ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně bytu č. 4387/7 v Jihlavě, Tylova 4387/21. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Ostrava, Paní Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/ Ostrava - Mariánské Hory Účel znaleckého posudku: Ocenění nemovitostí pro exekuční řízení Č.j. 024 EX 2560/12-51 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Česlav Veselý Lesní 273/ Žďár nad Sázavou Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt Adresa předmětu ocenění: Tylova 4387/ Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Jihlava Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Jihlava, LV č prohlídka a zaměření nemovitostí na místě samém dne údaje poskytnuté sousedy vlastníka bytu - údaje poskytnuté objednatelem znaleckého posudku 5. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z katastru nemovitostí, okres Jihlava (CZ0632), obec Jihlava (586846), k.ú. Jihlavaě (659673), LV č je zřejmé, že vlastníkem oceňovaného bytu je pan Radek Novák, bytem v Jihlavě, Tylova 4387/21. Podíl na společných konstrukcích a pozemku je 309/ Celkový popis nemovitosti Byt č. 4387/7, Tylova č. 4387/21, Jihlava Přes snahu znalce nebylo možné s vlastníkem bytu navázat kontakt. Delší dobu již v bytě nebydlí. Jedná se o byt 1+1 s příslušenstvím v bytovém domě. Konstrukčně se jedná o panelový dům se čtyřmi nadzemními podlažími a jedním podzemním, bez výtahu. Dokončen byl v roce V roce 2009 proběhlo zateplení domu, výměna oken za plastová a nahrazení původních balkonů za lodžie Oceňovaný byt se nachází v třetím nadzemním podlaží. Je rozvedena teplá a studená voda, elektrická energie, vytápění je centrální. Dispozice bytu: kuchyně 9,0 m2 pokoj 15,9 m 2 koupelna + WC 2,9 m 2 předsíň 3,1 m 2 celkem 30,9 m2-2 -

3 sklep 2,5 m2 lodžie 2,8 m 2 Pozemky Předmětem oceněním jsou následující pozemky č. parcely druh výměra v m 2 poznámka 1775/3 zast. plocha a nádvoří /4 zast. plocha a nádvoří /5 zast. plocha a nádvoří /6 zast. plocha a nádvoří 216 Podíl na společných konstrukcích a pozemku je 309/ Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 4387/7 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 4387/7 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihlava Stáří stavby: 29 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu byt: 9,00+3,10+2,90+15,90 = 30,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 30,90 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí lodžie: 2,80 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 2,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 2,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 30,90 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 2,80m 2 * 0,17 = 0,48 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,50 m 2 * 0,10 = 0,25 m 2 Podlahové plochy - celkem = 31,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00-4 -

5 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 29 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,90 = 0,945 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + S P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + S T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,945 * 1,000 * 0,950 = 0,898 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,898 = ,33 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,33 Kč/m 2 * 31,63 m 2 = ,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,93 Kč 2. Ocenění pozemků - 5 -

6 Ocenění 2.1. Stavební pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3400 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, , ,86 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1775/3 177, , ,22 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1775/4 180, , ,80 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1775/5 217, , ,62 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1775/6 216, , ,76 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,40 = ,40 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 309 / Stavební pozemky - zjištěná cena = ,36 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 4387/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 4387/ ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Sedmsetdvacetjednatisícpětsetdvacet Kč - 7 -

8 D. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé se vychází ze zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění. Podle ustanovení 2 odst.1 se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Zjištěná celková cena oceňovaného bytu dle cenového předpisu činí zaokrouhleně ,- Kč. Pro vyjádření ceny obvyklé jsou vzaty v úvahu všechny okolnosti a vlivy zjištěné při prohlídce a místním šetření. V současné době jsou byty s dispozicí 1+1o srovnatelné podlahové ploše v Jihlavě nabízeny realitními kancelářemi v cenových relacích ,- Kč až ,- Kč dle stáří, dispozice, vybavení a míry rekonstrukce (srovnáno 10 vzorků, realizovaná cena bývá nižší). V souladu se situací na trhu s nemovitostmi a na základě konzultace s pracovníky realitních kanceláří působících v regionu a s ohledem na shora uvedené skutečnosti a již realizované převody nemovitostí obdobného charakteru v místě a čase stanovuji obvyklou cenu bytu ve výši ceny zjištěné dle cenového předpisu. Cena obvyklá (zaokrouhleno) ,- Kč ============================================================ Slovy:Sedmsetdvacetdvatisíckorun českých. ============================================================ Do stanovené ceny obvyklé nejsou promítnuty vlivy mimořádných okolností trhu (stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího a kupujícího (zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím) ani zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu). Ve Žďáru nad Sázavou Ing. Česlav Veselý Lesní 273/ Žďár nad Sázavou D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, Rooseveltova 16, ze dne , číslo jednací Spr. 1645/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku