ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemků p.č. 1193/2 - orná půda, p.č. 1193/3 - orná půda, p.č. 1193/4 - orná půda a pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) evidovaných na listu vlastnictví číslo 46 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), v k.ú. Oplotec, obec Horšovský Týn, okres Domažlice. Objednavatel posudku: Účel posudku: Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/ Brno IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 159 EX 00393/ Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 12 stran a 14 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č.j. 159 EX 00393/13-072, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemkům p.č. 1193/2 - orná půda, p.č. 1193/3 - orná půda, p.č. 1193/4 - orná půda a pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 148, p.č. 166, p.č. 167, p.č. 168, p.č. 240, p.č. 241, p.č. 242, p.č. 246, p.č. 249, p.č. 250, p.č. 255, p.č. 256, p.č. 257, p.č. 258, p.č. 261, p.č. 262, p.č. 356, p.č. 825, p.č. 826, p.č. 827, p.č. 828, p.č. 829 a p.č. 1193, v k.ú. Oplotec, obec Horšovský Týn, okres Domažlice. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 46, pro k.ú. Oplotec, obec Horšovský Týn, okres Domažlice, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrálních map, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, dne , pro k.ú. Oplotec, obec Horšovský Týn, okres Domažlice, pod číslem PÚ 113/2014. Územní plán města Horšovský Týn. Nájemní smlouva ze dne Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Horšovský Týn Katastrální území: Oplotec (781649) List vlastnictví číslo: 46 Vlastníci: 1. Baláková Miluše Podíl: 1/4 Oplotec 21, Horšovský Týn 2. Dobiáš Bedřich Podíl: 1/4 Oplotec 14, Horšovský Týn 3. Faloutová Anna Podíl: 1/4 Karla Čapka 137, Malé Předměstí, Horšovský Týn 4. Šindelář Miroslav Podíl: 1/8 Brněnská 967/24, Severní Předměstí, Plzeň 5. Šindelář Petr Podíl: 1/8 č.p. 26, Klenčí pod Čerchovem 5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k nemovitým věcem - pozemků p.č. 1193/2 - orná půda, p.č. 1193/3 - orná půda, p.č. 1193/4 - orná půda a pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 148, p.č. 166, p.č. 167, p.č. 168, p.č. 240, p.č. 241, p.č. 242, p.č. 246, p.č. 249, p.č. 250, p.č. 255, p.č. 256, p.č. 257, p.č. 258, p.č. 261, p.č. 262, p.č. 356, p.č. 825, p.č. 826, p.č. 827, p.č. 828, p.č. 829 a p.č. 1193, v k.ú. Oplotec, obec Horšovský Týn, okres Domažlice, které jsou situovány v různých ech katastrálního území (JV, JZ, Z, SV). Pozemky p.č. 1193/2 - orná půda, p.č. 1193/3 - orná půda, p.č. 1193/4 - orná půda tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1352/2 - ostatní plocha. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 148, p.č. 166, p.č. 167, p.č. 168 tvoří jednotný funkční celek s přístupem po pozemcích jiných subjektů. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 240, p.č. 241, p.č. 242, p.č. 246, p.č. 249, p.č. 250, p.č. 255, p.č. 256, p.č. 257, p.č. 258, p.č. 261, p.č. 262, p.č. 356 tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po pozemcích jiných subjektů. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č. 825, p.č. 826, p.č. 827, p.č. 828, p.č. 829 tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1361/1 - ostatní plocha a přes veřejnou, stránka č. 4

5 nezpevněnou komunikaci, na pozemku p.č ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Horšovský Týn, náměstí Republiky 52, Město, Horšovský Týn. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1352/1 - ostatní plocha. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou souí zemědělských honů. Dle sdělení pracovnice odboru výstavby a územního plánování města Horšovský Týn, paní Michaely Matějkové, nemá město Horšovský Týn, pro k.ú. Oplotec ke dni ocenění zpracovaný platný územní plán. Při místním šetření nebylo zjištěno žádné příslušenství k předmětu ocenění. Závady, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovité věci zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitých věcech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou, kromě níže uvedeného nájemního práva. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Pozemky a) Pozemky b) Pozemek (GP) p.č ) Nájemní smlouva c) Nájemní smlouva ze dne nájemce Agrostav Sdružení zemědělců s.r.o. stránka č. 5

6 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Pozemky Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2 5 tisíci obyvateli vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % 1,400 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Orná půda 1193/ ,21 8, ,96 Orná půda 1193/ ,21 8, ,61 Orná půda 1193/ ,21 8, ,06 Pozemek (GP) ,21 1, ,50 Pozemek (GP) ,21 1, ,92 Pozemek (GP) ,21 1, ,59 Pozemek (GP) ,21 1, ,06 Pozemek (GP) ,79 9, ,41 Pozemek (GP) ,36 6, ,21 Pozemek (GP) ,79 9, ,77 Pozemek (GP) ,36 6, ,75 Pozemek (GP) ,79 9, ,06 Pozemek (GP) ,75 6, , Pozemek (GP) ,36 6, ,14 Pozemek (GP) ,36 6, ,58 Pozemek (GP) ,36 6, ,62 Pozemek (GP) ,36 6, ,84 Pozemek (GP) ,36 6, ,72 Pozemek (GP) ,36 6, ,49 Pozemek (GP) ,36 6, ,45 Pozemek (GP) ,36 6, ,30 Pozemek (GP) ,75 6, ,50 Pozemek (GP) ,25 1, ,75 stránka č. 6

7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Pozemek (GP) ,85 10, ,52 Pozemek (GP) ,25 1, ,50 Pozemek (GP) ,85 10, ,27 Pozemek (GP) ,25 1, , Pozemek (GP) ,85 10, ,72 Pozemek (GP) ,25 1, ,25 Pozemek (GP) ,85 10, , Pozemek (GP) ,25 1, ,25 Pozemek (GP) ,85 10, ,86 Pozemek (GP) ,21 8, ,86 Součet: ,52 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = ,44 Kč Pozemky zjištěná cena: ,44 Kč 1.a.2) Pozemek (GP) p.č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 64,48 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 6a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,052 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Pozemek (GP) ,48 116, ,58 ) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 8 066,45 Kč Pozemek (GP) p.č zjištěná cena: 8 066,45 Kč stránka č. 7

8 Ceny pozemků: a) Pozemky ,44 Kč b) Pozemek (GP) p.č ,45 Kč Cena pozemků činí celkem: ,89 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč 2) Nájemní smlouva 2.a) Cenový předpis 2.a.1) Nájemní smlouva ze dne nájemce Agrostav Sdružení zemědělců s.r.o. 16b zákona č. 151/1997 Sb. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. Jedná se o ocenění práva nájemního, váznoucího na pozemky dle LV č. 46, a to na základě nájemní smlouvy ze dne Nájem dle této smlouvy byl uzavřen na dobu určitou, a to 10-ti let s platností od s výpovědní lhůtou na 6 měsíců a nájemcem: Agrostav Sdružení zemědělců, s.r.o., Vidice čp.1, Horšovský Týn, IČO: Nájemné je smluvními stranami sjednáno ve výši 1.425,- Kč za jeden hektar/rok (celkem 11,5514 ha), které považujeme za obvyklé v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty závady na nemovitosti vzniklé nájemní smlouvou jsou pro ocenění použity ustanovení 16b, zákona 151/1997Sb. Roční užitek: U = ,5514 = ,75 Kč Doba trvání břemene (n): 1 rok Hodnota: U n ,74 Kč Zjištěná hodnota: = ,74 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 8 Cena po úpravě: = 2 057,59 Kč Nájemní smlouva jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 2 057,59 Kč stránka č. 8

9 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. I) Zemědělské pozemky Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjištěny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši m 2 se dostáváme k hodnotě ve výši ,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/8 oceňovaných nemovitostí ve výši ,- Kč (zaokrouhleno). stránka č. 9

10 II) Pozemek komunikace Srovnatelné pozemky komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 k pozemku ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP) p.č považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu a to ve výši 8 000,- Kč (zaokrouhleno). REKAPITULACE Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků Cena věcných břemen (nájemní smlouva) Celková cena podle cenového předpisu Ostatní movité věci Práva a závady (nájemní smlouva váznoucí na předmětu ocenění) , Kč 2 060, Kč , Kč 0, Kč , Kč Na základě dostupných podkladových materiálů oceňované pozemky nejsou nezastavěnými pozemky ve smyslu definice uvedené 56 odst. 2, zákona 235/2004 Sb. Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: jednostoosmdesátpěttisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí ,-Kč (Obvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: jednostoosmdesátdvattisícdevětsetčtyřicet Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 10

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho í, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 11

12 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Nájemní smlouva ze dne stránka č. 12