ANALÝZA PRO PILOTNÍ OVĚŘENÍ IMPLEMENTACE SYSTÉMU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ NA LOKÁLNÍ ÚROVNI V OBCI ŠTĚTÍ

Transkript

1 TENTO DOKUMENT VZNIKL V RÁMCI OPERAČNÍHO PROGRAMU ZAMĚSTNANOST A REALIZACE PROJEKTU PILOTNÍ OVĚŘENÍ IMPLEMENTACE SYSTÉMU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ NA LOKÁLNÍ ÚROVNI V OBCI ŠTĚTÍ - REGISTRAČNÍ ČÍSLO PROJEKTU ANALÝZA PRO PILOTNÍ OVĚŘENÍ IMPLEMENTACE SYSTÉMU SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ NA LOKÁLNÍ ÚROVNI V OBCI ŠTĚTÍ Analýza zaměřená na zjištění aktuální situace v oblasti bydlení na území města Štětí Závěrečná zpráva Zpracovatel: Asistenční centrum, a.s., IČO: Sportovní 3302, Most

2 OBSAH OBSAH ÚVOD Věcná náplň zpracovávaných analýz Postup při zpracování analýzy Zpracovatel analýzy Poděkování realizačního týmu AKTUÁLNÍ SITUACE V OBLASTI BYDLENÍ NA ÚZEMÍ MĚSTA ŠTĚTÍ Základní údaje o řešeném území, demografie Bytový a domovní fond dle katastrálních území Analýza možností bydlení Městské byty Družstevní byty Soukromé byty a domy Byty v majetku realitních kanceláří a obdobných subjektů Ubytovny Identifikace ubytoven Bližší informace k jednotlivým ubytovnám Analýza cenové dostupnosti Analýza konkrétních bariér vstupu Ostatní formy bydlení Byty zvláštního určení Dětské domovy, kojenecké ústavy a další zařízení Dostupnost bydlení Cenová a příjmová dostupnost bydlení Dostupnost informací o bydlení Pobytové služby Sociální bydlení (byty se sociálně zvýhodněným nájemným) Koncepce sociálního bydlení České republiky Městské byty se sociálním nájmem Standardní byty se sociálním nájmem

3 Startovací byty Zákon o sociálním bydlení, podmínky a bariéry získání sociálního bydlení Úspěšnost změny bydlení Trajektorie nájemníků sociálních bytů ke standardnímu bydlení Trajektorie obyvatel ubytoven směrem k vlastnímu nájemnímu bydlení se sociálním nájemným Trajektorie specifických cílových skupin směrem k dlouhodobě udržitelnému ubytování Bytová politika města Štětí Závěry a doporučení Demografický vývoj a nové požadavky na podobu bydlení Legislativní vlivy Sociální vyloučení: Prevence a eliminace Sociální bydlení, bydlení pro specificky znevýhodněné cílové skupiny Ekonomické vlivy Rozvoj nastavené koncepce bydlení ZDROJE SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ PŘÍLOHY Příloha č. 1 Demografie města Štětí Příloha č. 2 Provozní řády ubytoven na území města Štětí Příloha č. 3 Přehled o vlastnících bytů a domů na území města Štětí

4 1 ÚVOD Tento dokument je zpracován v rámci realizace projektu Pilotní ověření implementace systému sociálního bydlení na lokální úrovni v obci Štětí, registrační číslo projektu:. Hlavním cílem projektu je pilotní ověření implementace systému sociálního bydlení vytvořeného ve Štětí dle hlavních principů Koncepce sociálního bydlení České republiky K zajištění metodické podpory je navázána úzká spolupráce s pracovníky projektu Sociální bydlení metodická a informační podpora v oblasti sociálních agend Ministerstva práce a sociálních věcí (MPSV). V rámci spolupráce je mimo jiné zajištěn přenos dobré praxe ze spolupracujících evropských zemí, školení sociálních pracovníků projektu obce a vzájemná výměna informací týkajících se průběhu implementace systému sociálního bydlení. Výstupy projektu poslouží primárně místní samosprávě pro budoucí rozhodování o nakládání s bytovým fondem města; analýza rovněž směřuje ke zmapování celkového bytového fondu na území města Štětí. Projekt bude dále přínosem minimálně osmi podpořeným osobám. Těmto osobám bude nově poskytnuto sociální bydlení ve formě sociálního či dostupného bytu (město Štětí vyčlení pro realizaci projektu 5 bytů) a bude jim poskytována podpora formou intenzivní sociální práce. Minimálně dalším 30 osobám bude poskytnuta (bagatelní) podpora prostřednictvím programu prevence ztráty bydlení a zadlužení, realizovaná dle nově zpracované metodiky prevence ztráty bydlení a zadlužení v rámci ověřování vytvořené Koncepce sociálního bydlení ve Štětí. Součástí zdrojového projektu je zpracování dvou specifických analýz, které řeší stávající situaci v oblasti bydlení na území města Štětí a návazně pak problematiku potenciálních cílových skupin projektu a jejich bytové potřeby. Obě analýzy jsou vnitřně tematicky provázané, z formálních důvodů a pro jejich lepší využití v praxi zdrojového projektu jsou pak rozděleny do dvou samostatných dokumentů: Část I: Analýza zaměřená na zjištění aktuální situace v oblasti bydlení na území města Štětí Část II: Analýza zaměřená na potenciální cílové skupiny a jejich bytové potřeby S ohledem na vzájemnou provázanost obou analýz a jejich jednotnou metodologii zpracování, dochází v obou dokumentech k částečným obsahovým průnikům. Pro odstranění rizika nepřehlednosti a řetězení vzájemných odkazů se mohou v obou dokumentech v omezené a jen nezbytně nutné míře objevit dílčí duplicity. Obě analýzy byly vypracovány v průběhu měsíce června Věcná náplň zpracovávaných analýz Část I: Analýza zaměřená na zjištění aktuální situace v oblasti bydlení na území města Štětí (tento dokument): Cílem tohoto výstupu je shromáždění aktuálního přehledu kompletního bytového fondu na území města Štětí, ve formě závěrečné zprávy. V tomto dokumentu se tedy jeho autoři pokusili vypořádat zejm. s následujícími tematickými okruhy, které mají přímou vazbu na související projekt: analýza bytů ve městě zaměřená na strukturu vlastnictví, včetně kvantifikace, prostorového rozložení, technického stavu, výše nájmu, podmínek nájmu, obsazenosti, bariér získání bytů a prostorové segregace, přehled ubytoven na území obce Štětí, jejich charakteristika, obsazenost, dostupnost, bariéry vstupu, úspěšnost výstupu, nákladovost na klienta/rodinu měsíčně a volná kapacita, cenová a příjmová dostupnost bydlení na území města Štětí jaké jsou ceny ve vztahu k příjmům nízkopříjmových osob/rodin na trhu s nájemním bydlením (kolik pokryjí sociální dávky na bydlení), bariéry 4

5 z pohledu cílových skupin, jako jsou vysoké kauce, vysoká cena, diskriminace, netransparentní pravidla, nedostatečná velikost bytů nebo naopak jsou byty moc velké, špatný stav bytů, drahé energie apod., dostupnost informací o volných bytech, identifikace chybějících pobytových služeb na území města, potřebnost pobytových služeb pro různé cílové skupiny (početné rodiny, osoby bez přístřeší s duálními diagnózami, osoby závislé na návykových látkách aj.), úspěšnost exitu klientů bez domova nebo na ubytovnách do nájemního bydlení, trajektorie klientů a úspěšnost nájemníků v bytech se sociálním nájmem ve vztahu k nalezení a udržení si dlouhodobého standardního nájemního bydlení, hodnocení stávající bytové politiky města Štětí (stávající pravidla pro přidělování různých typů bytů v majetku města), doporučení pro úpravu a doplnění systému bytové politiky města Štětí. Část II: Analýza zaměřená na potenciální cílové skupiny a jejich bytové potřeby (související dokument): Cílem tohoto výstupu je zjištění, shrnutí a statistické vyhodnocení definovaných cílových skupin a jejich bytových potřeb ve formě závěrečné zprávy. Definovány přitom byly následující cílové skupiny: osoby bez přístřeší, osoby žijící na ubytovnách, osoby žijící v nevhodném bydlení (např. byty ve špatném stavu vyžadující rekonstrukci, příliš velké/malé byty, bariérové byty u seniorů nebo osob se zdravotním postižením), osoby žijící v nejistém bydlení (podnájemní smlouvy, riziko výpovědi z důvodu dluhu na nájemném aj.), oběti domácího násilí, osoby opouštějící instituce, samostatně žijící jedinci, rodiny s dětmi (s důrazem na početné rodiny), senioři, osoby se zdravotním postižením. V tomto dokumentu se tedy jeho autoři pokusili vypořádat zejm. s následujícími tematickými okruhy, které mají přímou vazbu na související projekt: odhad počtu osob v bytové nouzi (dle Koncepce sociálního bydlení České republiky ), odhad počtu osob bez přístřeší, v nevhodném bydlení (zejména ubytovny), v nejistém bydlení (podnájemní smlouvy, riziko výpovědi z důvodu dluhu na nájemném), odhad dynamiky jevu počet a struktura osob, které se ročně ocitnou v bytové nouzi (ztráta bydlení, opuštění institucí, pěstounské péče, mladé začínající rodiny, senioři, zdravotně postižení apod.), odhad počtu osob či domácností, které vynakládají na bydlení nepřiměřeně vysokou část příjmů, a to více než 40 % (mladé rodiny, samoživitelé, samostatně žijící senioři), odhad dynamiky jevu počet osob, které se ročně nově ocitají v situaci nepřiměřené zátěže způsobené placením nájmu). 5

6 1.2. Postup při zpracování analýzy V úvodní fázi zpracování obou souvisejících analýz byla zpracovatelem dokumentů navržena Metodologie zpracování, která je společná pro oba vzájemně provázané dokumenty. Zde byl po dílčích konzultacích a zjištění potřeb zdrojového projektu shrnut především obsahový koncept dokumentu, způsob spolupráce zpracovatele se zadavatelem a dále byly definovány metody sběru dat a okruhy osob, které budou do sběru dat zapojeny. Návazně byla zahájena fáze sběru dat, která vedle analýzy stávajících sekundárních zdrojů probíhala zejm. formou přímé komunikace se subjekty a osobami s vlivem na problematiku bydlení ve městě Štětí. K přímé komunikaci tak byly vyzvány všechny klíčové subjekty této problematiky (zejm. příslušné odbory Městského úřadu Štětí, zástupci dalších orgánů státní správy a samosprávy, neziskové organizace zaměřené na sociální oblast, bytové družstvo, ubytovny, vlastníci bytů či realitní kanceláře). Využity byly především následující sociologické metody: desk research: standardní analýza sekundárních dat pro získání vstupního informačního základu a sumarizaci stávajícího stavu, řízené rozhovory formou polostrukturovaného rozhovoru v tematice řešené oblasti, přičemž pro každého respondenta byl rozhovor definován odlišně, ve vazbě na vytyčenou problematiku řešenou konkrétním subjektem či osobou. Řízené rozhovory byly prováděny osobně, telefonicky i formou ové komunikace. Při volbě metody byly zohledněny zejm. časové možnosti a ochota spolupracovat na straně respondentů, individualizované dotazníkové šetření doplněné operativní komunikací v případech, kdy byly požadovány konkrétní výstupy jednotlivých aktérů řešené problematiky. V rámci další komunikace docházelo k upřesnění poskytnutých dat pro možnou precizaci jejich následného využití, hloubkové rozhovory a komunikace se zadavatelem ve vztahu k průběžným úpravám zaměření analýzy, dosažení požadovaných výstupů a zapracování dílčích připomínek, vlastní zjištění realizačního týmu ve formě poznatků jednotlivých analytiků v rámci komunikace s aktéry problematiky, pohybu v řešené lokalitě apod. Ze získaných dat pak byla odborným týmem zpracovatele vytvořena základní verze analytického dokumentu, která byla předložena zadavateli k připomínkám a návrhu doplnění. Po provedení těchto dokončovacích prací byl dokument zadavateli řádně předán k dalšímu využití, a to vč. jeho veřejných i neveřejných příloh (zejm. výstupy ze sběru dat) Zpracovatel analýzy Zpracovatelem analýzy je společnost Asistenční centrum, a.s., sídlo: Sportovní 3302, Most, IČO: Asistenční centrum patří k nejvýznamnějším poradenským firmám v České republice. Již od roku 1996 se úspěšně specializuje na problematiku strategického a ekonomického poradenství při získávání dotací, grantů a finanční pomoci pro rozvoj firem, krajů, obcí, škol a neziskové sféry. Vedle dotačního poradenství poskytuje také odborné poradenství v oblasti ekonomiky, marketingu, zpracování studií strategického rozvoje, analýz a akčních plánů. Mezi zajišťované aktivity patří také pořádání odborných seminářů, vzdělávacích programů a školení. 6

7 1.4. Poděkování realizačního týmu Realizační tým tímto děkuje za velmi vstřícný přístup zadavatele analýzy i všech dalších subjektů, které byly do přípravy podkladů a sběru dat zapojeny. 7

8 2 AKTUÁLNÍ SITUACE V OBLASTI BYDLENÍ NA ÚZEMÍ MĚSTA ŠTĚTÍ Náplní této obsahově klíčové části analýzy je prezentace počtu bytů (bytových domů) a rodinných domů na území města Štětí, přičemž je kladen důraz na strukturu vlastnictví a rozbor velikosti bytů a jejich technického stavu. Podmínkou pro získání dílčích informací je samotná dispozice příslušnými daty na úrovni vlastníků či správců předmětných bytů. V situaci, kdy přesné údaje neexistují, pracuje analýza s kvalifikovanými odhady, které jsou s příslušnými majiteli či správci nemovitostí konzultovány. Zjišťovány byly dále nejčastější bariéry pro získání bytů a sledování různých omezení, např. ve vazbě na početnost rodin, zaměstnanost osob, trestněprávní minulost osob, podmínku trvalého pobytu na území města, předchozí bezdlužnost apod. Ve výstupech kapitoly je analyzována též obsazenost bytů (nedostatek, přebytek, preference zájemců o bydlení apod.). Analýza je z věcného hlediska členěna dle typu vlastníka nemovitosti k bydlení. Největší prostor je proto přirozeně věnován detailní analýze bytového fondu (zejm. byty v soukromém vlastnictví, městské byty, družstevní vlastnictví), dále je odpovídající pozornost věnována též ubytovnám či specifickým ubytovacím službám (např. ubytování se sociálním aspektem). Autoři analýzy, spolu se zadavatelem, vyvinuli maximální snahu pro komplexní posouzení problematiky bydlení ve městě Štětí. Přesto však není z objektivních důvodů možné nabídnout zcela kompletní informace o všech bytech a jejich majitelích, nájemcích či uživatelích. V řadě případů je důvodem objektivní nedostupnost konkrétního údaje, jindy značná nákladnost (vysoká zátěž pro respondenty) pro zjištění dílčí informace či neveřejnost či nedostupnost vhodných dat s ohledem na osobní charakter předmětné informace. Při zpracování této stěžejní části analýzy jsou proto na relevantních místech provedeny odborné odhady, které byly konzultovány či korigovány ve spolupráci se zadavatelem analýzy, případně s jednotlivými respondenty a dalšími zapojenými subjekty Základní údaje o řešeném území, demografie Tato analýza je zpracována pro území města Štětí. Město Štětí se nachází v jihovýchodní části Ústeckého kraje, v okrese Litoměřice při hranici se Středočeským krajem. Geografická blízkost se projevuje též významnými vazbami na blízké obce Středočeského kraje a dále pak na hl. město Praha (dojíždění obyvatel Štětí za prací, vzděláváním, službami). Štětí je tvořeno vlastním městem, ke kterému je připojeno devět místních částí - Brocno, Čakovice, Hněvice, Chcebuz, Počeplice, Radouň, Stračí, Újezd a Veselí 1. Tyto místní části dříve mívaly vlastní obecní úřady a později i místní národní výbory. V roce 1960 se ke Štětí připojily obce Stračí a Počeplice, v roce 1980 pak Brocno, Čakovice, Hněvice, Chcebuz, Račice, Radouň, Újezd a Veselí. Račice se však v roce 1989 opět osamostatnily. Geografické umístění města Štětí a jeho místních částí je vyobrazen na následujícím obrázku. 1 Štětí a okolí. Webová prezentace města. Dostupné online: < 8

9 Obrázek 1: Město Štětí a jeho místní části Zdroj: Město Štětí eviduje ke dni zpracování analýzy celkem obyvatel (4.169 mužů a žen). Základní věkové kategorie definuje následující přehled. Tabulka 1: Struktura obyvatelstva Kategorie Muži Ženy Celkem a více Celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí,

10 Produktivní ročníky tedy převažují, nezanedbatelný je též počet seniorů ve věku nad 60 let. Důležitý je též detailnější pohled na věkovou strukturu dle jednotlivých ročníků (detailněji viz Příloha č. 1). Pro predikci budoucích potřeb sociálního bydlení, bezbariérového bydlení či bydlení v menších bytech pro starší ročníky, případně osamělé osoby je nutné uvést též definici tzv. silných ročníků. Na území města Štětí tvoří tuto kategorii obyvatelé ve věku let (narozeni ), u kterých je v každém ročníku zastoupeno průměrně 155 osob. U této věkové kategorie lze v horizontu let očekávat narůstající poptávku po specifických bytech (malometrážní byty, bezbariérové byty, byty zvláštního určení apod.). Druhou populačně silnou skupinu tvoří poválečná generace (narozeni ), kde činí průměrný počet občanů v každém ročníků přibližně 125 osob. Pro ilustraci, nejmladší věková kategorie ve věku do 15 let má průměrné zastoupení v ročníku pouze v počtu 90 občanů. Počet obyvatel nejmladších ročníků přitom v posledních letech spíše stagnuje. Detailněji se problematice věnuje prognóza potřeby specifických typů bytů v dalším textu této analýzy. Hospodářství města je tradičně vázáno na oblast papírenského průmyslu, který je již po několik desetiletí dominantním a tradičním odvětvím. Z hlediska nezaměstnanosti patřil ke konci roku 2016 sledovaný podíl nezaměstnaných ve městě Štětí k nadprůměrným ve vztahu k celorepublikovému průměru. V porovnání regionálním (Ústecký kraj) byl podíl nezaměstnaných ve městě Štětí vyšší o 1,6 procentních bodů. Tabulka 2: Podíl nezaměstnaných (k ) Oblast Míra nezaměstnanosti Česká republika 5,2 % Ústecký kraj 7,8 % Okres Litoměřice 6,3 % Město Štětí 9,4 % Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Ministerstva práce a sociálních věcí ČR, Bytový a domovní fond dle katastrálních území Bytový a domovní fond města Štětí je rozprostřen nerovnoměrně do všech místních částí. Tato kapitola přináší pohled do bytového a domovního fondu dle aktuálních údajů vyplývajících z katastru nemovitostí. Obrázek 2: Centrum města Štětí a okolní místní části katastrální mapa Zdroj: Český úřad zeměměřičský a katastrální,

11 Z hlediska administrativního členění tvoří největší analyzované území katastrální území Štětí I. Jedná se o samotné centrum města se svým přirozeným okolím. Celkově je v tomto katastrálním území v katastru nemovitostí definováno bytových jednotek. Dále se zde nachází více než sto rodinných domů a 61 bytových domů. Naprostá většina bytových jednotek je umístěna v bytových domech (bydlení, bytový dům). Rodinné domy tvoří jen menší část bytového fondu. Tabulka 3: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Štětí I (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 283 č.p. Ubytovací zařízení 2 č.p. Bytový dům 61 bez č. Bydlení 2 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 65 Celkem budov č.p. Rodinný dům 105 Celkem bytových jednotek Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Katastrální území Štětí II přiléhá na severovýchodě ke katastrálnímu území Štětí I. Jedná se o území, kde se nacházejí především budovy pro rodinnou rekreaci. Budova pro trvalé bydlení je zde evidována pouze jedna (rodinný dům). Tabulka 4: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Štětí II (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 57 Celkem budov 66 č.p. Rodinný dům 1 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Místní část Brocno tvoří nejvýchodnější území správního obvodu města Štětí. Dominantní zástavbou jsou zde rodinné domy, které tvoří prakticky jedinou složku bytového fondu určeného pro dlouhodobé bydlení. Dále je tu významně zastoupena také zástavba budovami pro rodinnou rekreaci. Bytové domy zde evidovány nejsou. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 189 osob. Tabulka 5: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Brocno (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 2 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 22 Celkem budov 141 č.p. Rodinný dům 95 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního,

12 Mezi sídly Radouň a Brocno se nachází místní část Chcebuz. Vedle sedmi bytových domů je v katastru nemovitostí zanesena téměř stovka rodinných domů, které tvoří většinu místního bytového fondu. Rovněž zde tvoří část zástavby rekreační objekty. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 206 osob. Tabulka 6: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Chcebuz (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 7 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 22 Celkem budov 181 č.p. Rodinný dům 98 Celkem bytových jednotek 10 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Čakovice u Radouně leží na sever od centra města Štětí. Jedná se o menší osadu s necelými třemi desítkami rodinných domů a menším počtem rekreačních objektů. Bytové domy zde zastoupeny nejsou. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 52 osob. Tabulka 7: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Čakovice u Radouně (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 13 Celkem budov 58 č.p. Rodinný dům 27 Celkem bytových jednotek 1 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Katastrální území Hněvice se rozkládá jihozápadním směrem od městského centra na levém břehu řeky Labe. Místní zástavbu tvoří z hlediska bytového fondu téměř výhradně rodinné domy. Velkou část katastrálního území zabírá průmyslový areál a sklady strategických surovin. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 218 osob. Tabulka 8: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Hněvice (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 1 Celkem budov 124 č.p. Rodinný dům 48 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Na jih od centra města Štětí, na pravém břehu Labe, leží místní část Počeplice. Vedle rodinných domů, které též tvoří významnou část zástavby, je zde evidován značný bytový fond. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 170 osob. 12

13 Tabulka 9: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Počeplice (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 40 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 13 Celkem budov 137 č.p. Rodinný dům 27 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Místní část Radouň u Štětí leží na severovýchod od centra města. Prakticky celý bytový fond se nachází v rodinných domech. Dále se zde nachází přibližně dvě desítky rekreačních objektů. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 222 osob. Tabulka 10: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Radouň u Štětí (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 21 Celkem budov 162 č.p. Rodinný dům 89 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Katastrální území Stračí přiléhá na jihovýchodě přímo k širšímu centru města Štětí. Většina bytů je evidována v rodinných domech. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 102 osob. Tabulka 11: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Stračí (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 38 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 9 Celkem budov 92 č.p. Rodinný dům 17 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Újezd u Chcebuze se nachází na severovýchodě správního obvodu města Štětí. Svou rozlohou a počtem obyvatel se řadí k nejmenším místním částem. Evidováno je zde jen 15 rodinných domů a několik objektů pro rodinnou rekreaci. Dle posledního sčítání lidu místní část obývalo 34 osob. 13

14 Tabulka 12: Statistické údaje o bydlení, Katastrální území Újezd u Chcebuze (k 25. červnu 2017) Typ údaje Způsob využití Počet Typ údaje Způsob využití Počet č.p. Bydlení 0 č.p. Ubytovací zařízení 0 č.p. Bytový dům 0 bez č. Bydlení 0 č.e. Stavba pro rodinnou rekreaci 5 Celkem budov 25 č.p. Rodinný dům 15 Celkem bytových jednotek 0 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, Analýza možností bydlení V této podkapitole jsou postupně a podrobným způsobem popsány jednotlivé typy bytového a domovního fondu na území města Štětí. Vedle soukromého vlastnictví bytů a domů je nezbytná pozornost věnována také bytům ve vlastnictví města Štětí, bytových družstev či dalších subjektů. Bytový fond na území města Štětí je dominantně tvořen byty v soukromém vlastnictví a byty ve vlastnictví města Štětí. Na území města působí v poměrně značném rozsahu též jedno bytové družstvo. Obvyklou roli pak hrají v rámci zajišťování bytových potřeb v místě působící realitní kanceláře, do jejichž vlastnictví též dočasně či dlouhodobě marginální část bytového fondu spadá, ale především jsou důležitým subjektem zefektivňující fungování trhu s nemovitostmi Městské byty Byty ve vlastnictví města Štětí sice netvoří dominantní podíl na celkovém bytovém fondu města, nicméně je jejich počet významný, mj. s ohledem na možné využití k cenově přívětivému bydlení obyvatel a k poskytování bydlení osobám ve specifických životních situacích. Dílčí kapitola analýzy proto definuje v obecné rovině charakteristiku bytového fondu na úrovni městských bytů. Z těchto údajů následně čerpají i další kapitoly, které se zaměřují např. na pohled do možností (stávajících i potenciálních) pro využití bytového fondu k poskytování ubytování s nejrůznějšími sociálními aspekty - viz kapitola Sociální bydlení obsahující též problematiku startovacích bytů anebo kapitola Ostatní formy bydlení, která se zabývá problematikou bytů zvláštního určení. 14

15 Obrázek 3: Charakteristika městského bytového fondu Město ŠTĚTÍ Standardní byty Byty se sociálním potenciálem Standardní byty pro občany města Standardní byty pro pracovníky města a jeho příspěvkové organizace Startovací byty Byty zvláštního určení Klasické byty se sociálním nájmem Zdroj: Zpracovatel, 2017 Geografické umístění: Městské byty jsou umístěny v bytových domech prakticky ve všech lokalitách města Štětí. Základní přehled o daném aspektu přikládá přiložená tabulka, která vedle adresy domu uvádí též počet městských bytů v domě a počet jejich nahlášenýchh obyvatel. Město Štětí je vlastníkem objektů Zahradní , Pivovarská 601, 1. máje , U Cementárny 452, Školní 700 a Ostrovní 300. Ve zbývajících objektech, které jsou vlastněny společenstvími vlastníků jednotek, má město Štětě ve vlastnictví vždy pouze jen několik bytů. Tabulka 13: Bytový fond: Lokalizace městských bytů Ulice Chcebuz 63 Ostrovní 300 U Cementárny 452* Ostrovní 471 Ostrovní 473 Ostrovní 477 Ostrovní 478 U Stadionu 479 U Stadionu 480 U Stadionu 482 U Stadionu 483 U Stadionu 484 U Stadionu 485 U Stadionu 486 U Stadionu 487 U Stadionu 488 Školní 493 Počet bytů Počet obyvatel

16 Školní Školní Školní Školní ČSA ČSA ČSA Lidická Obchodní Obchodní Obchodní Obchodní Obchodní Obchodní Obchodní Jiráskova Jiráskova Jiráskova Jiráskova Jiráskova Jiráskova Jiráskova Jiráskova Školní Školní Školní Školní Školní Školní Školní Školní Školní Radouňská Radouňská Radouňská máje 597* máje 598* Pivovarská Obchodní Obchodní Obchodní Školní 700*

17 Nové náměstí Nové náměstí Nové náměstí Nové náměstí Nové náměstí Zahradní 747* Zahradní 748* Zahradní 749* Celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 * Označené byty jsou pronajímány za sociálně únosné/snížené nájemné, resp. mohou spadat do kategorie bytů sociálního/podporovaného bydlení. Obrázek 4: Lokalizace bytů ve vlastnictví města Štětí na území města Štětí Zdroj:

18 Základní kvantifikace: Město Štětí eviduje ke dni zpracování této analýzy celkem 370 bytů ve vlastnictví města Štětí, ve kterých je hlášeno 684 obyvatel. Průměrná velikost bytu je 50,79 m 2. Bližší specifikaci bytového fondu prezentuje, i s rozdělením na byty dle prostorové dispozice, navazující tabulový přehled. Tabulka 14: Bytový fond: Městské byty (všechny typy bytů, všichni nájemci) Dispozice Počet bytů celkem Počet volných bytů Počet osob Průměrná výměra (m 2 ) Počet osob na obydlený byt ,10 1, ,20 1, ,17 1, ,24 2, ,65 4, ,13 2, ,80 2,60 Celkem ,79 1,90 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Preference nájemců: Většina městských bytů má stavební dispozici 2+0 či 2+1 (páry, jednotlivci), což odpovídá obvyklé poptávce. Menší zájem je pak o byty 3+0 (rodiny s dětmi) či garsoniéry. Obsazenost: Obsazenost městských bytů je velmi vysoká, aktuálně dosahuje více než 97 % z celkového bytového fondu. Lze dovozovat, že se jedná spíše o cyklickou a přirozenou neobsazenost vzniklou v důsledku běžných životních situací. Pozitivní je také analýza obsazení větších bytů (3+1 a větší) pouze jediným nájemcem. Z celkového počtu 40 bytů je tato situace evidována pouze u 12 bytů, tedy v 30 % případů. V současné době dochází v případě uvolnění bytu k velmi rychlému obsazení novým nájemcem. Město Štětí vede seznam zájemců o nájemní bydlení v městských bytech pouze ve vztahu k bytům zvláštního určení (viz dále), v ostatních případech dochází vždy ke zveřejnění informace o volném bytu na úřední desce. Případní zájemci si v souladu se zveřejněným termínem podají žádost o nájem tohoto uvolněného bytu. Bez zbytečného odkladu po uvolnění bytu, a s ohledem na provedení nezbytných oprav, jsou příslušné podklady předloženy Komisi sociálních služeb a bydlení, která dává Radě města doporučení o přidělení bytu konkrétnímu zájemci. Zohledněny jsou přitom zejména sociální kritéria (zda je žadatelem rodina, velikost bytu ve vztahu k velikosti a potřebám rodiny, existence zaměstnaneckého poměru žadatele či aktivní součinnost s Úřadem práce ČR, bezdlužnost žadatele vůči městu apod.). Přednostně jsou byty přidělovány rodinám s dětmi. Rada k doporučení komise přihlíží, není jím však vázána. Nájemci - senioři: Jedním ze sledovaných a sledovatelných aspektů pro vyhodnocení efektivity využití městského bytového fondu je využití jednotlivých kategorií bytů (z hlediska prostorové dispozice) seniory (sledovány osoby ve věku 65 a více let), kteří jsou také jednou z cílových skupin projektu. Pro snadné porovnání přikládáme tabulku. Jelikož z přirozeného důvodu odpadá sloupec volné byty, je tento prostor využit pro uvedení počtu bytů, které využívá jediná osoba. 18

19 Tabulka 15: Bytový fond: Městské byty (nájemci senioři 65+) Dispozice Počet bytů celkem Počet bytů využívaných jedinou osobou Počet osob Průměrná výměra (m 2 ) Počet osob na obydlený byt ,59 1, ,65 1, ,47 1, ,12 1, ,69 1, ,8 1,00 Celkem ,32 1,25 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 V této souvislosti je nutné pro pozdější vyhodnocení a doporučení poznamenat, že městské byty jsou poměrně značně využívány starší věkovou skupinou (celkem 143 obyvatel ve 114 bytech), přičemž z velké části se jedná o byty, které jsou využívány pouze jedinou osobou. O poměrně dobré efektivitě využití bytového fondu hovoří skutečnost, že byty s pouze jediným obyvatelem seniorem patří do dispozičně nejmenších kategorií. Potenciálně neefektivně využitý větší byt je jedinou osobou využíván naprosto sporadicky. Město umožňuje přesun samotné osoby z velkého bytu do potenciálně vhodnějšího dispozičně menšího bytu prakticky pouze na základě žádosti této osoby. Ojediněle se vyskytuje též ukončení nájemní smlouvy v domě s pečovatelskou službou za současného uzavření nájemní smlouvy na byt v domě s chráněnými byty, a to vždy z důvodu zhoršení zdravotního stavu nájemce a zvýšení potřeby poskytované péče. Pro část starší generace, ale také pro osoby se zdravotním handicapem či rodiny s malými dětmi, je z hlediska osobní mobility důležitá přítomnost výtahu v domě. Výtahem však bohužel všechny domy vybaveny nejsou. Následující tabulkový přehled přibližuje informaci o provozu výtahů v jednotlivých domech s identifikovanou přítomností nájemců seniorů (ve vztahu k dalším relevantním cílovým skupinám nejsou data zjišťována), počet bytů se seniory v domě a počet evidovaných seniorů v těchto bytech. Tabulka 16: Bytový fond: Výtahy v domech se seniory Ulice Výtah Počet bytů Počet obyvatel Chcebuz 63 Ne 1 2 U Cementárny Ano Ostrovní 471 Ne 1 3 Ostrovní 472 Ne 1 1 U Stadionu 480 Ne 1 2 U Stadionu 483 Ne 1 1 U Stadionu 487 Ne 1 3 U Stadionu 488 Ne 1 2 Školní 494 Ne 2 3 Školní 495 Ne 1 1 Školní 496 Ne 1 1 Školní 498 Ne 2 3 ČSA 510 Ano 2 2 ČSA 513 Ano

20 ČSA 514 Ano 1 1 Lidická 528 Ano 3 5 Obchodní 535 Ano 1 2 Obchodní 545 Ano 2 4 Obchodní 546 Ano 1 1 Jiráskova 565 Ne 1 1 Jiráskova 566 Ne 1 1 Jiráskova 570 Ne 1 1 Školní 578 Ne 1 1 Školní 579 Ne 1 1 Radouňská 586 Ne máje 597 Ne máje 598 Ne 7 10 Pivovarská 601 Ne 1 2 Obchodní 679 Ano 1 1 Školní 700 Ano Zahradní 748 Ano 2 4 Zahradní 749 Ano 1 2 Celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Z celkového počtu bytů s obyvateli seniory je vybaveno výtahem 82,5 % těchto bytů, přičemž v těchto bytech žije 64 % ze všech seniorů evidovaných v městských bytech. Z hlediska přístupu do bytu pro seniory s pohybovými problémy tak existuje reálná, potenciální či budoucí bariéra u přibližně 36 % seniorů. Dle vyjádření zástupců města Štětí však senioři o městské byty ve vyšších patrech v domech bez vybavení výtahem prakticky nežádají a preferují domy bez této bariéry. Výše a podmínky pronájmu: Podmínky pro pronajímání bytů v majetku města Štětí jsou detailně a transparentně upraveny v následujících obecně závazných dokumentech: Pravidla Města Štětí pro hospodaření s byty v majetku Města Štětí (dále jen Pravidla pronájmu ), které schválila Rada Města Štětí dne usnesením č. 2016/24/783. Pravidla Města Štětí pro nájem bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení v majetku města Štětí (dále jen Pravidla pronájmu BZU ), které schválila Rada města Štětí dne usnesením č. 2017/7/2019. Pravidla Města Štětí pro přidělování startovacích bytů (dále jen Pravidla SB ), které schválila Rada města Štětí dne usnesením č. 2016/24/787. V Pravidlech pronájmu není s ohledem na možnou proměnlivost uvedena cena za pronajímaný m 2. Konkrétní výše nájemného je pro každý konkrétní byt transparentně oznamována v oznámení na webových stránkách města formou záměru pronájmu bytu 2 a vyplývá z usnesení zastupitelstva města (v posledních letech došlo k několika úpravám jednotné sazby nájemného). V současné době se výše standardního nájemného v městských bytech 2 Pronájmy nebytových prostor a bytů. Webová prezentace města Štětí. Dostupné online: < 20

21 pohybuje na jednotné úrovni 50 Kč/m 2. 3 Výše nájemného v bytech se sociálním nájemným činí 20 či 30 Kč/m 2, a to dle lokality a typu bytu (detailněji viz dále). Nájemné se v posledních letech, u stávajících nájemců, navyšovalo pouze u nájemců, kteří v bytech bydleli min. od roku 2011 do roku Nájemné jim tedy bylo navyšováno postupně v průběhu několika let, a to v zájmu sjednocení sazby nájemného pro všechny nájemce ve stejném typu bydlení. V rámci této kapitoly analýzy jsou prezentována základní pravidla pro pronájem standardních bytů. Způsobu přidělování a pronajímání bytů zvláštního určení, startovacích bytů a bytů se sociálním nájmem se detailně věnují kapitoly v dalších částech této analýzy. Pravidla pro přidělování standardních nájemních bytů / bariéry získání bytů: Přehled o bytovém fondu vede Odbor majetku a investic Městského úřadu Štětí (dále jen Odbor majetku a investic) na základě písemného hlášení (viz čl. 2 Pravidel pronájmu). Odbor majetku a investic Městského úřadu Štětí má povinnost zveřejnit minimálně 15 dnů na úřední desce městského úřadu záměr pronájmu bytu (ve smyslu 39 odst. 1 zákona č. 12/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Během této lhůty se může uskutečnit prohlídka bytu, a to v pevně daném termínu (čl. 3 Pravidel pronájmu). Z výše uvedených Pravidel pronájmu vyplývají podmínky, které musí zájemce o pronájem městského bytu splnit (čl. 3). Jedná se o: dosažení věku 18 let, žadatel ani jeho manžel(ka), partner(ka) není vlastníkem či spoluvlastníkem: o domu s prostory určenými k bydlení nebo, o bytu nebo, o žádné kolaudované nebo rozestavěné stavby pro bydlení nebo objektu bydlení, žadatel ani jeho manžel(ka), partner(ka) nenabyl nikdy do vlastnictví nebo spoluvlastnictví byt z majetku města, město nemá vůči jeho osobě pohledávky po lhůtě splatnosti (tuto podmínku musí splnit všichni příslušníci jeho domácnosti), je způsobilý k právním úkonů týkajících se nájmu bytu, žadatel má trvalé bydliště ve městě Štětí a poslední 3 roky zde nepřetržitě bydlí, v případě občana jiného státu má povolení k trvalému pobytu ve městě po dobu alespoň posledních 3 let a zároveň zde 3 roky nepřetržitě bydlí, žadatel musí doložit výši svého příjmu ze závislé či jiné činnosti. Žádosti eviduje Odbor majetku a investic Městského úřadu Štětí, který je následně předává k projednání na nejbližší jednání Komise sociálních služeb a bydlení (jedná se o komisi Rady města). Ta ze žádostí splňujících výše uvedené podmínky doporučí Radě města přidělení bytu konkrétnímu žadateli. Bariéry pro získání bytu vyplývají z výše uvedených podmínek čl. 3. Podmínka, kdy žadatel ani jeho manžel(ka), partner(ka) není vlastníkem či spoluvlastníkem domu s prostory určenými k bydlení nebo bytu nebo žádné kolaudované nebo rozestavěné stavby pro bydlení nebo objektu bydlení, se může jevit omezující v jistých 3 Koncepce bydlení a hospodaření s byty města Štětí. Město Štětí. Dostupné online: < /12_koncepce_byty_2011.pdf> 21

22 životních situacích, např. v případě rozvádějících se manželů nebo pokud je manžel(ka) nebo partner(ka) nucen(a) řešit bytovou situaci z důvodu domácího násilí. Podmínka, aby žadatel ani jeho manžel(ka), partner(ka) nenabyl nikdy v minulosti do vlastnictví nebo spoluvlastnictví byt z majetku města může být omezující ze stejných důvodů, jako předešlý bod. Další podmínka, a to aby žadatel měl trvalé bydliště ve městě Štětí a poslední 3 roky zde nepřetržitě bydlel (v případě občana jiného státu má povolení k trvalému pobytu ve městě po dobu alespoň posledních 3 let a zároveň zde 3 roky nepřetržitě bydlí) může představovat bariéru pro osoby, které ve městě bydlí kratší dobu. Tyto osoby nemohou požádat o nájem městského bytu. Pro některé osoby v sociální či životní nouzi je pak zásadní překážkou existence dluhů. Z Pravidel pronájmu dále jednoznačně nevyplývá, na základě jakých kritérií Komise sociálních služeb a bydlení rozhoduje o přidělení bytu konkrétnímu žadateli. Odlišně je v Pravidlech pronájmu řešen postup v případě požadavku na pronájem, který bude trvat méně jak 30 dní (čl. 4). Tuto možnost krátkodobého pronájmu, resp. podání žádost mají osoby, které: z obecného zájmu jsou povinni dosavadní byt vyklidit, byli o svůj byt připraveni živelnou pohromou, bydlí v bytě, který vyžaduje dle rozhodnutí stavebního úřadu opravy, při jejichž provádění nelze byt řádně využívat. Dále mohou o krátkodobý pronájem požádat: z ostatních nezbytných, naléhavých a mimořádných důvodů, zaměstnanci města nebo příspěvkových organizací se sídlem na území města, za podmínky vrácení bytu po skončení pracovního poměru u města nebo příspěvkové organizace (např. v případě domácího násilí apod.). V případě krátkodobého pronájmu rozhoduje o přidělení bytu Rada města po doporučení Komise sociálních služeb a bydlení, a to bez předchozího uveřejnění záměru pronájmu. Pouze v případě živelní pohromy rozhoduje Odbor majetku a investic, kterému je tato působnost svěřena Radou města, po obdržení patřičných rozhodnutí stavebního úřadu. Pokud bude potřeba pronájmu delší než 30 dnů, musí být městem zveřejněn záměr pronájmu bytu pro tuto další dobu pronájmu. Rada města má dále právo rozhodnout o vyčlenění služebního bytu z bytového fondu. Takto vyčleněný služební byt bude možné pronajmout po dobu trvání pracovního poměru zaměstnanci města či jeho příspěvkové organizace. Ustanovení o smlouvě o nájmu bytu jsou řešena v čl. 5 Pravidel pronájmu. Obecně, smlouvy o nájmu se uzavírají na dobu maximálně 1 roku; nájmy v bytech zvláštního určení a v bytech domů s pečovatelskou službou bývají uzavírány obvykle na dobu neurčitou. Pokud nájemce plní řádně své povinnosti ze smlouvy vyplývající a současně splňuje výše uvedené podmínky, prodlužuje se smlouva o maximálně další 1 rok. V případě zaměstnanců města nebo příspěvkových organizací se smlouva o nájmu uzavírá na dobu výkonu práce pro město nebo příspěvkovou organizaci na území města. V případě poskytnutí krátkodobého pronájmu z důvodu, že dle rozhodnutí stavebního úřadu současný byt vyžaduje opravy, při jejichž provádění nelze byt řádně využívat, se smlouva o pronájmu uzavírá pouze na dobu nezbytně nutnou, stanovenou v písemném rozhodnutí stavebního úřadu. 22

23 V čl. 6 Pravidel pronájmu jsou uvedena některá práva a povinnosti z nájmu bytu. Je zde uvedeno, že pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, a to v případech, že se nejedná o osobu blízkou nebo další případy zvláštního zřetele hodné. Porušení tohoto ustanovení je důvodem pro podání výpovědi ze strany pronajímatele. Současně má nájemce povinnost písemně oznamovat Odboru majetku a investic všechny změny v počtu osob v bytě (včetně uvedení jmen a data narození), pokud tato změna trvá déle než 2 měsíce. Nájemce má dále povinnost oznámit pronajímateli uzavření manželství nebo přechod nájmu a další skutečnosti rozhodné pro výpočet změn úhrad, a to do dvou měsíců ode dne nastání příslušné změny. Nedodržení této oznamovací povinnosti je důvodem pro výpověď nájmu ze strany pronajímatele. Přechod nájmu bytu je řešen v čl. 8 a to v případě úmrtí nájemce. Pravidla pronájmu dále umožňují výměnu bytu, a to pouze se souhlasem města (čl. 9), vyjma městem řízených výměn bytů. Jsou zde uvedeny i konkrétní důvody, kdy město souhlas s výměnou nemusí udělit. Jedná se o: je-li potřebné z důvodu obecného zájmu s bytem nebo domem naložit tak, že byt nebude možno užívat, pokud nájemce má další byt v majetku města nebo jiných vlastníků, pokud nájemce závažně nebo hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, pokud nájemce vlastní nebo spoluvlastní byt nebo dům s prostory určenými k bydlení, pokud je nájemce nebo příslušníci jeho domácnosti dlužníkem města. Pronájem bytů nájemníky (podnájem): Čl. 7 dále řeší možnosti podnájmu bytu nebo jeho části. Pokud nájemce v bytě bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele (pokud není v nájemní smlouvě ujednán zákaz podnájmu). Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt (nebo jeho část) pouze s písemným souhlasem pronajímatele (pokud není v nájemní smlouvě ujednán zákaz podnájmu). V tomto případě žádost společně s návrhem smlouvy o podnájmu projednává Komise sociálních služeb a bydlení, kdy rozhodovacím orgánem je Rada města. Pokud nájemce o souhlas s podnájmem nepožádá, je to důvodem pro výpověď z nájmu. Žádosti o umožnění podnájmu jsou poměrně ojedinělé (11 případů v roce 2014, 10 případů v roce 2015, 8 případů v roce 2016, 5 případů v prvním pololetí 2017). Dluhy na nájemném: Dle očekávání i u městských bytů u některých nájemců vzniká nutnost řešit neuhrazené závazky vůči městu (neuhrazené nájemné). Tato problematika je řešena průběžně na každém zasedání Komise sociálních služeb a bydlení. Tato komise navrhuje Radě města termín prodloužení smlouvy o pronájmu v případě řešení dluhu splátkovým kalendářem, případně ukončení smlouvy při neřešení dluhu. Obvykle se dluhy na nájemném začínají řešit již při vzniku prvního splatného závazku. Po prvním neuhrazeném nájemném jsou nájemci obesláni dopisem, který obsahuje informaci o hrozícím neprodloužení nájemního vztahu, pokud dluh nebude uhrazen. V případě pozitivního přístupu nájemce je ze strany města dluh řešen smírným způsobem na základě uzavřeného splátkového kalendáře nebo uznání dluhu, dojde k prodloužení nájmu bytu. Odbor majetku a investic připravuje návrhy na usnesení ke schválení splátkových kalendářů u jednotlivých dlužníků Radě města. V opačném případě je dlužné nájemné řešeno právní cestou, kdy veškeré podklady připravuje a předává právnímu zástupci odbor majetku investic. Zároveň je nájemce kontaktován s nabídkou spolupráce zástupcem Odboru sociálních věcí. 23

24 Dle posledních dat (k ) hrozí vystěhování z důvodu dluhů na nájemném celkem 22 rodinám. V extrémním případě může dojít až k vyklizení bytu a pronájmu bytu novému nájemci. Tento proces je ale zdlouhavý, mnohdy zabere i dva roky. Počet dlužníků je v posledních letech stabilní. Tabulka 17: Stav dluhů na nájemném Počet dlužníků Celkový dluh Stav ke dni 224 dlužníků , dlužníků , dlužníků , Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Technický stav městských bytů: Dle vyjádření příslušného zástupce města Štětí jsou všechny městské byty zařazeny do 1. bytové kategorie, mají vlastní sociální zařízení a veškeré vybavení je plně funkční. Byty jsou vždy před zahájením nového pronájmu odborně kontrolovány a případné technické nedostatky jsou odstraňovány. Rovněž v průběhu jednotlivých pronájmů jsou v případě potřeby prováděny nezbytné rekonstrukce a opravy Družstevní byty Družstevní bydlení je na území města Štětí významným faktorem tvořícím celkový bytový fond. Jediným subjektem poskytujícím bydlení v družstevních bytech je Stavební bytové družstvo Litoměřice, sídlo Novobranská ul. 10, Litoměřice, IČO: (dále jen SBD LTM či družstvo ). Tabulka 18: Bytový fond: Lokalizace družstevních bytů Ulice Počet bytů Počet obyvatel Družstevní 523, 524, Lidická Lidická Lidická Obchodní 539, Obchodní 541, Radouňská 584, Družstevní 639, Družstevní 641, Družstevní 643, Družstevní 645, Dohnalova 664, Dohnalova 666, 667, Obchodní 675, Obchodní Školní 543, v každém vchodě cca 46 v každém vchodě Chcebuz Chcebuz Chcebuz Chcebuz Chcebuz Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního,

25 Geografické rozmístění: Družstevní byty jsou umístěny v bytových domech ve všech částech centra města Štětí. Základní přehled o tomto aspektu přikládá přiložená tabulka (viz výše) a orientační mapy. Obrázek 5: Lokalizace domů v družstevním vlastnictví na území města Štětí (s výjimkou Chcebuzi) Zdroj: Z důvodu přehlednosti je pět družstevních bytů nacházejících se v Chcebuzi uvedeno na mapě zvlášť. Obrázek 6: Lokalizace domů v družstevním vlastnictví na území města Štětí (místní část Chcebuz) Zdroj: Základní kvantifikace: Družstvo na území města Štětí spravuje 20 bytových domů, ve kterých se nachází přibližně 500 bytů. Byty spravované SBD LTM vykazují z prostorové dispozice plnou škálu pro standardní bydlení 25

26 (od malometrážních bytů až po vícepokojové 4+1). Průměrná výměra bytu činí 62 m 2. S ohledem na množství spravovaných bytů a zejm. z objektivní nemožnosti zjištění počtu skutečně žijících osob v jednotlivých bytech není možné uvést konkrétní přehled počtu bydlících osob v jednotlivých typech bytů. Preference nájemců a obsazenost: Zájemci o družstevní byt řeší své požadavky s jednotlivými vlastníky podílů. O tomto aspektu nemá bytové družstvo bližší informace. Drobné komplikace při uplatnění uvolněného družstevního podílu jsou spatřovány pouze ve vztahu k bytům v přízemí či v 1. patře. Nicméně všechny byty v družstevním vlastnictví jsou obsazené a slouží svému účelu. Věková struktura obyvatel: Vedení družstva nemá technické prostředky pro přesnou kvantifikaci počtu a složení obyvatel jednotlivých bytů. Formou kvalifikovaného odhadu byl určen počet obyvatel družstevních bytů na území města Štětí počtem osob; na jeden družstevní byt zde průměrně připadá 2,6 obyvatel. Z hlediska věkové struktury nelze dle názoru zástupců družstva očekávat žádné zásadní odchylky oproti demografické struktuře obyvatelstva města. Počet seniorů (osob nad 65 let věku) byl definován na úrovni 25 % z celkového počtu obyvatel družstevních domů, tedy přibližně 400 osob. Výše a podmínky družstevního bydlení: Pro udržitelnost bydlení jsou klíčové též pravidelné platby bydlících osob (družstvo hradí náklady a výdaje své činnosti z příjmů získaných z bytového hospodářství a z ostatní hospodářské činnosti, případně z jiných zdrojů). Na úrovni družstevního bydlení lze konstatovat, že i z tohoto hlediska představuje daná forma právního vztahu k nemovitosti pro členy družstva ekonomicky udržitelný a přívětivý způsob zajištění bytových potřeb. Vedle standardních plateb za energie a další poplatky odvozené od počtu členů domácnosti a skutečné potřeby je klíčovým údajem cena měsíčního nájemného. Standardní nájemné v rámci SBD LTM se pohybuje na úrovni 21 Kč/m 2. U domů s aktuálními vyššími náklady, zejm. v důsledku proběhlé revitalizace, je nájemné odpovídajícím způsobem vyšší; u žádného domu však nepřevyšuje 32 Kč/m 2. V porovnání se standardním nájemním bydlením se tak jedná o ceny velmi přívětivé a zejm. odpovídající nákladům na obnovu, údržbu a správu souvisejícího nemovitého majetku. Pro tuto kapitolu není relevantní posouzení členského vkladu představujícího majetkovou účast člena na pořízení příslušného domu/družstevního bytu, který je v průběhu času rozdílný a odráží aktuální podmínky na trhu a dále pak charakteristiku bytu odpovídajícího družstevnímu podílu. Pravidla pro získání bytů / bariéry získání bytů: Převod vlastnického podílu v rámci bytového družstva probíhá na několika standardních platformách odpovídajících příslušné životní situaci původního majitele podílu v družstvu. Postup je přitom upraven ve stanovách družstva 4 a dále pak obecně v příslušné právní úpravě 5. Shrnutí nejčastějších postupů při přechodu či převodu družstevního podílu: Převod podílu na jinou fyzickou osobu ( prodej podílu ): Není Stanovami omezeno, nový vlastník družstevního podílu požádá o přijetí za člena družstva. Přijetí schvaluje představenstvo. Přechod podílu na dědice: Řešeno právní úpravou, družstevní podíl je předmětem dědictví, přechází na právního nástupce (pouze fyzická osoba). Obecně není možné spatřovat základní právní bariéry pro získání družstevního bytu. Nabývání bytu do vlastnictví (vlastnictví družstevního podílu) probíhá standardními postupy, které jsou obdobné jako u nabytí nemovitosti 4 Stanovy Stavební bytové družstvo Litoměřice. Dostupné online: < 5 Zejm. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 26

27 do osobního vlastnictví. Z hlediska věcného je pak získání družstevního bytu komplikované spíše s ohledem na aktuální plnou obsazenost bytů tohoto typu na území města Štětí. Specifikem družstevního vlastnictví je zájem družstva na využívání družstevních bytů k bytovým účelům (čl. 55 a násl. stanov). Pokud není některý byt bez závažných důvodů využíván k bydlení, je využíván jen občas, případně člen užívá dva byty, je družstvem vyzván ke zjednání nápravy (odevzdání bytu družstvu, provedení povolených dispozic s bytem např. sloučení bytu se sousedním bytem). Specifickou možností nakládání s družstevním bytem je také jeho rozdělení na dva samostatné byty (čl. 57 stanov). Dílčí omezení je patrné z postupu při výměně družstevních bytů, kde je nezbytný souhlas představenstva družstva (čl. 50 stanov). Stanovami jsou upraveny další okolnosti, např. postup pro vystoupení z družstva, nájem nebytového prostoru či obecná práva a povinnosti plynoucí z nájmu družstevního bytu. Pronajímání bytu podílníkem (podnájem): Dílčí omezení lze spatřovat ve vztahu k podnájmu v bytu. Stanovy připouštějí přijetí podnájemníka do konkrétního bytu za situace, kdy vlastník družstevního podílu v bytě nadále bydlí. Tato situace nevyžaduje ani souhlas žádného orgánu družstva. Opačným případem je situace, kdy vlastník družstevního podílu bydlí jinde a podnájemník využívá bytu sám. Toto jednání je považováno za závažné porušení stanov; lze však umožnit po souhlasu orgánů družstva. Porušení stanov tohoto typu je řešeno naprosto ojediněle. Dluhy na nájemném: Družstvo v této souvislosti sleduje úroveň závazků členů družstva. V posledních čtyřech letech se jedná o velmi stabilní hodnotu oscilující okolo 2,3 mil. Kč (+/- 200 tisíc mezi jednotlivými roky). Problémy s úhradami nájemného a dalších poplatků lze vysledovat u necelých 10 % bytů, tedy cca u 40 bytů, které obývá cca 180 obyvatel. Avšak z důvodu neplacení závazků ve vztahu k družstvu dochází k vyloučení člena družstva jen výjimečně, max. 1 2x do roka a mnohdy tento problém není během roku řešen vůbec. Technický stav budov: Ze zjištěných dat je možné konstatovat, že družstevní bydlení v rámci SBD LTM lze považovat za kvalitní, stabilní, vyhledávanou a zároveň finančně dostupnou možnost (po uhrazení družstevního podílu) pro zajištění standardních bytových potřeb obyvatelstva. Z hlediska technického stavu jsou prakticky všechny domy ve vlastnictví bytového družstva standardně revitalizované, pouze s výjimkou domu v Radouňské ulici. Další rekonstrukční a revitalizační práce na jednotlivých domech probíhají průběžně dle potřeby a finančních možností družstva. Všechny domy, s výjimkou domu v Radouňské ulici, jsou vybaveny výtahem. Další informace: Družstevní bydlení se v řešené lokalitě vyznačuje vysokou stabilitou právního vztahu mezi členskou základnou a samotným družstvem. Ze samotné podstaty jsou zde bytové potřeby uspokojovány dlouhodobě. Změny v členské základně probíhají přirozeně v důsledku běžných životních situací a bez zásadních administrativních či legislativních překážek (stěhování, úmrtí apod.). Specifickou kapitolou je u družstevního bydlení možnost vyloučení člena družstva. K tomuto kroku je možné dle stanov SBD LTM přistoupit pouze ve výjimečných případech v důsledku závažného porušení stanov. Důvodem je neplacení nájemného (2 nezaplacené nájmy), hrubá provinění ve vztahu k soužití mezi obyvateli či trestné činy proti družstvu se prakticky nevyskytují. K této situaci dochází velmi vzácně Soukromé byty a domy Bytový fond na území města Štětí je dominantně tvořen byty a rodinnými domy v soukromém vlastnictví. Rodinné domy tvoří menší část bytového fondu přímo v centru města a jeho okolí; poměrově významněji jsou rodinné domy zastoupeny v jednotlivých místních částech, které se vyznačují spíše venkovským či příměstským charakterem zástavby. V této složce osobně vlastněných nemovitostí však bohužel není z objektivních příčin možné provést více než pouze základní statistickou analýzu počtu a velikosti nemovitostí tohoto typu. Celkově je 27

28 na území všech katastrálních území spadajících pod město Štětí evidováno 522 rodinných domů, přičemž prakticky všechny jsou v soukromém vlastnictví. Na druhou stranu obyvatelé rodinných domů nejsou, s výjimkou seniorů, považováni za klíčové cílové skupiny této analýzy ani souvisejícího projektu. Jelikož neexistuje žádné sledování využívání bytů a domů v soukromém vlastnictví a není možné zjistit ani jejich obsazenost či využití k nájemnímu bydlení (vše je plně v působnosti majitelů bytů a domů), je nutné pro kvantifikaci tohoto způsobu bydlení využít pomocných statistických metod. Geografické umístění: Největší část bytového fondu ve správním obvodu města Štětí spadá na samotné širší centrum města, tedy Katastrální území Štětí I. Většina bytů je zde umístěna v bytových domech. Zastoupeny jsou v celkovém poměru k počtu bytových jednotek spíše okrajově též rodinné domy. Ostatní místní části Štětí se vyznačují spíše příměstským či venkovským charakterem. Bytové domy zde tedy tvoří jen okrajovou možnost pro uspokojování bytových potřeb. Naopak zde převládá zástavba rodinnými domy. Zastoupena je jak starší venkovská zástavba, tak moderní novostavby příměstského typu. V místních částech tvoří část bytového fondu, využívaného zejm. k rekreačním účelům v letním období, chaty, chalupy a další rekreační budovy. Základní kvantifikace: Soukromé vlastnictví domů a bytů je pro území města Štětí dominantním právním důvodem užívání bytového fondu. V rámci posledního sčítání lidu, domů a bytů v roce bylo provedeno též statistické zjišťování existujícího bytového fondu dle několika základních kritérií. V rámci sčítání bylo na území města Štětí, vč. místních částí, identifikováno celkem 920 domů, z nichž 630 spadalo do kategorie obydlených rodinných domů (v nichž je dispozičně definováno 697 bytů). Obydlených bytových domů bylo zjištěno celkem 231. Z hlediska vlastnictví domovního fondu zcela převažuje téměř ze tří čtvrtin soukromé vlastnictví. Graf 1: Vlastnictví domovního fondu (2011) 17% 6% 5% 72% 6 Sčítání lidu, bytů a domů Výstupy dostupné online: < ?zuj=565709#p7> Soukromé osoby Obec, stát Spoluvlastnictví vlastníků bytů Nezjištěno Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů ze Sčítání lidu, bytů a domů 2011, 2017 Při sčítání bylo dále zjištěno obydlených bytů. Převažující bylo opět soukromé vlastnictví domů či bytových jednotek, přičemž největší podíl náleží osobnímu vlastnictví bytů v bytových domech. Téměř třetinový podíl na právních důvodech užívání bytového fondu drží nájemní bydlení. Jak bylo zmíněno výše, poměrně značný význam má na území města Štětí také družstevní bydlení. 28

29 Graf 2: Právní důvod užívání bytového fondu (2011) 17% 17% 29% 37% Vlastní dům Osobní vlastnictví (byt) Nájemní bydlení Družstevní bydlení Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů ze Sčítání lidu, bytů a domů 2011, 2017 Doplňující informací o vlastnictví bytového fondu jsou anonymizované údaje o majitelích více bytových jednotek. Tato situace může v některých případech generovat riziko tzv. obchodu s chudobou a využívání disponibilního bytového fondu k pronajímání osobám v sociálně tíživé situaci za morálně i legislativně problematického zneužívání sociálních dávek, případně za neúměrně vysoké nájemné. Do detailnějšího přehledu v tabulce níže nejsou zařazeni majitelé dvou a více bytových jednotek (celkem 8 případů) bez domů ve vlastnictví města Štětí, SBD LTM a společnosti TEREK. Tabulka 19: Vícečetné vlastnictví bytového fondu Počet případů Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Počet vlastněných bytů na jednoho vlastníka Z provedeného šetření je patrné, že z údajů z katastru nemovitostí nevyplývá, že by aktuálně na území města Štětí docházelo k cílenému skupování bytů za účelem dalšího rozsáhlého podnikání, až na jeden nebo dva případy. Obsazenost: Z údajů o posledním sčítání lidu, bytů a domů vyplývá poměrně dobrá obsazenost bytů na území města Štětí. Z celkového bytového fondu bylo ke dni konání sčítání identifikováno 357 neobydlených bytů, což činí 9,8 % z celkového bytového fondu. Dle údajů prezentovaných v ostatních částech této analýzy se lze oprávněně domnívat, že se povětšinou nejedná o byty v městské zástavbě (byty ve vlastnictví města, družstevní byty, soukromé byty v centru Štětí). Naopak je možné dovodit, že se z velké části jedná o byty v místních částech, které jsou umístěny ve starší zástavbě, často s problematickým technickým stavem. Pro doložení tohoto tvrzení byla provedena analýza nabídek realitních kanceláří prostřednictvím webových aplikací agregujících nabídky hlavních realitních kanceláří na trhu s nemovitostmi 7. Z těchto podkladů vyplývá, že ke dni zpracování tohoto dokumentu byla v nabídce pouze jediná nemovitost určená k pronajímání (Tabulka 21) a dále přibližně dvě desítky nemovitostí (bytů a domů) k prodeji. Přehled, vč. nabídkových cen, prezentuje přiložená tabulka Pro potřeby této analýzy byla využita aplikace Sreality.cz. Dostupné online: < 29

30 Tabulka 20: Přehled nemovitostí k prodeji, Štětí (k ) Dispozice Velikost (v m 2 ) Lokalita (ulice) Cena (v Kč) Stav nemovitosti Byt Jiráskova Cihlová stavba, v původním stavu Byt Ostrovní Cihlová stavba, po částečné rekonstrukci Byt Chcebuz Cihlová stavba, vhodné k rekonstrukci Byt Centrum města Panelová stavba, po částečné rekonstrukci Byt Dohnalova Panelová stavba, v původním stavu Byt Centrum města Cihlová stavba, v původním stavu Byt Lidická Panelová stavba, vhodné k rekonstrukci Byt Stračenská Panelová stavba, bez nutnosti rekonstrukce Byt Stračenská Panelová stavba, určeno k rekonstrukci Byt Alšova Panelová stavba, určeno k rekonstrukci Byt Dohnalova Panelová stavba, po kompletní rekonstrukci Byt Alšova Panelová stavba, určeno k rekonstrukci Byt Radouňská Panelová stavba, určeno k rekonstrukci Byt Obchodní Panelová stavba, po kompletní rekonstrukci Dům 4+kk 168 Počeplice Cihlový dům, dokončeno 2005 Dům Radouň Dům v původním stavu, nutná rekonstrukce Dům 210 Radouň Novostavba + další rekonstruovaný dům Dům Chcebuz Nutná kompletní rekonstrukce Dům Chcebuz Po rekonstrukci Dům Radouň Dobrý stav Dům Čakovice Dobře udržovaný stav Dům Chcebuz Nutná kompletní rekonstrukce Zdroj: Vlastní zpracování dle K dispozici jsou tedy především větší byty o dispozici 3+1, převažují přitom byty v panelových domech. Poměrně široká je škála technického stavu bytů. Dostupné jsou již rekonstruované byty i větší počet bytů před rekonstrukcí či další stavební investice vyžadující. Z hlediska lokality lze nalézt nabízené byty prakticky ve všech částech města Štětí. Cena nemovitosti se odvíjí zejména od velikosti nemovitosti a technického stavu. Zohledněna je částečně patrně též lokalita nemovitosti a stav celého domu (zateplení, revitalizace, vyměněná okna, nutnost kompletní rekonstrukce apod.). Obecně lze dovodit, že ceny bytů v panelových domech jsou mírně nižší než v nabízených cihlových domech. Z hlediska nabídky domů je výběr poněkud menší. K dispozici jsou zejména objekty v okrajových částech města. Povětšinou se jedná o domy s většími pozemky a s nutností větší či menší rekonstrukce, čemuž odpovídají i nabídkové ceny. V nabídce realitních kanceláří je i několik rekreačních objektů (chaty), případně menší developerské projekty na vybudování rodinných domů. Výše a podmínky nájmu: S ohledem na potřebu určení obvyklých cen nájemného je pro relevanci prezentovaných dat (pouze jediný soukromý byt ve veřejné nabídce pronájmů) nutné statisticky posoudit výši nájemného též v okolních městech (Roudnice nad Labem a Mělník). 30

31 Tabulka 21: Přehled nemovitostí k pronájmu Štětí a okolí (k ) Dispozice Velikost (v m 2 ) Lokalita (město, ulice) Cena (v Kč) Stav nemovitosti 3+kk 55 Štětí, Čs. armády Panelová stavba, po částečné rekonstrukci 2+kk 38 Roudnice nad Labem, Neklanova Panelová stavba, v původním stavu Roudnice nad Labem, Bořivojova Panelová stavba, zrekonstruováno 2+kk 40 Roudnice nad Labem Panelová stavba, po částečné rekonstrukci Roudnice nad Labem, Neklanova Panelová stavba, zrekonstruováno Roudnice nad Labem Panelová stavba, zrekonstruováno Roudnice nad Labem, Hornická Panelová stavba, částečně zrekonstruováno Mělník, Sportovní Panelová stavba, zrekonstruováno Mělník, náměstí Míru Cihlová stavba, zrekonstruováno Mělník, náměstí Míru Cihlová stavba, zrekonstruováno Zdroj: Vlastní zpracování dle Dostupnost komerčního nájemného je tedy limitována především nedostatkem volně dostupných bytů pro nájemní bydlení. Bariérou je rovněž významně vyšší cena za m 2 oproti nájemnímu bydlení v městských bytech či obdobných platbách v družstevních bytech. Z hlediska prostorové segregace nelze provést bližší specifikaci, neboť standardní nájemní bydlení ve městě Štětí prakticky postrádá efektivní tržní prostředí (minimální nabídka volných nájemních bytů všech kategorií). Stejně tak je obtížné relevantně zobecnit technický stav nájemního bydlení v bytech se soukromým majitelem. Celkový a komplexní přehled o vlastnících bytů a domů na území města Štětí dle údajů zapsaných v katastru nemovitostí prezentuje elektronická příloha tohoto dokumentu. Bariéry získání bytů: Bariéry pro získání bytů v soukromém vlastnictví je možné považovat za standardní. Na území města Štětí, stejně jako v jiných částech České republiky, se jedná především o objektivně vysoké ceny nemovitostí tažené vysokou poptávkou na trhu, dobrou dostupností bankovních úvěrů a v důsledku též poměrně omezené aktuální nabídky nemovitostí. Další legislativní bariéry klade občanský zákoník. Technický stav: Technický stav bytů v soukromém vlastnictví není objektivně možné ověřit. Lze pouze odvodit, ze znalosti místního prostředí, že domy a byty v soukromém vlastnictví, které jsou využívány k bydlení, vykazují velmi dobrý technický stav. Velká část rodinných domů i bytových domů prošla v nedávné minulosti revitalizací či rekonstrukcí. Stejně tak lze u části bytového fondu předpokládat i rekonstrukci vnitřní dispozice. Rovněž lze, zejm. v okrajových částech Štětí a v jeho místních částech, zaznamenat novou zástavbu rodinnými domy. V části bytového fondu (zejm. rodinné domy) lze přirozeně identifikovat též budovy v nevyhovujícím stavebně technickém stavu. Nejčastěji se jedná o dlouhodobě nevyužívané či neudržované budovy v některých místních částech Štětí. Z hlediska technického stavu bytového fondu obecně je možno podpůrně poskytnout data z posledního sčítání lidu, bytů a domů. Dle těchto dat byl vodovod zaveden do 89 % bytů, veřejná kanalizace byla k dispozici v 86 % bytů, ústředním topením disponovalo 95 % bytů. 31

32 Byty v majetku realitních kanceláří a obdobných subjektů S ohledem na marginální charakter a význam tohoto typu vlastnictví nemovitostí, není daná problematika dále detailněji rozpracována s ohledem na svou nerelevanci. Zprostředkovatelská činnost realitních kanceláří je prezentována výše v souvislosti s možnostmi pronájmu a prodeje nemovitostí v soukromém vlastnictví. V této kapitole je uveden pouze detailní přehled o bytech ve vlastnictví společnosti TEREK Štětí, s.r.o. (dále jen společnost TEREK ), která na území města Štětí vlastní větší počet bytů a nabízí je k dlouhodobým pronájmům (dle zápisu v živnostenském rejstříku vykonává též živnost Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí ). Ačkoliv se nejedná o realitní kancelář, je pro určité odlišnosti od běžného soukromého vlastnictví (pronájmy jednotlivých bytů jejich majiteli mimo hlavní podnikatelskou či zaměstnaneckou činnost) provedena analýza bytů ve vlastnictví společnosti TEREK v této samostatné kapitole. Geografické umístění: Dle údajů v katastru nemovitostí je ke dni zpracování analýzy společnost TEREK vlastníkem bytů v celkem 17 bytových domech. Tyto domy se nacházejí v různých částech centra města Štětí. Detailnější přehled uvádí přiložená tabulka. Tabulka 22: Identifikace bytových domů s byty ve vlastnictví společnosti TEREK (06/2017) Husovo nám. 113 Dohnalova 550, 551, 552 Stračenská 614 Alšova 619, 620 Mánesova 627, 628 Radouňská 469 Jiráskova 573, 574 Stračenská 615 Alšova 621, 622 Radouňská 470 Stračenská 612 Stračenská 616 Mánesova 623,624 Litoměřická 501 Stračenská 613 Alšova 617, 618 Mánesova 625, 626 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, 2017 Obrázek 7: Lokalizace bytových domů/jednotek ve vlastnictví společnosti TEREK (06/2017) Zdroj: Základní kvantifikace: Ve vlastnictví společnosti TEREK je ke dni zpracování této analýzy celkem 184 bytů, které obývá 439 obyvatel. Největší zastoupení ve firemním bytovém fondu mají byty 3+1, které také obývá naprostá 32

33 většina nájemců a jejich rodinných příslušníků. Větší počet osob (5 a více) žije jen v omezeném počtu bytů; dle posledních dat se tomu tak děje ve 14 případech. Tabulka 23: Struktura bytového fondu ve vlastnictví společnosti TEREK (05/2017) Kategorie bytu Počet bytů Průměrná obytná plocha (m 2 ) Průměrný počet osob v bytě Celkový počet osob ,74 1, ,57 1, ,93 2, ,6 2,2 11 Celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů společnosti TEREK Štětí, s.r.o., 2017 Preference zájemců o byty: Obecně nelze, dle vyjádření zástupců společnosti TEREK, definovat preferovanou stavební dispozici bytu. Klienti se zajímají spíše o celkovou výměru bytu, od které se odvíjí též výše měsíčního nájemného. Až pokud výše nákladů odpovídá možnostem klientů, zajímají se o další okolnosti (v jakém patře se byt nachází, zda je k dispozici výtah apod.). V posledním roce zaznamenala společnost velký zájem o byty, které mají co nejmenší podlahovou plochu. Zástupci společnosti předpokládají, že je to především z finančního důvodu. Často se totiž stává, že i rodina s dětmi se spokojí s menším bytem o dispozici 2+1. S ohledem na prakticky nulovou volnou kapacitu bytů s menší rozlohou společnost nedokáže tuto poptávku uspokojit. Obsazenost: Obsazenost bytů je velmi vysoká. V průběhu roku 2016 byla vykazována na úrovni % procentům, což odpovídá reálně maximálnímu možnému vytížení s ohledem na přirozený cyklus a výskyt běžných životních situací. Nájemci senioři: Zástupci společnosti TEREK kvalifikovaně odhadují, že přibližně v šedesáti bytech bydlí senioři, což odpovídá přibližně 30 % z celkového bytového fondu společnosti. Některé z domů jsou nízkopodlažní, proto nemají výtah. V bytech seniorů nejčastěji žije jedna nebo dvě osoby. Přesto jsou senioři často nájemci i větších bytů s dispozicí 3+1 a s celkovou rozlohou až 75 m 2. Výše a podmínky nájmu: Výše nájemného se odvíjí zejm. od celkové podlahové plochy byty. Dále jsou zohledněny standardní aspekty (vybavení, technický stav, poloha apod.). Průměrná výše nájmu v bytech pronajímaných společností TEREK činí 62 Kč/m 2. Pravidla pro přidělování bytů / Bariéry získání nájmu: Vedle vysokého vytížení nájemních bytů ve vlastnictví společnosti TEREK klade společnost vysoký důraz na výběr budoucích nájemců. S každým zájemcem o byt je veden osobní a důvěrný rozhovor, ze kterého vyplyne, zda je pro umístění do bytu vhodný či nikoliv. Prioritou společnosti je obsazení bytů takovými nájemníky, kteří budou schopni byt ufinancovat a plně respektovat pravidla a řád v domě. Jedním z preventivních kroků pro zajištění průběžného financování nákladů na byt je i nutnost složení kauce ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (akcent komerčního charakteru nájemního vztahu). Pronájem bytů nájemníky (podnájem): Nájemci bytů vlastněných společností TEREK jsou obecně oprávněny k umožnění podnájmu v nájemním bytě dalším osobám. Nutná je však vždy předchozí dohoda s vlastníkem bytu (společnost TEREK) a dodržení podmínek v zák. č. 89/2012 Sb, občanský zákoník. Dílčí omezení může stanovit též konkrétní nájemní smlouva. Dluh na nájemném: Hranice pro dluh na nájemném s hrozící možností vystěhování je zakotvena v nájemní smlouvě a je v souladu s ustanoveními občanského zákoníku. Ačkoliv se společnost maximálně snaží vzniku dluhu 33

34 předcházet, při absolutní nečinnosti dlužníka jsou využívány služby právního zástupce, případně soudní řešení. Hranicí pro uplatnění naznačeného postupu jsou 3 dlužné měsíční platby za nájem a služby. Detailně počet dlužníků, výši dluhu a počet osob/rodin ohrožených vystěhováním prezentuje navazující tabulka. Tabulka 24: Dlužníci a dluhy na nájemném společnosti TEREK Kategorie Období (vždy ke konci května daného roku) Počet osob/rodin s dluhem na nájemném Celková výše dluhu na nájemném (v tis. Kč) Počet osob/rodin s hrozbou vystěhování Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů společnosti TEREK Štětí, s.r.o., 2017 Počet nájemníků s dluhem, celková výše dluhu i počet dlužníků s hrozbou vystěhování jsou v průběhu posledních let stabilní, případně je možné vypozorovat pouze mírný pokles u všech sledovaných kategorií. Dílčí pozitivní vývoj je možné připisovat zejm. klesající nezaměstnanosti, rostoucí výkonnosti národního hospodářství i lepší vymahatelnosti pohledávek. Technický stav bytů: Ve všech případech se jedná o nájemní byty splňující charakteristiky 1. kategorie bytů, byty jsou v dobrém technickém stavu. Domovní a bytový fond ve vlastnictví realitních kanceláří: Ke dni zpracování této analýzy byl ve vlastnictví realitních kanceláří pouze jeden objekt. Jednalo se o rodinný dům v Hněvicích s vnitřní dispozicí pro dva byty (Hněvice č.p. 10). Dále je realitní kanceláří vlastněn jeden byt v objektu Chcebuz Ubytovny Na území města Štětí poskytuje dlouhodobé ubytovací služby několik ubytoven. Jejich souhrn, specifikaci, kapacitu, podmínky využití, cenovou dostupnost a další informace prezentuje tato část analýzy Identifikace ubytoven Na území města Štětí působí celkem sedm ubytoven, které jsou provozovány několika provozovateli. Vedle soukromých komerčních ubytoven je dostupná také ubytovna provozovaná městem Štětí. Všechny ubytovny, s výjimkou ubytovny Čepro v Hněvicích, leží v širším centru města Štětí. Dostupnost veškeré základní občanské vybavenosti (doprava, zdravotnictví, nákupy, kultura) je tedy prakticky bezproblémové a ubytovny tak z tohoto pohledu mohou sloužit též pro dlouhodobější pobyty. 34

35 Tabulka 25: Identifikace ubytoven na území města Štětí Název ubytovny Adresa Kapacita (osoby) Vlakové nádraží Dostupnost (km) Autobusové nádraží Obchod s potravinami Cenová dostupnost (v Kč) Ubytovna Zrup 1 1. máje 671, Štětí 86 1,5 0,5 0, / den Ubytovna Zrup 2 1. máje 672, Štětí 78 1,5 0,5 0, / den Ubytovna Cihelná 9. května 289, Štětí 32 1,7 0,3 0, / měsíc Ubytovna a hotel TEREK Dlouhá 670, Štětí 180 2,0 0,0 0, / den Ubytovna a hotel Sport Družstevní 400, Štětí 56 1,1 1,1 0, / den Městská ubytovna Palackého 599, Štětí 125 1,6 0,4 0, / měsíc a 1 osobu / měsíc za 2. osobu, 600 / měsíc za dítě Ubytovna Čepro* Hněvice 62, Štětí - Hněvice 48 3,0 0,3 1,5 ** Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů jednotlivých ubytoven, 2017 * Pro potřeby tohoto přehledu jsou uváděny vzdálenosti na autobusové nádraží v Cihelné ulici, vlakové nádraží v ulici U nádraží a z hlediska obchodu s potravinami je kalkulováno s prodejnou Tesco v centru města (ulice Krátká) menší obchody s prodejnami jsou dostupné i v bezprostřední blízkosti všech uváděných ubytoven. Ve vztahu k ubytovně Čepro v Hněvicích je pak kalkulováno s autobusovou zastávkou v Hněvicích, stejně tak s místní železniční stanicí. Nejbližší obchod s potravinami se nachází v obci Předonín a dále pak v Roudnici nad Labem. ** Nezjištěno Bližší informace k jednotlivým ubytovnám Městská ubytovna (Ubytovna pro potřeby města, Palackého 599): Ubytování je poskytováno občanům, kteří nemají byt nebo jiné ubytování zajišťující jim jejich potřebu bydlení. Město přiděluje ubytování žadatelům s přihlédnutím k osobní situaci občanů, kteří mají na území města Štětí trvalý pobyt. Toto ubytování lze poskytnout pouze v případech hodných zvláštního zřetele. Přidělení ubytování schvaluje, na základě doporučení Komise sociálních služeb a bydlení, Odbor sociálních věcí. Přihlíží se např. k výkonu veřejné služby, případným dluhům k městu Štětí, jejich splácení, využití všech možností pro zajištění bydlení, okolnosti skončení předchozího ubytovacího vztahu apod. Ubytování se poskytuje na dobu určitou, nejdéle na jeden rok. Ubytování je možné prodloužit na základě písemné žádosti. Stanovena je úhrada za ubytování ve výši 3.000,- Kč za první dospělou osobu, druhá dospělá osoba 1.500,- Kč, dítě 600,- Kč / měsíc. Na základě doporučení Odboru sociálních věcí Městského úřadu Štětí je rozhodnutím Rady v ubytovně nově poskytováno krizové ubytování celoročně (dříve pouze v zimním období od října do dubna). To je poskytováno zletilým občanům s trvalým pobytem ve městě Štětí, kteří nemají byt nebo jiné ubytování zajišťující jim základní potřebu bydlení. Občanovi, který nemá na území města Štětí trvalý pobyt, se krizové ubytování poskytne jen v případech hodných zvláštního zřetele. Krizové ubytování je poskytováno jako nocleh v období od 20:00 do 7:00, hradí se poplatek 30,- Kč/nocleh 8. Většina případů krizového ubytování je poskytována dle potřeby klientů v délce do tří dnů. V předchozích letech bylo krizové ubytování poskytnuto vždy necelým dvěma desítkám osob ročně; dle genderového hlediska mírně převažují muži. 8 Ubytovna pro potřeby města. Webová prezentace města. Dostupné online: < 35

36 Tabulka 26: Poskytnuté krizové ubytování ( /2017) Rok Muži Ženy Celkem (do května) Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Hotel a ubytovna TEREK: Ubytovna TEREK je provozována v horních patrech (5. 8. patro) hotelu TEREK (hotelové části se tato analýza nevěnuje). Ubytovna hotelového typu disponuje kapacitou 180 lůžek a poskytuje ubytovací služby krátkodobého i dlouhodobého charakteru. Kapacita ubytovny je rozdělena do 36 třílůžkových pokojů o podlahové ploše 20,25 m 2 a 36 dvoulůžkových pokojích o rozměru 20,25 m 2. V 7. nadzemním podlaží je situována společenská místnost s televizorem a posezením. Dlouhodobě ubytovaní, pokud se nejedná o manželský pár, jsou vždy ubytovány v jednolůžkovém pokoji (samostatné ubytování). Hygienické zázemí je vždy řešeno společně pro dva pokoje (WC a koupelna se sprchou), na společné chodbě pro dva pokoje je zároveň umístěna lednice. V každém patře se nachází kuchyňka, která je ubytovaným k dispozici. Dodávka tepla a teplé vody je zajišťována prostřednictvím centrální městské infrastruktury. Stejně tak je řešena dodávka pitné vody a odvod kanalizace. Úklid v obsazených pokojích je prováděn denně, minimálně každý týden je proveden úklid společných prostor, čtvrtletně probíhá všeobecný úklid. V případě potřeby je provedena deratizace či desinsekce. Hotel a ubytovna SPORT: Jedná se o ubytovnu hotelového typu, která je určena pro krátkodobé i dlouhodobější ubytování, včetně ubytování sociálně slabých obyvatel. Celková kapacita je 28 pokojů ve dvou podlažích, průměrná podlahová plocha pokoje je 20 m 2, celkový počet lůžek je 56. Pokoje jsou vybaveny dvěma lůžky, dvěma židlemi a šatní skříní. Ubytovací jednotky jsou vybaveny hygienickým zázemím (toaleta a sprcha) a prostorem pro vaření společné vždy pro dva pokoje. Vytápění zajištěno ústředním topením, teplá i pitná voda zajištěna z městského vodovodu. Úklid zajištěn denně, všeobecný úklid čtvrtletně. Část ubytovny prošla rekonstrukcí, tyto pokoje jsou nabízeny za vyšší cenu, než uvádí přehled výše ( Kč) Ubytovna Zrup: Ubytovny ZRUP jsou provozovány společností TEREK, mají celoroční provoz, poskytují krátkodobé přechodné ubytování i ubytování delší než 2 měsíce. V objektech ZRUP slouží k ubytování buňky, sestávající vždy ze dvou dvoulůžkových pokojů (každý o ploše 14,25 m 2 ) se společnou kuchyňkou o ploše 8,12m 2, kabinou WC a společnou koupelnou (sprchový kout, umyvadlo). Jsou zde ubytováni též klienti, kterým přispívá na ubytování Úřad práce jsou ubytováni buď v samostatném pokoji o ploše 14,25 m 2 (pokud se nejedná o manželský pár, vždy jsou dlouhodobě ubytované osoby ubytovány v samostatném pokoji tj. v pokoji bydlí pouze jedna osoba) - pokoj je vybavený lůžkem, nočním stolkem, skříněmi, stolem a židlemi. Pokoj má společnou kuchyňku o ploše 8,12 m 2 s kuchyňskou linkou a lednicí, společné WC a koupelnu se sprchou s vedlejším pokojem. Další typ ubytování je ubytování rodin rodiny mají k dispozici samostatnou buňku tj. 2 pokoje (2 x 14,25 m 2 ), kuchyňku (8,12 m 2 ) s kuchyňskou linkou, koupelnu se sprchou a WC. Každá buňka má kuchyňku (vařič, lednice, několikrát byly kuchyňky vybavené, dle informací z ubytovny vždy rozkradeno). ZRUP 7 buňka má kuchyňku, zařízení mají bydlící vlastní nebo zapůjčené z ubytovny. Další poskytované služby: každá buňka má vlastní koupelnu + WC, televizní přípojka, 36

37 výměna ložního prádla a záclon (nájemci ZRUP 7 využívají vlastní povlečení), zajištění úklidu, odvoz odpadu, veškeré opravy, parkoviště, úprava zeleně v okolí ubytovny, voda, elektřina, topení, vč. souvisejících služeb (spotřeba, opravy, revize atd.), služby ubytovatelky (5:15 14:00 hod.), v ostatních hodinách pohotovost na telefonu. Bariéry vstupu: Nejsou ubytováváni klienti se zvířaty, ubytovna není bezbariérová nevhodné pro handicapované klienty. Ubytování osob bez přístřeší: Měsíčně projevuje zájem o dlouhodobé ubytování v ubytovnách ZRUP 5 20 osob, přičemž přibližně polovina prezentuje, že je aktuálně bez přístřeší. Tuto skutečnost však nedokáže provozovatel ubytovny jakkoliv ověřit. Klienti ubytovny: Nejčastěji mají zájem o dlouhodobé ubytování klienti ve věku let. Okrajovou část klientů ubytovny tvoří také senioři. V letech 2014 a 2015 zde bylo ubytováno po třech osobách v seniorském věku, v letech 2016 a 2017 pak po osobách dvou. Ubytovna v Cihelné ulici: Ubytovna je koncipována jako ubytovací zařízení pro sociálně slabé občany. Provoz je zajišťován celoročně, provozovatelem je soukromá společnost Groupe Image s.r.o. (IČ: ). Kapacita zařízení je 13 pokojů o celkové ubytovací kapacitě 32 lůžek. Ubytovací kapacity jsou rozděleny do čtyř třílůžkových pokojů (21 m 2 ), jednoho třílůžkového pokoje (17 m 2 ), jednoho dvoulůžkového pokoje (12 m 2 ), jednoho dvoulůžkového pokoje (12+3 m 2 ) v přízemí. Pro všechny pokoje v přízemí je společné hygienické zázemí a kuchyňka. V prvním patře disponuje ubytovna devíti třílůžkovými pokoji (18 m 2 ), třemi dvoulůžkovými pokoji (12 14,9 m 2 ), čtyřmi třílůžkovými pokoji (18,5 23,6 m 2 ) a jedním jednolůžkovým pokojem (11 m 2 ). Také zde je na patře společné hygienické zázemí a kuchyňka. Úklid je zajišťován provozovatelem ubytovny průběžně, čtvrtletně je proveden všeobecný úklid, jednou ročně probíhá též deratizace a zásahy proti hmyzu (štěnice). Pravidelně je zajištěna výměna ložního prádla. Ubytovna je napojena na vodovodní řád města Štětí, rovněž kanalizace je napojena na městskou infrastrukturu. Ubytovna Čepro: Ubytovna Čepro se nachází ve dvou budovách v místní části Hněvice (č.p. 71 a 73). Ubytovna je určena pro dlouhodobý pobyt sociálně slabých obyvatel, provozní doba je celoroční. Celková ubytovací kapacita činí 48 míst, kapacitu ubytovny dle jednotlivých budov a stavební dispozici jednotlivých pokojů prezentuje přiložená tabulka. Tabulka 27: Kapacita ubytovny Čepro Velikost pokoje Hněvice č.p. 71 Hněvice č.p. 73 Jednolůžkové 4 4 Dvoulůžkové 6 6 Třílůžkové 2 2 Čtyřlůžkové 0 1 Zdroj: Vlastní zpracování dle Provozního řádu ubytovny Čepro, 2017 V každé budově ubytovny se nachází společná kuchyně se dvěma sporáky, společné hygienické zázemí a pračka. Pokoje jsou vybaveny základním nábytkem (postel, stůl, židle, skříň, polička, lednice). Ložní prádlo se vyměňuje po každém ubytovaném, u dlouhodobých pobytů po 14 dnech. Úklid se provádí průběžně, větší úklid čtvrtletně. 37

38 Dlouhodobě ubytovaní provádějí úklid sami. Ubytovna je zásobována pitnou vodou z podniku Čepro a.s., stejným způsobem je zajištěn odvod odpadních vod na místní čističku Analýza cenové dostupnosti Z hlediska institucionální dostupnosti je ubytování na ubytovnách ve městě Štětí patrně nejjednodušší možností k rychlému zajištění základních bytových potřeb. Ubytování místních občanů na ubytovnách se vyznačuje přirozenou pružností nájemního vztahu, který bývá standardně vázán spíše krátkodobě (příležitostně, nouzově, urgentně), přestože ani dlouhodobé ubytování na ubytovnách není výjimečné. Problémy z hlediska finanční dostupnosti mohou činit specifickým cílovým skupinám poměrně vysoké náklady na ubytování, které jsou navíc obvykle vázány na počet ubytovaných osob. Takto může být ubytování na ubytovnách pro vícečetnou domácnost velmi finančně náročné a dlouhodobě neudržitelné. Výjimkou může být ubytování na městské ubytovně, kde je u vybraných cílových skupin významně akcentován sociální aspekt nájemného. Provozní řády (rovněž orientačně v přehledu výše) jednotlivých ubytoven působících na území města Štětí jsou uvedeny v přílohách této analýzy. Ve vztahu k cenové dostupnosti je nutné uvést pohled na podíl úhrady nákladů na ubytování prostřednictvím sociálních dávek a další finanční podpory poskytované státem. Přiložená tabulku dává přehled o počtech a demografické struktuře dlouhodobě ubytovaných osob na jednotlivých ubytovnách na území města Štětí, kterým jsou vypláceny doplatky na bydlení. Tabulka 28: Příspěvek na bydlení - obyvatelé ubytoven, 2017 Název ubytovny Věková kategorie (pohlaví) a starší Muži Ženy Muži Ženy Muži Ženy Muži Ženy Muži Ženy Ubytovna Zrup Ubytovna Zrup Ubytovna Cihelná Ubytovna a hotel TEREK Ubytovna a hotel Sport Ubytovna Čepro Městská ubytovna Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů od Úřadu práce ČR (Krajská pobočka Ústí nad Labem, kontaktní pracoviště Štětí), 2017 Celkem je ke dni zpracování tohoto dokumentu Úřadem práce poskytován doplatek na bydlení 60 osobám, které jsou ubytovány v ubytovnách na území města Štětí. Z demografického pohledu není doplatek poskytován žádné osobě v nejmladší věkové kategorii (do 18 let). Tento typ sociálních dávek nejčastěji pobírají osoby ve věku let a osoby spadající do kategorie let. Naopak u seniorů se kombinace sociální dávky na zajištění bydlení a ubytování na ubytovně vyskytuje pouze ve dvou případech. Genderově je poměr příjemců doplatku prakticky vyrovnaný. Nejvíce osob s přiznaným doplatkem je ubytováno na městské ubytovně a dále pak na ubytovně v Cihelné ulici. Dle informací poskytnutých Úřadem práce je průměrná výše vypláceného doplatku na bydlení osobám ubytovaným na ubytovnách v případě jednotlivců 3.214,- Kč, v případě rodin pak 5.426,- Kč měsíčně Analýza konkrétních bariér vstupu Ve vazbě na ubytování v ubytovnách na území města Štětí nelze definovat zásadní bariéry vstupu. Výjimkou je pouze ubytovna pro potřeby města, kde je akcentován sociální aspekt a jsou stanoveny transparentní podmínky pro přidělení ubytování či krizového ubytování. U komerčních subjektů je bariérou vstupu pouze výše nájemného, 38

39 resp. ubytovacích poplatků, které může být zejm. u dlouhodobějšího ubytování vícečetných domácností významně zatěžující. Provozovatelé ubytoven pak v rámci interních pravidel stanovují standardní podmínky na dodržování bezpečnosti a klidného soužití (noční klid, užívání alkoholu a návykových látek, neudržování pořádku apod.) Ostatní formy bydlení Pro úplnost přehledu forem bydlení na území města Štětí je nutné doplnit další možnosti pro zajištění bytových potřeb. Konkrétně se jedná o podporované formy bydlení s významným sociálním aspektem, tedy pronájmy bytů se zvláštním určením a tzv. krizové bydlení, které je na území města Štětí poskytováno, a dětské domovy, kojenecké ústavy a další podobná zařízení Byty zvláštního určení Byty zvláštního určení jsou obvykle byty v domech s pečovatelskou službou a bezbariérové byty. Byty tohoto typu jsou určeny především pro občany s pohybovým či jiným handicapem, případně osoby staršího věku, které nepotřebují kontinuální komplexní péči a jsou schopny vést ve vhodných podmínkách relativně samostatný život. Definici bytu zvláštního určení uvádí zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve svém 2300: Je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení. Byty zvláštního určení nejsou definovány zák. č. 108/2006, o sociálních službách. Tato kapitola v základním rozsahu prezentuje údaje o počtech, obsazenosti a lokalizaci těchto bytů, podmínkách pro jejich využití, případně o bariérách pro vstup do systému využití jednotlivých specifických typů bytů. Geografické umístění a základní kvantifikace: Město Štětí disponuje několika byty, které splňují podmínky statutu bytu zvláštního určení. Do bezbariérové kategorie spadají: 2 byty v domě Zahradní byty v domě Zahradní bytů v Domě s pečovatelskou službou, Školní 700. Obrázek 8: Umístění bytů zvláštního určení bezbariérové kategorie Zdroj:

40 Z hlediska kapacity bytů zvláštního určení není tato veličina přesně vymezena. Standardně jsou analyzované byty přidělovány, s ohledem na jejich velikost, jednotlivcům nebo manželským či partnerským dvojicím. V bezbariérovém bytě v domě s pečovatelskou službou ve Školní ulici však bydlí i rodina se dvěma dětmi. Ubytování rodin s dětmi v bezbariérových bytech v Zahradní ulici by bylo patrně též možné. Celkově tak lze kvalifikovaným odhadem definovat celkovou kapacitu bytů zvláštního určení s bezbariérovou úpravou na úrovni cca osob. Další byty zvláštního určení nesplňují podmínky plné bezbariérovosti. Jedná se o následující bytový fond: 40 bytů v Domě s pečovatelskou službou, Školní bytů v Domě s chráněnými byty, U Cementárny 452. Obrázek 9: Umístění bytů zvláštního určení bez bezbariérové úpravy Zdroj: Obdobně jako u předchozí kategorie lze kvantifikovat kapacitu bytů zvláštního určení bez bezbariérové úpravy na osob. Obsazenost: Obsazenost těchto bytů je vždy téměř 100 % (uvolněné byty jsou obsazovány v nejkratším možném termínu a v souladu s interními právními předpisy). Výše a podmínky pronájmu: Podmínky pro pronajímání bytů zvláštního určení jsou detailně a transparentně upraveny v závazném dokumentu Pravidla Města Štětí pro nájem bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení v majetku města Štětí (dále jen Pravidla pronájmu BZU ), které schválila Rada města Štětí dne usnesením č. 2017/7/219. Žádost o přidělení bytu se podává na určeném tiskopisu, ve kterém zájemce uvede veškeré požadované údaje nutné k posouzení a vyhodnocení této žádosti. Mezi klíčová kritéria pro posouzení žádosti a zároveň bariéry pro přidělení bytu zvláštního určení patří: trvalé bydliště ve městě Štětí v posledních alespoň 2 letech a zájemce zde alespoň 2 roky bydlí, zdravotní stav žadatele s přihlédnutím ke stupni závislosti na péči druhé osoby (II. či III. stupně), 40

41 výrazné omezení hybnosti nebo orientace potvrzené lékařem (pro přidělení bezbariérového bytu), dosažení důchodového věku či invalidity a současná nezbytnost pomoci druhé osoby, předchozí využívání některých sociálních služeb, podmínky v bytě, který žadatel aktuálně užívá, vlastnictví bytu či domu žadatelem a posouzení možnosti s nemovitostí nakládat pro řešení vlastní sociální situace, neexistence závazků vůči městu po splatnosti, byt nebude přidělen občanovi, který je postižen psychickými poruchami s rysy nesnášenlivosti, konfliktního a asociálního jednání, alkoholismu nebo jiné toxikománie. V současné době výše nájmu v bytech zvláštního určení činí 30 Kč/m 2. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu neurčitou. Pravidla pro přidělování bytů / Bariéry získání: Komise řeší přidělování bytů v městských bytech zvláštního určení (byty s pečovatelskou službou a v domě s chráněnými byty) obdobným způsobem jako přidělování standardních městských bytů. Ve vztahu k této specifické cílové skupině je vedena evidence žadatelů. Opět je zde posuzována zejm. aktuální situace žadatele k datu uvolnění vhodného bytu, přičemž jsou akcentovány sociální aspekty (viz výše). Nejedná se tedy o klasický pořadník. Přednost zde dostávají zájemci s ohledem na svůj aktuální zdravotní stav a potřebu péče. Pro nájem bytu v domě s chráněnými byty je navíc podmínkou přiznání příspěvku na péči. Z výše uvedeného se dá dovodit, že kritéria pro posuzování žádostí jsou vlastně dalšími podmínkami, které musí žadatel splnit. Většina z nich se jeví jako opodstatněná s výjimkou kritéria, aby žadatel měl trvalé bydliště ve městě Štětí alespoň 2 roky. To může být bariérou pro osoby, které ve městě bydlí dobu kratší, omezující a vytvářející riziko sociálního vyloučení. V této souvislosti je nutné upozornit na novelu zák. č. 133/2000 Sb., která nabyla účinnosti 1. června 2017 (zák. č. 456/2016 Sb.) a která částečně nově upravuje povinnosti týkající se adresy trvalého bydliště. Dále jsou v rámci úvah de lege ferenda zvažovány budoucí úpravy povinného hlášení skutečného místa trvalého pobytu. Stávající i budoucí legislativní změny tak mohou mít v souvislosti se zmíněnými bariérami a plnění podmínek přidělení nájmu bytu značný vliv. Pravidla města Štětí stanovují také dílčí bezpečnostní pravidla (omezení chovat domácí zvířata, nemožnost používání propan-butanových spotřebičů). Dále jsou vyloučeny osoby, které mají psychické poruchy, s rysy nesnášenlivosti, konfliktního a asociálního jednání, alkoholismu a jiné toxikománie, pod jejichž vlivem by mohl narušovat život v domě zvláštního určení nebo v domě s byty zvláštního určení. Tento požadavek se jeví vcelku oprávněný. Jako problematické by se naopak mohlo jevit posuzování toho, zda osoba objektivně naplňuje uvedené charakteristiky (nutnost odborného posouzení). Vedle předpisů na úrovni města Štětí je nadřazenou právní úpravou (občanský zákoník, 2301) omezena dispozice s byty zvláštního určení, a to zejm. ve vztahu k převodu či přechodu vlastnického a nájemního práva ve vazbě na kontinuální využívání dispozičně upraveného bytu k jeho dalšímu odpovídajícímu využití dle statutu bytu zvláštního určení. Bariérou pro další využívání bytu zvláštního určení je pro osoby spolu žijící v domácnosti smrt nájemce bytu. Tyto osoby musí byt vyklidit nejpozději do 6 měsíců od obdržení výzvy. Pokud tyto osoby nejsou, mají dědicové 41

42 povinnost byt vyklidit do 3 měsíců od obdržení obdobné výzvy. Pokud je spolu žijící osobou osoba starší 70 let či osoba zdravotně postižená a nemá vlastní byt, přechází na ni nájem bytu dnem smrti původního nájemce. Pravidla upravují také zmírňující sociální opatření ve vztahu k dalším osobám, které s původním nájemcem obývaly společnou domácnost před jeho úmrtím (např. poskytnutí jiného ubytování) Dětské domovy, kojenecké ústavy a další zařízení Specifickou formou bydlení zaměřenou na děti a mladistvé jsou dětské domovy. Dětský domov je zařízení pečující o děti (zpravidla ve věku od 3 do 18 let), o které se jejich rodiče či zákonní zástupci nemohou, nechtějí nebo neumějí postarat v rámci rodinného prostředí. Legislativně upravuje problematiku dětských domovů především zák. č. 109/2002 Sb., o výkonu ústavní výchovy nebo ochranné výchovy ve školských zařízeních a o preventivně výchovné péči ve školských zařízeních a změně dalších zákonů. V samotném městě Štětí se žádný dětský domov nenachází. Příslušné služby (ubytovací i veškeré související dle právní úpravy a individuálních potřeb dítěte) zajišťují v blízkém okolí Štětí čtyři dětské domovy (okres Litoměřice a Mělník). Dva samostatné (dle 12) a dva dětské domovy se školou (dle 13). Ve vztahu k této analýze a dokumentu navazujícímu je pak důležitá vazba na přechod dětí a mladistvých z péče domova dětí do dospělého života. Tyto osoby jsou jednou z klíčových cílových skupin analýzy i souvisejícího projektu. Kvantifikovat tuto cílovou skupinu bohužel není možné, neboť potřebná data nejsou zjišťována. Dle provedených konzultací s Odborem sociálních věcí Městského úřadu Štětí existuje pouze dílčí přehled o občanech ze sociálně vyloučených lokalit. O umístění dětí do dětských domovů a obdobných zařízení z jiného prostřední žádný přehled neexistuje, proto by byla kvantifikace velmi nepřesná a zavádějící. Tabulka 29: Dětské domovy v okolí města Štětí Dětský domov a Školní jídelna, Litoměřice, Čelakovského 8, příspěvková organizace Dětský domov, Základní škola praktická, Praktická škola a Školní jídelna, Dlažkovice 1, příspěvková organizace Dětský domov a Školní jídelna, Kralupy nad Vltavou, U Sociálního domu 438 Dětský domov se školou, základní škola a školní jídelna Liběchov, Rumburská 54 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Ústeckého kraje a Pro úplnost lze doplnit informaci o dalších subjektech poskytujících vedle dalších služeb ubytování pro děti. V okolí města Štětí (okres Litoměřice a Mělník) působí pouze jedno zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc. Naopak se v okolí města nenachází žádný kojenecký ústav, který zajišťuje péči o děti v nejmladší věkové kategorii (do 3 let). Po dovršení tohoto věku přechází děti, pokud nedojde k jejich umístění do rodinného prostředí, do dětských domovů. Tabulka 30: Přehled zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc v Ústeckém kraji Název Sídlo Kapacita ZDVOP FOD Klokánek Alšova 8, Litoměřice 18 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Asociace Dítě a Rodina, z. s., 2017 V souvislosti s dalšími možnostmi ubytování je pro úplnost možné doplnit informaci o poskytovatelích sociálních služeb. Tento segment služeb se sociálním aspektem na území města Štětí zajišťují vedle Městského úřadu Štětí (sociální pracovníci v Odboru sociálních věcí Městského úřadu Štětí) též neziskové organizace Naděje a Romano Jasnica. Tyto organizace mj. pomáhají osobám v obtížené životní či sociální situaci s hledáním ubytování. Samotné ubytovací služby na území města Štětí neposkytují (Organizace Naděje provozuje azylový dům a krizovou pomoc/krizové bydlení v Roudnici nad Labem). 42

43 3 Dostupnost bydlení Další klíčovou kapitolou předkládané analýzy je posouzení dostupnosti bydlení. Vedle posouzení finanční dostupnosti bydlení pro cílové skupiny (problematice se věnují průřezově i další kapitoly dokumentu), jsou zde doplňkově zmíněny i další aspekty, např. dostupnost informací o možnosti získat vybraný typ ubytování, vč. pomoci při zajištění bytových potřeb ze strany místní samosprávy. Samostatná část kapitoly je věnována pociťované potřebě po specifických pobytových službách, tedy službách zahrnujících aspekt ubytování beneficientů nejrůznějších sociálních služeb Cenová a příjmová dostupnost bydlení Jedním z důležitých výstupů analýzy je posouzení cenové dostupnosti jednotlivých možností bydlení pro obyvatele města Štětí. Základním východiskem jsou zjištěné a prezentované výše nájemného v jednotlivých variantách bydlení (viz předešlé kapitoly). Porovnáním s příjmovou stránkou domácností, tj. dostupností nejrůznějších sociálních dávek a dalších příjmů domácností je pak zjištěna míra zátěže domácností náklady na bydlení. Při zpracování této kapitoly byly vzaty v úvahu též bariéry dostupnosti bydlení z pohledu cílových skupin. Prezentované údaje vyplývají z vlastních zjištění autorů analýzy, podkladů poskytnutých Úřadem práce ČR, Městským úřadem Štětí a dalšími veřejně dostupnými statistikami, studiemi a analýzami. Nutné je též odkázat na detailnější pojednání v související Analýze zaměřené na potenciální cílové skupiny a jejich bytové potřeby. Níže uvedená tabulka je přehledem čistých peněžních příjmů domácností Ústeckého kraje za období Jedná se o příjmy, které obsahují příjmy ze závislé činnosti, z podnikání, sociální dávky a ostatní příjmy, a jsou očištěné od daně z příjmů a příspěvků na sociální a zdravotní pojištění. Tabulka 31: Čisté peněžní příjmy domácností Ústecký kraj ( ) Ukazatel Peněžní příjmy čisté (Kč/osoba/rok) Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Českého statistického úřadu, 2017 Průměrný čistý měsíční příjem na osobu v roce 2016 činil ,- Kč. Pokud tuto částku porovnáme s průměrnými náklady na bydlení v různých typech bydlení, lze konstatovat, že zejm. u vícečetných domácností může výše nájemného výrazně překračovat hranici 40 % z disponibilních příjmů domácnosti. Zejména pak u vícečlenných rodin ubytovaných na ubytovnách. Stejně tak dochází k nepoměru mezi příjmy a náklady na bydlení u specifických cílových skupin, které jsou nuceny z důvodu absence reálné alternativy řešit své ubytovací potřeby prostřednictvím komerčního nájemného vázaného na počet ubytovaných osob (tzv. obchodování s chudobou). Jedním z aspektů, který definuje finanční dostupnost bydlení, je pohled do struktury a vývoje výplat sociálních dávek poskytovaných na částečnou úhradu bytových potřeb obyvatel města Štětí. Navazující tabulka prezentuje přehled vybraných dávek pro poslední sledovaný celý rok (2016). 43

44 Tabulka 32: Vybrané sociální dávky, Město Štětí, 2016 Měsíc Příspěvek na živobytí Doplatek na bydlení počet Kč počet Kč leden únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů od Úřadu práce ČR (Krajská pobočka Ústí nad Labem, kontaktní pracoviště Štětí), 2017 V průběhu roku 2016 byl doplatek na bydlení vyplácen průměrně 276 osobám, přičemž průměrná výše doplatku činila 3.409,- Kč měsíčně. Celkově bylo v roce 2016 na doplatcích na bydlení vyplaceno občanům města Štětí více než 11 milionů korun. Počet oprávněných osob pro tuto dávku v hmotné nouzi byl v průběhu roku poměrně stabilní. Pro úplnost a přehled uvádíme též informaci o oprávněných osobách ve vztahu k příspěvku na živobytí. Tuto dávku pobíralo během roku 2016 průměrně 510 obyvatel města Štětí, přičemž průměrná výše této dávky činila 4.124,- Kč měsíčně. Celkově tvoří náklady na příspěvek na živobytí, ve vztahu k obyvatelům města Štětí, pro rok 2016 více než 25 mil. Kč. Největší část doplatku na bydlení, téměř dvě třetiny, byly ke konci prosince 2016 vypláceny na úhradu ubytování a souvisejících nákladů v bytech. Necelá jedna třetina z celkového počtu přiznaných dávek pak směřuje na úhradu ubytování v ubytovnách. Zbývající kategorie jsou zcela marginální. Například na pobytové sociální služby byl doplatek na bydlení vyplacen pouze v osmi případech. Graf 3: Cílení doplatku na bydlení dle ubytování (12/2016) 1%4% 1% 32% 62% Byt Ubytovací zařízení Jiný prostor Pobytové sociální služby Nezjištěno Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů od Úřadu práce ČR (Krajská pobočka Ústí nad Labem, kontaktní pracoviště Štětí), 2017 Z hlediska meziročního vývoje jsou uváděny průměrné hodnoty analyzovaných dávek v hmotné nouzi za roky 2015, 2016 a prvních pět měsíců roku

45 Tabulka 33: Vybrané sociální dávky, Město Štětí, /2017 (průměr) Rok Příspěvek na živobytí Doplatek na bydlení počet Kč/osoba počet Kč/osoba (01-05) Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů od Úřadu práce ČR (Krajská pobočka Ústí nad Labem, kontaktní pracoviště Štětí), 2017 Z poměrně krátkodobého hlediska je možné dovodit trend snižování celkových počtů osob oprávněných k čerpání příspěvku na živobytí, případně doplatku na bydlení. Průměrný počet osob pobírajících příspěvek na živobytí se v posledních dvou letech snížil přibližně o 22 %. U doplatku na bydlení činí pokles oprávněných osob přibližně 19 %. V poměrném rozsahu klesají také náklady státu na dávky v hmotné nouzi Dostupnost informací o bydlení Dostupnost informací o možnostech bydlení v celé škále nabízených možností je jednou z podmínek pro zajištění bytových potřeb pro obyvatele města. Významu pak nabývá informační dostupnost zejména ve vztahu k efektivnímu řešení nejrůznějších životních situací. Především v krizových životních situacích je bezbariérový přístup k informacím jednou z podmínek pro řešení situace a eliminaci případných dlouhodobých negativních dopadů do dalšího života jedince či rodiny. Tato kapitola prezentuje stávající informační kanály nabízející údaje pro zajištění bydlení nejrůznějším skupinám obyvatelstva. Jak je ostatně prezentováno v kapitolách výše, ve městě Štětí jsou dostupné prakticky všechny standardní možnosti pro zajištění bytových potřeb všech potenciálních cílových skupin. Potřeby těchto cílových skupin se odrážejí též v informačních kanálech, jež poskytují údaje o možnostech zajištění bytových potřeb. Městské byty (vč. bytů sociálních): Pokud se uvolní byt ve vlastnictví města, jsou informace zveřejněny na elektronickou úřední desku Města Štětí 9 a zároveň na fyzickou úřední desku, která je umístěna před vstupem do Městského úřadu Štětí na adrese Mírové náměstí 163, Štětí. Informace jsou současně zveřejněny i na internetových stránkách města 10 a vyhlášeny místním rozhlasem. Město vydává i svůj zpravodaj, avšak informace o volných bytech zde nezveřejňuje, jelikož je obyvatelům města distribuován 1x měsíčně a jeho uzávěrka je vždy začátkem měsíce předcházejícím vydání výtisku. Inzerce prostřednictvím tohoto periodika nemá význam, jelikož byty do doby vydání již najdou své nové majitele. 9 Elektronická úřední deska města Štětí. Dostupné online: < 10 Webová prezentace města Štětí. Dostupné online: < 45

46 Obrázek 10: Inzerát na pronájem městského bytu na internetových stránkách města a fyzické úřední desce Zdroj: Vlastní zpracování, 2017 Dům s chráněnými byty (byty zvláštního určení): V případě zájmu o přidělení bytu v Domě s chráněnými byty, U Cementárny 452 ve Štětí a Domě s pečovatelskou službou, Školní 700 ve Štětí musí zájemce kontaktovat Odbor sociálních věcí Městského úřadu Štětí, který vede evidenci žadatelů. Návštěva zájemce na městském úřadu není nutná, v případě zájmu navštíví sociální pracovníci Odboru sociální služeb Městského úřadu Štětí zájemce o tento typ bydlení přímo u něj doma. Do evidence je vedle jména zájemce uvedena i jeho potřebnost dané bydlení získat. Přednost zde dostávají zájemci s ohledem na svůj aktuální zdravotní stav a potřebu péče. Družstevní byty: Byty ve vlastnictví Stavebního bytového družstva Litoměřice nejsou samotným bytovým družstev nikterak inzerovány. Pokud má některý z podílníků zájem o prodej svého podílu, resp. prodej bytu, může využít běžných komerčních informačních zdrojů (viz níže). Byty a domy v soukromém vlastnictví: Informace jsou poskytovány v rámci realitního trhu, například prostřednictvím následujících informačních kanálů: nabídky realit agregované prostřednictvím činnosti realitních kanceláří a dalších komerčních zprostředkovatelů, inzerované na internetových stránkách nebo realitních serverech, přičemž mezi největší v České republice patří Zde jsou zájemci o bydlení dle individuálně preferovaných kritérií odkazováni na aktuální nabídky požadovaného bydlení. Analogicky přímý kontakt s pracovníky realitních kanceláří, které na území města Štětí standardně působí, vlastními silami prostřednictvím internetových inzertních serverů vč. místního Štětského E-bazaru 11 či jiných aplikací 12, inzerce v tisku, vývěska v bytě nebo domě s informací o prodeji nemovitostí, v případě zájmu o získání nájmu bytu ve vlastnictví společnosti TEREK najdou zájemci aktuální nabídku volných bytů na internetových stránkách společnosti 13. Pokud jsou všechny byty plně obsazeny, mohou 11 Štětský E-bazar. Dostupné online: < 12 Např. aplikace Bezreality. Dostupné online: < 46

47 zájemci vyplnit žádost o nájem bytu, která je na těchto stránkách volně ke stažení. Žádost bude pro případ uvolnění některých z bytových jednotek zaevidována. Ubytovny: V případě ubytoven musí zájemce vždy kontaktovat danou ubytovnu (telefonicky, em) a dotázat se aktuální nabídky volných míst, případně využít informací z webových stránek vybraných ubytoven. Ve vztahu k městské ubytovně jsou veškeré informace, vč. nezbytné součinnosti města poskytovány prostřednictvím Odboru sociálních věcí Městského úřadu Štětí. Specifické služby: V případě specifických bytových služeb sociálního charakteru jsou cílené informace k dispozici na webových prezentacích příslušných institucí či na webu města Štětí. Dále jsou pak informace efektivně distribuovány prostřednictvím odborů a úředníků města, případně pracovníků poskytovatelů sociálních služeb, a to přímo potenciálním příjemcům konkrétních služeb Pobytové služby Pro uvedení celkového kontextu této analýzy je nutné provést základní rozbor aktuální dostupnosti a potřebnosti pobytových služeb na území města Štětí. Tuto problematiku legislativně ukotvuje zák. č. 108/2006 Sb., o sociálních službách. Dle znění tohoto zákona se za pobytové služby považují: týdenní stacionáře, domovy pro osoby se zdravotním postižením, domovy pro seniory, domovy se zvláštním režimem, chráněné bydlení, azylové domy, domy na půl cesty, zařízení pro krizovou pomoc (pobytová), nízkoprahová zařízení pro děti a mládež (pobytová), terapeutické komunity, centra sociálně rehabilitačních služeb, intervenční centra (pobytová), zařízení následné péče. Na území města Štětí je evidován pouze jeden poskytovatel pobytových služeb. Jedná se o odlehčovací službu v Domě s chráněnými byty na adrese U Cementárny 452 ve Štětí. Poskytovatelem této pobytové služby je Město Štětí, konkrétně jsou pak služby zajišťovány Odborem sociálních věcí. V tomto domě je pro pobytovou službu uzpůsoben jeden z bytů velikosti 1+1 s kapacitou 2 osoby. Odlehčovací služba města Štětí je časově omezenou pobytovou službou sociální péče lokálního charakteru poskytovanou nepřetržitě na základě písemné smlouvy mezi poskytovatelem a klientem odlehčovací služby po dobu zpravidla maximálně 14 dní v termínu stanoveném ve smlouvě za úhradu dle platného sazebníku schváleného Radou města Štětí, v souladu s individuálním plánem péče o klienta. 13 Webové stránky společnosti TEREK. Dostupné online: < 47

48 Posláním této služby je poskytnutí na přechodnou dobu potřebné pomoci a podpory v pobytovém zařízení lidem se sníženou soběstačností z důvodu věku, chronického onemocnění nebo zdravotního postižení, kteří pro různé překážky již nemohou zůstat sami ve svém přirozeném domácím prostředí i za předpokladu zajištění pomoci terénní pečovatelskou službou, a kterým proto jinak zajišťuje podporu a péči v jejich domácím prostředí v plném rozsahu rodina, případně jiné osoby. Smyslem služby je, aby měly tyto pečující osoby možnost pracovního zapojení, nezbytného odpočinku a čas k řešení osobních záležitostí. Cílená služba je určena dospělým osobám trvale žijícím ve městě Štětí a jeho místních částech. Rozsah poskytovaných služeb v rámci této služby: základní sociální poradenství, pomoc při zvládání běžných úkonů péče o vlastní osobu, pomoc při osobní hygieně nebo poskytnutí podmínek pro osobní hygienu, poskytnutí stravy nebo pomoc při zajištění stravy, poskytnutí ubytování, zprostředkování kontaktu se společenským prostředím, sociálně terapeutické činnosti, pomoc při uplatňování práv, oprávněných zájmů a při obstarávání osobních záležitostí výchovné, vzdělávací a aktivizační činnosti, nákupy, pochůzky (fakultativní úkon), ubytování v bytě v Domě s chráněnými byty pro rodinné příslušníky klientů využívající tuto odlehčovací službu, ubytování v odlehčovací službě příslušníka klienta využívajícího tuto odlehčovací službu. 14 Žádost spolu se sazebníkem úhrad úkonů Odlehčovací služby města Štětí k je k dispozici na internetových stránkách města Štětí 15. Dle veřejné části Registru poskytovatelů sociálních služeb provozovaného Ministerstvem práce a sociálních věcí České republiky 16, jež obsahuje informace o konkrétních poskytovatelích sociálních služeb a jimi poskytovaných sociálních službách od vydání rozhodnutí o registraci a následného úředního zveřejnění, působí na území Ústeckého kraje celkem 189 poskytovatelů sociálních služeb. V okrese Litoměřice se nachází celkem 51 zařízení (provozoven) různých pobytových služeb a v okrese Mělník 30 zařízení (provozoven). Bližší přehled je uveden v přiložené tabulce. 14 Zdroj: Pravidla poskytování odlehčovací služby města Štětí (s účinností od ); 15 Sazebník úhrad úkonů Odlehčovací služby města Štětí. Webové stránky města Štětí. Dostupné online: < ess+from+a+non-authorized+domain.+%28www.google.cz%29>. 16 Registr poskytovatelů sociálních služeb. Dostupné online: < 48

49 Tabulka 34: Přehled počtu pobytových služeb na území okresu Litoměřice a Mělník (k 05/2017) Typ pobytové služby Počet zařízení Odlehčovací služby 4 Domovy pro osoby se zdravotním postižením 12 Domovy pro seniory 15 Domovy se zvláštním režimem 14 Chráněné bydlení 24 Azylové domy 9 Krizová pomoc 1 Týdenní stacionáře 1 Domov na půl cesty 1 Celkem 81 Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů z Registru poskytovatelů sociálních služeb, 2017 Z výše uvedené tabulky lze konstatovat, že v okolí města Štětí je těchto zařízení dostatek, avšak téměř všechna zařízení jsou plně obsazena a zájemci je v případě zájmu nabídnuta možnost zapsat se do seznamu čekatelů. Pracovníci odboru sociálních věcí Městského úřadu Štětí v průměru cca 5 osobám/rodinám ročně pomáhají se zajištěním bydlení v azylových domech. Často však žadatelé nenastoupí nebo pobyt ukončí a vrátí se zpět do neodpovídajícího bydlení. Za období leden 2014 květen 2017 odbor sociálních věcí Městského úřadu Štětí eviduje informaci o 27 osobách s trvalým pobytem ve městě Štětí, které byly umístěny do domova pro seniory, příp. domova se zvláštním režimem v jiných městech. Současně pracovníci odboru sociálních věcí Městského úřadu Štětí evidují i celkový počet osob, které jsou v daném kalendářním roce umístěny v zařízeních poskytující sociální služby, přesněji pak pobytové služby. Evidováni jsou však pouze klienti, kteří využívali pečovatelskou službu, ze které přešli do pobytového zařízení. Vedle domů pro seniory a domovy se zvláštním režimem jsou to pak např. i ústavy sociální péče apod. Tabulka 35: Počet osob umístěných do domovů pro seniory, příp. domovů se zvláštním režimem ( /2017) Zařízení Domov pro seniory Domov se zvláštním režimem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Níže uvedené hodnoty počtu osob využívajících pobytové služby se vztahují k počtu klientů, kteří byli Městským úřadem Štětí evidováni k prosinci daného roku (vyjma roku 2017) v pobytových zařízeních v okolí města Štětí. Nemůže se tedy jednat o zcela vyčerpávající a kompletní údaj ze všech potenciálních zařízení. Dále je nutné upozornit, že velká část klientů využívá pobytové služby dlouhodobě a přirozeně by při součtu jednotlivých let docházelo k duplicitnímu zohlednění jediné osoby. Tabulka 36: Počet osob využívající pobytové služby ( /2017) Položka Pobytové služby celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí,

50 Dle struktury obyvatel města tvoří osoby starší šedesáti let 26 % z celkového počtu obyvatel. Níže uvedená tabulka jasně deklaruje, že v budoucnu je vysoká pravděpodobnost, že zájem o domy pro seniory, případně pak domy se zvláštním režimem, bude mít rostoucí tendenci. Aktuálně je ve městě Štětí evidováno pouze 24 obyvatel ve věkové kategorii let a 229 obyvatel ve věkovém rozmezí let, což je o 67,4 % méně než je obyvatel ve věku a dokonce o 82,1 % méně než u obyvatel ve věku 60 69, kteří v budoucnu budou mít zájem o místo v těchto pobytových službách. Taktéž osob ve věkovém rozmezí let je ve Štětí více o téměř 76,3 %, než je aktuálně obyvatel ve věku let. S přirozeně se zvyšující průměrnou délkou dožití obyvatel ČR je nutné očekávat trvale rostoucí poptávku po zmiňovaných službách, přičemž vedle kvantity bude vytvořen tlak i na kvalitu poskytovaných služeb. Tabulka 37: Vybrané věkové kategorie obyvatel města Štětí Věková kategorie Počet Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Poskytovatelé sociálních služeb působící na území města Štětí se dále shodují, že ve městě by bylo vhodné zřídit Azylové domy (pro ženy, muže, případně rodiny s dětmi) a krizovou pomoc. Na druhou stranu je nutné uvést, že poptávka po azylových domech ze strany cílové skupiny není Městským úřadem Štětí zjištěna jako vysoká, resp. pobyt v azylových domech v současné době u velké části klientů nesplní očekávaný účel. Navíc jsou služby azylových domů částečně sanovány existencí městské ubytovny. Existence nového azylového domu by tak při posouzení relevantních skutečností byla odůvodnitelná pouze v omezeném rozsahu (malá kapacita), ideálně v již existujících objektech a za podmínky, kdy by tyto nové kapacity sloužily výhradně občanům města Štětí. 50

51 4 Sociální bydlení (byty se sociálně zvýhodněným nájemným) Předmětem kapitoly Sociální bydlení je prezentace nástrojů využívaných městem Štětí na jeho území ve vztahu k poskytování služeb sociálního bydlení (bydlení se sociálním nájemným), resp. představení jednotlivých kategorií nájemního bydlení v bytech se sociálně zvýhodněným nájmem. Vedle samotného sociálního bydlení se jedná o jeho podmnožinu v podobě startovacího bydlení. Uveden je rovněž exkurz do související národní strategie sociálního bydlení. Závěr kapitoly pak tvoří pojednání o novém zákonu o sociálním bydlení 17, který se aktuálně nachází v legislativním procesu a do budoucna má potenciál významně ovlivnit řešenou problematiku Koncepce sociálního bydlení České republiky Sociálním bydlením je myšleno poskytování takového ubytování dlouhodobějšího charakteru, které vzniklo či je provozováno za využití veřejných prostředků, výše nájemného je ze sociálních důvodů snížena ( dotována ) pod úroveň komerčně nabízeného nájemného a přidělení tohoto bydlení je závislé na autoritativním rozhodnutí orgánu veřejné moci. Na úrovni České republiky se jedná o institucionálně poměrně nový pojem, přestože z věcného hlediska má poskytování zvýhodněného ubytování orgány veřejné moci dlouhou tradici a poměrně široké využití. V současné době jsou meze sociálního bydlení v ČR zachyceny v Koncepci sociálního bydlení České republiky Tato koncepce definuje jako hlavní problém v oblasti bydlení vysoké zatížení některých domácností výdaji na bydlení, a to zejm. u domácností s nízkými příjmy. Jako ohrožené skupiny jsou definováni zejména lidé na začátku nebo po skončení své profesní kariéry, samoživitelky a samoživitelé, lidé znevýhodnění na trhu bydlení z důvodu své národnosti, rasy či náboženství, mladiství a mladí, kteří opouští ústavní výchovu nebo pěstounskou péči, osoby odcházející z vězení, senioři, osoby se zdravotním postižením, zjevní, skrytí a potenciální bezdomovci a nízkopříjmové domácnosti. Citovaná koncepce přebírá dle definice ETHOS cílovou skupinu ohroženou ztrátou bydlení. Do této skupiny jsou zařazeny též osoby, které vynakládají více než 40 % svých disponibilních příjmů na zajištění bytových potřeb (tzn. úhrada bytových potřeb je pro rodinný rozpočet takových osob velkou zátěží). Z níže uvedeného přehledu je patrné, že poměrně značná část domácností v ČR vynakládá na pokrytí bytových potřeb značnou část rodinného rozpočtu. Důležité je upozornit též na nezanedbatelnou skupinu domácností, které hradí náklady na bydlení ještě ve větším poměru k celkovým disponibilním příjmům. Rovněž je nutné poznamenat, že alespoň u části domácností nejvíce zatížených náklady na bydlení (ve vztahu k disponibilním příjmům), byly identifikovány poměrně značně vysoké úhrady za ubytování (v absolutních hodnotách). Tento poznatek je v souladu s dále prezentovanými závěry o objektivní nemožnosti některých specifických skupin obyvatelstva zajistit si cenově dostupné bydlení (detailněji viz dále). Na 40% hranici disponibilních příjmů vynakládaných na zajištění bytových potřeb je vázána také podpora cílovým skupinám v rámci návrhu zákona o sociálním bydlení (podrobněji viz níže). 17 Pozn.: Při zpracování tohoto dokumentu bylo pracováno s návrhem citovaného zákona, který se nacházel v legislativním procesu. Povinnost obcí poskytovat sociální bydlení na základě zákonem stanovených podmínek tedy není v době zpracování tohoto dokumentu definitivně v českém právním řádu zakotvena (zákon nenabyl platnosti ani účinnosti). Text uváděný v této kapitole je proto nutné považovat za úvahy de lege ferenda. 18 Koncepce sociálního bydlení České republiky Ministerstvo práce a sociálních věcí, Dostupné online: < 51

52 Tabulka 38: Náklady na bydlení a čisté příjmy (2012) domácností bydlících v nájemních bytech (ČR) Kategorie Podíl nákladu na bydlení na čistých příjmech 40 % 50 % 60 % Podíl počtu domácností na počtu domácností v nájemních bytech (v %) 35,2 20,1 13 Podíl počtu domácností na počtu domácností celkem (v %) 6,4 3,6 2,4 Průměrné měsíční náklady na bydlení v Kč Zdroj: Vlastní zpracování dle Koncepce sociálního bydlení České republiky , Městské byty se sociálním nájmem Kvantifikace městských bytů se sociálním nájmem: Ve vybraných městských bytech poskytuje město Štětí obyvatelům, kteří splňují příslušné podmínky, bydlení v nájemních bytech se sociálně zvýhodněným nájemným 19. Přehled bytů se zvýhodněným sociálním nájemným uvádí následující tabulka. Uvedena je též aktuální sazba nájemného a obdobně jako v předchozím srovnání počet bytů a nájemců v těchto bytech se sociálním nájemným. Tabulka 39: Bytový fond: Byty se sociálním nájmem Ulice Počet bytů Počet obyvatel Nájemné (v Kč/m 2 ) U Cementárny máje máje Školní Zahradní Zahradní Zahradní Celkem Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Celkem má město Štětí k dispozici v sedmi městských lokalitách 188 bytů určených pro sociální nájemné, které aktuálně obývá 314 osob. Z hlediska dispozičního se u sociálního nájemného jedná zejména o menší byty (1+0, 1+1, 2+0), které jsou nejčastěji obývány jednou či dvěma osobami. Jen zcela ojediněle obývají tyto byty více než 4 osoby (výhradně v dispozici 2+0). V době zpracování analýzy byly k možnému pronájmu za sociální nájemné k dispozici pouze tři byty. Lze tedy shrnout, že o sociální nájemné je poměrně značný zájem, existují občané, kteří na něj mají nárok a městu Štětí se zároveň daří svůj disponibilní bytový fond určený pro sociální nájemné poměrně dobře využívat. V navazující tabulce je proveden přehled jednotlivých typů bytů se sociálním nájemným. 19 Pozn.: Odbor majetku a investic vede jako sociální byty v současné době pouze byty na adrese 1. máje 597 a 598. Z hlediska tematického a určení této analýzy jsou do této kapitoly zaměřené na byty se sociálním nájemným (nejedná se o synonymum sociálního bytu ) zařazeny též např. startovací byty. 52

53 Tabulka 40: Přehled jednotlivých typů bytů se sociálním nájmem Ulice Počet bytů Typy bytů U Cementárny bytů zvláštního určení 1 byt standardní byt se soc. nájemným. Pozn.: odlehčovací služba je poskytována v prostorách, které byly původně bytem, ale byly z bytového fondu vyjmuty. 1. máje standardních bytů se sociálním nájemným 1. máje standardních bytů se sociálním nájemným Školní bytů zvláštního určení Zahradní startovacích bytů Zahradní Zahradní bezbariérových bytů (byty zvláštního určení) 10 startovacích bytů 2 bezbariérové byty (byty zvláštního určení) 10 startovacích bytů Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, bezbariérové byty (byty zvláštního určení) Byty se sociálním nájemným lze tedy rozčlenit do následujících typů, které zejm. odpovídají dispozičnímu uspořádání a potřebám vybraných cílových skupin: standardní byty se sociálním nájemným, byty zvláštního určení, vč. bezbariérových bytů, startovací byty. Jednotlivým typům bytů se sociálním nájemným se detailněji věnují následující podkapitoly. Výjimkou jsou byty zvláštního určení, které jsou systematicky zařazeny do jiné kapitoly této analýzy ( Ostatní formy bydlení ) Standardní byty se sociálním nájmem Geografické umístění a základní kvantifikace standardních bytů se sociálním zájmem: Město Štětí má ve svém majetku dva bytové domy, které vyčlenilo pro byty se sociálně stanovenou výší nájemného. V těchto dvou domech se nachází celkem 81 bytů, které jsou pronajímány za sociálně zvýhodněné nájemné. Tyto bytové domy se nacházejí na adrese 1. máje 597 a

54 Obrázek 11: Umístění domů s byty se sociálním nájemným Zdroj: Obsazenost a preference zájemců: Obsazenost městských nájemních bytů je velmi vysoká (cca 97 %), což platí i u bytů se sociálním nájemným. Většina bytů se sociálním nájemným je dispozičně řešena jako malé byty, což odpovídá i obsazenosti těchto bytů (2,0 obyvatele na byt). Tabulka 41: Obsazenost městských bytů se sociálním nájemným Ulice Počet bytů Počet obyvatel 1. máje máje Zdroj: Vlastní zpracování dle podkladů Města Štětí, 2017 Výše a podmínky nájmu: Výše nájmu je definována transparentně pro všechny městské nájemní byty se sociálním nájmem a je vztažena k výměře podlahové plochy bytu. Výše nájemného pro byty v budově na adrese 1. máje 597 činí 20,- Kč/m 2, pro byty v budově na adrese 1. máje 598 činí 30,- Kč/m 2. Výše nájemného v bytech se sociálním nájmem může být měněna rozhodnutím Rady města Štětí. Pravidla pro přidělování bytů / bariéry získání bytů: Pravidla a bariéry pro přidělování bytů jsou analogické jako u standardních městských nájemních bytů (viz výše). Pronájem bytů nájemníky (podnájem): Možnosti pronájmu bytů jsou analogické jako u standardních městských nájemních bytů (viz výše). Technický stav bytů: Všechny byty se sociálním nájmem, které má město Štětí k dispozici, jsou zařazeny do 1. kategorie Startovací byty Specifickou kategorií sociálního bydlení jsou tzv. startovací byty. Jedná se především o malé byty, které jsou pronajímány specifickým cílovým skupinám (mladí lidé, samoživitelé, mladé rodiny, první samostatné bydlení, viz níže) za zvýhodněné nájemné. Vedle splnění stanovených podmínek je dalším pojmovým znakem dočasnost nájemního vztahu tohoto typu. Dle pravidel města Štětí je možné získat startovací nájem maximálně na 6 let. 54

55 Geografické umístění a základní kvantifikace startovacích bytů: Byty se sociálním bydlením v domech Zahradní 747, Zahradní 748 a Zahradní 749 jsou účelově určeny jako startovací byty (celkem 35 startovacích bytů). Obrázek 12: Umístění startovacích bytů Zdroj: Obsazenost a preference zájemců: Do loňského roku byl Odborem majetku a investic Městského úřadu Štětí veden pořadník žadatelů o startovací byty. Tato praxe byla novými pravidly zrušena a o uvolnění každého startovacího bytu je uveřejněna informace na úřední desce. Zájemci podávají ve stanovené lhůtě žádost o přidělení startovacího bytu. Na základě doručených žádostí je pak byt, při zohlednění sociálních kritérií, přidělen novému nájemci (obdobně jako u bytů se sociálním nájemným). Naposledy byl takto startovací byt přidělen v únoru 2017, kdy byly evidovány čtyři žádosti o přidělení bytu. Výše a podmínky nájmu: Zvláštní ustanovení pro startovací byty je uvedeno v čl. 2 Pravidel startovacích bytů. Smlouva o nájmu se uzavírá na dobu určitou, nejdéle 1 rok s tím, že může být každoročně obnovována až do celkové maximální doby 6 let. Nájemné je stanoveno ve výši schválené Radou města (aktuálně 30 Kč/m 2 ) a může být zvýšeno na základě usnesení Rady města. Pravidla pro přidělování bytů / bariéry získání bytů: Pravidla Města Štětí pro přidělování startovacích bytů (dále též Pravidla startovacích bytů ) obsahují zvláštní ustanovení, která se liší od Pravidel pronájmu, která však působí jako obecná právní úprava i pro sociální bydlení. Tyto malometrážní byty o velikosti 2+0 a 1+0 jsou určeny zejména pro mladé rodiny o maximálním počtu 4 členů, které jsou schopny nejpozději do 6 let po uzavření smlouvy o nájmu bytu na startovací byt obstarat si jiné vlastní bydlení. Evidenci startovacích bytů vede Odbor majetku a investic, kam podávají písemnou žádost zájemci o nájem bytu. Záměr pronájmu musí být uveřejněn na úřední desce Městského úřadu Štětí alespoň 15 dní. V čl. 3 Pravidel startovacích bytů jsou uvedeny podmínky, které musí splnit žadatel pro přijetí žádosti o startovací byt. Žadatelé jsou: 55