ZNALECKÝ POSUDEK. č. 147/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 147/11 o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - pozemek p.č ostatní plocha, a dalších, zapsaných na LV číslo 127, katastrální území : Matějovec obec : Český Rudolec okres : Jindřichův Hradec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení č.j. 132 EX 28631/09-40/Zl Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/3 na nemovitostech - pozemek p.č ostatní plocha, a dalších, zapsaných na LV číslo 127, katastrální území : Matějovec obec : Český Rudolec okres : Jindřichův Hradec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Matějovec Český Rudolec Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Český Rudolec Katastrální území: Matějovec Počet obyvatel: 955 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vašíčkové. za přítomnosti paní Jany 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 127, k.ú. Matějovec - informace z nahlížení do katastru - informace z katastrálního úřadu - kopie mapy GP, včetně srovnávacího sestavení parcel - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě -

3 Vlastnické a evidenční údaje Doubek Václav Na Vyhlídce 542, Kaplice, /3 Doubková Miluše Omlenička 13, Omlenice, Omlenička, /3 STAGRA, spol. s r.o. Družstevní 498, Studená, /3 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - p.č. 155 až 161/2 se nacházejí při cestě vlevo od Českého Rudolce - GPS kraje pozemku je ,0 N a ,4 E, pozemek p.č. 748 se nachází za družstvem a pozemky p.č. 895 až 896/2 se nacházejí v lokalitě Za humny - GPS pozemků je ,8 N a ,8 E, pozemky p.č a 2404/2 se nacházejí v lokalitě Ke Stálkovu vpravo - GPS okraje pozemků je ,8 N a ,1 E. Jedná se o rovinaté, neoplocené pozemky bez staveb, které jsou užívány k zemědělství. 8. Obsah posudku a) Porosty a 1 ) Trvalé porosty b) Pozemky b 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porosty a 1 ) Trvalé porosty Na pozemcích ostatní plochy, jiné plochy se nacházejí trvalé porosty. Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] bříza 50 1,00 ks , , ,00 bříza 25 3,00 ks , , ,00 javor 20 1,00 ks , , ,00 borovice 30 2,00 ks , , ,00 smrk 30 2,00 ks , , ,00 Součet ,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 0,85 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny ,00 Trvalé porosty - zjištěná cena = ,- Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemky jsou v honu a jsou zemědělsky užívány. Na pozemcích vedených v evidenci nemovitostí jako ostatní plocha, se nacházejí větší kameny - skály a také trvalé porosty. Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] orná půda 157/ ,95 20,00 2, ,60

5 - 5 - orná půda ,95 20,00 2, ,30 trvalý travní 160/ ,95 20,00 2,34 765,18 porost orná půda 161/ ,95 20,00 2, ,16 orná půda 2404/ ,95 20,00 2,34 528,84 GP 750/ ,95 20,00 2, ,64 GP ,95 20,00 2, ,84 GP ,95 20,00 2, ,58 GP 2394/ ,95 20,00 2, ,06 GP 2399/ ,95 20,00 2, ,48 Výměra celkem Mezisoučet ,68 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,68 Pozemky oceněné dle 32 odst. 3. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Přirážka [%] Srážka [%] Koef. UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha, , ,25 1,00 429,- ostatní plocha, 161/ , ,25 1,00 207,- ostatní plocha, , ,25 1,00 195,- ostatní plocha, , ,25 1,00 322,- ostatní plocha, 896/ , ,25 1,00 560,- ostatní plocha, 896/ , ,25 1,00 468,- ostatní plocha, , ,25 1,00 225,- neplodná půda Součet 2 406,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 3 - celkem 2 406,- Pozemky - zjištěná cena = ,68 Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Trvalé porosty = ,- Kč b) Pozemky = ,68 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,68 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Trvalé porosty = ,- Kč b) Pozemky = ,68 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,68 Kč ,- Kč slovy: Třistatřicetsedmtisícjednostočtyřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.

7 - 7 - Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, pozemek zemědělská půda, m2 Cena: 9,- Kč za m2 Celková cena: ,- Kč Poznámka k ceně: 9,- až 11,- Cenové nabídky přijímáme ve výše uvedeném rozsahu Adresa: Číměř Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: A Plocha pozemku: m 2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemek v KÚ Číměř. V tomto krásném kraji Vám nabízíme pozemek o celkové výměře m2 v současné době rozdělený do šesti parcel vedených jako lesní pozemek a trvalý travní porost. Pozemek se nachází na okraji obce. K pozemku ve... Celý popis Nabízíme k prodeji pozemek v KÚ Číměř. V tomto krásném kraji Vám nabízíme pozemek o celkové výměře m2 v současné době rozdělený do šesti parcel vedených jako lesní pozemek a trvalý travní porost. Pozemek se nachází na okraji obce. K pozemku vede dobrá příjezdová cesta. V obci se nachází běžná občanská vybavenost. Dopravní dostupnost zajišťuje pravidelná linka autobusu a vlak. Pozemek je situován na velice dobré a klidné místo.

8 Prodej, pozemek trvalý travní porost, m2 Cena: ,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Adresa: Člunek Datum vložení: Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Voda: Místní zdroj Doprava: Autobus Popis: Pozemek s rybníkem a studnou, na okraji obce Člunek nedaleko Jindřichova Hradce. Nabízíme k prodeji pozemek, který je v současné době veden na katastru nemovitostí jako trvalý travní porost (6424 m2), orná půda (496 m2) a vodní plocha (933 m2). Na po... Celý popis Pozemek s rybníkem a studnou, na okraji obce Člunek nedaleko Jindřichova Hradce. Nabízíme k prodeji pozemek, který je v současné době veden na katastru nemovitostí jako trvalý travní porost (6424 m2), orná půda (496 m2) a vodní plocha (933 m2). Na pozemku se nachází studna. Příjezd k pozemku je po obecní asfaltové komunikaci. Číslo nabídky Cena: 38,- Kč za m2 3. Prodej, pozemek trvalý travní porost, m2 Cena: ,- Kč Adresa: Studená Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej pozemku o výměře m2 vhodného k vybudování rybníka či zemědělské činnosti. V blízkosti se nachází les, přítok je dobře dostupný, krásná okolní krajina. Cena: 14,- Kč za m2 Pozemky se prodávají mezi 9-38,-Kč/m2. Celková výměra je m 2. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí - zemědělské pozemky cca 6 Kč/m2, cena nemovitostí je cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva:

9 - 9 - Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Šestsettisíc Kč ,- Kč Podíl ve výši id. 1/3 je ,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

10 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 147/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147/11.