I. Definícia pojmov v zákone

Transkript

1 Dňa 1. júla 2014 NR SR schválila poslanecký návrh zákona, ktorý s účinnosťou od novelizuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Novela bola uverejnená v Zbierke zákonov dňa pod číslom 205/2014 Z. z. I. Definícia pojmov v zákone Zákonodarca dáva jednotlivým pojmom, ktoré sa pri správe bytových domov vyskytujú, jednoznačnejšie vyjadrenie. Ide o rozšírenie 2 zákona č. 182/1993 Z. z. (8) Prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu. 5a ) (9) Údržbou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou. (10) Opravou sa na účely tohto zákona rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. (11) Rekonštrukciou sa na účely tohto zákona rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch. (12) Modernizáciou sa na účely tohto zákona rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.. Dôvodová správa: Novo sa definujú pojmy, ktoré už platný zákon používa, a nie sú upravené. Pojmy prevádzka, údržba a opravy sa spájajú hlavne s výdavkami fondu prevádzky, údržby a opráv. Keďže v praxi vznikali pochybnosti o rozsahu financovaných činností a potrieb, definuje sa obsah týchto pojmov, a tým rozsah činností krytých z prostriedkov tohto fondu. Prevádzkou sa rozumejú každodenné činnosti, ktorých cieľom je zabezpečiť prevádzkyschopnosť bytového domu v požadovanej kvalite. Súčasťou prevádzky sú aj servisné kontroly, ktoré zabezpečuje zmluvne dohodnutá odborne spôsobilá osoba, ak správca alebo spoločenstvo nemá na výkon takejto kontroly odbornú spôsobilosť. Údržba znamená kontrolu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a pri zistení nedostatkov ich odstránenie (podľa pokynov výrobcu a v súlade so všeobecne záväznými predpismi). Ide o pravidelné a plánované činnosti, ktoré vykonávajú osoby s odbornou spôsobilosťou, napr. kontroly a revízie tepelných, plynových, elektrických, protipožiarnych zariadení, výťahov atď. Nedostatky zistené kontrolou musia byť spravidla 1

2 odstránené do určeného termínu. Pojem oprava bezprostredne súvisí s prevádzkou a údržbou spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Opravy predstavujú činnosti, ktoré vzniknú následkom uskutočnenej kontroly a revízie alebo v dôsledku havárie. Sú to všetky nepredvídané činnosti spojené s opravou a výmenou častí budovy a technických zariadení v dôsledku poškodenia alebo technických porúch. Rekonštrukciou sa rozumie kvalitatívna zmena domu. Rekonštrukciou by sa spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo mali dostať do pôvodného stavu. Za modernizáciu sa podľa návrhu zákona považujú všetky činnosti, ktoré súvisia so zlepšením štandardu domu a spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Modernizácia predstavuje zlepšenia, ktoré sa nezahŕňajú do údržby. Z dlhodobého hľadiska ide o efektívnejšie ekonomické riešenie, než údržba a opravy. V závislosti od veku, technického stavu a finančnej situácie spravovaného domu môže modernizácia zahŕňať energetické, estetické a funkčné zvýšenie pôvodného štandardu nehnuteľnosti. Poznámka pod čiarou k odkazu 5a znie: 5a ) Napríklad zákon č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní zhody a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Dôvodová správa: Ide o legislatívno-technickú pripomienku, ktorou sa pojem pozemok nahrádza príslušnou legislatívnou skratkou zavedenou v 2 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. a do definície prevádzky sa dopĺňajú povinné revízie technických zariadení, ktoré sa vykonávajú podľa osobitných predpisov demonštratívne vymenovaných v poznámke pod čiarou k odkazu 5a. II. Nové povinnosti správcu 1. V 8a ods. 4 prvá veta znie: Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra bežného roka ročný plán opráv podľa 8b ods. 2 písm. h) na nasledujúci kalendárny rok. Dôvodová správa: Týmto ustanovením sa sankcionuje správca v prípade, že vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome v lehote do 30. novembra nepredloží ročný plán opráv. Uvedenú povinnosť mu ukladá 8b ods. 2, písm. h) zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého je správca povinný vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zriadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu na kalendárny rok. Ak správca tento plán v ustanovenej lehote nepredloží, nemá až do jeho predloženia nárok na platbu za správu. Predloženie plánu opráv na nasledujúci rok súvisí aj so schvaľovaním výšky preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorú si vlastníci podľa 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov určujú spravidla na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. 2

3 2. V 8b sa odsek 2 dopĺňa písmenom l), ktoré znie: l) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.. Dôvodová správa: Povinnosť správcu na obvyklom vlastníkmi dostupnom mieste v spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, priebežne zverejňovať postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou bytového domu navrhujeme zaviesť najmä z dôvodu transparentnosti a zachovania konkurencie trhu pri obstarávaní týchto činností sa dopĺňa odsekom 4 Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, 5a ) ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Dôvodová správa: Správca alebo spoločenstvo bude môcť aj bez súhlasu vlastníkov odstrániť závažné chyby, ktoré boli zistené odbornými kontrolami a revíziami, ak zistené nedostatky bezprostredne ohrozujú život, zdravie a majetok. Vychádzajúc z poznatkov praxe môžu vlastníci bez odbornej spôsobilosti vyhodnotiť opravu ako nepotrebnú, teda neodsúhlasia odstránenie zistených nedostatkov. Tým ohrozujú nielen bezpečnosť života a zdravia, ale aj majetok ostatných vlastníkov, prípadne aj tretích osôb. 4. V 11 sa doplnil ods. 8. druhá veta Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu. Dôvodová správa: Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru robí stavebné úpravy, mal by umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva za účelom kontroly dodržiavania stavebného zákona. Navrhovaná právna úprava má vytvoriť legislatívne podmienky na odstránenie častých nejasností a sporov v týchto veciach. Správca alebo predseda spoločenstva budú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte alebo nebytovom priestore a pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie stavebnému úradu. To isté platí aj vtedy, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nesprístupní byt alebo nebytový priestor. III. Nové povinnosti vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov 1. V 10 ods. 1 sa na konci pripája táto veta: Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných 3

4 zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Dôvodová správa: Na základe poznatkov z praxe sa novo ustanovuje spôsob tvorby fondu prevádzky, údržba a opráv domu v prípadoch, keď s bytom alebo nebytovým priestorom je spojené užívanie len určitých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu. Tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv je upravená inak v tých prípadoch, kedy vlastníci nebytových priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, teda nemajú osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie. Prax ukázala, že napr. v domoch sa nezatepľujú garáže alebo nebytové priestory v prízemí, aj keď ich vlastníci sa preddavkami do fondu prevádzky, údržby a opráv domu podieľajú na financovaní zateplenia celého domu, ako aj na splácaní úveru. Navrhovaná úprava má umožniť, aby boli pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv zohľadnené špecifiká niektorých domov a obmedzené užívanie spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží pri zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Vlastníkom nebytových priestorov alebo garáží bude umožnené podieľať sa na tvorbe fondu inou výškou preddavku, než vlastníkom bytov, ktorá však taktiež bude vychádzať z veľkosti podlahovej plochy nebytového priestoru alebo garáže sa dopĺňa odsekom 7, ktorý znie: (7) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu. Dôvodová správa: Niektorí vlastníci, ktorí v byte nebývajú alebo nebytový priestor nevyužívajú, nie sú ochotní platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu, pričom argumentujú svojou neprítomnosťou v dome. Vzhľadom na skutočnosť, že náklady na správu domu vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty, nebytové priestory, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok vlastníkmi využívané alebo nie, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný uhrádzať ich po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa dopĺňa odsekmi 7, 8 a 9, ktoré znejú: (7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia. 5a ) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody. Dôvodová správa: Legislatívno-technické zmeny vzhľadom na novo zavedenú poznámku pod čiarou 5a) a navrhovaným znením 9 ods. 4 návrhu zákona. Navrhuje sa upraviť niektoré ďalšie povinnosti pre vlastníkov tak, aby bolo zabezpečené nerušené a bezpečné bývanie. Predovšetkým sa navrhuje uložiť povinnosť vlastníkom, aby umožnili správcovi alebo spoločenstvu odstrániť poruchy zistené revíziami, pretože vlastníci často z rôznych dôvodov nedovolia realizovať potrebné opravy, ktoré vyplývajú z revíznych správ. V tomto prípade nejde o bezprostredné ohrozenie života, zdravia a majetku, ako v časti II. bod 2 tohto metodického listu. Vlastníci, ktorí znemožnia odstránenie porúch, preberajú zodpovednosť za škody, ktoré týmto vzniknú. Prvá veta odseku (8) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. 4

5 Dôvodová správa: Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru robí stavebné úpravy, mal by umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva za účelom kontroly dodržiavania stavebného zákona. Navrhovaná právna úprava má vytvoriť legislatívne podmienky na odstránenie častých nejasností a sporov v týchto veciach. Správca alebo predseda spoločenstva budú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte alebo nebytovom priestore a pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie stavebnému úradu. To isté platí aj vtedy, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nesprístupní byt alebo nebytový priestor (9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.. Dôvodová správa: Navrhuje sa, aby každý vlastník bytu, ktorý byt užíva alebo ho prenecháva na užívanie iným osobám, bol povinný nahlásiť správcovi alebo spoločenstvu počet osôb, ktoré sa zdržiavajú byte. Ak vlastník v byte nebýva, mal by ohlásiť aj svoju trvalú adresu, aby ho bolo možné v prípade potreby kontaktovať. Súčasná prax ukazuje, že vlastníci bytov často byty prenajímajú, počet osôb bývajúcich v byte je neznámy, v dôsledku čoho vznikajú pri rozúčtovaní nákladov spory. Mnohokrát je adresa vlastníka neznáma a nie je mu možné doručovať poštu, ktorá sa ho ako vlastníka týka. IV. Ochrana osobných údajov 9 sa dopĺňa odsekom 3, ktorý znie: (3) Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené za účelom ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Dôvodová správa: V súlade s 10 ods. 2 zákona č. 122/2013 Z. z. spoločenstvo alebo správca môže spracovať osobné údaje bez súhlasu dotknutej osoby, ak účel spracúvania osobných údajov, okruh dotknutých osôb a zoznam osobných údajov ustanovuje osobitný zákon, a to len v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanovuje osobitný zákon. Preto je potrebné spracúvané osobné údaje v tomto zákone definovať ich presným zoznamom alebo rozsahom osobných údajov dotknutých osôb, ktoré je spoločenstvo alebo správca oprávnený spracúvať. V. Zastupovanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na základe udelenej plnej moci Zastupovanie vlastníka na schôdzach na základe splnomocnenia upravuje novela v 14 odsek 6 5

6 nasledovne: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie správcu. 1. Z uvedeného znenia novely vyplýva, že vlastníka môže zastupovať iná osoba (môže to byť ako fyzická osoba, tak aj právnická) pri hlasovaní, a to na základe písomne udelenej plnej moci. Vlastník buď udelí tejto osobe tzv. generálnu plnú moc (novela hovorí o splnomocnení v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome) alebo v splnomocnení uvedie rozsah splnomocnencovho oprávnenia vrátane určenia (zákon hovorí, že súčasťou, obsahom splnomocnenia musí byť aj príkaz) ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. 2. Novela súčasne negatívne vymedzila aj tie prípady, kedy zastúpenie INOU OSOBOU na základe splnomocnenia nie je možné: a) vlastník bytu alebo nebytového priestoru sa nemôže dať zastupovať správcom pri hlasovaní, b) kandidáti na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, c) kandidáti na volené funkcie v spoločenstve nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. 3. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. 4. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom splnomocnenia (ak nie je pripojený k hlasovacej listine) overovateľom a prípadne tomu, kto zisťuje výsledok hlasovania. 5. V oboch prípadoch tu hore uvedených (3. a 4.) odporúčame urobiť si fotokópiu listinnej podoby splnomocnenia. VI. Overenie podpisu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru 1. Zákon rozoznáva overovanie podpisu vlastníka nasledovne: a) Overiť podpis vlastníka na udeľovanej plnej moci v listinnej podobe pri jeho zastupovaní inou osobou u oboch foriem hlasovania (na schôdzi a pri písomnom hlasovaní) musí vždy len notár alebo obec; ide tu o úradné overenie, ktoré taxatívne zákon vyžaduje; b) Overenie podpisu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru sa však vyžaduje pri rozhodovaní písomným hlasovaním v týchto prípadoch: o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, o zmene formy výkonu správy, ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, ak sa rozhoduje o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. 6

7 2. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine podľa predchádzajúceho odseku potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť aj notár alebo obec. 3. Ak je vlastník pri hlasovaní zastúpený na základe udelenej plnej moci, overovatelia pri hlasovaní overia, či splnomocnená osoba má splnomocnenie k hlasovaniu s úradne overeným podpisom vlastníka. Následne overovatelia overia podpis splnomocnenej osoby. Je vhodné, keď sa k hlasovacej listine pripojí kópia splnomocnenia. 4. Novela umožňuje, aby si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy určili, rozšírili o prípady (okrem zákonných), kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní či už na schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní. Novela hovorí o úradnom overení podpisov a nie o overovaní overovateľmi zvolenými na schôdzi vlastníkov. VII. Hlasovanie všeobecne Novelou sa zrovnoprávňujú oba základné spôsoby hlasovania, t.j. na schôdzi vlastníkov a písomným hlasovaním. Novela prináša tzv. inštitút uznášaniaschopnosti schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov a ďalej dosť podstatné zmeny v počte účastníkov hlasovania nevyhnutne potrebných pre platnosť prijatých rozhodnutí (tzv. kvórum) podľa spôsobu hlasovania, ktoré sa dajú zhrnúť do týchto základných znakov: 1. Schôdza vlastníkov: a) pre uznášaniaschopnosť schôdze sa vyžaduje účasť a prítomnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, b) na prijatie rozhodnutia sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov na schôdzi, c) náhradné hlasovanie hodinu po oznámenom začatí schôdze. 2. Písomné hlasovanie a) je možné písomne hlasovať o všetkom o čom je možné hlasovať na schôdzi, teda už aj zmluve o spoločenstve a zmluve o výkone správy, b) pre prijatie rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov; okrem v zákone uvedených vecí, u ktorých je potrebná 2/3 väčšina všetkých vlastníkov 14 ods. 4 a 5, alebo jednoznačne súhlas všetkých vlastníkov podľa 14 ods. 4 a 5, c) ak bolo písomné hlasovanie neúspešné, musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov. 3. Tzv. opakované hlasovanie o tej istej veci sa rozdeľuje do jedného roka od prijatia uznesenia a po jednom roku od platnosti uznesenia v závislosti od kvóra pôvodného hlasovania. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa pri pôvodnom hlasovaní vyžaduje dvojtretinová väčšina. 7

8 4. Tzv. náhradné hlasovanie len u schôdze vlastníkov, a to hodinu po oznámenom začatí schôdze. VIII. Hlasovanie na schôdzi vlastníkov 1. Všeobecne Jedným zo základných spôsobov hlasovania je hlasovanie na schôdzi vlastníkov. Novela prináša zmeny do kvóra hlasovania na schôdzi vlastníkov. Podľa 14 ods. (3) Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, 7a ods. 1, 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, 8a ods. 1 a 6, 8b ods. 2 písm. i), 10 ods. 1 a 16 ods. 3 a 4. Základom rozhodovania na schôdzi vlastníkov je uznášaniaschopnosť schôdze a súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je teda potrebná účasť a prítomnosť aspoň dvoch tretín hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. 2. Veci, o ktorých sa rozhoduje inak ako v prítomnosti dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov a za súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov Zákon taxatívne vymedzuje prípady (veci), u ktorých sa rozhoduje inak ako pri veciach, kde je potrebná uznášaniaschopnosť schôdze (t.j. 2/3 hlasov všetkých vlastníkov) a súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ide o tieto prípady (veci) v ktorých sa rozhoduje: a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, f) o zmene formy výkonu správy, g) o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale; tu sa zároveň vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí, h) o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí; tu sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, i) o novom rozhodnutí, ktoré je namiesto pôvodného rozhodnutia t.j. ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie, - pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas 8

9 nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina, - ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri veciach pod a) až g) sa rozhoduje dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. 3. Náhradné hlasovanie V žiadnom prípade nie je možné hlasovať hodinu po oznámenom začatí schôdze t.j. musia byť prítomní všetci vlastníci na schôdzi a súhlasiť všetci vlastníci pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí V žiadnom prípade nie je možné hlasovať hodinu po oznámenom začatí schôdze t.j. rozhoduje sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v týchto prípadoch: - 14, odsek 4: a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, f) o zmene formy výkonu správy, g) o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale; vyžaduje sa okrem súhlasu dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí V žiadnom prípade nie je možné hlasovať hodinu po oznámenom začatí schôdze - 14, odsek 5 : a) Pri novom rozhodnutí, ktoré je namiesto pôvodného rozhodnutia t.j. ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. b) Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. c) Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome Náhradné hlasovanie čiže hlasovanie hodinu po oznámenom začatí schôdze je možné aj v tých prípadoch, ak je prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a rozhodnutie je prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Jedná sa o tieto prípady: a) 7a ods. 1 Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná 9

10 väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri zmene formy správy domu je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať. b) 7c ods. 3 - Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda; ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou. c) 8a ods. 1 a 6 - (1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä: 1) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, 2) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, 3) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, 4) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, 5) zásady určenia výšky platieb za správu, 6) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2. (6) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. d) 8b ods. 2 písm. i) správca je pri správe domu povinný podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. e) 16 ods. 3 a 4 - (3) Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná. 10

11 (4) Prevod vlastníctva nebytového priestoru podľa 27 ods. 4 z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva, a ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná Náhradným hlasovaním nie je možné hlasovať o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv. 4. Nové rozhodnutie o tej istej veci Pri novom rozhodnutí o tej istej veci, ktoré je prijímané namiesto pôvodného rozhodnutia, t.j. ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Hlasovanie sa uskutoční podľa nasledovných pravidiel: a) pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina, b) ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. IX. Písomné hlasovanie 1. Charakter písomného hlasovania Písomné hlasovanie je rovnocenné s hlasovaním na schôdzi vlastníkov, čo znamená, že oboma spôsobmi možno rozhodnúť o všetkých veciach. Odlišnosti od hlasovania na schôdzi vlastníkov sú najmä: a) v kvóre vlastníkov, b) v právoplatnosti rozhodnutia, c) v overovaní plnej moci, d) v lehotách pre uskutočnenie hlasovania, e) v lehotách pre oznamovanie výsledkov hlasovania, f) v nemožnosti opakovať písomné hlasovanie na rovnakú otázku, otázky, ibaže o takomto písomnom hlasovaní rozhodla schôdza vlastníkov. Pri tzv. neúspešnom písomnom hlasovaní musí byť dodržaný postup, že o veci sa rozhoduje ďalej na schôdzi vlastníkov. 2. Vyhlasovanie písomného hlasovania Písomné hlasovanie môže vyhlásiť: a) predseda, b) rada, c) správca, d) štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti, 11

12 e) o písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním podľa odseku 14, ods.3 novely zákona. Pozn.: Oproti predchádzajúcej právnej úprave, už nie je oprávnený písomné hlasovanie vyhlásiť zástupca vlastníkov. 3. Oznámenie o konaní písomného hlasovania Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. 4. Oznamovanie výsledkov pri písomnom hlasovaní: Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania (novela vypustila povinnosť účasti dvoch vlastníkov pri zisťovaní výsledku hlasovania) a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. 5. Obsah hlasovacej listiny Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený a) deň konania hlasovania, b) meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, c) otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. 6. Vyjadrenie súhlasu alebo nesúhlasu pri písomnom hlasovaní Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. 7. Právoplatnosť písomného hlasovania Písomné hlasovanie je právoplatné, ak bol s otázkou vyjadrený súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o nasledovných otázkach : a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, f) o zmene formy výkonu správy, g) o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale; vyžaduje sa okrem súhlasu dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov v dome, zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí, h) o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí; vyžaduje sa súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri rozhodovaní pod písm. a) až f) je potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Zároveň sa v uvedených prípadoch vyžaduje overenie podpisu vlastníka dvomi overovateľmi zvolenými na schôdzi vlastníkov, prípadne podpis vlastníka môže overiť obec alebo notár. 12

13 X. Hlasovanie o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu Novela zákona upravuje hlasovanie o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu nasledovne: 1.Na schôdzi vlastníkov je rozhodnutie o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu prijaté len v prípade, ak je schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, t. j. je prítomná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a rozhodnutie je schválené nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. 2. Na platnosť rozhodnutia o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu pri písomnom hlasovaní je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. XI. Prijímanie rozhodnutí podľa kvóra a podľa spôsobu hlasovania Základom pre prijímanie rozhodnutí je uznášaniaschopnosť a súhlas vyjadrený potrebným počtom hlasov, podľa toho, o čom sa hlasuje. Rozoznávame nasledovné druhy hlasovania podľa kvóra a hlasov potrebných pre prijatie rozhodnutia takto: 1. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebný pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. ( 14 odsek 4 a odsek 7). Osobitne je upravený v novele potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí, ak sa dvojtretinovou väčšinou rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale. 2. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci. 3. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej, b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej, c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej, d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, f) o zmene formy výkonu správy, g) o nadstavbe alebo o vstavbe; zároveň sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom poschodí. 4. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome t.j. vždy pri písomnom hlasovaní ( ak sa nevyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny) a potom v týchto prípadoch na schôdzi vlastníkov: a) 7a ods. 1 - Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, 13

14 b) 7c ods. 3 - Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou. c) 8a ods. 1 - (1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. d) 8b ods. 2 písm. i) - podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, e) 16 ods. 3 - Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná. f) 16 ods. 4 - Prevod vlastníctva nebytového priestoru podľa 27 ods. 4 z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva, a ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná. g) Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (okrem písomného hlasovania) platí aj v prípade 14, ods.5 novely t.j. pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Tu možno hovoriť o tzv. opakovanom hlasovaní. 5. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov : a) v prípade, že je schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, t.j. je prítomná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, hlasuje sa nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, okrem prípadov uvedených v predchádzajúcich bodoch 1.-4., b) v prípade, že schôdza vlastníkov nie je uznášaniaschopná, t.j. nie je prítomná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ani hodinu po oznámenom začatí schôdze, hlasuje sa nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov bytov v dome, okrem prípadov uvedených

15 XII. Lehoty pre oznamovanie 1. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. 2. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. 3. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. 4. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. 5. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. XIII. Pojem spôsobom v dome obvyklým Oznamovanie a doručovanie (písomností, rozhodnutí, oznámení, uznesení a iné vyskytujúce sa v bytovom dome) spôsobom v dome obvyklým znamená, že to je taký spôsob, na ktorom sa vlastníci dohodli buď na schôdzi vlastníkov, písomným hlasovaním alebo to majú zahrnuté do zmluvy o výkone správy poprípade do zmluvy o spoločenstve, resp. takéto oznamovanie a doručovanie praktizujú celé roky a vlastníci sú s tým uzrozumení. XIV. Právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru obrátiť sa na súd a lehoty na uplatnenia práva na súde týkajúce sa rozhodovania vlastníkov Novela v 14 odsek 8 taktiež prináša v tomto jednu zmenu. Ide naďalej o prekluzívne (prepadné) lehoty, t.j. také, na ktoré súd prihliada z úradnej povinnosti, a ak sa návrh nepodá včas, jeho právo zaniká. Začiatok plynutia týchto lehôt je tiež upravený rozdielne. Kým u lehoty počítanej podľa dní, začína lehota plynúť prvým dňom po oznámení o výsledku hlasovania, u druhej - počítanej podľa mesiacov, koniec lehoty pripadá na deň ktorý sa pomenovaním alebo číslom zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od ktorej sa lehota začína t.j. konanie schôdze resp. skončenie písomného hlasovania /pozri 122 OZ/. 1. Novela predĺžila túto lehotu o 15 kalendárnych dní z pôvodných 15 t.j. teraz je táto lehota 30 dňová. V 14 odsek (8) je to upravené nasledovne: Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Návrh nemôže podať na súd vlastník, ktorý sa schôdze, prípadne písomného hlasovania nezúčastnil. 2. K predĺženiu lehoty však nedošlo v prípade: Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká 3. S uvedeným úzko súvisí aj nové ustanovenie, podľa ktorého: Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu t. j. podať návrh na predbežné opatrenie, o ktorom v zákonnej lehote musí rozhodnúť súd. Tento návrh však musí byť podaný v hore vedených lehotách, inak súd návrh na predbežné opatrenie zamietne. Občiansky súdny poriadok a súdna prax však kladie vysoké nároky na obsah, odôvodnenie a petit t.j. toho, čoho sa navrhovateľ domáha prostredníctvom predbežného opatrenia. 15

16 4. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa 14 odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. Uvedené znamená, že v prípade rovnosti hlasov alebo ak nedôjde k rozhodnutiu tam, kde sa vyžaduje prítomnosť 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov a rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou prítomných (ods. 3) a tam kde sa vyžaduje rozhodnutie prijaté 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov (ods. 4 ), rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. XV. Priorita zákona pred zmluvou o výkone správy a pred zmluvou o spoločenstve Pri predchádzajúcich novelách sme boli zvyknutí na to, že novela dala určitú dobu na zosúladenie novoprijatých ustanovení zákona so zmluvou o výkone správy. Tentoraz zákonodarca prijal také ustanovenie, ktoré hovorí o tzv. prednosti ustanovení zákona pred zmluvou o výkone správy a pred zmluvou o spoločenstve a to 25a novely takto: Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona. Dôvodová správa: V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom XVI. Ďalšie zmeny v novele 1. V 18 ods.1 sa slová určí ju Ministerstvo financií Slovenskej republiky nahrádzajú slovami stanoví sa jeho východisková hodnota znaleckým posudkom podľa osobitného predpisu. 24aa). Poznámka pod čiarou k odkazu 24aa znie: 24aa) Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Dôvodová správa: V nadväznosti na zmenu cenových predpisov Ministerstvo financií SR už nemôže byť osobou oprávnenou na stanovenie obstarávacej ceny domu, ak vlastník domu nevie zistiť obstarávaciu cenu domu. Z uvedených dôvodov sa navrhuje, aby obstarávacia cena domu bola v tomto prípade zistená znalcom, ako výpočet východiskovej hodnoty podľa prílohy č. 3 bodu C.1 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Gramatická a pojmová úprava navrhovaného textu v súlade so znením vyhl. MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 2. V 24 odsek 1 znie: (1) Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou 7, 7a, 7b, 7c a 7d, 29 a 29a ods. 1. Dôvodová správa: Z dôvodu ochrany bývania sa tento zákon bude vzťahovať aj na niektoré domy, ktoré nemajú znaky bytového domu podľa tohto zákona, pretože v nich neprevažuje funkcia bývania. Ich charakteristika korešponduje s definíciou polyfunkčného domu v zákone č. 607/2003 Z.z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, podľa ktorého sú na výstavbu takýchto domov poskytované aj prostriedky zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Ďalšou zmenou sa umožní výkon správy podľa tohto zákona aj v prípade budov, ktoré nemajú charakter bytového domu a majú najmenej štyri byty, ako sú napr. garážové domy, 16