Změny v katastru nemovitostí České republiky od

Transkript

1 Změny v katastru nemovitostí České republiky od Ing. Bc. Eliška Housarová, Ing. Jaroslav Šedina FSv ČVUT v Praze, katedra Geomatiky Abstrakt Od 1. ledna 2014 došlo ke změně nového občanského zákoníku a v souvislosti s touto legislativou bylo potřeba upravit také právní vztahy v oblasti katastru nemovitostí. Zásadní změny se týkají nové definice nemovitosti a uplatnění zásady superficies solo credit, podle které je stavba součástí pozemku. Další změny se týkají nových věcných práv, která dosud neexistovala a tím pádem se do katastru nezapisovala. Klíčová slova: Katastr nemovitostí, katastrální zákon, občanský zákoník, superficies solo credit, nemovitost Úvod Od 1. ledna 2014 došlo k velké změně v českém právním řádu, jelikož v platnost vstoupil nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. V souvislosti s touto legislativní změnou bylo také potřeba upravit právní vztahy v oblasti katastru nemovitostí. Stalo se tak prostřednictvím zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, který vstoupil v účinnost rovněž 1. ledna Zásadní změnou je především nová definice pojmu nemovitost a uplatnění zásady superficies solo credit, podle které je stavba součástí pozemku. Nový občanský zákoník zavádí mnoho nových věcných práv, která dosud neexistovala, a která se budou zapisovat do katastru. Nový občanský zákoník zavádí také řadu zásad, které jsou nezbytné pro to, aby katastr plnil úlohu ochrany realitního hypotečního a dražebního trhu před neočekávanými a nepředvídatelnými skutečnostmi, které bezpečnost realitních transakcí ohrožují. [6] 1. Platná legislativa Občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) zákon č. 256/2013 Sb. Vyhláška o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) vyhláška č. 357/2013 Sb. Vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí vyhláška č. 358/2013 Sb. Vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vyhláška č. 359/2013 Sb. 2. Změny vyvolané novým katastrálním zákonem 2.1 Nemovitá věc Nemovité věci jsou pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, věcná práva k nim, práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. [1], [2], [7] 1

2 2.1 Stavba součástí pozemku V katastru se o pozemku evidují údaje o budově, která je součástí pozemku, a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo údaje o vodním díle spojené se zemí pevným základem, které je součástí pozemku. Dále se eviduje číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno, příslušnost budovy k části obce, jde-li o budovu s číslem popisným nebo evidenčním, typ stavby, způsob využití stavby a souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK. Stavby, které jsou součástí pozemku, se v souboru geodetických informací objeví jako další prvek polohopisu. Po účinnosti nového občanského zákoníku bylo v katastru nemovitostí automatizovaně provedeno spojení staveb s pozemkem v jednoznačných případech, jako je např. shodné vlastnictví, stavba pouze na jednom pozemku, ve stavbě nejsou vymezeny jednotky, pozemek nebo stavba nejsou zatíženy věcnými právy, která spojení vylučují, stavba nebo pozemek, na kterém je postavena, nejsou k účinnosti nového občanského zákoníku zaplombovány a v katastrálním území neprobíhá obnova operátu. V ostatních případech bude otázka, zda je stavba součástí pozemku, vyhodnocována individuálně při první příležitosti, kdy bude se stavbou nebo pozemkem nějakým způsobem pracováno. Týká se to zejména staveb na více pozemcích. Jsou připraveny kontroly, které budou pracovníky katastrálního úřadu upozorňovat na situace, kdy by mělo dojít ke spojení pozemku se stavbou. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. [6] Obr. 1: List vlastnictví - stavba spojená s pozemkem [8] Rozestavěné budovy zapsané do katastru podle právních předpisů účinných do 31. prosince 2013, které nejsou součástí pozemku, se evidují podle dosavadních právních předpisů do doby jejich dokončení. Pro rozestavěné budovy zapsané do katastru podle právních předpisů účinných do 31. prosince 2013, které jsou součástí pozemku, se použije 10 odst. 1 písmeno h) katastrální vyhlášky. [1], [2], [7] Stavba je evidována v katastru nemovitostí ve dvou variantách: Jako součást pozemku, práva stavby Jako samostatná nemovitost, do doby sloučení s pozemkem 2

3 2.2 Zásada materiální publicity Pokud je právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním vztahem. Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Možnost obrany je do té doby, není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, např. když došlo k odstoupení od smlouvy. Jestliže se uplatní právo u soudu, tak se zapíše do katastru nemovitostí poznámka spornosti. Možnost obrany proti provedenému vkladu, lze provést do jednoho měsíce od doručení vyrozumění o provedeném vkladu, ale musí dotčený požádat o zápis spornosti. Do dvou měsíců musí také podat žalobu k soudu, jinak se poznámka spornosti vymaže, když se nepodaří dotčeného vyrozumět, tak se lhůta prodlužuje na tři roky. [1], [2], [7] 2.3 Právo stavby Právo stavby je nemovitá věc a je určeno k řešení situací, kdy je třeba zabránit spojení stavby s pozemkem. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí. Věcné právo mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiné osoby stavbu nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Toto právo lze zřídit jako dočasné, nesmí být zřízeno na více než 99 let. Obr. 2: List vlastnictví - právo stavby jako nemovitost [8] V katastru nemovitostí se o právu stavby evidují příslušnost do katastrálního území, číslo listu vlastnictví, účel práva stavby, pokud je uveden, údaje o pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno. Údaje o budově jako je např. číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno, příslušnost budovy k části obce, jedná-li se o budovu s číslem popisným nebo evidenčním. Typ a způsob využití stavby a souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK. Všechny zmíněné údaje jsou součástí práva stavby, a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo obdobné údaje o vodním díle spojené se zemí pevným základem, která je součástí práva stavby. Dále se evidují údaje o jednotkách vymezených podle občanského zákoníku, poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno. Typ a způsob ochrany nemovitosti, údaje o právech a upozornění týkající se práva stavby. [1], [2], [8] 3

4 2.4 Jednotky V katastru se o jednotce vymezené podle občanského zákoníku a jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů evidují údaje jakou je např. číslo listu vlastnictví, číslo jednotky, údaje o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena, typ jednotky a způsob využití jednotky a typ a způsob ochrany nemovitosti. Spoluvlastnický podíl na společných částech nemovitostí v bytovém spoluvlastnictví u jednotky vymezené podle občanského zákoníku, nebo spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, u jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů se evidují údaje o právech a upozornění týkající se jednotky. [1], [2], [3], [8] Typy jednotek: Jednotka vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb. Jednotka vymezená podle občanského zákoníku Obr. 3: List vlastnictví - ukázka části B listu vlastnictví pro bytové jednotky [8] Jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. Podle bytového zákona je jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. S vlastnictvím jednotky je nerozlučně spojeno podílové spoluvlastnictví a úprava právních vztahů k pozemku. Podílové spoluvlastnictví společných částí domu, které je neoddělitelné od vlastnického práva k jednotce a přímo ze zákona přechází na každého nabyvatele jednotky, ale není součástí jednotky. Úprava právních vztahů k pozemku, pokud je pozemek ve vlastnictví původního vlastníka budovy nebo je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě, musí být podíl na pozemku převeden spolu s jednotkou. Přechod vlastníků k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Podíl na pozemku, ale není součástí jednotky. [1], [2], [8] Jednotka podle nového občanského zákoníku Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci 4

5 vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. To, co platí pro byt, platí pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. Způsob využití jednotky může být následující, jedná se např. o byt, ateliér, garáž, dílna nebo provozovna, jiný nebytový prostor, rozestavěná jednotka, skupina bytů, skupina nebytových prostorů nebo skupina bytů nebo nebytových prostorů. [1], [2], [6], [8] 2.4 Údaj o uložení úplného prohlášení do sbírky listin U vlastnického práva se evidují údaje o uložení úplného znění prohlášení do sbírky listin. Úplné znění prohlášení vlastníka domu k uložení do sbírky listin předkládá osoba odpovědná za správu domu. Přijetí úplného znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám k uložení do sbírky listin nebo přijetí dohody spoluvlastníků o správě nemovité věci k uložení do sbírky listin stojí 500Kč. [1], [2], [8] 2.5 List vlastnictví List vlastnictví je evidenční jednotka, která se zakládá v rámci každého katastrálního území pro skupinu nemovitostí, ke kterým jsou evidovány shodné údaje o vlastnictví. List vlastnictví se člení na části A, B, B1, C, D, E a F a každá část obsahuje svoje náležitosti. V části A se nově objevují údaje o správě svěřenského fondu. V části B není žádná věcná změna, nadále jsou zde uváděny údaje o nemovitostech, které jsou předmětem práv označení v části A. Objeví se zde nový typ nemovitosti, právo stavby, změní se také údaje o budovách, které jsou součástí pozemku. V části B1 se nově objeví údaje o tom, že k užívání nemovitostí uvedených v části B slouží nemovitost v přídatném spoluvlastnictví. Najdeme zde také nová věcná práva, pokud jsou zapisována ve prospěch vlastníka nemovitostí uvedených v části B. Část C je nově vyhrazena pouze pro věcná práva, která zatěžují nemovitosti uvedené v části B a ty poznámky, které se k těmto právům bezpodmínečně vážou. V části D se nově objeví veškeré poznámky s výjimkou poznámek s vazbou k právu. Zde došlo k přesunu z části C do části D. Objeví se tu také omezení převodu nemovitosti podle 58 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákona., ve znění účinném do , a další omezení podle dřívějších právních předpisů. Plomby a upozornění se přesunuly také do části D z konce listu vlastnictví. Části E a F se netýká žádná změna. Samostatný list vlastnictví se zakládá v případech jako je duplicitní zápis vlastnického práva, majetek ve svěřenském fondu nebo přídatné spoluvlastnictví. [1], [2], [3], [6], [8], [9] List vlastnictví pro svěřenský fond U majetku ve svěřenském fondu se eviduje text svěřenský správce, údaje o svěřenském správci, označení svěřenského fondu, údaje o době trvání svěřenského fondu, spoluvlastnický podíl, údaje o nemovitosti, která náleží do majetku svěřenského fondu. Údaj o tom, že k užívání nemovitosti, která náleží do majetku svěřenského fondu, slouží nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví. Údaj o uložení dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti do sbírky listin a údaje o zakladateli. [1], [2], [8] 5

6 Obr. 4: List vlastnictví - svěřenský fond [8] List vlastnictví pro přídatné spoluvlastnictví U přídatného spoluvlastnictví se evidují údaje jako je např. označení práva, údaje o vlastníkovi, spoluvlastnický podíl, v jakém oprávněný z odvozeného práva toto právo vykonává, údaje o nemovitosti, která je předmětem práva. Údaj o tom, že k užívání nemovitosti, která je předmětem práva, slouží nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví a údaj o uložení dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti do sbírky listin. Na místo však o údajích o spoluvlastnících se evidují údaje o nemovitostech, k jejichž užívání věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Spoluvlastnický podíl na nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví se eviduje zvlášť pro každou nemovitost, k jejichž užívání věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. [1], [2], [3], [8] 6

7 Obr. 5: List vlastnictví - přídatné spoluvlastnictví [9] Další nové údaje na listu vlastnictví Údaje o pořadí věcných práv U věcných práv k věci cizí se eviduje údaj o pořadí práva. Důležitým údajem pro evidenci je doba, která je podle jiného právního předpisu rozhodná pro pořadí, a to jako datum a čas s přesností na minuty Údaje o pořadí věcných práv vzniklých před U věcných práv k věci cizí zapsaných do katastru podle právních předpisů účinných do se jako údaj o pořadí uvádí text Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. Nastane-li případ, kdy je do katastru zapisována záměna zástavního práva, poznámka o uvolnění zástavního práva nebo jiná skutečnost, která se týká pořadí věcného práva k věci cizí, katastrální úřad text nahradí údajem o době rozhodné pro pořadí práva, lze-li tento údaj zjistit Přednostní pořadí Pokud bylo pro věcné právo k věci cizí vyhrazeno přednostní pořadí, eviduje se jako údaj o jeho pořadí doba rozhodná pro pořadí věcného práva, vůči kterému bylo přednostní pořadí vyhrazeno. Další údaj, který se eviduje spolu s údaji o přednostním pořadí před právem, vůči kterému bylo přednostní pořadí vyhrazeno a označením tohoto práva. Nový občanský zákoník nestanoví s jakou přesností, má být doba rozhodná pro pořadí určována např. pořadí k: DDMMRR HH:MM. Přednostní pořadí, jedná se o stejný čas jako právo, vůči kterému je přednostní pořadí vyhrazováno s tím rozdílem, že je doplněný ještě textovým údajem o přesnosti pořadí např. pořadí k: DDMMRR HH:MM, přednostní pořadí před právem V-789/ Pořadí u práv vzniklých před je např. pořadí k: datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. Tento text se doplňuje automatizovaně. [1], [2], [3], [8], [9] 7

8 Obr 6: List vlastnictví údaje o pořadí [8] 2.6 Přídatné spoluvlastnictví Občanský zákoník nově upravuje tzv. přídatné spoluvlastnictví. Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví. Část B1 nově obsahuje údaje o tom, že k užívání nemovitostí uvedených v části B slouží nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví, věcná práva ve prospěch vlastníka nemovitosti uvedených v části B a práva zapsaná podle dřívějších právních předpisů ve prospěch vlastníka nemovitostí uvedených v části B. Včetně údajů o těmito právy dotčených nemovitostech, označení protokolu a pořadové číslo, pod kterým byl zápis v dané věci proveden a údaje o listinách, které byly podkladem pro zápis. Samostatný list vlastnictví se také zakládá v případě přídatného spoluvlastnictví. Vznik, změnu, zánik nebo promlčení zástavního práva včetně budoucího, podzástavího práva, předkupního práva, práva zpětné koupě, práva zpětného prodeje, výhrady vlastnického práva, výhrady lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku nebo reálného břemene k podílu na nemovité věci v přídatném spoluvlastnictví zapíše katastrální úřad bez návrhu spolu se zápisem těch práv k nemovitosti, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Není-li v právním jednání, na základě kterého dochází k rozdělení pozemku, k jehož užívání slouží nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví, ujednáno, jaké podíly na nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví náleží nově vznikajícím parcelám, zapíše katastrální úřad změnu podílů na nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví bez návrhu podle poměru výměr parcel vzniklých rozdělením původního pozemku. Obdobným způsobem se postupuje i v případě, kdy k rozdělení pozemku, k jehož užívání slouží nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví, došlo z jiného důvodu. [1], [2], [3], [6], [8] 2.7 Veřejný seznam Nový občanský zákoník neobsahuje termín katastr nemovitostí, ale jen obecný termín veřejný seznam. Do veřejného seznamu jsou prováděny zápisy, ale rozlišení vkladu a záznamu obsahuje až katastrální zákon. Vkladový princip je nadále zachován. [1], [2], [3], [7] 8

9 2.8 Druhy zápisů Zápisy týkající se práv katastru nemovitostí se zapisují vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vklad je zápis do katastru nemovitostí, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Záznam je zápis do katastru nemovitostí, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva např. vlastníkem je stát nebo územní samosprávní celek. Poznámka je zápis do katastru nemovitostí, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru nemovitostí zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Rozlišujeme poznámku k nemovitosti nebo k osobě. Právní účinky zápisu nastávají tehdy, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu. [1], [2], [3], [6], [8] Do katastru nemovitostí se zapisuje vkladem Vlastnické právo Právo stavby Věcné břemeno (služebnost i reálná břemena) Zástavní, podzástavní právo a budoucí zástavní právo Předkupní právo Budoucí výměnek Přídatné spoluvlastnictví Správa svěřenského fondu Výhrada vlastnického práva Výhrada práva zpětné koupě a zpětného prodeje Zákaz zcizení nebo zatížení Výhrada práva lepšího kupce Ujednání o koupi na zkoušku Nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka Pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka Vzdání se práva na náhradu škody na pozemku Do katastru nemovitostí se zapisuje záznamem Záznamem se zapisují práva nevěcná, odvozená od vlastnického práva, u nichž je vlastníkem stát nebo územní samosprávní celek Do katastru nemovitostí se zapisuje poznámkou Okruh poznámek k nemovitostem byl poměrně značně rozšířen. Poznámky se zapisují k nemovitostem podle 23 popřípadě k osobě 25 katastrální vyhlášky. K nemovitostem se zapisuje poznámka o, např.: Výhradě, že upevněný stroj není součástí pozemku Dovolání se neúčinnosti právního jednání Výhradě přednostního pořadí pro jiné právo Přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu Výhradě souhlasu se zatížením práva stavby Započetí výkonu zástavního práva Ujednání pořadí zástavních práv Uvolnění zástavního práva Předání údaje o nemovitosti do evidence ÚZSVM Omezení při hospodaření a nakládání nemovitosti v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejného rozpočtu 9

10 K osobě se zapisuje poznámka o: Vyrozumění o nařízení exekuce Usnesení o předběžném opatření Vyrozumění insolventního soudu o vydání rozhodnutí o úpadku Rozhodnutí o prohlášení konkurzu Jiném rozhodnutí než o prohlášení konkurzu, podle kterého nesmí osoba nakládat se svou majetkovou podstatou Další důležité změny Nově v katastru nemovitostí jsou vedeny i cenové údaje a údaje pro daňové účely. U evidovaných budov je údaj, zda se jedná o dočasnou stavbu či nikoliv. Do sbírky listin se ukládají úplná znění prohlášení o rozdělení domu na jednotky a dohody spoluvlastníků o právě nemovité věci. Také je poskytována služba sledování změn v katastru nemovitostí zajišťující informování vlastníků a jiných oprávněných o postupu zápisů elektronickými prostředky. [1], [2], [3], [4], [5], [7] Závěr Přijetí nového katastrálního zákona bylo vynuceno přijetím nového občanského zákoníku, který přináší do oblasti katastru nemovitostí rozsáhlé změny jako je např. nová definice pojmu nemovitost, uplatnění zásady superficies solo credit, podle které je stavba součástí pozemku nebo nová věcná práva, která předtím neexistovala. V celkovém souhrnu se jedná o tak rozsáhlé změny, které vyžadují přizpůsobení katastrálních předpisů nové právní úpravě přijetím nového zákona tak, aby katastr plnil úlohu, kterou v moderní společnosti má plnit. Nezbytnou podmínkou bylo, aby katastrální zákon nabyl účinnosti ve stejný den jako nový občanský zákoník, jinak by došlo k právnímu rozvratu v celé oblasti týkající se nemovitostí. Zdroje [1] Občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb. [2] Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) zákon č. 256/2013 Sb. [3] Vyhláška o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) vyhláška č. 357/2013 Sb. [4] Vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí vyhláška č. 358/2013 Sb. [5] Vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vyhláška č. 359/2013 Sb. [6] JANKŮ, P., Šustrová, D., VRCHA, P., Nový katastrální zákon, Praha, Linde 2014, ISBN: [7] BAREŠOVÁ, E., Nový katastrální zákon, WWW stránky, [online], [citace ], Dostupné z URL: < > [8] VRZALOVÁ, L., Katastrální vyhláška změny v souboru popisných informací, WWW stránky, [online], [citace ], Dostupné z URL: < Nemofora/Seminare/Seminar-Novy-katastralni-zakon.aspx > [9] SOUČEK, P., Novinky v katastru nemovitostí, interní prezentace ČUZK 10