ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 249-113/2017 NEMOVITOST: movitost: Bytový dům č.p. 148, štěmice Adresa nemovitosti Veslařská č.p. 148, Ústí nad Labem - štěmice, 40331 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem, Katastrální území: štěmice, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, LV č. 753 Pozemky: Parcelní číslo: 500 Vlastník stavby: BRUBER, spol. s r.o, Východní 257/6, 25091 Zeleneč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: BRUBER, spol. s r.o, Východní 257/6, 25091 Zeleneč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou dražbu OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 13.9.2017 Datum zpracování : 18.9.2017 Počet stran: 155 stran Počet příloh: 9 stran V Pardubicích dne 22.9.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN movitost: Bytový dům č.p. 148, štěmice Adresa nemovitosti Veslařská č.p. 148, Ústí nad Labem - štěmice, 40331 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem, Katastrální území: štěmice, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, LV č. 753 Pozemky: Parcelní číslo: 500 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) Určení obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro veřejnou dražbu. MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 13.09.2017 od 10.00-11.00hod. za účasti znalce a zástupce vlastníka, který měl k dispozici klíče od objektu. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. jčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) movitost: Bytový dům č.p. 148, štěmice Adresa nemovitosti Veslařská č.p. 148, Ústí nad Labem - štěmice, 40331 Katastrální údaje: Obec: Ústí nad Labem, Katastrální území: štěmice, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, LV č. 753 Pozemky: Parcelní číslo: 500 Vlastník stavby: BRUBER, spol. s r.o, Východní 257/6, 25091 Zeleneč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: BRUBER, spol. s r.o, Východní 257/6, 25091 Zeleneč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Město Ústí nad Labem leží v krajině Labského údolí na severu České republiky. Od hlavního města Prahy je vzdáleno necelých 90 km, od německých Drážďan pouhých 66 km. Se svými bezmála 93 000 obyvateli je 7. největším městem České republiky a sídlem Ústeckého kraje. Město dříve známé převážně průmyslem je dnes významným kulturním, sportovním a obchodním centrem. Město disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Předmětem ocenění dle evidence v KN je: pozemek p. č. 500 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 255m2, včetně součásti pozemku tj. bytového domu č.p.148 stojícího na pozemku p.č. 500 to vše zapsáno na LV č. 753 pro obec Ústí nad Labem, k.ú. štěmice. Bytový dům č.p. 148 je zděný, řadový objekt, má tři NP se sedlovou střechou. Střešní krytina je z lepenky, částečně chybí. Dům je vystavěn na kamenných základech s betonovými prvky bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je smíšené (kámen, cihla), stropy jsou rovné, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu a plastu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasáda nezateplena resp. zadní část je částečně zateplena nedokončeno, omítka v zadní části chybí, zepředu břízolit. Vnitřní obklady jsou na WC, v koupelnách, dlažba na centrálním schodišti, v chodbách a ve společenských místnostech s kuchyňskou linkou. Dveře jsou dřevěné, hladké, lakované, do ocelových zárubní. Okna jsou plastová vč. dveří na dvůr. Na podlahách dlažba, koberec, betonová stěrka. V koupelnách a na WC je keramická dlažba. V domě rozvod ústředního topení do radiátorů, nefunkční z důvodu demontáže některých radiátorů a zřejmě chybějícího kotle na plyn (kotel nezjištěn, nebyla zpřístupněna část 1.NP). Příprava TUV nezjištěna, zřejmě centrálně ele. boilerem. Odkanalizování je od hygienických zařízeních, původně zřejmě i rozvod TUV a SV do jednotlivých podlaží, funkčnost nezjištěna. Bytový dům má připojení na vodovod, plyn z veřejné sítě, přípoj na kanalizační síť, rozvod ele. energie. V současné době odpojeno. Bytový dům sloužil jako ubytovna, tomu odpovídá i celková dispozice objektu. I. NP tvoří vstupní chodba, recepce, 2 x pokoj, hygienické zázemí recepce v přístavbě do dvora (půdorys přístavby neodpovídá zakreslení na mapě LV), sprcha, 2 x WC, kuchyňka, úklidová místnost. Po centrálním schodišti je přístup do mezipatra, kde je vstup na terasu nad přístavbou I.NP. Schodištěm je přístup do dalších NP a do půdních prostor. Ve II. NP chodba, společenská místnost s kuchyňskou linkou, 4 x pokoj, WC ženy, WC muži a sprcha, ve III. NP je dispozice obdobná jako ve II. NP (pokoje, 2xWC, společenská místnost používaná jako kuchyň). V půdním prostoru je započata vestavba dalších místností, vyvedeny odpady, nedokončeno. Celkově je nemovitost ve špatném technickém stavu, vyžadující rekonstrukci. Chybí vybavení kuchyní, vybavení koupelen a WC, nefunkční vytápění, rozvody TUV a SV, nedokončeno zateplení objektu z dvorního traktu, střecha částečně zajištěna provizorní krytinou. movitost zřejmě bez oprávnění obývána cizími osobami, které zapříčinily současný technický stav nemovitosti. Na pozemku p. č. 500 je v zadní části objekt původně zřejmě sloužící jako další Strana - 6 -
bytová jednotka, tento objekt je zděný, má pultovou střechu pokrytou lepenkou. Objekt taktéž neudržován, určen k celkové rekonstrukci nebo k demolici. Půdorys objektu neodpovídá zakreslení na katastrální mapě LV. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 230 255 1164 130 KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [x] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: nefunkční Popis: v domě rozvody ÚT, nezjištěna funkčnost, vytápění dle sdělení plynovým kotlem, v objektu však nenalezen Přípojky [ ] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [ ] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [x] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Oceňované nemovitosti se nacházejí v lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení a průmyslovými stavbami, v městské části štěmice, ulici Veslařská. Lokalita se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, na levém břehu řeky Labe. Městská část štěmice je dobře dostupná do centrální části města Ústí nad Labem silniční dopravou a městskou hromadnou dopravou. Počet obyvatel 92984 Okolí: [ ] bytová [x] průmyslová [x] smíšená [ ] nákupní [ ] ostatní POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1937 Dílčí rekonstrukce v roce 2005 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [x] okna [ ] dveře [x] interiér Stavebně technický stav neudržovaný Energetický průkaz stavby: Energetická náročnost G - Mimořádně nehospodárná Strana - 7 -
zóna zóna zóna zóna Dopravní dostupnost (do 10 [x] MHD [x] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 430 Statutární město Ústí nad Labem, Velká Hradební 2336/8, 40001 Ústí nad Labem bezproblémový přístup PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) movitost je pronajímána (propachtována) - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Typ smlouvy: - Doba nájmu: - Výše nájmu: - Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu: - VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Část přístavby I. NP a část objektu ve dvoře nedpovídá zakreslení na mapě LV. RIZIKO Ano Popis rizika movitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Strana - 8 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Ano Ano Ano Popis rizika movitost situována v záplavovém území movitost byla v minulosti zatopena movitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) movitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) movitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce - BRUBER, spol. s r.o., zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu RIZIKO Popis rizika Věcné břemeno užívání Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení Zajišťovací převod práva Právo stavby zbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní movitost vybydlena, před rekonstrukcí. Chybějí části střešní konstrukce, rozestavěny příčky v půdním prostoru, nedokončené zateplení. RIZIKO Ano Ano Ano Popis rizika movitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Strana - 9 -
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 753 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: štěmice Ulice: Veslařská č.o.: Vlastníci Podíl BRUBER, spol. s r.o, Východní 257/6, 25091 Zeleneč, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 1/1 Stavba je součástí bytový dům zastavěná plocha a nádvoří č.p.: 148 pozemku p.č. 500 Pozemky 500 zastavěná plocha a nádvoří 255 m 2 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 130,00 70,00 2.NP 0,00 80,00 3.NP 0,00 80,00 Celkem 130 230 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP obytná část 70,00 m 2 1,00 70,00 m 2 1.NP - celkem 70,00 m 2 70,00 m 2 2.NP obytná část 80,00 m 2 1,00 80,00 m 2 2.NP - celkem 80,00 m 2 80,00 m 2 3.NP obytná část 80,00 m 2 1,00 80,00 m 2 3.NP - celkem 80,00 m 2 80,00 m 2 Celkem 230 m 2 230 m 2 Strana - 10 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) I. NP 130,00 2,80 364,00 II. NP 120,00 2,60 312,00 III.NP 120,00 2,60 312,00 zastřešení 110,00 1,60 176,00 Obestavěný prostor celkem 1 164,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis kamenné, bez izolací smíšené, kameny, cihla rovné sedlová lepenka pozinkované vápenné omítky částečně břizolit sokl ve dvoře koupelny betonové s dlažbou dřevěné, dýhované plastová prkna, dlažba, koberec prkna, dlažba ústřední, nefunční ano, světelná ne ano původně boiler ano, ale odpojen ano není chybí ano, splachovací VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 130 Obestavěný prostor [m] 3 1 164,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 3 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 074 000 Stáří roků 80 Další životnost roků 20 Opotřebení odhadem % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 814 800 Strana - 11 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Zděná stavba 500 240,00 2 000 480 000 80,00 96 000 Popis: Objekt původně zřejmě sloužící jako další bytová jednotka, tento objekt je zděný, má pultovou střechu pokrytou lepenkou. Objekt neudržován, určen k celkové rekonstrukci nebo k demolici. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 96 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. 500 v obci Ústí nad Labem, k.ú. štěmice. Pozemek se nachází ve smíšené zástavbě obce, je rovinatý, obdélníkového tvaru. Pozemek p.č. 500 je zčásti zastavěn bytovým domem č.p. 148 a stavbou bez č.p. resp. ev.č., nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace. Možnost napojení na rozvod ele. energie, vody, plynu, kanalizace. V lokalitě se pozemky obchodují za cenu od 500-900,-Kč/m2 stavebního pozemku. Znalcem byla stanovena cena na dolní hranici rozpětí, tj. 500,-Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 500 255 500 1/1 127 500 Celková výměra pozemků: 255,00 Hodnota pozemků celkem: 127 500 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej činžovního 200,00 400,00 1 150 000 5 750 0,62 3 565 domu 200 m² Představujeme Vám k prodeji tento objekt, který se nachází v Žižkově ulici v Ústí nad Labem. Jedná se o třípodlažní dům o ploše 200 m2, ke kterému náleží plocha pozemku o velikosti 401 m2. Tyto prostory se nachází v centru Ústí nad Labem. Je určen k rekonstrukci. Objekt je ve stavu holé stavby. movitost doporučujeme zejména ke komerčním účelům, například jako sídlo firmy nebo nájemní dům. V domě jsou nová plastová okna. Rozvody vody, elektřiny a odpadu jsou přivedeny v přízemí domu. Parkování je možné přímo na pozemku. Výjezd z objektu je přímo na hlavní silnici E442, která se napojuje na dálnici D8 směr Praha x Dresden. Strana - 12 -
Hodnocení:Lepší poloha, větší pozemek, srovnatelný stav. Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej činžovního domu 280 m² 280,00 0,00 1 400 000 5 000 0,52 2 600 Nabízíme k prodeji dům se 3 byty, obsazenými nájemníky. Dům je v dobrém stavu, s dvorkem a menší zahrádkou. Nájemné 7500,- měsíčně z bytu + energie a voda. V přízemí domu 1+1, v patře 1+1 a v podkroví byt 2+1. Měsíčně čistý výnos 22500,- Kč. Klidná ulice. Dobrá dostupnost do centra UL. Hodnocení:Obyvatelné, lepší technický stav. Lokalita 3 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena Prodej rodinného domu 640 m², pozemek 340 m² 640,00 340,00 1 575 000 2 460 0,42 1 033 Nabízíme Vám příležitost bydlet ve Svádovské ulici v Ústí nad Labem Krásné Březno Jedná o dům který nabízí byt 3+1+B o výměře 135 m2 s vlastním parkováním pro dvě a více aut s možností garáže ve dvoře. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, podlahy rozvody tepla a elektřiny. V nemovitosti najdeme jeden malometrážní byt 1kk 20m2 který má svůj vlastní vchod z hlavní chodby. Před domem je nespočet kamer, jenž zachycují celou ulici. V ulici již několik let sídlí i velké firmy, a to bez jakéhokoliv velkého problému. Hodnocení:+ lepší stav VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena Průměrná jednotková cena 0 Kč/m 2 0 Kč/m 2 Minimální cena: Průměrná cena 661 500 Kč 700 833 Kč Maximální jednotková cena 0 Kč/m 2 Maximální cena 728 000 Kč Stanovená jednotková cena 0 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 700 833 Kč Strana - 13 -
Obvyklá cena nemovitosti č.p. 148 vč. pozemku p.č.500 byla odhadnuta ve výši 700.000,- Kč (slovy : sedmsettisíckorunčeských). Stanovená obvyklá cena je v úrovni zjištěné ceny porovnávací. Ve stanovené obvyklé ceně není zohledněna hodnota zástavního ani jiných práv a omezení. Silné stránky nemovitosti + nezjištěny Slabé stránky nemovitosti - lokalita - záplavové území - technický stav - sousední nemovitost v havarijním stavu KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Slovy : sedmsettisíc Kč Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena 1 038 300 Kč 700 833 Kč 700 000 Kč V Pardubicích dne: 22.9.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.249-113 /2017 znaleckého deníku. Strana - 14 -
6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 753 4 MAPA LV 1 MAPA OBLASTI, MAPA OBCE 1 FOTODOKUMENTACE 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -