ZNALECKÝ POSUDEK. č / O ceně rodinného domu s příslušenstvím v katastrálním území obce Zdechovice čp. 30, okr. Příčná Kolín

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /20158 O ceně rodinného domu s příslušenstvím v katastrálním území obce Zdechovice čp. 30, okr. Pardubice. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kolín Příčná Kolín Účel znaleckého posudku: podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing.arch. Pavel Železný Ke Trojici Kutná Hora Počet stran: 13 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Kutné Hoře A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Zdechovice Zdechovice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Zdechovice Katastrální území: Zdechovice Počet obyvatel: 621

2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 394,21 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Chlumské Vlasty. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro obec Zdechovice - prohlídka a zaměření nemovitosti - údaje sdělené vlastníkem 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlasta Chlumská, č. p. 30, Zdechovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Petr Chlumský, Karlovo náměstí 78, Kolín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vlasta Chlumská, č. p. 30, Zdechovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Petr Chlumský, Karlovo náměstí 78, Kolín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Chlév Stodola Sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/

3 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2-3 -

4 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Dům čp. 30: jedná se o samostatný rodinný dům bez podsklepení a s částečným II.NP. Stěny jsou zděné, krov je částečně sedlový s taškovou krytinou a částečně pultový s plechovou krytinou. V domě je jedna bytová jednotka. Koupelna je umístěna s kotlem na tuhá paliva a není zcela dokončena. Chybí obklady. Stropy jsou ploché. Celkový stav domu je podstandartní. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 95 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 650,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.NP: 5,75*12,40 = 71,30 m 2 II.NP: 5,75*12,40 = 71,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 71,30 m 2 2,82 m II.NP: 71,30 m 2 2,45 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP: (5,75*12,40)*(2,82) = 201,07 m 3 II.NP: (5,75*12,40)*(2,45) = 174,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 375,76 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 71,30 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 142,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00-4 -

5 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 95 let: s = 1-0,005 * 95 = 0,525 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,515 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 650,- Kč/m 3 * 0,515 = 849,75 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 375,76 m 3 * 849,75 Kč/m 3 * 1,000 * 1,020= ,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,10 Kč 1.2. Příslušenství Chlév Chlév: stavebně navazuje na obytnou část. Stěny jsou zděné, krov je sedlový s taškovou krytinou. Stropy jsou ploché. Stav objektu je špatný a potřebuje opravu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] - 5 -

6 I.NP 5,75*11,20 = 64,40 krov 5,75*11,20 = 64,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 64,40 m 2 2,85 m krov 64,40 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,75*11,20)*(2,85) = 183,54 m 3 krov (5,75*11,20)*(2,70) = 173,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor I.NP NP 183,54 m 3 krov Z 173,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 357,42 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 8. Schodiště P 3, ,46 1,75 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 97,95 Koeficient vybavení K 4 : 0,9795 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,

7 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 14): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9795 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 267,58 Plná cena: 357,42 m 3 * 2 267,58 Kč/m 3 = ,44 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,2 % Koeficient opotřebení: (1-84,2 % / 100) * 0,158 Nákladová cena stavby CS N = ,59 Kč Koeficient pp * 1,020 Cena stavby CS = ,70 Kč Chlév - zjištěná cena = ,70 Kč Stodola Stodola: nachází se v zadní části dvora. Jedná se o přízemní objekt. Krov je sedlový s taškovou krytinou. Vybavení objektu je minimální. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 5,90*12,50 = 73,75 krov 5,90*12,50 = 73,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 73,75 m 2 3,20 m krov 73,75 m 2 1,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (5,90*12,50)*(3,20) = 236,00 m 3-7 -

8 krov (5,90*12,50)*(1,90) = 140,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor I.NP NP 236,00 m 3 krov Z 140,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 376,13 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce P 1, ,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy C 8, ,00 0, Elektroinstalace P 5, ,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 60,83 Koeficient vybavení K 4 : 0,6083 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6083 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 257,36 Plná cena: 376,13 m 3 * 1 257,36 Kč/m 3 = ,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 105 / 115 = 91,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,62 Kč - 8 -

9 Koeficient pp * 1,020 Cena stavby CS = ,41 Kč Stodola - zjištěná cena = ,41 Kč Sklad Sklad: jedná se o přízemní stavbu, která navazuje na stodolu. Stěny jsou zděné, krov je pultový s taškovou krytinou. Sta objektu je podstandartní. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 3,00*12,95 = 38,85 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha I.NP 38,85 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (3,00*12,95)*(2,50) = 97,13 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor I.NP NP 97,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 97,13 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 Upravený obj. podíl - 9 -

10 3. Stropy P 19, ,46 9,11 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna P 1, ,46 0, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace P 5, ,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 76,77 Koeficient vybavení K 4 : 0,7677 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7677 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 586,84 Plná cena: 97,13 m 3 * 1 586,84 Kč/m 3 = ,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 70 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,47 Kč Koeficient pp * 1,020 Cena stavby CS = ,86 Kč Sklad - zjištěná cena = ,86 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky: jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,

11 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,21 1, ,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 402, ,17 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 402, ,70 Stavební pozemky celkem 543,00 m ,87 Pozemky - zjištěná cena = ,87 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,10 Kč 1.2. Příslušenství Chlév ,70 Kč Stodola ,40 Kč Sklad ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků

12 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Sedmsetsedmdesáttisícpětsetosmdesát Kč D. Cena obvyklá: byla stanovena porovnáním srovnatelných nemovitostí. Porovnání bylo stanoveno na základě porovnání technického stavu nemovitostí, jejich umístěním, napojením na inženýrské sítě a na základě všech vlivů, které mají vliv na jeho cenu. Srovnatelné nemovitosti: 1. Chvaletice- rodinný dům zast.plocha 75m 2 celkový pozemek 726m 2 cena nemovitosti ,-Kč 2. Kojice- rodinný dům zast.plocha 190m 2 celkový pozemek 664m 2 cena nemovitosti ,-Kč Cena obvyklá domu čp. 30, Zdechovice: 780.,-Kč Předmětem exekuce je 1/2 domu. Na objektu nebyly zjištěny žádné závady ani žádná jiná práva. Z důvodu exekuce pouze 1/2 domu je cena snížena na : ,-Kč slovy: třistapadesáttisíckorunčeských. Kutné Hoře Ing.arch. Pavel Železný Ke Trojici Kutná Hora

13 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Praze, dne , čj. 1107/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /20158 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /