Stavby a jejich odstupové vzdálenosti Constructions and their distances

Transkript

1 Stavby a jejich odstupové vzdálenosti Constructions and their distances JUDr. Irena Pourová Katedra společenských věd Fakulty stavební ČVUT v Praze, Thákurova 7, Praha 6, irena.pourova@fsv.cvut.cz ABSTRAKT: Nedílnou součástí územního plánování a jeho nástrojů je územní rozhodování o umístění konkrétních staveb. Stavební zákon a prováděcí vyhlášky pak stanoví řadu pravidel pro odstupové vzdálenosti umísťovaných staveb. Respekt k těmto pravidlům je nezbytnou podmínkou ochrany práv dotčených osob a povinností všech subjektů při navrhování, umísťování a povolování staveb. Probíhající procesy v konkrétních věcech se však mnohdy u jednotlivých stavebních úřadů, ale i u jednotlivých staveb u téhož stavebního úřadu liší. ABSTRACT: Unseparable part of local planning and its tools is local decision about placement of concrete constructions. Constructional law and its concomitant decrees states several rules concerning the distance from other buildings when settting a construction. Respecting these rules is a vital condition to protect affected people and duties of all subjects during the proposal, placement and permission of the constructions. However, ongoing processes in concrete cases often differ not only among individual construcion bureaus but even between constructions supervised by one bureau as well. 1 Pravidla jsou nastavena Umísťování nových staveb či změn staveb a jejich následná realizace velmi výrazně a dlouhodobě ovlivňuje prostředí, ve kterém člověk žije. Člověk je tedy tvůrcem svého prostředí, ale také jeho součástí. Každá stavba v silně urbanizovaném prostředí by pak měla být budována s porozuměním k místu tak, aby nebyly narušeny vztahy k jiným objektům. Je povinností stavebníka a projektanta takovouto stavbu připravit a povinností stavebního úřadu na tomto principu stavby regulovat. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen stavební zákon) toto pravidlo vyjadřuje tím, že ukládá povinnost každému, kdo navrhuje umístění stavby či její změny (dále jen stavba), aby tato navrhovaná stavba byla šetrná k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb a aby dále byla zejména v souladu s charakterem území a s požadavkem na ochranu architektonických a urbanistických hodnot v území. Toto základní obecné pravidlo musí být respektováno a na jeho principu aplikována všechna další pravidla pro 146

2 odstupové vzdálenosti staveb stanovená zejména prováděcími předpisy. Je však také dále rozvedeno a prohloubeno v jednotlivých ustanoveních stavebního zákona. Dle 152 odst. 1 je stavebník povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby, Přitom musí mít na zřeteli zejména ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku, i šetrnost k sousedství. U staveb, které nepodléhají povolení dle stavebního zákona je povinen v dostatečném předstihu informovat osoby těmito pracemi přímo dotčené. Dle 159 odst. 1 odpovídá projektant za správnost, celistvost a úplnost jím zpracované dokumentace, zejména za respektování požadavků z hlediska ochrany veřejných zájmů a za jejich koordinaci. Je povinen dbát právních předpisů. Při stanovení odstupových vzdáleností staveb se konečně uplatní také ustanovení upravující základní zásady činnosti správních orgánů upravené v hlavě II. zák.č. 500/2004 Sb, správní řád (dále jen správní řád). Zdůraznit je třeba zejména zásadu ochrany veřejného zájmu, zásadu materiální rovnosti a zásadu legitimního očekávání, které správní řád upravuje v 2 odst. 4 slovy: Správní orgán dbá, aby přijaté řešení bylo v souladu s veřejným zájmem a aby odpovídalo okolnostem daného případu, jakož i o to, aby při rozhodování shodných nebo podobných případů nevznikaly nedůvodné rozdíly. 1.1 Pravidla určitá, zpravidla respektovaná Pod tento pojem si dovoluji na základě zkušeností z praxe řadit pravidla, která právní norma vyjadřuje čísly či jinými jasnými určitými měřitelnými hodnotami, tedy taková pravidla, která zpravidla bývají subjekty zúčastněnými na navrhování a povolování staveb respektována. Tato pravidla jsou upravena vyhláškou č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území ( dále jen OPÚ) a vyhláškou č. 26/1999 Sb. hl. m.prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze (dále jen OTPP). Dle 25 odst. 2 OPÚ platí pro rodinné domy mezi nimiž je volný prostor, že vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Jsou-li v místě zvlášť stísněné územní podmínky může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, ovšem jen v případě, že v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností. Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m. Jaké stavby lze na pozemku rodinného domu realizovat uvádí 21 odst. 6 OPÚ. Stavby pro rodinnou rekreaci mezi nimiž je volný prostor musí být ve smyslu 25 odst. 3 OPÚ od sebe vzdáleny alespoň 10 m. 147

3 U staveb pro bydlení platí dle 25 odst. 4 OPÚ, že jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů. Sousedí-li spolu rodinný dům a stavba pro bydlení, odlišná od rodinného domu, pak se uplatní pro odstupové vzdálenosti stejné pravidlo. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových. Stavbou pro bydlení se rozumí jednak bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, jednak rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Vzájemné odstupy staveb se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace. Na území hlavního města Prahy jsou pravidla pro odstupové vzdálenosti staveb upravena vyhláškou OTPP, která obsahuje určité odlišnosti od vyhlášky OPÚ, jež jsou dány specifickými podmínkami hlavního města. Vytvářejí-li rodinné domy mezi sebou volný prostor, platí přísnější pravidlo, kdy musí být od společných hranic vzdáleny alespoň 3 m, přitom vzdálenost vnějšího okraje střech od této hranice nesmí být menší než 2 m. Stavby samostatné garáže, stavby plnící doplňkovou funkci k rodinnému bydlení a stavby pro podnikatelskou činnost na pozemku rodinného domku nesmí být realizovány ve vzdálenosti menší než 1,5 m od společných hranic pozemků, přičemž vzdálenost vnějšího okraje střech od této hranice nesmí být menší než 1 m. V tomto případě jde naopak o částečně měkčí pravidlo. Přesnější vymezení platí také ohledně staveb umísťovaných na pozemku rodinného domu a je stanovena maximálně přípustná plocha zastavěná nadzemními stavbami na pozemku rodinného domu na 30 %, u běžných sekcí řadové zástavby až na 50 % plochy pozemku rodinného domu. Plochou pozemku rodinného domu zastavěnou nadzemními stavbami se rozumí plocha zastavěná stavbou rodinného domu a stavbami příslušenství na pozemku rod. domu. Za nadzemní se v tomto případě považuje stavba s horním vnějším lícem více než 30 cm nad přilehlým terénem. 1.2 Pravidla určitá, mnohými subjekty nerespektovaná Mimo shora uvedená pravidla obsahují citované vyhlášky řadu dalších norem upravujících odstupové vzdálenosti, ke kterým se však v praxi mnohdy, byť v rozporu se zákonem a ke škodě věci, nepřihlíží. Jde o pravidla obecněji formulovaná, pro mnohé techniky, projektanty či osoby právo aplikující těžko uchopitelná, avšak pravidla velmi důležitá, která v konkrétním případě nabývají konkrétní obsah. 148

4 Ve smyslu 20 odst. 1 OPÚ se stavby umísťují na pozemku tak, aby se nezhoršila kvalita prostředí a hodnota území. Dle 21 odst. 2, odst. 3 a odst.4 platí, že umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemku nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku. Nástavba staveb je nepřípustná tam, kde by mohlo dojít k narušení dochovaných historických, urbanistických a architektonických hodnot daného místa nebo narušení architektonické jednoty celku. Změnou stavby nesmí být narušeny urbanistické a architektonické hodnoty stávající zástavby. Dle 25 odst. 1 musí vzájemné odstupy staveb splňovat požadavky na zachování kvality bydlení. Ustanovení 25 odst. 6 pak umožňuje za podmínky respektu k charakteru zástavby umístit rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu až na hranici pozemku. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory a stavba nesmí přesahovat na sousední pozemek. Tento postup by však měl být užíván ojediněle, ve skutečně odůvodněných případech a za splnění dalších požadavků na odstupové vzdálenosti, tj. zejména zachování urbanistických a architektonických hodnot území, zachování šetrnosti k sousedství a zachování kvality prostředí. Současně je třeba dodržet zásadu správního řádu, požadující ve stejných případech rozhodovat stejně. Stavební úřad tak musí činit jak co do souladu s již vydanými povoleními, tak co do souladu s povolováním budoucích staveb. Obdobná, částečně i důslednější úprava platí dle vyhlášky OTTP na území hl. m. Prahy. 1.3 Výjimky Z konkrétních, v 26 OPÚ taxativně vymezených ustanovení může stavební úřad udělit výjimku, a to za splnění podmínek 169 stavebního zákona. O výjimce rozhoduje stavební úřad, který je příslušný rozhodnout ve věci. Výjimku lze udělit pouze v odůvodněných případech, a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu. Pod pojmem obecné požadavky na výstavbu je pak nutno rozumět ve smyslu 2 odst. 2, písm. e) stavebního zákona a) obecné požadavky na využívání území stanovené vyhl. 501/2006 Sb. ( OPÚ) b) technické požadavky na stavby stanovené vyhl. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby a vyhl. 26/1999 Sb.( OTPP) c) obecné technické požadavky na bezbariérové užívání staveb stanovené vyhl. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb. Pro umístění stavby formou územního souhlasu se výjimka nepřipouští. 149

5 2 Zvýšená odpovědnost stavebních úřadů Pro umísťování staveb zná stavební zákon šest variant povolení. Některé varianty povolení umístění stavby lze použít jen pro umístění taxativně vymezených druhů staveb ( územní souhlas, územně plánovací informace), další pak ( územní rozhodnutí, zjednodušené územní řízení, veřejnoprávní smlouva, regulační plán) za stanovených podmínek pro všechny druhy staveb. U jednotlivých variant povolení umístění staveb se však liší míra ochrany práv vlastníků sousedních pozemků a staveb z titulu odlišného zákonem požadovaného informování těchto osob o vedení řízení o umístění či jiného opatření stavebního úřadu a stejně tak z titulu odlišné možnosti těchto osob uplatňovat a hájit svá práva a oprávněné zájmy. V obecné rovině je ochrana práv vlastníků sousedních pozemků a staveb při umísťování staveb dle stavebního zákona zcela nevyvážená a nedostačující. Při tomto stavu se zásadním způsobem zvyšuje odpovědnost stavebních úřadů. Stavební úřady jsou povinny zjistit skutečný stav věci, znát poměry na místě, důsledně a objektivně posoudit navrhovanou stavbu dle platné právní úpravy a postupovat v souladu se správním řádem a všemi základními zásadami činnosti správních orgánů tak, aby byla zajištěna ochrana práv všech dotčených osob rovnou mírou. Tato odpovědnost stavebních úřadů se nejvýrazněji projevuje právě při posuzovaní objemu a vzájemných odstupových vzdáleností staveb. Praxe nás, bohužel, opakovaně učí, že ne ve všech případech stavební úřad svoji povinnost plní. Platí, že při posuzování objemu stavby a odstupových vzdáleností je třeba přihlížet ke všem ustanovením platné právní úpravy i základním zásadám činnosti správních orgánů dle správního řádu. V konkrétní věci pouhé splnění nejmenší přípustné odstupové vzdálenosti staveb neznamená splnění požadavku na umístění stavby v souladu s platnou právní úpravou. Stavební úřad musí dbát, aby nedošlo k narušení vztahů k jiným objektům, aby nedošlo k narušení spravedlivého uspořádání vztahů v území. 3 Nástavba a přístavba nebo umísťování zcela nové stavby Člověk je součástí i tvůrcem svého prostředí. Ne každý člověk je však ochoten přijmout a respektovat nastavená pravidla v zájmu spravedlivého uspořádání vztahů v území a zachování kvality prostředí. Tato situace nastává jak při budování nové stavby, tak při realizaci změn stavby. Stavební zákon zná pro změnu dokončené stavby pouze tři možnosti, nástavbu, přístavbu nebo stavební úpravu. Pojem přestavba se ve stavební terminologii nevyskytuje. V praxi však mohou nastat situace, kdy vlastník stavby hodlá odstranit výraznou část stávající stavby a na její stopě vystavět stavbu obdobnou či zcela jinou. Pak vzniká otázka, kdy jde ještě o nástavbu, popř. přístavbu a kdy už je jedná o novou stavbu. V této věci dle ustálené judikatury platí, 150

6 že stavba zaniká, jsou-li odstraněny obvodové zdi I. NP tak, že se nedochová dispoziční řešení tohoto podlaží. Pro posouzení zániku stavby původní je tak významné to, co bylo odstraněno. Pokud ve smyslu výše uvedeného stavba zanikla, je třeba posoudit navrhované či prováděné stavební práce jako novou stavbu a z titulu nové stavby posoudit také odstupové vzdálenosti předmětné stavby. LITERATURA: [1] Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu [2] Zákon č.500/2004 Sb.,správní řád [3] Vyhl. č. 501/2006 Sb.,o obecných požadavcích na využívání území [4] Vyhl.č. 26/1999 Sb. Hl.m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze 151