ZNALECKÝ POSUDEK č. 302/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 5/72 na pozemku 716/8, zapsaných na LV 5702, katastrální území Sušice nad Otavou, obec Sušice, okres Klatovy a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1948/13-152 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.04.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 31.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - podílu id. 5/72 na pozemku 716/8, zapsaných na LV 5702, katastrální území Sušice nad Otavou, obec Sušice, okres Klatovy a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Na Štěbetce 342 01 Sušice Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Sušice Katastrální území: Sušice nad Otavou Počet obyvatel: 11 257 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 853,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.04.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a souseda, který se nepředstavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 26.10.2016, LV číslo 5702, k.ú. Sušice nad Otavou - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené panem Mgr. Michalem Kyselicou, tel. 606 642 624 - informace a údaje sousedem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Fabšic Jiří a Fabšicová Iva, Na Štěbetce 834, Sušice II, 34201 Sušice 1/12 SJM Hlavsa Jan a Hlavsová Ludmila, Na Štěbetce 850, Sušice II, 34201 Sušice 1/12 SJM Houdek Zdeněk a Houdková Petra, Na Štěbetce 1142, Sušice II, 34201 Sušice 5/72 SJM Kyselica Michal a Kyselicová Helena, 5/72 Kyselica Michal, Zubrnická 845/3, Prosek, 19000 Praha 9 Kyselicová Helena, náměstí Svatopluka Čecha 226, 41156 Bohušovice nad Ohří Rychtařík Petr, Na Štěbetce 1143, Sušice II, 34201 Sušice 5/72 Stavební bytové družstvo Sušice, U Kapličky 316, Sušice II, 34201 Sušice 40/72 SJM Zelený Karel a Zelená Jana, Na Štěbetce 1142, Sušice II, 34201 Sušice 5/72 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno chůze a jízdy Věcné břemeno oprav a údržby Věcné břemeno vedení Zákaz zcizení Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Na Štěbetce. Jedná se o svažitý, neoplocený pozemek mezi domy č.p. 1142 a p.č. 1143. Na pozemku se nachází zpevněné plochy, venkovní úpravy a je z větší části užíván jako komunikace. Předmětem ocenění je pouze pozemek. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněných geodetem. 8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - 3 -
- porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno vedení 2.2. Věcné břemeno chůze a jízdy 2.3. Věcné břemeno oprav a údržby - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,270 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 853,- 0,270 1,000 230,31 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha, jiná plocha 716/8 1 706,00 230,31 392 908,86 Ostatní stavební pozemek - celkem 1 706,00 392 908,86 4 i = 1-5 -
Pozemek - zjištěná cena = 392 908,86 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno vedení Na pozemku vázne věcné břemeno vedení podle smlouvy ze dne 26.03.2007. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno chůze a jízdy Na pozemku vázne věcné břemeno chůze a jízdy podle smlouvy ze dne 26.03.2007. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč 2.3. Věcné břemeno oprav a údržby Na pozemku vázne věcné břemeno oprav a údržby podle smlouvy ze dne 26.03.2007. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 392 908,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 392 908,90 Kč Celkem 392 908,90 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno vedení 10 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno chůze a jízdy 10 000,- Kč 2.3. Věcné břemeno oprav a údržby 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 30 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 362 908,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 362 908,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 392 908,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 392 908,90 Kč Celkem 392 908,90 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno vedení 10 000,- Kč 2.2. Věcné břemeno chůze a jízdy 10 000,- Kč 2.3. Věcné břemeno oprav a údržby 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 30 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 362 908,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 362 908,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 362 910,- Kč - 7 -
slovy: Třistašedesátdvatisícdevětsetdeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. - 8 -
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej komerčního pozemku 10 775 m2 Pražská, Sušice - Sušice II 808 125 Kč (75 Kč za m2) Nabízíme Vám ke koupi pozemek určený ke komerčním účelům situovaný v blízkosti komunikace vedoucí ze Sušice směrem do Horažďovic. Jedná se o parcelu, která je z větší části v územním plánu zahrnuta v plochách využitelných pro služby a výrobu, dále jako ostatní zeleň. Je možné zde postavit např. autoservis, provozovny drobné řemeslné výroby, administrativní zařízení, sklady, atd. Na tuto lokalitu byla vypracována urbanistická studie upřesňující podmínky pro možnou výstavbu. Kompletní inženýrské sítě jsou v dosahu. Celková cena: 808 125 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 926,73 Kč měsíčně Cena za m2: 75 Kč ID zakázky: 8194-1PO Aktualizace: 11.10.2016 Plocha pozemku: 10775 m2 2. Prodej stavebního pozemku 5 817 m2 Sušice - Záluží, okres Klatovy 499 000 Kč (86 Kč za m2) Prodáme pěkný stavební pozemek v obci Záluží (k.ú. Vrabcov). Část pozemku o výměře 1.748m2 je dle územního plánu určen pro výstavbu rodinného domu. Velmi pěkné místo s výhledem do okolí. V případě jakéhokoliv dotazu nás neváhejte kontaktovat. Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 807,20 Kč měsíčně Cena za m2: 86 Kč ID zakázky: 1301 Aktualizace: 12.10.2016 Plocha pozemku: 5817 m2-9 -
3. Prodej stavebního pozemku 1 080 m2 Sušice, okres Klatovy 550 000 Kč (509 Kč za m2) Na prodej oplocený pozemek, situovaný v klidné části města Sušice v ul. Pod Svatoborem.Pozemek nemá žádné inž. sítě. Je kompletně oplocený v opravdu mírném svahu. Jedná se o pozemek blízko ulici Pod Svatoborem mimo zahrádkářkou kolonii! Vybavenost obce: Veškerá občanská vybavenost v Sušici, často též nazývané Brána Šumavy, leží v nadmořské výšce 465 m ve Svatoborské vrchovině. Město se rozprostírá po obou březích řeky Otavy. Sušice je jedním z východisek do oblasti centrální Šumavy Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 991,90 Kč měsíčně Cena za m2: 509 Kč Aktualizace: 21.09.2016 ID: 1399550044 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1080 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno chůze a jízdy - 10 000,-Kč Věcné břemeno oprav a údržby - 10 000,-Kč Věcné břemeno vedení - 10 000,-Kč Zákaz zcizení Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. - 10 -
2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 368 400,- Kč - věcná břemena: -30 000,-Kč z toho podíl id. 5/72: slovy: Dvacettřitisícpětset Kč 338 400,- Kč 23 500,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 31.10.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 302/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 302/16. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 9 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -