Právní rozbor k problematice regulace předzahrádek

Transkript

1 Právní rozbor k problematice regulace předzahrádek Objednatel: Společenství náměstí Přátelství 1518, Praha 10 se sídlem Praha 10 - Hostivař, náměstí Přátelství 1518, PSČ IČO: (dále též jen objednatel nebo společenství ) Zpracovatel: JUDr. David Novák, advokát se sídlem Na Okraji 439/44, Praha 6 zapsaný v seznamu advokátů ČAK pod č A. Použité právní předpisy: 1. zák. č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, v účinném znění (dále též jen zákon o požární ochraně ) 2. zák. č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, v účinném znění (dále též jen zákon o místních poplatcích ) 3. zák. č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, v účinném znění (dále též jen silniční zákon nebo SilZ ) 4. zák. č. 128/2000 Sb., o obcích, v účinném znění (dále též jen obecní zřízení ) 5. nařízení hl. m. Prahy č. 9/2011 Sb. hl. m. Prahy, kterým se vydává tržní řád, ve znění pozdějších změn (dále též jen tržní řád ) 6. vyhláška hl. m. Prahy č. 5/2011 Sb. hl. m. Prahy, o stanovení místního poplatku za užívání veřejného prostranství (dále též jen vyhláška o poplatku za ÚVP ) 7. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále též jen ObčZ ) 8. zák. č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, v účinném znění (dále též jen přestupkový zákon ) 9. zák. č. 251/2016 Sb., o některých přestupcích, v účinném znění (dále též jen zákon o některých přestupcích ) 10. zák. č. 65/2017 Sb., o ochraně zdraví před škodlivými účinky návykových látek (dále též jen zákon o ochraně před účinky návykových látek ) B. Další použité podklady: 1. stanovy objednatele ze dne (dále též jen stanovy ) 2. změna prohlášení vlastníka domu č.p. 1518, k.ú. Hostivař, ze dne (dále též jen změna prohlášení vlastníka ) C. Cíl rozboru: Cílem tohoto rozboru je co nejkomplexněji zmapovat právní problematiku možnosti regulace zřízení předzahrádek na pozemku parc. č. 1818/202 v k.ú. Hostivař, jež se z větší části nachází ve spoluvlastnictví členů objednatele (dále též jen pozemek ), a to právě z pohledu spoluvlastníků pozemku. 1

2 D. Veřejnoprávní status pozemku: Pozemek s největší pravděpodobností není veřejnou účelovou komunikací ve smyslu SilZ, ale veřejným prostranstvím ve smyslu ust. 34 obecního zřízení, a to zejména proto, že není v užším slova smyslu cestou a nezajišťuje nutnou komunikační potřebu třetích osob pro přístup k jejich nemovitostem. Přístup vlastníků jednotek v domě, event. jejich zákazníků, nájemců apod., do jednotek v domě, je zajištěn prostřednictvím spoluvlastnictví pozemku ze strany vlastníků jednotek a od něj odvozených práv, např. nájmu. Event. status veřejné účelové komunikace by dle mého názoru měl vliv na rozsah užívání pozemku ze strany veřejnosti, který nesmí být dotčen zřízením předzahrádek. Pozemek s ohledem na jeho statut veřejného prostranství v podobě náměstí, které je každému přístupné, podléhá obecnému užívání. Obec také může vyhláškou stanovit povinnosti k udržování čistoty a pořádku v daném prostoru, rozhoduje o jeho označení, názvu apod. S ohledem na rozdílný účel veřejného prostranství a veřejné účelové komunikace, však lze uvažovat o možnosti zřízení předzahrádek v daném prostoru, neboť tyto nebudou obecné (veřejné) užívání pozemku nepřiměřeně omezovat. Pokud by bylo třeba, nebo byl na straně společenství zájem, lze získat od silničního správního úřadu pro jistotu stanovisko ohledně povahy pozemku z pohledu silničního zákona, tedy případné existence veřejné účelové komunikace na pozemku. Toto by mělo s největší pravděpodobností skončit vydáním stanoviska, že pozemek není veřejnou účelovou komunikací, a to případně ani z části, jak je odůvodněno shora. E. Vlastnické právo a správa pozemku jako společné věci S největší pravděpodobností lze mít dále za to, že pozemek není společnou věcí, na kterou by se vztahovala správa vykonávaná objednatelem jako společenstvím vlastníků jednotek ve vztahu k domu č.p. 1518, k.ú. Hostivař (dále též jen dům ), jakož i pozemku, na kterém dům stojí, a pozemkům s ním souvisejícím, a to jednak proto, že spoluvlastnické podíly na pozemku nejsou uvedeny ve výčtu práv a povinností k pozemkům dle části D. změny prohlášení vlastníka, a dále proto, že spoluvlastníky pozemku jsou i vlastníci jednotek v protějším domě, jež spravuje odlišné společenství vlastníků jednotek. Lze tedy mít za to, že spoluvlastnictví předmětného pozemku se řídí primárně právní úpravou klasického spoluvlastnictví a nikoli spoluvlastnictví bytového. Shora uvedené má za následek zejména to, že rozhodnutí o povolení užívání části pozemku jako předzahrádky nemůže dát jednomu ze spoluvlastníků, či třetí osobě, shromáždění společenství, ani jiný orgán společenství. Mohou to udělat pouze spoluvlastníci pozemku jako takoví. Není však vůbec vyloučeno, aby se na organizaci hlasování příslušné části spoluvlastníků o povolení předzahrádek podílelo společenství. Může např. zorganizovat korespondenční hlasování spoluvlastníků žijících v domě, nebo zařadit zvláštní bod na pozvánku na shromáždění, kde upozorní, že se po skončení shromáždění bude konat hlasování přítomných spoluvlastníků o předzahrádkách s tím, že nepřítomní spoluvlastníci budou osloveni zvlášť a budou se vyjadřovat korespondenčně. 2

3 F. Povolení užívání prostoru jako předzahrádky a právní titul S ohledem na výše uvedené jsou o povolení užívání části pozemku jako předzahrádky oprávněni rozhodnout především spoluvlastníci pozemku. Bez souhlasu potřebné většiny spoluvlastníků nelze předzahrádku po právu provozovat. Povolení předzahrádky dle mého názoru nesmí nepřiměřeně omezit obecné užívání pozemku jako veřejného prostranství, a to zejména co do rozsahu. Nelze tedy rozparcelovat na předzahrádky, či prodejní prostory, celé náměstí apod. Zřízení několika předzahrádek v přiměřeném rozsahu je možné. Formálně právně by spoluvlastníci pozemku rozhodli o tom, že jeho část dají provozovateli předzahrádky jako nájemci do nájmu za účelem zřízení předzahrádky k přilehlé restauraci nacházející se v jednotce v domě. Myslitelná je rovněž forma nájmu ve prospěch vlastníka jednotky, pokud je osobou odlišnou od provozovatele, s tím, že zároveň bude dán ve smlouvě souhlas s přenecháním prostoru do podnájmu. Z praktických důvodů by bylo dle mého názoru vhodné, aby spoluvlastníci rozhodli jednak o nájmu jako takovém, dále o podstatných náležitostech nájemní smlouvy (výše nájemného, omezení provozu atd.) s tím, že zároveň zvolí zástupce, který je bude při jednání o uzavření a vlastním uzavření smlouvy zastupovat jako správce společné věci. Může jít např. o členy výboru společenství, ale není to nezbytně nutné. Vzhledem k tomu, že půjde o nájem menší části pozemku, je pro rozhodnutí o takovém nakládání se společnou věcí nutný souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech spoluvlastníků pozemku počítané podle výše jejich spoluvlastnických podílů. O tom, že o záležitosti je nutno rozhodnout by správně měli být vyrozuměni všichni spoluvlastníci; nejen členové objednatele. V případě nájmu na dobu delší 10 let, by bylo třeba souhlasu všech vlastníků. Doporučuji tedy případně opakovat dobu kratší. O povolení užívání části pozemku jako předzahrádky nemusí spoluvlastníci pozemku ani provozovatel žádat správní orgány. Výjimku by tvořil případ, kdy by předzahrádka byla umístěna na dřevěné zvýšené terase, nebo jiném druhu konstrukce, jež by bylo možné označit za stavbu. V takovém případě by za splnění určitých podmínek bylo nutné např. ohlášení stavby stavebnímu úřadu. Další výjimkou by byl případ, kdy by provozovatel chtěl mít předzahrádku otevřenou v době před 8. hodinou a po 22. hodině, jak bude zmíněno níže. G. Omezení rozsahu užívání pozemku předpisy o požární ochraně Zřízení předzahrádky a nájem příslušné plochy nesmí omezit přístup a užívání nástupní plochy pro požární techniku, neboť jak plyne ze zákona o požární ochraně: Vlastník nástupní plochy pro požární techniku je povinen ji označovat a udržovat v takovém stavu, aby bylo umožněno použití požární techniky. Přitom lze snadno dovodit, že takovou povinnost mají všichni spoluvlastníci předmětné plochy. Právnické osoby a podnikající fyzické osoby jsou dle zákona o požární ochraně povinny vytvářet podmínky pro hašení požárů a pro záchranné práce, zejména udržovat volné příjezdové komunikace a nástupní plochy pro požární techniku. Z tohoto pohledu doporučuji nechat volné všechny přístupové cesty, resp. příjezdové komunikace k nástupní ploše pro požární techniku. V jistém smyslu paradoxně lze mít za to, že tuto povinnost má společenství jako právnická osoba spravující dům vedle pozemku. 3

4 V případě pochybností o rozsahu povinností s ohledem na místní poměry doporučuji konzultaci s osobou odborně způsobilou v oblasti požární ochrany ve smyslu zákona o požární ochraně, či příslušníky hasičského záchranného sboru. V případě porušení shora uvedených povinností může být uložena v případě právnické osoby pokuta až do výše ,- Kč. H. Pravidla provozování předzahrádek V nájemní smlouvě je možno nájemci stanovit případná omezení provozu. Zejména je vhodné pomocí plánku, jež by byl přílohou nájemní smlouvy, vymezit plochu, na které je možné předzahrádku zřídit. Lze též uvažovat o stanovení omezení rozsahu otevírací doby a dalších pravidel, např. povinnosti zakázat kouření, či prodej alkoholu. Nedovedu si ovšem představit, že by provozovatel uzavřel nájemní smlouvu s podmínkou, že nebude prodávat na zahrádkách alkohol. Jak řešit případné excesy opilých zákazníků, naznačuji níže. Samozřejmostí by dle mého názoru měl být zákaz provádění stavebních úprav. Porušení ujednaných pravidel provozu předzahrádky by bylo dle ujednání smlouvy důvodem pro výpověď smlouvy ze strany pronajímatele, tedy spoluvlastníků pozemku. Mohlo by být in eventum rovněž sankcionováno smluvní pokutou. Na okraj pro zajímavost a případ potřeby uvádím, že zákon o ochraně před účinky návykových látek navíc zakazuje obecně kouření v restauracích, včetně zahrádek. Pokud však nejsou zahrádky stavebně z větší části uzavřeny (mohlo by jít např. o zimní zahrady), může zde provozovatel, nezakazuje-li mu to nájemní smlouva, jak uvedeno výše, kouření umožnit. Neníli však prostor zahrádky v takovém případě viditelně označen jako prostor pro kouření, zákazníci zde kouřit nesmí. Předzahrádky provozované před 8:00 hodin a po hodin musí být výslovně uvedeny v tržním řádu a podléhají pravidlům užívání v něm uvedených. Provozovatel předzahrádky je povinen požádat Magistrát Hl. m. Prahy o zařazení předzahrádky do přílohy tržního řádu, jež je vydáván formou nařízení Hl. m. Prahy. Splnění povinností je oprávněna kontrolovat Městská policie. I pokud by předzahrádka mohla být provozována po 22. hodině, nesmí jejím provozem docházet k rušení nočního klidu. Takový exces by bylo možno řešit zejména s Městskou policií, či Policií ČR. Pro úplnost uvádím, že pokud by prodej a konzumace alkoholu na předzahrádkách přesáhly únosnou mez, bylo by možné toto dle mého názoru regulovat, resp. řešit, prostřednictvím zákazu prodeje alkoholu osobám, které jsou zjevně ovlivněny alkoholem, nebo jinou návykovou látkou, tedy jinak řečeno osobám již podnapilým. Tento zákaz nyní stanoví zákon o ochraně před účinky návykových látek a byl obsažen již ve starší právní úpravě. Další nástroj by mohla představovat přestupková odpovědnost. 4

5 I. Příjem z nájemného Poměrně velký organizační problém vidím při tomto počtu spoluvlastníků ve vybírání nájemného a jeho rozdělení mezi spoluvlastníky. Nelze totiž bez dalšího kumulovat prostředky získané z nájemného např. ve fondu oprav společenství vlastníků, neboť se jedná o příjem z majetku spoluvlastníků, který není v přímé správě společenství. Nejreálnější a nejsprávnější řešení by bylo, aby se souhlasem většiny spoluvlastníků bylo nájemné hrazeno na účet společenství, které je následně rozdělí mezi jednotlivé spoluvlastníky pozemku, a to i nečleny společenství, podle poměru spoluvlastnických podílů. Ve vztahu k nečlenům by bylo vhodné požádat o spolupráci společenství vlastníků protějšího domu. Příjem z nájemného by měl podléhat zdanění daní z příjmů. Nicméně pokud nebude jinak povinen konkrétní spoluvlastník jako poplatník podat daňové přiznání, lze předpokládat, že příjem bude tak malý, že sám o sobě povinnost podat daňové přiznání nevyvolá. J. Zábor veřejného prostranství a místní poplatek Do jisté míry nad rámec cílů, které si tento rozbor klade, uvádím, že za užívání veřejného prostranství ve formě záboru je obcí vybírán místní poplatek, a to dle ust. 2 odst. 1. písm. a) vyhlášky o místním poplatku v návaznosti na příslušná ustanovení zákona o místních poplatcích. Poplatníkem poplatku, tedy osobou povinnou se k poplatku registrovat, je provozovatel předzahrádky. Pokud je provozovatel předzahrádky zároveň spoluvlastníkem pozemku, na kterém je zábor veřejného prostranství prováděn, pak lze dovodit, že poplatník by mohl být od placení poplatku osvobozen analogicky dle ust. 6 odst. 1 písm. c) vyhlášky o místním poplatku, podle kterého je od poplatku osvobozen vlastník veřejného prostranství. I v tomto případě je však poplatník povinen splnit ohlašovací povinnost dle vyhlášky o místním poplatku. Porušení shora uvedených povinností provozovatelem předzahrádky by bylo možno využít v případě nerespektování stanových pravidel užívání, či užívání prostoru proti vůli spoluvlastníků. Jinak je pro spoluvlastníky pozemku shora uvedená informace o povinnost platit místní poplatek nepodstatná, neboť nejsou poplatníky poplatku ani osobami s ohlašovací povinností dle vyhlášky. K. Podmínky vjezdu vozidel V případě, že vozidla zásobování nedodržují pravidla stanovená úpravou provozu na pozemních komunikacích pro vjezd na pozemek, jde o porušení právních předpisů o provozu na pozemních komunikacích, které je možno řešit s Městskou policií, či Policií ČR, jako přestupek konkrétního řidiče vozidla. Myslitelné rovněž je přenést povinnost zajistit dodržování těchto pravidel do nájemní smlouvy s tím, že porušení ujednání, např. opakované, bude důvodem pro výpověď smlouvy. Ukončení smlouvy o nájmu a zrušení předzahrádky však neřeší případné porušování předpisů vozidly zásobujícími samotnou restauraci. Ujednání o této povinnosti a hrozba výpovědi však mohou působit preventivně. 5

6 L. Předzahrádka na pozemku jiného vlastníka Pro úplnost uvádím, že k provozu předzahrádky na náměstí vedle domu, jež není částečně ve spoluvlastnictví členů společenství, nepotřebuje provozovatel souhlas spoluvlastníků pozemku. Omezit podmínky provozu takové předzahrádky lze tak vůlí členů společenství hůře regulovat, neboť se nejedná o předzahrádku na pozemku v jejich spoluvlastnictví. V případě rušení nočního klidu, narušení veřejného pořádku, nadměrné konzumace alkoholu apod., lze však ke zjednání nápravy využít regulace veřejnoprávní, a to zejména z pohledu zákona o ochraně před účinky návykových látek, přestupkového zákona a zákona o některých přestupcích apod. Pokud by na pozemku byla zhotovena stavba, mohou se k ní za podmínek stanovených stavebními předpisy vlastníci okolních pozemků vyjádřit a případně ovlivnit její vzhled. M. Závěrečné shrnutí V případě zájmu společenství a jeho členů jako spoluvlastníků pozemku umožnit zřízení předzahrádek u restaurací a regulovat jejich provoz, doporučuji schválit hlasováním spoluvlastníků pozemku uzavření nájemní smlouvy zejména s provozovatelem restaurace s tím, že v nájemní smlouvě budou ujednána spoluvlastníky pozemku požadovaná omezení provozu a adekvátní nájemné. Pokud by provozovatel zřídil a provozoval zahrádku na pozemku bez souhlasu většiny jeho spoluvlastníků, jednalo by se o užívání bez právního důvodu s tím, že spoluvlastníci pozemku mají řadu nástrojů, jak se takovému užívání bránit. Některé veřejnoprávní jsou naznačeny shora s tím, že zároveň by bylo možno se domáhat u soudu civilní žalobou vyklizení předmětného prostoru, jakož i vydání, zaplacení, bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného, za užívání cizí věci bez právního důvodu. V Praze dne JUDr. David Novák advokát 6