ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2016

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2016 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 35/1086 k nemovitým věcem - objektu bydlení č.p. 2282, příslušející k části obce Louny, na pozemku p.č. 4881/15, včetně pozemku p.č. 4881/15 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 4783, vše v k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny. Objednatel posudku: Účel posudku: Radek Zahradník Žerotínovo nám. 641/ Přerov IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSUL 46 INS 14487/2015 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 12 stran příloh. V Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 35/1086 k nemovitým věcem - objektu bydlení č.p. 2282, příslušející k části obce Louny, na pozemku p.č. 4881/15, včetně pozemku p.č. 4881/15 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 4783, vše v k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a spoluvlastníka bytového domu, pana Ľudovíta Zachara. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 9060, pro k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Výpis z katastru nemovitostí č. 4783, pro k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny, vyhotovený znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Ústecký Obec: Louny Katastrální území: Louny (687391) List vlastnictví číslo: 9060 Vlastník: Zachar Ľudovít Podíl: 35/1 086 Kosmonautů 2282, Louny List vlastnictví číslo: 4783 Vlastník: Zachar Ľudovít Podíl: 35/1 086 Kosmonautů 2282, Louny stránka č. 3

4 5. Celkový popis nemovitých věcí Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 35/1086 k nemovitým věcem - objektu bydlení č.p. 2282, příslušející k části obce Louny, na pozemku p.č. 4881/15, včetně pozemku p.č. 4881/15 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 4783, vše v k.ú. Louny, obec Louny, okres Louny. Popis nemovité věci jako celku: Předmětem ocenění je objekt bydlení č.p. 2282, který je situován jako řadový krajní. Objekt je panelové konstrukce zastřešený plochou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je podsklepený se šesti nadzemními podlažími a sestává z jednoho vchodu. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Kosmonautů. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 4881/52, který je ve vlastnictví Města Louny. Parkování je možné na veřejném parkovišti u domu. V bytovém domě se nachází šest bytových jednotek 1+1, šest bytových jednotek 2+1 a šest bytových jednotek 3+1, každá s kompletním sociálním zázemím. V roce 2001 byla provedena výměna stoupacího vedení. V roce 2006 byl proveden kontaktní fasádní zateplovací systém na přední stěně objektu. V roce 2012 byla provedena výměna výtahu. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu hodnotíme jako průměrnou. S ohledem na celkový stav a stáří je uvažováno opotřebení lineární metodou s celkovou životností 100 roků. Dle dostupných podkladů a dle místního šetření bylo zjištěno, že ideálnímu spoluvlastnickému podílu ve výši 35/1086 přísluší užívání bytové jednotky 1+1 o výměře 40,93 m 2, která je situována v V. nadzemním podlaží výše uvedeného bytového domu. Sociální zařízení (koupelna a WC) je situováno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru. Vytápění je ústřední s dálkovým zdrojem. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení bytového domu je patrné z ocenění. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady (kromě níže uvedeného věcného břemene). Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4

5 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Objekt bydlení č.p ) Pozemky a) Pozemky 3) Věcná práva a) Věcné břemeno váznoucí na stavbě: Louny č.p ) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5

6 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 35/1086 (viz odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,950 i = 1 výskytu záplav Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,070 i = 2 stránka č. 6

7 Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 345/2015 Sb. 1.b) Objekt bydlení č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: J 1. domy vícebytové (typové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové typové Koeficient změny ceny stavby: 2,118 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.PP 2,78 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 I.NP 2,78 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 II.NP 2,78 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 III.NP 2,78 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 IV.NP 2,78 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 V.NP 2,78 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 VI.NP 2,90 m 18,31 12,67 = 231,99 m 2 Součet: 19,58 m 1 623,93 m 2 Průměrná výška podlaží PVP: = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: = 231,99 m 2 Obestavěný prostor OP: spodní stavba 18,31 12,67 2,78 = 644,93 m 3 vrchní stavba 18,31 12,67 16,80 = 3 897,39 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 4 542,32 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy s izolací 5,40 % Standardní 2. Svislé konstrukce panelové 18,20 % Standardní 3. Stropy panelové 8,40 % Standardní 4. Krov, střecha plochá 4,90 % Standardní 5. Krytiny střech 2,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované - parapety, svody vnitřní 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 5,70 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní fasádní zateplovací systém 2,90 % Standardní (přední stěna), standardní úprava panelu 9. Vnitřní obklady keramické 1,30 % Standardní 10. Schody betonové s povrchem Teraco 2,90 % Standardní 11. Dveře 3,30 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se stránka č. 7

8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 13. Okna plastová zdvojená, dřevěná zdvojená 5,30 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,00 % Standardní 15. Vytápění ústřední s dálkovým zdrojem 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 230 V 5,10 % Podstandardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyň, koupelna, WC 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody dálkový zdroj 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,90 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,90 % Standardní 24. Výtahy 1 osobní výtah 1,30 % Standardní 25. Ostatní 5,70 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 3,70 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 16. Elektroinstalace 0,54 5,10 % 0,0275 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9725 Ocenění: Základní cena ZC: 1 950, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9484 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9725 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1180 Základní jednotková cena upravená: = 4 355,11 Kč/m 3 Základní cena upravená: 4 542,32 m ,11 Kč/m 3 = ,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: / ( ) = 40,000 % Odpočet opotřebení: ,26 Kč 40,000 % ,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,96 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,950 Index polohy: I P = 1,070 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,96 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,017 Cena stavby: CS = CS N pp = ,45 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 35 / Cena po úpravě: = ,75 Kč Objekt bydlení č.p zjištěná cena: ,75 Kč stránka č. 8

9 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 345/2015 Sb. 2.a.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Louny Název okresu: Louny Základní cena pozemku: ZC = 910, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,070 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,017 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 925,4700 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 4881/15 zastavěná plocha a nádvoří ,16 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 35 / Cena po úpravě: = 6 800,41 Kč Pozemky zjištěná cena: 6 800,41 Kč stránka č. 9

10 3) Věcná práva 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno váznoucí na stavbě: Louny č.p b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocenění věcného břemene odběru plynu, tepla, studené a teplé užitkové vody prostřednictvím měřiče umístěného v domě č.p s právem přístupu ke společným rozvodům a měřícím místům umístěných v domě č.p pro každého vlastníka domu č.p. 2283, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 1905/1997. Věcné břemeno bylo zřízeno jako závada na Stavbě: Louny č.p a to ve prospěch jednotek č. 2283/1 až č. 2283/12. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona č. 151/1997 Sb. Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 35 / Cena po úpravě: = 322,28 Kč Hodnota věcného břemene: = 322,28 Kč stránka č. 10

11 4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitých věcí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci Porovnávací hodnota nemovitostí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitou věc, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovité věci byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitých věcí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 1) Byt 1+1, ul. Kpt. Nálepky, Louny Byt 1+1 v osobním vlastnictví o výměře 38 m 2, který se nachází ve druhém nadzemním podlaží panelového domu. Dům je zateplený. Byt má plastová okna, jinak je v původním udržovaném stavu. K bytu náleží sklep a balkon v mezipatře. V okolí veškerá občanská vybavenost. Nabídková CENA: ,- Kč 2) Byt 1+1, Louny Byt 1+1 v osobním vlastnictví o výměře 39 m 2, který se nachází v šestém nadzemním podlaží panelového domu. Byt má plastová okna, jádro původní, v koupelně je vana a umyvadlo. K bytu náleží sklepní kóje. Dům je zateplený, má novou fasádu, vchodové dveře. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 11

12 3) Byt 1+1, Nám. Benedikta Rejta, Louny Byt 1+1 s lodžií o výměře 36 m 2, který se nachází v šestém nadzemním podlaží panelového domu s výtahem. Dům je po částečné revitalizaci (zateplení, fasáda, střecha, vchodové dveře). Byt je v původním zachovalém stavu, vhodný k rekonstrukci. K bytu náleží sklep. Nabídková CENA: ,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovité věci jako celku: V případě ocenění jednotek volíme jako jednotku porovnání m 2 užitné podlahové plochy. Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovité věci oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají vyšší cenu než nemovité věci porovnávané (než vzorek), - jsou-li porovnávané nemovité věci, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovité věci oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovité věci mají nižší cenu než nemovité věci porovnávané (než vzorek). Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - kompletní občanská vybavenost města - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou a MHD Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na bytovém domě - sociální zázemí situováno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém jádru Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. podíl na bytovém domě, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitých věcí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný podíl na bytovém domě, jemuž přísluší užívání bytové jednotky 1+1 je hůře obchodovatelný. stránka č. 12

13 Seznam porovnávaných objektů: Byt 1+1, ul. Kpt. Nálepky, Louny Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 38,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,05 K stav bytu : 1,00 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K typ vlastnictví : 1,10 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 9 981,66 Kč Váha (V): 1,0 Byt 1+1, Louny Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 39,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,05 K stav bytu : 1,00 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K typ vlastnictví : 1,25 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): 8 930,75 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 13

14 Byt 1+1, Nám. Benedikta Rejta, Louny Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 36,00 m 2 K polohy : 1,00 K konstrukce : 1,00 K stav budovy : 1,10 K stav bytu : 1,05 K vybavení bytu : 1,00 K umístění v domě : 1,00 K typ vlastnictví : 1,25 K objektivizační : 1,05 Jednotková cena (JC): ,34 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K polohy K konstrukce K stav budovy K stav bytu K vybavení bytu K umístění v domě K typ vlastnictví K objektivizační ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 8 930,75 Kč 9 724,58 Kč ,34 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9 700, Kč Jednotkové množství: 40,93 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno, bez zohlednění váznoucího věcného břemene): , Kč stránka č. 14

15 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na menší úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu menší nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za hůře obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitých věcí tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků 6 800, Kč Cena věcných práv 320, Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucího věcného břemene) , Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcné břemeno) na stavbě: Louny č.p. 2282* 320, Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. stránka č. 15

16 Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí , Kč (Obvyklá hodnota bez zohlednění váznoucích práv a závad) Cena slovy: čtyřistatisíc Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč (Obvyklá hodnota se zohledněním váznoucích práv a závad) Cena slovy: třistadevadesátdevěttisícšestsetosmdesát Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Radek Mikuláš Alena Tomanová Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 16

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 17

18 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí LV č a LV č Náhled katastrální mapy stránka č. 18