NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA DANĚ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ

Transkript

1 Ministerstvo financí České republiky Informační materiál NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA DANĚ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ Majetkové daně, daň silniční poplatky a oceňování květen

2 INFORMAČNÍ MATERIÁL Z OBLASTI MAJETKOVÝCH DANÍ Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí Ministerstvo financí České republiky Letenská 15, Praha 1 Pracoviště: Odbor Majetkové daně, daň silniční, poplatky a oceňování Lazarská 7, Praha 1 Kontakt: JUDr. Ludmila Nigutová, Majetkové daně, daň silniční, poplatky a oceňování tel.:

3 Obsah Informační materiál k novému zákonu o dani z převodu nemovitostí Kapitola 1: Kapitola 2: Kapitola 3: Úvod Současná právní úprava daně z převodu nemovitostí Hlavní principy návrhu zákona o dani z převodu nemovitostí Nová úprava daně z převodu nemovitostí Kapitola 4: Kapitola 5: Kapitola 6: Kapitola 7: Kapitola 8: Kapitola 9: Kapitola 10: Kapitola 11: Kapitola 12: Kapitola 13: Předmět úpravy Předmět daně z převodu nemovitostí Subjekt daně z převodu nemovitostí Osvobození od daně z převodu nemovitostí Základ daně z převodu nemovitostí Odčitatelná položka od základu daně, přepočet cizí měny na českou měnu, sazba daně, výpočet daně Místní příslušnost Daňové přiznání, placení daně, součásti daňového přiznání Daňové přiznání a placení daně Součásti daňového přiznání Daňové přiznání se nepodává Prominutí daně, vrácení daně, součinnost třetích osob Prominutí daně Vrácení daně Součinnost třetích osob Ustanovení přechodná a zrušovací, účinnost zákona 3

4 Informační materiál k novému zákonu o dani z převodu nemovitostí Kapitola 1. Úvod Daň z převodu nemovitostí je společně s daní dědickou a daní darovací upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 357/1992 Sb. ). Daň z převodu nemovitostí je platnou součástí daňové soustavy ČR od roku 1992, kdy nahradila dříve vybírané notářské poplatky z převodu nemovitostí. Lze říci, že do současné doby se již téměř každý s touto daní v praxi setkal, a to ať jako poplatník, ručitel daně apod. Z toho je možno usuzovat, že tato daň, vybíraná již téměř dvacet let, je veřejnosti v současné době již dobře známa. A právě s ohledem na to, že mnoho subjektů má v souvislosti se změnami vlastnických vztahů k nemovitostem s daní z převodu nemovitostí praktickou zkušenost, cílem tohoto předkládaného materiálu je informovat laickou i odbornou veřejnost o připravované nové právní úpravě. V souladu s Plánem legislativních prací vlády na rok 2012 Ministerstvo financí připravuje návrh nového zákona o dani z převodu nemovitostí. U této nové právní úpravy je záměrem, aby částečně, kde to bude možné, vycházela z některých principů platné právní úpravy daně z převodu nemovitostí. Současně ovšem, zejména s ohledem na nové pojetí nemovitostí v občanském zákoníku, by mělo dojít v úpravě zdaňování při nakládání s vlastnickými a jinými věcnými právy k nemovitostem k odpovídajícím změnám. Ministerstvo financí v tomto informačním materiálu nepředkládá definitivní model řešení problematiky daně z převodu nemovitostí, ani konečný návrh legislativy. Tento materiál obsahuje pouze základní témata nové právní úpravy daně z převodu nemovitostí. Ministerstvo financí považuje předložený materiál za důležitý prvek pro přípravu změny právního režimu daně z převodu nemovitostí. Nezbytnost nové právní úpravy daně z převodu nemovitostí vyplývá zejména: z přípravy transformace daně dědické a daně darovací pod režim daně z příjmů Součástí Plánu legislativních prací vlády na rok 2012 je kromě jiného změna úpravy daní z příjmů. Předpokládá se, že nabytí majetku děděním, bezúplatné převody a jiná bezúplatná nabytí majetku budou převedena pod režim daně z příjmů. V návaznosti na tuto změnu by měl být zrušen zákon č. 357/1992 Sb. a daň z převodu nemovitostí upravena samostatně novým zákonem. 4

5 z nezbytnosti přizpůsobit právní úpravu daně z převodu nemovitostí novému občanskému zákoníku Nový občanský zákoník, který nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014, obsahuje zcela nové pojetí nemovitostí. Zavádí zásadu, podle níž je stavba součástí pozemku. Upravuje také zcela nové instituty, například právo stavby, svěřenské fondy, přídatné spoluvlastnictví, umožňuje oddělení ze spoluvlastnictví nebo ujednání o jiné velikosti spoluvlastnického podílu, aj. Současná právní úprava daně z převodu nemovitostí tomuto novému pojetí již neodpovídá, a proto je nezbytné úpravu obsaženou v občanském zákoníku v částech týkajících se nemovitostí zapracovat do nového zákona o dani z převodu nemovitostí. Novou komplexní úpravu obchodních společností a družstev představuje zákon o obchodních korporacích, který nabývá účinnosti rovněž dnem 1. ledna Také změny v tomto zákoně budou mít některé dopady do oblasti daně z převodu nemovitostí. z potřeb stávající praxe Návrh zákona upraví také některé otázky, které vyplynuly z praxe, například způsob přepočtu cizí měny na českou měnu při stanovení základu daně, aj. Současně bude v návaznosti na naplnění účelu a potřeb přehodnocen rozsah a opodstatněnost osvobození od daně. V zájmu snížení administrativní náročnosti a finanční zátěže daňových poplatníků nebudou jako povinná příloha k daňovému přiznání již vyžadovány úředně ověřené opisy nebo kopie smluv nebo jiných listin a znaleckých posudků, ale postačí běžné kopie těchto dokladů, případně písemnost v elektronické podobě, pokud je předkládána k zápisu právních vztahů do katastru nemovitostí. Kapitola 2: Současná právní úprava daně z převodu nemovitostí Daně jsou z hlediska právního platební povinností, kterou stát stanoví zákonem k získání příjmů na úhradu celospolečenských potřeb. Oblast daní je upravena řadou zákonů, tvořících daňovou soustavu, přičemž tato soustava zahrnuje daně uplatňované v ekonomicky vyspělých zemích. Legislativní úprava daně z převodu nemovitostí je obsažena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, který nabyl účinnosti 1. ledna Kromě daně z převodu nemovitostí jsou v tomto zákoně upraveny i další dvě z majetkových daní, a to daň dědická a daň darovací. Daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitostí nahradily notářský poplatek z dědictví, notářský poplatek z darování a notářský poplatek z převodu nemovitostí, které byly upraveny zákonem č. 146/1984 Sb., o notářských poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, a byly vybírány do konce roku Od nabytí účinnosti zákona č. 357/1992 Sb. až do současné doby došlo k četným právním úpravám v oblasti zdaňování úplatných převodů a přechodů nemovitostí, které reagovaly nejen na požadavky, které vyplynuly z uplatňování tohoto zákona v praxi. 5

6 Jednou z nejpodstatnějších úprav v oblasti daně z převodu nemovitostí bylo od snížení daňového zatížení úplatných převodů a přechodů vlastnictví k nemovitostem změnou sazby daně z převodu nemovitostí z 5 % na 3 % a současně změna ve způsobu placení daně, neboť splatnost daně byla stanovena současně s podáním daňového přiznání. V souvislosti s tím došlo také ke změně lhůt pro podání daňového přiznání tak, aby poplatník měl dostatečný časový prostor pro podání daňového přiznání i pro zaplacení daně. Významnou změnou bylo například také sjednocení postupu při zdaňování majetku při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti, kdy daní z převodu nemovitostí je zdaňován pouze úplatný rozdíl hodnot podílů na majetku před zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví a po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Kromě výše uvedených změn byly v průběhu platnosti zákona č. 357/1992 Sb. přijaty další dílčí úpravy nebo zpřesnění některých ustanovení. Předmět daně Předmětem daně z převodu nemovitostí je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem včetně zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, přičemž za nemovitosti jsou pro účely zákona č. 357/1992 Sb. považovány věci nemovité, byty a nebytové prostory. Daň z převodu nemovitostí je spojena se změnou v osobě vlastníka a postihuje úplatný převod nebo přechod nemovitosti od jednoho vlastníka k druhému. Poplatník Současná právní úprava daně stanoví, že poplatníkem daně u smluvních převodů nemovitostí je převodce, tj. prodávající. Nabyvatel nemovitosti (kupující) je v těchto případech ručitelem daně. Vedle toho je v poměrně častých případech poplatníkem daně nabyvatel. Jedná se zejména o nabytí nemovitostí při úplatných přechodech nemovitostí, např. nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí, exekuci, při veřejné dražbě, vyvlastnění nebo nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva. Ke změně v osobě vlastníka nedochází v těchto případech na základě vůle dosavadního vlastníka, ale na základě jiné právní skutečnosti. Převodce i nabyvatel jsou poplatníky daně společně a nerozdílně, jde-li o výměnu nemovitostí. Základ daně U smluvních úplatných převodů nemovitostí, není-li v zákoně uvedeno jinak, se stanoví základ daně z ceny sjednané v dohodě nebo z ceny zjištěné podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku, je-li cena sjednaná nižší. Oceňovacím předpisem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, ve spojení s příslušnou prováděcí vyhláškou, platnou v den nabytí nemovitosti. V současnosti se klade důraz v právní úpravě stanovení základu daně z převodu nemovitostí ve značné míře na možnost odbourávání znaleckých posudků o cenách nemovitostí podle oceňovacích předpisů. Postupně všude tam, kde není možnost simulování nižších kupních cen, se úprava základu daně ubírá cestou jeho stanovení jiným způsobem než ve výši ceny zjištěné znaleckým posudkem. Tak tomu je například v těch případech, kdy cena nemovitostí je stanovena ve veřejné nebo soudní dražbě, rozhodnutím soudu nebo posudkem 6

7 zpracovaným znalcem pro účely nepeněžitých vkladů do obchodních společností, ale i v případech prodeje nemovitostí z vlastnictví nebo do vlastnictví územních samosprávných celků, kdy se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Sazba daně Od 1. ledna 2004 činí sazba daně z převodu nemovitostí 3% ze základu daně. V předcházejícím období byla stanovena ve výši 5 % ze základu daně. Daňové přiznání a placení daně Poplatník daně z převodu nemovitostí má povinnost v daňovém přiznání daň z převodu nemovitostí vypočítat a ve lhůtě pro podání daňového přiznání zaplatit. Daň je splatná poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Osvobození od daně V souladu se současnou právní úpravou daně z převodu nemovitostí lze uplatnit poměrně rozsáhlá věcná osvobození úplatných převodů nebo přechodů vlastnictví k nemovitostem, např. v souvislosti s privatizací státního majetku, s privatizací bytového fondu nebo v souvislosti s převody a přechody majetku obchodních společností a družstev a s převody a přechody vlastnictví k nemovitostem České republiky aj. Kapitola 3: Hlavní principy návrhu zákona o dani z převodu nemovitostí Jedním z důvodů pro vydání nového zákona o dani z převodu nemovitostí je transformace daně dědické a daně darovací pod režim daní z příjmů, kdy zahrnutím bezúplatných nabytí majetku a nabytí majetku děděním dojde k doplnění daně z příjmů. Daň z převodu nemovitostí zůstane zachována. Cílem nové právní úpravy daně z převodu nemovitostí je vytvořit novou koncepci moderní daně z převodu nemovitostí jako součásti daňové soustavy České republiky a zdroje příjmů státního rozpočtu. Základem nové právní úpravy je nejen přizpůsobení se právní úpravě daně z převodu nemovitostí ve vyspělých evropských státech, ale především přizpůsobení daně z převodu nemovitostí novým základním principům a změnám v oblasti občanského práva a práva obchodních korporací. Nový občanský zákoník přináší podstatné změny kromě jiných i v oblasti nemovitostí, na které bude muset nová daň z převodu nemovitostí reagovat. Jde zejména o změny v pojetí nemovité věci oproti dosavadnímu stavu, neboť podle občanského zákoníku jsou nově mezi věci nemovité zahrnuta i některá práva (např. za nemovitou věc se prohlašuje právo stavby). Současně dochází k návratu k dříve uplatňované 7

8 zásadě superficies solo cedit a v důsledku toho se stavba, nejedná-li se o stavbu jen dočasnou, prohlašuje za součást pozemku. V návaznosti na novou právní úpravu obchodních korporací a v zájmu zabránění daňovým únikům v oblasti daně z převodu nemovitostí se nově navrhuje zdanění převodů obchodních podílů u obchodních korporací vlastnících nemovitosti daní z převodu nemovitostí. Shrnutí hlavních cílů a principů návrhu nového zákona: vymezení předmětu daně z převodu nemovitostí v návaznosti na nové vymezení nemovitých věcí v občanském zákoníku stanovení poplatníkem daně u smluvních úplatných převodů namísto nynějšího převodce nově nabyvatele nemovitosti a v důsledku toho zrušení institutu ručitele daně, zjednodušení daňového řízení, výběru daně i snížení administrativní náročnosti stanovení manželů jako solidárních poplatníků, jde-li o nemovitosti ve společném jmění manželů při stanovení základu daně z převodu nemovitostí postupné odbourávání znaleckých posudků na cenu zjištěnou podle oceňovacích předpisů využívání jiných cen pro účely stanovení základu daně než cen nemovitostí podle oceňovacích předpisů, a to všude tam, kde nehrozí simulace nižších cen nemovitostí stanovení základu daně nově ve výši ceny sjednané v případech nejčastějších smluvních převodů nemovitostí, např. bytů, nebytových prostorů, rodinných domků, rekreačních chat, rekreačních chalup, garáží, apod., nebude-li tato cena sjednaná o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena těchto nemovitostí stanovení základu daně ve výši ceny zjištěné pouze v nezbytně nutných případech, kdy základ daně nelze stanovit jinak aktualizace systému osvobození od daně, odstranění překonaných nebo již neaplikovaných osvobození (např. osvobození v souvislosti s převody privatizovaného a restituovaného majetku, aj.) zakotvení některých nových osvobození (např. osvobození převodů a přechodů vlastnictví k nemovitostem na základě dohody schválené soudem o přenechání předluženého dědictví věřitelům, úplatného vyčlenění nemovitosti z vlastnictví zakladatele do vlastnictví veřejně prospěšného svěřenského fondu, aj.) řešení dalších problémů vyplývajících z praxe jako např. způsob přepočtu cizí měny na českou měnu, je-li cena nebo náhrada za nemovitost stanovena v cizí měně, vymezení předmětu úpravy zákona ve vztahu k nemovitostem, které se nacházejí v zahraničí a další... 8

9 Nová úprava daně z převodu nemovitostí Kapitola 4: Předmět úpravy Předmětem úpravy nového zákona je daň z převodu nemovitostí. Daň z převodu nemovitostí je jednorázovou majetkovou daní, která je součástí daňové soustavy České republiky, do níž byla zahrnuta v rámci daňové reformy již od Jak bylo uvedeno shora, záměrem nového zákona o dani z převodu nemovitostí je částečně navázat na právní úpravu obsaženou v zákoně č. 357/1992 Sb. Předpokládá se, že se daň z převodu nemovitostí uplatní pouze na nakládání s vlastnickými a jinými věcnými právy k nemovitostem nacházejícím se na území České republiky. U těchto nemovitostí se vybere daň z převodu nemovitostí bez ohledu na státní občanství, pobyt nebo sídlo poplatníka daně. Naproti tomu nakládání s vlastnickými a jinými věcnými právy k nemovitostem, které se nacházejí v zahraničí, není předmětem daně z převodu nemovitostí. U nemovitostí, které se nacházejí v cizině, nelze daň v České republice vybrat. Předmětem daně z převodu nemovitostí nemůže být ani vypořádání nároku na vydání nemovitosti podle jiného právního předpisu, například vydání nemovitostí na základě restitučních předpisů, jimiž dochází k nápravě dřívějších majetkových křivd anebo například ani vydání majetku v restitucích církvím a náboženským společnostem podle připravovaného návrhu zákona o majetkovém vyrovnání s církvemi. Některé pojmy obsažené v návrhu zákona: nemovitost Nemovitostí se pro účely zákona rozumí pozemek, podzemní stavba se samostatným účelovým určením, stavba, inženýrská síť, byt nebo nebytový prostor vymezený jako jednotka, právo stavby a dále pak součást a příslušenství těchto věcí. U pojetí nemovitosti v zákoně o dani z převodu nemovitostí je vycházeno z nového občanského zákoníku. Vymezení nemovitosti pro účely zákona o dani z převodu nemovitostí je však pojato poněkud úžeji, než je tomu v občanském zákoníku, neboť mezi nemovitosti nebudou zařazena některá věcná práva, která za nemovité věci nově prohlašuje občanský zákoník. Pojem nemovitost v zákoně o dani z převodu nemovitostí nezahrnuje například věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva a úplatné nakládání s nimi není předmětem daně z převodu nemovitostí. Důvodem je záměr nerozšiřovat oproti současné právní úpravě předmět daně z převodu nemovitostí. převod Pod pojmem převod je třeba rozumět změnu v osobě vlastníka nemovitosti na základě takové právní skutečnosti (kupní smlouva, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, prodej obchodního závodu, aj.), jejíž jednou z náležitostí je projev vůle dosavadního vlastníka a nového nabyvatele, vedoucí k tomu, aby se namísto dosavadního vlastníka stal novým vlastníkem nabyvatel. 9

10 přechod Pojem přechod představuje změnu věcného práva na jiném než smluvním základě (například ve veřejné dražbě, v exekuci, při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, při vyvlastnění, aj.), kdy ke změně vlastnického práva dochází nezávisle na vůli dosavadního vlastníka. jiné nakládání s nemovitostí Jiným nakládáním s nemovitostí se rozumí například případy oddělení ze spoluvlastnictví, nakládání s nemovitostí v přídatném spoluvlastnictví, dohoda spoluvlastníků o ujednání velikosti spoluvlastnických podílů jinak, než vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. úplata Je snahou, aby zákon o dani z převodu nemovitostí jednoznačně stanovil, co lze považovat za úplatu za převod nebo přechod nemovitosti nebo při jiném nakládání s nemovitostí. Nejčastěji půjde o poskytnutí peněžních prostředků, ale úplata může být poskytnuta i v nepeněžním plnění (např. v movité nebo nemovité věci, v postoupené pohledávce, započtené pohledávce, prominutí dluhu, případně v jiné formě). Kapitola 5: Předmět daně z převodu nemovitostí Předmětem daně z převodu nemovitostí bude, stejně jako je tomu i doposud, úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem z dosavadního na nového vlastníka. Zdaňován je tak úplatný převod nebo přechod vlastnického práva k nemovitosti, nikoliv nabytí úplaty převodcem. K úplatným převodům vlastnictví k nemovitostem dochází především na základě smluv vznikajících při rovnosti smluvních stran jako projev jejich svobodné vůle. Nejběžnějšími případy úplatných převodů nemovitostí jsou převody na základě kupní smlouvy podle občanského zákoníku. Dalšími typy smluv, na základě nichž dochází k převodu vlastnictví k nemovitosti, je např. smlouva směnná, smlouva o prodeji obchodního závodu, smlouva o zajišťovacím převodu práva. Při výměně nemovitostí bude vycházeno z dosavadní úpravy. Stejně jako je tomu nyní, budou oba převody nemovitostí považovány za převod jeden a daň bude vybírána z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší. Předmětem daně z převodu nemovitostí jsou a i nadále budou případy, kdy dochází k nabytí vlastnictví jinak než z vůle dosavadního vlastníka, a to zejména na základě rozhodnutí soudu nebo státního orgánu. Jedná se o přechody vlastnického práva (např. při vyvlastnění, nabytí nemovitosti ve veřejné dražbě, při výkonu rozhodnutí, při exekuci aj.). 10

11 Do předmětu daně bude i v budoucnu náležet úplatné zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti. Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí předpokládá, že stejně jako podle současně platné úpravy bude při úplatném vypořádání podílového spoluvlastnictví podroben dani z převodu nemovitostí pouze rozdíl hodnot podílů na nemovitosti nebo nemovitostech, které měl spoluvlastník před zrušením a vypořádáním a které má po zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Občanský zákoník umožňuje spoluvlastníkům i jinak úplatně nakládat se spoluvlastnickým podílem, umožňuje oddělení ze spoluvlastnictví nebo ujednání o jiné velikosti spoluvlastnického podílu. Bude-li takovéto nakládání úplatné, i v těchto případech bude předmětem daně z převodu nemovitostí. Jak bylo zmíněno už v úvodu tohoto materiálu, občanský zákoník obnovuje dřívější institut práva stavby. Právo stavby je věc nemovitá. Vzhledem k tomu, že zákon o dani z převodu nemovitostí bude upravovat nakládání s vlastnickými a jinými věcnými právy k nemovitostem, případy úplatného zřízení práva stavby, úplatného převodu nebo přechodu práva stavby i zániku práva stavby za náhradu budou v novém zákoně zařazeny do předmětu daně. Mezi případy, kdy dochází ke vzniku předmětu daně, náleží také vydržení jako způsob nabytí vlastnictví k nemovitosti (stavby nebo pozemku) ze zákona při splnění zákonem stanovených podmínek. Dani z převodu nemovitostí bude podléhat obdobně jako dnes převod nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva. Občanský zákoník upravuje nově institut svěřenského fondu. Předmětem daně z převodu nemovitostí se nově stane také úplatné vyčlení nemovitosti z majetku zakladatele do svěřenského fondu, převod nebo přechod nemovitosti do svěřenského fondu nebo ze svěřenského fondu, jakož i úplatné vydání nemovitosti ze svěřenského fondu. Vlastníkům jednotek zákon umožňuje na základě písemné dohody rozdělit byt nebo nebytový prostor na dva či více nových bytů nebo nebytových prostorů, obdobně i sloučit dva či více bytů nebo nebytových prostorů, případně zvětšit jejich podlahovou plochu ze společných částí domu. Na tyto skutečnosti navazuje úprava předmětu daně z převodu nemovitostí tak, že se zdaní případy, kdy bude úplatně docházet ke změně rozsahu vlastnictví k bytu nebo k nebytovému prostoru zvětšením jejich podlahové plochy. Z důvodu zabránění daňovým únikům se navrhuje rozšířit předmět daně z převodu nemovitostí o převody podílů (účastí) v obchodních korporacích vlastnících nemovitosti. Transakce na trhu nemovitostí se velmi často odehrávají cestou převodů obchodních podílů ve společnostech s ručením omezeným nebo převodů akcií v akciových společnostech vlastnících nemovitosti (developerské a investiční využití). Tyto společnosti jsou obvykle založeny pouze za účelem dané transakce, přičemž velkou výhodou v těchto případech je absence daně z převodu nemovitostí. Podporou pro přistoupení ke zdanění uvedených transakcí je kromě jiného také to, že i mnohé jiné evropské daňové systémy upravují zdanění převodů podílů na základním kapitálu společností vlastnících nemovitosti. 11

12 Kapitola 6: Subjekt daně z převodu nemovitostí Podle platné právní úpravy daně z převodu nemovitostí se osoba poplatníka stanoví odchylně podle toho, zda se jedná o úplatný převod nebo úplatný přechod vlastnického práva k nemovitosti. Při smluvních úplatných převodech (nejčastěji kupní smlouvy) je poplatníkem daně převodce (prodávající), který je příjemcem úplaty za převáděnou nemovitost. Nabyvatel nemovitosti (kupující) je ručitelem daně. Podle současné právní úpravy však je kromě těchto případů, kdy je poplatníkem převodce, v mnoha případech poplatníkem nabyvatel nemovitosti. Je tomu tak především u přechodů nemovitostí, jako např. při nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, při vyvlastnění, vydržení, nabytí ve veřejné dražbě, nebo jde-li o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, aj. Při výměně nemovitostí je poplatníkem daně převodce i nabyvatel, kteří platí daň společně a nerozdílně. U podílového spoluvlastnictví je každý bývalý spoluvlastník, resp. převodce samostatným poplatníkem, podává samostatně daňové přiznání a platí daň podle velikosti svého podílu. Tato zásada se uplatňuje také u nemovitostí, jde-li o společné jmění manželů. Záměrem návrhu nového zákona o dani z převodu nemovitostí je provést u poplatníka daně z převodu nemovitostí zásadní změnu, spočívající v tom, že poplatníkem daně bude ve všech případech nakládání s vlastnickými nebo jinými věcnými právy k nemovitostem primárně nabyvatel nemovitosti. Jak vyplývá ze shora uvedeného, poplatníkem daně je v mnoha případech nabyvatel již v současné době. Smyslem změny v osobě poplatníka je zejména zjednodušení výběru daně, u poplatníků potom snížení administrativní náročnosti spojené s placením daně. Velmi podstatná je i ta skutečnost, že v důsledku této změny dojde u daně z převodu nemovitostí k zániku institutu ručitele. Daní z převodu nemovitostí je zdaňován úplatný převod vlastnického práva k nemovitosti, nikoliv nabytí úplaty převodcem. Z povahy daně z převodu nemovitostí vyplývá, že tato daň se v některých zemích ukládá osobám, které se převodu zúčastnily, tedy převodci i nabyvateli. V mnoha zahraničních právních úpravách však lze také nalézt obdobné řešení jako v navrhované nové právní úpravě, kdy poplatníkem daně je nabyvatel nemovitosti. V rámci návrhu nového zákona se počítá s tím, že stejně tak jako podle současné úpravy v případě výměny nemovitostí budou poplatníky daně oba účastníci směnné smlouvy, mezi nimiž dochází ke směně nemovitostí. Manželé budou nově poplatníky daně společně a nerozdílně, pokud se týká nemovitostí ve společném jmění manželů. Tato úprava odpovídá pojetí a smyslu společného jmění manželů a oproti současné platné právní úpravě, kdy každý z manželů je samostatným poplatníkem, bude představovat podstatné zjednodušení. Půjde-li o nakládání s vlastnickými a jinými věcnými právy k nemovitostem ve spoluvlastnictví, podíly spoluvlastníků se pro účely daně stanoví podle velikosti nabytého 12

13 podílu na nemovitosti a každý podílový spoluvlastník bude samostatným poplatníkem daně. Tato úprava se oproti současnosti nemění. Dojde-li k vyčlenění majetku (nemovitosti) zakladatele do svěřenského fondu, poplatníkem daně v takových případech by měl být zakladatel, tj. osoba, která při zřízení svěřenského fondu nemovitost úplatně ze svého majetku k určitému účelu smlouvou vyčlenila. V případech převodu nebo přechodu nemovitosti do majetku svěřenského fondu za trvání svěřenského fondu se předpokládá za poplatníka daně učinit svěřenského správce, který jedná jako zástupce vlastníka a vlastnická práva vykonává vlastním jménem na účet fondu. Kapitola 7: Osvobození od daně z převodu nemovitostí Současně platná právní úprava daně z převodu nemovitostí přiznává při splnění všech zákonných podmínek poměrně široký okruh osvobození. Jedním z cílů nové úpravy je prověření a zaktualizování celého systému osvobození od daně s ohledem na měnící se ekonomickou situaci a podmínky. Jde zejména o zrušení osvobození souvisejících s převody privatizovaného a restituovaného majetku, ale i jiných nesystémových či již nepotřebných a překonaných osvobození. Současně dojde k zakotvení některých osvobození nových. Návrh zákona počítá s osvobozením především v těch případech, kdy je poplatníkem daně Česká republika nebo jiný stát, je-li zaručena vzájemnost. Zpravidla jde o případy nabytí majetku, u něhož právo hospodaření vykonává organizační složka státu nebo příspěvková organizace. Výjimkou z tohoto osvobození je nabytí majetku podnikatelským subjektem (např. státní podnik), kterému přísluší právo hospodařit nebo vykonávat správu nemovitosti. S ohledem na charakter územních samosprávných celků a na jejich specifika je jim zakotveno v jistém smyslu odlišné postavení v daňových otázkách. V nové úpravě daně z převodu nemovitostí se počítá s některými osvobozeními u územně samosprávných celků, neboť příjmy obcí jsou omezené a jsou ve své podstatě vázány na příjmy od státu, tudíž není vždy účelné obce zatěžovat daněmi. Od daně z převodu nemovitostí se osvobodí zejména převody a přechody nemovitostí územně samosprávných celků v souvislosti se změnami jejich území. Územní samosprávný celek se předpokládá od daně osvobodit také v případech zrušení jím zřízené nebo založené právnické osoby, kdy přechází majetek, práva a závazky právnické osoby na jejího zřizovatele nebo při snížení základního kapitálu obchodní korporace převodem nemovitosti na územní samosprávný celek, je-li jejím členem nebo jediným společníkem. Osvobození od daně z převodu nemovitostí se předpokládá upravit také při nabytí nemovitosti do majetku obchodní korporace, dobrovolného svazku obcí nebo příspěvkové organizace, jde-li o převod nemovitosti z majetku České republiky, jiného státu, je-li zachována vzájemnost, nebo z majetku územního samosprávného celku, je-li Česká republika, jiný stát nebo územní samosprávný celek zřizovatelem, jediným společníkem nebo členem, neboť takovýto převod je zpravidla vždy činěn ve veřejném zájmu. K vydání části aktiv věřitelům nebo k převodům dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast, dochází podle soudem 13

14 schváleného reorganizačního plánu v souladu s insolvenčním zákonem. Tato opatření mají vést k sanaci hospodaření úpadce a současně k alespoň částečnému uspokojení pohledávek věřitelů. Obdobnou situaci lze spatřovat i v dohodě účastníků o přenechání předluženého dědictví věřitelům k úhradě zůstavitelových dluhů. Takovéto převody nebo přechody by byly od daně osvobozeny. Osvobozeny od daně z převodu nemovitostí budou stejně jako nyní tak i nadále převody nebo přechody pozemků označené jako pozemkové úpravy, které jsou prováděny ve veřejném zájmu. V zájmu podpory bydlení by mělo být i nadále zachováno osvobození převodů bytů, garáží, včetně podílu na společných částech, pokud se jedná o převody z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví fyzické osoby, která se finančně nebo jinak podílela na jejich pořízení, nebo pokud jsou byty nebo garáže převáděny z vlastnictví právnické osoby zřízené v souvislosti s privatizací bytového fondu územních samosprávných celků za tím účelem, aby se stala vlastníkem domu, do vlastnictví fyzických osob, společníků nebo členů právnické osoby, kteří jsou nájemci bytů a podíleli se finančně na koupi domu. Od daně z převodu nemovitostí by se osvobodilo i vyčlenění nemovitosti do svěřenského fondu, pokud fond bude naplňovat veřejně prospěšné účely (kulturní, vzdělávací, vědecké, náboženské a obdobné). Kapitola 8: Základ daně z převodu nemovitostí Právní úprava stanovení základu daně z převodu nemovitostí u smluvních úplatných převodů nemovitostí i v návrhu nového zákona vychází v částečně ze stávajícího stavu, kdy se základ daně stanoví porovnáním ceny sjednané a ceny zjištěné nemovitostí podle oceňovacích předpisů (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, ve spojení s příslušnou prováděcí vyhláškou, platnou v den nabytí nemovitosti). Základem daně je ta z cen, která je vyšší. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti, stejně tak jako u výměny nemovitostí se při stanovení základu daně postupuje podle výše uvedené obecné zásady porovnání ceny zjištěné a ceny sjednané. Obdobně by mělo být postupováno i při úplatném zřízení nebo úplatném převodu práva stavby. Stanovení základu daně uvedeným způsobem zabraňuje obcházení zákona sjednáváním nízkých kupních cen. K úpravě základu daně z převodu nemovitostí v průběhu předcházejících let je nutno uvést, že základním trendem v této oblasti je postupné omezování případů, kdy je pro základ daně využíváno úředně stanovených cen nemovitostí, a to všude tam, kde není možnost simulování nižších kupních cen. Na tento stav se naváže i v novém zákoně. Jedná se zejména o případy vydražení nemovitosti při výkonu rozhodnutí, exekuci nebo ve veřejné dražbě, přičemž za základ daně v těchto případech je využita cena dosažená vydražením nemovitosti nebo předražkem. Při prodeji nemovitosti v rámci likvidace předluženého dědictví nařízené soudem je pro stanovení základu daně využita cena dosažená při zpeněžení zůstavitelova majetku. Při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem se základ daně stanoví ve výši náhrady nebo podílu na výtěžku z prodeje nemovitostí určené soudem, při vyvlastnění 14

15 se pro účely základu daně vychází z náhrady stanovené ve vyvlastňovacím řízení, popř. v řízení před soudem. Občanský zákoník stanoví, jakým způsobem dojde k vyrovnání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v případě zániku práva stavby uplynutím doby. V souladu s tím náhrada, kterou dá vlastník pozemku stavebníkovi, by byla základem daně z převodu nemovitostí. Podle dosavadní právní úpravy je v případech úplatných převodů nemovitostí z majetku nebo do majetku územních samosprávných celků základem daně cena sjednaná a stejně tak tomu bude i podle nové právní úpravy, neboť při majetkoprávních úkonech obcí se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. V případech nejčastěji občany převáděných nemovitostí jako jsou rodinné domky, rekreační domky, rekreační chaty, rekreační chalupy, zahrádkářské chaty, garáže, byty, nebytové prostory a příslušné pozemky, na nichž jsou tyto nemovitosti zřízeny, se oproti dosavadnímu stavu navrhuje stanovit základ daně zcela novým způsobem. Vychází se ze zásady, že základem daně je cena sjednaná (dohodnutá), a to za podmínky, že tato cena není o více jak jednu třetinu nižší než cena obvyklá v daném místě ke dni nabytí nemovitosti. Stejným způsobem bude základ daně stanoven při převodu pozemku, budou-li shora uvedené nemovitosti jeho součástí, nebo při převodu pozemku bez stavby, práva stavby a trvalého porostu. V těch případech, kdy by byla odchylka dohodnuté ceny od obvyklé ceny o více než jednu třetinu vyšší, základ daně bude stanoven ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu. K návrhu stanovit ve shora uvedených případech nově základ daně tímto způsobem vedla zejména snaha o snížení administrativní náročnosti a finanční zátěže daňových poplatníků. Nicméně k zamezení daňovým únikům je nezbytné i v těchto případech zachovat možnost porovnání ceny sjednané s jinou cenou, kterou je cena obvyklá a v případě výraznější odlišnosti stanovit základ daně z ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu. Stanovení ceny nemovitosti na základě znaleckého posudku nelze vyloučit u převodů některých nestandardních a stavebně složitějších nemovitostí např. multifunkční objekty. Předmětem daně z převodu nemovitostí je vklad nemovitosti do obchodní korporace nebo družstva. Stanovení základu daně v těchto případech navazuje na novou úpravu obsaženou v zákoně o obchodních korporacích, přičemž bude vycházeno z ocenění nemovitosti tak, jak je uvedeno ve společenské smlouvě, nebo z ceny nemovitosti určené znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu. U družstev zákon stanoví požadavek na ocenění nepeněžitých vkladů znalcem ze seznamu znalců vedeného podle jiného právního předpisu. Pro účely stanovení základu daně z převodu nemovitostí se využije této ceny. V těch případech, kdy základ daně nebude možno stanovit některým ze shora uvedených způsobů, bude nezbytné stanovit jej ve výši ceny zjištěné. Obdobné ustanovení obsahuje i současně platný zákon. Půjde především o případy nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci (finanční leasing), nabytí nemovitosti vydržením, nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva nebo při koupi závodu nebo vkladu závodu či části závodu do obchodní korporace. 15

16 Kapitola 9: Odčitatelná položka od základu daně, přepočet cizí měny na českou měnu, sazba daně, výpočet daně Zákon č. 357/1992 Sb. neobsahuje žádné ustanovení, které by umožňovalo snížit základ daně z převodu nemovitostí o odčitatelné položky. Na to je často poplatníky poukazováno v souvislosti s jejich výdaji na vyhotovení znaleckých posudků o ceně nemovitostí. V návrhu nového zákona se počítá s tím, že poplatník daně bude mít možnost od základu daně z převodu nemovitostí odečíst odměnu a náhradu hotových výdajů za znalecký posudek. Vzhledem k tomu, že v praxi často dochází k tomu, že zejména při úplatných převodech nemovitostí na základě kupních smluv si strany sjednávají kupní cenu v jiné než v české měně, a vzhledem k tomu, že poplatník je povinen v daňovém přiznání k dani z převodu nemovitostí daň vypočítat a ve lhůtě pro podání přiznání také zaplatit, je třeba upravit způsob, jakým dojde k přepočtu cizích měn na českou měnu. Konkrétní výše sazby daně bude předmětem výpočtů a dalších jednání. Kapitola 10: Místní příslušnost Obecným hlediskem pro určení místní příslušnosti u daně z převodu nemovitostí je místo, kde se v čase zdanění nachází nemovitost. Nově by se přijala speciální úprava místní příslušnosti u převodu nebo přechodu inženýrských sítí. Jedná se o majetek, který je často rozmístěn v několika katastrálních územích. Za účelem zjednodušení daňového řízení a snížení administrativní náročnosti je místní příslušnost správce daně v takových případech určena dle místa pobytu fyzické osoby nebo sídla právnické osoby. Při nabytí účasti nebo změně společníků v obchodní korporaci vlastnící nemovitosti bude pro určení místní příslušnosti správce daně rozhodující sídlo obchodní korporace. Pokud by nastala situace, že v téže věci by bylo místně příslušných několik správců daně, pokud se nedohodnou jinak, daňové řízení provede ten správce, u kterého bylo řízení zahájeno nejdříve. Kapitola 11: Daňové přiznání, placení daně, součásti daňového přiznání Daňové přiznání a placení daně Obecná právní úprava daňových přiznání je obsažena v daňovém řádu. Stejně tak režim podávání daňových přiznání u daně z převodu nemovitostí se řídí obecnými ustanoveními daňového řádu, dle nichž poplatník daně má povinnost v daňovém přiznání daň 16

17 vyčíslit a ve lhůtě pro podání daňového přiznání také daň zaplatit. Daň je splatná poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Návrh zákona o dani z převodu nemovitostí upraví počátek běhu lhůty pro podání daňového přiznání v jednotlivých případech, kdy dochází ke vzniku předmětu daně. Poplatník je povinen podat daňové přiznání do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo ke skutečnosti, která má za následek vznik předmětu daně Součásti daňového přiznání Kromě speciální úpravy lhůty pro podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí nový zákon stanoví, že součást daňového přiznání budou tvořit kopie některých listin (kopie kupní smlouvy, rozhodnutí soudu, potvrzení dražebníka o nabytí vlastnictví ve veřejné dražbě, rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu, aj.), a to především z důvodu nezbytnosti ověření předmětu, subjektu a základu daně správcem daně. Součástí daňového přiznání bude v některých případech znalecký posudek o ceně zjištěné nemovitosti. Zákon však současně stanoví, ve kterých případech nebude třeba znalecký posudek jako součást daňového přiznání předkládat. Půjde o případy, kdy základ daně z převodu nemovitostí není stanoven ve výši ceny zjištěné podle oceňovacích předpisů anebo tehdy, kdy nedochází k porovnání ceny sjednané ve smlouvě s cenou zjištěnou (základem daně je cena sjednaná, cena dosažená vydražením, náhrada stanovená v rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, náhrada při zániku práva stavby uplynutím doby, aj.). Znalecký posudek nebude správcem daně vyžadován ani v případech převodů nebo přechodů nemovitostí nebo jiného nakládání s nemovitostmi, pokud budou zcela osvobozeny od daně. Znalecký posudek o ceně zjištěné podle oceňovacích předpisů nebude zapotřebí ani u vkladu nemovitosti nebo příplatku do obchodní korporace. Součástí daňového přiznání v těchto případech bude posudek znalce nebo jiná listina, která osvědčuje v souladu se zákonem o obchodních korporacích cenu předmětu vkladu, příplatku nebo členského vkladu. Nově oproti současnému stavu již nebudou vyžadovány od poplatníků ověřené opisy nebo kopie výše uvedených dokladů, které tvoří součást daňového přiznání, ale pokud zákon jejich předložení stanoví, postačí jejich prosté kopie Daňové přiznání se nepodává V některých mimořádných případech nebude uložena povinnost podání daňového přiznání. Bude tomu zejména u osvobozených převodů, přechodů nebo při jiném nakládání s nemovitostmi za předpokladu, že v těchto případech bude poplatníkem daně Česká republika. Daňové přiznání nebude poplatník podávat ani u převodů nebo přechodů nemovitostí, jiném nakládání s nemovitostí, zřízení nebo zániku práva stavby, pokud daň činí méně než 100 Kč. Důvodem návrhu uvedené úpravy je především snížení administrativní náročnosti spojené se správou daně. 17

18 Kapitola 12: Prominutí daně, vrácení daně, součinnost třetích osob, Prominutí daně Obdobně jako ve stávající právní úpravě se předpokládá i v novém návrhu zákona zmocnit Generální finanční ředitelství z důvodu tvrdosti prominout daň nebo příslušenství daně při řešení důsledků živelních pohrom nebo jiných mimořádných událostí. Tato úprava je speciální úpravou ve vztahu k daňovému řádu a je vyvolána potřebou individuálního posouzení a návazného řešení dopadů mimořádných událostí u jednotlivých poplatníků. Vedle toho je úprava prominutí daně obsažena také v 260 daňového řádu. Dle tohoto ustanovení ministr financí může z moci úřední prominout daň nebo příslušenství daně při mimořádných, zejména živelních událostech. Podle daňového řádu však lze daň prominout jedině celému okruhu daňových subjektů, kterých se důvod týká, přičemž toto rozhodnutí musí být zveřejněno ve Finančním zpravodaji Vrácení daně Podle současné právní úpravy daně z převodu nemovitostí má poplatník za předpokladu splnění zákonem stanovených podmínek v případě, že dojde k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, nárok na prominutí daně. Nový občanský zákoník stanoví, že odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku a odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Nový zákon o dani z převodu nemovitostí by měl obsahovat úpravu, podle které, dojde-li k odstoupení od smlouvy, daň se poplatníkovi vrátí Součinnost třetích osob Katastrálním úřadům se stanoví oznamovací povinnost vůči správcům daně, pokud jde o zápisy věcných práv do katastru nemovitostí, neboť je nezbytné, aby správci daně měli k dispozici data signalizující změnu vlastnického práva nebo jiného věcného práva od katastrálních úřadů. Data poskytovaná za účelem kontroly jsou využívána k identifikaci skutečnosti podléhající zdanění, k vyzvání poplatníka k podání daňového přiznání, pokud tak sám již v zákonné lhůtě neučinil, nebo k vyzvání katastrálního úřadu k součinnosti se správcem daně. Kapitola 13: Ustanovení přechodná a zrušovací a účinnost zákona Součástí nové právní úpravy budou i přechodná ustanovení upravující způsob použití dosavadních právních předpisů, pokud přede dnem nabytí účinnosti zákona o dani z převodu nemovitostí nastala skutečnost, která byla podle dosavadních předpisů předmětem daně z převodu nemovitostí. Předpokládaná účinnost nového zákona o dani z převodu nemovitostí je 1. leden