ZNALECKÝ POSUDEK. č. 84/17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 84/17 o obvyklé ceně nemovité věci - rekreační chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 168 s příslušenstvím, LV číslo 163, katastrální území Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/ Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 36695/09-94 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - rekreační chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 168 s příslušenstvím, LV číslo 163, katastrální území Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Chata rekreační Adresa předmětu ocenění: Měrunice Měrunice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Měrunice Katastrální území: Měrunice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 163, k.ú. Měrunice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené majitelkou pozemku (LV 273) paní Lenkou Dvížovou, tel dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě www,reality.cz, a další 5. Vlastnické a evidenční údaje Zavoral Václav, tř. Budovatelů 2358/80, Most Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavoral Václav Zahájení exekuce - Zavoral Václav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě rodinných domů na východním okraji obce. Jedná se o podsklepenou, přízemí chatu s obytných podkrovím na rovinatém pozemku. Příjezd je po - 2 -

3 nezpevněné komunikaci. Pozemek je jiného vlastníka ( LV 273). Při ocenění nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených vlastníkem pozemku a účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z cesty za plotem a byly použity výměry půdorysu z nahlížení do katastru nemovitostí. Výšky a vybavení bylo odhadnuto. 8. Základní pojmy a metody ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 441/2016 Sb, podle stavu ke dni ocenění. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Chata - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,590 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,910 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02-4 -

5 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Pozemek je jiného vlastníka - LV 273. I -0,15 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,429 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Chata Přízemní, částečně podsklepená, samostatně stojící chata s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st Není napojena na žádné sítě. Objekt je užíván asi 43 let. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází pokoj a veranda. V podkroví se nachází pokoj. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy betonové 2. Obvodové stěny cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov sedlový 5. Krytina plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Úpravy povrchů omítky, poškozené 8. Dveře dřevěné 9. Okna dřevěné, zdvojená 10. Vrata ne 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace ne Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu - 5 -

6 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 180,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3,00*6,00 = 18,00 m 2 1.NP: 3,00*6,00+6,00*1,60 = 27,60 m 2 podkorví: 3,00*6,00 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 18,00 m 2 2,00 m 1.NP: 27,60 m 2 2,30 m podkorví: 18,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1.PP: (3,00*6,00)*(2,00) = 36,00 m 3 1.NP: (3,00*6,00+6,00*1,60)*(2,30) = 63,48 m 3 podkorví: (3,00*6,00)*(2,60)+(6,00*1,60)*(0,30*0,5) = 48,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 147,72 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV typ A 1.NP 1. Druh stavby: Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce: Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce: Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě: Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení: Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby: Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.): Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou: Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené : Významně snižující cenu - Objekt je I -0,15 neudržovaný. 10. Stavebně - technický stav: Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 * 43 = 0,785 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,785 = 0,

7 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,590 Index polohy pozemku I P = 0,727 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 180,- Kč/m 3 * 0,201 = 438,18 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 147,72 m 3 * 438,18 Kč/m 3 * 0,590 * 0,727= ,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,76 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE 1. Chata ,80 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvacetsedmtisícsedmsetšedesát Kč ,80 Kč ,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu

9 Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.eu, sreality.cz., reality.cz a další. 1. Informace od objednatele - chata nebyla prodána za ,- Kč. 2. Prodej chaty 11 m2, pozemek 24 m2 Peruc - Pátek, okres Louny Kč Prodáme drobnou stavbu, bývalý vážní domek v obci Pátek u Loun. Pozemek 24m2, možno využít jako sklad, klubovnu, chatku apod. Dobře dostupný z místní asfaltové komunikace, poblíž železniční zastávky. Jsme majitelé, nejsme RK, smlouvy připravíme zdarma, neplatíte žádné provize a poplatky! Prosím, podívejte se i na další nabídku naší společnosti. Máme levné nemovitosti po celé republice za velmi zajímavé ceny! Na této stránce dole klikněte na červený nápis Více o společnosti a potom na políčko Inzeráty. Těšíme se na Váš zájem, pokud máte jinou představu o ceně, napište, každou rozumnou nabídkou se budeme seriózně zabývat Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) Aktualizace: ID: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 11 m2 Plocha pozemku: 24 m2-9 -

10 3. Prodej chaty 20 m2, pozemek 500 m2 Ústí nad Labem - Ústí nad Labem-město, okres Ústí nad Labem Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zahradní chaty v zahrádkářské osadě Střížovický vrch. Jedná se o chatku, která je vybavena přívodem el. energie s vlastním elektoměrem a je opatřena přívodem sezonní vody s vlastním vodoměrem. Chatka je nedokončená, materiál na dokončení je k dispozici a je v ceně. Pozemek je svahovitý, jsou zde vybudovány terasy, které umožňují umístění bazenu či zahradního altánku. Na pozemku se nacházejí ovocné sromy. Předností této zahrady je příjezdová cesta až k chatě a nízké náklady ročního nájmného, které činí 800,-Kč. Vzhledem k lokalitě, která poskytne klid a soukromí, doporučujeme. Další informace rádi sdělíme. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: +provize rk ,-Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 20 m2 Užitná plocha: 20 m2 Plocha podlahová: 20 m2 Plocha pozemku: 500 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca tisíc. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se

11 stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavoral Václav Zahájení exekuce - Zavoral Václav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci slovy: Dvacetpěttisíc Kč ,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz,

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 84/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 84/

13 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -