Stavebné bytové družstvo v Šamoríne, Kováčska 1159/27, Šamorín. Metodické usmernenie. k tvorbe a čerpaniu Fondu prevádzky, údržby a opráv

Transkript

1 Stavebné bytové družstvo v Šamoríne, Kováčska 1159/27, Šamorín Metodické usmernenie k tvorbe a čerpaniu Fondu prevádzky, údržby a opráv

2 2 Šamorín, august 2005 Prijate ZD dňa 12. júna 2006 Čl. 1 Úvodné ustanovenia 1. Toto metodické usmernenie obsahuje rozhodujúce ustanovenia bytového zákona so zameraním na tvorbu a čerpanie fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len FPÚaO) a bližšie upresňuje aplikáciu týchto ustanovení v praxi. 2. Podrobnejšie vymedzuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a družstva v oblasti údržby a opráv jednotlivých bytových domov. Čl. 2 Základné pojmy 1. Stavebné bytové družstvo v Šamoríne v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, predovšetkým v znení zákona č. 367/2004 Z. z., vytvára FPÚaO podľa jednotlivých bytových domov. 2. Bytovým domom sa rozumie dom určený na bývanie, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov, a spoločné časti a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. 3. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. 4. Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť, alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu (napr. obchod, garáž, ateliér, kotolňa a pod.). 5. Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Ak pred prevodom bytu do vlastníctva nie sú označené a premerané podlahové plochy pivníc, zostane pivničný priestor nerozdelený, ako spoločná časť domu. Na vlastníctve pivničného priestoru sa budú podieľať vlastníci bytov a nebytových priestorov spoluvlastníckym podielom. 6. Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu, resp. sa nachádzajú v byte alebo sú prístupné z bytu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne, kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové rozvody a prípojky. 7. Podlahovou plochou bytu sa rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu bez plochy lodžií a balkónov. Čl. 3 Zdroje Fondu prevádzky, údržby a opráv

3 3 1. FPÚaO sa tvorí v zmysle zákona pravidelnými mesačnými príspevkami nájomcov a vlastníkov bytov tak, že vlastníci a nájomníci bytov a nebytových priestorov v dome poukazujú preddavky mesačne vopred do FPÚaO. Výšku preddavku do FPÚaO určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady spojené s prevádzkou domu, údržbou, opravami, prípadne zlepšením spoločných častí domu a spoločných zariadení domu. Ak zmluva o výkone správy neustanovuje inak, prispievajú vlastníci bytov a nebytových priestorov do FPÚaO podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu určeného podľa 5 ods. (1) písm. b) zákona. 2. Správca prostriedky získané z úhrad vlastníkov a nájomníkov bytov do FPÚaO vedie oddelene od účtov správcu v banke a to osobitne pre každý spravovaný dom. 3. Ďalšie zdroje FPÚaO predstavujú: - nevyčerpané prostriedky určené na údržbu a opravy domu, bytu a nebytového priestoru v dome, pri prevode bytu a nebytového priestoru z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva nájomcu, - mimoriadne, jednorázové príspevky podľa rozhodnutia schôdze vlastníkov v prípade nedostatku prostriedkov vo fonde (neplánované výdavky v dôsledku havárie a pod.), - prídely z prebytku hospodárenia družstva, - časť príspevkov od iných fyzických a právnických osôb za prenajaté miestnosti, - prídely z nedeliteľného fondu na základe rozhodnutia ZD, - dotácie z iného účelového fondu na základe rozhodnutia ZD, - ostatné zdroje (štátne účelové dotácie), - z úrokov z prípadných úložiek vytvorených z FPÚaO, - príjem z prenájmu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku. Čl. 4 Použitie Fondu prevádzky, údržby a opráv 1. Fond je účelovo viazaný na financovanie výdavkov spojených s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z FPÚaO sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky FPÚaO môžu byť prechodne použité na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu a nebytového priestoru (ÚK, SV, TÚV atď.) v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa tieto prostriedky vrátia do FPÚaO. 2. Finančné prostriedky vo FPÚaO domu nemožno použiť na financovanie nákladov iných domov. 3. Prevodom, alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od správcu. 4. Preplatky do FPÚaO po vyúčtovaní skutočných nákladov za predchádzajúci rok sa vlastníkom a nájomníkom bytov a nebytových priestorov nevracajú, prechádzajú do nasledujúceho roka. 5. Prípadný debet na FPÚaO po ukončení kalendárneho roka sa rozúčtuje vo vyúčtovaní skutočných nákladov medzi vlastníkmi a nájomníkmi bytov a nebytových priestorov.

4 4 6. O použití prostriedkov na FPÚaO rozhoduje schôdza vlastníkov bytov s výnimkou havarijných prípadov, revízií a ďalších úkonov, vyplývajúcich z platných zákonov a zákonnej starostlivosti o bytový fond. 7. V prípade nedostatku finančných prostriedkov na FPÚaO bytového domu predstavenstvo družstva upozorní na túto skutočnosť prostredníctvom svojho nižšieho orgánu výboru členskej samosprávy, resp. predsedu VS, vlastníkov bytov a vyzve ich, aby na schôdzi vlastníkov rozhodli o zvýšení mesačného preddavku do FPÚaO. Čl. 5 Účelová viazanosť Fondu prevádzky, údržby a opráv 1. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na: - prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu (ďalej len bytového domu), - úhradu nákupu materiálov a výrobkov, úhradu investícií na opravy a údržbu spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva bytového domu a priľahlého pozemku, - splácanie pôžičiek, úverov na opravy a údržbu bytových domov, - revízie a prehliadky jednotlivých technických zariadení, ktoré sú súčasťou bytového domu, resp. zariadení podmieňujúcich ich prevádzku, - iné účely v zmysle platných zákonov (a rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov), 2. FPÚaO nesmie byť použitý na opravu, údržbu a výmenu častí a zariadení prislúchajúcich k bytu a slúžiacich výlučne bytu. Čl. 6 Bližšie určenie čerpania Fondu prevádzky, údržby a opráv 1. Finančné prostriedky FPÚaO sa čerpajú na opravy a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu (podľa Čl. 2, bod 6 a 7) najmä na: - odborné prehliadky technických zariadení elektrických počas prevádzky, - odborné prehliadky bleskozvodov, počas prevádzky, - odborné prehliadky a skúšky plynových zariadení počas prevádzky, - odborné prehliadky, odborné skúšky a úradné skúšky zdvíhacích zariadení (osobné výťahy) počas prevádzky, - tlakové skúšky protipožiarnych zariadení, vonkajšie prehliadky a tlakové skúšky a skúšky po oprave ručných hasiacich prístrojov, - údržbu a modernizáciu objektov, spoločných priestorov, spoločných zariadení, - odstránenie zistených závad po odborných prehliadkach a skúškach a tlakových skúškach na spoločných častiach technických a vyhradených technických zariadení (elektrické zariadenie, plynové zariadenie, bleskozvody, výťahy, protipožiarne zariadenie), - prečistenie a údržbu kanalizačných rozvodov, šachiet a prípojok, - odstránenie statických porúch podľa odborných posudkov, - vykonávanie odborných posudkov pri zabezpečení stability objektu,

5 5 - odstránenie závad v havarijných prípadoch (v prípade havárie príslušenstva bytu sa závada odstráni na náklady bytu), - opravu strechy a ostatných spoločných častí domu, - údržbu a opravy spoločných televíznych antén, 2. V zmysle bodu č. 1 z FPÚaO sú hradené náklady na kontroly, opravy a údržbu nasledovných zariadení nachádzajúcich sa v byte, resp. prístupných z bytu: - stúpajúce rozvody teplej a studenej vody po prvý uzáver, bez tohto uzáveru, - stúpajúce rozvody plynu po uzáver pred plynomerom, vrátane tohto uzáveru, - stúpajúce rozvody ÚK, - stúpajúce kanalizačné rozvody, - zvody STA bez zásuvky, - z FPÚaO sa financujú aj opravy balkónov a lodžií (nový bytový zákon ich totiž klasifikuje ako časti obvodového plášťa), - následné overenie bytových podružných vodomerov na SV a TÚV (lebo slúžia na rozpočítanie spoločnej spotreby SV a TÚV). 3. Užívateľ bytu hradí z vlastných prostriedkov výmenu a opravy všetkých konštrukčných prvkov a zariadení, ktoré tvoria súčasť bytu a bezprostredne súvisia s jeho užívaním (Nariadenie vlády SR č.87/1995, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka). Čl. 7 Spôsob objednávania opráv a údržby bytového domu. 1. Opravy a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu objednáva schôdza vlastníkov bytov prostredníctvom zástupcu vlastníkov bytov písomnou formou na tlačive Objednávka na vykonanie opráv. Objednávka sa odovzdáva na technickom úseku SBD v dvoch vyhotoveniach, z ktorých sa jedno (s uvedením dátumu prijatia a podpisom zodpovedného pracovníka) vracia aj vlastníkom bytov. 2. Nedeliteľnou súčasťou takejto objednávky je zápisnica zo schôdze vlastníkov schvaľujúca práce uvedené v objednávke, spolu s prezenčnou listinou obsahujúcou podpisy vlastníkov bytov. Schôdza vlastníkov musí byť uskutočnená v súlade s 14 zákona č. 367/2004 Z. z. 3. Pre zjednodušenie a zefektívnenie rozhodovacej činnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri objednávaní údržbársko-opravárskych prác zákon pripúšťa akúkoľvek dohodu, s ktorou súhlasí nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. To znamená, že vlastníci bytov môžu poveriť splnomocneného zástupcu, alebo predsedu VS, alebo výbor samosprávy, ktorí budú rozhodovať o opravách a údržbe nižšieho rázu (napr. do 5.000,- Sk predseda VS, od 5.000,- do ,- Sk výbor samosprávy a nad ,- Sk už len schôdza vlastníkov). Je však potrebné, aby táto dohoda bola prijatá na schôdzi vlastníkov bytov a zápisnica zo schôdze vlastníkov bola odovzdaná správcovi. Predseda VS predloží na ÚS SBD podpisové vzory členov VS, ktoré, v prípade zmeny v zložení VS, dochvíľne zaktualizuje. 4. V prípade nepredvídaných udalostí, ohrozujúcich život, spôsobujúcich ujmu na zdraví, alebo poškodenie majetku, sa na odvrátenie nebezpečenstva môže ohlásiť SBD haváriu telefonicky, alebo ústne hocikto z užívateľov bytov. Uvedený spôsob ohlásenia sa považuje za objednávku a družstvo je povinné bezodkladne vykonať práce nevyhnutné na odvrátenie havarijného stavu. Po analýze príčin havárie rozhodnú vlastníci bytov o postupe prác na prinavrátenie riadneho stavu a tak isto aj o hradení nákladov.

6 6 5. Členská samospráva má lehotu 8 pracovných dní odo dňa, kedy bola zodpovedným pracovníkom SBD vyzvaná vyjadriť sa k vykonanej práci. Po tomto termíne budú faktúry a pracovné listy preplatené bez vyjadrenia sa členskej samosprávy tak, aby boli dodržané lehoty splatnosti faktúr a zúčtovania pracovných listov. V prípade nesúhlasu s vykonaným dielom je potrebné, aby členská samospráva písomným stanoviskom vyjadrila svoj nesúhlas, ktorý bude podkladom pre ďalšie reklamácie vykonaného diela. 6. Za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia, alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich zo zákona č.182/1993 Z. z., v znení neskorších predpisov podľa zákona č. 367/2004 Z. z. zodpovedá správca vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Správca môže vykonať úkony podľa všeobecných právnych noriem, podľa zmlúv o výkone správy a iné úkony, ktoré mu vyplývajú priamo z platných zákonov (napr. bezp. predpisy, predpisy na úseku požiarnej ochrany, v oblasti vyhradených technických zariadení a pod./. V prípade, ak si to vyžaduje bezpečnosť a ochrana zdravia a životov, je správca povinný vykonať všetky potrebné úkony na odstránenie tohto nebezpečenstva, bez ohľadu na súhlas či nesúhlas vlastníkov /viď. 415 a 417 Občianskeho zákonníka/. 7. Schôdza vlastníkov môže požiadať SBD o zabezpečenie expertízy stavu stavebných častí bytového domu za účelom vypracovania plánu opráv poškodených súčastí vrátane zabezpečenia potrebných finančných prostriedkov vo fonde PÚO. 8. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý svojim odmietavým postojom bráni uskutočneniu potrebných, resp. predpísaných opravárskych, údržbárskych, resp. rekonštrukčných prác, nesie plnú zodpovednosť za vniknuté škody na majetku a za ujmu na zdraví 9. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadnuť do dokladov, týkajúcich sa opráv bytového domu a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.