ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně Číslo 473-161/2018 NEMOVITOST: movitost: BJ Sokolov, č.j. 1504/2 Adresa nemovitosti Karla Havlíčka Borovského 1504, Sokolov, 356 01 Katastrální údaje: Obec: Sokolov [560286], Katastrální území: Sokolov [752223], Číslo LV: 3652, 10183, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Pozemky: p. č. 3174 Vlastník BJ: Oldřich Havlík, Náměstí Budovatelů 1406, 35601 Sokolov, vlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Oldřich Havlík, Náměstí Budovatelů 1406, 35601 Sokolov, spoluvlastnický podíl: 5771/23124 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 620 000 Kč Datum místního šetření: 21.11.2018 Datum zpracování : 26.11.2018 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 stran V Pardubicích dne 26.11.2018
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: BJ Sokolov, č.j. 1504/2 Adresa nemovitosti Karla Havlíčka Borovského 1504, Sokolov, 356 01 Katastrální údaje: Obec: Sokolov [560286], Katastrální území: Sokolov [752223], Číslo LV: 3652, 10183, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Pozemky: p. č. 3174 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo svoláno na 21.11.2018 od 09.00. Na místě pouze znalec, vlastník, ani žádná jiná osoba na místě nebyla zastižena. Znalec byl na místě v čase od 09:00-09:30. Místní šetření bylo provedeno dle možností. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016, č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: BJ Sokolov, č.j. 1504/2 Adresa nemovitosti Karla Havlíčka Borovského 1504, Sokolov, 356 01 Katastrální údaje: Obec: Sokolov [560286], Katastrální území: Sokolov [752223], Číslo LV: 3652, 10183, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Pozemky: p. č. 3174 Vlastník BJ: Oldřich Havlík, Náměstí Budovatelů 1406, 35601 Sokolov, vlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Oldřich Havlík, Náměstí Budovatelů 1406, 35601 Sokolov, spoluvlastnický podíl: 5771/23124 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Sokolov je město v Karlovarském kraji, 18 km západně od Karlových Varů na soutoku Ohře a Svatavy uprostřed sokolovské pánve. Jeho ráz je ovlivněn těžbou hnědého uhlí a s tím souvisejícím průmyslem. Město má dostatečnou občanskou vybavenost - MÚ, úřady, Okresní soud v Sokolově, MŠ, ZŠ, SŠ, nemocnice, sportoviště, obchody, restaurace. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Oceňovaná bytová jednotka č. 1504/2 je situována napravo v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1504, stojící na pozemku p. č. 3174 k.ú. Sokolov. K bytové jednotce (BJ) náleží podíl o velikosti 5771/23124 na společných částech bytového domu (BD) č. p. 1504 a na pozemku p. č. 3174, k.ú. Sokolov. Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se sestává z předsíně, kuchyně, pokoje, pokoje, koupelny, WC a sklepa č. 2 (dle prohlášení vlastníka BJ). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, cihlové, vodorovné nosné konstrukce tvoří zřejmě železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je valbová, krytina je taška, klempířské prvky pozinkované, s nátěrem, střecha je opatřena bleskosvodem, schodiště je betonové prefabrikované s teraco úpravou, okna jsou v oceňované BJ plastová. Vnitřní omítky pravděpodobně vápenné, v BJ pravděpodobně i SDK, vnější fasáda BD nezateplená, s břízolitovou úpravou, částečně již poškozenou. V bytovém domě není výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace, plynu, příprava TUV pravděpodobně v ele. boileru nebo plyn.kotli pro každou BJ zvlášť. Zdravotně-technické vybavení bytu je pravděpodobně v novém, zděném bytovém jádru (dle informací získaných na místě šetření je BJ po částečné rekonstrukci, pravděpodobně i s úpravou dispozice na 3 + 1). Vybavení oceňovaného bytu tvoří pravděpodobně kuchyňská linka, sporák, umyvadlo, vana, WC mísa, topná soustava BJ - pravděpodobně ele. přímotopy(dle prohlášení vlastníka BJ a informací získaných na místě). Podlahy BJ jsou pravděvděpodobně opatřeny dřevěnými parketami, resp. plovoucími, či pvc a koberci. Stáří a stavební stav: Bytový dům je odhadem z 50. - 60.tých let 20.století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 60 let. Stavební stav domu odpovídá stáří, údržba bytového domu je však zanedbána, s nutnými investicemi do dalších prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti (zateplení, okna v BD, rozvody v BD) na BD je po rekonstrukci pouze střecha - střešní krytina a okna v některých bytových jednotkách. Oceňovaná bytová jednotka nebyla zpřístupněna, znalecký posudek je vypracován dle informací zjištěných při místním šetření a z prohlášení vlastníka BJ (skutečný stav se může odlišovat od předpokladů a odhadů znalce). POPIS BYTOVÉ JEDNOTKY Číslo bytové jednotky 2 Podlaží 1 Strana - 6 -
Dispozice 2+1 Podlahová plocha bytu 54,71 m 2 Balkon 0,00 m 2 Terasa 0,00 m 2 Sklep 3,00 m 2 Zahrada 0,00 m 2 Garážové stání 0,00 m 2 Celková podlahová plocha 57,71 m 2 Podíl na společných částech domu 5771/23124 Podíl na společných částech pozemku 5771/23124 POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Bytový dům (BJ) se nachází nedaleko centra Sokolova na rušné ulici Karla Havlíčka Borovského. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná. Počet obyvatel 23546 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1708/1 Město Sokolov, Rokycanova 1929, 35601 Sokolov 3173 Město Sokolov, Rokycanova 1929, 35601 Sokolov PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - zjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - zjištěno Typ smlouvy: - Doba nájmu: - Výše nájmu: - Strana - 7 -
Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu: předloženy žádné nájemní smlouvy. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-3793/2018 RIZIKO Ano VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti Poloha BD v centru města, poměrně frekventovaná ulice. RIZIKO Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Zástavní právo smluvní RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Strana - 8 -
Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 10183 Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov [752223] Ulice: Karla Havlíčka Borovského č.o.: Vlastníci Oldřich Havlík - Náměstí Budovatelů 1406, 35601 Sokolov Stavba Bytová jednotka č. 1504/2 jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů je součástí č.p.: 1504 p. č. 3174 Pozemky LV č. 3652 p.č. 3174 zastavěná plocha a nádvoří 476 m 2 5771/23124 Podíl 1/1 Strana - 9 -
4. VÝPOČTY Výčet místností orientačně VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 1.PP - celkem 3,00 m 2 1,50 m 2 1.NP koupelna 3,58 m 2 1,00 3,58 m 2 kuchyň 10,23 m 2 1,00 10,23 m 2 pokoj 14,23 m 2 1,00 14,23 m 2 pokoj 17,22 m 2 1,00 17,22 m 2 předsíň 8,60 m 2 1,00 8,60 m 2 1.NP - celkem 53,86 m 2 53,86 m 2 Celkem 56 m 2 55 m 2 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Popis základové pasy, beton, kámen smíšené, kameny, cihla, tvárnice rovné valbová taška pozinkovaný plech vápenné omítky škrábaný břizolit, částečně poškozený ne pravděpodobně koupelna, kuchyň, WC betonové, s teraco úpravou dřevěné, náplňové plastová pravděpodobně pvc, plovoucí pravděpodobně plovoucí, dlažba pravděpodobně ele. lokální světelná ne pravděpodobně ano, funkčnost nezjištěna pravděpodobně ele. boiler ano, ale odpojen pravděpodobně veřejná pravděpodobně kuchyňská linka, sporák, digestoř pravděpodobně vana, umyvadlo, WC ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 57 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 425 000 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení odhadem % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 570 000 Strana - 10 -
VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 59,00 0,00 2+1 849 000 14 389 0,90 12 950 K prodeji byt 2 + 1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 62 m2. Byt má plastová okna. Stoupačky a napojení na kanalizaci je po kompletní výměně. Byt je v původním stavu. V předsíni jsou vestavěné skříně a v kuchyni je samostatně větratelná skříň na potraviny. Dům je situován v klidné části města, v těsné blízkosti centra ve starší zástavbě uprostřed vzrostlé zeleně. Fasáda domu je původní, zateplení pouze z jedné strany. K bytu patří sklep 3 m2. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Hodnocení:Na stejné křižovatce, obdobá výměra a pravděpodobně i stav. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 53,00 0,00 2+1 640 000 12 075 0,86 10 384 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytové jednotky 2+1 v původním stavu ve čtvrtém patře cihlového domu o celkové ploše 53 m². V bytě jsou plastová okna, původní umakartové jádro, PVC, parkety v pokoji a původní linka. K bytu náleží sklepní kóje. Parkování u domu. Veškerá občanská vybavenost v okolí (obchody, obchodní centrum, školy a školky, autobusová zastávka, večerky atd...). Výhodou této nemovitosti jsou nízké náklady na bydlení. Hodnocení:Lokalita mimo hlavní silnici, obdobná výměra i stav BJ. Strana - 11 -
Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej bytu 52,00 0,00 2+1 670 000 12 884 0,81 10 436 Prodej bytu 2 + 1 v původním zachovalém stavu. Byt se nachází v malém bytovém domě pouze se šesti byty. Dům je stranou od silnice. Jedná se o klasickou bytovou jednotku. Každý s pokojů má dvě okna. Výhodou je cihlová stavba. Další výhodou jsou silné trubky na topení v koupelně, které rozvádí teplo po domě, které nejsou osazeny měřáky z čehož plyne úspora za dodávky tepla. Hodnocení:Zateplený objekt, obdobná výměra. VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 10 384 Kč/m 2 Minimální cena: 571 100 Kč Průměrná jednotková cena 11 256 Kč/m 2 Průměrná cena 619 133 Kč Maximální jednotková cena 12 950 Kč/m 2 Maximální cena 712 300 Kč Stanovená jednotková cena 11 256 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 619 080 Kč Strana - 12 -
Obvyklá cena bytové jednotky č. 1504/2 vč. spoluvlastnického podílu ve výši 5771/23124 na společných částech bytového domu č. p. 1504 a pozemku p. č. 3174, obec: Sokolov, k.ú.: Sokolov byla odhadnuta ve výši 620.000,-Kč (slovy: šestsetdvacettisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + poloha v centru města + menší bytový dům (pouze 4 BJ v BD) Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ - zanedbána údržba bytového domu - BJ v 1. NP - nebyla umožněna prohlídka a zaměření interiéru - skutečný stav technického zařízení BJ může být odlišný od předpokladu znalce REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 570 000 Kč 619 080 Kč 620 000 Kč Slovy : šestsetdvacettisíc Kč V Pardubicích dne: 26.11.2018 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 473-161/2018 znaleckého deníku. Strana - 13 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 LV č. 10183 2 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Zdroj:mapy.cz Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -