ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 05548/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/2 pozemků p.č. 3517/16, 3517/22 a 3517/25 trvalý travní porost, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 05548/ ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 18 stran, z toho 4 strany příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/2 pozemků p.č. 3517/16, 3517/22 a 3517/25 trvalý travní porost, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (ideální 1/2 pozemků p.č. 3517/16, 3517/22 a 3517/25 trvalý travní porost, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, LV č. 1069) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŢITÉ PODKLADY: Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 05548/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Šenov u Ostravy, LV č vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Šenov u Ostravy, ze dne Situační plánek ze dne Informace z veřejného registru půdy LPIS. - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne , při m.š. byl přítomen pracovník soudního exekutora. - Údaje sdělené pracovnicí Městského úřadu města Šenov (Odbor výstavby a životního prostředí) - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideální 1/2 pozemků p.č. 3517/16, 3517/22 a 3517/25 trvalý travní porost, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Šenov u Ostravy, LV č jsou oceňované nemovité věci ve spoluvlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Šenov u Ostravy, LV č. 1069, ze dne jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Dle veřejného registru půdy LPIS jsou všechny oceňované pozemky pronajaty paní Lence Randusové. Nájemní smlouva nebyla předložena. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou ve výši 10 %. Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Dle sdělení Městského úřadu města Šenov (Odbor výstavby a životního prostředí) se oceňované pozemky nachází v záplavovém území. Dále se nachází v ochranném pásmu rychlostní komunikace č. 11. Skutečnost, že se jedná o ocenění obtížně obchodovatelného spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je zohledněna srážkou ve výši 10 %. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem.

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘEDMĚT OCENĚNÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 1069, k.ú. Šenov u Ostravy, ideální 1/2 pozemků: - p.č. 3517/16 trvalý travní porost výměra m 2 - p.č. 3517/22 trvalý travní porost výměra m 2 - p.č. 3517/25 trvalý travní porost výměra m 2 - celkem výměra pozemků na LV č činí m POLOHOPIS Město Šenov je situováno západně od města Havířov a jihovýchodně od krajského města Ostravy. Město, kde žije cca obyvatel, je dostupné autobusovou i vlakovou dopravou. V místě jsou dostupné veškeré inženýrské sítě. Je zde dostupná rozšířená infrastruktura a vybavenost. Kompletní je dostupná v Havířově nebo Ostravě POPIS OCEŇOVANÝCH POZEMKŮ Oceňované zemědělské pozemky jsou situovány v zastavěné části města Šenov mezi řekou Lučinou a rychlostní komunikací č. 11 v mírně sklonitém terénu. Na pozemcích nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy. Na pozemcích se nachází trvalé porosty vzniklé náletem. Dle veřejného registru půdy LPIS jsou tyto zemědělské pozemky pronajaty paní Lence Randusové. Tato skutečnost bude v ocenění zohledněna bezpečnostní srážkou ve výši 10 %. Nájemní smlouva nebyla však předložena. Dle sdělení Městského úřadu města Šenov (Odbor výstavby a životního prostředí) se oceňované pozemky nachází v nezastavitelném území (plochy pro zemědělství) a záplavovém území. Dále se nachází v ochranném pásmu rychlostní komunikace č SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ POZEMKŮ Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí v KN, tzn. jako trvalý travní porost. Toto využití lze spatřovat jako nejvhodnější i v budoucnu.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ Věcná hodnota pozemků je stanovena ve výši průměrné ceny bonitovaných pozemků v k.ú. Šenov u Ostravy, platné od podle vyhlášky 298/2014 Sb. o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Průměrná cena bonitovaných pozemků v k.ú. Šenov u Ostravy: 8,13 Kč/m 2 Výpočet ceny: m 2 x 8,13 Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet ceny podílu 1/2: ,- Kč * (1/2) = ,- Kč Věcná hodnota ideální 1/2 pozemků v k.ú. Šenov u Ostravy, LV č činí: ,- Kč

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. spoluvlastnický podíl 1/2 na zemědělských pozemcích uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka niţší neţ nabídka. Proto s přihlédnutím k těmto skutečnostem jsem názoru, že ideální 1/2 oceňovaných pozemků je obtíţně obchodovatelná. Porovnatelné pozemky: Zemědělský pozemek, Petřvald, m 2 Nabízíme k prodeji pozemky o výměře m2, pozemky jsou situovány v obci Petřvald - rozhraní Michálkovic a Petřvaldu, hezké, slunné místo na kopci, lesy, příjezd po obecní asfalt.komunikaci,sítě na hranici pozemku. Nyní orná půda. Většina pozemků nemá BPEJ, jedna parcela vedena jako lesní pozemek. Největší pozemek má BPEJ 64742,64300, Dle uzemního plánu nezastavitelné zemědělské pozemky. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce (31,- Kč/m 2 ) Zemědělský pozemek, Doubrava, m 2 Prodej nestavebních pozemků o celkové výměře m2 v Doubravě u Orlové. Pozemky jsou přístupné z obecní asfaltové komunikace. Většina pozemku je v rovině, část svažitá je porostlá náletovými dřevinami. Pozemky jsou vhodné pro zemědělské účely - chov ovcí, koní apod. nebo pro pěstování zemědělských plodin. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce (25,- Kč/m 2 ) Zemědělský pozemek, Orlová, m 2 Rovinatý pozemek v Orlové Porubě, nacházející se v těsné blízkosti potůčku Zimovůdka, mezi ulicemi Lidická a Rajčula, je veden v územním plánu obce jako Zeleň přírodního charakteru. Má nepravidelný tvar, na délku cca 230 m a na šířku cca 60 m. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce (27,- Kč/m 2 )

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 9 Tabulka srovnávací hodnoty: Jednotková cena (Kč/m2) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přepočtená cena (Kč/m2) Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní zem. půda Petřvald 31 0,90 1,00 0,98 1,00 0,90 1,00 25 zem. půda Doubrava 25 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 20 zem. půda Orlová 27 0,90 1,00 1,02 1,00 0,90 1,00 22 Průměrná cena: 22 V současné době se srovnatelné pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 20,- Kč/m 2 do 25,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, zejména polohu v záplavovém území a blízkosti rychlostní komunikace č. 11, volím srovnávací hodnotu při spodní hranici uvedeného rozpětí: 20,- Kč/m 2. Výpočet celkové srovnávací hodnoty: m 2 * 20,- Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet srovnávací hodnoty pro podíl 1/2: ,- Kč * (1/2) = ,- Kč Dále uplatňuji srážku 10 % zohledňující obtížnější obchodovatelnost spoluvlastnického podílu 1/2 a srážku ve výši 10 % zohledňující skutečnost, že nebyly předloženy nájemní smlouvy. Srážka tedy celkem činí 20% Srovnávací hodnota tedy činí: ,- Kč * 0,80 (srážka 20 %) = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota po zaokrouhlení tedy činí: ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota ideální 1/2 pozemků zapsaných na LV č v k.ú. Šenov u Ostravy činí po zaokrouhlení: ,- Kč

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota pozemků v k.ú. Šenov u Ostravy: ,- Kč Srovnávací hodnota pozemků v k.ú. Šenov u Ostravy: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí (pozemků) stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí. 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Šenov u Ostravy, LV č. 1069, ze dne jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. bod 3.4) Dle veřejného registru půdy LPIS jsou všechny oceňované pozemky pronajaty paní Lence Randusové. Nájemní smlouva nebyla předložena. 9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle veřejného registru půdy LPIS jsou všechny oceňované pozemky pronajaty paní Lence Randusové. Nájemní smlouva nebyla předložena.

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena ideální 1/2 pozemků p.č. 3517/16, 3517/22 a 3517/25 trvalý travní porost, k.ú. Šenov u Ostravy, obec Šenov, okres Ostrava-město, LV č ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Situační plánek

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví Omezení a rizika Nález Předmět ocenění Polohopis Popis oceňovaných pozemků Současné a příhodně možné využití pozemků Stanovení věcné hodnoty nemovitých věcí Stanovení srovnávací hodnoty nemovitých věcí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 14