ZNALECKÝ POSUDEK č. 140/17 o obvyklé ceně podílu id. 16/40 na nemovitých věcech - pozemku p.č. St. 71/3, součástí je stavba: bez č.p./č.e., zemědělská stavba, pozemku p.č. St. 71/4, součástí je stavba: bez č.p./č.e., zemědělská stavba, pozemku p.č. St. 112, součástí je stavba: bez č.p./č.e., zemědělská stavba, s příslušenstvím, LV číslo 168, katastrální území Křižovatka, obec Křižovatka, okres Cheb a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 31519/09-50 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 01.06.2017 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 05.06.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 16/40 na nemovitých věcech - pozemku p.č. St. 71/3, součástí je stavba: bez č.p./č.e., zemědělská stavba, pozemku p.č. St. 71/4, součástí je stavba: bez č.p./č.e., zemědělská stavba, pozemku p.č. St. 112, součástí je stavba: bez č.p./č.e., zemědělská stavba, s příslušenstvím, LV číslo 168, katastrální území Křižovatka, obec Křižovatka, okres Cheb a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské stavby Adresa předmětu ocenění: Křižovatka 351 34 Křižovatka LV: 168 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Křižovatka Katastrální území: Křižovatka Počet obyvatel: 271 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 899,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 165,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.06.2017 za přítomnosti pana Jana Vrtišky, tel. 606 276 297. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 22.05.2017, LV číslo 168, k.ú. Křižovatka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další 5. Vlastnické a evidenční údaje - 2 -
Barthold Marie, Školní 219/3, 35101 Františkovy Lázně 6/40 Dvořáková Petra, Třebízského 1121/3, 35002 Cheb 3/40 Sovová Jana, č. p. 21, 35134 Křižovatka 6/40 Strachotová Kamila, č. p. 115, 35134 Křižovatka 6/40 Šmatová Pavlína, č. p. 102, 35134 Křižovatka 3/40 Vrtiška Jan, č. p. 21, 35134 Křižovatka 16/40 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sovová Jana Nařízení exekuce - Vrtiška Jan Zahájení exekuce - Sovová Jana Zahájení exekuce - Vrtiška Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě rodinných domů, za rodinným dome č.p. 21. Jedná se o samostatně stojící zemědělské objekty na rovinatých pozemcích. Pozemky jsou zastavěny stavbami. Příjezd je z asfaltové komunikace přes pozemky p.č. 934 a p.č. St. 71/1, které jsou jiných vlastníků. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO, některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl předložen a znalci není známo, zda je vyhotoven. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 3 -
- nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Stodola na p.č. St.71/4 2. Stodola na p.č. St.71/3 3. Chlév na p.č. St.112 4. Přípojka elektro 5. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,622 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,960 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,30 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro zemědělství a V 0,01 ostatní neuvedené 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,01 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti: Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 i = 1-5 -
komunikaci 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: Poloha bez vlivu na komerční využití II 0,00 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Území je stabilizované. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,300 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,187 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,288 1. Stodola na p.č. St.71/4 Přízemní, nepodsklepená stodola, se sedlovou střechou, se nachází na pozemku p.č. St. 71/4. Objekt je napojen na elektřinu. Objekt byl postaven asi před 100 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 12,30*8,80 = 108,24 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. NP 108,24 m 2 5,00 m 541,20 Součet 108,24 m 2 541,20 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 541,20 / 108,24 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 108,24 / 1 = 108,24 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr - 6 -
Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (12,30*8,80)*(5,00) = 541,20 m 3 zastřešení (12,30*8,80)*(3,00*0,5) = 162,36 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 541,20 m 3 zastřešení Z 162,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 703,56 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové, bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha sedlová S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce ne C 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, poškozené P 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové, poškozené P 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata dřevěné S 100 13. Okna jednoduchá, dřevěná P 100 14. Povrchy podlah betonové S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace 220 V P 100 17. Bleskosvod ne C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80-7 -
4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 100 0,46 1,79 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100 0,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna P 3,40 100 0,46 1,56 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 6,10 100 0,46 2,81 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,93 Koeficient vybavení K 4 : 0,7593 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 8 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 7,95 93 150 62,00 4,9290 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 40,04 93 120 77,50 31,0310 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 18,17 93 120 77,50 14,0818 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 9,22 93 120 77,50 7,1455 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,82 93 93 100,00 3,8200 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 100,00 0,46 1,79 2,36 93 93 100,00 2,3600 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 1,63 93 93 100,00 1,6300 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,16 93 93 100,00 3,1600 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,95 93 93 100,00 3,9500 13. Okna P 3,40 100,00 0,46 1,56 2,05 93 93 100,00 2,0500 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,95 93 93 100,00 3,9500 16. Elektroinstalace P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,70 93 93 100,00 3,7000 Opotřebení: 81,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9810 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7200
Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7593 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 843,05 Plná cena: 703,56 m 3 * 1 843,05 Kč/m 3 = 1 296 696,26 Kč Koeficient opotřebení: (1-81,8 % /100) * 0,182 Nákladová cena stavby CS N = 235 998,72 Kč Koeficient pp * 0,288 Cena stavby CS = 67 967,63 Kč Stodola na p.č. St.71/4 - zjištěná cena = 67 967,63 Kč 2. Stodola na p.č. St.71/3 Přízemní, nepodsklepená stodola, se sedlovou střechou, se nachází na pozemku p.č. St. 71/3. Objekt není napojen na žádné sítě. Objekt byl postaven asi před 100 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: K. skladování a úprava zemědělských produktů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 16,75*10,75 = 180,06 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. NP 180,06 m 2 4,00 m 720,24 Součet 180,06 m 2 720,24 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 720,24 / 180,06 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 180,06 / 1 = 180,06 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (16,75*10,75)*(4,00) = 720,25 m 3 zastřešení (16,75*10,75)*(2,50*0,5) = 225,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný - 9 -
prostor 1. NP NP 720,25 m 3 zastřešení Z 225,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 945,33 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové, bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy trámové S 100 4. Krov, střecha sedlová S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce ne C 100 7. Úprava vnitřních povrchů ne C 100 8. Úprava vnějších povrchů ne C 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata dřevěné S 100 13. Okna ne C 100 14. Povrchy podlah hliněné P 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace ne C 100 17. Bleskosvod ne C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 12,30 100 0,46 5,66 2. Svislé konstrukce S 29,80 100 1,00 29,80 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Krov, střecha S 11,20 100 1,00 11,20 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 6,00 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,20 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00-10 -
11. Dveře S 2,10 100 1,00 2,10 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna C 4,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 4,90 100 0,46 2,25 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,80 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 65,31 Koeficient vybavení K 4 : 0,6531 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 12,30 100,00 0,46 5,66 8,66 93 150 62,00 5,3692 2. Svislé konstrukce S 29,80 100,00 1,00 29,80 45,63 93 120 77,50 35,3633 3. Stropy S 9,10 100,00 1,00 9,10 13,93 93 120 77,50 10,7958 4. Krov, střecha S 11,20 100,00 1,00 11,20 17,15 93 120 77,50 13,2912 5. Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,29 93 93 100,00 4,2900 11. Dveře S 2,10 100,00 1,00 2,10 3,22 93 93 100,00 3,2200 12. Vrata S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,67 93 93 100,00 3,6700 14. Povrchy podlah P 4,90 100,00 0,46 2,25 3,45 93 93 100,00 3,4500 Opotřebení: 79,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 468,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9567 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6531 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 706,23 Plná cena: 945,33 m 3 * 1 706,23 Kč/m 3 = 1 612 950,41 Kč Koeficient opotřebení: (1-79,4 % /100) * 0,206 Nákladová cena stavby CS N = 332 267,78 Kč Koeficient pp * 0,288 Cena stavby CS = 95 693,12 Kč Stodola na p.č. St.71/3 - zjištěná cena = 95 693,12 Kč - 11 -
3. Chlév na p.č. St.112 Přízemní, nepodsklepený chlév, se sedlovou střechou, se nachází na pozemku p.č. St. 112. Objekt není napojen na žádné sítě. Objekt byl postaven asi před 100 lety. Objekt je v havarijním stavu, severní část objektu je zbořena, zůstaly jen obvodové zdi. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chlévy. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: L. živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 48,50*8,10 = 392,85 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. NP 392,85 m 2 2,20 m 864,27 Součet 392,85 m 2 864,27 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 864,27 / 392,85 = 2,20 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 392,85 / 1 = 392,85 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (48,50*8,10)*(2,20) = 864,27 m 3 zastřešení (48,50*8,10)*(2,00*0,5) = 392,85 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 864,27 m 3 zastřešení Z 392,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 257,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] - 12 -
1. Základy vč. zemních prací betonové, bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce cihelné S 100 3. Stropy ne C 100 4. Krov, střecha sedlová S 100 5. Krytiny střech pálená taška, velmi poškozená, zatéká P 100 6. Klempířské konstrukce ne C 100 7. Úprava vnitřních povrchů omítky, poškozené P 100 8. Úprava vnějších povrchů omítky, poškozené P 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody ne C 100 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata dřevěné S 100 13. Okna kovové, jednoduché P 100 14. Povrchy podlah betonové S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace ne C 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod ne C 100 19. Vnitřní kanalizace ne C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody ne C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení ne C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 11,30 100 0,46 5,20 2. Svislé konstrukce S 26,20 100 1,00 26,20 3. Stropy C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 10,30 100 1,00 10,30 5. Krytiny střech P 2,90 100 0,46 1,33 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 5,90 100 0,46 2,71 8. Úprava vnějších povrchů P 3,10 100 0,46 1,43 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,00 100 1,00 2,00 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna P 4,30 100 0,46 1,98 14. Povrchy podlah S 4,70 100 1,00 4,70 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 5,90 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 1,40 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 1,30 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00-13 -
22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,10 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 58,65 Koeficient vybavení K 4 : 0,5865 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 11,30 100,00 0,46 5,20 8,87 93 150 62,00 5,4994 2. Svislé konstrukce S 26,20 100,00 1,00 26,20 44,67 93 93 100,00 44,6700 4. Krov, střecha S 10,30 100,00 1,00 10,30 17,56 93 93 100,00 17,5600 5. Krytiny střech P 2,90 100,00 0,46 1,33 2,27 93 93 100,00 2,2700 7. Úprava vnitřních povrchů P 5,90 100,00 0,46 2,71 4,62 93 93 100,00 4,6200 8. Úprava vnějších povrchů P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,44 93 93 100,00 2,4400 11. Dveře S 2,00 100,00 1,00 2,00 3,41 93 93 100,00 3,4100 12. Vrata S 2,40 100,00 1,00 2,40 4,09 93 93 100,00 4,0900 13. Okna P 4,30 100,00 0,46 1,98 3,38 93 93 100,00 3,3800 14. Povrchy podlah S 4,70 100,00 1,00 4,70 8,01 93 93 100,00 8,0100 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,68 93 93 100,00 0,6800 Opotřebení: 96,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 930,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9368 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,5727 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5865 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 102,22 Plná cena: 1 257,12 m 3 * 3 102,22 Kč/m 3 = 3 899 862,81 Kč Koeficient opotřebení: (1-96,6 % /100) * 0,034 Nákladová cena stavby CS N = 132 595,34 Kč Koeficient pp * 0,288 Cena stavby CS = 38 187,46 Kč Chlév na p.č. St.112 - zjištěná cena = 38 187,46 Kč 4. Přípojka elektro Objekt na p.č. St. 71/4 je napojen na elektřinu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi - 14 -
Délka: 1,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 140,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2310 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 249,87 Plná cena: 1,00 m * 249,87 Kč/m = 249,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 60 = 91,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 37,48 Kč Koeficient pp * 0,288 Cena stavby CS = 10,79 Kč Přípojka elektro - zjištěná cena = 10,79 Kč 5. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,300 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,300 = 0,288 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - 15 -
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 165,- 0,288 47,52 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 71/3 180,00 47,52 8 553,60 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 71/4 108,00 47,52 5 132,16 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 112 527,00 47,52 25 043,04 Stavební pozemky - celkem 815,00 38 728,80 Pozemky - zjištěná cena = 38 728,80 Kč - 16 -
C. REKAPITULACE 1. Stodola na p.č. St.71/4 67 967,60 Kč 2. Stodola na p.č. St.71/3 95 693,10 Kč 3. Chlév na p.č. St.112 38 187,50 Kč 4. Přípojka elektro 10,80 Kč 5. Pozemky 38 728,80 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvěstěčtyřicettisícpětsetdevadesát Kč 240 587,80 Kč 240 590,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 17 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej zemědělského objektu 1 677 m2 Třebeň, okres Cheb 1 150 000 Kč (686 Kč za m2) Prodej zemědělského objektu, využívaného jako šlechtitelská stanice prasat na okraji obce Třebeň u Chebu. Objekt je rozdělen do 2 sekcí, v jedné se nachází 10 velkých boxů, ve druhé 2 velké a 32 malých boxů. Pozemek o rozloze 3.402 m2 patřící k objektu lze využít jako stavební. Více informací v RK. S financováním rádi pomůžeme. Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. Celková cena: 1 150 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 686 Kč Poznámka k ceně: Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. ID zakázky: 461991 Aktualizace: 30.05.2017 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 včetně 1 podzemního - 18 -
Plocha zastavěná: 1677 m2 Užitná plocha: 1677 m2 Plocha podlahová: 1677 m2 Plocha zahrady: 3402 m2 Parkování: 20 Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 2. Prodej zemědělského objektu 1 769 m2 Třebeň, okres Cheb 1 900 000 Kč (1 074 Kč za m2) K prodeji nabízíme velký objekt bývalého kravína v obci Třebeň u Františkových Lázní, okres Cheb. Objekt je po částečné rekonstrukci - nová střecha, z části fasáda a okna. Na budově je přívod elektrické energie vč. elektroměru, kanalizace svedená do velké jímky cca 180 m3, voda na hranici pozemku v místní komunkaci cca 100 m od objektu. Doporučujeme pro zemědělskou činnost - skladování, výrobu, kompletaci apod.. Nachází se v místě fungujících firem - bramborárna, skladování zemědělských plodin. Objekt a pozemky v okolí budovy se nacházejí dle platného Územního plánu v území VZ - Plocha výroby a skladování - zemědělská výroba. Celková cena: 1 900 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu Cena za m2: 1 074 Kč ID zakázky: 5113 Aktualizace: 17.05.2017 Stavba: Skeletová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží Plocha zastavěná: 1769 m2 Užitná plocha: 1769 m2-19 -
Rok rekonstrukce: 2014 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej skladového prostoru 536 m2 Chebská, Aš 570 000 Kč (1 063 Kč za m2) Montovaná ocelová hala o ploše 110 m2 s vnitřní zateplenou kanceláří. Váha pro nákladní vozidla 15 t. Zpevněná plocha 426 m2. Oploceno. 2 vjezdy. Chebská ulice. PENB není požadován. Celková cena: 570 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 1 063 Kč Poznámka k ceně: SLEVA! ID zakázky: 4962 Aktualizace: 03.04.2017 Stavba: Montovaná Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 129 m2 Užitná plocha: 536 m2 Plocha podlahová: 129 m2 Plocha zahrady: 407 m2 Parkování: Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Bezbariérový: Vybavení: Částečně - 20 -
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 170-250 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sovová Jana Nařízení exekuce - Vrtiška Jan Zahájení exekuce - Sovová Jana Zahájení exekuce - Vrtiška Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 200 000,- Kč z toho podíl id. 16/40: slovy: Osmdesáttisíc Kč 80 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na - 21 -
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.06.2017 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 140/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 140/17. - 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -