Oceňování majetku a jeho vliv na hypoteční úvěry

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Financí a ekonomie Oceňování majetku a jeho vliv na hypoteční úvěry Diplomová práce Autor: Bc.Jitka Dopitová Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Ph.D. Praha Duben 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že práce bude archivována v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Prostějově Jitka Dopitová

3 Poděkování Ráda bych tímto poděkovala Ing. Petru Ortovi Ph.D. za konzultace k mé diplomové práci, jeho radu i pomoc.

4 Anotace a klíčová slova Anotace: Tato diplomová práce je zaměřena na tematiku ocenění nemovitosti pro účely zajištění úvěru, a určení, zda je nemovitost vhodná a nebo nevhodná pro zajištění hypotečního úvěru. Shrnutí metod ocenění použitých pro ocenění pro banky. Dále bych se chtěla zaměřit na souvislost vývoje cen nemovitosti na trhu a jejich souvislost s úrokovou sazbou. V praktické části je vypracováno srovnání ocenění bytu pro hypoteční úvěr a vývoj jeho ocenění v časové ose. Klíčová slova: Ocenění nemovitosti, stavba, budova, byt, hypoteční úvěr, úvěr, banka Annotation: The Bachelory work is focused of sphere of property valutation for section of secured loans. It snould show if property is covers for security of mortgage. In Practical part is property of a flat. Keywords: appraisal report, property, property valutation, building, flat, mortgage, loan, bank

5 Obsah Obsah... 5 Úvod... 6 Zvolené metody zpracování Popis pojmů k tématu Občanský zákoník č. 89/2012 Sb Katastrální zákon Zákon o oceňování majetku (151/1997 Sb.) po úpravě s platností od Vhodné a nevhodné nemovitosti do zástavy hypotečního úvěru Popis metod ocenění Tržní hodnota Nákladová metoda Porovnávací metoda Možnosti ocenění nemovitostí pro potřeby banky Základní parametry hypotéky v poměru k NHZP Předmět účelového hypotečního úvěru Účel hypotečního úvěru Hypotéka Úrokové sazby Vývoj úrokové sazby Ceny nemovitostí Ocenění bytu...75 Závěr...93 Seznam použité literatury:...94 Seznam použitých zkratek

6 Úvod V současné době pracuji jako hypoteční a úvěrový specialista externí partner jednotlivých bank. Náplní mé práce je pomoci mým klientům, zájemcům o hypoteční úvěr nalézt pro ně ten správný hypoteční úvěr, který vyhovuje co nejlépe požadavkům a potřebám mého klienta. Proto vybírám mezi jednotlivými bankami, a mimo jiné i možnosti a vhodnosti zástavy ovlivňují jak výběr druhu hypotečního úvěru, tak i výběr konkrétní banky, která klientovi poskytne hypoteční úvěr tak aby byl pro klienta co nejpříznivější. Cílem této diplomové je zaměřit se na oceňování nemovitostí pro účely zajištění hypotečního úvěru posouzení vhodnosti nemovitosti k zástavě. Dále shrnout metody oceňování nemovitostí pro zajištění hypotečních úvěrů. V závěru se chci zaměřit na souvislost vývoje cen nemovitostí na trhu a úrokovou sazbu hypotečních úvěrů. Zvolené metody zpracování Vytyčila jsem si tyto cíle: Podat popis pojmů a zákonů týkajících se této problematiky. Dále popsat metody a možnosti ocenění nemovitostí pro zastavované nemovitosti. potřeby zjištění hodnoty Zaměřit se na souvislost vývoje cen nemovitostí na trhu a úrokovou sazbu hypotečních úvěrů a vyzkoumat, zda jejich vzájemná souvislost existuje. 6

7 1. Popis pojmů k tématu Problematika a pojmy týkající se oceňování nemovitostí pro účel úvěru se opírají hlavně o 4 zákony ČR. S novým občanským zákoníkem přišly některé změny, které se týkají i hypotečních úvěrů, a to jak v oblasti zápisu zástavního práva, tak i změny u pojištění nemovitosti a životního pojištění nyní nově od se místo vinkulace pojistné smlouvy zastavuje na základě Zástavní smlouvy k pohledávce. - Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) - Katastrální zákon (256/2013 Sb.) - Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (265/1992 Sb.) - Zákon o oceňování majetku (151/1997 Sb.) Pro lepší orientaci jsem použila ucelené výňatky z těchto zákonů, které se týkají zadaného tématu a vysvětlují důležité pojmy Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. Nemovitost 498 občanského zákoníku zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů: Nemovité a movité věci (1) Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. (2) Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Díl 3 Součást věci a příslušenství věci Součást věci 505 (1) Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. 7

8 506 (1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. (2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. 509 (1) Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Příslušenství věci 510 (1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. (2) Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. 511 (1) Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se podle zvyklostí. 512 (1) Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. 513 (1) Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. 8

9 Díl 5 Věcná práva k cizím věcem Oddíl 1 Právo stavby Pododdíl 1 Obecná ustanovení 1240 (1) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. (2) Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání (1) Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele (1) Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech. Pododdíl 2 Vznik a zánik práva stavby 1243 (1) Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. (2) Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci. 9

10 1244 (1) Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. (2) Nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit (1) Trvání práva stavby lze prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby (1) Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou; byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní (1) Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události; to neplatí, ujedná-li se závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz (1) Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu (1) Při zániku práva stavby předtím, než uplyne jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem. 10

11 Pododdíl 3 Právní poměry z práva stavby 1250 (1) Co do stavby vyhovující právu stavby má stavebník stejná práva jako vlastník; pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel, ledaže je ujednáno něco jiného (1) Smlouva může stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby. (2) Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníku uložit povinnost stavbu pojistit. (3) Vlastníku pozemku může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani jeli to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě (1) Právo stavby lze převést i zatížit. (2) Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu. V takovém případě lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku (1) Právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce (1) Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu (1) Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. 11

12 1256 (1) Zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby postihují náhradu. Oddíl 3 Zástavní právo Pododdíl 1 Obecná ustanovení 1309 (1) Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a neníli tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. (2) Ujednání zakazující zřídit zástavní právo má účinky vůči třetí osobě, jen je-li tento zákaz zapsán do rejstříku zástav podle jiného právního předpisu nebo do veřejného seznamu, anebo byl-li jí znám (1) Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat. (2) Zástavní právo lze zřídit i k věci, k níž zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu. Je-li taková věc zapsána ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zapíše se k ní zástavní právo, pokud s tím vlastník věci souhlasí (1) Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli v době trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo i takový, který má vzniknout teprve v budoucnu. (2) Zástavním právem lze zajistit i dluhy určitého druhu vznikající dlužníkovi vůči zástavnímu věřiteli v určité době nebo i různé dluhy vznikající vůči zástavnímu věřiteli z téhož právního důvodu. 12

13 Pododdíl 2 Zastavení 1312 (1) Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. V ní strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno; zajišťuje-li se dluh ještě nedospělý nebo více dluhů, postačí ujednat, do jaké nejvyšší výše jistiny se zajištění poskytuje. (2) Zástava může být určena jednotlivě, nebo jiným způsobem tak, aby ji bylo možné určit kdykoli v době trvání zástavního práva (1) Zástavní právo zajišťuje dluh a jeho příslušenství; je-li to zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu (1) Není-li movitá věc jako zástava odevzdána zástavnímu věřiteli, nebo osobě třetí, aby ji pro zástavního věřitele opatrovala, vyžaduje se pro zástavní smlouvu písemná forma. (2) Zástavní smlouva vyžaduje formu veřejné listiny, a) je-li zástavou závod nebo jiná věc hromadná, b) je-li zástavou nemovitá věc, která nepodléhá zápisu do veřejného seznamu, nebo c) má-li zástavní právo k movité věci vzniknout zápisem do rejstříku zástav Zakázaná ujednání (1) Zakazují se ujednání, podle kterých dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit. (2) Dokud zajištěný dluh nedospěje, zakazuje se ujednat, že a) zástavní věřitel se nebude domáhat uspokojení ze zástavy, b) věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji za libovolnou, anebo předem určenou cenu může ponechat nebo c) věřitel může brát ze zástavy plody nebo užitky. (3) Je-li zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým nebo středním podnikatelem, nepřihlíží se k ujednání s obsahem uvedeným v odstavci 13

14 2 písm.b), ať již k němu došlo před dospělostí zajištěného dluhu nebo i poté, co zajištěný dluh dospěl (1) Zástavní právo k věci zapsané ve veřejném seznamu vzniká zápisem v tomto seznamu, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak (1) Zástavní právo k movité věci vznikne odevzdáním zástavnímu věřiteli. Požádá-li o to zástavce, vydá mu věřitel zástavní list, v němž zástavu popíše tak, aby byla od jiných věcí dostatečně odlišena. (2) Odevzdání movité věci lze nahradit znamením tak, že se věc označí jako zastavená. Vzniklo-li zástavní právo označením, lze se jej dovolat vůči třetí osobě, pokud nebyla v dobré víře; jinak se má za to, že věc označená nebyla (1) Určí-li tak zástavní smlouva, vznikne zástavní právo k movité věci tím, že zástavce nebo zástavní věřitel odevzdá věc třetí osobě, aby ji opatrovala pro zástavního věřitele a zástavního dlužníka. Není-li jinak ujednáno, hradí zástavce náklady s tím spojené (1) Určí-li tak zástavní smlouva, vznikne zástavní právo k movité věci zápisem do rejstříku zástav. (2) Zástavní právo k nemovité věci nezapisované do veřejného seznamu, k závodu a movité věci hromadné vznikne zápisem do rejstříku zástav. (3) Zápis do rejstříku zástav provede notář, který sepsal zástavní smlouvu, bez zbytečného odkladu po uzavření zástavní smlouvy. Pododdíl 4 Práva a povinnosti ze zástavního práva 14

15 1353 (1) Zástavní dlužník se zdrží všeho, čím se zástava zhoršuje na úkor zástavního věřitele. Stane-li se činem zástavního dlužníka dostatečná jistota zástavního věřitele nedostatečnou nebo sníží-li se nedostatečná jistota, zástavní dlužník ji přiměřeně doplní (1) Je-li zástava pojištěna a nastane-li pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy zástavnímu věřiteli, prokáže-li zástavní věřitel pojišťovně včas, že na věci vázne jeho zástavní právo, anebo oznámí-li jí to včas zástavce nebo zástavní dlužník. (2) Zástavní věřitel má právo zadržet plnění z pojistné smlouvy a uspokojit se z něho, nebude-li jeho pohledávka řádně a včas splněna, ledaže je ujednáno jinak. Co převyšuje pohledávku včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo, vydá zástavní věřitel zástavnímu dlužníkovi (1) Je-li zástava přenechána k užívání jinému bez souhlasu zástavního věřitele, nemá to vůči zástavnímu věřiteli právní účinky. To neplatí, ujednají-li strany, že souhlasu není třeba (1) Zástavní věřitel, jemuž byla zástava odevzdána, je oprávněn ji mít u sebe po celou dobu trvání zástavního práva. Je povinen pečovat o ni jako řádný hospodář a má proti zástavci právo na náhradu nákladů s tím spojených jako poctivý držitel. (2) Zástavní věřitel může zástavu užívat jen se souhlasem zástavního dlužníka a způsobem pro zástavního dlužníka neškodným; je-li zástavní věřitel v dobré víře, že zástavce je zástavním dlužníkem, postačí souhlas zástavce. Není-li jiného ujednání, započte se prospěch ze zástavy na náhradu nákladů podle odstavce (1) Byla-li zastavená věc odevzdána třetí osobě k opatrování, tato osoba nesmí zástavu užívat nebo umožnit její užití jinému, ani ji odevzdat jiné osobě; učiní-li tak, odpovídá i za náhodu, která by zástavu u ní nebyla postihla. 15

16 1358 (1) Změní-li se podstatná skutečnost zapsaná o zástavním právu v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu a neukládá-li jiný právní předpis povinnost požádat o provedení změny zápisu jiné osobě, požádá provedení změny zápisu bez zbytečného odkladu ten, koho se změna týká; nelze-li ho určit, požádá o provedení změny zápisu zástavní věřitel. Má-li tuto povinnost více osob, postačí, splní-li ji alespoň jedna z nich. Pododdíl 5 Výkon zástavního práva 1359 (1) Jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit způsobem, o němž se dohodl se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem, v písemné formě, jinak z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo z prodeje zástavy podle jiného zákona. Je-li zástavou cenný papír přijatý k obchodování na evropském regulovaném trhu, prodá se na tomto trhu i mimo tento trh nejméně za cenu určenou evropským regulovaným trhem. (2) Zástavní věřitel má vůči zástavci právo na náhradu nutných nákladů vynaložených při výkonu zástavního práva (1) Bylo-li ujednáno, že zástavní věřitel může zástavu prodat jiným způsobem než ve veřejné dražbě, zavazuje to i právního nástupce zástavního dlužníka. Zástavní dlužník upozorní při převodu zástavy nabyvatele na věřitelovo právo prodat zástavu takovým způsobem (1) Je-li proti dlužníku zapotřebí zvláštních úkonů, aby pohledávka dospěla, musí být tyto úkony při rozdílnosti v osobě osobního a zástavního dlužníka namířeny i proti zástavnímu dlužníku, aby se zástavní věřitel mohl ze zástavy uspokojit (1) Započetí výkonu zástavního práva oznámí zástavní věřitel v písemné formě zástavnímu dlužníkovi; v oznámení uvede, jak se ze zástavy upokojí. 16

17 (2) Je-li zástavní právo zapsáno ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zajistí zástavní věřitel zápis započetí výkonu zástavního práva také v tomto rejstříku (1) Bylo-li započetí výkonu zástavního práva oznámeno zástavnímu dlužníku, nesmí bez souhlasu zástavního věřitele zástavu zcizit. Porušení zákazu se nedotýká práv nabyvatele, na něhož zástavce převedl vlastnické právo k věci v rámci běžného obchodního styku při svém podnikání, ledaže nabyvatel věděl nebo z okolností musel vědět, že s výkonem zástavního práva bylo započato (1) Zástavní věřitel může zástavu zpeněžit nejdříve po uplynutí třiceti dnů poté, co započetí výkonu zástavního práva zástavnímu dlužníkovi oznámil. (2) Bylo-li započetí výkonu zástavního práva zapsáno do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav až poté, co zástavní věřitel započetí výkonu zástavního práva zástavnímu dlužníku oznámil, běží lhůta třiceti dnů až ode dne zápisu do veřejného seznamu nebo do rejstříku zástav. (3) Byla-li před oznámením ujednána lhůta kratší, nepřihlíží se k tomu (1) Ujedná-li se, že zástavní věřitel může zástavu prodat jiným způsobem než ve veřejné dražbě, je povinen postupovat při prodeji s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase. Poruší-li zástavní věřitel tuto povinnost, nedotýká se to práv třetích osob nabytých v dobré víře. (2) Ujedná-li se, jak zástavní věřitel zástavu zpeněží, může věřitel kdykoli během výkonu zástavního práva jeho způsob změnit tak, že zástavu prodá ve veřejné dražbě nebo že ji zpeněží podle jiného zákona. Změnu způsobu výkonu zástavního práva věřitel zástavnímu dlužníkovi včas v písemné formě oznámí (1) Požádá-li o to zájemce o nabytí zastavené věci nebo dražebník, prokáže mu zástavní věřitel, že započetí výkonu zástavního práva oznámil zástavnímu dlužníku. 17

18 1367 (1) Zástavní dlužník strpí výkon zástavního práva, vydá zástavnímu věřiteli zástavu i s listinami potřebnými k převzetí, prodeji a užívání a poskytne mu další potřebnou součinnost. Má-li zástavu nebo listiny u sebe třetí osoba, má stejnou povinnost. (2) Kdo má zástavu u sebe, zdrží se všeho, čím by se hodnota zástavy zmenšila; k běžnému opotřebení se nepřihlíží (1) Z výtěžku zpeněžení zástavy se hradí pohledávka včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo. Byl-li zajištěn nepeněžitý dluh, má se za to, že věřiteli náleží peněžité plnění do výše obvyklé ceny pohledávky v době vzniku zástavního práva; to platí i tehdy, je-li příslušenství zajištěného dluhu nepeněžité. (2) Úhradou pohledávky ze zpeněžené zástavy vznikají zástavnímu dlužníku stejná práva, jako by dluh splnil sám (1) Zástavní věřitel podá zástavnímu dlužníkovi bez zbytečného odkladu po zpeněžení zástavy v písemné formě zprávu, ve které uvede údaje o prodeji zástavy a nákladech s ním spojených, jakož i o jiných nákladech, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo, o výtěžku z prodeje a jeho použití (1) Osobní dlužník zaplatí, čeho se nedostává, neutrží-li se při zpeněžení zástavy tolik, co činí pohledávka. Zástavnímu dlužníku náleží, oč se utrží více. Pododdíl 6 Výkon zástavního práva při více zástavních věřitelích 1371 (1) Vázne-li na zástavě více zástavních práv, stanoví se jejich pořadí podle doby vzniku zástavního práva. Má-li být vznik zástavního práva zapsán ve veřejném seznamu, rozhoduje pro pořadí okamžik podání návrhu na provedení zápisu. (2) Je-li zástavou věc, k níž má zástavci vzniknout vlastnické právo teprve v budoucnu, stanoví se pořadí zástavních práv podle doby uzavření zástavní smlouvy; zapisuje-li se 18

19 budoucí zástavní právo do rejstříku zástav nebo do veřejného seznamu, rozhoduje pořadí, v němž byly návrhy na provedení zápisu podány. (3) Vázne-li na movité věci více zástavních práv, uspokojí se právo zástavního věřitele zapsané v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu podle pořadí zápisu přednostně před právem vzniklým jiným způsobem. Právo vzniklé odevzdáním zástavy zástavnímu věřiteli nebo třetí osobě se uspokojí přednostně před právem vzniklým označením věci znamením (1) Vznikne-li na zástavě více zástavních práv, mohou si zástavní věřitelé v písemné formě ujednat jejich pořadí. Ujednání je vůči třetím osobám účinné od zápisu do rejstříku zástav, nebo do veřejného seznamu, vyžaduje-li se ke vzniku zástavního práva zápis do takového seznamu. Provedení zápisu navrhnou společně všichni zástavní věřitelé, kteří si pořadí zástavních práv ujednali. (2) Mají-li být ujednáním zkrácena práva zástavního věřitele, který na ujednání nepřistoupil, nemá to vůči němu právní účinky (1) Zástavní věřitel oznámí započetí s výkonem zástavního práva také těm zástavním věřitelům, kterým náleží právo na uspokojení v pořadí předcházejícím jeho pořadí. Ustanovení 1362 platí obdobně. (2) Zástavní věřitel může zpeněžit zástavu nejdříve po uplynutí třiceti dnů od oznámení všem zástavním věřitelům podle odstavce 1. To neplatí, oznámí-li mu v této lhůtě zástavní věřitel, kterému náleží právo na uspokojení v pořadí předcházejícím jeho pořadí, že sám započíná s výkonem svého zástavního práva; nezapočne-li tento věřitel s výkonem svého zástavního práva bez zbytečného odkladu, k jeho oznámení se nepřihlíží (1) Vykoná-li zástavní věřitel zástavní právo, které je první v pořadí rozhodném pro uspokojení zástavních práv (dále jen přednostní zástavní věřitel ), přechází zástava na nabyvatele nezatížená dalšími zástavními právy. (2) Převyšuje-li výtěžek z prodeje zástavy pohledávku včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má právo, uloží přednostní zástavní věřitel přebytek do soudní 19

20 úschovy ve prospěch věřitelů ostatních pohledávek, kterým svědčí zástavní právo, a zástavního dlužníka, nedohodne-li se s nimi jinak. (3) Z přebytku budou věřitelé ostatních pohledávek, kterým svědčí zástavní právo, uspokojeni podle pořadí rozhodujícího pro uspokojení zástavních práv. Co zbude, vydá se zástavnímu dlužníkovi (1) Vykoná-li zástavní právo jiný zástavní věřitel než přednostní, přechází na nabyvatele zástava zatížená zástavními právy těch zástavních věřitelů, jejichž právo na uspokojení předchází jeho pořadí. O přechodu zástavy včetně zatížení tento zástavní věřitel nabyvatele zástavy včas poučí. (2) Zástavní věřitel, který vykonává své zástavní právo, a nabyvatel zástavy zajistí zápis změny v osobě zástavního dlužníka v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu, vyžaduje-li se takový zápis ke vzniku zástavního práva, jinak škodu tím způsobenou nahradí. (3) O právech zástavních věřitelů, jejichž právo na uspokojení následuje po pořadí věřitele, který vykonává zástavní právo podle odstavce 1, platí obdobně Pododdíl 7 Zánik zástavního práva 1376 (1) Zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo (1) Zástavní právo zanikne, ale pohledávka trvá, a) zanikne-li zástava, b) vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva, c) vrátí-li zástavní věřitel zástavu zástavci nebo zástavnímu dlužníkovi, d) složí-li zástavce nebo zástavní dlužník zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, nebo e) uplyne-li doba, na niž bylo zástavní právo zřízeno. 20

21 (2) Účinky podle odstavce 1 nastanou i v případě, že další osoba nabyla k zastavené věci vlastnické právo v dobré víře, že věc není zatížená zástavním právem. To neplatí, je-li zástavní právo zapsáno v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu. (3) Nejsou-li věc a zástavní právo zapsány ve veřejném seznamu, nastanou účinky podle odstavce 1 i v případě, že zástava, popřípadě její část, byla převedena a) a zástavní smlouva určuje, že zástavu nebo její část lze převést bez zatížení zástavním právem, nebo b) v rámci běžného obchodního styku při podnikání zcizitele (1) Je-li zástavní právo zapsáno do rejstříku zástav nebo do veřejného seznamu i po svém zániku, jedná se o závadu váznoucí na zástavě (1) Zaniklo-li zástavní právo zapsané do rejstříku zástav, požádá zástavní věřitel bez zbytečného odkladu o jeho výmaz a zástavní právo se vymaže. To platí i v případě, že zástavní právo bylo zapsáno do veřejného seznamu, ledaže si strany ujednaly, že zástavní věřitel o výmaz zástavního práva nepožádá nebo vlastník požádal o zápis uvolněného zástavního práva. (2) Zástavní dlužník má právo podat žádost o výmaz zástavního práva; nezaniklo-li zástavní právo uplynutím doby, vymaže se z rejstříku zástav nebo z veřejného seznamu, prokáže-li zástavní dlužník zánik zástavního práva listinou potvrzenou zástavním věřitelem nebo rozhodnutím soudu nebo jinou veřejnou listinou. Nepotvrdí-li zástavní věřitel zástavnímu dlužníkovi na jeho žádost zánik zástavního práva, nahradí škodu z toho vzniklou. Pododdíl 8 Práva vlastníka při uvolnění zástavy 1380 (1) Uvolní-li se zástava zánikem zástavního práva a není-li ve veřejném seznamu zápis o zástavním právu ještě vymazán, považuje se zástavní právo za uvolněné a vlastník věci může spojit uvolněné zástavní právo s jiným dluhem, který nepřevyšuje původní dluh (1) Požádá-li o to vlastník, zapíše se do veřejného seznamu, že je zástavní právo uvolněné a že zajištění původního dluhu pominulo, prokáže-li zánik zástavního práva listinou 21

22 potvrzenou zástavním věřitelem nebo rozhodnutím soudu nebo jinou veřejnou listinou. Nezajistí-li vlastník uvolněným zástavním právem jiný dluh do deseti let od zápisu uvolnění zástavního práva, jeho právo učinit tak zaniká (1) Bylo-li do veřejného seznamu zapsáno uvolnění zástavního práva, lze je před uplynutím deseti let vymazat jen společně se zástavním právem (1) Nezajistil-li vlastník uvolněným zástavním právem nový dluh, nepřihlíží se po zpeněžení zástavy k uvolněnému zástavnímu právu při rozdělení výtěžku (1) Zaváže-li se vlastník při zřízení zástavního práva nebo později, že zástavním právem zapsaným ve výhodnějším pořadí nezajistí nový dluh, a bude-li to ve veřejném seznamu zapsáno, nelze uvolněným zástavním právem zajistit nový dluh, dokud trvá zástavní právo pro věřitele, v jehož prospěch se vlastník zavázal. Pododdíl 9 Záměna zástavního práva 1385 (1) Bylo-li zástavní právo zapsáno do veřejného seznamu, může vlastník věci žádat, aby v pořadí zástavního práva váznoucího na věci a k zajištění dluhu, který nepřevyšuje původní dluh, bylo zapsáno zástavní právo pod podmínkou, že do roka po zápisu nového zástavního práva bude staré zástavní právo vymazáno (1) výmaz starého zástavního práva může žádat vlastník věcí nebo věřitel, v jehož prospěch má být nové zástavní právo zřízeno. Neučiní-li tak s úspěchem do roka, zanikne nové zástavní právo uplynutím této doby. Příslušný orgán veřejné moci nové zástavní právo vymaže i bez návrhu spolu se všemi zápisy, které se k němu vztahují (1) Vázne-li na starém zástavním právu jiné právo nebo omezení zapsané ve veřejném seznamu, lze nové zástavní právo do tohoto seznamu zapsat pod podmínkou, že závada bude vymazána, nebo se souhlasem stran převedena na zástavní právo nové. 22

23 1388 (1) Zaváže-li se vlastník při zřízení zástavního práva nebo později, že neumožní zápis nového zástavního práva namísto starého, a bude-li to ve veřejném seznamu zapsáno, nelze staré zástavní právo v nové přeměnit (1) Má-li být nové zástavní právo zapsáno namísto několika zástavních práv zapsaných v pořadí přímo za sebou, použijí se ustanovení tohoto pododdílu přiměřeně Katastrální zákon Katastr nemovitostí Dle Katastrálního zákona (č. 256/2013 Sb.) 1 Katastr nemovitostí (1) Katastr nemovitostí (dále jen katastr ) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen nemovitost ) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. (2) Katastr je zdrojem informací, které slouží a. k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické, b. pro tvorbu dalších informačních systémů sloužících k účelům uvedeným v písmenu a). 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto zákona se rozumí a. pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním 23

24 souhlasem, hranicí jiného práva podle 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků, b. parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, c. stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří d. pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou, e. geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině, f. polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, g. výměrou parcely vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry; výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna, přičemž jejím zpřesněním nejsou dotčena práva k pozemku, h. katastrálním územím technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí, i. katastrální mapou polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu; pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků, j. geometrickým plánem technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací, k. identifikací parcel porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v katastrálním operátu se zápisem, popřípadě zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutích orgánů veřejné moci nebo v katastrálním operátu se stavem k určitému datu, 24

25 l. budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, m. drobnou stavbou stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výška 5 m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla. 3 Předmět evidence (1) V katastru se evidují a) pozemky v podobě parcel, b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku, e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, f) právo stavby, g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis. (2) Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. 25

26 (3) K evidovaným nemovitostem se zapisují práva a další skutečnosti, o kterých to stanoví právní předpis. (4) Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. (5) Nemovitosti důležité pro obranu a bezpečnost státu se v katastrální mapě zobrazují a práva k nim se v katastru evidují podle údajů poskytnutých Ministerstvem obrany, Ministerstvem vnitra pro objekty Ministerstva vnitra a organizačních složek státu, které jsou součástí Policie České republiky nebo Hasičského záchranného sboru České republiky, nebo Bezpečnostní informační službou. Evidence těchto nemovitostí odpovídající skutečnému stavu vede příslušný poskytovatel údajů podle věty prvé. 4 Obsah katastru (1) Katastr obsahuje a. geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b. druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí a čísla jednotek, c. cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, d. u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu, e. údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru (dále jen jiný oprávněný ), f. upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru, g. úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen prohlášení vlastníka domu ), h. dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, i. údaje o bodech podrobných polohových bodových polí, j. místní a pomístní názvosloví. 26

27 (2) O fyzické osobě se do katastru zapisuje a. jméno, popřípadě jména, a příjmení, b. rodné číslo, a nemá-li je, datum narození, c. adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště (3) O právnické osobě se do katastru zapisuje a. název nebo obchodní firma, b. identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj, je-li přidělen, c. sídlo 5 Katastrální operát (1) Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území (2) Katastrální operát tvoří a. soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a její číselné vyjádření, b. soubor popisných informací, který zahrnuje údaje podle 4 odst. 1 písm. b) až f), c. dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně místního a pomístního názvosloví, d. sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí orgánů veřejné moci, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru, úplná znění prohlášení vlastníka domu a dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, e. protokoly o vkladech, záznamech, poznámkách, dalších zápisech, opravách chyb, námitkách proti obnovenému katastrálnímu operátu, výsledcích revize katastru a o záznamech pro další řízení. ČÁST DRUHÁ ZÁPIS PRÁV DO KATASTRU Základní ustanovení 6 Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a 27

28 pacht. Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. 7 (1) Zápisy práv se do katastru provádějí na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě (dále jen listina ). Pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem. (2) Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Geometrický plán se považuje za součást listiny. 8 V listinách pro zápis práv do katastru musí být nemovitosti označeny údaji katastru, a to a) pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu, b) pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území, c) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, d) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití, 28

29 e) jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním, f) rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku, g) právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno, h) nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití. 9 (1) Dojde-li katastrálnímu úřadu návrh nebo jiná listina pro zápis práv do katastru, vyznačí u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou. Každý má právo nahlédnout do přehledu doručených návrhů nebo listin. (2) Pořadí zápisů práv do katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu. Na postup katastrálního úřadu při zápisech práv do katastru se použije přiměřeně 145 správního řádu, vyjma odstavce 2 vět třetí a čtvrté. 10 Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Vklad 11 (1) Vkladem se do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence těchto práv: a. Vlastnické právo b. Právo stavby c. Věcné břemeno d. Zástavní právo 29

30 e. Budoucí zástavní právo f. Podzástavní právo g. Předkupní právo h. Budoucí výměnek i. Přídatné spoluvlastnictví j. Správa svěřenského fondu k. Výhrada vlastnického práva l. Výhrada práva zpětné koupě m. Výhrada práva zpětného prodeje n. Zákaz zcizení nebo zatížení o. Výhrada práva lepšího kupce p. Ujednání o koupi na zkoušku q. Nájem, požádá li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka r. Pacht, požádá li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka s. Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku (2) Vkladem se do katastru dále zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám. 12 Vklad lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. 13 Účastníkem řízení o povolení vkladu (dále jen vkladové řízení ) je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje. 14 (1) Návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři a musí obsahovat a. označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, b. označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného 30

31 identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno, c. označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána, d. podpis navrhovatele. (2) Vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. 15 (1) Přílohou návrhu na zahájení vkladového řízení je a. listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru (dále jen vkladová listina ), b. plná moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele, je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem; pokud se provádí vklad na základě veřejné listiny a zmocněncem je osoba, která veřejnou listinu sepsala, podpis zmocnitele nemusí být úředně ověřen, c. výpis z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, pokud je účastníkem vkladového řízení právnická osoba a není-li výpis možno získat bezplatně dálkovým přístupem v českém jazyce; výpis se nevyžaduje, pokud je vkladová listina veřejnou listinou, d. další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá z jiného právního předpisu, například souhlas příslušného orgánu veřejné moci s dělením nebo scelováním pozemků nebo souhlas příslušného orgánu veřejné moci k právnímu jednání účastníka vkladového řízení. (2) Není-li k návrhu přiložena vkladová listina, k podanému návrhu se nepřihlíží. O tom, že se k návrhu nepřihlíží, vyrozumí katastrální úřad navrhovatele. (3) Nejsou-li v rozhodnutí nebo potvrzení podle 14 odst. 2 uvedeny všechny údaje, které mají být vkladem zapsány do katastru, vyzve katastrální úřad účastníky řízení k jejich doplnění. Nedoplní-li je účastníci řízení ve lhůtě do 14 dnů od doručení výzvy, katastrální úřad vkladové řízení zastaví

32 (1) O vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje, nejpozději den poté, co ke změně došlo, vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného zasláním informace na adresu podle 14 odst. 1 písm. b) nebo prostřednictvím datové schránky; pokud o to požádá, katastrální úřad informuje vlastníka také elektronicky na ovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon. Účastníky vkladového řízení, kteří mají zřízenu službu sledování změn v katastru, informuje prostřednictvím této služby. (2) Vezme-li navrhovatel návrh na vklad zpět, vkladové řízení se zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. (3) Zúží-li navrhovatel návrh na vklad, rozhodne se o zúženém návrhu pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Jinak se rozhodne o původním návrhu. 17 (1) Ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda a. splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, b. její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c. právní jednání je učiněno v předepsané formě, d. účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí, e. k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu, f. z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání, g. navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na 32

33 dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin. (2) Pokud je vkladová listina veřejnou listinou, katastrální úřad zkoumá, zda a. splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru, b. její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad, c. navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; odstavec 1 písm. g) se použije obdobně. (3) Jde-li o veřejnou listinu o právním jednání, katastrální úřad dále zkoumá, zda k době podání návrhu na vklad nebyl v katastru zápis, ze kterého vyplývá, že k době podání návrhu na vklad je účastník vkladového řízení omezen v nakládání s věcí, která je předmětem právního jednání. (4) Jde-li o rozhodnutí soudu, zkoumá katastrální úřad splnění podmínek jen podle odstavce 2 písm. a) a dále, zda je toto rozhodnutí závazné i pro osoby, v jejichž prospěch je právo v katastru dosud zapsáno. (5) Skutečnosti uvedené v odstavcích 1 až 4 přezkoumává katastrální úřad na základě listin předložených účastníky, popřípadě soudem nebo soudním exekutorem ke vkladovému řízení, dosavadních zápisů v katastru a na základě údajů ze základních registrů, z agendového informačního systému evidence obyvatel a z agendového informačního systému cizinců a dále na základě dalších informací poskytnutých vlastníkem nemovitosti a dalšími účastníky vkladového řízení poté, co obdrží od katastrálního úřadu informaci podle 16 odst. 1. Tyto skutečnosti katastrální úřad zkoumá podle stavu, jaký tu byl v okamžiku podání návrhu na vklad. (6) Další vkladové řízení týkající se téže nemovitosti jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu se po dobu stanovenou pro podání žaloby podle odstavce 5, a pokud je žaloba podána, až do dne, kdy je příslušnému katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu, přerušuje. (7) Jestliže je další vkladové řízení týkající se téže nemovitosti jako rozhodnutí o zamítnutí vkladu zahájeno po vydání rozhodnutí o zamítnutí vkladu, přerušuje se toto řízení usnesením s účinky ke dni doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu do dne, kdy je tomuto katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu. 33

34 Poznámka 22 (1) Poznámku zapíše katastrální úřad na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. (2) Pokud se poznámka zapisuje na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, nemusí být toto rozhodnutí opatřeno doložkou právní moci ani doložkou vykonatelnosti. 23 (1) K nemovitosti se zapisuje poznámka o a. podaném návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti, prodejem nemovitosti a zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitosti, b. exekučním příkazu ke správě nemovitosti a k prodeji nemovitosti, c. exekučním příkazu k postižení obchodního závodu, d. usnesení o pokračování vedení exekuce správou obchodního závodu, usnesení o nařízení prodeje obchodního závodu v dražbě, e. usnesení o pokračování výkonu rozhodnutí správou obchodního závodu, usnesení o nařízení prodeje obchodního závodu v dražbě, f. usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí správou nemovitosti, prodejem nemovitosti a o nařízení výkonu rozhodnutí postižením obchodního závodu, g. usnesení o dražební vyhlášce o prodeji nemovitosti, h. vyrozumění insolvenčního správce o soupisu nemovitostí, které jsou podle katastru ve vlastnictví jiné osoby než dlužníka, i. usnesení o nařízení předběžného opatření, j. uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, k. žádosti o vyvlastnění práv k pozemkům a stavbám podané u příslušného vyvlastňovacího úřadu, l. zahájení pozemkových úprav, m. rozhodnutí o schválení pozemkových úprav, n. jiném rozhodnutí než podle písmene m) nebo opatření obecné povahy, kterým se omezuje oprávnění vlastníka nemovitosti nebo jiného oprávněného nakládat 34

35 s předmětem práva zapsaným v katastru nebo se kterým je zákonem spojeno omezení, o. podané žalobě, kterou se navrhovatel domáhá, aby soud vydal takové rozhodnutí týkající se nemovitostí evidovaných v katastru, na jehož základě by mohl být proveden vklad do katastru, pokud se na jeho základě nezapisuje poznámka spornosti zápisu, p. výhradě, že upevněný stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovitosti, q. dovolání se neúčinnosti právního jednání, r. právu užívání nebo požívání, o němž se neprovádí zápis vkladem, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky, s. výhradě přednostního pořadí pro jiné právo, t. přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu, u. odkladu zrušení spoluvlastnictví a odkladu oddělení ze spoluvlastnictví, v. ujednání o tom, že vlastník pozemku nemá předkupní právo k právu stavby a vlastník práva stavby nemá předkupní právo k pozemku, w. výhradě souhlasu se zatížením práva stavby, x. zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti, y. závazku nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, z. závazku neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého, aa. stavbě, která není součástí pozemku. (2) K nemovitosti se dále zapisuje poznámka o a. započetí výkonu zástavního práva, b. ujednání pořadí zástavních práv, c. uvolnění zástavního práva, d. svěřenském nástupnictví, e. zákazu nakládat s nemovitostí, f. dočasné povaze věcného práva na základě zajišťovacího převodu, g. předání údaje o nemovitosti do evidence Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, h. omezení při hospodaření a nakládání s nemovitostí v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků. 35

36 33 Lhůty pro zápis do katastru Katastrální úřad provede a) vklad na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu bez zbytečného odkladu od povolení vkladu, b) záznam do 30 dnů od doručení rozhodnutí orgánu veřejné moci nebo jiné listiny potvrzující nebo osvědčující práva, c) poznámku do 30 dnů od doručení listiny způsobilé k vyznačení poznámky v katastru; poznámku katastrální úřad vymaže do 30 dnů od doručení listiny, na základě které důvody pro její vyznačení pominuly, d) zápis jiného údaje do 30 dnů od doručení listiny způsobilé k vyznačení zápisu v katastru Zákon o oceňování majetku (151/1997 Sb.) po úpravě s platností od ČÁST PRVNÍ HLAVA PRVNÍ ZÁKLADNÍ USTANOVENÍ 1 Předmět úpravy (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále 36

37 tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cen a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. (3) Ustanovení tohoto zákona se nepoužijí a. v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování b. při převádění majetku podle zvláštního předpisu 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. (4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je 37

38 a) Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, HLAVA DRUHÁ NEMOVITÉ VĚCI DÍL PRVNÍ Stavby 3 Členění staveb (1) Pro účely oceňování se stavby člení na a) Stavby pozemní, kterými jsou: 1. Budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory 2. Jednotky 3. Venkovní úpravy b) Stavby inženýrské a speciální podzemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvoj energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) Vodní nádrže a rybníky d) Jiné stavby Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a 38

39 skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí 1 a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. 2 Oceňování stavby 4 (1) Nestanoví li tento zákon jinak, stavba nebo její část (dále jen "stavba") se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví vyhláška. (2) Stavba se oceňuje podle účelu jejího užití bez rozdílu, zda jde o nemovitou nebo movitou věc nebo zda je součástí pozemku nebo práva stavby. (3) Není-li stavba samostatnou věcí, její cena se přičte k ceně nemovité věci, jejíž je součástí. (4) Výrobek, který plní funkci stavby, se oceňuje jako jiná stavba. 5 (1) Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a. ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění, b. ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c. z technického nebo morálního opotřebení stavby, d. ze zohlednění ceny stroje nebo jiného technologického zařízení, není-li v katastru nemovitostí zapsána výhrada, že stroj není vlastnictvím vlastníka nemovité věci. 1 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů 2 85 a 104 zákona č.50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 39

40 (2) Základní ceny a způsob jejich úpravy podle odstavce 1 u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického nebo morálního opotřebení stanoví vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu. 6 Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. 7 Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. 8 Oceňování jednotek (1) Jednotka, kterou je byt nebo která zahrnuje byt, se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu, určené pro společné užívání. (2) Jednotka, kterou je nebytový prostor nebo která zahrnuje nebytový prostor, se oceňuje včetně podílu na společných částech nemovité věci a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na nemovitých věcech, které tvoří příslušenství domu určené pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena jednotky se zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem. Velikost podílu na společných částech nemovité věci příslušejících k jednotce se zjistí z veřejného seznamu. Způsob jejich ocenění stanoví vyhláška v návaznosti na druh a účel užití stavby, ve které se jednotka nachází. (4) Cena příslušenství nemovité věci, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se 40

41 pro účely ocenění jednotky, bytu nebo nebytového prostoru započte do jeho ceny ve výši spoluvlastnického podílu. (5) Podlahová plocha jednotky, kterou je byt nebo nebytový prostor, nebo která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, je součtem všech plošných výměr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorově oddělené části domu a prostor užívaných výhradně s nimi. Způsob určení plošných výměr stanoví vyhláška. (6) Pozemek, který je společnou částí jednotky, se ocení samostatně a jeho cena se přičte k ceně jednotky. DÍL DRUHÝ Pozemky 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky dělí na a. Stavební pozemky b. zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, c. lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky d. pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, e. jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d (2) Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na a. Nezastavěné pozemky 1.evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2.evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 41

42 3.evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 4.evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b. zastavěné pozemky, 1.evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2.evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. (3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška. (4) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (5) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 10 Oceňování stavebního pozemku (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a 42

43 další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny určené jiným způsobem oceňování podle 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, určí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu stanoví vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku určit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, určí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá (8) K ceně pozemku určené podle odstavce 1 se přičte cena stavby, popřípadě staveb, které jsou jeho součástí. Stojí-li stavba, která je součástí pozemku, na několika pozemcích, nezapočte se k ceně pozemku, na němž je přestavkem. Způsob určení výměry nemovité věci stanoví vyhláška. (9) K ceně pozemku určené podle odstavce 1 se přičte cena trvalých porostů. 43

44 DÍL ČTVRTÝ VĚCNÁ PRÁVA K NEMOVITÝM VĚCEM 16a Oceňování práva stavby (1) Právo stavby se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva, které uplyne od roku ocenění do roku zániku práva. Způsob výpočtu stanoví vyhláška. (2) Pro ocenění práva stavby s nezřízenou stavbou, která právu stavby vyhovuje, se zjistí roční užitek z pozemku nebo jeho části zatíženého tímto právem. Roční užitek se násobí počtem let dalšího užívání práva, nejvýše však pěti. (3) Pro ocenění práva stavby se zřízenou stavbou, která právu stavby vyhovuje, se roční užitek zjistí jako podíl ze součtu zjištěné ceny zatíženého pozemku, popřípadě jeho části, a zjištěné ceny stavby, a výše celkové délky trvání práva. (4) Ocenění podle odstavců 2 a 3 se neuplatní, bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu nebo lze-li ocenění práva zjistit ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a není-li úplata o více než jednu třetinu nižší než roční užitek zjištěný podle odstavce 2 nebo podle odstavce 3. 16b Oceňování věcných břemen (1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou Kč. 44

45 (6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. (7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až Vhodné a nevhodné nemovitosti do zástavy hypotečního úvěru Pro účely zajištění hypotečního úvěru rozlišujeme nemovitosti podle vhodnosti jejich užití pro zástavu: 1. Nemovitosti vhodné jako objekt úvěru a předmět zajištění 2. Nemovitosti se specifickým přístupem 3. Nemovitosti nevhodné pro účely hypotečního financování 1. Nemovitosti vhodné jako objekt úvěru a předmět zajištění - Stavební pozemek (určen pro výstavbu níže uvedených nemovitostí) - Nemovitosti sloužící k bydlení vč. příslušenství - Bytová jednotka v osobním vlastnictví - Nemovitosti sloužící k individuální rekreaci - Bytové domy V rámci jednoho úvěru je možné tyto objekty kombinovat. Nemovitost, která je objektem zástavy se vždy musí nacházet na území ČR. Zastavovaná nemovitost nemusí být nutně financovaná nemovitost, je možné k zástavě použít i jinou vhodnou nemovitost. 45

46 2. Nemovitosti se specifickým přístupem Nemovitosti se specifickým přístupem jsou nemovitosti, které jsou coby zástava vhodné pouze ve výjimečných případech. V těchto případech je nutné si vyžádat podrobnější podklady, často dochází k vyššímu rozdílu mezi pořizovacími náklady a stanovenou hodnotou. U těchto případů také pravděpodobněji dochází k negativnímu stanovisku a zamítnutí této nemovitosti coby nevhodné zástavy. Opět zde uvažujeme pouze objekty využitelné coby zástava pro fyzické osoby, žádající hypoteční úvěr. Nemovitosti se specifickým přístupem jsou: o Nezastavěné pozemky, na kterých je výstavba možná, ale v blízké době ji investor neplánuje o Objekty zvláštní obliby: které se výrazně odlišují od charakteru a standardu okolní zástavby svým objemovým a architektonickým charakterem a vybavením, dále objekty zvláštní obliby, které svým umístěním neodpovídají běžným požadavků na umístění obdobných objektů. Např. RD v lese, polích, na těžko dostupném místě, atd. Ve všech těchto případech se dá očekávat, že zde bude velký rozdíl mezi pořizovacími náklady a cenou akceptovanou na realitním trhu. o Montované domy (vč. bytů a nebytových jednotek) tzv. dřevostavby, domy s použitím zvláštních a netradičních stavebních konstrukcí. U těchto domů většinou má banka nasmlouvané dodavatele, jejichž domy akceptuje. Montované domy svépomocí a nebo od malých dodavatelů banka většinou neakceptuje. o Chaty, chalupy pro individuální využití o Zvláštní nájemní vztahy (např. církve, velvyslanectví apod.) o Objekty v zátopové oblasti o Poddolované pozemky o Objekty využívané pro neseriózní účely o Nemovitosti, jejichž vlastnické právo je omezeno předkupním právem o Nemovitosti, jejichž vlastnické právo je omezeno právem odpovídajícím věcnému břemeni o Podzemní stavby 46

47 o Byty v družstevním vlastnictví (zpravidla umožněno financovat tzv. předhypotečním úvěrem, banka si ve smlouvě o předhypotečním úvěru zadá podmínku, aby byt byl do 1 roku převeden do osobního vlastnictví) 3. Nemovitosti nevhodné pro účely hypotečního financování U těchto nemovitostí je příliš velké riziko, že nebude možné realizovat zástavní právo, proto jsou pro účel zástavy nevhodné. o Objekty, které nejsou pevně spojeny se zemí, např. stavební buňky, kontejnerové objekty apod. o Nezastavěné pozemky, u kterých není zajištěna možnost výstavby o Stavby postavené svépomocí za použití neobvyklých technoogií a konstrukčních systémů o Družstevní byty, pokud zde není v dohledné době možnost koupě bytu do osobního vlastnictví o Ideální spoluvlastnické podíly o Pozemky ve zjednodušené evidenci, pokud není plánováno její odstranění o Nemovitosti bez zajištěného přístupu o Nerekonstruované objekty se zbytkovou životností kratší než 20 let o Energetické stavby jako samostatný předmět zástavy o Kontaminované objekty a pozemky o Objekty, které nejsou evidované v katastru nemovitostí o Budovy bez evidenčního čísla 47

48 3. Popis metod ocenění Pro účely vhodnosti zástavy k zajištění hypotečního úvěru se určuje a používá: 3.1. Tržní hodnota Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) 3 Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy byly prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná. Definice podle IVSC/TEGoVA 4 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně, z vlastní vůle. Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a použitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVCS a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdružení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech. Definice dle Zákona o oceňování majetku (151/1997 Sb.) 3 Ing.Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech 4 Ing.Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech 48

49 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do jejich výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro doplnění a pochopení je třeba vysvětlit pojmy tržní hodnota a tržní cena. 5 Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní poplatek. Tržní cenou nemůže odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím Nákladová metoda Definice nákladové metody dle Zákona o oceňování majetku (151/1997 Sb.) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se - Ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění, - Ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, 5 Ing.Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech 49

50 - Z technického opotřebení stavby Teorie nákladové metody 6 Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho užitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí až nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou zjišťuje množství vložené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (životnosti stavby). Tržní hodnota majetku by potom měla být rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení (opotřebení) s respektování, konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) tržních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost) Porovnávací metoda 1.1. Definice porovnávací metody dle Zákona o oceňování majetku (151/1997 Sb.) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci 1.2. Teorie porovnávací metody: 6 Ing.Petr Ort, Ph.D. Moderní metody oceňování na tržních principech 50

51 Pro aplikovatelnost porovnávací metody je základním předpokladem funkční databáze porovnatelných nemovitostí. Většina bank si vytváří své vlastní databáze nemovitostí, na základě sběru a analýzy dat souvisejících s trhem nemovitostí. Shromažďují faktory, které mají bezprostřední vliv na hodnotu nemovitosti a její očekávaný vývoj. Mezi tyto faktory patří: - Nabídka na trhu nemovitostí - Poptávka po nemovitostech - Kupní ceny - Výše nájemného - Pronajatelnost, míra neobsazenosti - Výše stavebních nákladů - Investory očekávaná míra výnosnosti prostředků vložených do nemovitosti Zdroje dat vkládaných do databází: - Podklady dodané zadavateli při zadání odhadu pro účel hypotečního úvěru - Kupní smlouvy - Nájemní smlouvy - Smlouvy o dílo - Rozpočty stavebních nákladů - Odborná periodika - Realitní inzerce - Zprávy o trhu nemovitostí - Informace z odborných a profesních sdružení a organizací - Informace státních institucí zabývajících se sběrem dat jako Český statistický úřad, Ministerstvo pro místní rozvoj apod. Pokud odhadce má možnost využívat takovouto databázi, získá tak ucelené a pravdivé informace. Dále je ještě možné využívat vlastní databáze, sdílené databáze odhadců a dostupné zdroje jako nabídka realitních kanceláří. Zde ale hrozí riziko nepřesnosti, kdy nezná skutečně realizovanou kupní cenu a často je také obtížné získat úplnou informaci o porovnávané nemovitosti. Tyto skutečnosti je poté nutné zohlednit pomocí korekčních činitelů. 51

52 4. Možnosti ocenění nemovitostí pro potřeby banky Zjištění zástavní hodnoty pro potřebu banky je možné třemi způsoby. Ocenění bytu na základě cenových map Některé banky, a to včetně České spořitelny a Hypoteční banky nabízejí zdarma ocenění bytů na základě cenových map. Zpravidla to bývá u obcí nad Kč. Toto ocenění nebývá zcela přesné, nedokáže ocenit například nadstandardní vybavení bytu. Pokud tento způsob ocenění na základě cenových map není v dostatečné výši potřebné pro zajištění úvěru, je nutné provést ocenění přímo na místě odhadcem spolupracujícím s bankou, aby posoudil skutečnosti zvyšující hodnotu nemovitosti oproti ceně uvedené v cenových mapách za m2. Interní odhad banky Většina bank v ČR využívá své interní odhadce. Interní odhadce je pracovník banky. Interního odhadce si klient nemůže vybrat sám, je určen přímo bankou. Při své činnosti se interní odhadce řídí příslušnými zákony a vnitřními předpisy banky. Oblast oceňování nemovitostí je důvěrná, proto jsou povinni dodržovat zásady mlčenlivosti. Musí mít dostatečné vzdělání a odbornou kompetenci, kterou si dalším povinným vzděláváním stále udržuje na vysoké úrovni. Interní odhadce určuje sám přímo Zástavní hodnotu ocenění a odhad již zpravidla není dále podrobován supervizi. Externí odhad banky Externí odhadce banky je fyzická nebo právnická osoba, která je zapsaná na seznamu externích odhadců příslušné banky. Výběr externích odhadců je vždy podřízen metodice banky. Mezi základní požadavky kladené na externího odhadce patří dostatečné vzdělání, znalost regionu kde působí, doba požadovaného zpracování, cena, praxe, reference apod. Spolupráce banky s externími odhadci je upravena smluvním vztahem. Odhad zpracovaný externím odhadcem je zpravidla odeslán k supervizi na oddělení interních odhadců. 52

53 5. Základní parametry hypotéky v poměru k NHZP Podkladem pro stanovení hodnoty nemovitosti je současná nebo budoucí NHZP nominální hodnota zajišťovacího prostředku zjištěná v ocenění nemovitosti zpracovaném znalcem spolupracujícím s bankou. Nominální hodnotu zajišťovacího prostředku odhadce určuje buď pro současný stav koupě nemovitosti, a nebo pro budoucí stav v případě, že je zastavovaná nemovitost předmětem výstavby nebo stavebních úprav. Výše nominální hodnoty zajišťovacího prostředku má vliv na maximální výši poskytovaného hypotečního úvěru. Zároveň také ovlivňuje výslednou úrokovou sazbu, kterou klient poptávající hypoteční úvěr může získat. Banky mají s drobnými zpravidla 3 pásma úrokové sazby. První pásmo do hodnoty 70% NHZP, kdy je nejnižší úroková sazba. Druhé pásmo do hodnoty 85-90% NHZP má přirážku na marži cca 0,2-0,3%. Třetí pásmo % hodnoty NHZP má zpravidla přirážku na marži 1%. Každá banka má v metodice zahrnutý jiný (i když obdobný) maximální limit poměru max. výše hypotečního úvěru vs. NZHP. Pro ilustraci uvádím současné maximální výše České spořitelny, Hypoteční banky a Komerční banky. Tabulka 1: Základní parametry hypotéky České spořitelny a.s. Zastavovaná nemovitost Počet dlužníků Limit NHZP Splatnost Maximální výše úvěru Byt, rodinný Nerozhoduje 100% dům (klient ČS) 5-30 let, max. Byt neklient ČS Nerozhoduje 90% do věku 67 let Rodinný dům, Nerozhoduje 85% nejstaršího Kč rekreační objekt, Nerozhoduje žadatele stavební 70% pozemek Zdroj: Hypotahák ČS pro externí partnery 53

54 Tabulka 2: Základní parametry hypotéky Hypoteční banky Zastavovaná nemovitost Potřebné příjmy Limit NHZP Splatnost Maximální výše úvěru Dle životního minima pro 70% hypoteční úvěr Byt, rodinný dům, stavební pozemek určené metodikou banky Nad Kč po zdanění 85% 100% Max. do věku 70 let nejstaršího žadatele Bez dokládání příjmů 50% Dle životního minima pro Rekreační objekt hypoteční určené úvěr 70% metodikou banky ZDROJ WEBOVÉ STRÁNKY HYPOTEČNÍ BANKY 54

55 Tabulka 3 Základní parametry Komerční banky Zastavovaná Potřebné Limit NHZP nemovitost příjmy Dle životního minima pro hypoteční úvěr určené metodikou Byt, rodinný banky dům, stavební pozemek Rekreační objekt Nad 85% LTV přirážka 1% na úrokové sazbě Bez dokládání příjmů. Přirážka 1% na úrokové sazbě Dle životního minima pro hypoteční úvěr určené metodikou banky 85% 100% 120% 60% 85% Zdroj: metodika Komerční banky pro externí partnery Splatnost Max. do věku 67 let nejstaršího žadatele Maximální výše úvěru Neomezena 6. Předmět účelového hypotečního úvěru Hypotečním účelovým úvěrem lze financovat pouze účely bydlení. Financování těchto účelů je vždy a bez výhrady podmíněno zřízením zástavního práva k financované nemovitosti či jiné nemovitosti vhodné k zástavě, a to dostatečné hodnoty. Hypotečním úvěrem je možné financovat tyto nemovitosti na bydlení: 55

56 - Rodinný dům včetně příslušenství jako garáž, sklep apod.. Rodinný dům může mít zpravidla nejvýše 3 samostatné byty, dvě nadzemní, jedno podzemní podlaží a podkroví - Bytová jednotka včetně příslušenství, i s doložitelným právem užívání garáže či parkovacího stání - Stavba pro individuální rekreaci - chata, chalupa, rekreační dům, která svým vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinnou rekreaci, může mít 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví - Stavební pozemek určený k výstavbě rodinného domu, bytové jednotky a nebo stavby pro individuální rekreaci. Pozemek již zpravidla musí mít vybudované inženýrské sítě, a nebo musí být vybudování sítí zahrnuto v účelu hypotečního úvěru Nemovitost musí mít alespoň 50% podlahové plochy určené k bydlení. 7. Účel hypotečního úvěru Hypotečním úvěrem lze financovat tyto účely: - Koupě : Zde je zahrnuta úhrada kupní ceny včetně vybraných poplatků s ní spojených (např. Rezervační poplatek uhrazený v realitní kanceláři). Koupí je myšlen i převod družstevního bytu do osobního vlastnictví, dále koupě spoluvlastnického podílu na nemovitosti a úhrada kupní ceny splacením úvěru prodávajícího, jehož zástava na financované nemovitosti vázne. Podklady pro ocenění za účelem koupě: 1) Online ocenění bytů: - Výpis z katastru nemovitostí LV ne starší než 3 měsíce - Kupní smlouva - Nabývací titul prodávajícího - Barevné fotografie bytu - Vyplněný dotazník banky, potřebný pro ocenění 56

57 2) Ocenění externím/interním odhadcem: - Výpis z katastru nemovitostí LV ne starší než 3 měsíce - Kopie katastrální mapy - Kupní smlouva - Nabývací titul - Výstavba: Podmínkou pro financování výstavby hypotékou je vždy doložení pravomocného stavebního povolení u staveb, u kterých je stavební povolení požadováno, a nebo ohlášení stavby spolu s písemným souhlasem stavebního úřadu. U staveb bez povinnosti ohlášení stavby nebo stavebního povolení je nutno předložit územní rozhodnutí nebo územní souhlas. Další nezbytnou součástí je projektová dokumentace. Znalec zde ověří a potvrdí, že realizovaná stavba odpovídá uvedeným dokumentům, a také potvrdí, že stavba skutečně nepotřebuje ani ohlášení ani stavební povolení. Čerpání úvěru u výstavby probíhá na etapy, kdy se načerpá smluvená částka, jakmile stavebník načerpanou částku prostaví, objedná odhadce, který provede obhlídku stavby a ověří, že načerpaná částka byla skutečně proinvestovaná, určí současnou cenu rozestavěné stavby. Na základě jeho potvrzení banka klientovi načerpá další částku, a tak se tento postup opakuje, dokud není celá částka vyčerpaná a odhadce poté provede závěrečnou obhlídku stavby, kdy určí konečnou cenu. V případě, kdy stavba vyžadovala stavební povolení, klient musí po dokončení stavby předložit doklad prokazující stavbu užívat kolaudační rozhodnutí. Podklady pro ocenění za účelem výstavby: - Výpis z katastru nemovitostí LV ne starší než 3 měsíce - Kopie katastrální mapy - Kupní smlouva - Nabývací titul - Projektová dokumentace včetně technické zprávy - Rozpočet nákladů - Smlouva o dílo, pokud bude stavba prováděna dodavatelsky 57

58 - Stavební úpravy: Stavebními úpravami pro účel hypotéky jsou myšleny: Dostavba, přestavba, rekonstrukce, modernizace, opravy, přístavby, nástavby, vestavby a připojení stavby k inženýrským sítím. Podklady pro ocenění za účelem stavebních úprav: - Výpis z katastru nemovitostí LV ne starší než 3 měsíce - Kopie katastrální mapy - Kupní smlouva - Nabývací titul - Projektová dokumentace včetně technické zprávy pokud je potřebná (dle rozsahu stavebních úprav) - Rozpočet nákladů - Smlouva o dílo, pokud bude stavba prováděna dodavatelsky - Vypořádání vlastnických vztahů týkající se nemovitosti Vypořádání vlastnických vztahů slouží k vyrovnání společného jmění manželů, vypořádání podílového spoluvlastnictví, vypořádání dědictví. Podklady pro ocenění za účelem vypořádání vlastnických vztahů: - Výpis z katastru nemovitostí LV ne starší než 3 měsíce - Kopie katastrální mapy - Smlouva o vypořádání majetku - Nabývací titul - Refinancování dříve poskytnutých hypotečních úvěrů jinou bankou Tento účel hypotečního úvěru se nyní objemově velmi výrazně podílí na trhu hypotečních úvěrů. Jak již bylo v mé práci zmíněno, v období kolem roku 2008 byly 58

59 úrokové sazby výrazně vyšší než je tomu v současnosti, téměř 6%, ve své praxi se setkávám i s hypotečními úvěry z té doby i s úrokovou sazbou přes 6%. V současné době se úrokové sazby pohybují kolem 2,5-3,0%. Právě hypotečním úvěrům uzavřeným v té době končí fixace úrokové sazby. Ne vždy banka, kde má klient svůj hypoteční úvěr zřízen, mu při změně fixace nabízí stávající úrokovou sazbu, kterou nabízí u nových hypotečních úvěrů. Klientům se tak často vyplatí svůj hypoteční úvěr refinancovat do jiné banky. Banky si jsou velmi dobře vědomy možnosti získat tyto klienty, a tak jim převod k sobě co nejvíce usnadňují. Pro refinancování mají proces takzvaného zjednodušeného refinancování, kdy s drobnými obměnami jednotlivých bank obecně požadují: 1. Dobrou platební morálku, kterou prověřují náhledem do mezibankovního registru. 2. Bezproblémové splácení hypotečního úvěru po dobu měsíců, metodiky bank se liší. 3. Původní odhad nemovitosti, který byl pořízen v době žádosti. Tento odhad banky posílají na supervizi na oddělení interních odhadců. A zde někdy bývá úskalí refinancování. Kolem roku 2008, 2009 byly ceny nemovitosti vyšší než dnes, a tak se stává, že stávající cena je oproti původnímu odhadu snížená, a to až o 30%. Pokud cena nemovitosti byla na hraně limitu LTV, kterou banka akceptuje, může se takto stát, že refinancování úvěru nakonec nemůže být realizováno, ta stejná nemovitost, která měla v době cenové bubliny dostatečnou hodnotu LTV má nyní nižší cenu než je současná výše hypotečního úvěru. 4. Nový odhad nemovitosti. Ten se vypracovává v případě, že klient nemá stávající odhad, což se stává poměrně často v případech kdy u původního hypotečního úvěru byl proveden interní odhad. Interní odhad zůstává majetkem banky. V tomto případě je nutné vypracovat odhad nový. Opět zde hrozí skutečnost, že hodnota nemovitosti v novém odhadu bude nižší než byla odhadnuta hodnota v v předešlém odhadu. Největší propad ceny nemovitostí byl kolem roku Nyní na přelomu 2013/2014 již ve většině případu bývá cena nemovitosti dostatečná i při novém odhadu, i když často hraniční. 59

60 Podklady pro ocenění za účelem refinancování: - Výpis z katastru nemovitostí LV ne starší než 3 měsíce - Kopie katastrální mapy - Kupní smlouva - Nabývací tituly nemovitosti, uvedené na LV - Převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu. Jelikož byt ve vlastnictví bytového družstva nelze dát do zástavy, tento účel je možno financovat za splnění následujících podmínek: 1. Zástavní právo je zřízeno k jiné nemovitosti ve vlastnictví klienta, nebo jeho partnera, rodiče/rodičů, dítěte. 2. Jedná se o přechodný stav, byt bude do 1 roku převeden do osobního vlastnictví. V tom případě je převod členských práv financován tzv. předhypotečním úvěrem a na přechodnou dobu než je převod bytu do osobního vlastnictví realizován, a na přechodnou dobu je použito jiné zajištění než zástavní právo, a to smlouva o smlouvě budoucí zástavní ke kupované nemovitosti. Podklady pro Převod členských práv, pokud je zástavní právo zřízeno k jiné nemovitosti jsou stejné jako podklady u koupě nemovitosti. 60

61 8. Hypotéka Hypoteční úvěr je dnes spolu s úvěrem ze stavebního spoření v podstatě jediná vhodná možnost, jak v dnešní době financovat bydlení, pokud nemáme vlastní prostředky v dostatečné výši. Právě v tomto období zažívá trh s hypotečními úvěry značné navýšení objemu poskytnutých úvěrů. Dle mého názoru právě nyní je příznivá doba k financování bydlení pomocí hypotéky, a to ze dvou důvodů: 1) Nízká úroková sazba 2) Nízké ceny nemovitostí 8.1. Úrokové sazby Od roku 2008, kdy průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů dosahovaly hranice téměř 6% a tato sazba trvala i během roku 2009, po roce 2009 do současnosti klesá úroková sazba na historická minima, kdy nyní je úroková sazba má průměrnou výši kolem 3,0 %. Při vyhlašovaných akčních nabídkách bank se u sazby fixované na 3-5 let dostane úroková sazba až na 2,59%, pokud si klient sjedná v rámci cross-sellu banky i další produkty jako účet v bance, pojištění schopnosti splácet úvěr, kreditní karta apod. Bez dalších produktů je možné se v akci dostat na úrokovou sazbu 2,79% (Jarní kampaň Komerční banky duben 2014). Banky také nabízejí i úrokové sazby variabilní zvané také float či pohyblivé. Tyto sazby se odvíjejí od tzv. sazby PRIBOR + marži banky. PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate - je průměrná sazba, za kterou si banky navzájem jsou ochotny půjčit na českém mezibankovním trhu peníze (likviditu) 7. Hodnoty PRIBOR vyhlašuje Česká národní banka a je možné je na jejích stránkách nalézt: Sazby PRIBOR známe 1 den, 7 dní, 14 dní, 1 měsíc, 2 měsíce, 3 měsíce, 6 měsíců, 9 měsíců, 1 rok. Pro účel pohyblivé úrokové sazby hypotečního úvěru využívají banky 1M, 3M a nebo 12M PRIBOR. Pokud se klient rozhodne pro float sazbu, v úvěrové smlouvě nebude mít 7 Wikipedie: 61

62 uvedenou úrokovou sazbu, ale bude zde uvedena výše marže a upřesnění k jakému PRIBOR se váže. I marže k PRIBOR ale nemusí být konstantní po celou dobu úvěru, ale tato marže je zpravidla fixovaná (garantovaná) jen po určitou dobu. Banky zpravidla klientům umožní, aby, pokud by v budoucnu chtěli, mohli přejít na sazbu fixovanou, a to na sazbu, která bude v dané době aktuální. Klienti, kteří se pro float sazbu rozhodnou, často počítají právě s touto variantou, že využijí současných rekordně nízkých úrokových sazeb a využijí i rozdílu v marži mezi fixem a float sazbou. Pokud by šly v budoucnu sazby úrokových sazeb úvěrů výrazně vzhůru, úrokovou sazbu si zavčas zafixují, ale prozatím umoří co nejvíce jistiny právě s nízkou úrokovou sazbou. Některé banky s float úrokovou sazbou nabízejí anuitní splácení, jiné banky umožňují i lineární splácení, které při fixované sazbě banky nenabízejí. Pro upřesnění uvádím rozdíl mezi anuitním a lineárním splácením: Anuitní splátka: Splátka v neměnné výši pravidelně placená po definované období. Anuita se skládá ze splátky jistiny a splátky úroků a je vypočtena tak, aby poklesy ve splátkách úroků vyplývající z klesající jistiny byly kompenzovány nárůsty ve splátce jistiny. Nejčastější frekvence splátek je měsíční. 8 Lineární splátka Pohyblivá pravidelná splátka úvěru po definované období, která se skládá ze splátky jistiny a splátky úroků a je vypočtena tak, aby výše splátky jistiny byla neměnná a výše úroků se průběžně měnila v závislosti na již splacené jistině. Celková lineární splátka se tedy v průběhu splácení postupně snižuje. 9 Důvodem, proč využít při float sazbě lineární splácení je skutečnost, že již od počátku se splácí vyšší podíl jistiny než je tomu u anuitního splácení. Pokud by se v budoucnu klient rozhodl přejít na splátku fixované úrokové sazby, v tu dobu by měl mít splacený vyšší podíl jistiny oproti anuitnímu splácení a tím bude mít nižší splátku či kratší dobu splácení než klient, který od počátku zvolil fixovanou úrokovou sazbu s anuitním splácením. Přehled parametrů hypotečních úvěrů s float sazbou dle jednotlivých bank je zobrazen v přiložené tabulce

63 Tabulka 4: Porovnání Hypotečních úvěrů úroková sazba float aktualizace: PRODUKT LTV splácení referenční úroková sazba délka fixace úrokové marže banky přechod max typ typ sazby pevná 1 rok 3 roky 5 let na fixovanou ÚS z fixu na FLOAT ČS proměnná 90% lineární 1M PRIBOR ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS GEMB variabilní 80% anuitní 1M MBR ANO ANO ANO ANO kdykoliv k datu konce fixace ÚS HyBa P plus 100% anuitní 12M PRIBOR NE NE NE ANO k datu platnosti sazby / marže individuálně LBBW pohyblivá 90% lineární 1M PRIBOR ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS mbank variabilní 80% anuitní / lineární 1M PRIBOR mbank ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS Oberbank variabilní 80% anuitní 3M PRIBOR / 3M EURIBOR ANO NE NE NE?? RB float 100% anuitní 1M PRIBOR ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS UCB float 100% anuitní 1M BMR NE NE NE ANO kdykoliv k datu konce fixace ÚS Zdroj: Interní materiál Brokertrust a.s Vývoj úrokové sazby Vývoj úrokové sazby, a to jak fixované, tak i float, je možné sledovat na stránkách Fincentrum hypoindex: 10 který shromažďuje údaje dodávané bankami, které pokrývají většinu trhu. V Hypoindexu je možné si vyfiltrovat vývoj jak průměrných úrokových sazeb, tak i počet nových hypoték, objem nových hypoték, průměrná výše hypotečního úvěru, průměrné splátky hypotečního úvěru. Dlouhodobý vývoj úrokové sazby je patrný z tohoto grafu znázorněného na stránkách hypocentra: 10 Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXU: FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. 63

64 Obrázek 1 Vývoj úrokových sazeb Zdroj: Fincentrum Hypoindex: Při sledování vývoje úrokových sazeb jsem se zaměřila hlavně na období roků , kdy nastal nejprudší pokles úrokových sazeb. V Hypoindexu je možné si vyfiltrovat vývoj průměrných úrokových sazeb, kde je tento pokles názorně vidět jak v grafu, tak i v přiložené tabulce: 64

65 Obrázek 2 Průměrná úroková sazba Zdroj Hypoindex: Tabulka 5 Průměrné úrokové sazby Datum 01/ / / / / /2014 Průměrná úr. sazba 5,74% 5,52% 4,20% 3,59% 3,21% 3,08% Zdroj: Hypoindex: Dále je možno na Hypoindex nalézt přehled Počet nových hypoték. Dle grafu i tabulky je vidět, že se počet nových hypoték zvýšil téměř na dvounásobek, ale nesmíme zapomenout, že banky mezi nové hypoteční úvěry počítají i refinancování hypotečních úvěrů z jiných bank, což v přesném slova smyslu novým hypotečním úvěrem není. 65

66 Obrázek 3 Počet nových hypoték Zdroj: Hypoindex: Tabulka 6 Počet nových hypoték Datum 01/ / / / / /2014 Počet ks hypoték Zdroj: Hypoindex: Objem nových hypoték dle přiloženého grafu a tabulky byl prozatím největší v roce 2012, 2013, další vývoj ještě uvidíme. 66

67 Obrázek 4 Objem nových hypoték Zdroj: Hypoindex: Tabulka 7 Objem nových hypoték Datum 01/ / / / / /2014 Objem nových hypoték Zdroj: Hypoindex: Průměrná výše hypotéky: Průměrná výše hypotéky se sice mírně, ale přeci jen snižuje. V roce 2009 byla průměrná výše hypotéky , na začátku roku 2014 je výše hypotečního úvěru , což je snížení o 3,95%. V grafu zveřejněném na Hypoindex je jediný výrazný výkyv v 02/2011, který je ovšem způsoben číselnou chybou. 67

68 Obrázek 5 Průměrná výše hypotéky Zdroj: Hypoindex: Tabulka 8 Průměrná výše hypotéky Datum 01/ / / / / /2014 Průměrná výše hypotéky Zdroj: Hypoindex: Splátka hypotéky na 1 mil. na 20 let Právě na vývoji úrokových sazeb je vidět, jak díky nižším úrokovým sazbám mohou klienti ušetřit na měsíčních splátkách. Rozdíl ve splátce leden 2009 versus leden 2014 při úrokové sazbě 5,74% vs. úroková sazba 3,08% v roce 2014 činí rozdíl ve splátce 1427 Kč měsíčně. Roční úspora ve splátkách je ,- Kč při pětiletém fixu je úspora za 5 let ,-Kč. 68

69 Obrázek 6 Splátka hypotéky 1 mil. na 20 let Zdroj: Hypoindex: Tabulka 9 Srovnání splátka hypotéky 1 mil. na 20 let Datum 01/ / / / / /2014 Úroková sazba 5,74% 5,52% 4,20% 3,59% 3,21% 3,08% Měsíční splátka Rozdíl splátky k 01/2014 Roční úspora Úspora při fixaci 5 let Úspora za dobu splatnosti 20 let Zdroj: Hypoindex: 69

70 Poslední řádek tabulky s propočtem úspory za 20 let je spíše pro zajímavost a spekulativní, předpokládáme fixaci úrokové sazby na 5 let, další úroková sazba po pěti letech bude závislá na vývoji úrokových sazeb na hypotečním trhu Ceny nemovitostí Jak již bylo zmíněno, úroková sazba je mimo jiné výrazně ovlivněna cenou nemovitostí a jejich poptávkou. Hodnotu domů a bytů ovlivňoval pohyb cen (výsledek přecenění) bylo to patrné zejména do poloviny 90. let díky vysoké inflaci, od roku 2009 tento vliv jen zanedbatelný v roce 2012 pokles cen snížil čistou hodnotu domů a bytů v ČR meziročně o 15,4 mld. korun, uvedla Drahomíra Dubská, analytička Českého statistického úřadu. 11 Na konci loňského roku ceny bytů meziročně stouply. Ceny začaly růst po čtyřletém poklesu. Meziročně tedy ceny bytů stouply o 0,5 procenta. Údaje vyplývají z aktuální analýzy Českého statistického úřadu. Po dobu krize se kupní ceny bytů v roce 2009 meziročně propadly o 12,3 procenta. V roce 2010 klesly o dalších 4,5 procenta a pokles pokračoval i v letech 2011 (- 0,3 procenta) a 2012 (- 1,2 procenta)." Za celou Českou republiku stouply kupní ceny bytů ve 2. čtvrtletí loňského roku jen díky vývoji na pražském trhu. 12 Vývoj cen nemovitostí do roku 2010 názorně ukazuje graf indexu cen nemovitostí zveřejněný na stránkách Českého statistického úřadu ze dne Český statistický úřad 12 Monika Hrušová: ČSÚ: Kupní ceny bytů ke konci loňského roku začaly růst, 70

71 Obrázek 7: Úhrnné indexy cen nemovitostí Zdroj: Český statistický úřad Vývoj cen nemovitostí od roku 2012 znázorňuje HB Index hypoteční banky: Obrázek 8: HB index cen nemovitostí 2010-Q

72 Zdroj: HBINDEX: Podrobněji se vývojem cen nemovitostí zabývá také Český statistický úřad, průměrné ceny znázorňuje v tabulce za dvouleté období: Tabulka 10 Průměrné ceny nemovitostí Zdroj: Český statistický úřad: Tabulka 11 Průměrné ceny nemovitostí Zdroj: Český statistický úřad: Z obou výše uvedených tabulek mimo jiné vyplývá, že v tomto sledovaném období se výše kupní ceny převážně pohybovala ve vyšších částkách než je cena odhadu, což se odráželo 72