ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 47-43/2016 NEMOVITOST: Nemovitost: RD č.p. 72 ve Špičkách Adresa nemovitosti 72, Špičky, 75366 Katastrální údaje: k.ú. Špičky Pozemky: parcela 155, 156 Vlastník stavby: SJM Petr Kučera, Jaroslava Kučerová, Špičky 72 Vlastník pozemku: SJM Petr Kučera, Jaroslava Kučerová, Špičky 72 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: e-mail: IČ:25023217 DIČ: CZ25023217 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA 1 300 000 Kč Datum místního šetření: 3.5.2016 Datum zpracování : 9.5.2016 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 8 stran V Pardubicích dne 10.5.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: RD č.p. 72 ve Špičkách Adresa nemovitosti 72, Špičky, 75366 Katastrální údaje: k.ú. Špičky Pozemky: parcela 155, 156 Určení obvyklé ceny jako podklady pro dražbu ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Místní šetření bylo provedeno dne 3.5.2016 v 17:00 hod. Vlastníci manželé Kučerovi byli přítomni. URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: RD č.p. 72 ve Špičkách Adresa nemovitosti 72, Špičky, 75366 Katastrální údaje: k.ú. Špičky Pozemky: parcela 155, 156 Vlastník stavby: Petr Jaroslava Kučera,, Špičky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Jaroslava Kučera,, Špičky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Špičky je velmi malá obec ležící cca 5 km východně od Hranic, 1 km od hlavní komunikaci spojující města Hranice a Valašské Meziříčí. Obec leží v klidném prostředí v mírně zvlněné krajině. V obci převládá bytová zástavba. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost sestávající z obytné části a vedlejších staveb - stodoly a chléva. Objekt je odpojen od plynu, elektřiny a veřejného vodovodu. Posední 3 roky užíván nepravidelně, Vlastní rod. dům je tradiční zděná stavba, bez podsklepení se zastřešením sedlovou střechou, v podkroví je půda. Tl. zdí 450-500mm, stropy dřevěné, vazba dřevěná vázaná, krytina pálená taška. Dům obsahuje byt 5+1 s příslušenstvím, vytápění ÚT na plyn a tuhá paliva, teplá voda - el. bojler, fasáda stříkaný bžizolit a nástřik soklu, vnitřní omítky vápenné, elektroinstalace třífazová, bleskosovd osazen, dvře vnitřní dřevěné, vstupní plastové, okna plastová, podlahy keramická dlažba, betonové a PVC, soc. zařízení - vana, umyvadlo, WC, ostatní vybavení není. DŮM Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 5+1 134/0 1630 1117 0 POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: 1920 Dílčí rekonstrukce v roce 2010 Rekonstrukce stavby v roce 0 Rekonstrukce stavby: [ ] celková [x] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [x] okna [x] dveře [x] interiér Stavebně technický stav dobrý Energetický průkaz stavby: Ne KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Strana - 6 -
Vytápění: ústřední plynové v kombinaci na tuhá paliva Popis: nástěnný plynový kotel a kotel na tuhá paliva, radiátory ocelové Přípojky [x] voda vlastní [x] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [ ] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Dům je umístěn na okraji obce směrem na jih, u místní a nedaleké hlavní komunikace procházející obcí. Počet obyvatel 302 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM [x] zpevněná komunikace [ ] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 348 Obec Špičky místní asfaltová komunikace 503 Olomoucký karj Hlavní silnice procházející obcí PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Nezjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Nezjištěno Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Nezjištěno Strana - 7 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Ne Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Ne Stavba na cizím pozemku Ne Dočasná stavba Ne Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Ne Probíhající obnova operátu Ne Přestavek Ne Plomba Ne Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika Ne Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Ne Nemovitost byla v minulosti zatopena Ne Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Ne Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Ne Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Ne Poloha nemovitosti v chráněném území Ne Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV RIZIKO Popis rizika Ano Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ne Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ne Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Strana - 8 -
Rizika ostatní Na nemovitostech vázne zástavní právo a exekuce - nehodnoceno. Věcné břemeno užívání chůze a jízdy a parkovaní por p. Hýžu, zasahuje do malé části za domem - zohledněno v ceně pozemku. RIZIKO Ne Ne Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 387 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Špičky Katastrální území: Špičky Ulice: č.o.: 0 Vlastníci Podíl SJM Kučera Petr a Jaroslava 1/1 Stavba je součástí Rodinný dům objekt bydlení č.p.: 72 pozemku p.č. 155 Pozemky 155 Zastavěná plocha a nádvoří 819 m 2 zastavěná domem, zbytek nádvoří u domu a zahrada 156 Zahrada 811 m 2 zahrada u domu Strana - 9 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží 4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.NP 165 129,98 Celkem 165 129 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP chodba 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 koupelna 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 kuchyně 19,20 m 2 1,00 19,20 m 2 ložnice 20,10 m 2 1,00 20,10 m 2 pokoj 21,20 m 2 1,00 21,20 m 2 pokoj 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 pokoj 14,20 m 2 1,00 14,20 m 2 pokoj 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 technická místnost 9,56 m 2 0,50 4,78 m 2 WC 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2 zádveří 4,20 m 2 1,00 4,20 m 2 1.NP - celkem 134,76 m 2 129,98 m 2 Celkem 134 m 2 129 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) 1.NP 165,00 2,82 465,30 zastřešení 165,00 3,95 651,75 Obestavěný prostor celkem 1 117,00 Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Popis betonové s izoalcí, část horší zděné tl. 450-500 mm dřevěné sedlová, krov vázaný pálená taška pozinkované vápenné stříkaný břizolit nástřik cementový bělninové dřevěné vnitřní dřevěné, vstupní plastové Strana - 10 -
Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní plastová i izolačním dvojsklem PVC, betonové, keramická dlažba keramická dlažba, cementový potěr ÚT na plyn a tuhá paliva 220/380, jističe osazen rozvod studené a teplé vody el. bojler zemní plyn litinová kombinovaný sporák, linka vana, umyvadlo, WC splachovací není VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 165 Obestavěný prostor [m] 3 1 117,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 2 400 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 680 800 Stáří roků 96 Další životnost roků 44 Opotřebení % 68,00 Věcná hodnota (VH) Kč 938 279 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Chlév 155 365,00 1 400 511 000 60,00 204 400 Popis: Zděná jednopodlažní stavba, stropy klenbové, vazba dřevěná sedlová, krytian tašková, omítky vápenné, fasáda hladká, podlaha betonová. Stodola 155 1 120,00 950 1 055 640 70,00 316 692 Popis: Zděná stavba se zastřešením sedlovou střechou, bez stropu, omítky a fasáda částečná, podlaha betonová a bez. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 521 092 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží v zastavěné části obce na okraji u místní komunikace a tvoří funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky byly oceněny v úrovni obvyklé ceny porovnáním s tím, že cena pozemků do výměry 1750 m2 byla odhadnuta ve výši 250,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč Zahrada 156 811 250 1/1 202 750 Zastavěná plocha a nádvoří 155 819 250 1/1 204 750 Celková výměra pozemků: 1 630,00 Hodnota pozemků celkem: 407 500 Strana - 11 -
Lokalita 1 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Bělotín 120,00 830,00 4+1 1 399 000 11 658 0,83 9 666 Zděný jednopdoalžní dům se zastřešením valbou střechou, využití podkroví, po částečné rekci, byt 4+1, dobrý stav, veškeré inž. sítě Hodnocení: Lokalita 2 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Černotín 80,00 818,00 4+1 979 000 12 237 0,86 10 478 Zděný jednopodlažní dům se zastřešením valbovou střechou, vedlejší stavby, byt 4+1, veškeré inž. sítě, horší stav Hodnocení: Lokalita 3 Užitná Pozemek plocha m2 m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Hranice 85,00 1 157,00 3+kk 1 150 000 13 529 0,79 10 709 Zděný dům jednopodlažní se zastřešením sedlovou střechou, velká půda, s hosp. stavbami, byt 3+kk s příslušenstvím, napojení na veškeré inž. sítě, dobrý stav. Hodnocení: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 9 666 Kč/m 2 Minimální cena: 1 246 914 Kč Průměrná jednotková cena Maximální jednotková cena 10 284 Kč/m 2 10 709 Kč/m 2 Průměrná cena Maximální cena 1 326 636 Kč 1 381 461 Kč Stanovená jednotková cena 10 284 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 1 326 636 Kč Strana - 12 -
Obvyklá cena byla funkčního celku s objektem RD č.p. 72 vč. pozemků ve funkčním celku byla odhadnuta ve výši 1.300 000,- Kč a odpovídá průměrné prodejnosti obdobných domů s vedlejšími stavbami v okolí Hranic, s budoucím nárůstem ceny pozemků. Silné stránky nemovitosti Velký pozemek, prostorný byt 5+1, veškeré inž. sítě. Slabé stránky nemovitosti KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ Poslední tři roky krátkodobé užívání, odpojení sítí. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : jedenmiliontřistatisíc Kč 1 866 871 Kč 0 Kč 1 326 636 Kč 1 300 000 Kč Vypracoval : Ing. Eduard Minařík V Pardubicích dne: 10.5.2016 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Strana - 13 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.47-43/2016 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č. 387 pro KÚ Špičky 3 snímek KM 1 mapa oblasti 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 14 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -