Znalecký posudek č. 2365/27/2017

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2365/27/2017 o ceně nemovitých věcí: pozemkové parcely st.č.: 25 se stavbou č.p. 135 a st.č. 506, to vše zapsané na LV č. 161 v katastrálním území Verneřice, obec Verneřice, okres Děčín. Účel ocenění: zjištění obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení Objednatel: ŽIŽLAVSKÝ, advokátní kancelář insolvenční správce Jana Krause, Praha 1 Široká 5 PSČ Vlastník: Jan Kraus, Hřbitovní 135, Verneřice, (id.: /2587) Vypracoval: Bc. Jiří Sýkora Vlastimil Sýkora Datum: Obvyklá cena(tržní hodnota): cena souboru staveb a pozemků v ceně ke dni ocenění Pražská 804, Rokycany Spojovací, Mirošov tel: ,- Kč

2 1. Úvod Předmětem ocenění jsou pozemky a stavby v k.ú Verneřice. Ocenění je provedeno v úrovni tržní hodnoty (obvyklé ceny) a je určeno pro potřeby insolvenčního řízení KSUL 79 INS 14701/ Podklady kopie katastrální mapy, informace o parcelách informace poskytnuté objednatelem a vlastníkem fotodokumentace údaje realitních kanceláří místní šetření provedené dne za účasti Jana Krause a jeho matky 3. Vlastnické vztahy Vlastnické právo k uvedeným nemovitostem je vloženo v katastru nemovitostí pro: Kraus Jan, Hřbitovní 135, Verneřice. Vlastnické právo je zapsáno na listu vlastnictví č. 161 pro k.ú. Verneřice a je prokázáno výpisem z katastru nemovitostí, vyhotoveným Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Děčín. 4. Obecný popis nemovitostí Hodnocený soubor nemovitých věcí se nachází při průjezdní zpevněné komunikaci obcí v severní části centra obce. Příjezd je ze zpevněné obecní komunikace. Pozemky jsou v současné době vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří se stavbou pro rodiné bydlení, pozemky jsou ve funkčním celku. V místě je možnost napojení na el. síť, vodu, plyn, odkanalizování řešeno do žumpy. Pozemky jsou rovinaté. Nemovitosti jsou po částečné rekonstrukci dobrý stav. obec Verneřice, počet obyvatel k : 1130 obecná poloha: Děčín: 20 km, Ústí nad Labem: 1025 poloha v obci: okrajová část centra obce okolí nemovitosti: lokalita přírodního rázu vesnická oblast, průmyslový/zemědělský areál 1

3 dopravní dostupnost : 5 min pěšky k zastávce ČSAD omezení dopravní spojení další: obec se základní občanskou vybaveností 5. Zatížení nemovitostí Na daných nemovitostech jsou evidovány: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na daných nemovitostech nejsou evidována věcná břemena. 6. Stanovení současné tržní hodnoty (obvyklé ceny) 6.1. Popis strategie přístupu k ocenění Pro daný případ je zvolena metoda pro stanovení tržní hodnoty: věcná hodnota: reprodukční hodnota snížená o opotřebení (oceňovací vyhláška č. 443/2016) porovnávací metoda: metoda porovnání s obdobnými nemovitostmi na trhu Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje Popis a ocenění pozemků Jedná se o pozemky ve funkčním celku se stavbou RD. Přístup je řešen ze zpevněné místní průjezdní komunikace. Možnost napojení je na inženýrské sítě vody, plynu a elektřiny. Pozemek je rovinatý. Parkování není možné na vlastním pozemku. 2

4 pozemek výměra (m2) druh pozemku základní cena upravená (Kč/m2) celkem (Kč) st.č zastavěná plocha a nádvoří st.č zastavění plocha a nádvoří Celkem Podrobný popis objektu rodinného domu č.p. 135 Jedná se o zděnou stavbu rodinného domu se dvěma nadzemníma podlažíma a podkrovím bez účelového využití se sedlovou střechou. Konstrukce stavby: základy betonové prokládané kamenem bez izolací, stavba je zděná tl. 450 cm bez izolací. Podlahy jsou betonové, ostatní keramická dlažba, strop je dřevěný. Střecha je řešena sedlová s dřevěným krovem s krytinou taškovou. Omítky jsou venkovní vápenné štukové, vnitřní vápenné. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná. Vytápění a ohřev vody je řešeno kombinovaným kotlem na plyn. RD je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, plynu, odkanalizování do žumpy. Stáří stavby RD je v základní stavbě přes sto let. Objekt je po rekonstrukci provedené v letech 2007/2008 (nástavba patra, nová krytina, nové rozvody vytápění, nová okna). Dispoziční řešení a obestavěný prostor: 1.NP: zádvěří, předsíň, kuchyně, koupelna, WC, kotelna, pokoj, garáž 2.NP: chodba, 4 x obytná místnost podkroví: volný půdní prostor Obestavěný prostor (OP) 1.NP: (8,80 m x 11,25 m + 2,60 m x 2,30 m + 6,30 m x 3,50 m) x 2,90 = 368,39 m2 2. NP: 8,80 m x 11,25 m x 2,20 m = 217,80 m2 podkroví: 8,80 m x 11,25 m x 3,30 m/2 = 163,35 m2 OP Celkem = 749,54 m2 3

5 Zastavěná plocha 127,03 m2 Stáří nemovitosti 100 let Rekonstrukce a nástavba 2008 Celkové opotřebení 67 % Obestavěný prostor Věcná hodnota stavby 749,54 m3 1230,- Kč/m3 S předpokládanou životností 150 let ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace Rodinný dům č.p ,20 Kč Pozemky celkem ,00 Kč Venkovní úpravy 4% ,37 Kč Celkem ,57 Kč Věcná hodnota nemovitostí činí ,- Kč 4

6 7. Porovnávací metoda Nemovitosti obdobného charakteru umístěné v podobné lokalitě vzdálených do 5 km od oceňovaných nemovitostí: název RD Verneřice - Rychnov typ/velikost 2 ZP: 118 m pozemek: 532 m2 bez rekonstrukce k.ú. Rychnov cena ,- Kč zjištěno z: RK Dostupné z WWW: RD Valkeřice ZP: 222 m2 Valkeřice pozemek 538 m2 částečná rekonstrukce ,- Kč RK Dostupné z WWW: 1 Cena je redukována koeficientem 0,95 pro stanovení reálné tržní ceny nemovitostí. 5

7 název RD Valkeřice typ/velikost k.ú. 2 ZP: 200 m Valkeřice pozemek: 286 m2 částečná rekonstrukce cena2 zjištěno z: ,- Kč RK Dostupné z WWW: RD Verneřice - Rychnov ZP: 148 m2 Verneřice pozemek 1248 m2 částečná rekonstrukce ,- Kč RK Dostupné z WWW: 2 Cena je redukována koeficientem 0,95 pro stanovení reálné tržní ceny nemovitostí. 6

8 Zmíněné nemovitosti jsou obdobného charakteru a jsou zasazeny do podobných lokalit vzdálených do 3 km od oceňovaných nemovitostí. Porovnávané nemovitosti jsou obchodovány za cenu ,- Kč a tato cena je v místě a čase obvyklá. 8. Závěr Hodnocení nemovitostí a, Slabé stránky nemovitostí Slabou stránkou nemovitosti je absence zahrady a převažující nabídka nad poptávkou. V místě je pouze základní občanský vybavenost. b, Silné stránky nemovitostí Silnou stránkou nemovitostí je rekonstrukce domu, vzdálenost centra města a omezené dopravní spojení veřejné dopravy. c) Cenová historie Bytová jednotka byla zakoupena v roce 2007 za dohodnutou kupní cenu ,- Kč (koupě v rodině). V roce 2008 bylo zpracována ocenění po rekonstrukci pro potřeby úvěru na obvyklou cenu (tržní hodnotu) ,- Kč (cena v nouzi ,-Kč). V roce 2016 byl zpracován posudek na obvyklou cenu (tržní hodnotu) ,- Kč. Na základě zjištěných informací, provedených výpočtů, se zvážením slabých a silných stránek nemovitostí a s úvahou současného stavu realitního trhu je (obvyklá cena) tržní hodnota nemovitostí v k.ú. Verneřice, obec Verneřice, okres Děčín ke dni odhadnuta ve výši: ,- Kč V Rokycanech

9 9. Přílohy 8

10 9

11 10

12 11

13 12