2013
OBSAH VÝROČNÍ ZPRÁVY I. Úvodní slovo předsedy představenstva a výkonného ředitele společnosti 1. Úvodní slovo předsedy představenstva 2. Zhodnocení činnosti společnosti výkonným ředitelem II. III. Základní identifikační údaje společnosti Organizační struktura společnosti 1. Složení orgánů společnosti 1.1. Představenstvo 1.2. Dozorčí rada 1.3. Vedení společnosti 2. Organizační schéma společnosti IV. Údaje o činnosti společnosti v roce 2013 1. Přehled spravovaného majetku 2. Bytová a investiční politika 2.1. Byty 2.2. Nebytové prostory 2.3. Hotelový dům 2.4. Provoz a investice 3. Správa soukromých domů 4. Sociální a zaměstnanecká politika 4.1. Mzdy a počty zaměstnanců 5. Ekonomické výsledky společnosti V. Zpráva o ovládacích vztazích VI. Zpráva auditora o ověření účetní závěrky k 31. 12. 2013 VII. Zpráva dozorčí rady VIII. Účetní závěrka za rok 2013 1. Rozvaha 2. Výkaz zisků a ztrát 3. Přehled o změnách kapitálu 4. Příloha k roční účetní závěrce včetně přehledu o peněžních tocích - 2 -
I. ÚVODNÍ SLOVO PŘEDSEDY PŘEDSTAVENSTVA A VÝKONNÉHO ŘEDITELE SPOLEČNOSTI 1. Úvodní slovo předsedy představenstva Jsem velmi rád, že mohu zodpovědně a objektivně prohlásit, že naše akciová společnost v současném tržním prostředí neustále upevňuje své postavení, a to zejména z hlediska ekonomického, neboť i v době hospodářské recese jsme dosáhli velmi slušného hospodářského výsledku. Pevně věřím, že Statutární orgány a vedení společnosti se všemi zaměstnanci budou i nadále pokračovat v dobře nastartovaném trendu, aby postupně zvyšovali image společnosti a natrvalo se zapsali v našem regionu do role profesionálního správce. Antonín Krček předseda představenstva - 3 -
2. Zhodnocení činnosti společnosti výkonným ředitelem Naše společnost Správa nemovitostí Olomouc, a.s. předkládá za rok 2013 již svou dvanáctou výroční zprávu a já jsem poctěn Vám oznámit, že jsme stejně jako v minulosti opět udrželi velmi slušný hospodářský výsledek. Hospodářský výsledek ve výši 1.538 tis. Kč po zdanění je především výsledkem značného množství spravovaného majetku v privátním sektoru cca 7,5 tis. bytů oproti 1,8 tis. bytů v majetku města. Pro svého akcionáře jsme v loňském roce vybrali na nájemném (z bytů i nebytových prostor) celkem 92,399 mil. Kč. Z důvodu nepříznivé finanční situace našeho města jsme realizovali pouze minimální záchovnou údržbu v částce 24,852 mil. Kč a jedinou investiční akci - rekonstrukci domu Holická 51, Olomouc v částce 6,8 mil. Kč. Díky realizaci výše uvedené investiční akce (rekonstrukce bývalých holobytů ) se nám na podzim loňského roku podařilo kompletně přestěhovat (vystěhovat) všechny nájemníky domu Přichystalova 70, Olomouc, a tím připravit tento dům na plánovanou a místními obyvateli velmi očekávanou rekonstrukci tohoto romského ghetta. Přestože tento dům obývalo původně 80 rodin, tak díky pouhému důslednému dodržování podmínek nájemní smlouvy se nám podařilo zásadním způsobem snížit počet obsazených bytových jednotek, a tím pádem nám kapacita Holické 51 (pouhých 26 bytových jednotek) stačila na vyprázdnění celého objektu. Skutečnost, že se nám podařilo bez jakýchkoli větších problémů, a hlavně bez účasti médií provézt toto přestěhování, považujeme za obrovský úspěch, neboť obdobné přestěhování podobného problémového domu v Ostravě bylo velmi často hlavní událostí večerních zpráv. Dle zjednodušené právní úpravy bylo nájemcům městských bytů dáno 9 výpovědí, přičemž ani v jednom případě nedošlo ze strany nájemce k podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobních návrhů na vyklizení bytu bylo podáno celkem 31, návrhů na výkon rozhodnutí vyklizením bylo podáno celkem 12 případů, z toho pouze v jednom případě se zajištěním bytové náhrady. Platebními rozkazy bylo ošetřeno dlužné nájemné v celkové výši 2.422.787,- Kč. Na Okresní soud v Olomouci bylo celkem podáno 205 návrhů a soudem bylo nařízeno 106 jednání. Na závěr mi tedy dovolte, abych touto cestou poděkoval všem zaměstnancům, managementu a členům orgánů společnosti, kteří se na dobrém výsledku společnosti podíleli. Můj dík však jistě patří i našemu jedinému akcionáři. Ing. Roman Zelenka ředitel společnosti - 4 -
II. ZÁKLADNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE ÚČETNÍ JEDNOTKY Obchodní jméno Správa nemovitostí Olomouc, a. s. Sídlo společnosti Školní 2a, 771 41 Olomouc IČO, DIČ 25898736, CZ 25898736 Právní forma Akciová společnost Tel. ústředna 585 238 111, +420606 750 763 Fax 585 223 435 Internet www.sno.cz Předmět činnosti společnosti Správa a údržba nemovitostí Činnost účetních poradců, vedení účetnictví Zprostředkování služeb Ubytovací služby Realitní činnost - 5 -
III. ORGANIZAČNÍ STRUKTURA SPOLEČNOSTI 1. Složení orgánů společnosti k 31. 12. 2013 1.1. Představenstvo předseda místopředseda členové Antonín Krček Mgr. Jiří Martinák Mgr. Barbora Králíková Mgr. Renata Pospiechová Mgr. Jana Hanáková Bc. Petr Šafránek PhDr. Eva Baslerová 1.2. Dozorčí rada předseda členové Ivo Kosina PaedDr. Miroslav Skácel JUDr. Denisa Trávníčková 1.3. Vedení společnosti Ředitel Ekonomický náměstek Obchodně-právní náměstek Ing. Roman Zelenka Ing. Šárka Kárská JUDr. Denisa Trávníčková - 6 -
2. Organizační schéma společnosti Valná hromada Představenstvo Dozorčí rada Provozní oddělení Ředitel Sekretářka + personalistka Odd. Hotelový dům Obchodně-právní úsek Ekonomický úsek Právní oddělení Účtárna a back office Bytové oddělení Odd. nebytových prostor Správa soukromých domů technici evidence Evidence městských bytů Správce počítačové sítě - 7 -
IV. ÚDAJE O ČINNOSTI SPOLEČNOSTI V ROCE 2013 1. Přehled spravovaného majetku podle subjektu: (v ks) Statutární město Olomouc 31.12.2013 domy 143 byty 1 819 byty v prodaných domech 20 nebytové prostory v prod. domech 4 nebytové prostory 322 městské zahrádky 223 Soukromé subjekty (SVJ+ostatní) domy 451 byty 7 499 nebytové prostory 370 podle druhu: Celkový počet domů 594 městské domy 143 soukromé domy 451 Celkový počet bytů 9 794 městské byty 1 819 městské byty v prod.domech 20 soukromé byty 7 499 bytová družstva J+J 456 Celkový počet nebytových prostor (NP) 696 NP města 322 NP města v prodaných domech 4 NP v soukromé správě 370-8 -
- 9 -
- 10 -
2. Bytová a investiční politika Správa nemovitostí Olomouc, a. s. na základě Smlouvy o obstarání správy nemovitostí a výkonu dalších práv a povinností vlastníka provádí veškerou agendu související s funkcí Statutárního města Olomouc jako pronajímatele městských bytových a nebytových prostor. 2.1. Byty Jedná se především o činnosti při uzavírání nájemních smluv na městské byty s novým nájemcem, při výměnách bytů, přechodu nájmu, pronajímání bytů zvláštního určení, prodlužování nájemních smluv na dobu určitou apod. Bytové oddělení také vykonává administrativní činnost související s přijímáním a evidencí žádostí o městský byt. Bytové oddělení v součinnosti s právním oddělením SNO, a. s. a bytovou komisí při Radě města Olomouce řeší bydlení v problematických lokalitách ul. P. Přichystalova 70, Holické 51 a ubytování v Hotelovém domě, Velkomoravská 8, Olomouc. Přehled o počtu přidělených bytů od 1.1.2013 do 31.12.2013 Velikost 0+1 0+2 1+3 1+4 Celkem Celkem 1+1 1+2 1+kk 2+kk 3+kk 4+kk r. 2013 r. 2012 DPS + BB 12 36 2 3 2 0 55 55 Náhradní byt 0 0 0 1 2 0 3 0 Nová NS po úmrtí odstěhování nájemce 1 4 3 6 7 0 9 21 Přistoupení k závazku 0 1 2 1 2 0 17 6 Byty v domech BD Jižní a Jiráskova 3 9 4 2 0 0 18 18 Zveřejněné byty bez závazku 2 15 8 15 29 0 109 69 Různé 4 0 1 0 1 0 18 9 Celkem 24 65 23 28 27 0 229 178 Legenda: Seznam počet uzavřených nájemních smluv (NS) s žadateli o městský byt (pořadník) DPS byty v domech s pečovatelskou službou, BB bezbariérové byty RMO byty pronajaté na základě usnesení rady města ve veřejném zájmu (zaměstnanec MmOl) Byty v prodaných domech dle čl. VIII. Pravidel Přistoupení k závazku dle čl IX. Pravidel Byty v domech BD Jiráskova a Jižní byty s finanční spoluúčastní nájemce, obsazování uvolněných bytů dle čl. XX. Pravidel Zveřejněné byty bez závazku byty k pronajmutí s volným nájmem 84,- Kč/m 2 /měsíc, přidělování podle Pravidel pro poskytování bydlení v nájemních bytech v majetku SmOl Různé poskytnutí bytu ze zdravotních důvodů, byty poskytnuté z rozhodnutí bytové komise, náhradní byt na základě rozsudku soudu - 11 -
2.2. Nebytové prostory Oddělení nebytových prostor zajišťuje pro vlastníka SmOl na základě Smlouvy o obstarání správy nemovitostí a výkonu dalších práv a povinností vlastníka tyto činnosti: uzavírání nájemních smluv s nájemci nebytových prostor a pozemků po předchozím schválení vlastníkem ukončování nájemních smluv k nebytovým prostorám a pozemkům dohodou změny nájemních smluv a další jednání s nájemci související s nájmem nebytových prostor a pozemků vyúčtování služeb spojených s užíváním nebytových prostor Spravovaný majetek oddělením nebytových prostor k 31. 12. 2013 Nebytové prostory z toho majetek SmOl majetek SNO, a.s. Antény z toho majetek SmOl 250 214 36 18 17 1 majetek SNO, a.s. Garáže 24 Garážová stání a parkovací místa 66 Vitríny 1 Městské zahrádky, pozemky 223 Celkem 582-12 -
2.3. Hotelový dům (HD) Velkomoravská 8, Olomouc HD je majetkem SNO, a. s.. HD byl postaven v 60. letech jako experimentální ubytovací zařízení pro mladé rodiny. V současné době se skladba ubytovaných změnila. HD poskytuje ubytování pro rodiny s dětmi, pro samostatně žijící osoby převážně v důchodovém věku a jeden a půl patra slouží jako ubytování pro studenty olomouckých vysokých škol. Část přízemí a celé první patro poskytuje ubytování hotelového typu ve 36 pokojích. Nově zrekonstruovaná restaurace slouží pro hotelové hosty, pro příchozí i ubytované. Restaurace byla vybavena novou odvětrávací soustavou využívající systém rekuperace. Stejně jako v roce 2012 se i v roce 2013 dařilo obsadit pokoje pro studenty na 100%. Většina studentů využívá ubytování ve studentské části po celou dobu studií v Olomouci a 1/3 studentů využívá ubytování i v době letních prázdnin. Manželské buňky se dlouhodobě daří obsazovat na 90 %. Ubytování v hotelové části se díky rekonstrukci koupelen v minulém období mohlo nabízet i přes mezinárodní servery, což se odrazilo v obsazenosti hotelu, která se blíží 37 %. Pro lepší orientaci a zdůraznění budovy, ve které je umístěn hotel, byly na střeše umístěny nové světelné poutače a na plášti budovy byly obnoveny nápisy s reflexním potiskem. Nové umístění světelné reklamy na střeše HD - 13 -
HD je platnou součástí systému městského nájemního bydlení i pro sociálně slabé občany. Pomáhá řešit bytovou otázky lidí, kteří nemají v dané chvíli jinou možnost bydlení - mladé samostatně žijící ženy s dětmi, manželské páry chtějící se osamostatnit od rodičů, důchodci, kteří ne vlastní vinou přišli o bydlení, apod. U ubytovaných důchodců, kteří mají vyčleněno nejvyšší patro HD, jde v podstatě o konečné řešení bydlení, protože občané v důchodovém věku nemají možnost shromáždit finanční prostředky na pořízení vlastního bytu. I díky dobré spolupráci se sociálním odborem MmOl se dařilo udržet úroveň obsazování HD občany, kteří nemají problémy s dodržováním daných pravidel pro bydlení na HD a dodržováním platební morálky. Hospodaření HD v roce 2013 vykázalo zisk. - 14 -
Nové koupelny - 15 -
Hotelové pokoje - 16 -
- 17 -
2.4. Provoz a investice Správa nemovitostí Olomouc zajišťuje realizaci Radou města Olomouce schválených oprav a investic do městských domů. V uplynulém roce byly provedeny tyto největší akce: Největší opravy na městském nemovitém majetku: 1. Adresa: I.P.Pavlova 62 Název akce. Popis prací: Dodavatel stavby: Náklad stavby: PD na rekonstrukci el.instalace vypracování projektové dokumentace na rekonstrukci el.instalace včetně rozpočtu Elektroprojekt Morava, s.r.o. 39 150,-Kč včetně DPH Zahájení: 10.6.2013 Dokončení: 10.7.2013 2. Adresa: Synkova 11,13,15 Název akce. Popis prací: Dodavatel stavby: Náklad stavby: Výměna střešní krytiny výměna stávající dožité střešní krytiny dle vypracované projektové dokumetace Rekstav, stav. spol., s.r.o. 2 494 605,85 Kč bez DPH Zahájení: 17.6.2013 Dokončení: 30.9.2013-18 -
- 19 -
3. Adresa: Černá cesta 12,14,16,18 Název akce. Popis prací: Dodavatel stavby: Náklad stavby: Výměna oken výměna stávajících dožitých oken za plastová v souladu s projektovou dokumentací Window Holding, a.s. 1 698 585,-Kč bez DPH Zahájení: 24.9.2013 Dokončení: 30.11.2013 4. Adresa: Rooseveltova 90 Název akce. Popis prací: Dodavatel stavby: Náklad stavby: Výměna oken výměna stávajících dožitých oken za plastová Ing. Miroslav Pytlíček-Agros 475 630,-Kč bez DPH Zahájení: 12.8.2013 Dokončení: 20.8.2013-20 -
5. Adresa: Jiráskova 9 Název akce. Popis prací: PD na rekonstrukci ÚT a ZTI vypracování projektové dokumentace na rekonstrukci ÚT a ZTI včetně rozpočtu Dodavatel stavby: Náklad stavby: Ing. Vladimír Zoubek 53 700,-Kč Zahájení: 7.10.2013 Dokončení: 25.11.2013-21 -
Investice v městském nemovitém majetku: Adresa: Holická 51 Název akce. Popis prací: Dodavatel stavby: Náklad stavby: Rekonstrukce objektu s holobyty rekonstrukce bytových jednotek včetně vybudování samostatného soc.zařízení, zateplení objektu, výměna oken a vstupu Horstav Olomouc, s.r.o. 6 800 000,- Kč bez DPH Zahájení: 16.4.2013 Dokončení: 30.8.2013 Po rekonstrukci - 22 -
Po rekonstrukci Po rekonstrukci - 23 -
3. Správa soukromých domů Správa nemovitostí Olomouc, a. s. od počátku svého vzniku zajišťuje kromě správy a provozu městských bytových domů i správu a provoz bytových domů pro soukromé vlastníky - Společenství vlastníků jednotek a bytových družstev, podílové vlastníky a majitele domů. Jedná se zejména o tyto činnosti: Předpis a evidence plateb do fondu oprav a úhrada za služby spojené s bydlením, Roční vyúčtování služeb spojených s bydlením, Uzavírání smluv s jednotlivými dodavateli služeb (dodávka tepla a teplé vody, elektřiny, vody, plynu, čištění komínů a další..), Návrh a kalkulace příspěvku do fondu oprav, Zajišťování drobné údržby Vašeho majetku dodavatelským způsobem, Zajišťování povinných revizí v zákonem stanovených lhůtách, Zajišťování požárně preventivní činnosti dodavatelským způsobem, Hospodaření s účtem domu na základě smluvních podmínek, Základní právní poradna, Uzavírání nájemních smluv na byty a nebytové prostory se zajištěním výběrového řízení, Uzavírání všech dalších smluv vázaných k majetku vlastníků, Další služby dle požadavků vlastníků, Vedení účetnictví v souladu se zákonem, včetně vypracování podkladů pro zpracování daňového přiznání, Vedení mzdové agendy vyplácení odměn členům výborů SVJ, atd. V současné době SNO, a. s. provádí pro soukromé vlastníky správu cca 7 499 bytových jednotek ve 451 domech. Počet bytových jednotek je výsledkem úsilí oddělení správy soukromých domů, jejich zkušeností a kvalitou poskytovaných služeb. Správa nemovitostí Olomouc, a. s. si dokázala vybudovat významné místo mezi poskytovateli správy a provozu soukromých domů v rámci regionu Olomoucko. - 24 -
4. Sociální a zaměstnanecká politika 4.1. Mzdy a počty zaměstnanců Kategorie zaměstnanců Ukazatele vývoje mezd POP POP THP HD ostat. celkem 1. Vyplacené mzdy ( v tis. Kč ) 2013 12 614 1 867 666 15 147 rok 2012 12 306 1 826 652 14 784 2011 11 999 1 809 567 14 375 2010 12 164 1 782 585 14 531 2009 12 683 1 803 747 15 233 2008 12 241 1 640 769 14 650 2007 11 954 1 637 946 14 537 2006 13 043 1 510 1 263 15 816 2. Podíl z celk.objemu vyplacených mezd ( v % ) 2013 83,28 12,33 4,39 100,00 rok 2012 83,24 12,35 4,41 100,00 2011 83,47 12,58 3,95 100,00 2010 83,71 12,26 4,03 100,00 2009 83,26 11,84 4,90 100,00 2008 83,56 11,19 5,25 100,00 2007 82,23 11,26 6,51 100,00 2006 82,47 9,55 7,98 100,00 3. Průměrná měsíční mzda ( v Kč ) 2013 29 200 17 283 9 383 24 791 rok 2012 27 653 17 066 9 456 23 807 2011 25 972 16 750 9 000 22 709 2010 25 448 16 500 8 864 22 287 2009 26 043 16 391 8 893 22 369 2008 23 798 14 701 9 047 20 547 2007 22 261 14 235 8 523 19 052 2006 22 605 13 981 8 477 18 964 4. Nárůst průměrné mzdy ( v Kč ) 2013 1 547 217-73 984 rok 2012 1 681 316 456 1 098 2011 524 250 136 422 2010-595 109-29 -82 2009 2 245 1 690-154 1 822 2008 1 537 466 524 1 495 2007-344 254 46 88 2006 1 488 1 326 692 1 800-25 -
POP HD POP ostat. THP celkem 5. Nárůst průměrné mzdy ( v % ) 2013 5,59 1,27-0,77 4,13 rok 2012 6,47 1,89 5,07 4,84 2011 2,06 1,52 1,53 1,89 2010-2,28 0,66-0,33-0,37 2009 9,43 1,50-1,70 8,87 2008 6,90 3,27 6,14 7,85 2007-1,52 1,82 0,54 0,46 2006 6,84 10,40 8,89 10,49 Průměrná mzda ve společnosti SNO, a. s. vzrostla oproti roku 2012 o 984,-Kč, tj. o 4,13 % (včetně manažerů odměňovaných smluvní mzdou). Dle ČSÚ za celý rok 2013 dosáhla nominální průměrná hrubá měsíční mzda částky 25 128,- Kč, což je meziročně přírůstek o 16,- Kč (0,1%). - 26 -
Kategorie zaměstnanců Ukazatele vývoje zaměstnanosti POP POP THP HD ostat. celkem 1. Průměrný počet zaměstnanců ve fyz.osobách 2013 36 10 8 54 rok 2012 37 10 8 55 2011 38 10 7 55 2010 40 10 7 57 2009 42 10 7 59 2008 43 10 8 61 2007 44 10 9 63 2006 48 9 26 83 2. Podíl z celkového počtu zaměstnanců (v %) 2013 66,67 18,52 14,81 100,00 rok 2012 67,27 18,18 14,55 100,00 2011 69,09 18,18 12,73 100,00 2010 70,18 17,54 12,28 100,00 2009 71,19 16,95 11,86 100,00 2008 70,49 16,39 13,12 100,00 2007 69,84 15,87 14,29 100,00 2006 57,83 10,84 31,33 100,00 3. Přepočtený stav na plně zaměstnané 2013 36 9 6 51 rok 2012 37 9 6 52 2011 39 9 5 53 2010 40 9 5 54 2009 41 9 7 57 2008 42 10 7 59 2007 44 10 10 64 2006 48 9 13 70 4. Podíl z celkového přepočteného stavu (v %) 2013 70,59 17,65 11,76 100,00 rok 2012 71,15 17,31 11,54 100,00 2011 73,59 16,98 9,43 100,00 2010 74,07 16,67 9,26 100,00 2009 71,93 15,79 12,28 100,00 2008 71,19 16,95 11,86 100,00 2007 68,74 15,63 15,63 100,00 2006 68,57 12,86 18,57 100,00 Průměrný počet zaměstnanců ve fyzických osobách klesl o 1 zaměstnance proti roku 2012. - 27 -
- 28 -
5. Ekonomické výsledky společnosti ROZVAHA (v tis. Kč) A 2013 2012 2013 2012 Aktiva celkem 347 934 314 676 Pasiva celkem 347 934 314 676 Pohledávky za upsaný kapitál 27 000 0 A Vlastní kapitál 131 409 103 639 B Stálá aktiva 96 730 97 172 A.I. základní kapitál 90 000 90 000 B.I. dlouhodobý nehmotný majetek 0 0 A.II. kapitálové fondy 8 443 8 443 B.II. dlouhodobý hmotný majetek 96 680 97 122 A.III. fondy tvořené ze zisku 1 599 1 551 B.III. dlouhodobý finanční majetek 50 50 A.IV. výsledek hospodaření minulých let 2 829 2 319 B.III.1 z toho: podíly v ovládaných a 50 50 A.V. výsledek hospodaření účetního období 1 538 1 326 řízených osobách B Cizí zdroje 216 525 210 976 C Oběžná aktiva 224 131 217 425 B.I. rezervy 2 400 4 300 C.I. zásoby 0 0 B.II. dlouhodobé závazky 7 460 7 220 C.II. dlouhodobé pohledávky 0 0 B.III. krátkodobé závazky 206 665 199 456 C.III. krátkodobé pohledávky 39 452 47 463 B.IV. bankovní úvěry a výpomoci 0 0 C.IV. krátkodobý finanční majetek 184 679 169 962 B.IV.1. z toho: dlouhodobé bank.úv. 0 0 D Časové rozlišení 73 79 C Časové rozlišení 0 61 VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY (v tis.kč) I+II Výkony a prodej zboží 38 799 38 922 * Provozní HV 1 212 695 I+II.1. z toho:tržby za prodej vl.výr., 38 799 38 922 M Změna stavu rezer.,opr.položek 0 0 služeb a zboží VI+..+XII Jiné finanční výnosy 1 198 1 697 II.2. Změna stavu vnitr.zas.vl.výr. 0 0 J+..+P Jiné finanční náklady 501 581 II.3. Aktivace 0 0 * Finanční HV 277 629 A+B Výk.spotř. a nákl.na prodej zboží 13 502 9 317 vč.daně z příjmu z běžné čínnnosti + Přidaná hodnota 25 297 29 606 ** HV za běžnou činnost 1 489 1 324 C Osobní náklady 24 488 24 741 XIII Mimořádné výnosy 49 2 E Odpisy dl.nehm.a hm.majetku 2 481 2 247 R+S Mimořádné náklady 0 0 G Změna stavu rezerv,opr.položek -1 906 2 824 * Mimořádný HV 49 2 III+IV+V Jiné provozní výnosy 1 086 1 182 *** HV za účetní období 1 538 1 326 D+F+H+I Jiné provozní náklady 627 281-29 -
Výsledek hospodaření za rok 2013 před zdaněním činí 2,002 tis. Kč. Po proúčtování daně z příjmu právnických osob ve výši 224 tis. Kč a odložené daně ve výši 240 tis. Kč činí zisk po zdanění 1,538 mil. Kč. Na výši hospodářského výsledku má vliv vytvoření rezervy na opravy majetku ve výši 2,4 mil. Kč. V následujícím roce se pak předpokládá její čerpání na opravy. Na výši hospodářského výsledku má vliv zvyšování rozsahu činnosti akciové společnosti pro soukromý sektor (správa pro Společenství vlastníků jednotek a bytová družstva), dále pak rozšíření služeb a zvyšování úrovně poskytovaných služeb Hotelového domu (hotelová část a tzv. studentské buňky) a v neposlední řadě zvyšování efektivnosti některých činností a provedení úsporných opatření, a to především v oblasti zaměstnanecké (snižování počtu zaměstnanců). Porovnání vývoje výnosů v letech 2003-2013 Výnosy za služby pro SmOl souvisí s výkonem činností na základě Smlouvy o obstarání správy nemovitostí a výkonu dalších práv a povinností vlastníka Statutárního města Olomouc jako pronajímatele městských bytových a nebytových prostor. Výnosy z nájemného byty a NP zahrnují výnosy z nájemného majetku akciové společnosti, jsou to především výnosy Hotelového domu (14 618 tis. Kč). Výnosy za správu soukromého majetku tvoří výnosy z činnosti akciové společnosti v privátním sektoru, tj. poskytování správy pro Společenství vlastníků jednotek a bytová družstva. - 30 -
V. ZPRÁVA O OVLÁDACÍCH VZTAZÍCH mezi ovládající a ovládanou osobou (dle 66a Obchodního zákoníku právní úprava platná do 31.12.2013) Ovládající osoba: Statutární město Olomouc Sídlo: Horní náměstí 1, 771 27 Olomouc IČ: 299308 (dále jen ovládající osoba) a Ovládaná osoba: Sídlo: Zastoupená: IČ: 25898736 (dále jen ovládaná osoba) Správa nemovitostí Olomouc, a. s. Školní 2a, 771 41 Olomouc předsedou představenstva panem Antonínem Krčkem a místopředsedou představenstva panem Mgr. Jiřím Martinákem 1. Smlouvy uzavřené mezi ovládanou a ovládající osobou Dne 10. 4. 2002 byla uzavřena Smlouva o obstarání správy nemovitostí a výkonu dalších práv a povinností vlastníka jejímž předmětem je úplné obstarávání této správy dle Příl. č.1 a Příl. č.4, které tvoří nedílnou součást této smlouvy a byly aktualizovány na rok 2013. Další nedílnou součástí je Mandátní smlouva uzavřená podle 566 a násl. Obchodního zákoníku, kterou mandant (město Olomouc) zmocňuje mandatáře (SNO, a. s.) aby v jeho zastoupení a na účet mandatáře prováděl vyúčtování a přijímal úhrady nájemného za nájem bytů, nebytových prostor a dalších nemovitostí, jež jsou ve vlastnictví mandanta. Mandant dále zmocňuje mandatáře, aby uzavíral jménem mandanta písemné smlouvy o nájmu bytů a nebyt. prostor, jakož i jiné smlouvy související se správou nemovitostí ve vlastnictví mandanta. Smlouva o obstarání správy nemovitostí a výkonu dalších práv a povinností vlastníka i Mandátní smlouva jsou uzavřeny na dobu neurčitou. Kromě obecných, zákonem stanovených způsobů lze smlouvy vypovědět písemnou formou, přičemž výpovědní lhůta je 6 měsíců. 2. Způsob ovládání Ovládající osoba má akcie ovládané společnosti v souhrnné jmenovité hodnotě 100% základního kapitálu ovládané osoby. - 31 -
Jménem společnosti jednají vždy společně předseda nebo místopředseda a další člen představenstva společnosti. Funkci předsedy ovládané osoby vykonává Antonín Krček, který je současně člen Zastupitelstva města Olomouce (ZMO), funkci místopředsedy vykonává Mgr. Jiří Martinák, který je rovněž člen ZMO. Další členové představenstva Mgr. Renata Pospiechová, Mgr. Jana Hanáková, a PhDr. Eva Baslerová a Mgr. Barbora Králíková jsou současně členy ZMO. 3. Rozhodné období Zpráva je zpracována za období od 1. 1. 2013 do 31. 12. 2013, kdy za toto období vztah mezi osobou ovládající a osobou ovládanou odpovídal běžným obchodním vztahům a jejich plnění i protiplnění jsou přiměřená. V průběhu roku 2013 nebyly učiněny žádné právní úkony, jejichž důsledkem by byl prospěch propojených osob nebo jiné výhody či naopak nevýhody jedné ze stran. V Olomouci dne 30. 5. 2014 Antonín Krček předseda představenstva - 32 -
VI. ZPRÁVA AUDITORA O OVĚŘENÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY K 31. 12. 2013 Účetní jednotka Obchodní jméno: Správa nemovitostí Olomouc, a. s. Organizačně právní forma: akciová společnost Sídlo: Školní č. p. 202/2a IČ: 25898736 Ověřované období: 1.1.2013 31.12.2013 Zpráva o účetní závěrce Ověřila jsem přiloženou účetní závěrku výše uvedené společnosti, tj. rozvahu k 31.12.2013, výkaz zisku a ztráty a přehled o peněžních tocích za období od 1.1.2013 do 31.12.2013 a přílohu této účetní závěrky, včetně popisu použitých významných účetních metod. Údaje o výše uvedené společnosti jsou uvedeny v příloze této účetní závěrky. Odpovědnost statutárního orgánu účetní jednotky za účetní závěrku Za sestavení a věrné zobrazení účetní závěrky v souladu s českými účetními předpisy odpovídá statutární orgán společnosti Správa nemovitostí Olomouc, a. s. Součástí této odpovědnosti je navrhnout, zavést a zajistit vnitřní kontroly nad sestavováním a věrným zobrazením účetní závěrky tak, aby neobsahovala významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou, zvolit a uplatňovat vhodné účetní metody a provádět dané situaci přiměřené účetní odhady. Odpovědnost auditora Mojí úlohou je vydat na základě provedeného auditu výrok k této účetní závěrce. Audit jsem provedla v souladu se zákonem o auditorech a Mezinárodními auditorskými standardy a souvisejícími aplikačními doložkami Komory auditorů České republiky. V souladu s těmito předpisy jsem povinna dodržovat etické normy a naplánovat a provést audit tak, abych získala přiměřenou jistotu, že účetní závěrka neobsahuje významné nesprávnosti. Audit zahrnuje provedení auditorských postupů, jejichž cílem je získat důkazní informace o částkách a skutečnostech uvedených v účetní závěrce. Výběr auditorských postupů závisí na úsudku auditora, včetně posouzení rizik, že účetní závěrka obsahuje významné nesprávnosti způsobené podvodem nebo chybou. Při posuzování těchto rizik auditor přihlédne k vnitřním kontrolám, které jsou relevantní pro sestavení a věrné zobrazení účetní závěrky. Cílem posouzení vnitřních kontrol je navrhnout vhodné auditorské postupy, nikoli vyjádřit se k účinnosti vnitřních kontrol. Audit též zahrnuje posouzení vhodnosti použitých účetních metod, přiměřenosti účetních odhadů provedených vedením i posouzení celkové prezentace účetní závěrky. Domnívám se, že získané důkazní informace tvoří dostatečný a vhodný základ pro vyjádření mého výroku. Výrok auditora bez výhrad Podle mého názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz aktiv, pasiv a finanční situace společnosti Správa nemovitostí Olomouc, a. s. k 31. 12. 2013 a výsledku jejího hospodaření a peněžních toků za rok 2013 v souladu s českými účetními předpisy. V Olomouci 14. 4. 2014-33 -
VII. ZPRÁVA DOZORČÍ RADY SPOLEČNOSTI SNO, a. s., pro jednání jediného akcionáře dne 17. 6. 2014 Dozorčí rada v mezidobí jednání jediného akcionáře pracovala v tomto složení: předseda: Ivo Kosina člen: PaedDr. Miroslav Skácel člen: JUDr. Denisa Trávníčková Dozorčí rada vykonávala svou kontrolní činnost na základě příslušných ustanovení Obchodního zákoníku a Stanov společnosti. 1. Činnost dozorčí rady v mezidobí jednání jediného akcionáře v působnosti valné hromady Dozorčí rada dohlížela na výkon působnosti představenstva společnosti a na uskutečňování podnikatelské činnosti. Ve své činnosti se dozorčí rada zaměřovala na podnikatelské aktivity projednávané představenstvem společnosti, organizačními změnami v SNO, a. s., plánem činnosti na rok 2013 atd. Dozorčí rada konstatuje, že vedení společnosti předkládalo pro jednání dozorčí rady požadované doklady a při kontrolní činnosti nebyly dozorčí radou shledány žádné skutečnosti, které by byly v rozporu s platnou legislativou. 2. Přezkoumání dokumentů pro jednání jediného akcionáře v působnosti valné hromady Účetní závěrka roku 2013 byla ověřena auditorem Komory auditorů České republiky Ing. Pajunčekovou, číslo oprávnění 412, s výrokem bez výhrad dne 14.4.2014. Dozorčí rada přezkoumala na svém zasedání dne 30.5.2014 roční účetní závěrku včetně výroku auditora, výroční zprávu společnosti, návrh na rozdělení zisku za rok 2013 a zprávu o propojených vztazích mezi Statutárním městem Olomouc a SNO, a. s. s následujícími závěry: a) DR nemá žádné výhrady k účetní závěrce společnosti a souhlasí s výrokem bez výhrad auditorky Ing. Marty Pajunčekové, číslo oprávnění 412, který vyslovila ve Zprávě nezávislého auditora o ověření účetní závěrky k 31.12.2013, zpracované dne 14.4.2014 a doporučuje jedinému akcionáři schválení roční účetní závěrky. b) DR přezkoumala návrh na rozdělení zisku za rok 2014 ve výši 1,537.677,-Kč s tím, že není v rozporu s platnou legislativou a doporučuje jedinému akcionáři schválení rozdělení zisku za rok 2013 takto: - příděl do rezervního fondu 76.900,-Kč - příděl do sociálního fondu 850.000,-Kč - nerozdělený zisk 610.777,-Kč c) DR přezkoumala Výroční zprávu společnosti za rok 2013 a doporučuje ji jedinému akcionáři ke schválení. d) DR přezkoumala Zprávu o propojených vztazích mezi ovládající a ovládanou osobou dle 66a OZ (právní úprava platná do 31.12.2013) za rok 2013 a konstatuje, že tyto vztahy odpovídají běžným obchodním zvyklostem a jejich plnění i protiplnění jsou přiměřená. Dozorčí rada doporučuje jedinému akcionáři zprávu schválit. V Olomouci dne 30.5.2014-34 -
VIII. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA ROK 2013 1. Rozvaha - 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
2. Výkaz zisků a ztrát - 40 -
- 41 -
3. Přehled o změnách vlastního kapitálu - 42 -
- 43 -
Základní kapitál SNO, a. s. činí 117,000.000,-Kč je v souladu se Zakladatelskou listinou čl. VII a schváleným navýšením na valné hromadě dne 10.9.2013 rozdělen na 1.170 ks kmenových akcií znějících na jméno, v listinné podobě, z nichž každá má jmenovitou hodnotu 100.000,-Kč. Akcie nejsou obchodovatelné (jediným akcionářem je Město Olomouc). Jsou vydané a uložené u zakladatele. - 44 -
- 45 -
1. Obecné vysvětlivky k příloze Tato příloha k účetní závěrce je sestavena v souladu se zákonem o účetnictví č. 563/1991 Sb. v platném znění a vyhláškou č. 500/2002 Sb. v platném znění. Peněžní údaje jsou v tisících Kč, pokud není uvedeno jinak. V příloze jsou uváděny údaje za minulé účetní období, jsou-li srovnatelné s údaji za běžné účetní období. Společnost Správa nemovitostí Olomouc, a. s. je dále jen uváděna pod pojmem společnost. 2. Obecné údaje o účetní jednotce 2.1. Popis účetní jednotky a) Základní údaje Firma: Správa nemovitostí Olomouc, a.s. IČ: 25898736 Založení : 1.ledna 2002 Sídlo: Právní forma: Společnost vedena u soudu, oddíl, vložka: Hospodářský rok: Předmět podnikání dle OR: Základní kapitál: Školní 2a, 771 41 Olomouc akciová společnost Krajský soud v Ostravě oddíl B, vložka 2548 od ledna do prosince správa a údržba nemovitostí, činnost účetních poradců,vedení účetnictví, vedení daňové, zprostředkování služeb, ubytovací služby, realitní činnost 117.000 tis. Kč K 31.12.2013 PROBĚHLY ZMĚNY ZÁKLADNÍHO KAPITÁLU VE VÝŠI 27,000 TIS. KČ. JEDNÁ SE O ZVÝŠENÍ ZÁKLADNÍHO KAPITÁLU ODSOUHLASENÉ RADOU MĚSTA OLOMOUCE DNE 10.9.2013 A NÁSLEDNĚ V ZASTUPITELSTVU 18.9.2013. JEDNÁ SE O PŘEVOD BUDOBY PŘICHYSTALOVA 70. TATO ZMĚNA VŠAK NEPROŠLA K 31.12.2013 OBCHODNÍM REJSTŘÍKEM. b) Osoby podílející se 20 % a více % na základním kapitálu účetní jednotky k 31.12.2013: nejsou c) Společnost není součástí konsolidačního celku d) Popis změn a dodatků provedených v uplynulém účetním období v obchodním rejstříku, popis organizační struktury účetní jednotky a její zásadní změny v uplynulém účetním období. e) Společnost má následující organizační strukturu: viz. příloha f) Členové statutárních a dozorčích orgánů k 31. prosinci 2013 Příjmení Jméno Funkce Krček Antonín předseda představenstva Bc. Martinák Jiří místopředseda představenstva Mgr. Králíková Barbora člen představenstva Mgr. Pospiechová Renata člen představenstva Mgr. Hanáková Jana člen představenstva Bc. Šafránek Petr člen představenstva PhDr, Baslerová Eva člen představenstva Kosina Ivo předseda dozorčí rady JUDr. Trávníčková Denisa člen dozorčí rady - 46 -