Zmluva o výkone správy č.../2010

Transkript

1 Zmluva o výkone správy č..../2010 uzavretá podľa zákona číslo 182/93 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších zmien a doplnkov /ďalej len Zákon /. Čl. I ZMLUVNÉ STRANY Správca: 1. Okresné stavebné bytové družstvo Levice Ku Bratke 3, Levice zastúpené Štefanom Halašim, predsedom družstva JUDr.Jiřím Trefným, podpredsedom družstva IČO: DIČ: IČ DPH: SK Peňažný ústav: OTP Banka Slovensko, a.s. Levice Číslo účtu: /5200 zapísané v Obchodnom registri Okresného súdu v Nitre odd. Dr. vo vložke č. 123/N ( ďalej len správca ) a Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome súpisné číslo... na adrese... číslo vchodu... v..., uvedení v závere tejto zmluvy uzatvárajú túto zmluvu o výkone správy /ďalej len Zmluva /: Čl. II PREDMET ZMLUVY 1. Predmetom tejto Zmluvy je komplexné zabezpečenie výkonu správy bytového domu vrátane úpravy práv a povinností zmluvných strán za dohodnutých podmienok spôsobu výkonu správy podľa uznesenia schôdze vlastníkov zo dňa Správca pri výkone správy zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome /ďalej len vlastníkov / najmä : a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c) vedenie samostatného účtu domu v peňažnom ústave:...č. účtu... v čase podpisu tejto zmluvy a v ďalšom období podľa rozhodnutia schôdze vlastníkov, d/ vedenie účtovnej evidencie domu v syntetickom a analytickom členení osobitne za kaţdý dom, sledovanie a vymáhanie nedoplatkov na účte vlastníka, e/ vymáhanie všetkých škôd materiálneho a finančného charakteru, f/ iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia so správou domu za podmienok uvedených v tejto zmluve, ako : - v oblasti bytovo-právnej agendy vedie zmluvy o výkone správy, o nájme spoločných častí a spoločných zariadení domu, evidenciu vlastníkov,

2 dokumentáciu súdnych sporov a inú súdnu agendu, eviduje, prešetruje a vybavuje sťaţnosti, oznámenia a podnety vlastníkov, súvisiace s výkonom správy domu, - v oblasti technicko-prevádzkovej agendy vedie projektovú dokumentáciu, pasporty bytového domu, technickú a projektovú dokumentáciu poţiarnotechnickej charakteristiky stavby, technickú a projektovú dokumentáciu vyhradených technických zariadení a harmonogramy ich odborných prehliadok, skúšok, kontrol a revízií, dokumentáciu kontrol, prehliadok, výmen a opráv meracích a regulačných zariadení, dokumentáciu opráv, dokumentáciu zmlúv s dodávateľmi a evidenciu poistných udalostí, - v oblasti finančno-ekonomickej agendy sa stará o zverené finančné prostriedky, vypočítava vlastníkom výšku mesačných preddavkov, vedie evidenciu platieb za plnenia, evidenciu upomienok neplatičov a prehľad ich usporiadania, evidenciu vymáhania pohľadávok, vykonáva ročné vyúčtovanie plnení za sluţby a účtovnú agendu, g/ ďalšie dojednané činnosti za podmienok dohodnutých v Zmluve, ako aj na základe splnomocňovacích ustanovení Zákona, Zmluvy, alebo uznesenia vlastníkov h/ právne sluţby vyplývajúce z tejto zmluvy. 3. Správca sa zaväzuje pre vlastníkov obstarať služby v súlade s touto zmluvou, k čomu ho vlastníci v celom rozsahu splnomocňujú. 4. Vlastníci sa zaväzujú náklady za sluţby, zabezpečené v zmysle čl. II. bod 2 tejto zmluvy uhrádzať v plnom rozsahu. 5. Vlastníci sa zaväzujú platiť preddavky na náklady za poskytované plnenia spojené s užívaním bytu, preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj poplatky za výkon správy v dohodnutej výške v súlade s kalkuláciou preddavkov. Čl. III PRÁVA A POVINNOSTI SPRÁVCU 1. Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov v dome pred súdom. 2. Pri výkone správy domu a zabezpečovaní prevádzky, údrţby, opráv je správca povinný: a) hospodáriť s majetkom vlastníkov odbornou starostlivosťou v súlade so Zákonom a s podmienkami tejto zmluvy o výkone správy, b) dbať na ochranu práv vlastníkov a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými, c) zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb, alebo činnosťou vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome, d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov, e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv od vlastníkov a vymáhať vzniknuté nedoplatky, f) umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu, alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov, h) vypracovať návrh ročného plánu opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu 2

3 a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, navrhovať výšku tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu na kalendárny rok a predkladať ich na schválenie schôdzi vlastníkov, i) vypracovať za odplatu dokumentáciu o poţiarnobezpečnostnej charakteristike uţívania stavby / projekt PO bytového domu/ j) zabezpečovať odplatné pohotovostné služby na odstránenie havarijných porúch v pracovných dňoch od hod. do 7.00 hod. a počas dní pracovného pokoja a sviatkov, k) udržiavať vyhovujúci technický stav strojno-technologického zariadenia kotolní, studní, žúmp príp. iné za odplatu, l) podávať návrhy vlastníkom bytov na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome a ak je návrh schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, podať návrh realizátorovi draţby na vykonanie dobrovoľnej draţby na uspokojenie pohľadávok v súvislosti so záložným právom v prospech ostatných vlastníkov, m) podávať návrhy na exekučné konanie, n) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti na riadny výkon správy domu v súlade so Zmluvou so Zákonom, najmä : 1. zabezpečovať prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu vlastnými zamestnancami alebo dodávateľsky na základe objednávky zástupcov vlastníkov podľa rozhodnutia schôdze vlastníkov ako aj podľa osobitných právnych predpisov / predpisy o ochrane pred požiarmi, bezpečnosti o ochrane zdravia pri práci, stavebný zákon a pod./osobitne priebeţné kontroly, odborné prehliadky a odborné skúšky a revízie, údrţbu a opravy vyhradených technických zariadení, predovšetkým plynových, elektrických, tlakových zariadení, bleskozvodov, výťahov poţiarnotechnických zariadení, zariadení na dodávku vody na hasenie poţiarov, kontrolu komínov, overovanie vodomerov na studenú a teplú úţitkovú vodu, a stavu bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci v časových lehotách, stanovených právnou úpravou, a následné odstránenie zistených závad. Uvedené sa týka aj sluţieb v bytoch podľa rozhodnutia schôdze vlastníkov, pokiaľ ich výkon je dohodnutý so správcom. 2. zabezpečovať odstránenie nahlásených havárií vzniknutých na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu. Havárie správca odstraňuje aj bez súhlasu vlastníkov o čom neodkladne informuje prostredníctvom zástupcu vlastníkov. 3. zabezpečovať plnenia spojené s užívaním bytu a to najmä: - dodávku tepla, teplej úžitkovej vody - dodávku studenej vody, - odvod odpadových a zráţkových vôd, - dodávku elektrickej energie do spoločných častí a zariadení domu, - dodávku plynu do priestorov tepelného zdroja bytového domu ak sa nedohodne inak - upratovanie spoločných častí a spoločných zariadení a prístupového chodníka, v súlade s rozhodnutím schôdze vlastníkov - prevádzku výťahu, - deratizáciu, dezinsekciu a dezinfekciu, - bezpečnosť a ochranu zdravia, - ochranu pred poţiarmi, 3

4 4. zabezpečiť poistenie stavby domu, spoločných častí a spoločných zariadení domu na časové hodnoty, v súlade s uznesením schôdze vlastníkov a s poistnými podmienkami zmluvnej poisťovne pre prípad: - komplexného živelného rizika /požiar, výbuch, vrátane výbuchu plynu, priamy úder blesku, náraz alebo zrútenie letiaceho telesa, víchrica, povodeň, voda unikajúca z prívodného a odvádzajúceho potrubia, alebo telesa ústredného kúrenia a pod./ - poškodenia alebo zničenia vodou z vodovodných zariadení - krádeže a s tým spojeným vandalizmom /tzv.vnútorný vandalizmus/. Správca je povinný akceptovať vo veci poistenia uznesenie schôdze vlastníkov prijaté nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov domu. Aktuálna poistná zmluva a poistné podmienky so zmluvnou poisťovňou sú k nahliadnutiu u správcu a na web-stránke správcu. 3. Správca je povinný najneskôr do 31.mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení, o stave spoločných častí a spoločných zariadení domu, o zmene poistných podmienok domu, ako aj údaje o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Súčasťou správy správcu je aj vyúčtovanie tvorby a použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, a vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s uţívaním bytov rozúčtovaných na jednotlivé byty v dome, čerpanie a zostatok poskytnutého úveru, ak dom úver čerpá. Ak správca skončí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov z účtu v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva. Ak správca nepredloží vlastníkom uvedenú správu o svojej činnosti vrátane uvedených vyúčtovaní v ustanovených lehotách, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu. 4. V záujme zabezpečenia plynulej prevádzky domu a bytov správca vypočíta výšku mesačných preddavkov na úhradu za poskytované plnenia pripadajúce na jednotlivé byty, pričom vychádza zo skutočných nákladov účtovaných za predchádzajúce zrovnateľné obdobie a predpokladaných nákladov na príslušné zúčtovacie obdobie. Správca je oprávnený zmeniť výšku mesačných preddavkov, ak je na to dôvod vyplývajúci zo zmeny cien dodávateľov médií a služieb, právnych predpisov, rozhodnutia cenových orgánov, inflácie, alebo zmeny spotreby u vlastníka bytu. Správca je oprávnený v prípade nezaplatenia predpísaných mesačných preddavkov požadovať od vlastníka finančnú náhradu podľa čl. IV., bod 7/ tejto zmluvy. Správcovi prináleží aj úhrada ekonomicky oprávnených nákladov pri realizácii činnosti vyplývajúcich zo Zmluvy a zo Zákona. Ide najmä o náklady vynaložené pri vymáhaní škody, ktorá vlastníkom vznikla činnosťou tretích osôb, alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri vymáhaní vzniknutých nedoplatkov súdnou cestou a v exekučnom konaní, pri podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome v zmysle čl. III bod 2 písm. k/ Zmluvy a pod. Úhradu týchto nákladov si správca uplatňuje u toho subjektu, ktorý ich spôsobil. 4

5 5. Skutočné náklady za poskytované plnenia spojené s užívaním bytu rozúčtuje správca podľa spoluvlastníckeho podielu, v prípade merania podľa nameraných hodnôt spotreby, prípadne podľa iných podmienok, na ktorých sa strany dohodnú v súlade s uznesením vlastníkov, ak podmienky rozúčtovania nie sú stanovené všeobecne záväznou právnou normou. 6. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov a prostriedky fondu prevádzky, údrţby a opráv, /ďalej len majetok vlastníkov / správca vedie v banke na účte domu. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. - Správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného predpisu o ochrane vkladov. - Poplatky za výkon správy správca odúčtuje z účtu domu ku koncu aktuálneho mesiaca v ktorom sú splatné. - Úhrady za údrţbu a opravy vykonané vlastnými zamestnancami v rozsahu viac ako 300,- za jednu opravu správca odúčtuje z účtu domu do 15 dní od odovzdania a prevzatia dodávok a prác. - Za opravy a údrţbu vykonané vlastnými zamestnancami v ostatných prípadoch správca odúčtuje úhrady z účtu domu v mesiaci nasledujúcom po odovzdaní a prevzatí dodávok a prác. 7. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. 8. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. 9. Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov /Občiansky súdny poriadok, Exekučný poriadok/, ktorý smeruje proti majetku správcu. 10. Pri obstarávaní služieb a tovarov je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké bolo možné dojednať v prospech vlastníkov. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov o výbere dodávateľa. 11. Správca zodpovedá za záväzky vlastníkov vzniknuté pri výkone správy až do výšky splatených úhrad za plnenia, alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy nesie vlastník, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia, alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. 12. Správca je oprávnený všetky spory, ktoré vznikli resp. v budúcnosti vzniknú v súvislosti s porušením dohodnutých podmienok v tejto zmluve, riešiť nielen formou súdneho a exekučného konania, ale aj formou rozhodovania v rozhodcovskom konaní v zmysle Zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní. 13. Správca je oprávnený prechodne použiť prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv. 5

6 14. Akákoľvek zmena, zrušenie alebo splynutie správcu nemôže byť na ujmu vlastníkov. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov. 15. Správca zodpovedá vlastníkom za všetky škody, vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností, vyplývajúcich zo Zákona, alebo zo Zmluvy, pokiaľ tieto nie sú zapríčinené konaním, rozhodnutím vlastníkov alebo z nedostatku finančných prostriedkov na účte domu. Čl. IV PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKOV 1. Vlastník bytu v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Pokiaľ správca nezvolal na ţiadosť štvrtiny vlastníkov schôdzu vlastníkov do 15 dní od doručenia ţiadosti, má uvedená štvrtina vlastníkov právo zvolať schôdzu vlastníkov. Oznámenie o konaní schôdze vlastníkov spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené kaţdému vlastníkovi minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Pri schôdzi, zvolanej štvrtinou vlastníkov sa oznámenie o schôdzi spolu s programom doručuje aj správcovi, ak má schôdza rozhodovať o úlohách pre správcu. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze spôsobom v dome obvyklým. Vlastník bytu môţe písomne s úradne osvedčeným podpisom splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môţe byť aj príkaz ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze zástupcovi vlastníkov. Za kaţdý byt v dome má vlastník alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt v dome. Kompetencie pri zastupovaní druţstva, ako vlastníka bytu sú pri rozhodovaní schôdze vlastníkov definované v stanovách druţstva a rozhodnutím jeho kompetentných orgánov. Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome, ak zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov v dome neumoţňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených, to neplatí ak ide o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve, o vykonaní dobrovoľnej draţby, o zmluve o výkone správy, jej zmene alebo jej zániku a o jej vypovedaní, o výške preddavkov do fondu prevádzky, údrţby a opráv, o predchádzajúcom súhlase na prevod nebytového priestoru iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome, a o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorého výstavbu bola poskytnutá účelová dotácia zo štátneho rozpočtu. V predchádzajúcich dvoch prípadoch ohľadne nebytového priestoru majú rozhodujúci hlas aj nájomcovia v dome. Vo všetkých ostatných prípadoch sa môţu nájomcovia zúčastniť schôdze s poradným hlasom. Ak vlastníci bytov v dome rozhodujú o: - úvere a zabezpečení úveru - zmluve o vstavbe a nadstavbe bytov - zmene formy výkonu správy, - o zmluve o spoločenstve rozhoduje sa na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých 6

7 vlastníkov bytov v dome. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka bytu v dome potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov. Overiť písomné hlasovanie môţe aj notár alebo obecný úrad. Ak nejde o rozhodovanie o zmluve o výkone správy môţe správca, alebo zástupca vlastníkov vyhlásiť písomné hlasovanie. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov v dome sedem dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu v dome, otázka alebo otázky: ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri kaţdej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom áno a druhý slovom nie. Ak vlastník bytu nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca alebo zástupca vlastníkov za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci moţno opakovať aţ po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov. Prehlasovaný vlastník bytu v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretoţe mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd. 2.Vlastníci hlasovaním rozhodujú o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku, a vybraných zariadeniach bytov určených rozhodnutím schôdze vlastníkov. 3.Vlastník je povinný mesačne vopred uhrádzať správcom stanovené preddavky za plnenia spojené s užívaním bytu podľa čl. III. bod 4. tejto zmluvy a ďalšie platby podľa rozhodnutia väčšiny vlastníkov a to na účet domu v banke. 4.Vlastník je povinný mesačne vopred uhrádzať preddavky do fondu prevádzky údržby a opráv vo výške schválenej vlastníkmi na účet domu. Vlastníci vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv na spoločné časti domu a spoločné zariadenia podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, a na opravy a technické sluţby v byte, s jeho uţívateľmi alebo s bytom súvisiace /ďalej OTSB/ podľa pravidiel, stanovených schôdzou vlastníkov. Ak je súčasťou bytu balkón, lodţia, pre účely tvorby fondu prevádzky, údrţby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna alebo lodţie. 5.Vlastník je povinný mesačne vopred uhrádzať poplatok za výkon správy, ktorý je vypočítaný v náväznosti na ekonomicky opodstatnené náklady spojené s výkonom správy. V čase podpisu Zmluvy: - u vlastníka člena družstva je poplatok vrátane DPH 5,33 - u vlastníka nečlena družstva je poplatok vyšší o 15 % 7

8 Poplatok za výkon správy môže byť ročne upravený podľa ukazovateľov ekonomického vývoja v oblasti nehnuteľnosti, prenájmu, obchodnej činnosti a ostatných služieb zverejnených štatistickým úradom SR. V poplatku za výkon správy nie sú obsiahnuté poplatky za ďalšie úkony, ktoré sú bliţšie špecifikované v Obchodných podmienkach správcu. Správca je povinný zverejniť aktuálne znenie Obchodných podmienok na svojej web-stránke a poskytnúť ich na ţiadosť vlastníkovi v písomnej forme za úhradu. 6.Vlastník bytu je povinný oznamovať správcovi zmeny dôležité: a) pre určenie výšky mesačných platieb /počet osôb, zmena v spotrebe TÚV,SV a pod./ b) pre doručovanie písomností /zmena adresy a pod./ 7.V prípade omeškania s platbami podľa bodu 3,4 a 5, vlastník, ktorý mešká s platbami je povinný zaplatiť úrok z omeškania, ktorého výška je určená v súlade s ustanovením 517, ods.2, Občianskeho zákonníka. Zaplatené úroky sa stávajú súčasťou fondu prevádzky, údržby a opráv daného domu. Vlastníci poverujú správcu vymáhaním všetkých nákladov zapríčinených nezaplatením predpísaných mesačných preddavkov, najmä mzdové náklady, odmeny, náklady za služby, poštovné, prípadne iné, ktoré nie sú vedené priamo v rámci pohľadávok voči dlžníkovi. V prípade vymáhania nedoplatkov administratívnym konaním /súd, exekúcia, záložné právo, dobrovoľná dražba a pod./ vlastník, ktorý má nedoplatok je povinný zaplatiť správcovi všetky náklady súvisiace s konaním vrátane nákladov súvisiacich so spracovaním podkladov potrebných k vymáhaniu nedoplatkov. 8.Vlastník je povinný nedoplatok vyčíslený vo vyúčtovaní porovnaním uhradených preddavkov a rozúčtovaných skutočných nákladov za plnenia poskytované s uţívaním bytu za príslušné obdobie uhradiť do 15 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. V tej istej lehote je správca povinný vrátiť vlastníkovi vyúčtovaním zistený preplatok, alebo so súhlasom vlastníka tento započítať do platieb na ďalšie obdobie. Zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením tejto povinnosti, je povinná zaplatiť úrok z omeškania v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. 9.Vlastníci splnomocňujú správcu na rozčlenenie skutočne vykonaných mesačných úhrad v nasledovnom poradí: a) poplatok za výkon správy bytu b) úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu / služby/ vrátane poistného vypočítaného podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu a bankových poplatkov rozdelených rovnomerne pre všetky byty v dome c) príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu 10.Vlastník si je vedomý, že bežné právne úkony týkajúce sa prevádzky, údržby a opráv, ktoré urobí správca zaväzujú všetkých vlastníkov v dome. 11.Vlastníci splnomocňujú správcu na riešenie všetkých sporov, ktoré vznikli resp. v budúcnosti vzniknú v súvislosti s porušením dohodnutých podmienok v tejto zmluve, riešiť nie len formou súdneho a exekučného konania, ale aj formou rozhodovania v rozhodcovskom konaní v zmysle Zákona č. 244/2002 Z.z.. o rozhodcovskom konaní. Zároveň splnomocňujú správcu, aby v ich mene a na účet vlastníkov uskutočňoval všetky právne úkony spojené s vymáhaním nedoplatkov vzniknutých z neplatenia stanovených mesačných preddavkov spojených s užívaním bytu a úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane uzatvorenia 8

9 zmluvy o vykonaní dražby predajom bytu a ostatných právnych úkonov v zmysle zákona č. 527/2002 Z.z. Na vykonanie dobrovoľnej dražby je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome. 12.Vlastníci majú právo nahliadať do všetkých dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv prednostne prostredníctvom zástupcu vlastníkov, u ktorého je časť rovnopisov týchto dokladov. Vlastníci majú právo nahliadať aj do výpisov účtu domu. 13.Vlastník bytu sa zaväzuje bezodkladne písomne informovať o zmene vlastníctva bytu správcu a zástupcu vlastníkov. Oznámenie bude doložené rozhodnutím správy katastra. Správca bude akceptovať zmenu vlastníka po zaplatení príslušných poplatkov a predložení uvedených dokladov. O zmene vlastníckych vzťahov správca informuje vlastníkov prostredníctvom zástupcu vlastníkov. 14. Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údrţby a opráv od správcu. 15.Vlastník bytu je povinný pred začatím stavebných prác v byte predložiť správcovi žiadosť s podrobným popisom stavebných úprav a ďalej konať podľa vyjadrenia a odporučenia správcu. Podľa charakteru a rozsahu stavebných úprav sa k ţiadosti prikladá ďalšia dokumentácia napr. projekt, stanovisko autorizovanej osoby /statik, architekt/ a pokiaľ by úpravami ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo menil vzhľad domu, je povinný predložiť aj písomný súhlas väčšiny vlastníkov. Stanovisko správcu k predloţenej ţiadosti je spoplatnené podľa obchodných podmienok správcu. 16.Vlastník bytu v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a odpočet nameraných hodnôt. Vlastník bytu na najvyššom poschodí domu je povinný zabezpečiť odvzdušňovanie systému kúrenia v potrebnom rozsahu. Ak vlastník bytu nesplní tieto podmienky, zodpovedá za škody vzniknuté týmto konaním. 17.Ak vlastník svojim konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu. 18.Vlastníci na schôdzi vlastníkov určujú výšku príspevkov do fondu prevádzky údržby a opráv na jeden rok dopredu tak, aby boli pokryté predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu v súlade s plánom údržby a opráv pre príslušný rok. 9

10 19. Do výhradného práva vlastníkov patrí rozhodovať v súlade s ustanovením 14 zákona v znení neskorších predpisov najmä o: - výsledkoch ročného hospodárenia, - vecnom, časovom a finančnom pláne prevádzky, údrţby a opráv - spôsobe rozpočítania nákladov na ÚK - vstavbe alebo nadstavbe a rekonštrukcii domu, - domovom poriadku - kontrole činnosti správcu vo veciach, ktoré sú predmetom tejto zmluvy, - podmienkach uplatnenia záložného práva v prospech vlastníkov - úvere a o zabezpečení úveru - zmene formy výkonu správy. 20. Pre zabezpečenie majetku vlastníka: Vlastníkovi bytu sa odporúča uzatvoriť osobitné poistenie zariadenia, vybavenia vo svojom byte a osobného majetku pre prípad: - poškodenia alebo zničenia živelnou udalosťou - poškodenia alebo zničenia vodou z vodovodných zariadení, - za škodu spôsobenú príslušníkom jeho domácnosti, - krádeže. V prípade neuzatvorenia poistných zmlúv správca za vzniknuté škody nezodpovedá. 21.Vlastník je povinný rešpektovať domový poriadok. Čl. V. SPÓSOB SPRÁVY SPOLOČNÝCH ČASTÍ A ZARIADENÍ DOMU PRÍSLUŠENSTVA A POZEMKU 1. Styk vlastníkov so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov o činnosti správcu a dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci podľa 14 zákona. Zástupca vlastníkov rieši situácie v dome spolu so správcom.schôdza vlastníkov môţe zvoliť aj delegovaných zástupcov vlastníkov, ktorí pomáhajú zástupcovi vlastníkov pri styku so správcom a pri zabezpečovaní poţiadaviek vlastníkov a ich informovanosti. Schôdza vlastníkov rozhoduje o odmenách zástupcu vlastníkov, delegovaných zástupcov vlastníkov, prípadne ďalších užívateľov bytov podieľajúcich sa na správe domu. 2. Doručovanie v styku správcu s vlastníkom sa vykonáva na adresu evidovanú ako poslednú u správcu: a) hromadne spracovávané informácie / kalkulácie mesačných preddavkov, vyúčtovanie ročných nákladov a pod. / prednostne prostredníctvom zástupcu vlastníkov, poštou alebo osobou poverenou správcom b) individuálne informácie / upomienky, zmluvy, rozhodnutia správcu a pod./ spravidla poštou alebo osobným doručením osobou poverenou správcom c) ak adresát odoprie písomnosť prijať, táto sa považuje za doručenú dňom, keď bolo jej prijatie odopreté, na to musí doručovateľ adresáta upozorniť /na doručovanie písomností sa používa aj ustanovenie 46 a 47 OSP/ 10

11 Čl. VI. ZÁSADY HOSPODÁRENIA S FONDOM PREVÁDZKY ÚDRŢBY A OPRÁV 1. Prevádzku domu a bytov, opravy a údržbu spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zabezpečuje správca predovšetkým vlastnými kapacitami. Ak nemá na konkrétnu činnosť správca vlastné kapacity, alebo je to hospodárnejšie, zabezpečuje ich dodávateľským spôsobom. 2. Príjmom fondu prevádzky, údrţby a opráv sú: - mesačné preddavky vlastníkov bytov v dome, - príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení, príslušenstva a priľahlého pozemku, - výnosy z účtu domu vedeného v banke, - príjmy z výťaţku exekúcie bytov alebo dobrovoľnej draţby bytov, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu v dome zo zákonného záloţného práva - zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté pouţitím prostriedkov fondu prevádzky, údrţby a opráv domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu pokiaľ sa právoplatným uznesením schôdze vlastníkov, alebo právoplatným písomným hlasovaním vlastníkov nedohodne inak. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lódžií. Vlastníci môžu rozhodnúť o mimoriadnej tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv za účelom úhrady nákladov na údržbu, opravy, prehliadky a skúšky v bytoch. 3. Prostriedky fondu určené na prevádzku domu a bytov a prostriedky určené na opravy, údržbu, prípadne investície do spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu sa vedú na osobitnom syntetickom účte oddelene od prostriedkov prijatých od vlastníkov na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. 4. Správca je oprávnený disponovať s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv takto: a) v prípade vzniku havárii v spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu je správca oprávnený tieto bezodkladne odstrániť a úhradu vykonaných prác zrealizuje bez predchádzajúceho súhlasu vlastníkov, b) pravidelne sa opakujúce odborné prehliadky a odborné skúšky a revízie, výrobu, montáž, rekonštrukciu, opravy a údržbu na zariadeniach ( zdvíhacie zariadenia, plynové zariadenia, tlakové zariadenia, elektrické zariadenia, núdzové osvetlenie, bleskozvody, STA, požiarne vodovody, suchovody a požiarnotechnické zariadenia prenosné hasiace prístroje, poţiarne uzávery-poţiarne dvere, vzduchotenické zariadenia - zariadenia pre odvod tepla a dymu, komíny a dymovody), ktoré sa vyžadujú podľa osobitných predpisov je správca oprávnený vykonať v súlade so zákonom stanoveným harmonogramom pre jednotlivé zariadenia predovšetkým vlastnými kapacitami a na použitie prostriedkov z fondu sa nevyžaduje predchádzajúci súhlas vlastníkov, 11

12 c) opravy, údržbu a rekonštrukcie zabezpečuje správca na základe písomných požiadaviek vlastníkov v súlade s pravidlami tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Opakované alebo vo väčšom rozsahu vykonávané práce zabezpečuje správca po výbere dodávateľa za účasti zástupcu vlastníkov. d/ o použití prostriedkov z FPÚO správca informuje vlastníkov cestou zástupcu vlastníkov. 5. Vlastník zodpovedá za škodu spôsobenú na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, alebo príslušenstva, ktorú spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt užívajú. 6. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv nepoužité v príslušnom kalendárnom roku sa vlastníkom nevracajú ale prechádzajú formou zostatkov do nasledujúceho roka. Čl. VII. OSOBITNÉ UJEDNANIA 1. Práva a povinnosti vlastníka a správcu sú všeobecne určené platnými právnymi normami, osobitne Zákonom, ďalej občianskym zákonníkom, Zmluvou a zodpovedajúcimi vykonávacími predpismi. Zmluva vychádza z platných noriem. V prípade, že niektoré otázky nerieši alebo rieši iba čiastočne, použijú sa prednostne tieto normy. To isté platí aj v prípade, ak dôjde k zmene právnych noriem. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik, je záväzná pre všetkých vlastníkov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome v súlade s ustanovením 46 O.S.P. 2. Vlastník v súlade so Zmluvou splnomocňuje správcu na všetky právne úkony vyplývajúce z tejto zmluvy, vrátane uplatnenia záložného práva k bytu, k spoluvlastníctvu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvu pozemku v prospech ostatných vlastníkov. Ohľadne záložného práva vzniknutého zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vlastníci súhlasia so zápisom tohto práva do katastra nehnuteľností. Právne úkony správcu týkajúce sa plnení podľa Zmluvy zaväzujú všetkých vlastníkov v dome. 3.Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov v dome, je pôvodný vlastník ostatných bytov v dome spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku a má právo a povinnosť vlastníka bytov v dome. 4. Vlastník sa zaväzuje, že pred uskutočnením ďalšieho prevodu vlastníctva bytu vyžiada od správcu písomné vyhlásenie o tom, že nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. 5. Vlastník sa zaväzuje v prípade prenájmu svojho bytu informovať o tom správcu domu a zástupcu vlastníkov, pričom práva a povinnosti vyplývajúce z vlastníctva bytu ostávajú nezmenené. Vlastník sa zaväzuje zmluvne zabezpečiť s nájomcom plnenie práv a povinností vyplývajúcich zo zmluvy o výkone správy. Povinnosť vlastníka podať daňové priznanie nie je týmto dotknutá. 12

13 6. Pokiaľ všeobecne záväzné právne normy, táto zmluva, alebo rozhodnutie vlastníkov neustanovujú inak, pri správe domu a spoločných častí domu vlastník plne rešpektuje schválené zásady a smernice bytového družstva, týkajúce sa prevádzky bytového domu. 7. Vlastník sa zaväzuje neuzavrieť žiadny právny úkon týkajúci sa domu, spoločných častí a zariadení domu, jeho príslušenstva a pozemku, na ktorý nebol splnomocnený právoplatným rozhodnutím väčšiny vlastníkov v dome. 8. V čase uzatvorenia tejto zmluvy celková výška preddavkov a poplatkov v zmysle čl. III. je stanovená osobitnou kalkuláciou úhrad za užívanie bytu a služieb s ním spojených, ktorá tvorí nedeliteľnú súčasť tejto zmluvy. Platnosť kalkulácie sa mení vystavením novej kalkulácie. 1. Táto zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú. Čl. VIII ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA 2. Zmluva je vyhotovená v potrebnom počte rovnopisov z čoho jeden je pre vlastníka a jeden pre správcu. 3. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania. U nových vlastníkov nadobúda zmluva účinnosť a platnosť dňom nadobudnutia vlastníctva bytu. 4. Túto zmluvu možno vypovedať písomne obidvoma stranami s trojmesačnou výpovednou lehotou. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. 5. Dňom skončenia správy domy prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu na nového správcu alebo spoločenstvo. 6. Ak do jedného roka po vypovedaní zmluvy správcom nebudú mať vlastníci bytov v dome uzatvorenú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nezaloţia spoločenstvo, spoločenstvo vzniká zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v dome. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať vlastníkov bytov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom orgáne. 7. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti, vyplývajúce z tejto zmluvy. Prevodom alebo prechodom vlastníctva na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník od tejto zmluvy. Záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním. Nového vlastníka zaväzujú aj právne úkony, týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku vykonané pred prevodom alebo prechodom vlastníctva. 8. Vlastník súhlasí s použitím osobných údajov správcom a tretími osobami vykonávajúcimi úkony z poverenia správcu pre účely vyúčtovania v oblasti tepla, TÚV a SV a iné administratívne, účtovné a finančné účely súvisiace so správou bytu na dobu neurčitú v súlade so zákonom č. 428/2002 Z.z. o ochrane osobných údajov. 13

14 9. Dňom uzatvorenia tejto zmluvy stráca platnosť predchádzajúca zmluva o výkone správy aj s dodatkami. 10. Zmluvné strany vyhlasujú, že zmluvu si prečítali, jej obsahu porozumeli, s jej obsahom súhlasia, nepodpísali ju v tiesni, ani za inak nevýhodných podmienok a na znak súhlasu s jej obsahom ju vlastnoručne podpisujú. V Leviciach dňa... Správca :... Štefan Halaši, predseda družstva... JUDr. Jiří Trefný, podpredseda družstva Vlastníci /Podpisy vlastníkov, meno a priezvisko a dátumu narodenia/ 14