, na jejichž základě se provádí porovnávání nemovitostí. Většina porovnávacích nemovitostí disponuje údajem o ceně (dosažené, nabídkové apod.) za nemovitost jako celek, tzn. Kč/nemovitost. Matematickým přepočtem je možno volit i jiné vhodné jednotky, které jsou přiměřené danému typu nemovitosti. Přepočet ceny pozemků je vhodné provést na Kč/m 2. Celková cena pozemku se vztahuje na pozemek jako celek, aniž by bylo rozlišeno, jak velká část pozemku je zastavěna nebo jak velkou část pozemku lze zastavět. Při oceňování je třeba zohlednit i tvar pozemku a možnou využitelnost. Přepočet cen staveb je zpravidla pro účely porovnání proveden na m 2 podlahové, užitné, pronajímatelné plochy, případně na m 3 obestavěného prostoru. Specifickou kategorií jsou hotely, motely, penziony, jejichž přepočet je možné pro účely porovnání provést na pokoj nebo lůžko, u restaurací nebo divadel cenu za místo k sezení. V případě parkovišť a garáží lze provést přepočet ceny za stání. Pokud pro porovnání zvolíme některou z jednotek výše uvedených, musíme ceny nemovitostí používaných pro porovnání na tuto jednotku přepočítat. Porovnání je pak provedeno prostřednictvím této jednotky. Závěrem je zpětně proveden přepočet ceny za jednotku na posuzovanou nemovitost jako celek [3] Cenotvorné odlišnosti (korekční činitele) Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou cenou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutno vhodně upravit v závislosti na směru a velikosti odlišností. Cenové úpravy jsou prováděny formou: procentuálních úpravy (odpočtů a přípočtů); aplikací koeficientů (násobení nebo dělení); 25 Dizertační práce

26 aplikací srážek, přirážek absolutních částek. Cenové úpravy by měly být takové, aby zachytily veškeré cenotvorné odlišnosti a nic by nemělo být zahrnuto duplicitně. Výše uvedené cenové úpravy lze charakterizovat jako přizpůsobování, vyrovnávání cen. Obvykle používané prvky: Odlišnosti v podmínkách transakce vlastnická práva k nemovitostem; finanční podmínky; podmínky prodeje; daňové podmínky; Odlišnosti ve vlastnostech nemovitostí poloha nemovitosti; technické faktory; ekonomické faktory; způsob a možnosti využití; ostatní faktory. Použití prvků porovnání spočívá v systematickém prohledávání výše uvedených oblastí a v hledání cenotvorných odlišností včetně vyhodnocení směru a velikosti cenotvorné odlišnosti k porovnávací ceně oceňované nemovitosti [3]. Mezi technické faktory patří i řešený vliv druhu (koeficient vlivu druhu ) na index odlišnosti, jehož výše není odbornou literaturou kvantifikována a oceňovatel jeho výši musí určit na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe. vyjadřující vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti se nazývá koeficient odlišnosti. Též multiplikační koeficient. Obvyklé označení: K 1, K 2, K 3 Rozměr: koeficient je bezrozměrné číslo. 26 Dizertační práce

27 Index vyjadřující vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně se nazývá index odlišnosti. Je-li cena (jednotková cena podle použité metody porovnání) srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Obrázek 3 Index odlišnosti při přímém porovnání nemovitostí srovnávací Nemovitost (cena) oceňovaná Cena nemovitosti srovnávací menší než u objektu oceňovaného Index odlišnosti I < 1 větší než u objektu oceňovaného I > 1 Zdroj: vlastní úprava, odborná publikace Obvyklé označení: I index odlišnosti (někdy též IO resp. I O ), stejná jako u objektu oceňovaného I = 1 I s index odlišnosti srovnávacího objektu; vyjadřuje, kolikrát je podle názoru odhadce cena (jednotková cena) srovnávacího objektu vyšší než cena (jednotková cena) oceňovaného objektu. Při tvorbě databází odhadce vyjadřuje, kolikrát je podle jeho názoru cena (jednotková cena) srovnávacího objektu vyšší než cena (jednotková cena) objektu standardního, I o index odlišnosti oceňovaného objektu; vyjadřuje (při použití databází standardních cen), kolikrát je podle názoru odhadce cena (jednotková cena) oceňovaného objektu vyšší než cena (jednotková cena) objektu standardního. Index odlišnosti srovnávací nemovitosti oproti nemovitosti oceňované TC s I s (1) TCo TC s tržní cena srovnávací nemovitosti TC o tržní (obecná, obvyklá) cena oceňované nemovitosti Index odlišnosti srovnávací nemovitosti, lze zjistit podílem jednotkové tržní ceny srovnávací nemovitosti a jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti [2]. 27 Dizertační práce

28 2.2.5 Analýza porovnávací ceny V průběhu stanovení porovnávací ceny získáváme několik dílčích výsledků, které bývají rozdílné. Výsledem tohoto procesu je kvantifikace jediného čísla. Můžeme postupovat v zásadě třemi způsoby: přiklonit se k výsledku, který odpovídá nejvhodnějšímu vzorku a prohlásit jej za porovnávací cenu; stanovit střední cenu (aritmetický průměr, vážený průměr, medián apod.) dílčích výsledků a označit ji za porovnávací cenu; stanovit porovnávací cenu odhadem v intervalu vymezeném dílčími výsledky. Kritérii pro volbu nejvhodnějšího vzorku nebo odhad z intervalu výsledků mohou například být: podobnost (největší); množství cenových úprav (nejmenší); velikost cenových úprav (nejmenší); souměrnost cenových úprav; aktuálnost dat, apod. [3]. 2.3 APLIKACE POROVNÁVACÍ METODY - POROVNÁNÍ NEMOVITOSTÍ JAKO CELKU Porovnání odbornou rozvahou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými, resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění všech souvislostí. Jako podklad může sloužit například seřazený výpis z realitní inzerce nebo seřazený a upravený přehled z internetu. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a uvedení buď odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat [2] Porovnání pomocí indexu odlišnosti Porovnání pomocí indexu odlišnosti bylo zmíněno již výše. Jedná se o metodu, která využívá pro každou relevantní skutečnost mající vliv na cenu nemovitosti dílčí koeficienty odlišnosti. Ceny použitých objektů pro srovnání se přepočítají na ceny objektu oceňovaného, tyto se pak 28 Dizertační práce

29 zprůměrují nebo se z extrémů a směrodatné odchylky vytvoří pravděpodobný interval, kde by se měla cena nacházet [2] Klimešova srovnávací metodika Tato metoda využívá pro přepočet zjištěné věcné ceny nemovitosti na obecnou (obvyklou) cenu tzv. cenový koeficient. Hs = Hn * k (Kč) (2) H s srovnávací cena (Kč) H n věcná cena (Kč) k...cenový koeficient (-) Pro cenový koeficient platí: k 21 v n n 1 21 n 1 c v n i (3) kde: k..je cenový koeficient v n je váha n-tého znaku c i cenový index kvalitativní třídy Cenový index je stanoven tabulkou. Jedná se o 21 znaků, např. pracovní možnosti v obci, obyvatelstvo, typ stavby, trh s nemovitostmi atd. (více viz Klimeš, V., Věcné zásady oceňování nemovitostí pro potřeby poskytování hypotečních úvěrů. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1995) [2] Metoda porovnávání pomocí standardní jednotkové tržní ceny Jedná se o metodu nepřímého porovnání, která byla zmíněna výše a je založena na tom, že je známa tržní cena za jednotku výměry (obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy apod.) hlavní stavby průměrného provedení a opotřebení, která je nazvaná jako standardní jednotková tržní cena (SJTC). 29 Dizertační práce

30 Ze standardní jednotkové tržní ceny vypočteme jednotkovou tržní cenu konkrétního oceňovaného objektu JTC o pomocí indexu oceňovaného objektu I o, který vyjadřuje tržní odlišnost konkrétního objektu od standardu: JTC o = SJTC * I o (4) JTC o jednotková tržní cena oceňovaného objektu SJTC standardní jednotková tržní cena I o index odlišnosti oceňovaného objektu od standardu Vynásobením jednotkové tržní ceny oceňovaného objektu výměrou objektu získáme odhad obecné ceny nemovitosti komparativním (porovnávacím) způsobem. Jelikož standardní jednotková cena není známa, je třeba ji odvodit. U objektu nabízeného v realitní inzerci zjistíme dělením jeho tržní cenu výměrou jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu JTC s a za pomoci přiměřených kritérií index srovnávacího objektu I s. Standardní jednotkovou tržní cenu srovnávacího objektu odvozenou z objektu i (SJTC si ) vypočteme podle vzorce: SJTC JTC / I si s i si (5) SJTC si. standardní jednotková tržní cena srovnávacího objektu odvozená z objektu i JTC si jednotková tržní cena srovnávacího objektu odvozená z objektu i I si index srovnávacího objektu odvozený z objektu i Při využití více druhů jednotkových cen (dostupných a vhodných) a informací z realizovaných nebo inzerovaných objektů získává výsledek vyšší informační hodnotu. Za použitelnou SJTC je považován průměr případně jiná hodnota ze souboru jednotkových tržních cen SJTC si [2]. 30 Dizertační práce

31 Obecný postup První krokem u této metody je opět shromáždění dostatečně velkého souboru informací o inzerovaných nemovitostech stejného druhu o známé výměře (srovnávací objekty). Dělením výměrami je zjištěna jednotková tržní cena srovnávacího objektu (JTC si ). Jednotkou výměry může být např. obestavěný prostor, zastavěná plocha. Pomocí systému indexů srovnávacích objektů I s následně přepočteme JTC si na tzv. standardní tržní ceny jednotlivých srovnávacích objektů SJTC si. Užitím stejného systému indexů (index oceňovaného objektu I o ) vypočteme jednotkovou tržní cenu oceňovaného objektu JTC o. Po vynásobení této ceny výměrou dostaneme cenu zjištěnou komparativním (porovnávacím) způsobem C p [2]. (Podrobněji o této metodě viz Bradáč, A., Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství č. 3-4/1998.) Kritéria porovnávání Kritéria porovnání jsou např. velikost obce, přírodní okolí, poloha vzhledem k centru obce, typ stavby, technická hodnota stavby, názor odhadce atd. Soubor kritérií není uzavřený, je možno jej podle konkrétních typů nemovitostí doplňovat [2]. Systém přepočítacích indexů Základem je, že pro každé kritérium je vlastní koeficient. Pro stejnou hodnotu kritéria je zvolen koeficient 1,00, při lepším hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00, při horším hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem pod 1,00. Tyto koeficienty se mezi sebou násobí a výsledkem je cenový index odlišnosti pro přepočet [2] Cenové porovnání podle oceňovacího předpisu Cenové porovnání podle cenového se používá pro stanovení zjištěné (administrativní) ceny. Pro účely stanovení tržní ceny je použití cenového porovnání podle oceňovacího předpisu možné například v případě nemožnosti zajištění dostatečného množství porovnatelných objektů nebo jako doplňkové metody ocenění. Vyhláška č. 540/2002 zavedla poprvé ocenění porovnávacím způsobem, a to pro byty ve více bytových domech a pro garáže, jež netvoří příslušenství jiných hlavních staveb. Novelou č.452/2003 Sb. přibyly rekreační a zahrádkářské chaty. Novelou č. 456/2008 Sb. přibyly rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky [2]. 31 Dizertační práce

32 Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. před novelou č. 456/2008 Sb. Podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. před novelou č. 456/2008 Sb. se tehdy porovnávacím způsobem oceňovaly: dokončená samostatná nebo řadová garáž, jednopodlažní nebo dvoupodlažní a její vybavení, která netvoří příslušenství jiných staveb; dokončený byt ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby; dokončená rekreační chata a zahrádkářská chata, její vybavení a případné venkovní úpravy tvořící její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 2.5, 3.2, 19, 21 a 23. Níže je uvedeno, jakým způsobem se provádělo ocenění dokončeného bytu ve vícebytovém domě. 25 Byt ve vícebytovém domě (1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2. (2) Základní cena uvedená v příloze č. 19 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x K CP, (6) kde ZCU základní cena upravená za m 2 podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru, ZC základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1, K CP koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu: 32 Dizertační práce

33 22 n 1 K v CPn n n 1 K CP (7) 22 v n kde K CPn koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku, v n váha n-tého hodnoceného znaku podle tabulky č. 2 přílohy č. 19. (3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 19. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3. (4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 19: a) K CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 KCR, K CR b) K CPn pro II. kvalitativní pásmo = 1, 2 c) K CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000, d) K CPn pro IV. kvalitativní pásmo = K CR 1, 2 e) K CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 KCR. y se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. (5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 19 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m 2 podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce kde D úprava ZCU v procentech, n číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22, D 0, 1 d n v, (8) d n srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < -10; 0 > n 33 Dizertační práce

34 nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >, v n váha n-tého znaku. (6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. (7) Spoluvlastnický podíl k pozemku, popřípadě k pozemkům, příslušející k bytu, se oceňuje samostatně podle části třetí [2]. Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. po novele č. 456/2008 Sb. Novela č. 456/2008 Sb., zavedla od mj. novou metodu pro ocenění staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby (u bytů m 2 podlahové plochy) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: indexu trhu I T, indexu polohy I P a indexu a vybavení I V. Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje podle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do její prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Nově se ocení porovnávacím způsobem i dokončený rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, pokud dále splňují následující podmínky: obestavěný prostor není větší než 1100 m 3, má uvedenu indexovanou průměrnou cenu v příslušené příloze vyhlášky, na pozemku ve funkčním celku není provozní objekt a není součástí bývalé zemědělské usedlosti. 34 Dizertační práce

35 V návaznosti na ocenění porovnávacím způsobem dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku, které splňují výše uvedené podmínky se porovnávacím způsobem ocenění: dokončená samostatná nebo řadová garáž, jednopodlažní nebo dvoupodlažní a její vybavení, která tvoří příslušenství rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků, rekreačních a zahrádkářských chat, pokud se tyto oceňují také porovnávacím způsobem. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci (rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení (byty, rodinné domy) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce podle počtu obyvatel a na jejím významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobeny této skutečnosti. Základní ceny pro byty a rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky jsou v nové metodě oproti stávající metodě doplněny o základní ceny jednotlivých okresních měst a pro města Karlovy Vary, Ostrava a Plzeň byly základní ceny stanoveny pro jednotlivé oblasti, což vede k objektivnějšímu ocenění. Nová metoda odstranila také skokové členění základních cen v návaznosti na technické a morální opotřebení stavby ve stávající metodě, které se v praxi neosvědčilo, neboť z informací od finančních úřadů vyplývalo, že je toto často účelově zneužíváno v začlenění stavby do kategorie s vyšším opotřebením [2]. Základem metody pro ocenění bytu porovnávacím způsobem podle oceňovací vyhlášky je následující postup: A) Zjistí se základní cena ZC (poznámka: novelou č. 364/2010 Sb. došlo ke změnění termínu základní cena ZC za indexovaná průměrná cenu IPC) z tabulky č. 1 příslušné přílohy podle druhu stavby: 35 Dizertační práce

36 - Příloha č. 19 Základní ceny (indexované průměrné ceny) za m 2 podlahové plochy bytu v budovách typu J a K B) Zjistí se index trhu I T z tabulky č. 1 přílohy č. 18a, C) Zjistí se index trhu I P z tabulky č. 4 až 6 přílohy č. 18a, - tabulka č. 4 pro obce do obyvatel, - tabulka č. 5 pro obce nad obyvatel, s výjimkou měst vyjmenovaných v tabulkách č. 1 příloh č. 19 resp. 20a, tj. u základních cen (indexovaných průměrných cen) bytů a RD a všech obcí okresů Prahy-východ a Praha-západ, - tabulka č. 6 pro vyjmenovaná města a všechny obce okresů Praha-východ a Praha-západ. D) Zjistí se index a vybavení I V z tabulky č. 2 příslušné přílohy podle druhu stavby: - Příloha č. 19 byty v budovách typu J a K. E) Vypočte se index cenového porovnání I ze vztahu: I I I I, (9) T P V F) Cena upravená se zjistí podle vzorce: CU IPC I, (10) výsledkem je CU cena upravená za m 2 podlahové plochy (poznámka: označení předmětných veličin ve vzorci č. 10 je provedeno v souladu s novelou č. 364/2010 Sb., která měnila názvosloví předmětných veličin). G) Cena upravená CU se vynásobí výměrou (m 2 ). Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejich charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa [2]. Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. po novele č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. Novelou č. 460/2009 Sb. nedošlo k žádným změnám ve způsobu výpočtu porovnávacím způsobem. 36 Dizertační práce

37 Vzhledem ke skutečnosti, že sběr dat byl prováděn na přelomu roku 2010 a 2011, není dále uvažováno v rámci dizertační práce s dalšími novelami vyhlášky č. 3/2008 Sb. 2.4 APLIKACE KOMPARATIVNÍ (POROVNÁVACÍ) METODY OCENĚNÍ V ZAHRANIČÍ Obecně je možno konstatovat, že pro odhady majetku jsou používány tři základní metody: metoda nákladová (reprodukční cena, věcná hodnota); metoda výnosová v různých podobách, včetně diskontovaných peněžních toků; metoda porovnávací. Používá se podle druhu nemovitostí a okolností jedna, dvě nebo všechny tři, případně jejich kombinace. V jednotlivých zemích působí různých počet profesních organizací odhadců, jež se více či méně snaží o standardizaci znaleckých postupů. Také integrace státu v tomto směru je na různé úrovni, různým způsobem jsou publikována doporučení, na které je třeba při odhadu dbát. Převážně pak úroveň odhadu je závislá na úrovni vzdělání odhadce, jeho praxi, osobní odpovědnosti, aktivním dalším vzdělávání a zejména pak na jeho morálních vlastnostech. Mezinárodní organizací, snažící se v Evropě o sjednocení činnosti odhadců, je Evropské seskupení Asociací odhadců (TEGOVA The European Group of Valuers Associations) [2] Slovenská republika Ve Slovenské republice je účinná vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecné hodnoty majetku, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška Ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky č. 492/2004 Z. z. ustanovuje metody a postupy stanovení všeobecné hodnoty majetku. Podle této vyhlášky se postupuje i v případě, kdy je potřebné stanovit všeobecnou (obecnou) hodnotu majetku na požádání státního orgánu v rámci jeho pravomoci. Všeobecnou hodnotou majetku je výsledná objektivizovaná hodnota majetku, která je znaleckým odhadem nejpravděpodobnější ceny oceňovaného majetku ke dni ocenění v daném místě a čase, kterou by tento měl dosáhnout na trhu v podmínkách volné soutěže, při poctivém prodeji, když kupující a prodávající budou konat s patřičnou informovaností 37 Dizertační práce

38 i opatrností a s předpokladem, že cena není ovlivněná nepřiměřenou pohnutkou; obvykle včetně daně z přidané hodnoty. Všeobecná hodnota nemovitostí a staveb se stanoví těmito metodami: porovnávací metoda; kombinovaná metoda (použije se u staveb, které jsou schopné dosahovat výnos formou pronájmu); výnosová (použije se pro pozemky, které jsou schopné dosahovat výnos); metoda polohové diferenciace. Výběr vhodné metody provede znalec resp. znalecká organizace. Je možno použit i více metod současně. Porovnávací metoda ve SR Při porovnání se používá transakční přístup. Na porovnání je potřebný soubor alespoň tří nemovitostí a staveb. Porovnání je třeba vykonat na měrnou jednotku (obestavěný prostor, zastavěnou plochu, podlahovou plochu, délka, kus ap.) s přihlédnutím na odlišnosti porovnávaných objektů a oceňovaného objektu. Hlavni faktory porovnávání: ekonomické (datum převodu, forma převodu, způsob platby apod.), polohové (místo, lokalita, atraktivita apod.), konstrukční a fyzické (standard, nadstandard, podstandard, příslušenství apod.). Podklady na porovnání (doklad o převodu nebo přechodu nemovitosti, případně nabídky realitních kanceláří) musí být identifikovatelné. Při porovnávání se musí vyloučit všechny vlivy mimořádných okolností trhu (např. příbuzenský vztah mezi prodávajícím a kupujícím, stav tísně prodávajícího nebo kupujícího apod.). Při výpočtu se může použít i matematická statistika. K tomuto porovnání je zapotřebí tak velký soubor, aby byly splněny známé a platné testy matematické statistiky [2]. 38 Dizertační práce

39 2.4.2 Spojené království Velké Británie a Severního Irska Používány jsou metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. Oceňování je převážně prováděno podle tzv. Červené knihy (the Red Book, RICS Appraisal and Valuation Manual - RICS příručka pro odhady a oceňování), kterou vydal Královský ústav autorizovaných odhadců (RICS - The Royal Institution of Chartered Surveyors) ve spolupráci s Akciovou společností odhadců a licitátorů a Institutem ohodnocování zisků a oceňování (Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (ISVA) and the Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV). Publikace se netýká teorie a metod oceňování, ale popisuje způsob shromažďování, vyhodnocování a zpracovávání informací a způsob oceňování pro konkrétní účely. Publikace uvádí doporučené způsoby ocenění v jednotlivých případech (jedná se o doporučení; volba metody či metod v konkrétních případech je na odborné úvaze odhadce) [2] USA a Kanada Používány jsou rovněž běžné, v úvodu uvedené, metody (nákladová, výnosová, porovnávací případně jejich kombinace) v přiměřených variacích. V USA a Kanadě působí rovněž velká řada znaleckých profesních organizací, z nichž nejznámější je v Kanadě Kanadský oceňovací institut (Appraisal Institute of Canada AIC ; v USA Oceňovací institut (American Institute of Real Estate Appraisers, zkráceně Appraisal Institute). Tyto instituty také vydávají publikace, podle nichž se oceňování provádí (APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA: The Appraisal of Real Estate, AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS: The Appraisal of Real Estate). Etiku a kvalitu práce členů AIC zajišťuje AIC Etický kodex (Code of Ethics) a Jednotný standard práce profesionálního odhadce (Uniform Standards of Professional Appraisal Practise) [2] Spolková republika Německo Používány jsou metody (případně jejich kombinace v přiměřených variacích): nákladová (das Sachwertverfahren); výnosová (das Ertragswertverfahren); 39 Dizertační práce

40 porovnávací (das Vergleichswertverfahren), doporučovaná jako přednostní s tím, že pro tuto metodu musí být porovnávací hodnoty k dispozici: v dostatečném počtu; aktuální a pocházející z objektů, které jsou porovnatelné s hodnoceným objektem; pokud se data nedají bezprostředně porovnat, musí se zjistit rozdíly a zhodnotit je pomocí přirážek nebo srážek. U srovnávací metody se z dostatečného počtu srovnatelných kupních cen vypočítává průměrná cena. Za srovnatelný počet se považuje nejméně 15 až 25 objektů. Přirážky na odlišnosti objektů se odhadují [2]. 2.5 POUŽITÉ STATISTICKÉ VZORCE CHARAKTERISTIKA ÚROVNĚ Úroveň jevů vyjadřovaných kvantitativními znaky vyjadřují střední hodnoty. Ty v koncentrované podobě shrnují informaci obsaženou v údajích o statistickém znaku. Hlavní skupinu středních hodnot tvoří průměry (aritmetický průměr, geometrický průměr, harmonický průměr), jejichž společnou vlastností je, že jsou určovány ze všech naměřených hodnot znaku. Aritmetický průměr _ x Je nejznámějším a nejužívanějším typem průměru. Ze zjištěných hodnot x 1, x 2,... x n za n- členný statistický soubor jej lze vypočítat takto: n xi i x 1 n (11) Tuto formu aritmetického průměru nazýváme prostý aritmetický průměr. Výpočet nepředpokládá žádné předběžné uspořádání hodnot. Aritmetický průměr je použitelný všude tam, kde má nějaký informační smysl součet hodnot. 40 Dizertační práce

41 Vážený průměr _ x Vážený průměr je využíván v případě, že hodnoty v tomto souboru mají různou důležitost, různou váhu. Vzorec váženého průměru se zapisuje: x n i i 1 n x v i 1 v i i (12) Četnosti v 1, v 2,., v k zde vystupují jako váhy k jednotlivým obměnám hodnot x 1, x 2,... x n. Charakteristiky variability Variabilitou (proměnlivostí) kvantitativního statistického znaku rozumíme kolísání hodnot této veličiny. Pokud soubor obsahuje všechny hodnoty stejné (x i = konstanta), mluvíme o nulové variabilitě. Kolísání hodnot v souboru můžeme posuzovat buď jako vzájemnou rozdílnost jednotlivých hodnot sledované veličiny, nebo jako rozdílnost jednotlivých hodnot od aritmetického průměru. Tento druhý princip měření variability převažuje. Měření variability lze využít k hodnocení stejnorodosti (homogenity) souboru a také k posuzování kvality informace, kterou o úrovni hodnot v souboru poskytla některá ze středních hodnot. Vycházíme přitom z úvahy, že čím je soubor stejnorodější, s menší variabilitou, tím je např. aritmetický průměr výstižnější z hlediska hodnocení úrovně hodnot souboru. V ekonomické praxi mají míry variability uplatnění např. při hodnocení rovnoměrnosti dodávek, prodeje nebo výroby, při hodnocení stability ukazatele v časové řadě. Hlavně však se s mírami variability setkáme při zkoumání závislosti mezi jevy. K základním charakteristikám variability patří variační rozpětí, rozptyl (a jeho odmocnina směrodatná odchylka) a variační koeficient. Rozptyl a směrodatná odchylka Rozptyl je nejznámější a nejužívanější mírou variability. Je definován jako aritmetický průměr ze čtverců odchylek jednotlivých hodnot od průměru: s 2 x n i 1 n x x i 2 (13) Směrodatná odchylka je druhá odmocnina z rozptylu: 41 Dizertační práce

42 s x n i 1 i n x x 2 s 2 x (14) Tento vzorec používáme při počítání rozptylu z neuspořádaného souboru všech hodnot souboru, kdy u každé jednotlivé hodnoty souboru zjišťujeme její odchylku od průměru a čtverec této odchylky. Mluvíme pak o výpočtu tzv. prostého rozptylu. Variační koeficient Při srovnávání variability více souborů narážíme na problém rozdílných měrných jednotek a rozdílné úrovně hodnot v souborech. V takových případech je pro potřeby srovnání nejvhodnější charakteristikou variability variační koeficient V x. Patří mezi relativní míry variability, protože nevyjadřuje variabilitu v původních měrných jednotkách, ale jako poměr směrodatné odchylky a průměru. Obvykle tento poměr prezentujeme v procentech. Pak udává, z kolika procent se v průměru odchylují jednotlivé hodnoty od aritmetického průměru. Snadná interpretace hodnot variačního koeficientu jej řadí mezi nejpoužívanější charakteristiky variability [4]. 3 CÍL DIZERTAČNÍ PRÁCE Cílem dizertační práce je vyhodnotit, jakou měrou se podílí koeficient druhu na výsledný index odlišnosti při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů. Kvantifikace vlivu druhu je provedena pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní (porovnávací) metodě oceňování, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu. V dizertační práci jsou řešeny byty ve vybraných oblastech Prahy, Brna a Ostravy. Členění do jednotlivých oblastí je provedeno v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od (v tomto období byla vytvořena databáze bytů), kde je provedeno začlenění katastrálních území měst do oblastí. Použití předmětného členění v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od je provedeno z důvodu, aby zpracovatel nevnášel do výpočtu svůj subjektivní názor, co se týče prodejnosti v dané lokalitě. Z takto vytvořené databáze bytů pro určitý druh, technický stav a dispoziční řešení (dispoziční řešení je zohledněno pouze v rámci první ze dvou variant) je zjištěna průměrná jednotková cena bytů. Porovnáním průměrných jednotkových cen, kdy jedinou odlišností je druh, 42 Dizertační práce

43 získáme, jakým způsobem ovlivňuje koeficient pro daný druh výsledný index odlišnosti. Výsledkem dizertační práce by mělo být: zjištění průměrných jednotkových cen bytů v předmětném členění pro jednotlivé druhy konstrukcí v řešených oblastech Prahy, Brna a Ostravy, zjištění, jakým způsobem ovlivňuje druh průměrnou jednotkovou cenu bytů v předmětném členění a stanovení vlivu koeficientu na výsledný index odlišnosti pro daný druh, zjištění, zda koeficient druhu je stejný pro Prahu, Brno a Ostravu resp. pro řešené oblasti nebo jestli jsou zde nějaké rozdíly. 4 ŘEŠENÍ A VÝSLEDKY DIZERTAČNÍ PRÁCE Tématem dizertační práce je zjištění, jakou měrou se podílí koeficient druhu na výsledném indexu odlišnosti při komparativní (porovnávací) metodě oceňování bytů. Kvantifikace vlivu druhu je provedena pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní (porovnávací) metodě oceňování, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu. Komparativní (porovnávací) metoda vychází přímo z porovnání prodejů podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí koeficientů odlišnosti. Rozmezí a počet jednotlivých koeficientů je v praxi obvyklé stanovit na základě odborného úsudku. Mezi nejvýznamnější koeficienty (cenotvornou odlišnost) patří při komparativní (porovnávací) metodě ocenění lokalita, technické charakteristiky, vybavení, příslušenství, vlastnická práva, relevantní skutečnosti aj., přičemž řešený koeficient druhu je jeden z nejvýznamnějších cenotvorných činitelů. Vzhledem k této skutečnosti je na základě analýzy z veřejně dostupných zdrojů (převážně z realitního serveru stanoveno, jakým způsobem ovlivňuje druh cenu bytu. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno. 43 Dizertační práce

44 4.1 KATEGORIZACE DATABÁZE Z veřejně dostupných zdrojů je získána databáze bytů, která je dále členěna na jednotlivá spektra obsahující obdobné byty. Členění databáze bytů je provedeno podle: druhu ; lokality; technického stavu; dispozičního řešení. Na základě takto provedeného členění je zajištěno vytvoření spektra databází obsahující obdobné byty v dané lokalitě Druh Kategorizace jednotlivých druhů konstrukcí je mimo jiné publikována ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., kde jsou uváděny pro byty tyto druhy konstrukcí (typy staveb): dřevěná sendvičová na bázi dřevních hmot; panelová nezateplená; panelová zateplená; zděná nebo monolitická vyzdívaná. Analýzou z veřejně dostupných zdrojů, převážně z realitního serveru byla zjištěna následující kategorizace jednotlivých druhů konstrukcí: panelová nezateplená; panelová zateplená; zděná nezateplená; zděná nebo skeletová zateplená. Kategorizace jednotlivých konstrukcí, která byla zjištěna z veřejně dostupných zdrojů, je dále uvažována při stanovení koeficientu druhu pro byty Lokalita Cena bytů je do značné míry závislá na lokalitě, v níž se předmětné byty nacházejí. Členění do jednotlivých lokalit je provedeno v souladu s přílohou č. 39 prováděcí vyhlášky zákona 44 Dizertační práce

45 č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále také vyhláška ), účinné od (v tomto období byla vytvořena databáze bytů), kde je provedeno začlenění katastrálních území měst do oblastí. (Poznámka: novelou vyhlášky č. 364/2010 Sb. byla provedena redukce počtu oblastí Prahy na 21; zde je použito ještě původní členění). Agregace jednotlivých katastrálních území do oblastí v souladu s vyhláškou byla provedena z důvodu vytvoření obsáhlejšího spektra databáze. Jednotlivá katastrální území, která jsou agregována v rámci předmětné oblasti, mají stejný koeficient prodejnosti, čímž je zajištěno vytvoření obsáhlejšího spektra databáze obdobných bytů. Členění je provedeno pro vybrané oblasti třech největších měst České republiky, a to Prahu, Brno a Ostravu. Vybranými oblastmi Prahy jsou: Praha 3 katastrální území: Holešovice, Karlín, Žižkov; Praha 4 katastrální území: Braník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle, Nusle, Podolí; Praha 5 katastrální území: Hlubočepy, Jinonice, Košíře, Motol, Radlice, Smíchov; Praha 6 katastrální území: Břevnov, Bubeneč, Dejvice, Střešovice; Praha 8 katastrální území: Bohnice, Čimice, Ďáblice, Kobylisy, Letňany, Prosek, Střížkov; Praha 9 katastrální území: Hrdlořezy, Libeň, Vysočany; Praha 10 katastrální území: Malešice, Strašnice, Vršovice, Záběhlice; Praha 11 katastrální území: Háje, Horní Měcholupy, Chodov, Petrovice; Praha 15 katastrální území: Lahovice, Lipence, Zbraslav; Praha 17 katastrální území: Holyně, Lochkov, Řeporyje, Slivenec, Sobín, Třebonice, Zadní Kopanina; Praha 18 katastrální území: Řepy, Stodůlky, Zličín; Praha 21 katastrální území: Lysolaje, Nebušice, Přední Kopanina, Sedlec, Suchdol; Praha 23 katastrální území: Čakovice, Kbely, Satalice, Vinoř; Praha 24 katastrální území: Černý Most, Hloubětín, Hostavice, Kyje; 45 Dizertační práce

46 Praha 26 katastrální území: Dolní Měcholupy, Hostivař, Štěrboholy. Vybranými oblastmi Brna jsou: Brno 2 katastrální území: Staré Brno, Stránice, Veveří; Brno 3 katastrální území: Černá pole, Královo Pole, Pisárky, Žabovřesky; Brno 4 katastrální území: Bystrc, Ivanovice, Jundrov, Kníničky, Kohoutovice, Komín, Lesná, Medlánky, Řečkovice, Sadová, Soběšice; Brno 6 katastrální území: Černovice, Husovice, Komárov, Maloměřice, Obřany, Židenice; Brno 7 katastrální území: Bohunice, Bosonohy, Líšeň, Nový Lískovec, Slatina, Starý Lískovec, Žebětín; Brno 9 katastrální území: Brněnské Ivanovice, Dolní Heršpice, Dvorska, Holásky, Horní Heršpice, Chrlice, Přízřenice, Tuřany. Vybranými oblastmi Ostravy jsou: Ostrava 2 katastrální území: Antošovice, Hošťálkovice, Koblov, Lhotka u Ostravy, Petřkovice u Ostravy; Ostrava 3 katastrální území: Bartovice, Heřmanice, Michálkovice, Muglinov, Radvanice; Ostrava 5 katastrální území: Mariánské Hory, Přívoz, Slezská Ostrava; Ostrava 6 katastrální území: Dubina u Ostravy, Hrabůvka, Výškovice u Ostravy, Zábřeh nad Odrou; Ostrava 8 katastrální území: Martinov ve Slezsku, Svinov, Třebovice ve Slezsku; Ostrava 9 katastrální území: Poruba, Poruba sever, Pustkovec Technický stav Technický stav je podstatným faktorem, který má vliv na cenu bytů. Vzhledem k této skutečnosti je dále provedeno rozdělení bytů podle technického stavu tak, jak je prezentováno v inzerátech realitních kanceláří. Pokud prezentovaný technický stav koliduje s popisovou částí předmětného inzerátu, je pracováno s technickým stavem uvedeným v popisové části inzerátu a na základě uveřejněné fotodokumentace. 46 Dizertační práce

47 Rozdělení bytů podle technického stavu: novostavba byty v nově postavených bytových domech, stáří přibližně do 5 let; re byty, kde byla provedena kompletní re bytu; velmi dobrý byty, kde byla provedena částečná re bytu; dobrý byty, kde byla prováděna pouze běžná údržba bez podstatnějších rekonstrukcí, popř. byty v horším technickém stavu Dispoziční řešení Předmětná databáze je dále členěna podle dispozičního řešení z důvodu cenových rozdílů malometrážních bytů a bytů s větší výměrou. Pro přehlednost je provedeno rozdělení bytových jednotek podle počtu obytných místností. Rozdělení bytových jednotek podle počtu obytných místností: jednopokojové - 1+0, 1KK a 1+1; dvoupokojové - 2KK a 2+1; třípokojové - 3KK a 3+1; čtyř a více pokojové - 4KK a vyšší. 4.2 ÚČEL ŘEŠENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE Kvantifikace vlivu druhu je prováděna v praxi podle odborného úsudku, neboť z veřejně dostupných zdrojů nebo odborné literatury není kvantifikován vliv druhu. Nedostupnost dat, jakým způsobem se podílí vliv druhu, a tím nutnost stanovení vlivu druhu na základě odborného úsudku a podle znalecké praxe má za následek např. zpochybňování znaleckých posudků účastníky soudního řízení. 4.3 METODA ŘEŠENÍ, POSTUP ŘEŠENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE Metoda řešení Metoda spočívá v zajištění velmi rozsáhlé databáze bytů, která je kategorizována podle výše uvedených kritérií, čímž jsou zajištěna spektra obdobných bytů v dané lokalitě. Tento proces 47 Dizertační práce

48 je velmi časově náročný, jelikož byla zajištěna databáze přibližně nabídkových inzerátů, které byly zajištěny převážně z realitního serveru Databáze byla následně očištěna na základě níže uvedených charakteristik. Nabídkové ceny bytů daného spektra jsou následně přepočteny na průměrnou jednotkovou cenu bytů, která slouží ke stanovení vlivu druhu Postup řešení vlivu druhu Postup při řešení vlivu druhu je členěn na následující procesní etapy: sběr dat a jejich další zpracování; členění databáze podle cenotvorných odlišností; výběr bytů pro porovnání předmětná databáze s maximálním přípustným variačním koeficientem do 20 %, extrémní hodnoty způsobující vyšší hodnotu variačního koeficientu jsou z porovnání vyloučeny; analýza průběžných výsledků; výsledná kvantifikace koeficientu druhu. Získaná databáze z realitních serverů obsahuje u většiny inzerátů údaje o celkových užitných plochách bytu, druhu, technickém stavu, dispozičním řešení, umístění bytu v rámci objektu, příslušenství bytu aj. Výsledné průměrné jednotkové ceny bytů jsou zjištěny pro potřeby stanovení vlivu druhu, pro jiné užití mají pouze informativní charakter. Průměrné jednotkové ceny bytů jsou stanoveny ve dvou variantách, kdy pro potřeby kvantifikace vlivu druhu není kalkulováno s koeficientem redukce na pramen ceny, který reflektuje skutečnost, že tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková, a to z důvodu systému výpočtu, který neguje použití koeficientu redukce na pramen ceny. V první variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. V druhé variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality a technického stavu. Zohlednění dispozičního řešení není ve druhého variantě uvažováno, z důvodu ověření výsledků první varianty a dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. Druhá varianta je použita z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. 48 Dizertační práce

49 Popisová část reflektuje název dizertační práce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou, tímto je myšleno stanovení vlivu koeficientu druhu na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou. Pro potřeby této dizertační práce je v rámci zjednodušení stanovených veličin ztotožněn vliv druhu na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní (porovnávací) metodou se slovním spojením - vliv druhu. 4.4 STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE - VARIANTA Č. 1 V první variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. S takto selektovanou databází je zajištěno, že předmětné byty databáze mají téměř shodné charakteristiky. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno. Na základě takto zpracované databáze je kvantifikován koeficient vlivu zateplení, koeficient vlivu druhu a koeficient vlivu druhu a zateplení. vlivu zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou je skutečnost, jestli svislá nosná je zateplena (opatřena izolantem). vlivu druhu je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh (panelová, cihlová, popř. skeletová). vlivu druhu a zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh (panelová, cihlová, popř. skeletová) a provedení zateplení. Pro úplnost je dále stanoven rozdíl průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami tak, jak tomu je při stanovení předmětných koeficientů Databáze srovnatelných bytů Do databáze byly zařazeny byty z města Prahy, Brna a Ostravy. Vybranými oblastmi Prahy jsou Praha 3, Praha 4, Praha 5, Praha 6, Praha 8, Praha 9, Praha 10, Praha 11, Praha 15, Praha 17, Praha 18, Praha 21, Praha 23, Praha 24 a Praha 26. Vybranými oblastmi Brna jsou Brno 2, Brno 3, Brno 4, Brno 6, Brno 7, Brno 9. Vybranými oblastmi Ostravy jsou Ostrava 2, Ostrava 3, Ostrava 5, Ostrava 6, Ostrava 8 a Ostrava Dizertační práce

50 Jednotlivé oblasti jsou tvořeny katastrálními územími, která mají stejný koeficient prodejnosti, čímž je zajištěno vytvoření spektra databáze obdobných bytů. Při tvorbě databáze je nutné brát na zřetel možné zkreslení, které by mohlo vzniknout, pokud by byly byty nabízeny současně na více realitních serverech. Nabídkové ceny bytů, jejichž ceny z inzerce jsou proměnné v čase, jsou upraveny na aktuální výši. Z databáze jsou vyloučena neobvyklá a chybná data. V rámci výpočtu je kalkulováno s databází s maximálním přípustným variačním koeficientem do 20 %, extrémní hodnoty způsobující vyšší hodnotu variačního koeficientu jsou z porovnání vyloučeny. Databáze cen bytů byla tvořena na přelomu roku 2010 a V první variantě je použito celkem porovnatelných bytů. Pro vyhotovení databáze je použita internetová realitní inzerce, převážně z realitního serveru který je největším realitním portálem a agreguje nabídky významných realitních kanceláří. Veškeré bytové jednotky tvořící předmětné databáze byly archivovány aplikací Microsoft Excel (.xls) a Adobe Acrobat Document (.pdf). Tabulka 4-1 Počet bytových jednotek použitých v rámci varianty č. 1 Lokalita Dispoziční řešení Počet bytových jednotek [ks] Praha Brno Ostrava Jednopokojové byty 715 Dvoupokojové byty Třípokojové byty Čtyř a více pokojové byty 477 Celkem Jednopokojové byty 83 Dvoupokojové byty 320 Třípokojové byty 263 Čtyř a více pokojové byty 112 Celkem 778 Jednopokojové byty 89 Dvoupokojové byty 175 Třípokojové byty 238 Čtyř a více pokojové byty 21 Celkem Dizertační práce

51 4.4.2 Stanovení vlivu druhu v městě Praha varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu v městě Praha je provedeno pro výše uvedené oblasti Prahy s rozlišením podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Stanovení vlivu druhu u jednopokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Jednopokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 1+0, 1KK a 1+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 715 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-1 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u jednopokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,07 ; 1,10> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,07 ; 1,13>. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech 51 Dizertační práce

52 Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému jednopokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 až 5 %, čili zateplený jednopokojový byt je oproti nezateplenému jednopokojovému bytu o 3 až 5 % dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci jednopokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 10 %, čili jednopokojový byt zděné, popř. skeletové je oproti jednopokojovému bytu panelové o 7 až 10 % dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci jednopokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 13 %, čili jednopokojový byt zateplený zděné, popř. skeletové je oproti jednopokojovému bytu nezateplené panelové o 7 až 13 % dražší. 52 Dizertační práce

53 Graf 4-2 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení u jednopokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u dvoupokojových v městě Praha varianta č. 1 Dvoupokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 2KK a 2+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-3 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy 53 Dizertační práce

54 Rekapitulace stanovení vlivu druhu u dvoupokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení na v rozmezí <1,03 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,19> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,15 ; 1,21>. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 až 6 %, čili zateplený dvoupokojový byt je oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu o 3 až 6 % dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 19 %, čili dvoupokojový byt zděné popř. skeletové je oproti dvoupokojovému bytu panelové o 9 až 19 % dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 15 až 21 %, čili dvoupokojový byt zateplený zděné popř. skeletové je oproti dvoupokojovému bytu nezateplené panelové o 15 až 21 % dražší. 54 Dizertační práce

55 Graf 4-4 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení u dvoupokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Třípokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 3KK a 3+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 55 Dizertační práce

56 Graf 4-5 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,22 ; 1,26> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému třípokojovému bytu, resp. bytovému domu je 56 Dizertační práce

57 v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 2 až 7 %, čili zateplený třípokojový byt je oproti nezateplenému třípokojovému bytu o 2 až 7 % dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové třípokojového bytu resp. bytového domu oproti panelové konstrukci třípokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 22 až 26 %, čili třípokojový byt zděné, popř. skeletové je oproti třípokojovému bytu panelové o 22 až 26 % dražší. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-6 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Čtyř a více pokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 4KK a vyšší. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem 477 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 57 Dizertační práce

58 Graf 4-7 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Praha varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,12> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu, resp. bytovému 58 Dizertační práce

59 domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 6 %, čili zateplený čtyř a více pokojový byt je oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu o 4 až 6 % dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné popř. skeletové čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 12 %, čili čtyř a více pokojový byt zděné popř. skeletové je oproti čtyř a více pokojovému bytu panelové o 9 až 12 % dražší. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-8 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Praha varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Praha - varianta č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty 59 Dizertační práce

60 koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu a hodnoty koeficientu vlivu druhu a zateplení pro jednotlivé dispoziční řešení bytů. Pro jednopokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,07 ; 1,10> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,07 ; 1,13>. Pro dvoupokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,09 ; 1,19> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,15 ; 1,21>. Pro třípokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,22 ; 1,26> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro čtyři a více pokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,09 ; 1,12> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro jednotlivé byty kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,04. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,07 ; 1,26>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu na index odlišnosti činí 1,17 resp. 1,14, viz rekapitulační Tabulka 4-2. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl 60 Dizertační práce

61 stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,16. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu. Poslední byla provedenou analýzou podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,07 ; 1,21>. Předmětné rozmezí bylo stanoveno z dostupných informací jednopokojových a dvoupokojových bytů, jelikož pro třípokojové a čtyř a více pokojové byty nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu a zateplení. Tímto nebylo dosaženo reprezentativní spektrum bytů členěných podle dispozičního řešení pro stanovení koeficientu vlivu druhu a zateplení. Vzhledem k této skutečnosti je koeficient vlivu druhu a zateplení stanoven jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu, tudíž rozmezí <1,09 ; 1,33> s průměrnou hodnotou resp. váženým průměrem koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu a zateplení. 61 Dizertační práce

62 Dispoziční řešení Minimum Maximum Průměr *)) Minimum Maximum Průměr *)) Minimum Maximum Průměr *)) vlivu zateplení vliv druhu vliv druhu a zateplení Tabulka 4-2 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení v městě Praha - varianta č. 1 Jednopokojové byty 1,03 1,05 1,04 1,07 1,10 1,09 1,07 1,13 - Dvoupokojové byty 1,03 1,06 1,05 1,09 1,19 1,13 1,15 1,21 - Třípokojové byty 1,02 1,07 1,04 1,22 1,26 1, Čtyř a více pokojové byty 1,04 1,06 1,05 1,09 1,12 1, Hodnoty 1,02 1,07-1,07 1,26-1,09 *) 1,33 *) 1,21 Průměrná hodnota 1,05 1,05 1,17 1,14 1,21 1,21 Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek - 1,04-1,16-1,21 Zjednodušená hodnota 1,05 1,15 1,20 *) *) Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu a zateplení, byl stanoven vliv druhu a zateplení jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 2 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 4 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 resp. 14 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 16 %. 62 Dizertační práce

63 V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 33 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 % Stanovení vlivu druhu v městě Brno varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu v městě Brno je provedeno pro výše uvedené oblasti Brna s rozlišením podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Stanovení vlivu druhu u jednopokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Jednopokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 1+0, 1KK a 1+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 83 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-9 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna 63 Dizertační práce

64 Rekapitulace stanovení vlivu druhu u jednopokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,07, hodnota koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení mimo jiné koeficientu vlivu zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblast, kde byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému jednopokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 %, čili zateplený jednopokojový byt je oproti nezateplenému jednopokojovému bytu o 7 % dražší. vlivu druhu vlivu druhu nebyl kvantifikován. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. 64 Dizertační práce

65 Graf 4-10 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u jednopokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u dvoupokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Dvoupokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 2KK a 2+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 320 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 65 Dizertační práce

66 Graf 4-11 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna Rekapitulace stanovení vlivu druhu u dvoupokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,15> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,22 ; 1,24>. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 7 %, čili zateplený dvoupokojový byt je oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu o 4 až 7 % dražší. 66 Dizertační práce

67 vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 15 %, čili dvoupokojový byt zděné popř. skeletové je oproti dvoupokojovému bytu panelové o 9 až 15 % dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 22 až 24 %, čili dvoupokojový byt zateplené zděné popř. skeletové je oproti dvoupokojovému bytu nezateplené panelové o 22 až 24 % dražší. Graf 4-12 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení u dvoupokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Třípokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 3KK a 3+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 263 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 67 Dizertační práce

68 Graf 4-13 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna Rekapitulace stanovení vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,20 ; 1,24> a koeficient vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, že databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému třípokojovému bytu, resp. bytovému domu je 68 Dizertační práce

69 v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 5 %, čili zateplený třípokojový byt je oproti nezateplenému třípokojovému bytu o 4 až 5 % dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci třípokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 20 až 24 %, čili třípokojový byt zděné, popř. skeletové je oproti třípokojovému bytu panelové o 20 až 24 % dražší. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-14 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Čtyř a více pokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 4KK a více. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 112 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 69 Dizertační práce

70 Graf 4-15 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna Rekapitulace stanovení vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Brno varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Ostatní veličiny nemohly být stanoveny, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení čtyř a více pokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 5 %, čili zateplený čtyř a více pokojový byt je oproti nezateplenému čtyř a více pokojovému bytu o 5 % dražší. vlivu druhu vlivu druhu nebyl kvantifikován. 70 Dizertační práce

71 vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-16 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u čtyř a více pokojových bytů v městě Brno varianta č Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Brno - varianta č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu a hodnoty koeficientu vlivu druhu a zateplení pro jednotlivé dispoziční řešení bytů. Pro jednopokojové byty byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,07, hodnota koeficientu vlivu druhu a koeficient vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro dvoupokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,09 ; 1,15> a průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,22 ; 1,24>. Pro třípokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla 71 Dizertační práce

72 kvantifikována v rozmezí <1,20 ; 1,24> a průměrná hodnota koeficient vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro čtyři a více pokojové byty byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro jednotlivé byty kvantifikována průměrná hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,06. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,05. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,09 ; 1,24>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu činí 1,17 resp. 1,18. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,17. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi). Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu ve výši 1,15, tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu. Výsledný koeficient vlivu druhu byl stanoven na základě analýzy dvoupokojových a třípokojových bytových jednotek, neboť u ostatních dispozičních (jednopokojových a čtyř a více pokojových) nebyl dosažen dostatečný počet relevantních informací. Vzhledem ke skutečnosti, že vliv druhu nelze stanovit, jak je tomu např. u vlivu druhu a zateplení náhradní metodikou, byla použita i data s menší vypovídající schopností než je tomu např. v lokalitě Praha. 72 Dizertační práce

73 Dispoziční řešení Minimum Maximum Průměr *)) Minimum Maximum Průměr *)) Minimum Maximum Průměr *)) vlivu zateplení vliv druhu vlivu druhu a zateplení Poslední byla provedenou analýzou podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,22 ; 1,24>. Předmětné rozmezí bylo stanoveno z dostupných informací o bytech dvoupokojových, jelikož pro jednopokojové, třípokojové a čtyř a více pokojové byty nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu a zateplení. Tímto nebylo dosaženo reprezentativní spektrum bytů členěných podle dispozičního řešení pro stanovení koeficientu vlivu druhu a zateplení. Vzhledem k této skutečnosti je koeficient vlivu druhu a zateplení stanoven jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu, tudíž rozmezí <1,13 ; 1,31> s průměrnou hodnotou, resp. váženým průměrem koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,22. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu a zateplení. Tabulka 4-3 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení v městě Brno - varianta č. 1 Jednopokojové byty 1,07 1, Dvoupokojové byty 1,04 1,07 1,05 1,09 1,15 1,13 1,22 1,24 - Třípokojové byty 1,04 1,05 1,05 1,20 1,24 1, Čtyř a více pokojové byty 1,05 1, Hodnoty 1,04 1,07-1,09 1,24-1,13 *) 1,31 *) 1,22 Průměrná hodnota 1,06 1,06 1,17 1,18 1,22 1,22 Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek - 1,05-1,17-1,22 Zjednodušená hodnota 1,05 1,15 1,20 *) 73 Dizertační práce

74 *) Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu a zateplení, byl stanoven vliv druhu a zateplení jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 6 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 24 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 resp. 18 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 17 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 13 až 31 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 22 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 22 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. 74 Dizertační práce

75 4.4.6 Stanovení vlivu druhu v městě Ostrava varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu v městě Ostrava je provedeno pro výše uvedené oblasti Ostravy s rozlišením podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Stanovení vlivu druhu u jednopokojových bytů v městě Ostrava Jednopokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 1+0, 1KK a 1+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 89 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-17 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u jednopokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, hodnota koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení mimo jiné koeficientu vlivu zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly 75 Dizertační práce

76 potřebnou vypovídající hodnotu. Oblast, kde byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení, prezentuje níže uvedený graf. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení jednopokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému jednopokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 6 %, čili zateplený jednopokojový byt je oproti nezateplenému jednopokojovému bytu o 4 až 6 % dražší. vlivu druhu vlivu druhu nebyl kvantifikován. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-18 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u jednopokojových bytů v městě Ostrava varianta č Dizertační práce

77 Stanovení vlivu druhu u dvoupokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Dvoupokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 2KK a 2+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 175 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-19 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u dvoupokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,03, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,14 ; 1,19> a koeficient vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. 77 Dizertační práce

78 Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 %, čili zateplený dvoupokojový byt je oproti nezateplenému dvoupokojovému bytu o 3 % dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové dvoupokojového bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci dvoupokojového bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 14 až 19 %, čili dvoupokojový byt zděné, popř. skeletové je oproti dvoupokojovému bytu panelové o 14 až 19 % dražší. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-20 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu u dvoupokojových bytů v městě Ostrava varianta č Dizertační práce

79 Stanovení vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Třípokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 3KK a 3+1. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 238 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-21 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u třípokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, koeficient vlivu druhu a koeficient vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Při stanovení mimo jiné koeficientu vlivu zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblast, kde byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení, prezentuje níže uvedený graf. 79 Dizertační práce

80 Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení třípokojového bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému třípokojovému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 5 %, čili zateplený třípokojový byt je oproti nezateplenému třípokojovému bytu o 4 až 5 % dražší. vlivu druhu vlivu druhu nebyl kvantifikován. vlivu druhu a zateplení vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován. Graf 4-22 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení u třípokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Stanovení vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Čtyř a více pokojovými byty jsou myšleny byty s dispozičním řešením 4KK a více. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 21 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. 80 Dizertační práce

81 Graf 4-23 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy Rekapitulace stanovení vlivu druhu u čtyř a více pokojových bytů v městě Ostrava varianta č. 1 Na základě analýzy, která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, nebyl pro vybrané oblasti Ostravy dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Ostrava - varianta č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu a hodnoty koeficientu vlivu druhu a zateplení pro jednotlivé dispoziční řešení bytů. Pro jednopokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,06>, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro dvoupokojové byty byl kvantifikován koeficient vlivu zateplení hodnotou 1,03, průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,14 ; 1,19> a hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro třípokojové byty byla kvantifikována průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,05>, hodnota koeficientu vlivu druhu a hodnota koeficientu 81 Dizertační práce

82 vlivu druhu a zateplení nebyla kvantifikována, neboť nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Pro čtyři a více pokojové byty nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci hodnot. Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro jednotlivé byty kvantifikována hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05 resp. 1,04. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,04. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,14 ; 1,19>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu činí 1,17. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek v daném členění podle dispozičního řešení byl stanoven vážený průměr hodnot podle počtu bytových, tento činí 1,17. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,15, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu druhu ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu. Výsledný koeficient vlivu druhu byl stanoven na základě analýzy dvoupokojových bytových jednotek, jelikož u ostatních dispozičních (jednopokojových, třípokojových a čtyř a více pokojových) nebyl dosažen dostatečný počet relevantních informací. Vzhledem ke skutečnosti, že vliv druhu nelze stanovit, jak je tomu např. u vlivu druhu a zateplení náhradní metodikou, byla použita i tato data s menší vypovídající schopností než je tomu např. v lokalitě Praha. vlivu druhu a zateplení nebyl kvantifikován, protože nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní statistický výstup. Vzhledem k této skutečnosti je koeficient vlivu druhu a zateplení stanoven jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu, tudíž rozmezí <1,17 ; 1,25> s průměrnou hodnotou, 82 Dizertační práce

83 Dispoziční řešení Minimum Maximum Průměr *)) Minimum Maximum Průměr *)) Minimum Maximum Průměr *)) vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení resp. váženým průměrem koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu a zateplení. Tabulka 4-4 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení v městě Ostrava - varianta č. 1 Jednopokojové byty 1,04 1,06 1, Dvoupokojové byty 1,03 1,03 1,14 1,19 1, Třípokojové byty 1,04 1,05 1, Čtyř a více pokojové byty - Hodnoty 1,03 1,06-1,14 1,19-1,17 *) 1,25 *) 1,21 Průměrná hodnota 1,05 1,04 1,17 1,17 1,21 1,21 Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek - 1,04-1,17-1,21 Zjednodušená hodnota 1,05 1,15 1,20 *) *) Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl dosažen dostatečný počet bytů pro relevantní kvantifikaci vlivu druhu a zateplení, byl stanoven vliv druhu a zateplení jako součet koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 83 Dizertační práce

84 3 až 6 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 resp. 4 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 4 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 14 až 19 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 17 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 17 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 17 až 25 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. 4.5 REKAPITULACE STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE - VARIANTA Č. 1 V první variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality, technického stavu a dispozičního řešení. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu a hodnoty koeficientu vlivu druhu a zateplení pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy. 84 Dizertační práce

85 Tabulka 4-5 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení - varianta č. 1 Město Praha Brno Ostrava Rozmezí koeficientů Druh provedení Minimum Maximum Vliv zateplení 1,02 1,07 1,07 1,26 a zateplení 1,09 1,33 Vliv zateplení 1,04 1,07 1,09 1,24 a zateplení 1,13 1,31 Vliv zateplení 1,03 1,06 1,14 1,19 a zateplení 1,17 1,25 Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu zateplení činí 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,05. Vzhledem k citlivosti provedené analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi) a oscilaci předmětného koeficientu okolo hodnoty 1,05, lze pro zjednodušení při stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování použít hodnotu koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu zateplení. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,07 ; 1,26>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu činí 1,17 resp. 1,16. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,16. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty (např. počet bytů v předmětné databázi). Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu oscilují okolo hodnoty 1,15. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu ve výši 1,15. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu a vážený průměr koeficientu vlivu druhu. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,09 ; 1,33>. Průměrná hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení činí 1,21. Z důvodu zohlednění počtu bytových 85 Dizertační práce

86 Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,21. Stanovené rozmezí koeficientu vlivu druhu a zateplení je většího rozpětí, což je způsobeno citlivostí analýzy na jednotlivé aspekty. Jednotlivá rozpětí (hodnoty) koeficientu vlivu druhu a zateplení oscilují okolo hodnoty 1,20. Pro stanovení indexu odlišnosti při komparativní metodě oceňování lze pro zjednodušení použít hodnotu koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,20. Tato hodnota reflektuje i stanovenou průměrnou hodnotu, resp. vážený průměr koeficientu vlivu druhu a zateplení. Tabulka 4-6 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení varianta č. 1 Hodnoty 1,02 1,07 1,07 1,26 1,09 1,33 Průměrná hodnota 1,05 1,17 resp. 1,16 *) 1,21 Vážený průměr hodnot podle počtu bytových jednotek 1,05 1,16 1,21 Zjednodušená hodnota 1,05 1,15 1,20 *) Hodnota byla stanovena z dílčích průměrných hodnot předmětných měst. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 2 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 7 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny Dizertační práce

87 resp. 16 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 16 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 9 až 33 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě váženého průměru (podle počtu bytových) činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. 4.6 STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE - VARIANTA Č. 2 V druhé variantě je provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality a technického stavu. Zohlednění dispozičního řešení není ve druhé variantě uvažováno, a to z důvodu ověření výsledků zjištěných v rámci první varianty a dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. S takto selektovanou databází je zajištěno, že předmětné byty databáze mají téměř shodné charakteristiky. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno. Na základě takto zpracované databáze je kvantifikován koeficient vlivu zateplení, koeficient vlivu druhu a koeficient vlivu druhu a zateplení. vlivu zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou je skutečnost, jestli svislá nosná je zateplena (opatřena izolantem). vlivu druhu je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh (panelová, cihlová, popř. skeletová). vlivu druhu a zateplení je stanoven jako poměr průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami, jedinou proměnnou veličinou je druh (panelová, cihlová, popř. skeletová) a provedení zateplení. Pro úplnost je dále stanoven rozdíl průměrných cen bytů se stejnými charakteristikami tak, jak tomu je při stanovení předmětných koeficientů. 87 Dizertační práce

88 4.6.1 Databáze srovnatelných bytů Do databáze byly zařazeny byty z města Prahy, Brna a Ostravy. Vybranými oblastmi Prahy jsou Praha 3, Praha 4, Praha 5, Praha 6, Praha 8, Praha 9, Praha 10, Praha 11, Praha 15, Praha 17, Praha 18, Praha 21, Praha 23, Praha 24 a Praha 26. Vybranými oblastmi Brna jsou Brno 2, Brno 3, Brno 4, Brno 6, Brno 7, Brno 9. Vybranými oblastmi Ostravy jsou Ostrava 2, Ostrava 3, Ostrava 5, Ostrava 6, Ostrava 8 a Ostrava 9. Jednotlivé oblasti jsou tvořeny katastrálními územími, která mají stejný koeficient prodejnosti, čímž je zajištěno vytvoření spektra databáze obdobných bytů. Při tvorbě databáze je nutné brát na zřetel možné zkreslení, které by mohlo vzniknout, pokud by byly byty nabízeny současně na více realitních serverech. Ze získaných údajů jsou vyloučeny stejné nabídky. Nabídkové ceny bytů, jejichž ceny z inzerce jsou proměnné v čase, byly upraveny na aktuální výši. Z databáze jsou vyloučena neobvyklá a chybná data. V rámci výpočtu je kalkulováno s databází s maximálním přípustným variačním koeficientem do 20 %, extrémní hodnoty způsobující vyšší hodnotu variačního koeficientu jsou z porovnání vyloučeny. Databáze cen bytů byla tvořena na přelomu roku 2010 a 2011, a to členěním databáze bytů podle druhu, lokality a technického stavu. Zohlednění dispozičního řešení není ve druhého variantě zvažováno z důvodu ověření výsledků zjištěných v rámci první varianty a dosažení obsáhlejší databáze porovnatelných bytů. V druhé variantě je použito celkem porovnatelných bytů. Pro vyhotovení databáze je použita internetová realitní inzerce, převážně z realitního serveru který je největším realitním portálem a agreguje nabídky významných realitních kanceláří. Veškeré bytové jednotky tvořící předmětné databáze byly archivovány aplikací Microsoft Excel (.xls) a Adobe Acrobat Document (.pdf). 88 Dizertační práce

89 Tabulka 4-7 Počet bytových jednotek použitých v rámci varianty č. 2 Lokalita Počet bytových jednotek [ks] Praha Brno 936 Ostrava Stanovení vlivu druhu v městě Praha varianta č. 2 Stanovení vlivu druhu v městě Praha je provedeno pro výše uvedené oblasti Prahy s rozlišením podle druhu, lokality a technického stavu. Databáze jednotlivých řešených oblastí Prahy obsahuje celkem bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-24 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Prahy Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Praha varianta č. 2 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,09> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,19 ; 89 Dizertační práce

90 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu ve výši 1,23 a hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,10 ; 1,40> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,26. V rámci výpočtu předmětných koeficientů byla dále stanovena tzv. zjednodušená hodnota, jejíž hodnota prezentuje zaokrouhlenou hodnotu předmětných koeficientů. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Prahy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-25 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení podle jednotlivých oblastí Prahy varianta č Dizertační práce

91 Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení Tabulka 4-8 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení v městě Praha varianta č. 2 Hodnoty 1,01 1,09 1,19 1,26 1,10 1,40 Průměrná hodnota *)) 1,05 1,23 1,26 Zjednodušená hodnota 1,05 1,25 *) 1,25 *) *) Hodnota koeficientu je jiné hodnoty než v uvedeném variantním řešení č. 1, tento fakt je způsoben agregací dispozičního řešení. *)) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 1 až 9 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 19 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 23 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 25 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je 91 Dizertační práce

92 v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 10 až 40 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 26 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 25 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší Stanovení vlivu druhu v městě Brno varianta č. 2 Stanovení vlivu druhu v městě Brno je provedeno pro výše uvedené oblasti Brna s rozlišením podle druhu, lokality a technického stavu. Databáze jednotlivých řešených oblastí Brna obsahuje celkem 936 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-26 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Brna Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Brno varianta č. 2 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,04 ; 1,07> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,12 ; 1,23> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu ve výši 1,16 a hodnota 92 Dizertační práce

93 koeficientu vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,17 ; 1,27> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1,22. V rámci výpočtu předmětných koeficientů byla dále stanovena tzv. zjednodušená hodnota, jejíž hodnota prezentuje zaokrouhlenou hodnotu předmětných koeficientů. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, ve které databáze bytů v některých oblastech Brna neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-27 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení podle jednotlivých oblastí Brna varianta č Dizertační práce

94 Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení Tabulka 4-9 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení v městě Brno varianta č. 2 Hodnoty 1,04 1,07 1,12 1,23 1,17 1,27 Průměrná hodnota *) 1,05 1,16 1,22 Zjednodušená hodnota 1,05 1,15 1,20 *) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech. Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 4 až 7 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 12 až 23 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 16 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 17 až 27 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 22 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní 94 Dizertační práce

95 vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší Stanovení vlivu druhu v městě Ostrava varianta č. 2 Stanovení vlivu druhu v městě Ostrava je provedeno pro výše uvedené oblasti Ostravy s rozlišením podle druhu, lokality a technického stavu. Databáze jednotlivých řešených oblastí Ostravy obsahuje celkem 651 bytů, které jsou použity v rámci výpočtu. Počet zkoumaných bytů podle jednotlivých oblastí prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-28 Počet zkoumaných bytů v předmětných oblastech Ostravy Rekapitulace stanovení vlivu druhu v městě Ostrava varianta č. 2 Z provedené analýzy, která byla vytvořena na základě nabídek bytů z realitních portálů a která je uvedena v příloze číslo 1 této dizertační práce, byla kvantifikována hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,03 ; 1,06> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05, hodnota koeficientu vlivu druhu byla kvantifikována v rozmezí <1,08 ; 1,18> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu ve výši 1,14 a hodnota koeficient vlivu druhu a zateplení byla kvantifikována v rozmezí <1,14 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu a zateplení ve výši 1, Dizertační práce

96 Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení V rámci výpočtu předmětných koeficientů byla dále stanovena tzv. zjednodušená hodnota, jejíž hodnota prezentuje zaokrouhlenou hodnotu předmětných koeficientů. Při stanovení koeficientu vlivu druhu, koeficientu vlivu zateplení a koeficientu vlivu druhu a zateplení došlo k situaci, kdy databáze bytů v některých oblastech Ostravy neobsahovala dostatečný počet vzorků, které by měly potřebnou vypovídající hodnotu. Oblasti, kde byly kvantifikovány řešené koeficienty, prezentuje níže uvedený graf. Graf 4-29 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení podle jednotlivých oblastí Ostravy varianta č. 2 Tabulka 4-10 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení v městě Ostrava varianta č. 2 Hodnoty 1,03 1,06 1,08 1,18 1,14 1,26 Průměrná hodnota *) 1,05 1,14 1,21 Zjednodušená hodnota 1,05 1,15 1,20 *) Jedná se o průměrnou hodnotu veškerých hodnot předmětného rozpětí v řešených oblastech. 96 Dizertační práce

97 Výklad stanovených koeficientů vlivu zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě provedeného zateplení bytu, resp. bytového domu oproti nezateplenému bytu, resp. bytovému domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 3 až 6 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 5 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplený byt oproti nezateplenému bytu dražší. vlivu druhu Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 8 až 18 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 14%. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 15 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. vlivu druhu a zateplení Z dané kvantifikace vyplývá, že v případě zateplené zděné, popř. skeletové bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu je v procentním vyjádření rozdíl tržní ceny 14 až 26 %. V případě průměrné hodnoty činí rozdíl tržní ceny 21 %. V případě zjednodušené hodnoty činí rozdíl tržní ceny 20 %. Procentní vyjádření zobrazuje, kolikrát je zateplená zděná, popř. skeletová bytu, resp. bytového domu oproti nezateplené panelové konstrukci bytu, resp. bytového domu dražší. 4.7 REKAPITULACE STANOVENÍ VLIVU DRUHU KONSTRUKCE - VARIANTA Č. 2 V druhé variantě bylo provedeno členění databáze bytů podle druhu, lokality a technického stavu. Z takto členěné databáze byly stanoveny hodnoty koeficientu vlivu zateplení, hodnoty koeficientu vlivu druhu a hodnoty koeficientu vlivu druhu a zateplení pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy. 97 Dizertační práce

98 Tabulka 4-11 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení - varianta č. 2 Město Praha Brno Ostrava Rozmezí koeficientů Druh provedení Minimum Maximum Vliv zateplení 1,01 1,09 1,19 1,26 a zateplení 1,10 1,40 Vliv zateplení 1,04 1,07 1,12 1,23 a zateplení 1,17 1,27 Vliv zateplení 1,03 1,06 1,08 1,18 a zateplení 1,14 1,26 Z provedené analýzy byla podle provedeného členění pro vybrané oblasti Prahy, Brna a Ostravy kvantifikována hodnota koeficient vlivu zateplení v rozmezí <1,01 ; 1,09> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,05. Druhá varianta byla provedena z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. V první variantě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu zateplení v rozmezí <1,02 ; 1,07> s průměrnou hodnotou a váženým průměrem koeficientu vlivu zateplení ve výši 1,05. Vzhledem ke skutečnosti, že v první variantě bylo provedeno detailnější členění (zohledněné dispoziční řešení bytových jednotek), lze považovat hodnoty stanovené první variantou jako stěžejní. Z výše uvedeného je patrné, že hodnoty stanovené v rámci první varianty v zásadě reflektují hodnoty stanovené v rámci druhé varianty. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,08 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu ve výši 1,17 resp. 1,18. Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,21. Druhá varianta byla provedena z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. V první variantě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu druhu v rozmezí <1,07 ; 1,26> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu ve výši 1,17 resp. 1,16 a váženým průměrem ve výši 1,16. Vzhledem ke skutečnosti, že v první variantě bylo provedeno detailnější členění (zohledněné dispoziční řešení bytových jednotek), lze považovat hodnoty stanovené první variantou jako stěžejní. Z výše uvedeného je patrné, že 98 Dizertační práce

99 hodnoty stanovené v rámci první varianty v zásadě reflektují hodnoty stanovené v rámci druhé varianty. Dále byla z provedené analýzy podle předmětného členění kvantifikována hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,10 ; 1,40> s průměrnou hodnotou koeficientu vlivu druhu ve výši 1,25 resp Z důvodu zohlednění počtu bytových jednotek byl stanoven vážený průměr, tento činí 1,25. Druhá varianta byla provedena z důvodu potvrzení výsledků stanovených v rámci první varianty. V první variantě byla stanovena hodnota koeficientu vlivu druhu a zateplení v rozmezí <1,09 ; 1,33> s průměrnou hodnotou koeficientu a váženým průměrem vlivu druhu a zateplení ve výši 1,21. Vzhledem ke skutečnosti, že v první variantě bylo provedeno detailnější členění (zohledněné dispoziční řešení bytových jednotek), lze považovat hodnoty stanovené první variantou jako stěžejní. Z výše uvedeného je patrné, že hodnoty stanovené v rámci první varianty v zásadě reflektují hodnoty stanovené v rámci druhé varianty. Tabulka 4-12 Rekapitulace stanovení koeficientu vlivu zateplení, koeficientu vlivu druhu a koeficientu vlivu druhu a zateplení varianta č. 2 vlivu zateplení vlivu druhu vlivu druhu a zateplení Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum Krajní hodnoty 1,01 1,09 1,08 1,26 1,10 1,40 Průměrná hodnota krajních hodnot 1,05 1,17 resp. 1,18 *) 1,25 resp. 1,23 *) Vážený průměr 1,05 1,21 1,25 *) Hodnota byla stanovena z dílčích průměrných hodnot předmětných měst. 4.8 OVĚŘENÍ VLIVU ZATEPLENÍ NA CENU (HODNOTU) MODELOVÝ PŘÍKLAD Ověření výsledků vlivu zateplení, resp. koeficientu vlivu zateplení je dále provedeno za pomoci modelové situace, kdy je uvažován vícebytový panelový objekt s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení, jejich cenový poměr vyjadřuje, jaký cenový vliv má provedené zateplení u objektu, resp. jaká je hodnota koeficientu vlivu zateplení. Vliv provedeného zateplení u objektu reflektuje taktéž vliv zateplení u bytů. Cena provedeného zateplení je stanovena s použitím agregovaných položek rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm, jako izolant je 99 Dizertační práce

100 uvažován fasádní polystyren a fasádní minerální vlna. Zateplovací systémy jsou společností RTS, a.s. v dostatečném počtu uváděny v cenové úrovni 2012 a Vlivem tohoto faktu jsou veškeré ceny uváděny v těchto cenových úrovních. Kalkulace jednotkových cen agregovaných položek z rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. je sestavena kalkulačním vzorcem, který je vyjádřen následně: CENA = MATERIÁL + MZDY + STROJE + ODVODY + OSTATNÍ PŘÍMÉ NÁKLADY + REŽIE + ZISK Agregované položky zahrnují veškeré výše uvedené části tvořící výslednou cenu, kterými jsou mzdy, materiál, stroje atd. Dále jsou v této agregované ceně zahrnuty specifické prvky, jako je např. úprava ostění, nadpraží, parapetu apod. Cena vícebytového panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od a od , přičemž provedené zateplení je zohledněno podle 3 odst. 3 písm. a), kdy zateplení je chápáno jako neuvedená. Tímto dojde ke změně objemových podílů konstrukcí a vybavení. Pro potřeby ověření vlivu zateplení je uvažován vícebytový panelový objekt v Praze o níže uvedených parametrech: Tabulka 4-13 Parametry modelového objektu Obestavěný prostor [m 3 ] *) 6 000,00 Zastavěná plocha [m 3 ] 300,00 Průměrná výška podlaží [m] 2,80 Zdroj: Vlastní výpočet *) Uvedený obestavěný prostor nezahrnuje zateplení. 100 Dizertační práce

101 Obrázek 4 Vizualizace předmětného panelového objektu Zdroj: Vlastní úprava Ověření vlivu zateplení v roce 2012 Ověření vlivu zateplení v roce 2012, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení na základě rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. je provedeno pomocí modelové situace, kdy je uvažován vícebytový panelový objekt s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení, jejich cenový poměr vyjadřuje, jaký cenový vliv má provedené zateplení u objektu, resp. jaká je hodnota koeficientu vlivu zateplení. Cena vícebytového panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od bez koeficientu prodejnosti, a to bez provedeného zateplení a s provedeným zateplením. Dále v rámci výpočtu není kalkulováno s opotřebením objektu, tudíž opotřebení objektu je 0 %. 101 Dizertační práce

102 Stanovení ceny vícebytového nezatepleného panelového bytového objektu pro rok 2012 Typ budovy: Účel užití budovy: Tabulka 4-14 Identifikace panelového bytového objektu J domy vícebytové (typové) SKP: Počet PP: 0 Počet NP (vč. podkroví je-li účelově využito): 7 Podkroví účelově využito: Zdroj: Vlastní výpočet Typ budovy Účel užití budovy: Tabulka 4-15 Identifikace panelového bytového objektu Ne J domy vícebytové (typové) SKP přepočtu základní ceny podle druhu určený podle přílohy č. 4 vyhlášky K 1 1,037 přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu určený podle 3 vyhlášky K 2 0,942 přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu určený podle 3 vyhlášky K 3 1,050 vybavení K4 = 1+ (0,54 * n); n = součet objemových podílů konstrukcí a vybavení K 4 1,000 *) polohový určený podle přílohy č. 14 vyhlášky K 5 1,250 změny cen staveb určený podle přílohy č. 38 vyhlášky K i 2,139 Zdroj: Vlastní výpočet *) Pro potřeby stanovení koeficientu K 4 je uvažováno se standardním vybavením objektu 102 Dizertační práce

103 Tabulka 4-16 Stanovení ceny panelového objektu podle oceňovací vyhlášky Základní cena podle přílohy č. 2 vyhlášky za 1 m 3 [Kč/m 3 ] 1 950,00 Kč K 1 1,037 K 2 0,942 K 3 1,050 K 4 1,000 K 5 1,250 K i 2,139 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] 5 347, 79 Celkový obestavěný prostor [m 3 ] 6 000,00 Výchozí cena [Kč] ,00 Stupeň dokončení objektu 100,00 % Opotřebení objektu 0,00 % Cena objektu bez K p [Kč] ,00 Zdroj: Vlastní výpočet Stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu pro rok 2012 Cena vícebytového zatepleného panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od , přičemž provedené zateplení je zohledněno podle 3 odst. 3 písm. a), kdy zateplení je chápáno jako neuvedená, a tímto dojde ke změně objemových podílů konstrukcí a vybavení. V tabulce níže je stanovena cena provedeného zateplení s použitím agregovaných položek rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm, která je následně použita pro potřeby stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu. 103 Dizertační práce

104 Tabulka 4-17 Stanovení ceny zateplení Popis zateplovacího systému Plocha [m 2 ] *) KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení Zdroj: Vlastní výpočet Cena v cenové úrovni RTS [Kč] Cena zateplení [Kč] 1 732, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,66 *) Plocha zateplení ( neuvedené) je proměnné výměry vlivem rozdílné tloušťky izolantu, a tím rozdílné pohledové plochy objektu. Dále předmětná plocha zahrnuje plochu nadpaží, ostění, parapetu a střechy. Střešní je uvažována stejné ceny (jako fasádní systém), jelikož podle sdělení zástupce společnosti RTS, a.s. nejsou zpracovány agregované položky zateplujícího systému střech a nejlepší vypovídající hodnotu v rámci agregovaných položek mají použité zateplující fasádní systémy. 104 Dizertační práce

105 Tabulka 4-18 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení Popis zateplovacího systému KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení Zdroj: Vlastní výpočet Objemové podíly neuvedené (zateplení) Základní cena upravená o konstrukci neuvedenou [Kč/m 3 ] Cena objektu včetně zohlednění zateplení [Kč] 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , , Dizertační práce

106 Graf 4-30 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení Zdroj: Vlastní výpočet Stanovení vlivu zateplení v roce 2012, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Stanovení vlivu zateplení v roce 2012, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení pro potřeby ověření výsledků zjištěných analýzou trhu je provedeno jako cenový poměr vícebytového panelového objektu s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení. 106 Dizertační práce

107 Tabulka 4-19 Stanovení vlivu zateplení v roce 2012 resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Popis zateplovacího systému KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS- F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení vlivu zateplení 1,115 1,117 1,119 1,126 1,133 1,137 1,143 1,124 1,126 1,128 1,133 1,139 1,143 1,146 1,169 1,178 1,187 1,194 1,211 1,222 1,232 Průměrná hodnota 1,153 Zdroj: Vlastní výpočet Ověření vlivu zateplení v roce 2013 Ověření vlivu zateplení v roce 2013, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení na základě rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. je provedeno pomocí modelové situace, kdy je uvažován vícebytový panelový objekt s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení, jejich cenový poměr vyjadřuje, jaký cenový vliv má provedené zateplení u objektu, resp. jaká je hodnota koeficientu vlivu zateplení. Vliv provedeného zateplení u objektu reflektuje taktéž vliv zateplení u bytů. 107 Dizertační práce

108 Cena vícebytového panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od bez koeficientu prodejnosti, a to bez provedeného zateplení a s provedeným zateplením. Dále v rámci výpočtu není kalkulováno s opotřebením objektu, tudíž opotřebení objektu je 0 %. Stanovení ceny vícebytového nezatepleného panelového bytového objektu pro rok 2013 Typ budovy: Účel užití budovy: Tabulka 4-20 Identifikace panelového bytového objektu J domy vícebytové (typové) SKP: Počet PP: 0 Počet NP (vč. podkroví je-li účelově využito): 7 Podkroví účelově využito: Zdroj: Vlastní výpočet Typ budovy Účel užití budovy: Tabulka 4-21 Identifikace panelového bytového objektu Ne J domy vícebytové (typové) SKP přepočtu základní ceny podle druhu určený podle přílohy č. 4 vyhlášky K 1 1,037 přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu určený podle 3 vyhlášky K 2 0,942 přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu určený podle 3 vyhlášky K 3 1,050 vybavení K4 = 1+ (0,54 * n); n = součet objemových podílů konstrukcí a vybavení K 4 1,000 *) polohový určený podle přílohy č. 14 vyhlášky K 5 1,250 změny cen staveb určený podle přílohy č. 38 vyhlášky K i 2,131 Zdroj: Vlastní výpočet *) Pro potřeby stanovení koeficientu K 4 je uvažováno se standardním vybavením objektu 108 Dizertační práce

109 Tabulka 4-22 Stanovení ceny panelového objektu podle oceňovací vyhlášky Základní cena podle přílohy č. 2 vyhlášky za 1 m ,00 K 1 1,037 K 2 0,942 K 3 1,050 K 4 1,000 K 5 1,250 K i 2,131 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] 5 327, 79 Celkový obestavěný prostor [m 3 ] 6 000,00 Výchozí cena [Kč] ,00 Stupeň dokončení objektu 100,00 % Opotřebení objektu 0,00 % Cena bez K p [Kč] ,00 Zdroj: Vlastní výpočet Stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu pro rok 2013 Cena vícebytového zatepleného panelového objektu je stanovena v souladu s prováděcí vyhláškou zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku účinné od , přičemž provedené zateplení je zohledněno podle 3 odst. 3 písm. a), kdy zateplení je chápáno jako neuvedená a tímto dojde ke změně ke změně objemových podílů konstrukcí a vybavení. V tabulce níže je stanovena cena provedeného zateplení s použitím agregovaných položek rozpočtového programu společnosti RTS, a.s. v tloušťkách izolantu od 80 mm do 200 mm, která je následně použita pro potřeby stanovení ceny vícebytového zatepleného panelového objektu. 109 Dizertační práce

110 Tabulka 4-23 Stanovení ceny zateplení Popis zateplovacího systému Plocha [m 2 ] *) KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení Zdroj: Vlastní výpočet Cena v cenové úrovni RTS [Kč] Cena zateplení [Kč] 1 732, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,64 *) Plocha zateplení ( neuvedené) je proměnné výměry vlivem rozdílné tloušťky izolantu a tím rozdílné pohledové plochy objektu. Dále předmětná plocha zahrnuje plochu nadpaží, ostění, parapetu a střechy. Střešní je uvažována stejné ceny (jako fasádní systém), jelikož podle sdělení zástupce společnosti RTS, a.s. nejsou zpracovány agregované položky zateplujícího systému střech a nejlepší vypovídající hodnotu v rámci agregovaných položek mají použité zateplující fasádní systémy. 110 Dizertační práce

111 Tabulka 4-24 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení Popis zateplovacího systému KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory, budovy do 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 80 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 100 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 120 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 160 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 140 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 180 mm, lešení KZS s polystyrenem, plocha s otvory,budovy nad 6 m, desky fasádní polystyren EPS-F tl. 200 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 80 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 100 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 120 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 140 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 160 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 180 mm, lešení KZS s miner.vatou, plocha s otvory, budovy nad 6 m, desky fasádní minerální vlna tl. 200 mm, lešení Zdroj: Vlastní výpočet Objemové podíly neuvedené (zateplení) Základní cena upravená o konstrukci neuvedenou [Kč/m 3 ] Cena objektu včetně zohlednění zateplení [Kč] 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , , Dizertační práce

112 Graf 4-31 Stanovení ceny objektu včetně zohlednění zateplení Zdroj: Vlastní výpočet Stanovení vlivu zateplení v roce 2013, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení Stanovení vlivu zateplení v roce 2013, resp. stanovení koeficientu vlivu zateplení pro potřeby ověření výsledků zjištěných analýzou trhu je provedeno jako cenový poměr vícebytového panelového objektu s provedeným zateplením a bez provedeného zateplení. 112 Dizertační práce