URBANISTICKÁ ŠTÚDIA BYTOVEJ VÝSTAVBY IBV PANSKÁ NIVA II 2.ETAPA Identifikačné údaje o obstarávateľovi urbanistickej štúdie: p. Andrej Kozačenko, Michalská 10, Hlohovec p. Lenka Kozačenková, Michalská 10, Hlohovec p. Richard Rehák, Podzámska 29, Hlohovec p. Marek Šangala, Hurbanova 81, Hlohovec Spracovateľ čistopisu zadania urbanistickej štúdie: Ing.arch. Matej Dudon, AA 1933 V Hlohovci 10.3.2016 Údaje o odborne spôsobilej osobe podľa 2a zákona č.50/1976 Zb. v znení noviel, prostredníctvom ktorej bude zabezpečované obstarávanie urbanistickej štúdie IBV Panská niva II 2.etapa : Ing. Miroslav Polonec, Lomonosovova 6, 917 08 Trnava, registračné číslo: 301 S t r a n a 1
A. Základné údaje Objednávateľ: p. Andrej Kozačenko, Michalská 10, Hlohovec p. Lenka Kozačenková, Michalská 10, Hlohovec p. Richard Rehák, Podzámska 29, Hlohovec p. Marek Šangala, Hurbanova 81, Hlohovec Spracovateľ: 3MP ateliér, s.r.o. Ing.arch. Matej Dudon, AA 1933 Odborne spôsobilá osoba: Ing. Miroslav Polonec, Lomonosovova 6, 917 08 Trnava Registračné číslo: 301 (podľa 2a zákona č.50/1976 Zb. v znení noviel, prostredníctvom ktorej bude zabezpečované obstarávanie urbanistickej štúdie Urbanistická štúdia bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa") Zadanie: Čistopis zadania urbanistickej štúdie IBV Panská niva II 2.etapa bol schválený bodom 1. Uznesenia č. 24 Mestského zastupiteľstva mesta Hlohovec dňa 17.3.2016 S t r a n a 2
B. Hlavné ciele a úlohy Navrhovaná bytová výstavba IBV Pánska niva II je lokalitou nachádzajúcou sa podľa urbanistickej koncepcie priestorového a funkčného usporiadania do mestskej časti II - Sever, časť územia zóny 05 - Obytná zóna rodinných domov Panská niva - Staré hory. V záujme zabezpečenia realizácie cieľov stanovených v návrhovom období v záväznej časti ÚPN mesta Hlohovec 1 podľa kapitoly Z.7. "Vymedzenie častí mesta Hlohovec, pre ktoré je potrebné obstarať a schváliť územný plán zóny" je potrebné pre danú lokalitu zabezpečiť spracovanie ďalšej podrobnejšej územnoplánovacej dokumentácie. Záväzná časť ÚPN mesta Hlohovec v kapitole Z.3.2. "Urbanistická koncepcia priestorového a funkčného usporiadania mestskej časti II - Sever" počíta z hľadiska rozvoja bývania v tejto mestskej časti s výrazným rozvojom rodinných domov v podobe obytných súborov a to realizáciou obytných súborov rodinných domov medzi Dukelskou ul. a ul. Čs.armády vo viacerých lokalitách, medzi nimi aj lokalitou Panská niva II. Potreba obstarania urbanistickej štúdie vyplynula z rokovaní o zámeroch potencionálnych stavebníkov v lokalite Panská niva II (IBV 135), aby bol zabezpečený podklad pre určovanie zásad a podmienok výstavby v danej lokalite v súlade s Územným plánom mesta Hlohovec z hľadiska rozvoja tejto zóny. Urbanistická štúdia sa bude obstarávať z podnetu záujemcov o výstavbu v danej lokalite - riešenie výstavby rodinných domov v lokalite Panská niva II 2.etapa (IBV 85), pričom pri jej obstarávaní sa bude postupovať v súlade s príslušnými ustanoveniami platných právnych predpisov a Územného plánu mesta Hlohovec. V rámci obytného súboru Pánska niva II sa už časť výstavby zrealizovala 1.etapa výstavby prebehla do roku 2015 a z celkového počtu IBV 135 bolo ku 02/2016 postavených 50 IBV. URBANISTICKÁ ŠTÚDIA BYTOVEJ VÝSTAVBY IBV PANSKÁ NIVA II 2.ETAPA BUDE POUŽITÁ: - na riešenie novej bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa v lokalite Panská niva II na novej rozvojovej ploche v súlade s Územným plánom mesta Hlohovec. Urbanistická štúdia bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa bude po prerokovaní podľa príslušných ustanovení zákona č.50/1976 a vyhlášky č.55/2001 Z.z. a schválení mestským zastupiteľstvom mesta Hlohovec v zmysle 4 zákona č.369/1990 zb. v znení noviel použitá: - na overenie dopravného napojenia na miestne komunikácie na ulicu Čsl.armády a ulicu Pánska niva tak, aby bola zóna navrhnutá v rámci pripojenia na nadradený komunikačný systém v súlade s STN EN 73 6110 Projektovanie miestnych komunikácií (v znení Z1 od 11/2011 a v znení Z2 od 02/2015), - na určenie regulatívov a podmienok výstavby rodinných domov, dopravnej infraštruktúry - ako koncepcia rozvoja výstavby v riešenom území, - bude môcť byť použitá ako územnoplánovací podklad pre vydanie územného rozhodnutia v súlade s 37 zákona č.50/1976 v znení noviel (stavebný zákon), - zároveň bude podkladom pre obstarávanie ďalších územnoplánovacích podkladov zóny "05 - Obytná zóna rodinných domov Panská niva - Staré hory ", pre koordináciu jednotlivých podkladov vo vymedzenom území, 1 Územný plán mesta Hlohovec - VZN č. 113/2010 o Územnom pláne mesta Hlohovec zverejnený na www.hlohovec.sk, sekcia Mesto - Územný plán - Územnoplánovacia dokumentácia mesta. S t r a n a 3
- v prípade rozhodnutia o obstarávaní územného plánu zóny môže byť na návrh orgánu územného plánovania (mesta Hlohovec) upustené od spracovávania konceptu, resp. môže byť prerokovaná urbanistická štúdia podkladom pre spracovanie konceptu riešenia. - za účelom spodrobnenia zástavby podľa záujmu vlastníka pozemkov so zohľadnením verejných záujmov v území, pre dopracovanie návrhu nového Územného plánu mesta, v rámci možnej časovej koordinácie počas jeho spracovávania. HLAVNÝMI CIEĽMI RIEŠENIA URBANISTICKEJ ŠTÚDIE JE USTANOVIŤ NA VYMEDZENOM ÚZEMÍ: - zásady a regulatívy podrobnejšieho priestorového usporiadania a funkčného využívania pozemkov, stavieb a verejného dopravného a technického vybavenia územia, - zásady a regulatívy umiestnenia stavieb na jednotlivých pozemkoch, do urbánnych priestorov a zastavovacie podmienky jednotlivých stavebných pozemkov, - pozemky, ktoré sú v zastavanom a nezastavanom území obce, stavby na stavebných pozemkoch a podiel možného zastavania a únosnosť využívania územia, - nezastavané pozemky za stavebné pozemky vrátane určenia pozemkov, ktoré podľa územného plánu nemožno trvalo zaradiť medzi stavebné pozemky, - chránené časti krajiny, - zásady a regulatívy nevyhnutnej vybavenosti stavieb a napojenie na verejné dopravné a technické vybavenie územia, - zásady a regulatívy začlenenia stavieb do okolitej zástavby, do pamiatkových rezervácií, do pamiatkových zón a do ostatnej krajiny, - umiestnenie zelene, významných krajinných prvkov a ostatných prvkov územného systému ekologickej stability na jednotlivých pozemkoch, - vecnú a časovú koordináciu novej výstavby a prípadné asanácie existujúcich stavieb, - pozemky pre verejnoprospešné stavby, stavebnú uzáveru a na vykonanie asanácie. S t r a n a 4
C. Vyhodnotenie územnoplánovacej dokumentácie Základnou platnou územnoplánovacou dokumentáciou pre vymedzené územie je Územný plán mesta Hlohovec, záväzná časť vyhlásená VZN č.113/2010 v znení dodatkov č.1 až č.6 2. Pri spracovaní urbanistickej štúdie boli údaje z Územného plánu mesta Hlohovec vo vymedzenom území spodrobnené na mierku požadovanú v zadaní. Výrez z výkresu č. 2 Komplexný urbanistický návrh / Priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia "Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo", 01/2014 (AUREX s r.o.) Územie IBV Panská niva II 2.etapa sa nachádza v rámci mestskej časti MČ 02 - Sever, zóny 02 Obytná zóna rodinných domov Panská niva Staré hory a tvorí ju časť lokality Panská niva II (135 IBV), ktorá je prioritne určená na realizáciu obytných súborov nízkopodlažnej individuálnej bytovej výstavby (v súlade s príslušným regulatívom funkčného využitia UB 01 výkres č.7 Regulatívy územného rozvoja Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo"), so zaradením do orientačnej etapizácie postupnej výstavby 2001-2015 (výkres č. 11 Návrh etapizácie / Etapizácia "Územný plán mesta Hlohovec Zmeny a doplnky ÚPN SÚ Hlohovec 2006 - čistopis"). 2 Územný plán mesta Hlohovec, ktorého záväzná časť je vyhlásená Všeobecne záväzným nariadením č. 113/2010 o Územnom pláne mesta Hlohovec (účinnosť od 10.3.2010), v znení dodatku č.1, na základe Zmien a doplnkov 2010 (účinnosť dodatku č.1 od 18.5.2011) a dodatku č.2, na základe Zmien a doplnkov 2011-most (účinnosť dodatku č.2 od 18.5.2012), dodatku č.3, na základe Zmien a doplnkov 2011/2012 (účinnosť dodatku č.3 od 1.6.2013), dodatku č.4, na základe Zmien a doplnkov 2012/2013 (účinnosť dodatku č.4 od 1.6.2014) a dodatku č.5, na základe Zmien a doplnkov 2013/2014 odpadové hospodárstvo (účinnosť dodatku č.5 od 15.12.2014) a dodatku č.6 k Záväznej časti vyhlásenej VZN č.113/2010 o Územnom pláne mesta Hlohovec na základe Zmien a doplnkov 2014/2015, zverejnený na www.hlohovec.sk, sekcia Mesto - Územný plán - Územnoplánovacia dokumentácia mesta. S t r a n a 5
Lokalita je zo severu určená už jestvujúcou nízkopodlažnou zástavbou IBV Panská niva II, z východu poľnou cestou oddeľujúcou lokalitu od IBV Staré hory IV, z južnej strany asfaltovou cestou susediacou s IBV Horné Kamenné hory a zo západu odvodňovacím kanálom. Lokalita nadväzuje na obytné súbory: - zo severnej strany Panská niva II, 135 IBV (reálny stav v tabuľke nižšie) - z východnej strany Staré hory IV, 10 IBV 1.etapa, 10 IBV 2.etapa (etapizácia podľa ÚPN, reálny stav v tabuľke nižšie) - z juhovýchodnej strany Horné Kamenné hory, 5 IBV 1.etapa, 5 IBV 2.etapa (etapizácia podľa ÚPN, reálny stav v tabuľke nižšie) - zo západnej strany Panská niva I, 85 IBV (reálny stav v tabuľke nižšie) V rámci jednotlivých obytných súborov sa už časť výstavby realizovala nasledovne: Obytný súbor podľa ÚPN mesta Počet IBV Skutočnosť v rámci už zrealizovanej výstavby (cca stav k 02/2016) Disponibilné v UŠ (cca stav 02/2016) Plocha obytného súboru (cca v ha) Plocha územia určeného na zastavanie (cca v ha) Panská niva I 85 37 48 9,1 5,3 Panská niva II 135 50 85 15,2 7,6 Horné Kamenné hory 10 5 5 2,0 0,1 Staré hory IV 20 11* 9* 4,8 4,8 Spolu 250 103 147 31,1 17,8 výstavba na Poniklecovej nebola zrealizovaná ako nadštandardná výstavba rodinných domov Do riešenia urbanistickej štúdie bolo zaradené aj ostatné územie v rozsahu zabezpečenia dopravného napojenia a technickej infraštruktúry lokality. Toto územie zahŕňa poľnú cestu oddeľujúcu riešenú lokalitu od IBV Staré hory IV, územie v križovaní ulíc Československej armády, ulice Staré hory a ulice Inovecká a poľnú, čiastočne spevnenú cestu vedúcu od trafostanice v jestvujúcej časti lokality Panská niva II. S t r a n a 6
Urbanistická štúdia bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa Výrez z výkresu č. 12 Verejno-prospešné stavby / Verejnoprospešné stavby a následné ÚPN Z "Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo" 01/2014 (AUREX s r.o.) Výrez z výkresu č. 7 Regulatívy územného rozvoja / Regulatívy a limity funkčného a priestorového využívania územia "Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo" 01/2014 (AUREX s r.o.) Strana 7
Územný plán mesta Hlohovec vo výkrese č. 7 Regulatívy územného rozvoja / Zásady a regulatívy funkčného a priestorového využívania územia " Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo ", 01/2014 (AUREX s.r.o.) vymedzuje na vymedzenom území lokality Panská niva II riešiť mestský blok s regulatívom funkčného využitia UB 01 Obytné územie - rodinné domy, regulatív hmotovo-priestorového riešenia 2 NP+S a plochy zelene s regulatívom funkčného využitia UZ 01 C Sprievodná zeleň komunikácií a zeleň s primárnou izolačnou funkciou, regulatív hmotovo-priestorového riešenia PP. Mestský blok s regulatívom UB 01 a UZ 01 C je územím rozvojovej plochy pre novú bytovú výstavbu Panská niva II (135 IBV), z toho počet nových IBV pre IBV Panská niva II 2.etapa je 90 a predpokladaný počet nových obyvateľov 360. Regulatívy sú podľa Záväznej časti Územného plánu mesta Hlohovec, záväzná časť vyhlásená VZN č.113/2010 v znení dodatkov č.1 až č.6, kapitoly Z.4.1. "Regulatívy funkčného využitia územia" charakterizované nasledovne: REGULATÍV UB 01 OBYTNÉ ÚZEMIE - RODINNÉ DOMY: ZÁKLADNÁ CHARAKTERISTIKA: Územie mestského bloku slúži výlučne na bývanie v malopodlažnej zástavbe rodinnými domami. FUNKČNÉ VYUŽITIE: PRÍPUSTNÉ FUNKCIE: O Dominantné (primárne) funkcie 1. bývanie v obytných budovách (rodinných domoch), 2. zeleň súkromných záhrad. O Vhodné (konvenujúce) funkcie 1. bývanie v malopodlažných bytových a polyfunkčných domoch do 8 b.j. (max. 2np + podkrovie), 2. zariadenia obchodu, verejného stravovania a nerušiacich služieb pre obyvateľov územia 3. malé ihriská pre neorganizovaný šport pre potreby obyvateľov územia, 4. nevyhnutné plochy technického vybavenia územia, 5. príslušné pešie, cyklistické a motorové komunikácie a plochy trás a zastávok MHD, 6. parkovo upravená líniová a plošná zeleň, 7. nevyhnutné odstavné plochy pre automobily. o Podmienečne vhodné (prípustné) funkcie 1. ostatné zariadenia obchodu, verejného stravovania a nerušiacich služieb pre obyvateľov územia, 2. malé ubytovacie zariadenia penziónového typu, 3. menšie zariadenia administratívy, 4. menšie kostoly a modlitebne, kultúrne, sociálne, zdravotnícke a športové zariadenia, materské školy a im zodpovedajúce výchovné zariadenia, ako aj zariadenia nevyhnutné a pre obsluhu tohto územia, 5. nerušiace výrobné služby ako súčasť pozemkov rodinných domov a doplnková funkcia bývania. 6. fotovoltaické elektrárne a zariadenia umiestnené na strešnej konštrukcii alebo obvodovom plášti stavieb v mestskom bloku. 7. zariadenia odpadového hospodárstva slúžiace pre obsluhu mestského bloku. S t r a n a 8
NEPRÍPUSTNÉ FUNKCIE: 1. výroba, výrobné služby, skladovanie, nakladanie s odpadmi, ako aj dopravné a technické vybavenie ako hlavné stavby, resp. ako stavby, ktoré priamo nesúvisia s primárnymi funkciami. 2. všetky druhy činností, ktoré svojimi negatívnymi vplyvmi (napr. zápachom, hlukom, zvýšeným výskytom hlodavcov a pod.) priamo alebo nepriamo obmedzujú využitie územia mestského bloku a priľahlých pozemkov, a to najmä na účely bývania a občianskeho vybavenia. DOPLŇUJÚCE USTANOVENIA: - výstavba rodinných domov je podmienená preukázaním možnosti napojenia stavebného pozemku na vedenia a zariadenia verejného dopravného a technického vybavenia územia, - odstavné miesta obyvateľov rodinných domov musia byť riešené v rámci súkromných pozemkov s preferenciou garáží ako stavebných súčastí rodinných domov, - parkovanie užívateľov zariadení komerčnej vybavenosti a služieb musí byť riešené na pozemkoch ich prevádzkovateľov, - bývanie v malopodlažných bytových domoch podľa bodu 1. vhodných (konvenujúcich) funkcií je vhodné lokalizovať ako prechodovú formu medzi rodinnými domami a bytovými domami (na plochách s funkčným regulatívom UB 04), - maximálna výška malopodlažných bytových domov a zariadení občianskeho vybavenia nesmie presahovať stanovený výškový regulatív mestského bloku, - pri OS rodinných domov v okrajových polohách mesta je v detailnejšej ÚPD potrebné zabezpečiť návrhom urbanistickej skladby voľný priechod obyvateľov z vnútorného zastavaného územia do okolitej prírody. REGULATÍV UZ 01 C SPRIEVODNÁ ZELEŇ KOMUNIKÁCIÍ A ZELEŇ S PRIMÁRNOU IZOLAČNOU FUNKCIOU: ZÁKLADNÁ CHARAKTERISTIKA: Územie mestského bloku slúži na realizáciu nevyhnutnej sprievodnej zelene dopravných trás, izolačnej a ochrannej zelene. FUNKČNÉ VYUŽITIE: PRÍPUSTNÉ FUNKCIE: O Dominantné (primárne) funkcie 1. plochy zelene s ochrannou a izolačnou funkciou, O Vhodné (konvenujúce) funkcie 1. obslužné, pešie a cyklistické komunikácie potrebné pre obsluhu územia, o Podmienečne vhodné (prípustné) funkcie 1. nevyhnutné zariadenia technického vybavenia potrebné pre obsluhu územia. NEPRÍPUSTNÉ FUNKCIE: 1. všetky ostatné funkcie DOPLŇUJÚCE USTANOVENIA (upravené znenie): - v nevyhnutných prípadoch je v rámci sprievodnej a izolačnej zelene možné realizovať zariadenia technického vybavenia okolitých mestských blokov, ktoré by však výškovo nemali presahovať okolitú zeleň. S t r a n a 9
D. Súlad riešenia územia so zadaním Čistopis zadania urbanistickej štúdie Urbanistická štúdia bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa bol schválený bodom 1. uznesenia č. 24 Mestského zastupiteľstva mesta Hlohovec dňa 17.3.2016. Urbanistická štúdia je vypracovaná v súlade so zadaním. Vzhľadom k variantnej možnosti napojenia riešenej lokality k jestvujúcej trafostanici na pozemku s parc.č. 3858/15 a napojenia sa na inžinierske siete umiestnené v telese komunikácie na ulici Panská niva, je na rozdiel od zadania urbanistickej štúdie pričlenený k riešenému územiu koridor nevyhnutný na vybudovanie inžinierskych sietí potrebných na pripojenie riešenej lokality. S t r a n a 10
E. Riešenie urbanistickej štúdie E.1. Vymedzenie hranice riešeného územia bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa Mesto: Hlohovec Katastrálne územie: Hlohovec Mestská časť: 02- Sever Urbanistický obvod 10 Kamenné hory Časť územia zóny: 05 - Obytná zóna IBV Panská niva Staré hory Zdroj mapových podkladov: informačný systém KN (stav ku 1.5.2016) Výrez z výkresu č. 2 Komplexný urbanistický návrh / Priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia "Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo", 01/2014 (AUREX s r.o.) S t r a n a 11
Z hľadiska riešenia urbanistickej štúdie bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa je riešená časť zóny 05 - Obytná zóna IBV Panská niva Staré hory vo vyznačenom rozsahu, pričom: územie bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa bude riešené v celom rozsahu z hľadiska riešenia cestnej siete dopravnej obslužnosti, technickej infraštruktúry pre celú lokalitu (vrátane kapacít potrebných aj pre iné lokality v súlade s Územným plánom mesta Hlohovec), výstavba Panská niva II 2.etapa (definovaná pozemkami registra C p.č. 3083/1 (čiastočne), 3157, 3158, 3159, 3160/1, 3161/1, 3194 (čiastočne), 3859/1, 6730/2 (čiastočne), 6731/1, 6731/2, 6732/2, 6735/2, 6737/2 a pozemkom registra E p.č. 1425/192 o výmere 73.390 m 2, orná pôda (záber pôdy so súhlasným stanoviskom KPÚ č.1/19, č.1/20 a č.1/21 3 ), mimo zastavaného územia a priľahlé pozemky bude riešená v podrobnosti územného plánu zóny, riešenie ostatného územia (zóna 5 - Obytná zóna IBV Panská niva Staré hory) bude v rozsahu koridoru potrebného na napojenie lokality na dopravné a inžinierske siete, ako variantné riešenie. Výrez z katastrálnej mapy s vyznačením plôch: Hranica riešeného územia IBV Panská niva II 2.etapa (červená čiara) Hranica ostatného územia s koridorom nevyhnutným na napojenie riešenej lokality na inžinierske siete ako variantné riešenie (oranžová prerušovaná čiara) 3 záber pôdy podľa R.1. územného plánu mesta Hlohovec, Zmeny a doplnky 2006 - čistopis 08/2008. S t r a n a 12
Podrobný zoznam pozemkov registra C, ktoré sú dotknuté riešením komplexnej urbanistickej štúdie - prieskumov a rozborov vlastníckych vzťahov ku dňu 1.5.2016 na základe podkladov z Informačného systému katastra nehnuteľností: územie plocha riešenia bytovej výstavby IBV Panská niva II - 2.etapa Parcelné číslo Druh pozemku Výmera v rámci územia m2 Výmera celej parcely m2 Poloha pozemku K.Ú. Číslo LV 3083/1 Zastavané plochy a nádvoria 1 987 11 064 intravilán Hlohovec 4800 3157 Záhrady 814 814 intravilán Hlohovec 5413 3158 Zastavané plochy a nádvoria 765 765 intravilán Hlohovec 4800 3159 Ostatné plochy 800 800 intravilán Hlohovec 4800 3160/1 Zastavané plochy a nádvoria 179 179 intravilán Hlohovec 8215 3161/1 Záhrada 193 193 intravilán Hlohovec 7779 3194 Zastavané plochy a nádvoria 141 2 566 intravilán Hlohovec 4800 3859/1 Orná pôda 64 928 64 928 extravilán Hlohovec 9380 6730/2 Orná pôda 1 290 1 881 extravilán Hlohovec 5830 6731/1 Zastavané plochy a nádvoria 628 628 extravilán Hlohovec 9380 6731/2 Zastavané plochy a nádvoria 391 391 extravilán Hlohovec 5830 6732/2 Trvalé trávne porasty 9 9 extravilán Hlohovec 5830 6735/2 Vinice 946 946 extravilán Hlohovec 5830 6737/2 Ostatné plochy 319 319 extravilán Hlohovec 5830 územie plocha ostatného územia s koridorom nevyhnutným na napojenie lokality na inžinierske siete ako variantné riešenie Parcelné číslo Druh pozemku Výmera v rámci územia m2 Výmera celej parcely m2 Poloha pozemku K.Ú. Číslo LV 3858/1 Ostatná plocha 409 409 intravilán Hlohovec 4800 3858/10 Ostatná plocha 220 220 intravilán Hlohovec 4800 3858/15 Ostatná plocha 22 22 intravilán Hlohovec 8215 3859/148 Zastavané plochy a nádvoria 23 23 extravilán Hlohovec 4800 3859/149 Orná pôda 382 382 extravilán Hlohovec 5259 3859/150 Orná pôda 106 106 extravilán Hlohovec 5259 3859/151 Orná pôda 21 21 extravilán Hlohovec 4800 3859/175 Orná pôda 25 25 extravilán Hlohovec 4800 3859/180 Orná pôda 84 874 extravilán Hlohovec 5259 3859/203 Zastavané plochy a nádvoria 373 2 788 extravilán Hlohovec 4800 3859/253 Zastavané plochy a nádvoria 228 565 extravilán Hlohovec 5259 3859/257 Orná pôda 47 47 extravilán Hlohovec 7743 6720/5 Ostatná plocha 37 4 979 extravilán Hlohovec 10257 6721/1 Ostatná plocha 590 961 extravilán Hlohovec 4800 6721/10 Ostatná plocha 29 29 extravilán Hlohovec 7743 6721/11 Ostatná plocha 91 91 extravilán Hlohovec 4800 6721/2 Ostatná plocha 255 255 extravilán Hlohovec 4800 S t r a n a 13
Podrobný zoznam pozemkov registra E, ktoré sú dotknuté riešením komplexnej urbanistickej štúdie - prieskumov a rozborov vlastníckych vzťahov ku dňu 1.4.2012 na základe podkladov z Informačného systému katastra nehnuteľností: územie Parcelné číslo Druh pozemku Výmera v rámci územia m2 Výmera celej parcely m2 Poloha pozemku K.Ú. Číslo LV plocha riešenia bytovej výstavby IBV Panská niva II - 2.etapa 1425/192 Orná pôda 322 322 intravilán Hlohovec 9380 E.2. Opis riešeného územia Zóna bytovej výstavby IBV Panská niva II 2.etapa zahŕňa územie ohraničené zo severu jestvujúcou zástavbou nízkopodlažných rodinných domov lokality IBV Panská niva II 1.etapa. Jej koncepcia umožňuje prepojenie s riešenou lokalitou pomocou miestnej komunikácie a aj napojenie na inžinierske siete. Z východnej strany je zóna ohraničená poľnou cestou s úzkym profilom, ktorá sa vo výhľade môže rozšíriť a sprístupniť nadväzujúcu lokalitu obytného súboru Staré hory IV. Z južnej strany je zóna ohraničená asfaltovou cestou (ulica Staré hory), ktorá sprístupňuje jestvujúcu zástavbu v rámci obytného súboru Horné kamenné hory. Zo západnej strany je zóna ukončená odvodňovacím kanálom. Územie je mierne svahovité, sklon klesá v smere z východu na západ, výškový rozdiel je cca 15m. Pôvodne územie slúžilo na poľnohospodárske účely, dnes je nevyužívané a nachádza sa tu neudržiavaný trávnatý porast. V južnej časti pri asfaltovej ceste sa nachádza pás náletovej zelene, v juhozápadnej časti pri miestnej komunikácii ulice československej armády je skupinka vzrastlých listnatých stromov. Územie IBV Panská niva II 2.etapa sa nachádza v rámci mestskej časti MČ 02 - Sever, zóny 02 Obytná zóna rodinných domov Panská niva Staré hory a tvorí ju časť lokality Panská niva II (135 IBV), ktorá je prioritne určená na realizáciu obytných súborov nízkopodlažnej individuálnej bytovej výstavby (v súlade s príslušným regulatívom funkčného využitia UB 01 výkres č.7 Regulatívy územného rozvoja Územný plán mesta Hlohovec úplné znenie po Zmenách a doplnkoch 2013/2014 odpadové hospodárstvo"), so zaradením do orientačnej etapizácie postupnej výstavby 2001-2015 (výkres č. 11 Návrh etapizácie / Etapizácia "Územný plán mesta Hlohovec Zmeny a doplnky ÚPN SÚ Hlohovec 2006 - čistopis"). V rámci urbanistickej štúdie sa rieši aj ostatné územie v rozsahu potrebnom na napojenie lokality na dopravnú a technickú infraštruktúru. Toto územie zahŕňa pôvodne navrhovanú miestnu komunikáciu v rámci IBV Panská niva II 1.etapa, ktorá nebola zrealizovaná, v súčasnoti je tvorená neudržiavaným trávnatým porastom. Nadväzujúcu časť miestnej komunikácie ulice Panská niva, nevyhnutný koridor pri objekte relaxačnho centra a koridor poľnej, čiastočne spevnenej cesty vedúcej k trafostanici TS 29 39, na na pozemku s parc.č. 3858/15. Územie je križované trasami a objektmi technickej infraštruktúry: vzdušné vedenie VN - 22kV trafostanica VN trasa VTL plynovodu S t r a n a 14
E.3. Väzby vyplývajúce z riešenia a zo záväzných častí Územného plánu mesta Hlohovec Riešenie je limitované vlastníckymi vzťahmi záujemcov o výstavbu, polohou inžinierskych sietí a ochranných pásiem. Dopravné napojenie sa odvíja od jestvujúich miestnych komunikácií ulica Československej armády, ulica Stará hora a ulica Panská niva a pôvodne navrhovaného napojenia riešenej lokality. Dopravné riešenie je navrhnuté tak, aby bola zohľadnená etapovitosť riešenej výstavby a zachovaný prístup k nadväzujúcim obytným súborom (Panská niva I, Staré hory IV) a prístup do krajiny. Z hľadiska funkčného usporiadania, štúdia rieši predovšetkým usporiadanie nových plôch pre rozvoj bývania s vytvorením mestského bloku zelene v území ochranného a bezpečnostného pásma inžinierskych sietí. Územie mestských blokov slúži na bývanie v nízkopodlažnej zástavbe rodinnými domami kde sú dominantné (primárne) funkcie: bývanie v obytných budovách (rodinných domoch), bývanie v rodinných domoch s okrasnou záhradou, sadom, prípadne hospodárskou záhradou, zeleň súkromných záhrad. V rámci riešeného územia je uvažované s vytvorením priestoru na umiestnením občianskej vybavenosti. VEREJNOPROSPEŠNÉ STAVBY Verejnoprospešné stavby v dotykovom území riešenej lokality podľa kapitoly Z.6. "Zoznam verejnoprospešných stavieb a plochy na verejnoprospešné stavby", Územný plán mesta Hlohovec, záväzná časť vyhlásená VZN č.113/2010 v znení dodatkov č.1 až č.6, ktoré rieši urbanistická štúdia: DC/11 - miestne obslužné komunikácie súvisiace s výstavbou OS IBV navrhovanou v ÚPN mesta DP/3 - doplnenie a rekonštrukcia peších ťahov a plôch na ostatnom území mesta (vo výkrese VPS zobrazené len vybrané trasy) VV/1 - rozšírenie verejného vodovodu - rozšírenie akumulácie, rozvodnej siete, realizácia ďalších tlakových pásiem, vodovodné rozvody a príslušné zariadenia mestskej vodovodnej siete vrátane čerpacích staníc vo väzbe na uvažovaný územný rozvoj podľa ÚPN, ako aj následnej projektovej dokumentácie (vo výkrese zobrazené len zásobné potrubia) VK/2 - rozšírenie verejnej kanalizácie - kmeňové stoky, hlavné zberače a ostatné súčasti kanalizačnej sústavy (vrátane kanalizačných čerpacích staníc) vo väzbe na územný rozvoj podľa ÚPN a následnej technickej dokumentácie (vo výkrese VPS zobrazené len vybrané časti verejnej kanalizácia) EE/3 - všetky zariadenia verejného technického vybavenia nevyhnutného pre zásobovanie lokalít výstavby, navrhovaných v ÚPN mesta, elektrickou energiou podľa následnej projektovej dokumentácie (nezobrazuje sa vo výkrese VPS) EE/6 - nové 22/0,4 kv trafostanice podľa rámcového návrhu ÚPN mesta a následnej projektovej dokumentácie (nezobrazuje sa vo výkrese VPS) EP/4 - všetky zariadenia verejného technického vybavenia nevyhnutného pre zásobovanie lokalít výstavby, navrhovaných v ÚPN plynom (nezobrazuje sa vo výkrese VPS) OZ/3 - budovanie nevyhnutnej izolačnej a ochrannej zelene na celom území mesta Hlohovec podľa špecifikácie vo výkrese regulatívov grafickej časti ÚPN, resp. podľa následne spracovaného Generelu zelene mesta Hlohovec (vo výkrese VPS zobrazené len vybrané plochy) S t r a n a 15
E.4. Vyhodnotenie limitov využitia územia Z HĽADISKA DOPRAVNEJ INFRAŠTRUKTÚRY Navrhované dopravné napojenie lokality bude riešené systémom obslužných komunikácií a ich následným napojením na cesty a miestne komunikácie vyššieho dopravného významu v súlade s platnými STN a TP Miestne komunikácie v rámci navrhovanej výstavby IBV a ich vzájomné prepojenie, pešie trasy, cyklistické trasy a statická doprava budú riešené v zmysle STN 73 6110 Riešené územie sa nachádza mimo ochranných pásiem letísk, heliportov a leteckých pozemných zariadení. Z HĽADISKA TECHNICKEJ INFRAŠTRUKTÚRY Riešeným územím prechádza linka vzdušného vedenia VN (22kV). V koridore vedenia je navrhovaný mestský blok zelene s regulatívom UZ 01 C Sprievodná zeleň komunikácií a zeleň s primárnou izolačnou funkciou, preto nie je nutné v súčasnosti uvažovať nad prekladaním linky, ostane zachovaná v pôvodnom koridore. Je nutné zachovať ochranné pásmo 10m od krajného vodiča na každú stranu. Riešeným územím prechádza trasa VTL plynovodu. Je nutné zachovať ochranné pásmo plynovodu do 200mm - 4m na každú stranu od osi plynovodu a súčasne bezpečnostné pásmo plynovodu do 4MPa 20m na každú stranu od osi plynovodu. Ostatné vedenia technickej infraštruktúry sa v riešenom území nenachádzajú. Pre navrhované trasy nových rozvodov technickej infraštruktúry budú platiť príslušné ochranné pásma v súlade s príslušnou zákonnou úpravou, resp. STN EN. Z hľadiska ochrany vodných pomerov je potrebné zabezpečiť dodržanie všetkých zákonných ustanovení na ochranu povrchových vôd a podzemných vôd, kapacitne zabezpečiť zásobovanie lokality pitnou vodou z verejného vodovodu a vyriešiť odvedenie vôd z povrchového odtoku z riešeného územia. Riešená lokalita a jednotlivé rodinné domy budú napojené na verejnú elektronickú komunikačnú sieť. LIMITY ARMÁDY SR Za limity rozvoja územia mesta z hľadiska areálov a zariadení Armády SR považuje Územný plán mesta Hlohovec - Zmeny a doplnky 2010 všetky objekty a ich ochranné pásma stanovené pôvodne Ubytovacou a prevádzkovou správou Generálneho štábu Armády SR, v riešenom území: - pásma s povolenou výstavbou rodinných domov a objektov neprevyšujúcich okolitú zástavbu. Z HĽADISKA GEOLOGICKÉHO ZLOŽENIA PODLOŽIA Riešená oblasť je z geologického hľadiska charakterizovaná takto: V oblasti okrajových pahorkatín, vnútrohorských kotlín a kotlín južného Slovenska, ale aj na iných miestach v rozsahu vyznačenom v mape, sú niektoré nízke náplavové kužele (29) čiastočne, alebo úplne pokryté premenlivou vrstvou alochtónneho eolicko-fluviálnho, eolického, eolicko-deluviálneho až deluviálnofluviálneho materiálu. Jedná sa o bližšie nerozlíšené hliny alebo preplavenú spraš. Na nížinách sú niektoré kužele pokryté svetložltými, ílovito-prachovitými, slabo piesčitými vápnitými hlinami typických spraší posledného štadiálu W3 (32). Vo väčšine vnútrohorských kotlín, okrem najsevernejších, môžu byť pokryté piesčitými nevápnitými žlto-hnedými až hrdzavo-hnedými hlinami s častými vrstvičkami alebo šošovkami pieskov sprašovými hlinami (31) a splachmi. Často býva prítomný redeponovaný materiál bočných splachov tvorený bližšie nerozlíšenými deluviálnými hlínami. (anotátor Jura Maglay, mapserver.geology.sk) Podložie riešeného územia je tvorené proluviálnymi sedimentami - hlinité a piesčité štrky s úlomkami hornín v nízkych náplavových kužeľoch s pokryvom spraší a deluviálnych splachov, pôvodom z mladšieho pleistocénu. V okolí sa nachádzajú zosuvné S t r a n a 16
svahy, ktoré ale do riešeného územia nezasahujú. Z hľadiska zakladania jednotlivých stavieb, je potrebné si overiť možnosti zakladania na pásoch, resp. pilótach. Územie spadá do nízkeho až stredného radónového rizika. Z HĽADISKA PRÍRODNÉHO POTENCIÁLU ÚZEMIA, OCHRANY PRÍRODY A KRAJINY V dotyku riešeného územia sa nenachádzajú vyčlenené kolízne body plánovaných aktivít. Pri riešení územie je treba brať ohľad na Zásady a regulatívy zelene, podľa článku Z.4.4.5. Zásady a regulatívy zelene, Územný plán mesta Hlohovec, záväzná časť vyhlásená VZN č. 113/2010 v znení dodatkov č.1 až č.6: Pri koncipovaní detailnejšej ÚPD zvážiť aj faktory ako napríklad: priestorové rozloženie zelene v zastavanom źemí, rozloha jednotlivých plôch zelene, objem biomasy, druhová skladba zelene, jej zdravotný stav, stav údržby a pod. a v dôsledku použiť (pri zachovaní celkových regulatívov mesta) nasledovné detailnejšie regulatívy: - zeleň obytného územia 10 15 m2 / obyv. - zeleň občianskej vybavenosti 12 14 m2 / obyv. - zeleň verejných priestranstiev 8 14 m2 / obyv. - zeleň pri špeciálnych plochách a objektoch 5 8 m2 / obyv. Štúdia navrhuje riešiť vyčlenené kolízne body plánovaných aktivít v dotyku riešeného územia tak, aby s výstavbou bytov boli plánované aj vegetačné úpravy s dôrazom na plochy v dotyku s významnými plochami ÚSES. Riešená lokalita sa nachádza na území, kde platí prvý stupeň ochrany v zmysle zákona o ochrane prírody a nenachádza sa tu žiadne vyhlásené chránené územie ani chránené stromy. Riešené územie taktiež nezasahuje do európskej sústavy chránených území Natura 2000 (do vyhlásených, resp. navrhovaných chránených vtáčích území, ani území európskeho významu). Touto činnosťou nebudú negatívne dotknuté záujmy ochrany prírody a krajiny. Z HĽADISKA OCHRANY POĽNOHOSPODÁRSKEHO PÔDNEHO FONDU: Na riešené územia bol udelený súhlas na vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Plochy záberov plôch poľnohospodárskej pôdy boli riešené v rámci Zmien a doplnkov ÚPN SÚ Hlohovec 2000 4, podľa jednotlivých čísiel záberov a lokalít: I-14 - lokalita Panská niva II Plochy záberov plôch poľnohospodárskej pôdy boli riešené v rámci Zmien a doplnkov ÚPN SÚ Hlohovec 2006 - čistopis 08/2008 5, KPÚ-B 2008/00014, podľa jednotlivých čísiel záberov a lokalít: 1/19, 1/20, 1/21 - lokalita Panská niva II Územia riešené nad rámec ÚPN sú vyhodnotené v samostatnej kapitole. Z HĽADISKA OCHRANY LESNÉHO PÔDNEHO FONDU V riešenom území sa nenachádzajú územia lesného pôdneho fondu. Z HĽADISKA PAMIATKOVEJ STAROSTLIVOSTI A OCHRANY KULTÚRNYCH PAMIATOK Riešené územie sa nenachádza v pamiatkovej rezervácii, zóne ani ich ochrannom pásme. 4 Územný plán sídelného útvaru Hlohovec - Zmeny a doplnky 1999, spracovateľ čistopisu AUREX, spol.s.r.o., Bratislava z decembra 2000 textová a časť grafickej časti je zverejnená na www.hlohovec.sk, sekcia Mesto - Územný plán - Územnoplánovacia dokumentácia mesta. 5 Zmeny a doplnky ÚPN SÚ Hlohovec 2006, spracovateľ čistopisu AUREX, spol.s.r.o., Bratislava z augusta 2008 textová a grafická časť je zverejnená na www.hlohovec.sk, sekcia Mesto - Územný plán - Územnoplánovacia dokumentácia mesta. S t r a n a 17
E.5. Urbanistická koncepcia E.5.1. Koncepcia priestorového a funkčného územia Riešenie urbanistickej štúdie vychádza z rešpektovania súčasných dopravných nástupov do riešeného územia, požiadaviek územného plánu mesta Hlohovec a premietnutí požiadaviek vlastníkov pozemkov v riešenom území a požiadaviek uplatnených pri prerokúvaní zadania urbanistickej štúdie. Podstatou riešenia je vyriešiť predovšetkým využitie územia ktoré je predmetom prvej a druhej etapy výstavby tak, aby bolo v budúcnosti možné pripájať územia ďalších etáp pri rešpektovaní požiadaviek ÚPN mesta. Riešenie týchto etáp bude súčasťou následnej územnoplánovacej dokumentácie v nadväznosti na už riešené územie. Hlavnú os územia bude tvoriť miestna obslužná komunikácia, ktorá je pokračovaním osi IBV Panská niva II 1.etapa (ulica Panská niva) a súčasne spojnicou jestvujúcej IBV s ulicou Československej armády. Kolmo na hlavnú os územia budú napojené upokojené miestne komunikácie nižšieho významu, ktoré budú prepájať jednotlivé mestské bloky. Tieto komunikácie budú riešené predovšetkým pre chodcov a cyklistov s obmedzeným prístupom motorovej dopravy pre obyvateľov zóny. Cestné komunikácie budú budované postupne, na hranici jednotlivých etáp budú zaslepené, aby bolo možné napojenie ďalšieho rozvoja priľahlého územia a pre zabezpečenie prístupu do okolitej krajiny. Riešenie 1.etapy vychádza s jestvujúcej miestnej komunikácie nižšieho významu z ulice Stará hora. Navrhované pozemky sú umiestnené pozdĺž celej komunikácie, z jej severnej strany, pričom deliace hranice pozemkov sú na komunikáciu kolmé. Pozemky majú obdĺžnikový tvar so šírkou minimálne 18m. V prvej etape je navrhnutých 7 pozemkov s plochou od 485 m2 po 641 m2. Prístup na pozemky je z jestvujúcej asfaltovej cesty. Pozemky druhej etapy budú sprístupnené ukľudnenými miestnymi komunikáciami nižšej triedy. Os východnej časti lokality (UB- B1) tvorí komunikácia v tvare U so zaslepenými predĺženými ramenami, ktoré sprístupnia pozemky, resp. nadväzujúcu lokalitu IBV Staré hory IV. Os západnej časti lokality (UB-B4) tvorí komunikácia v tvare písmena E, kde kratšie ramená sú ukončené v tvare písmena T a dlhšie rameno je zaslepené s možnosťou prepojenia na nadväzujúcu lokalitu IBV Panská niva I. Pozemky sú rozmiestnené po oboch stranách komunikácií, tvary pozemkov vychádzajú zo snahy optimalizovať plochu pozemkov pri zachovaní šírky min. 18m pre izolovaný rodinný dom a 24m pre izolovaný dvojdom (12m pre každú bytovú jednotku), pričom deliace hranice sú na komunikáciu kolmé. V rámci 2.etapy je navrhnutých 22 +19 pozemkov pre izolované rodinné domy (41 bytových jednotiek) a 9 + 12 pozemkov pre izolované dvojdomy (42 bytových jednotiek). Plochy pozemkov pre izolované rodinné domy sa pohybujú od 446 m2 po 1128 m2 a pozemky pre izolované dvojdomy sa pohybujú od 645 m2 po 1271 m2 (pre jednu bytovú jednotky vychádza plocha pozemku od 318 m2 po 848 m2). Mestský blok A (MB A) Mestský blok je vymedzený jestvujúcou komunikáciou ulicami Československej armády a Stará hora a pozemkami, ktoré sú prístupné z ulice Stará hora a tvoria súčasť 1.etapa výstavby v riešenej lokalite. Hlavnou funkciou riešeného bloku je bývanie v rodinných domoch. Z hľadiska etapizácie ide o prvú etapu výstavby. Spolu je v bloku riešených 7 novonavrhovaných rodinných domov. Mestský blok je delený na dva urbanistické bloky: UB A1 Územie obytnej výstavby - rodinných domov UB A2 Územie zelene a technickej infraštruktúry UB - A1 Územie obytnej výstavby - rodinných domov Zahŕňa územie ktoré je možné zastavať v rámci prvej etapy výstavby. Územie sa nachádza okolo miestnej komunikácie typu C3 - ulice Stará hora, ktorá je ukončená pri jestvujúcich rodinných domoch v rámci obytného súboru Horné Kamenné hory. S t r a n a 18
Komunikácia je napojená na jestvujúcu poľnú cesta, ktorá v rámci výhľadu môže prepojiť riešenú lokalitu s IBV Stará hora IV. V západnej časti zasahuje do územia urbanistického bloku bezpečnostné pásmo jestvujúceho VTL plynovodu, ktoré musí ostať nezastavané v šírke cca 12m. Tento pás je súčasťou záhrad riešených pozemkov a je určený pre realizáciu izolačnej zelene, tzv. živého plotu a sadových úprav. V bloku sa nachádzajú skupinky náletových drevín, ktoré je pred zahájením výstavby nutné odstrániť. V tomto bloku sa uvažuje s vybudovaním 7 rodinných domov. Rodinné domy sú riešené ako samostatne stojace s maximálnou podlažnosťou 2NP. Index zastavanosti jednotlivých stavebných pozemkov je 0,35 a index zelene 0,45. Podrobnejšie riešenie architektúry viď kapitola E.5.5. Architektonické riešenie stavieb. Odstupové vzdialenosti sú riešené v súlade s vyhláškou č. 532/2002 Z.z. UB A2 Územie zelene a technickej infraštruktúry Blok zahŕňa územie jestvujúci miestnych komunikácií typu C2 ulice Československej armády a napojenie na ulicu Inoveckú. V prvej etape bude blok slúžiť na napojenie UB-A1 na inžinierske siete, v druhej etape sa v rámci neho môžu napojiť na inžinierske siete pozemky mestského bloku MB B. Väčšina plochy urbanistického bloku sa nachádza v ochrannom a bezpečnostnom pásme VTL plynovodu a 22kV vzdušného vedenia. Tieto plochy ostanú nezastavané a budú tvorené izolačnou zeleňou. Index zastavanosti jednotlivých stavebných pozemkov je 0,00 a index zelene 0,70. Mestský blok B (MB B) Mestský blok je vymedzený hranicou riešeného územia a z južnej časti mestským blokom MB A. Hlavnou funkciou riešeného bloku je bývanie v rodinných domoch. Z hľadiska etapizácie ide o druhú etapu výstavby. Spolu je v bloku riešených 41 novonavrhovaných izolovaných rodinných domov a 21 novonavrhovaných izolovaných dvojdomov (42 bytových jednotiek). Mestský blok je delený na päť urbanistických blokov: UB B1 Územie obytnej výstavby - rodinných domov UB B2 Územie izolačnej zelene a technickej infraštruktúry UB B3 Územie občianskej vybavenosti nebytové budovy budovy pre obchod a služby UB B4 Územie obytnej výstavby - rodinných domov UB B5 Územie zelene a technickej infraštruktúry (variantné riešenie) UB B1 Územie rodinných domov Zahŕňa územie ktoré je možné zastavať v rámci druhej etapy výstavby. Územie sa nachádza vo východnej časti mestského bloku, a sprístupňuje obytný súbor Staré hory IV. Miestna komunikácia má tvar písmena U s predĺženými zaslepenými ramenami. V západnej časti zasahuje do územia urbanistického bloku bezpečnostné pásmo jestvujúceho VTL plynovodu, ktoré musí ostať nezastavané v šírke cca 12m 15m. Tento pás je súčasťou záhrad riešených pozemkov a je určený pre realizáciu izolačnej zelene, tzv. živého plotu a sadových úprav. Blok je tvorený prevažne neudržiavaným trávnatý porastom. V bloku sa uvažuje s vybudovaním 22 izolovaných rodinných domov a 9 izolovaných dvojdomov. S t r a n a 19
Rodinné domy sú riešené ako samostatne stojace s maximálnou podlažnosťou 2NP. Index zastavanosti jednotlivých stavebných pozemkov je 0,35 a index zelene 0,45. Podrobnejšie riešenie architektúry viď kapitola E.5.5. Architektonické riešenie stavieb. Odstupové vzdialenosti sú riešené v súlade s vyhláškou č. 532/2002 Z.z UB B2 Územie izolačnej zelene a technickej infraštruktúry Blok je tvorený ochranným a bezpečnostným pásmom VTL plynovodu a 22kV vzdušného vedenia, ktoré prechádzajú riešeným územím. Tieto plochy ostanú nezastavané a budú tvorené predovšetkým izolačnou zeleňou, ktoré bude plniť estetickú, hygienickú a ekostabilizačnú funkciu. Konkrétny návrh výsadby izolačného pásu bude definovaný v DÚR a projekte stavby. Súčasťou bloku je aj hlavná komunikačná os tvorená miestnou komunikáciou typu C2, ktoré napojí riešené úzeie na IBV Panská niva II 1.etapa a na ulicu Československej armády. Súčasťou telesa cesty budú všetky potrebné inžinierske siete. Blok je tvorený prevažne neudržiavaným trávnatý porastom. Index zastavanosti jednotlivých stavebných pozemkov je 0,00 a index zelene 0,70. UB B3 Územie občianskej vybavenosti nebytové budovy budovy pre obchod a služby Zahŕňa územie v južnej časti mestského bloku, ktoré nie je možné využiť na výstavbu rodinných domov. Väčšia časť bloku je tvorená ochranným pásmom 22kV vzdušného vedenia. Toto územie ostane nezastavané a bude tvorené izolačnou zeleňou a plochami statickej dopravy. Na ostatnom území plochy, ktorú je možné zastavať, bude riešená menšia prevádzka pre obchod a služby s funkciou vyhovujúcou regulatívu UB 01 Obytné územie rodinné domy. Blok je tvorený prevažne neudržiavaným trávnatý porastom. Objekt občianskej vybavenosti bude riešený ako samostatne stojaci s maximálnou podlažnosťou 2NP. Index je 0,35 a index zelene 0,35. UB B4 Územie rodinných domov Zahŕňa územie ktoré je možné zastavať v rámci druhej etapy výstavby. Územie sa nachádza v západnej časti mestského bloku. Miestna komunikácia má tvar písmena E, kde kratšie ramená sú ukončené v tvare písmena T a dlhšie rameno je zaslepené s možnosťou prepojenia na nadväzujúcu lokalitu IBV Panská niva I. Vo východnej časti zasahuje do územia urbanistického bloku ochranné pásmo jestvujúceho 22kV vzdušného vedenia, ktoré musí ostať nezastavané v šírke cca 13m. Tento pás je súčasťou záhrad riešených pozemkov a je určený pre realizáciu izolačnej zelene, tzv. živého plotu a sadových úprav. Blok je tvorený prevažne neudržiavaným trávnatý porastom. V bloku sa uvažuje s vybudovaním 19 izolovaných rodinných domov a 12 izolovaných dvojdomov. Rodinné domy sú riešené ako samostatne stojace s maximálnou podlažnosťou 2NP. Index zastavanosti jednotlivých stavebných pozemkov je 0,35 a index zelene 0,45. Podrobnejšie riešenie architektúry viď kapitola E.5.5. Architektonické riešenie stavieb. Odstupové vzdialenosti sú riešené v súlade s vyhláškou č. 532/2002 Z.z UB B5 Územie zelene a technickej infraštruktúry (variantné riešenie) Blok je tvorený navrhovanou komunikáciou typu C2, ktorá sprístupní riešenú lokalitu z jestvujúcej ulice Panská niva, časť ulice panská niva a koridor nevyhnutný na zabezpečenie napojenia riešenej lokality na inžinierske siete napojenie na jestvujúcu trafostanicu TS 29 39. S t r a n a 20
Časť plochy urbanistického bloku sa nachádza v ochrannom a bezpečnostnom pásme VTL plynovodu a 22kV vzdušného vedenia. Tieto plochy ostanú nezastavané a budú tvorené izolačnou zeleňou. Index zastavanosti jednotlivých stavebných pozemkov je 0,20 a index zelene 0,20 Ostatné územie sa bude riešiť v rámci nasledujúcich územnoplánovacích dokumentácií, ktoré budú tvorené v nadväznosti na už riešené územie. E.5.2. Začlenenie stavieb do okolitej zástavby Riešené územie svojim rozsahom vypĺňa priestor, ktorý uzavrie bytovú výstavbu v severnej časti mesta Hlohovec. Vybudovaním miestnej komunikácie typu C2 sa súčasne prepojí lokalita Panskej nivy II s časťou Nová štvrť. Nová lokalita bude osadená v atraktívnom prírodnom prostredí, ktoré sa svojou polohou medzi jestvujúcimi obytnými zónami na tento účel veľmi vhodné a do zastavanej časti sa vhodne napojí. Po dokončení bude vhodné prehodnotiť hranicu zastavaného územia mesta. Územie bude vnímané ako kompaktná zóna, ktorá sa do súčasných urbánnych štruktúr vhodne včleňuje. Zóna nebude súčasťou pamiatkových rezervácií, pamiatkových zón ani ich ochranných pásiem. Zóna bude hraničiť s krajinným prostredím. E.5.3. Určenie pozemkov, ktoré nemožno zaradiť medzi stavebné pozemky Ako stavebné pozemky nie je možné použiť pozemky - v trase ochranného pásma vzdušného vedenia VN (v prípade, že sa vedenie nebude prekladať) - v trase bezpečnostného pásma VTL plynovodu - krajinnej zelene v mieste mimo zastavaného územia - lokalita s ornou pôdou Podrobnejší rozsah pozemkov ktoré nemožno zastavať, resp. ich častí je zrejmý z výkresu verejnoprospešných stavieb. E.5.4. Zastavovacie podmienky, umiestnenie stavby na pozemku a intenzita zastavania Prehľadné riešenie umiestnenia jednotlivých stavieb s určením možného zastavania a únosnosti využívania územia, vymedzenie hraníc na umiestnenie stavieb - uličnej a stavebnej čiary, výšky zastavania (podlažnosti) a napojenie stavieb na možné prístupy z miestnych alebo účelových komunikácií, na verejné technické vybavenie územia ako aj osadenie stavieb od hraníc susediacich pozemkov a od seba navzájom, je predmetom výkresu priestorovej a funkčnej regulácie a vymedzenie regulovaných priestorov a zastavovacích podmienok. Zároveň každý urbanistický blok má riešenú prípustnosť a neprípustnosť zastavania podľa druhu stavieb a ich účelového využitia, rozsah a mieru stavebného využitia vyjadrené koeficientom zastavanosti, indexom podlažnosti a podielom zelene vrátane nezastavaných plôch na pozemku. Každá stavba bude prístupná priamo z verejnej komunikácie. ODSTUPY RODINNÝCH DOMOV OD HRANÍC POZEMKOV: Odstup obytnej stavby rodinného domu od čelnej hranice pozemku (prístupovej komunikácie) je minimálne 3,0 m, optimálne 4,0m. Rodinný dom je ďalej osadený min. 2,0 m od severnej hranice pozemku v prípade že na tomto pozemku sa nachádza S t r a n a 21
pozemok susedného rodinného domu. V mieste kde sa nachádza komunikácia sú to 3,0 m od hranice pozemku. Odstup od južnej hranice pozemku je minimálne 5,0 m. ODSTUPY GARÁŽÍ A PARKOVACÍCH MIEST OD HRANÍC POZEMKOV: Minimálny odstup garáže od čelnej hranice pozemku (prístupovej komunikácie) je 6,0 m. Odporúčaný odstup od bočných hraníc pozemku je 2,0 m, v prípade že za touto hranicou sa nachádza pozemok susedného rodinného domu. V mieste kde sa nachádza komunikácia je minimálny odstup od bočnej hranice 6,0 m. E.5.5. Architektonické riešenie stavieb Z hľadiska architektonického riešenia samotných stavieb, sa v návrhu počíta so súčasnou architektúrou bez historizujúcich prvkov. Rodinné domu budú na pozemku umiestnené tak, aby zabezpečovali maximálny solárny zisk a súčasne neobmedzovali preslnenie susedných pozemkov. Rodinné domy budú riešené ako prízemné s obytným podkrovím zastrešené šikmou strechou, alebo ako dvojpodlažné zastrešené plochou strechou, resp. nízkou šikmou strechou bez využitia. Odporúčané je riešenie ako prízemné rodinné domy s obytným podkrovím a zastrešením šikmou strechou so sklonom do 40. V prípade dvojpodlažného riešenia, zastrešenie bude realizované plochou strechou, resp. strechou šikmou so sklonom do 20, realizovanou bez nadmurovky nad 2NP. Pozemky budú dotvorené oplotením, ktoré bude priehľadné s výškou maximálne 1,60m v polohách orientovaných do verejných priestorov a súčasne ostatné oplotenie nebude vyššie ako 2,0m. Odporúča sa oplotenie riešiť ako priehľadné v kombinácii s výsadbou živého plotu. E.5.6. Riešenie dopravnej a technickej infraštruktúry E.5.6.1. Riešenie dopravnej infraštruktúry Výstavba novej obytnej zóny v Hlohovci si vyžiada riešenie budúcich dopravných väzieb a priame napojenie na jestvujúce miestne komunikácie. Celkové riešenie je navrhnuté v súlade s ÚPN mesta Hlohovec. Lokalita je napojená z miestnej komunikácie ulice Panská niva a ulice Československej armády. Všetky prechody pre chodcov a križovatky budú mať riešené osvetlenie podľa platných STN EN. Trasovanie a rozmerové parametre líniových stavieb verejnej dopravnej technickej vybavenosti, sú zrejmé z výkresu dopravnej infraštruktúry. DOPRAVNÉ NAPOJENIE OBYTNEJ ZÓNY: Napojenie lokality na jestvujúci dopravný systém (miestne komunikácie typu C2) je riešené: - napojením na slepé ukončenie cesty pri objekte relaxačného centra, podľa pôvodnej projektovej dokumentácie - križovatkou v tvare T s napojením na jestvujúcu komunikáciu, pričom je možné vytvoriť novú komunikačnú os ako pokračovanie ulice Československej armády. Na základe základných dopravno-inžinierskych ukazovateľov je potrebné v prvej etape počítať s počtom 14 OA a teda 14 jazdami denne, v druhej etape s ďalšími 166 OA a teda 166 jazdami denne. Napočítané zvýšenie dopravnej intenzity sa vďaka napojeniu na dve lokality (zóna Panská niva a časť Nová štvrť) rozdelí a nepredstavuje tak významné priťaženie priľahlej cestnej siete ani križovatiek. S t r a n a 22
Trasovanie a rozmerové parametre líniových stavieb verejnej dopravnej technickej vybavenosti, sú zrejmé z výkresu dopravnej infraštruktúry. RIEŠENIE KOMUNIKÁCIÍ V OBYTNEJ ZÓNE Základnou komunikáciou ktorá zabezpečuje dopravnú obslužnosť zóny je navrhovaná nová mestská komunikácia vedená v koridore ochranných pásiem VTL plynovodu a 22kV vzdušného vedenia. Komunikácia prepojí dve hlavné obslužné ulice v okolitých obytných zónach. Plné využitie riešených plôch je následne riešené upokojenými mestskými komunikáciami, napojenými na základnú komunikačnú os. Tieto komunikácie sú riešené predovšetkým pre chodcov a cyklistov s obmedzeným prístupom motorovej dopravy pre obyvateľov zóny a pre zabezpečenie prevádzky rodinných domov (napr. odvoz komunálnych odpadov). Komunikácie sú na oboch koncoch v dotyku s hranicou riešeného územia zaslepené, pre umožnenie napojenia ďalšieho rozvoja priľahlého územia a pre zabezpečenie prístupu do okolitej krajiny. Nová mestská obslužná komunikácia sa vytvorí ako prirodzené ukončenie mestskej cestnej siete v severnej časti mesta. STATICKÁ DOPRAVA Pre nápočet statickej dopravy je potrebné vychádzať zo základných dopravno-inžinierskych údajov prevzatých z ÚPN mesta Hlohovec a z Generelu dopravy mesta Hlohovec, ktorý bol spracovaný v apríli 2011 (Ing. Tomáš Kyseľ, METAG, Banská Bystrica) a predstavujúcich hlavný rámec dopravných potrieb v návrhových etapách: ÚPN r. 2025 GD r.2025, scenár č.1 počet osobných vozidiel 8.000 8.870 počet motoriek 2.000 600 počet bicyklov 15.000 15.000 stupeň automobilizácie 1 : 2,5 1 : 2,63 priemerný počet ciest 1,00 / 1 OA 2,90 / 1 OA výhľadová deľba dopravnej práce : o peší 28,0 % 23,8 % o IAD 23,0 % 53,5 % o MHD 34,0 % 9,6 % o cyklisti 15,0 % 13,1 % počet ciest celkom za deň 80.000 48.465 priemerná dĺžka cesty do práce 15 min priemerná hybnosť 1,6 ciest / 1osobu / 1deň 2,07 ciest / 1osobu / 1deň Nakoľko sa jedná o obytnú zónu, podľa vyhlášky 532/2002 Zb. a normy STN 73 6110/Z1 z roku 2011, je potrebné zabezpečiť pre každý rodinný dom dve parkovacie miesta. V návrhu urbanistickej štúdie je počítané s možnosťou vytvoriť dve parkovacie miesta v garáži a dve parkovacie miesta pred garážou v rámci spevnených plôch. Plochy pre autobusy a pre prevádzku (zber odpadu) nie sú riešené ako trvalé. Slúžia len ako manipulačné plochy pre prevádzku (zber odpadu) a obsluhu lokality.. Územie bude napojené na miestne cyklotrasy. V mieste kde sú tieto trasy vedené v súbehu s trasou pre chodcov, budú tieto trasy riešené v samostatných pruhoch. Všetky hlavné pešie ťahy budú mať zrealizované aj nové osvetlenie. S t r a n a 23