ZNALECKÝ POSUDEK č. 283/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovité věci - pozemku p.č. 7285 - zahrada, LV číslo 1828, katastrální území Židenice, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanou nemovitou věcí Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 30070/09-74 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 28.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovité věci - pozemku p.č. 7285 - zahrada, LV číslo 1828, katastrální území Židenice, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanou nemovitou věcí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Věstonická 602 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Židenice Počet obyvatel: 377 508 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.11.2015, LV číslo 1828, k.ú. Židenice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z územního plánu města Brna č. 10 5. Vlastnické a evidenční údaje Kavka Jiří, Polsko 465, 56401 Žamberk 1/4 Kavka Petr, Viniční 3992, Židenice, 61500 Brno 1/2 Klepáčková Eva, Viniční 2379, Židenice, 61500 Brno 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kavka Jiří Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází kolem domu č.p. 3992 v ulici Věstonická. Jedná se o mírně svažitý oplocený pozemek s trvalými porosty. Na pozemku se nachází vedlejší stavby, které tvoří - 2 -
příslušenství k domu č.p. 3992 a z tohoto důvodu se neoceňují. Přístup je pouze pěšky po nezpevněné pěšině. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrátka 1.2.2. Oplocení z pletiva 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,08 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,800 Koeficient pp = I T * I P = 0,792 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrátka V oplocení jsou vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 11 i = 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 600,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 4 402,56 Plná cena: 1,00 ks * 4 402,56 Kč/ks = 4 402,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = 735,23 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 582,30 Kč Vrátka - zjištěná cena = 582,30 Kč 1.2.2. Oplocení z pletiva Pozemek je oplocen. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 2,00*9,80 = 19,60 m 2 pohledové plochy 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - 5 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 660,38 Plná cena: 19,60 m 2 * 660,38 Kč/m 2 = 12 943,45 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = 2 161,56 Kč Koeficient pp * 0,792 Cena stavby CS = 1 711,96 Kč Oplocení z pletiva - zjištěná cena = 1 711,96 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je svažitý a byl oceněn podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 7285 553,00 400,00 221 200,- Ostatní stavební pozemek - celkem 553,00 m 2 221 200,- Pozemek - zjištěná cena = 221 200,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] švestka 50 1 Ks 70,- 70,- 70,- švestka 5 3 Ks 763,- 763,- 2 289,- Součet: = 2 359,- Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 2 359,- Kč - 6 -
Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / jedn.] Úpravy [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] smrk 50 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy I 25 760,- 25 760,- 25 760,- Součet: 25 760,- Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 0,750 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 1,200 Celkem - okrasné rostliny = 23 184,- Kč Trvalé porosty - zjištěná cena = 25 543,- Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrátka 3 486,80 Kč 1.2.2. Oplocení z pletiva 10 251,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 13 738,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 221 200,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 221 200,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 25 543,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 25 543,- Kč Celkem 260 481,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 260 481,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vrátka 582,30 Kč 1.2.2. Oplocení z pletiva 1 712,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 294,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 221 200,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 221 200,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 25 543,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 25 543,- Kč Celkem 249 037,30 Kč - 8 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 249 037,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 249 040,- Kč slovy: Dvěstěčtyřicetdevěttisícčtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 9 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej zahrady 449 m2 Hradecká, Brno - Řečkovice 149 966 Kč (334 Kč za m2) Exkluzivně vám nabízíme k prodeji zahradu v brněnské části Řečkovice, Mokrá Hora. Jedná se o rovinatou parcelu s celkovou výměrou 449 m2. Pozemek je částečně oplocený s uliční šíří 14 m. K zahradě vede nezpevněná příjezdová cesta. Přímo na pozemku je sezónní voda. Na zahradě stojí menší obytná chata a sklep, který je využívaný pro skladování sezónního ovoce a nástrojů. Na pozemku je i několik plodících ovocných stromů. Celková cena: 149 966 Kč za nemovitost Cena za m2: 334 Kč Poznámka k ceně: Exkluzivně. Bez provize. Financování zajistíme. ID zakázky: E3141BM017 Aktualizace: 14.09.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 449 m2 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus 2. Prodej zahrady 300 m2 Brno - Jundrov, okres Brno-město 220 000 Kč (733 Kč za m2) Dovolujeme si Vám nabídnout převod nájmu k zahradě v Jundrově s výměrou 300m2. Zahrada je v nájmu od města na dobu neurčitou a je zcela rovná. Na zahradě je postavena montovaná - 10 -
dřevostavba chaty, zateplená polystyrenem o velikosti cca 30m2 + velká zastřešená terasa. Stávající nájemce nechal na zahradě vyvrtat vlastní studnu s přívodem vody do chaty a nechal také zřídit a zavést do chaty elektrickou energii. Na zahradě se dále nachází dřevěná kůlna se suchým WC a udírna. Pozemek je plně oplocený a je možno přijet autem až k chatě a zaparkovat u chaty. Zahrada je výborně dostupná i MHD. Součástí převodu nájmu je kompletní vybavení chaty i zahradnických potřeb. Celková cena: 220 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 790,25 Kč měsíčně Cena za m2: 733 Kč Poznámka k ceně: + 30 000 kč provize RK ID zakázky: B3789KB Aktualizace: Včera Stav: Rezervováno Plocha pozemku: 300 m2 Doprava: MHD Komunikace: Neupravená 3. Prodej zahrady 516 m2 Rakovecká, Brno - Bystrc 240 000 Kč (465 Kč za m2) Nabízíme ke koupi zahradu 516 m2 v žádané klidné lokalitě u Brněnské přehrady-kozí Horka. Zahrada je oplocena a osázena ovocnými stromy. Elektřina a voda je v dosahu pozemku. Tuto nemovitost doporučuji pro její výjimečnost a blízkost Brna. Celková cena: 240 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 465 Kč ID zakázky: Q08128 Aktualizace: 29.10.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 516 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 180-250 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. - 11 -
Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kavka Jiří Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí z toho podíl id. 1/4: slovy: Padesáttisíc Kč 200 000,- Kč 50 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.11.2015-12 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 283/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 283/15. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -