Síťová infrastruktura v cizích nemovitostech Věcná břemena v elektronických komunikacích Jan Zahradníček zahradnicek@akpv.cz
Nemovitosti v novém OZ Nový občanský zákoník - 89/2012 Sb., účinný od 1. 1. 2014 Nemovitosti: pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám věc, která není součástí pozemku, ale nelze ji přenést bez porušení její podstaty Součást pozemku stavby zřízené na pozemku s výjimkou dočasných staveb jiná zařízení - zapuštěná v pozemku nebo upevněná ve zdech (stroje)
Součásti pozemku Budova je součástí pozemku - není samostatnou věcí v právním smyslu pokud je vlastník budovy a vlastník pozemku shodný rozdílný vlastník ke dni nabytí účinnosti NOZ budova (stavba) je stále samostatnou věcí zapsanou v KN prodej samostatné budovy je třeba vyčlenit pouze pozemek pod budovou Inženýrské sítě (NOZ): nejsou součástí pozemku součástí pozemku nejsou ani stavby a technická zařízení, které s inženýrskou sítí provozně souvisí 104 odst. 10 ZoEK síť el. komunikací je inženýrskou sítí a není součástí pozemku po výstavbě zůstává zachováno vlastnické právo operátora
Umístění síťové infrastruktury na/v cizí nemovitosti Právní rámec - 104 odst. 1 a 2 ZoEK Podnikatel (i) zajišťující veřejnou komunikační síť, (ii) který oznámil podnikání je oprávněn na cizím pozemku nebo v něm na cizí stavbě nebo v ní zřizovat a provozovat komunikační vedení veřejné komunikační sítě, včetně stožárů, antén, souvisejících zařízení a elektrických přípojek. Ze zákona plyne právo operátora zřizovat a provozovat v cizích nemovitostech kompletní síťovou infrastrukturu nezbytnou pro provoz sítě.
Navazující práva 104 odst. 6 ZoEK: podnikatel je dále oprávněn vstupovat na cizí nemovitost při přípravě projektové dokumentace v souvislosti s výkonem práv dle odst. 1 a 2 zřizování a provoz sítě při opravách a údržbě sítě dále právo kácet a oklešťovat dřeviny v nezbytném rozsahu, pokud ohrožují provoz sítě tato práva pouze po předchozím oznámení vlastníkovi či správci bez souhlasu pouze v případě havárie spory o výkon práv rozhoduje stavební úřad v součinnosti s ČTÚ
Titul k výkonu práv 104 odst. 3 ZoEK: pro zajištění výkonu práv dle odst. 1 a 2 podnikatel s vlastníkem dotčené nemovitosti smluvně zřídí věcné břemeno (vždy pro nadzemní/podzemní vedení) uzavře jinou písemnou smlouvu získá písemný souhlas (pouze v případě vnitřních komunikačních vedení) zákon odlišuje existenci práva a titulu k jeho výkonu!!! před zahájením výkonu práv je nutno se dohodnout s vlastníkem nemovitosti na uzavření smlouvy nebo na udělení souhlasu není ze zákona nárok nelze např. žalovat na nahrazení projevu vůle soudem
Shrnutí Titulem k výkonu práva zřizovat a provozovat na/v cizí nemovitosti (stavbě) síť elektronických komunikací je: 1.věcné břemeno vždy pro venkovní komunikační vedení (v pozemku) zřízené na základě smlouvy s vlastníkem (dohodou) získané na základě vyvlastnění 2.písemná smlouva nájemní smlouva nepojmenovaná smlouva (smlouva o umístění a provozu) 3.písemný souhlas (pouze vnitřní komunikační vedení)
Věcná břemena právní úprava patří mezi absolutní majetková práva působí vůči všem kogentní povaha nelze dohodou upravit odlišně od zákona patří do množiny věcných práv k cizím věcem oprávněný z věcného břemene je osoba odlišná od vlastníka (výjimka věcné břemeno ve prospěch jiné vlastní nemovitosti) váže se vždy ke konkrétní, individuálně určené věci lze k věci movité i věci nemovité novinka (dříve pouze nemovitosti) věcné břemeno k pozemku je věc nemovitá právní jednání pouze v písemné formě
Věcná břemena II. vlastníkovi věcného břemene náleží ochrana zákonem obdobná jako v případě vlastnického práva k věci lze se domáhat soudně občanskoprávní žaloba věcné břemeno k užívání cizí nemovitosti je nejsilnějším titulem k výkonu práv operátora smlouvu lze jednostranně ukončit (výpověď, odstoupení, uplynutí doby) souhlas lze odvolat věcné břemeno lze zrušit souhlasem obou stran (oprávněný a povinný) rozhodnutím soudu pouze zákonné důvody (hrubý nepoměr) zánikem věci, smrtí/zánikem oprávněné osoby
Věcná břemena III. další rozdíly věcné břemeno X smlouva: věcné břemeno se váže vždy na konkrétní věc, změna vlastnictví věci nemá vliv na existenci ani obsah věcného břemene materiální publicita u nemovitostí zápis do veřejného seznamu (KN) smlouva vždy mezi dvěma (či více) subjekty při změně vlastníka věci nemusí závazky přejít na nabyvatele např. nájem ze zákona přechází na nabyvatele, závazky z nepojmenované smlouvy přecházet nemusí nelze současně sjednat věcné břemeno a nájem se shodným obsahem NOZ rozlišuje řadu typů věcných břemen katalog věcných břemen výrazně rozšířen pro telekomunikační infrastrukturu služebnost inženýrské sítě ( 1267)
Služebnost inženýrské sítě obsah služebnosti inženýrské sítě: právo operátora na vlastní náklady zřídit, provozovat a udržovat síť povinnost vlastníka to umožnit a zdržet se všeho, co by síť ohrožovalo, povinnost umožnit vstup na pozemek za účelem prohlídky a údržby sítě pokud je výslovně dohodnuto, pak také: umístění obslužných zařízení, modernizace a zlepšení výkonnosti sítě povinnost operátora zpřístupnit vlastníkovi dokumentaci sítě obecné výkladové pravidlo: služebnost zahrnuje vše, co je nutné k jejímu výkonu (příp. místní zvyklosti) obecně není v NOZ stanovena povinnost poskytnout náhradu za zřízení věcného břemene lze tedy i bezúplatně X ZoEK, vyvlastňovací řízení za jednorázovou náhradu
Vznik služebnosti inženýrské sítě služebnost je soukromoprávní vztah zřízení primárně dohodou (smlouva s vlastníkem), jinak pouze vyvlastnění (příp. vydržení, závěť) postup zřízení služebnosti dle ZoEK: smlouva o smlouvě budoucí na jejím základě dojde k výstavbě smlouva o zřízení věcného břemene po zaměření, pouze ke skutečně dotčené části nemovitosti za jednorázovou náhradu ze zákona smlouva je titulem ke vzniku dochází zápisem do katastru nemovitostí: smlouva musí mít náležitosti vkladové listiny dle katastrálního zákona přesně vymezit dotčenou část pozemku geometrický plán pro pozemky, zákres do plánu budovy pro vnitřní vedení
Vyvlastnění věcného břemene proti vůli vlastníka nemovitosti je možné oprávnění získat pouze vyvlastněním věcného břemene vyvlastňovací řízení lze zahájit, pokud smlouva o zřízení věcného břemene není uzavřena ve lhůtě 90 dní ode dne předložení návrhu vlastníkovi součástí/přílohou návrhu smlouvy musí být: znalecký posudek, podle kterého je určena cena za věcné břemeno informace o účelu vyvlastnění s upozorněním, že pokud nedojde k uzavření smlouvy, je možné získat potřebná práva vyvlastněním věcné břemeno lze vyvlastnit pouze pokud je prokázán veřejný zájem není automaticky, ze zákona pouze pro účely bezpečnosti státu odlišovat od obecně prospěšného zařízení - trestní zákoník
Vyvlastňovací řízení příslušný je úřad obce s rozšířenou působností / magistrát hl. m. Prahy / magistrát statutárního města, dle polohy nemovitosti za vyvlastnění přísluší vždy náhrada: výše náhrady se určí znaleckým posudkem postup dle zákona o oceňování majetku, náklady hradí navrhovatel proti rozhodnutí o vyvlastnění je přípustné odvolání má odkladný účinek proti druhostupňovému rozhodnutí je dále možné podat žalobu proti rozhodnutí správního orgánu má také odkladný účinek vyvlastňovací řízení může trvat řadu let
Ochranné pásmo sítě vzniká ze zákona právní mocí rozhodnutí stavebního úřadu o umístění stavby/o zřízení ochranného pásma (nadzemní vedení) nebo rozhodnutí o vyvlastnění podzemní vedení - šíře 1,5 m po stranách vedení, nadzemní vedení parametry určeny v rozhodnutí stavebního úřadu bez souhlasu vlastníka nebo rozhodnutí stavebního úřadu je zakázáno: provádět zemní práce nebo terénní úpravy zřizovat stavby, konstrukce či obdobná zařízení předchozí souhlas vlastníka dále k: vysazování trvalých porostů výkonu činností, které by znemožnily přístup
Nemovitost v majetku obce obec je veřejnoprávní korporací (právnickou osobou), má vlastní majetek v právních vztazích vystupuje svým jménem a na vlastní odpovědnost rozhodování o majetku obce - samostatná působnost o zřízení věcného břemene (o uzavření smlouvy) rozhoduje zastupitelstvo / rada nejsou stanoveny závazné ceny nebo postup pro určování výše náhrady za zřízení věcného břemene uplatní se obecné regulativy (zákon o obcích): majetek musí být využíván účelně a hospodárně v souladu se zájmy obce zájem obce - obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů, chrání veřejný zájem obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku - obec nesmí zmenšovat hodnotu svého majetku
Postup obcí v praxi obce přijímají svá vlastní pravidla pro zřizování věcných břemen k inženýrským sítím. Jako podklad pro určení ceny slouží: zákon o oceňování majetku - pro účastníky soukromoprávních vztahů není závazný - určení pevné částky mohou diskriminovat osoby, které nejsou občany obce metodiky či pravidla obcí k určení ceny nejsou závazné jedná se o výkon samostatné působnosti obce zřízení věcného břemene na základě soukromoprávního vztahu (smlouvy) podmínky jsou věcí dohody stran operátor může předložit vlastní návrh smlouvy, resp. vlastní návrh ceny
Nemovitost v bytovém spoluvlastnictví bytové spoluvlastnictví upraveno pouze v NOZ zákon o vlastnictví bytů byl zrušen společenství vlastníků zvláštní typ právnické osoby založeno za účelem zajišťování správy domu a pozemku je způsobilé právně jednat pouze v mezích svého účelu správa domu a pozemku zahrnuje pouze běžné činnosti související s provozem domu zajištění úklidu v pochybnostech restriktivní výklad
Nemovitost v bytovém spoluvlastnictví (II.) SVJ není vlastníkem pozemku s domem nemůže vykonávat vlastnická práva smlouva o zřízení věcného břemene je zásadní omezením dispozičního oprávnění vlastníka zásah do vlastnického práva může uzavřít pouze vlastník SVJ (výbor) není oprávněno uzavřít je nutno uzavřít se všemi spoluvlastníky nájemní smlouva / smlouva o umístění a provozu sítě / souhlas s umístěním zřejmě není běžnou správou domu a pozemku měli by schválit spoluvlastníci rozhodování podle obecných pravidel spoluvlastnictví dle velikosti podílů
Děkuji za pozornost
Kontakt Jan Zahradníček e-mail: zahradnicek@akpv.cz www.dobrepravo.cz Velíšek & Podpěra - advokátní kancelář s.r.o. Holečkova 105/6, 150 00 Praha 5 tel.: +420 273 131 311, fax: +420 273 131 312 www.akpv.cz