Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilva 1938/26, Přerv tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@psudek.cm zapsaná v bchdním rejstříku, vedená u rejstříkvéh sudu v Praze, ddíl C, vlžka 178876 ZNALECKÝ POSUDEK čísl: 8972-472/2014 O ceně ideálníh spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 k nemvitým věcem - bjektu č.p. 284 - rd. dům, příslušející k části bce Valašská Bystřice, na pzemku p.č. St. 1215, včetně pzemku p.č. St. 1215 - zastavěná plcha a nádvří a pzemků p.č. 2110/4 - rná půda, p.č. 3722/1 - statní plcha a p.č. 3722/3 - statní plcha, vše v k.ú. Valašská Bystřice, bec Valašská Bystřice, kres Vsetín. Objednavatel psudku: Účel psudku: JUDr. Tmáš Vrána sudní exekutr, Exekutrský úřad Přerv Kmenskéh 38 750 02 Přerv IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980 Zjištění bvyklé ceny nemvitých věcí pr ptřebu exekučníh řízení č.j. 103 Ex 12705/08-60 Dle zákna 151/1997 Sb., ceňvání majetku, dle ceňvacích standardů, pdle stavu ke dni 21.3.2014 psudek vypracval: Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. znalecký ústav sídl: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilva 1938/26, 750 02 Přerv e-mail: inf@psudek.cm www.psudek.cm Psudek byl vypracván ve 2 vyhtveních, z nichž 1 vyhtvení bdrží bjednavatel a 1 vyhtvení je ulžen v archívu znaleckéh ústavu. Celkem psudek bsahuje 18 stran a 10 stran přílh. V Přervě, dne 2.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkl Na základě usnesení, ze dne 19.2.2014 vydané Exekutrským úřadem Přerv, JUDr. Tmáš Vrána, č.j. 103 Ex 12705/08-60, byl přibrán znalecký ústav a t k cenění ideálníh spluvlastnickéh pdílu ve výši 1/2 k nemvitým věcem - bjektu č.p. 284 - rd. dům, příslušející k části bce Valašská Bystřice, na pzemku p.č. St. 1215, včetně pzemku p.č. St. 1215 - zastavěná plcha a nádvří a pzemků p.č. 2110/4 - rná půda, p.č. 3722/1 - statní plcha a p.č. 3722/3 - statní plcha, vše v k.ú. Valašská Bystřice, bec Valašská Bystřice, kres Vsetín. Zpracvateli se ukládá, aby stanvil bvyklu cenu těcht nemvitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracvateli ukládá, aby stanvil cenu mvitých věcí, které tvří příslušenství vedených nemvitstí, a stanvil cenu práv a závad spjených s uvedenými nemvitými věcmi. Pr stanvení bvyklé, (tržní, bchdvatelné) ceny neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním. Pr dhad bvyklé hdnty budu pužity tyt ceňvací metdy a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se cenu určenu dle platnéh ceňvacíh předpisu ke dni 21.3.2014, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku, v účinném znění. Tut metdu jsu pdrbně ceněny všechny stavby hlavní a pzemky. S hledem na účel cenění nejsu dle platné vyhlášky ceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé prsty, nebť cena zjištěná má puze pmcný indikační charakter (pkud jsu tyt plžky ppsány v dstavci 5. části Nález tht znaleckéh psudku jsu zahrnuty d bvyklé ceny jak příslušenství k věci hlavní). stránka č. 2 Psudek byl vytvřen v prgramu Delta-NEM firmy Ditima, s.r.., tel.: 222 727 040, www.ditima.cz
Prvnávací hdnta - (cenění prvnávací, srvnávací, kmparativní metdu) - v principu se jedná vyhdncení cen nabízených nemvitstí na trhu realit, neb nedávn uskutečněných prdejů nemvitstí srvnatelných svým charakterem, velikstí a lkalitu. Nepředpkládá se, že s hledem na stávající trh s nemvitstmi a phyb cen jedntlivých typů nemvitstí, že uskutečněné prdeje a vyhdncvané prdeje by neměly být starší než 6 měsíců. T prt, že se předpkládá, že za delší dbu údaje ztratily svji vypvídací schpnst. Srvnání se prvádí na základě vlastníh průzkumu trhu nemvitstí, vyhdncením údajů z denníh i dbrnéh tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledváním aukcí a dražeb, knzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemvitstí. 2. Prhlídka a zaměření nemvitých věcí Prhlídka a zaměření nemvitých věcí byly prvedeny dne 21.3.2014 za přítmnsti pracvníka znaleckéh ústavu Ing. Vítězslava Kžušníka a pvinnéh, pana Ladislava Vančury. 3. Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí č. 1047, pr k.ú. Valašská Bystřice, bec Valašská Bystřice, kres Vsetín, vyhtvený bjednavatelem dne 19.2.2014, prstřednictvím dálkvéh přístupu d katastru nemvitstí, prstřednictvím internetvé aplikace www.cuzk.cz. Kpie katastrální mapy, pr k.ú. Valašská Bystřice, bec Valašská Bystřice, kres Vsetín, vyhtvená bjednavatelem dne 19.2.2014, prstřednictvím dálkvéh přístupu d katastru nemvitstí, prstřednictvím internetvé aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené bjednavatelem. Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pr vyhdncení realitníh trhu byl mim jiné využit infrmací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemvitsti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymrava.cz atd. Objednavatelem, pvinným, či účastníkem místníh šetření nebyla ke dni zpracvání tht znaleckéh psudku předlžena žádná nájemní, či jiná smluva, na základě které by byl předmět cenění užíván. Ocenění je prveden pr předmět cenění vlný, nebsazený, neprnajatý. stránka č. 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dstupných údajů z databáze Českéh úřadu zeměměřičskéh a katastrálníh jsu ke dni vypracvání tht znaleckéh psudku evidvány tyt vlastnické údaje: Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Valašská Bystřice Katastrální území: Valašská Bystřice (776254) List vlastnictví čísl: 1047 Vlastníci: 1. Vančura Ladislav Pdíl: 1/2 č.p. 284, 75627 Valašská Bystřice 2. Vančurvá Jzefína Pdíl: 1/2 č.p. 284, 75627 Valašská Bystřice 5. Celkvý ppis předmětu cenění Jedná se přízemní, zděný, pdsklepený rdinný dům s využitým pdkrvím pd sedlvu střechu krytu tašku betnvu. Objekt je situvaný d půdrysnéh tvaru bdélníka, nachází se v zastavěné, krajvé části bce Valašská Bystřice, v řadvé zástavbě jak samstatně stjící. Předmět cenění se nachází na adrese Valašská Bystřice č.p. 284, 756 27 Valašská Bystřice. Parkvání je mžné ve vlastní garáži. Pzemky leží v mírně sklnitém terénu, tvří jedntný funkční celek a jsu přístupné p veřejné, zpevněné kmunikaci na pzemku p.č. 3720/3 - statní plcha, který je ve vlastnictví státu a dále přes pzemek 2113 - zahrada, který je ve vlastnictví jinéh subjektu (přístup právně nezajištěn). Dům je napjen na inženýrské sítě: elektr, becní vdvd a hlubkvu kanalizaci. Objekt sestává z jedné bytvé jedntky veliksti 6+1 s kmpletním sciálním zařízením. Půvdní stáří bjektu je dle dstupných pdkladvých materiálů, místníh šetření a dle sdělení účastníka místníh šetření z rku 1991. V průběhu své celkvé živtnsti bjekt prcházel jen běžnu údržbu prvků krátkdbých živtnstí. Celkvý technický stav a údržbu lze ke dni cenění uvažvat jak stavba se zanedbanu údržbu (předpklad prvedení menších stavebních úprav). Pdrbný technický ppis a vnitřní vybavení bjektů je patrné z cenění. Při místním šetření byl zjištěn tt příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na bytnu část rdinnéh dmu vprav navazuje přízemní, zděná garáž s pultvu střechu krytu tašku betnvu. Za rdinným dmem je situvána dřevěná vedlejší stavba se sedlvu střechu krytu plechvu krytinu a pultvu střechu krytu tašku pálenu. b) příslušenství, které je tvřen těmit venkvními úpravami: - plcení - dřevěné latě na celvých slupcích a betnvé pdezdívce - plcení - drátěné pletiv na celvých slupcích - vrátka z celvé knstrukce - zpevněné plchy (dlážděné) - přípjky IS stránka č. 4
Závady, které prdejem nemvitých věcí v dražbě nezaniknu, jsu věcná břemena, nichž t stanví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem splečnsti vyžaduje, aby nemvité věci zatěžvala i nadále ( 336a dst. 1 písm. c).s.ř.). Dle místníh šetření, infrmací bjednavatele a dle dalších dstupných pdkladvých materiálů na dražených nemvitých věcech nejsu žádné závady, které nezaniknu dražbu. Mvité věci, které by tvřily příslušenství k předmětu cenění, nejsu a nebyly zjištěny při místním šetření zpracvatele. 6. Obsah znaleckéh psudku 1) Objekty a) Rdinný dům č.p. 284 2) Pzemky a) Pzemky 3) Ocenění prvnávací metdu stránka č. 5
B. POSUDEK Ppis a umístění bjektů, výměra, hdncení a cenění Index trhu dle přílhy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažván s negativním vlivem právních vztahů na prdejnst, nebť předmětem cenění je puze ideální spluvlastnický pdíl ve výši 1/2 (viz. dhad bvyklé ceny). Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka dpvídá pptávce 0,00 trhu s nemvitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pzemek neb pzemek, 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v klí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prdejnst (např. prdej pdílu, prnájem) 5 Pvdňvé rizik IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,960 i = 1 4 Index plhy dle přílhy č. 3, tabulky č. 3 neb 4: U znaku č. 11 uvažván maximální snižující vliv na cenu, nebť přístup k předmětu cenění je p pzemcích jinéh vlastníka (p právní stránce není zajištěn přístup k předmětu cenění). Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jedntném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v klí I. Rezidenční zástavba 0,02 pzemku a živtní prstředí 3 Plha pzemku v bci III. Okrajvé části bce 0,10 4 Mžnst napjení pzemku na I. Pzemek lze napjit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má bec bci neb bec bez sítí 5 Občanská vybavenst v klí I. V klí nemvité věci je dstupná 0,00 pzemku bčanská vybavenst bce 6 Dpravní dstupnst VII. Kmunikace (zpevněná) ke hranici 0,01 pzemku, parkvání na pzemku 7 Hrmadná dprava IV. Zastávka hrmadné dpravy d 500 m 0,02 8 Plha pzemku z hlediska I. Bez mžnsti kmerčníh využití 0,00 kmerční využitelnsti 9 Obyvatelstv II. Bezprblémvé klí 0,00 10 Nezaměstnanst II. Průměrná nezaměstnanst 0,00 11 Vlivy statní neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,20 Index plhy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,710 i = 2 stránka č. 6
Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 1.a.1) Rdinný dům č.p. 284 35 Pdlaží: Název Zastavěná plcha I.NP 11,83 11,60 = 137,23 m 2 Pdkrví 11,83 11,60 = 137,23 m 2 I.PP 11,83 11,60 = 137,23 m 2 Sučet: = 411,69 m 2 Pdlažnst: 411,69 / 137,23 = 3,00 Obestavěný prstr (OP): Spdní stavba 11,83 11,60 2,60 = 356,79 m 3 Vrchní stavba 11,83 11,60 3,65+(5,30 1,00 1,00) 2 = 511,48 m 3 Zastřešení 11,83 11,60 3,30 0,50 = 226,43 m 3 Obestavěný prstr celkem: = 1 094,70 m 3 Rdinný dům: typ C Knstrukce: zděná Pdsklepení: pdsklepená Pdlaží: s jedním nadzemním pdlažím Vybavení: Název, ppis Obj. pdíl Hdncení 1. Základy betnvé s izlací 5,40 % Standardní 2. Zdiv zděné 23,40 % Standardní 3. Strpy Miak vlžky d I prfilů 9,10 % Standardní 4. Střecha vaznicvá sedlvá 5,40 % Standardní 5. Krytina taška betnvá 3,30 % Standardní 6. Klempířské knstrukce pzinkvaný plech (žlaby, svdy, 0,80 % Standardní parapety) 7. Vnitřní mítky vápenné hladké 6,10 % Standardní 8. Fasádní mítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější bklady kamenné 0,50 % Standardní 10. Vnitřní bklady keramický bklad (kuchyně, kupelny, WC) 2,20 % Standardní 11. Schdy betnvé s dřevěnými stupni s pvrchem z PVC a 2,30 % Standardní zábradlím 12. Dveře dřevěné náplňvé d celvých zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvjená 5,10 % Standardní 14. Pdlahy bytných místnstí vlýsky (parkety), PVC, textilní 2,10 % Standardní krytiny 15. Pdlahy statních místnstí keramická dlažba 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední ktlem na tuhá paliva 5,30 % Standardní stránka č. 7
Název, ppis Obj. pdíl Hdncení 17. Elektrinstalace 230/400V 4,20 % Standardní 18. Blesksvd je prveden 0,60 % Standardní 19. Rzvd vdy teplá i studená 2,90 % Standardní 20. Zdrj teplé vdy kmbinvaný ktel 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace kmpletní dkanalizvání 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sprák 0,50 % Pdstandardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadla, sprchvý kut 4,30 % Standardní 25. Záchd splachvací WC 2x 0,30 % Standardní 26. Ostatní krb 4,00 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílhy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Valašská Bystřice Pčet byvatel: 2 266 Základní cena (ZC): 2 061, Kč/m 3 Index knstrukce a vybavení: přílha č. 24, tabulka č. 2 Pr ptřeby tht znaleckéh psudku a určení indexu I v (index knstrukce a vybavení) uvažván s rkem klaudace, který byl zjištěn při místním šetření. Ppis znaku Hdncení znaku V i 0 Typ stavby III. Pdsklepený - se šikmu neb strmu C střechu 1 Druh stavby III. Samstatný rdinný dům 0,00 2 Prvedení bvdvých stěn III. Zdiv cihelné neb tvárnicvé 0,00 3 Tlušťka bvd. stěn II. 45 cm 0,00 4 Pdlažnst I. Hdnta větší než 2 0,00 5 Napjení na veřejné sítě IV. Přípjka elektr vda, napj. na veřej. 0,04 (přípjky) kanal. neb dmvní čistírna 6 Způsb vytápění stavby III. Ústřední, etážvé, dálkvé 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní prvedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšíh vybavení 0,00 9 Venkvní úpravy III. Standardníh rzsahu a prvedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvřící II. Bez vedlejších staveb neb jejich celkvé 0,00 příslušenství k RD zastavěné plše nad 25 m 2 11 Pzemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbu 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanu údržbu - 0,85 * (předpklad prvedení menších stavebních úprav) * Rk klaudace: 1991 Stáří stavby (y): 23 Keficient pr úpravu (s): 0,885 12 Index knstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,790 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 628,19 Kč/m 3 stránka č. 8
Index trhu (I T ): 0,960 Index plhy (I P ): 0,710 Cena stavby určená prvnávacím způsbem: CS P = OP ZCU I T I P = 1 094,70 1 628,19 0,960 0,710 = 1 214 869,93 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem Vlastnický pdíl: 1 / 2 Cena p úpravě: = 607 434,96 Kč Rdinný dům č.p. 284 určená cena: 607 434,96 Kč 2) Pzemky 2.a) Vyhláška 441/2013 Sb. 2.a.1) Pzemky 4 Základní cena stavebníh pzemku neuvedenéh v cenvé mapě dle 3 Název bce: Valašská Bystřice Název kresu: Vsetín Keficienty úpravy výchzí základní ceny dle přílhy č. 2, tabulky č. 2: Ppis znaku Hdncení znaku O i 1 Velikst bce II. 2001 5000 byvatel 0,85 2 Hspdářsk-správní význam IV. Ostatní bce 0,60 bce 3 Plha bce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v bci II. Elektřina, vdvd a kanalizace, neb 0,85 kanalizace a plyn, neb vdvd a plyn 5 Dpravní bslužnst bce IV. Železniční, neb autbusvá zastávka 0,80 6 Občanská vybavenst v bci II. Rzšířená vybavenst (bchd, služby, zdravtní středisk, škla a pšta, neb bankvní (peněžní) služby, neb sprtvní neb kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchzí: ZC v = 1 220, Kč/m 2 Základní cena pzemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 331,71 Kč/m2 Pzemky ve funkčním celku se stavbu ceňvanu pdle 13, 14, 35 a 36, ppřípadě s jejich příslušenstvím Sučet výměr pzemků ve funkčním celku: vp = 1 060 m 2 Redukční keficient: R = (200 + 0,8 vp) vp = 0,989 Index trhu: I T = 0,960 Index mezujících vlivů pzemku dle přílhy č. 3, tabulky č. 2: Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Svažitst pzemku a expzice IV. Svažitst terénu pzemku d 15% včetně; 0,00 statní rientace 2 Ztížené základvé pdmínky III. Neztížené základvé pdmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mim chranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pzemku I. Bez mezení užívání 0,00 5 Gemetrický tvar pzemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 stránka č. 9
6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index mezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index plhy: I P = 0,710 Index cenvéh prvnání dle 4: I = I T I O I P = 0,682 4 dst. 1 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 223,7377 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 1215 Zastavěná plcha a nádvří 174 38 930,36 2110/4 Orná půda 782 174 962,88 Sučet: 956 213 893,24 Keficienty úpravy základních cen pzemků kmunikací dle přílhy č. 3, tabulky č. 5: Ppis znaku Hdncení znaku P i 1 Kategrie a charakter pzemní III. Účelvé kmunikace 0,50 kmunikace 2 Charakter a zastavěnst území I. V kat. úz. sídelní části bce 1,00 3 Kmerční využití I. Bez mžnsti kmerčníh využití 1,00 4 Pvrch kmunikace II. S nezpevněným pvrchem 0,85 4 dst. 3 Stavební pzemky drah, dálnic a silnic Základní cena upravená: ZCU = ZC P 1 P 2 P 3 P 4 R = 139,4260 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3722/1 Ostatní plcha - statní 48 6 692,45 kmunikace 3722/3 Ostatní plcha - statní 56 7 807,86 kmunikace Sučet: 104 14 500,31 Sučet cen všech typů pzemků: = 228 393,55 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem Vlastnický pdíl: 1 / 2 Cena p úpravě: = 114 196,78 Kč Pzemky určená cena: 114 196,78 Kč stránka č. 10
3) Ocenění prvnávací metdu Prblematika Prvnávací hdnty nemvitstí je v sučasné dbě nejlépe uceleně ppsána v publikaci Prvnávací hdnta nemvitstí vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autr Zbyněk Zazvnil. Výběr prvnatelných vzrků: V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrjů, pmcí nichž lze velmi dbře sledvat změny nabídkvých cen p dbu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděn datum uvedení d prdeje, nvinky bývají zvýrazňvány, čast je upzrňván na pstupné slevy, jsu avizvány exkluzivity d ttžných inzercí ve více kancelářích. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segmentu trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: - ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, přihraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), - typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), - veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), - stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), - kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), - řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd) 1) RD Valašská Bystřice, kres Vsetín RD dvupdlažní pdsklepený. Celkvá plcha pzemku 732 m2. Zastavěná plcha 99 m2 + garáž. Užitná plcha 198 m2. Sklep: dvě místnsti + ktelna a technická místnst. Ktel i zásbník na vdu jsu zakupeny v rce 2013. Přízemí: bývací pkj se vstupem na terasu, kuchyně s nvu kuchyňsku linku a el. sprákem zakupeným v rce 2013, hala, kupelna, WC. 1. nadz. pdlaží: 3x pkj, WC s umyvadlem, předsíň. Velké půdní prstry. Velká garáž. V celém dmě jsu nvá plastvá kna a balknvé dveře - z rku 2013. Tpení na tuhá paliva. Pitná i užitkvá vda z vlastních zdrjů. Odpad je řešen septikem. Elektřina v celém dmě. Nabídkvá CENA: 1 980 000,- Kč stránka č. 11
2) RD Zubří, kres Vsetín RD v Zubří, dispzičně řešen jak 5+1 se vstupní halu. Zastavěná plcha 107 m2, užitná plcha 270 m2. V suterénu je vstupní hala, ktelna, uhelna a prádelna, 1.NP - 2 pkje, kuchyň, WC, kupelna. Pdkrví k dknčení - 3 pkje, WC, kupelna. U dmu terasa, psezení, přístěnek na zahradní nářadí. Pzemek 630 m2. Tpení ústřední plynvé plus ktel na tuhá paliva, vlastní studna. Nabídkvá CENA: 1 900 000,- Kč 3) RD Ržnv pd Radhštěm - Hážvice, kres Vsetín RD 6+2 veliksti 210 m2 v Hážvicích u Ržnva pd Radhštěm. Nemvitst je p částečné reknstrukci - nvá eur kna a zreknstruvané první patr. Vytápění je řešen ktlem na tuhá paliva a elektrktlem - plynvá přípjka na hranici pzemku. Dům je částečně pdsklepen. Celkvá plcha pzemku je 910 m2. Na zahradě stjí zahradní altánek s krbem. Nabídkvá CENA: 1 990 000,- Kč Jedntky prvnání, prvnání nemvitsti jak celku: Jedntky prvnání jsu veličiny, jejichž prstřednictvím se prvnávání prvádí. Ve většině případů jsu známé ceny vzrků vyjádřeny jak dsažené, dhdnuté či navrhvané finanční částky za prvnávané nemvitsti jak za celky, tedy ve frmě Kč/ks. Prtže i hledaná prvnávací hdnta psuzvaných nemvitstí je pžadvána jak cena za celek, je nejjedndušším řešením za jedntku prvnání zvlit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenvé úpravy vzhledem k jedntlivým rzdílnstem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspřádání vzrků, prvádět v těcht jedntkách. Výhdy tht způsbu spčívají v jeh transparentnstech, jednduchsti a snadné srzumitelnsti pr všechny účastníky trhu. Kvantitativní prvnávací analýza: Pr kvantitativní prvnávací analýzu je typické, že jedntlivé diference mezi vybranými vzrky a ceňvaným subjektem se snaží kvantifikvat, resp. shledané rzdíly se pkuší cenit, najít směr jejich předpkládané kntribuce a následně je využít pr cenvé úpravy ve frmě srážek a přirážek s cílem, aby takt upravený výsledek reflektval zatím neznámu prvnávací hdntu ceňvanéh subjektu. Za upravvaný základ jsu zvleny známé ceny vzrků, a úpravy mají relativní frmu ve vztahu ke zvlenému základu. Tyt cenvé úpravy lze charakterizvat jak vzájemné přizpůsbvání cen, jejich vyrvnávání, seřizvání či vylaďvání, prt v dbrné literatuře je pr tent prces bvykle pužíván termín adjustace (adjustment) Adjustace je zalžena na následujících předpkladech: - jsu-li prvnávané nemvitsti, u nichž je prdejní cena známa, hrší než nemvitsti ceňvané, lze předpkládat, že ceňvané nemvitsti mají vyšší cenu než nemvitsti prvnávané (než vzrek) - jsu-li prvnávané nemvitsti, u nichž je prdejní cena známa, lepší než nemvitsti ceňvané, lze předpkládat, že ceňvané nemvitsti mají nižší cenu než nemvitsti prvnávané (než vzrek) Kladné stránky ceňvaných nemvitstí: - mžnst parkvání na vlastním pzemku neb ve vlastní garáži - lkalita vhdná k bydlení i k rekreaci stránka č. 12
Záprné stránky ceňvaných nemvitstí: - přístup k bjektu je p pzemcích jinéh vlastníka (právně není zajištěn přístup) - v bci není mžné napjení na plynvé vedení - hrší dcházkvá vzdálenst d centra bce - celkvá stagnace realitníh trhu v tmt segmentu P nemvitstech uvedenéh typu, t.j. rdinný dům, uvedené veliksti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lkalitě, a u srvnatelných nemvitstí je pptávka v suladu s nabídku. Prt s přihlédnutím k umístění nemvitsti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsbu využití jsme názru, že předmět cenění (jak celek) je bchdvatelný. Seznam prvnávaných bjektů: RD Valašská Bystřice, kres Vsetín Výchzí cena (VC): 1 980 000, Kč Mnžství (M): 1,00 celek K plhy : 1,00 K vybavení : 1,00 K bjektivizační : 1,10 K knstrukce : 0,95 K pzemku : 1,00 K technickéh stavu : 1,00 K přístupu : 1,20 Jedntkvá cena (JC): 1 578 947,37 Kč Váha (V): 1,0 RD Zubří, kres Vsetín Výchzí cena (VC): 1 900 000, Kč Mnžství (M): 1,00 celek K plhy : 1,05 K vybavení : 1,00 K bjektivizační : 1,10 K knstrukce : 1,00 K pzemku : 0,95 K technickéh stavu : 1,00 K přístupu : 1,20 Jedntkvá cena (JC): 1 443 001,44 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 13
RD Ržnv pd Radhštěm - Hážvice, kres Vsetín Výchzí cena (VC): 1 990 000, Kč Mnžství (M): 1,00 celek K plhy : 1,05 K vybavení : 1,00 K bjektivizační : 1,10 K knstrukce : 1,00 K pzemku : 1,00 K technickéh stavu : 1,00 K přístupu : 1,20 Jedntkvá cena (JC): 1 435 786,44 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K plhy K vybavení K bjektivizační K knstrukce K pzemku K technickéh stavu K přístupu ) Minimální jedntkvá cena za celek: Průměrná jedntkvá cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jedntkvá cena za celek: 1 435 786,44 Kč 1 485 911,75 Kč 1 578 947,37 Kč Stanvení prvnávací hdnty: Stanvená jedntkvá cena za celek: 1 485 000, Kč Mnžství: 1,00 celek Prvnávací hdnta: = 1 485 000, Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem Vlastnický pdíl: 1 / 2 Cena p úpravě: = 742 500, Kč Úprava ceny keficientem: Výslednu prvnávací hdntu nejvíce vlivňuje fakt, že se jedná cenění ideálníh spluvlastnickéh pdílu 1/2 k výše uvedeným nemvitým věcem. V našich pdmínkách trhu neexistuje žádná pptávka p takvýcht částech nemvitých věcí. Ideální spluvlastnické pdíly jsu zpravidla dkupvány statními spluvlastníky, případně jsu kupvány se spekulativním záměrem. S hledem na tyt skutečnsti nelze výslednu cenu stanvit jak sučin spluvlastnickéh pdílu s cenu celku, ale je nutné ji dále redukvat. V našem knkrétním případě vlíme redukci výše uvedenéh spluvlastnickéh pdílu 20%. Vliv spluvlastnictví 0,800 Cena p úpravě: = 594 000, Kč Výsledná prvnávací hdnta: Výsledná prvnávací hdnta (zakruhlen): 594 000, Kč 595 000, Kč stránka č. 14
C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, becná) - je t cena aktuálníh trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kteru lze věc v daném místě a čase prdat neb kupit. Jedná se krátkdbu platnst bvyklé ceny v závislsti na pdmínkách vně i uvnitř ceňvanéh systému. Je dána knkrétním vztahem nabídky a pptávky. Odhad tržní hdnty je prveden na základě dbrnéh psuzení zjištěných hdnt. Při tmt psuzení jsu zhledněny všechny rzhdující faktry, vztahující se k dané nemvitsti, které nemhu být pstiženy matematickým výpčtem, které však mhu rzhdující měru vlivnit hdntu majetku. Největší důraz je přitm kladen na sučasný stav trhu s nemvitstmi ve vztahu nabídky a pptávky s předpkládaným výhledem na něklik rků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické ptřebení, mrální ptřebení, umístění lkality, bčanská vybavenst, demgrafické pdmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, živtní prstředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu cenění je becně pptávka p bdbných nemvitých věcech menší než nabídka. Četnst realizvaných bchdů je na minimální úrvni. V bdbných lkalitách je na trhu pměrně mezená nabídka bdbných nemvitých věcí. Z hlediska lukrativnsti plhy se jedná plhu průměrnu. Z hlediska bchdvatelnsti lze předmět cenění pvažvat za btížně bchdvatelný. Situaci na trhu s nemvitými věcmi nejlépe vystihuje hdnta stanvená metdu prvnávací, a prt v případě dhadu bvyklé hdnty předmětu cenění tut pvažujeme za bvyklu. REKAPITULACE Ceny pdle cenvéh předpisu Cena bjektů Cena pzemků Celkvá cena pdle cenvéh předpisu Cena zjištěná prvnávacím způsbem (zakruhlen) Věcné břemen Ostatní mvité věci Práva a závady, které nezaniknu dražbu 607 430, Kč 114 200, Kč 721 630, Kč 595 000, Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 15
Obvyklá cena vyjadřující hdntu předmětu cenění určená prvnáním činí 595 000, Kč Cena slvy: pětsetdevadesátpěttisíc Kč Zpracvatelé psudku: Osba právněná pdávat vysvětlení: Ing. Tmáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kžušník Ondřej Mlčch Michaela Pkrná Ing. Tmáš Vingrálek V Přervě, dne 2.4.2014 Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. znalecký ústav... Ing. Tmáš Vingrálek jednatel stránka č. 16
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek je pdán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanvení 21, dst. 3 zákna 36/1967., znalcích a tlumčnících a ustanvení 6 dst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pd č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v bru eknmika s rzsahem znaleckéh právnění pr: ceny a dhady nemvitstí, ceny a dhady věcí mvitých - sptřební elektrniky, výpčetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení dmácnsti, ceňvání strjů a zařízení, ceňvání vzidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a dhady pdniků a jeh částí, a t zejména: ceny a dhady finančníh majetku, ceny a dhady nehmtnéh majetku a majetkvých práv, ceny a dhady phledávek a závazků, ceny a dhady hdnty bchdních pdílů a cenných papírů, ceny a dhady fůzí a akvizic, ceny a dhady pdnikvých investic. Znalecký psudek byl zapsán pd př. č. 8972-472/2014 samstatné evidence znaleckéh ústavu.... Oceňvací a znalecká kancelář s.r.. znalecký ústav sídl: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilva 1938/26, 750 02 Přerv e-mail: inf@psudek.cm www.psudek.cm stránka č. 17
E. SEZNAM PŘÍLOH Ftdkumentace Výpis z katastru nemvitstí Kpie katastrální mapy stránka č. 18
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 19.02.2014 12:55:02 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 103 Ex 12705/08 pr JUDr.Tmáš Vrána sudní exekutr Exekutrský úřad Přerv CZ0723 Vsetín Vlastník, jiný právněný Vlastnické práv Vančura Ladislav, č.p. 284, 75627 Valašská Bystřice Vančurvá Jzefína, č.p. 284, 75627 Valašská Bystřice Obec: Kat.území: 776254 Valašská Bystřice List vlastnictví: 1047 544949 Valašská Bystřice V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátr 580518/1052 595110/6161 Pdíl 1/2 1/2 B Nemvitsti Pzemky Parcela Výměra[m2] Druh pzemku Způsb využití Způsb chrany St. 1215 174 zastavěná plcha a rzsáhlé chráněné nádvří území Na pzemku stjí stavba: Valašská Bystřice, č.p. 284, rd.dům 2110/4 782 rná půda rzsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fnd 3722/1 48 statní plcha statní rzsáhlé chráněné kmunikace území 3722/3 56 statní plcha statní kmunikace Stavby Typ stavby Část bce, č. budvy Způsb využití Na parcele Způsb chrany B1 C Valašská Bystřice, č.p. 284 Jiná práva Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr - Bez zápisu rd.dům St. 1215 Pvinnst k rzsáhlé chráněné území Půjčka d ČSTSP 200000 Kč - místní pbčka v Ržnvě pd Radhštěm ze dne 2. 2. 1989, reg.dne 17. 2. 1989 Stavba: Valašská Bystřice, Z-7700042/1989-836 č.p. 284 Listina Dhda mezení převdu nemvitsti RIII 91/1989. POLVZ:42/1989 Z-7700042/1989-836 Omezení dispzičních práv ve znění zákna č.255/94 Sb., ze dne 15.4.1996 pr Finanční úřad v Ržnvě pd Radhštěm Stavba: Valašská Bystřice, Z-7700288/1996-836 č.p. 284 Listina Rzh.správce daně zříz.zást.práva ( 72 zák.č.337/92 Sb.) 61/1996. POLVZ:288/1996 Z-7700288/1996-836 Zástavní práv sudcvské výše phledávky 873.009,- Kč, k id. 1/2 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Zlínský kraj, Katastrální pracviště Valašské Meziříčí, kód: 836. strana 1