ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 179-43/2017 NEMOVITOST: movitost: Řadový koncový rodinný dům č.p.1325 Adresa nemovitosti V Prokopě 1325/41, Čelákovice, 250 88 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.4972, k.ú.čelákovice: - parcela p.č.st.1392 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.1325, rod.dům - parcela p.č.1402/2 ostatní plocha manipulační plocha Pozemky: p.č.st.1392, p.č.1402/2 Vlastník stavby: SJM Jaroslav Korec, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jiřina Korcová, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Jaroslav Korec, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jiřina Korcová, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL JUDr. Štěpán Kratěna Ph.D. insolvenční správce pana Jaroslava Korce a paní Jiřiny Korcové Adresa: Lazarská 1719/5, 11000 Praha 1 Telefon: e-mail: ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 2 900 000 Kč Datum místního šetření: 6.4.2017 Datum zpracování : 12.4.2017 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 stran V Pardubicích dne 13.4.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Řadový koncový rodinný dům č.p.1325 Adresa nemovitosti V Prokopě 1325/41, Čelákovice, 250 88 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.4972, k.ú.čelákovice: - parcela p.č.st.1392 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.1325, rod.dům - parcela p.č.1402/2 ostatní plocha manipulační plocha Pozemky: p.č.st.1392, p.č.1402/2 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetřená bylo provedeno dne 12.4.2017. movitost byla zpřístupněna spoluvlastníkem nemovitosti. movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Řadový koncový rodinný dům č.p.1325 Adresa nemovitosti V Prokopě 1325/41, Čelákovice, 250 88 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.4972, k.ú.čelákovice: - parcela p.č.st.1392 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba č.p.1325, rod.dům - parcela p.č.1402/2 ostatní plocha manipulační plocha Pozemky: p.č.st.1392, p.č.1402/2 Vlastník stavby: SJM Jaroslav Korec, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jiřina Korcová, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: SJM Jaroslav Korec, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Jiřina Korcová, V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Čelákovice se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Praha-východ, cca 10 km SV od hranice hlavního města Prahy. Ve městě je dostupná základní občanská a technická vybavenost. Průměrná dostupnost Prahy je autobusovou a železniční dopravou (stanice metra Černý Most, Českomoravská), dále individuální dopravou. Městem prochází komunikace nižší třídy. Dálnice D11 Praha Hradec Králové se nachází cca 5 km jižně a rychlostní komunikace R10 Praha Mladá Boleslav cca 4 km severně. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) movitost tvoří pozemek p.č.st.1392, jehož součástí je řadovým koncový rodinný dům č.p.1325. Pozemek p.č.1402/2 tvoří zelenou plochu zahrádky při zahradní fasádě. Pozemek je k domu připlocený. Dům nemá garáž. Je přimo přístupný z chodníku ulice V Prokopě. Pozemky jsou rovinné, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Parkování je omezené na podélných stáních v ulici před domem. Dům je součást bloku typových objektů v lokalitě. Dům má dvě nadzemní podlaží a malý sklep. Přístup do domu je předloženým schodištěm krytým markýzou z úzké komunikace a dále ze zahrádky do kuchyňského koutu. Uvnitř je dvouramenné přímo osvětlené schodiště. Dům obsahuje bytovou jednotku 4+kk. movitost je dle podkladové dokumentace užívána od roku 1948. Technický stav je dobrý, projevují se pouze poškozené omítky v suterénu a fasádě, dále běžným užíváním opotřebované podlahy ve 2.NP. V letech 2009-2012 byla provedena výměna oken za plastová, nové vytápění v celém objektu a stavební úpravy interiéru v 1.NP. V 1.NP byly provedeny nové úpravy povrchů stěn, podlah, nové rozvody ZTI a elektro, zařizovací předměty a vybavení, dveře. Vedlejší stavby chybí. Venkovní úpravy tvoří přípojka kanalizace, vody, elektřiny, plynu, zpevněná betonová plocha malé terasy na zahradě, plot zahradní, vstupní vrátka hliníková, přístřešek na popelnice. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu. Nově provedené je oplocení. Trvalé porosty představuje smrk na zahradě. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1948 Dílčí rekonstrukce v roce 2009-2012 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav průměrný DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 4+kk 101 149 472 63 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [x] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT plynovým kombinovaným kotlem Popis: plynový kombinovaný kotel, rozvody v Cu, desková tělesa Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci movitost se nachází v ulici V Prokopě, na západním okraji Čelákovic, v rezidenční zástavbě typových řadových rodinných domů západně od průmyslového areálu. Je přístupná z výpadovky na Lázně Toušeň ulicí Strojařskou. Od centra je vzdálená cca 1,1 km. Počet obyvatel 12029 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [x] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [ ] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k [ ] právně nezajištěn Strana - 7 -
pozemkům PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1402/1 Město Čelákovice zelená plocha s přístupovým chodníkem 1424/11 Město Čelákovice příjezdová ulice V Prokopě PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí nebyly poskytnuty žádné podklady RIZIKO zjištěno Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO zjištěno zjištěno Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV dle výpisu z KN LV č.4972 na nemovitosti vázne : - zástavní právo exekutorské, Z-346/2014-209, Z-23062/2013-209, Z-11661/2013-209 - zástavní právo smluvní, V-7592/2008-209, V-5626/2008-209, Z-90266/2013-101 - zahájení exekuce, Z-9169/2013-809, Z-29793/2013-101 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-434/2014-209, Z-23062/2013-209, Z-11659/2013-209 Strana - 8 -
RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO zjištěno Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 4972 Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Čelákovice Katastrální území: Čelákovice Ulice: V Prokopě 1325 č.o.: 41 Vlastníci SJM Korec Jaroslav Korcová Jiřina SJM Jaroslav Korec - V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice Jiřina Korcová - V Prokopě 1325/41, 25088 Čelákovice Stavba je součástí řadový koncový rodinný dům rod.dům č.p.: 1325 pozemku p.č.st.1392 Pozemky st.1392 zastavná plocha a nádvoří 64 m 2 součástí rodinný dům č.p.1325 1402/2 ostatní plocha manipulační plocha 85 m 2 zahrada k rodinnému domu Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 34,00 4,75 1.NP 63,00 46,46 2.NP 63,00 45,41 Celkem 160 96 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 9,50 m 2 0,50 4,75 m 2 1.PP - celkem 9,50 m 2 4,75 m 2 1.NP koupelna 7,38 m 2 1,00 7,38 m 2 obývací pokoj+kuchyň 28,22 m 2 1,00 28,22 m 2 předsíň 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 schodiště 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 WC 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 1.NP - celkem 46,46 m 2 46,46 m 2 2.NP chodba 6,05 m 2 1,00 6,05 m 2 pokoj 8,20 m 2 1,00 8,20 m 2 pokoj 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 pokoj 16,36 m 2 1,00 16,36 m 2 2.NP - celkem 45,41 m 2 45,41 m 2 Celkem 101 m 2 96 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.PP 34,00 2,70 91,80 1.NP 63,00 3,00 189,00 2.NP 63,00 3,05 192,15 Obestavěný prostor celkem 472,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Popis betonové bez izolace cihelné vyzdívky žlb skelet tl.45cm železobetonové plochá živičné pásy Strana - 10 -
Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod z pozinkovaného plechu štukové vápenné břízolitové chybí běžné keramické obklady v koupelně a za kuch.linkou teracové, do sklepa betonové náplńové do ocelových zárubní, vstupní plastové plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha, textilní krytina keramická dlažba, ve sklepě beton ÚT kombinovaným kotlem běžný rozvod standardní studené a teplé v PP trubkách kombinovaný kotel ÚT je provedena standardní PVC kuchyňská linka, vestavěná sklokeramická deska, trouba, digestoř vana rohová, umývadlo WC kombi VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 63 Obestavěný prostor [m] 3 472,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 5 300 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 501 600 Stáří roků 69 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 000 640 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.st.1392 je zastavěný rodinným domem č.p.1325. Pozemek p.č.1402/2 je užíván jako zahrada k rodinnému domu. Pozemky jsou rovinné. Jsou přístupné z veřejné komunikace. Je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 600-800m2), napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou nabízeny v rozpětí 2000-3000 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha manipulační 1402/2 85 2 800 SJM 238 000 plocha zastavná plocha a nádvoří st.1392 64 2 800 SJM 179 200 Celková výměra pozemků: 149,00 Hodnota pozemků celkem: 417 200 Strana - 11 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Čelákovice 160,00 365,00 5+1 5 450 000 34 062 0,79 26 908 RD 5+1/G cena včetně provize a poplatku 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : lokální plynové technický stav : stavební úpravy 2002 Hodnocení:atraktivnější lokalita izolovaný dům, garáž Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Čelákovice 155,00 642,00 4+kk 6 600 000 42 580 0,67 28 528 RD 4+kk/dvougaráž cena včetně provize a poplatků 1NP+2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT plynovým kotlem technický stav : kolaudace 2000, velmi dobrý Hodnocení:atraktivnější poloha větší pozemek a dům možnost rozšíření Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Čelákovive 105,00 596,00 2+1, 2+1 4 900 000 46 666 0,75 34 999 RD 4+kk/dvougaráž, venkovní bazén, pergola cena vč provize 1PP, 1NP, 2NP ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn vytápění : ÚT elektrokotel technický stav : po rekonstrukci Hodnocení:atraktivnější lokalita větší pozemek lepší technický stav Strana - 12 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 26 908 Kč/m 2 Minimální cena: 2 583 200 Kč Průměrná jednotková cena 30 145 Kč/m 2 Průměrná cena 2 893 933 Kč Maximální jednotková cena 34 999 Kč/m 2 Maximální cena 3 359 900 Kč Stanovená jednotková cena 30 145 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 2 893 920 Kč movitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Na stavbě nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Silné stránky nemovitosti + klidná rezidenční lokalita + provedené stavební úpravy v 1.NP + napojení na všechny dostupné inženýrské sítě + přímá dostupnost zeleně dobrá dostupnost Prahy Slabé stránky nemovitosti - malý dům a pozemek - omezená možnost dalšího rozšíření - omezená možnost parkování v ulici KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : dvamilionydevětsettisíc Kč 1 417 840 Kč neurčena 2 893 920 Kč 2 900 000 Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek V Pardubicích dne: 13.4.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 13 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.179-43/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z KN LV č.4972 2 Kopie KM 1 Mapa širších souvislostí, Mapa okolí 1 Forodokumentace 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Mapa širších souvislostí Mapa okolí Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -