POROVNÁNÍ. Kritérium BD SVJ

Transkript

1 POROVNÁNÍ mezi bytovým družstvem (BD) a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) Kritérium BD SVJ Pramen práva Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen ObchZ) Nemovitost katastr nemovitostí Budova je jako celek zapsána v katastru nemovitostí (KN). Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů (dále jen ZoVB) Budova je rozdělena na bytové jednotky, nebytové jednotky a společné prostory. Jednotky jsou samostatně zapsány v KN. Nemovitost vlastnictví Budovu vlastní jako celek BD. Jednotky vlastní fyzické či právnické osoby. Právní titul užívání bytu Nájemní smlouva. Vlastnictví. Právní ochrana užívání bytu Veškerou evidenci vede pouze BD. 100%, neboť vlastnické právo je zapsáno v KN. Uživatel bytu Člen BD a nájemce družstevního bytu. Člen SVJ a vlastník bytové jednotky. Úhrada za byt Nájemné a zálohy na služby, které se 1x ročně vyúčtují. Kdo stanoví výši úhrad za byt BD, většinou členská schůze, tj. členové BD si určí sami sobě. Záloha na opravy (tzv. fond oprav) a zálohy na služby, které se 1x ročně vyúčtují. SVJ, většinou shromáždění vlastníků, tj. vlastníci si určí sami sobě.

2 Disponování s bytem Převod členských práv a povinností nepodléhá souhlasu orgánů BD, tj. ani členské schůze, ani představenstva BD ( 230 ObchZ). Prodej bytové jednotky a zápis vlastnického práva do KN. - znalecký posudek Znalecký posudek není zapotřebí. Znalecký posudek je zapotřebí. - daň z převodu nemovitostí Není. Ano, 3% buď z prodejní ceny nebo ceny dle znaleckého posudku, a to z té, která je vyšší. - poskytnutí bytu dalšímu uživateli Forma podnájmu (člen BD je nájemcem), je zapotřebí souhlas pronajímatele, tj. BD. - možnost zástavy bytu Ne, byt je součástí celé budovy, tj. není samostatným předmětem. Není zapotřebí žádný souhlas SVJ. Ano, byt je jako jednotka zapsán v KN. Riziko konkursu, insolvence apod. Ano, neboť BD vlastní dům. Ne, neboť SVJ nevlastní byty. Tržní hodnota bytu Vždy je vyšší prodejní cena bytu ve vlastnictví (SVJ) oproti družstevnímu bytu (BD). Rekonstrukce a opravy domu Řídí a organizuje BD. Řídí a organizuje SVJ. Stavební povolení či ohlášení prací Podává BD. Podává SVJ, ale je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny všech hlasů. Právnická osoba Bytové družstvo (BD). Společenství vlastníků jednotek (SVJ). - vznik Zápis do obchodního rejstříku ( 225 odst. 1 ObchZ). Ze zákona, a to 3. různým vlastníkem, pokud je v domě alespoň 5 jednotek ( 9 odst. 3 ZoVB). - nejvyšší orgán Členská schůze ( 239 ObchZ). Shromáždění vlastníků ( 9 odst. 8 ZoVB).

3 - nejvyšší dokument Stanovy ( 226 odst. 1 ObchZ). Stanovy ( 9 odst. 14 ZoVB). Lze využít vzorové stanovy SVJ vydané nařízením vlády č. 371/2004 Sb. - přijetí prvních stanov Na ustavující schůzi BD ( 224 odst. 2 ObchZ), a to formou notářského zápisu ( 224 odst. 6 ObchZ). - změna stanov Vždy formou notářského zápisu ( 241 odst. 4 ObchZ). - usnášeníschopnost Přítomnost nadpoloviční většiny členů ( 238 odst. 3 ObchZ), nebo poté náhradní členská schůze, kde nezáleží na počtu přítomných ( 239 odst. 8 ObchZ). - způsob hlasování Při hlasování má každý člen (i společní členové) jeden hlas. Stanovy mohou určit jinak, ale vyjma hlasování o změnách stanov, zrušení či přeměně BD a o uzavření smluv podle 67a ObchZ (převod podniku apod.). Na první schůzi shromáždění vlastníků, a to formou notářského zápisu ( 9 odst. 8 ZoVB). Není zapotřebí formou notářského zápisu, pokud není vyžadována stanovami. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li vždy přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů ( 11 odst. 2 ZoVB). Není institut náhradního shromáždění. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek ( 11 odst. 3 ZoVB). Velikost spoluvlastnického podílu je poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě ( 8 odst. 2 ZoVB). - přijímání usnesení Souhlas většiny hlasů přítomných členů, ObchZ nebo stanovy určují, pro která usnesení je třeba souhlasu kvalifikované většiny ( 238 odst. 3 ObchZ). K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů ( 11 odst. 2 ZoVB), ale k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek; jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech hlasů ( 11 odst. 5 ZoVB); k přijetí usnesení o

4 věcech, které jsou obsahem prohlášení podle 4 ZoVB, o schválení nebo o změně stanov a o rozúčtování nákladů na služby je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů ( 11 odst. 4 ZoVB); člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků ( 9 odst. 12 ZoVB). - statutární orgán Představenstvo ( 243 odst. 2 ObchZ), a to minimálně tříčlenné. U tzv. malého družstva (méně než 50 členů) může být statutárním orgánem předseda, popřípadě další člen pověřený členskou schůzí ( 245 odst. 2 ObchZ). Výbor (minimálně tříčlenný) nebo pověřený vlastník ( 9 odst. 13 ZoVB). - daňové povinnosti Vždy standardní daňové přiznání. Správci daně se pouze oznámí, že SVJ nemělo žádné zdanitelné příjmy. - vedení účetnictví, tzv. podvojného Ano, podle účtové osnovy pro podnikatele. Ano, podle účtové osnovy pro nevýdělečné organizace. Zajištění správy a vedení účetnictví V podstatné většině případů externí správní firmou.

5 Závěr Na základě našich dlouholetých zkušeností jednoznačně doporučujeme model SVJ, tj. převod bytů do vlastnictví, a to zejména z následujících důvodů: - byt ve vlastnictví představuje nejvyšší možnou ochranu bydlení; - zcela svobodné disponování se svým majetkem, tj. není zapotřebí souhlas pronajímatele jako u BD; - podstatně vyšší tržní hodnota bytu; - SVJ v provozní oblasti a při správě domu funguje naprosto bez problémů, tj. v podstatě jako BD (různé tzv. argumenty zastánců BD jsou v naprosté většině zcela účelové); - SVJ neodvádí žádné daně z finančních prostředků vybíraných od svých členů na svoji činnost a provoz, neboť účetnictví funguje na principu pohledávek a závazků, ne na principu výnosů a nákladů jako u BD; - SVJ nevlastní bytový dům (celá budova je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky), tudíž statutární orgán z principu věci nedisponuje žádnou nemovitostí (budovou či bytem), tudíž nemůže svým hospodařením ohrozit bydlení jednotlivých uživatelů a jejich majetek, nebo-li SVJ v podstatě nemůže tzv. skončit v likvidaci. Lze shrnout, že SVJ zajišťuje svým členům, tj. vlastníkům bytů nejvyšší možnou jistotu bydlení a také standardní fungování a správu bytového domu.

6 Proces převodu bytů do vlastnictví členů BD - zaměření všech bytů, nebytových a společných prostor - zpracování výkresové dokumentace, tj. schémat bytových a nebytových jednotek a jednotlivých podlaží - stanovení spoluvlastnických podílů a vyhotovení tzv. prohlášení vlastníka budovy ( 4 ZoVB) - zpracování a podání návrhu na zápis prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí - vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, čímž dojde k rozdělení budovy na bytové a nebytové jednotky a společné prostory, tj. v katastru nemovitostí jsou zapsány příslušné bytové a nebytové jednotky - každá bytová a nebytová jednotka má v poměru svého spoluvlastnického podílu také podíl na společných prostorech a pozemcích, pokud je BD vlastní, tudíž dojde k rozdělení celé budovy mezi bytové a nebytové jednotky - zpracování smluv o bezplatném převodu bytů, a to mezi BD a jednotlivými členy BD, kteří nemají vůči BD žádné závazky - vyhotovení a podání návrhů na vklad jednotlivých smluv do katastru nemovitostí - zápis vlastnického práva k jednotlivým bytovým a nebytovým jednotkám pro příslušné členy BD - následně vznikne 3. různým vlastníkem SVJ, pokud je v domě alespoň 5 jednotek - původní vlastník celé budovy, tj. BD, svolá 1. schůzi shromáždění vlastníků, a to za účasti notáře ( 9 odst. 8 ZoVB) - zpracování návrhu na zápis SVJ do rejstříku SVJ vedeného příslušným rejstříkovým soudem - rejstříkový soud zapíše SVJ, tudíž SVJ může začít vykonávat svoji činnost, tj. správu bytového domu, v úplném a standardním rozsahu, nebo-li v podstatě jako BD, ale na zcela jiné, kvalitativně vyšší, úrovni z důvodu vlastnictví bytů přímo (ne prostřednictvím BD) - zahájení, příprava a provedení likvidace původního BD po převodu všech bytových a nebytových jednotek do vlastnictví členů BD, či jiných fyzických či právnických osob (pokud k příslušné jednotce není člen BD)