3 Obsah: Seznam použitých zkratek 8 Prohlášení o duševním vlastnictví 10 Úvod 11 Část první 14 Historický vývoj institutu vlastnictví bytů Kapitola první - Antika a středověk 14 Kapitola druhá - Novověk 16 Kapitola třetí - 20. století a poválečný vývoj v Evropě 19 Kapitola čtvrtá - První úprava v samostatném Československu 21 Část druhá 23 Srovnání platné právní úpravy vlastnictví bytů v SRN, Rakousku, Švýcarsku, na Slovensku a v Ruské federaci Oddíl 1. Spolková republika Německo 23 Oddíl 2. Rakouská republika 26 Oddíl 3. Švýcarská konfederace 27 Oddíl 4. Slovenská republika 28 Oddíl 5. Ruská federace 29
4 Část třetí 32 Vlastnické právo de lege lata (kritika platné úpravy) a de lege ferenda (nový občanský zákoník) Kapitola první - Obsah vlastnického práva 32 Oddíl 1. Obecná východiska 32 Oddíl 2. Obsah vlastnického práva de lege ferenda 37 Kapitola druhá - Předmět vlastnického práva 38 Oddíl 1. Věc, byt a nebytový prostor 38 Oddíl 2. Předmět vlastnického práva de lege ferenda 42 Kapitola třetí - Syntéza 44 Část čtvrtá 45 Tradiční teoretické koncepce vlastnictví bytů a jiných prostor a koncepce zvolená v České republice Kapitola první - Tradiční teoretické koncepce 45 Oddíl 1. Teorie monistická 46 Oddíl 2. Teorie dualistická 47 Oddíl 3. Teorie dualisticko-monistická 48 Oddíl 4. Teorie antivlastnická 48 Oddíl 5. Aplikační vyústění 49 Kapitola druhá - Koncepce zvolená v České republice 50 Část pátá 55 Bytové vlastnictví - obecná syntéza Kapitola první - Předznamenání pojmů a metody 55 Kapitola druhá - Základní znaky bytového vlastnictví 57
5 Kapitola třetí - Předmět bytového vlastnictví 59 Oddíl 1. Základní odlišnosti od obecného vlastnictví 59 Oddíl 2. Primární předmět bytového vlastnictví 60 Oddíl 3. Sekundární předmět bytového vlastnictví 61 Oddíl 4. Rozhraničení vlastnické koexistence objektů bytového vlastnictví 61 Oddíl 5. Řešení společných právních vztahů z bytového vlastnictví 64 Pododdíl 5.1. - Vztahy mezi vlastníky navzájem při hospodaření se společnou věcí 64 Pododdíl 5.2. - Vztahy mezi všemi společnými vlastníky na straně jedné a třetími osobami na straně druhé 66 Pododdíl 5.3. - Vztahy mezi jednotlivými vlastníky a třetími osobami, pokud jde o dispozici s objektem vlastnictví 68 Část šestá 69 Stávající právní úprava vlastnictví bytů a nebytových prostor v České republice Kapitola první - Vlastnictví bytů a nebytových prostor v České republice de lege lata 69 Kapitola druhá - Základní pojmy právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostor 74 Oddíl 1. Budova a dům 74 Oddíl 2. Byt a nebytový prostor jakožto jednotka 78 Oddíl 3. Společné části domu 82 Kapitola třetí - Vznik a zánik vlastnictví jednotky 90 Oddíl 1. Vznik vlastnictví jednotky 90
6 Oddíl 2. Prohlášení vlastníka budovy 95 Pododdíl 2.1. - Náležitosti prohlášení vlastníka budovy 96 Pododdíl 2.2. - Neplatnost prohlášení vlastníka budovy 103 Oddíl 3. Smlouva o výstavbě 105 Oddíl 4. Zánik vlastnictví jednotky 116 Kapitola čtvrtá Oddíl 1. Převod vlastnictví jednotky 118 Oddíl 2. Ochrana nájemce jednotky 122 Kapitola pátá - Práva k pozemkům 129 Kapitola šestá - Jednotky bytových družstev 132 Oddíl 1. Vyčlenění části družstva 133 Oddíl 2. Převody družstevních jednotek 134 Kapitola sedmá - Společenství vlastníků jednotek 143 Kapitola osmá - Práva a povinnosti vlastníků jednotek 150 Část sedmá 154 Vlastnictví bytů a nebytových prostor v České republice de lege ferenda Kapitola první - Vývoj legislativních prací od roku 2002 154 Kapitola druhá - Obecná východiska nové kodifikace 156 Kapitola třetí - Bytové spoluvlastnictví 159 Oddíl 1. Obecná východiska nové úpravy 159 Oddíl 2. Vlastnická entita bytového spoluvlastnictví 162 Oddíl 3. K některým institutům bytového spoluvlastnictví 164 Pododdíl 3.1. - Vznik jednotky 164 Pododdíl 3.2. - Společné části a podíly na nich 165
7 Pododdíl 3.3. - Smlouva o výstavbě 166 Pododdíl 3.4. - Ochrana nájemce 167 Pododdíl 3.5. - Správa a společenství vlastníků 168 Pododdíl 3.6. - Zrušení bytového spoluvlastnictví 170 Oddíl 4. Nové pojetí neplatnosti 171 Závěr 173 Přehled použité literatury a zdrojů 176 Anotace v anglickém jazyce 186
8 Seznam použitých zkratek ABGB - občanský zákoník Rakouské republiky BGB - občanský zákoník Spolkové republiky Německo DzNOZ - důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku, jejíž znění je ke dni dokončení této práce dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymcestorage/files/2011/vladni_navrh_obcanskeho_zakoniku_2011_dz.pdf Listina - LISTINA ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součást ústavního pořádku České republiky, vyhlášena usnesením předsednictva České národní rady, ze dne 16. prosince 1992, pod č. 2/1993 Sb. NOZ - návrh nového občanského zákoníku, jehož znění je ke dni dokončení této práce dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymcestorage/files/2011/vladni_navrh_obcanskeho_zakoniku_2011.pdf OZ - zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění platném k 30.11. 2011 ObZ - zák. č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění platném k 30.11. 2011 SZ - zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění platném k 30.11. 2011 WEGde - Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht z 15.3.1951 - BGBl. I S. 175 (zákon o vlastnictví bytů účinný v SRN) WEGös - Bundesgesetz über das Wohnungseigentum - Wohnungseigentumsgesetz 2002 BGBl. I Nr. 70 (zákon o vlastnictví bytů účinný v Rakouské republice) ZGB - občanský zákoník Švýcarské konfederace ZoVB - zák. č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění platném k 30.11. 2011
9 ZoVBSlo ŽKRF - zák č. 182/1993 Z.z. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor účinný ve Slovenské republice) - Žiliščnyj kodeks Rossijskoj Federacii N o 188- FZ (bytový zákoník účinný v Ruské federaci)
10 Prohlášení o duševním vlastnictví: Tímto prohlašuji, že jsem předkládanou disertační práci vypracoval samostatně, za použití zdrojů a literatury v ní uvedených. JUDr. Adam Zítek
11 Úvod Vlastnictví bytů a nebytových prostor není v právní teorii překvapivě až tak frekventovaným tématem, jak by se snad dalo očekávat vzhledem k praktickému rozšíření této právní formy v bydlení či podnikání. Na knižním trhu je dostupná řada titulů, které ve svém názvu zmiňují vlastnictví bytů, správu nemovitostí s byty ve vlastnictví, společenství vlastníků jednotek apod., většinou se však jedná spíše o praktické příručky sloužící potřebám laické veřejnosti pro praktické nakládání s bytovým vlastnictvím, či jeho správou, případně jsou zaměřeny na účetní a daňovou problematiku. 1 Z významnějších titulů odborné literatury je zájemce o tuto právní problematiku v podstatě odkázán na komentáře k ZoVB, a to zejména autorů JUDr. Marka Novotného, prof. JUDr. Josefa Fialy, CSc., Mgr. Ing. Tomáše Horáka, JUDr. Jaroslava Oehma a JUDr. Josefa Holejšovského, vydaný v C. H.Beck již ve čtvrtém vydání v roce 2011 pod názvem "Zákon o vlastnictví bytů. Komentář." či na novější, obsáhlé dílo Zákon o vlastnictví bytů. 1) Např.: Čáp, J. Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011. ISBN 978-80-7357-669-1; Holejšovský, J., Neplechová, M., Olivová, K. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního daňového, účetního a katastru nemovitostí. 1. vydání. Dobrá Voda u Pelhřimova: Aleš Čeněk, 2008. ISBN 978-80-7380-091-8; Kocourek, J., Čermák, J., Peštuka, J. Společenství vlastníků bytových jednotek. 1. vydání. Praha: Eurounion Praha, 2008. ISBN 978-80-7317-073-8; Pražák, Z. Společenství vlastníků jednotek praktická příručka. 1. vydání. Praha: Leges, 2010. ISBN 978-80-87212-35-6; Neplechová, M., Durec, M. Účetní a daňová problematika bytových družstev a společenství vlastníků jednotek od A do Z. 1. vydání. Olomouc: Anag, 2011. ISBN 978-80-7263-686-0.
12 Komentář autorů JUDr. Jiřího Čápa a JUDr. Pavly Schödelbauerové, vydané v roce 2009 u Wolters Kluwer ČR, a.s. Vedle toho se tato materie dočkala monografického zpracování autora JUDr. Tomáše Dvořáka, Ph.D. pod názvem "Vlastnictví bytů a nebytových prostor." vydaného v ASPI, a.s. v roce 2007. Konečně přehlédnout nelze ani významnou publikaci z doby dřívější a sice "Vlastníctvo bytov." prof. JUDr. Štefana Lubyho vydanou v roce 1971 Vydavateľstvom Slovenskej akadémie vied v Bratislavě. Kromě těchto knižních publikací jsou samozřejmě dále k dispozici občasné články v odborných periodikách a v neposlední řadě hraje významnou roli i frekvencí narůstající soudní judikatura. Jak se ukazuje, téma patří zřejmě k obtížnějším, a to zejména z důvodu základních teoretických nejasností pokud jde vůbec o samotný charakter objektu daného vlastnictví, jakož i o obsah předmětného vlastnického práva samotného. V neposlední řadě hraje nezanedbatelnou roli i skutečnost, že předmětná materie má ze své podstaty i určité přesahy do stavebně-technické erudice. Práce se snaží především o širší teoretický nadhled z hlediska obecné úpravy, s cílem, aby učiněné závěry pomocí metody dedukce mohly být přínosem i pro každodenní praxi aplikace práva. Následující text by se tak měl stát dalším příspěvkem do odborné diskuse na dané téma. Práce odráží stav legislativy k 30. listopadu 2011.
13 Poznámka: Vzhledem k aktuálně probíhajícímu procesu schvalování nového občanského zákoníku, je autor omezen v možnosti exaktní terminologie, pokud jde o správné pojmenování této normy. Ke dni dokončení práce není návrh zákoníku ještě schválen v úplném legislativním procesu, a tak je, kromě použití zkratky "NOZ", v textu nazýván poněkud promiscue jako "návrh nového občanského zákoníku", či prostě jen "nový občanský zákoník", přičemž význam je vždy stejný a směřuje k textu dostupnému na webových stránkách Ministerstva spravedlnosti České republiky 2, či ke sněmovnímu tisku Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky č. 362/0. 2) Návrh nového občanského zákoníku. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymcestorage/files/2011/vladni_navrh_obcanskeho_zakoniku_2011.pdf
14 Část první Historický vývoj institutu vlastnictví bytů Kapitola první Antika a středověk Pro prvotní urbanizační procesy v antických dobách byl typický velký nedostatek stavebních pozemků při zvětšujícím se počtu obyvatel měst ať již přirozeným přírůstkem či zejména přistěhovalectvím. Území měst se však z důvodů bezpečnostních a často i náboženských rozšiřovat nemohla a potřebný nárůst zastavěné plochy tak logicky musel jít jediným možným směrem, tedy do výšky. Začaly tak vznikat vícepodlažní obytné domy, pro které byla charakteristická, vzhledem k dobovým technologiím, značná stavební separace podlaží (neexistence stoupacích vedení a rozvodů, samostatné vchody apod.). Jsou dochovány i údaje o nařízeních, kterými byla omezována výška staveb (např. v Konstantinopoli 30 metrů a v Římě na 20 metrů). Dalo by se tedy říci, že popsaná situace byla přirozeným prostředím pro vznik institutu vlastnictví bytů, zejména když zpravidla každé podlaží bylo relativně velmi samostatnou částí budovy a tvořilo jeden byt. Přesto však pro existenci práva odpovídajícího vlastnictví bytů nejsou z této historické doby dostatečné důkazy. 3 Můžeme tak hovořit o důsledném uplatňování zásady superficies solo cedit. A právě popření této zásady v období feudalismu dalo za vznik rozvoji bytového vlastnictví, byť samozřejmě s různým obsahem. 3) Luby, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied v Bratislavě, 1971, s. 18.
diviso. 5 Následkem omezené plochy městských pozemků, když šlechta 15 Jsou doloženy dobové právní úpravy jak v oblasti románské a germánské, tak i na územích slovanských. 4 Řešení přijatá feudálním právem byla založena na uznání principu dělitelnosti věcí z hlediska vlastnického práva a i jiných věcných práv, přičemž existovaly koncepce forem právní dělitelnosti věcí v podobě děleného vlastnictví, např. kdy tzv. přímé vlastnictví (dominium directum) náleželo vlastníkovi domu a tzv. užitkové vlastnictví (dominium utile) patřilo vlastníkům jednotlivých bytů, kteří měli k bytům značně rozsáhlé dispoziční a plné užívací právo. Šlo zde o communio pro neměla zájem na jejich rozšiřování, a díky specifickým podmínkám některých komunit nucených žít na vymezeném území v rámci města, vznikala velká prostorová tíseň. To se projevovalo zejména v židovských obcích za platnosti talmudského práva. 6 Nebylo výjimkou, že předmětem vlastnictví byly nejen poschodí a byty, ale často i jednotlivé místnosti nebo jejich reálně vymezené části, a to často s neúměrně velkým počtem jednotlivých vlastníků. 7 4) Luby, Š., op. cit. sub 3, s. 19. 5) viz např. Urfus, V. Historické základy novodobého práva soukromého. 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2001, s. 36, ISBN 80-7179-504-6, dále Luby, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied v Bratislavě, 1971, s. 20, dále Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a.s., 2007, s. 2. ISBN 978-80-7357-280-8. 6) viz např. Rouček, F., Sedláček, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl 2. Praha: V. Linhart, 1935, s. 223. 7) viz např. Svoboda, E. O reálném dělení domů v obvodu býv. Pražského ghetta. Praha, 1909, 33n., 45 n., 54 n., dále Luby, Š. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied v Bratislavě, 1971, s. 23, dále Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, a.s., 2007, s. 2. ISBN 978-80-7357-280-8.
16 Obsah institutu vlastnictví k reálně vymezeným součástem budov (tj. nejen bytů ale i nebytových prostor) byl dán ve většině právních řádů koncepcí úplného reálného rozdělení budovy mezi jednotlivé vlastníky bytů a jiných místností. Např. základy stavby náležely do vlastnictví vlastníka místností postavených nad nimi a naopak střecha patřila výlučně vlastnicky k místnostem pod ní. Totéž analogicky platilo i o vnějším plášti budovy. Související spoluvlastnictví společných součástí domu se vyskytovalo zřídka, šlo tedy o úplné reálné "vlastnické rozebrání" stavby, vlastníky jejích součástí. O něco častější byly úpravy, podle kterých byla proti koncepci vlastnické postavena koncepce tzv. jiného věcného práva. 8 Kapitola druhá Novověk Nástupem raného kapitalismu dochází k přehodnocení pozitivního přístupu k reálnému vlastnictví částí budov a tato právní úprava je programově opouštěna. Důvodů bylo více. V teoretické rovině se stávající právní úprava dostávala do střetu s recepcí římského práva, která byla doprovodným jevem přicházejících buržoazních revolucí a následných kodifikací občanského práva. A bylo to právě znovunalezení zásady superficies solo cedit, resp. aedificium solo cedit, které se stalo základem pro odmítnutí zastaralého bytového vlastnictví. V praktické rovině pak bylo poukazováno především na to, že dosavadní stav je příčinou častých vzájemných sporů mezi jednotlivými vlastníky až příliš rozdrobeného majetku a rovněž tak, že je obtížné daný stav intabulovat. 8) Luby, Š., op. cit. sub 26, s. 25.
17 A konečně důležitým faktorem byla i skutečnost, že začínala odpadat teritoriální omezenost území měst. Vše uvedené bylo podpořeno i hospodářským zájmem nově nastupující vládnoucí skupiny buržoazie, kterým bylo majetek naopak spojovat a nikoli štěpit. Za přirozený a vhodný titul pro užívání místností běžným obyvatelstvem byl považován nájem a nikoli vlastnictví, což zvyšovalo i potřebnou mobilitu pracovních sil. Opuštění institutu bytového a nebytového vlastnictví však neprobíhalo až tak radikálně. Vždyť v některých velkých městech zejména ve Francii, byla tato forma naprosto převládající. Ačkoli soudní praxe počínaje 17. stoletím začala postupně omezovat možnost dělení budov, tehdejší velké kodifikace, místo explicitního odmítnutí, spíše na řešení této problematiky rezignovaly. Tím, že například rakouský Obecný zákoník občanský z roku 1811 (ABGB) vůbec institut bytového vlastnictví neupravuje, vznikly dokonce spory o to, zda samotná neexistence právní úpravy znamená, že vlastnictví reálně vymezených součástí staveb je vyloučeno či naopak se jedná o věc tak samozřejmou, že ani explicitní úprava není nutná. Posléze však převládl druhý názor, jehož odůvodněním bylo znění 361 a 842 ABGB. 9,10 I soudní praxe na českém území prosazovala zásadu superficies solo cedit. Kontraktační praxe se však chovala opačně, což jí 9) 361 ABGB: Náleží-li věc ještě nerozdělená současně několika osobám, vzniká společenské vlastnictví. Hledí-li se k celku, pokládají se spoluvlastníci za osobu jedinou; pokud však jsou jim přiděleny určité třebas neoddělené části, má každý spoluvlastník úplné vlastnictví části jemu náležející. 842 ABGB: Rozsudí nebo soudce rozhodne také, má-li při dělení pozemků nebo staveb některý podílník zapotřebí nějaké služebnosti, aby mohl svého podílu používati, a pod jakou podmínkou se mu má tato povoliti. 10) Luby, Š., op. cit. sub 26, s. 26.
18 umožňovala i nedostatečná úprava této problematiky v oblasti pozemkových knih a zápisů do nich. 11 V důsledku technických obtíží při společné správě reálně rozdělených domů a na ně navazujících sporů, ministerské nařízení ze dne 27.12.1856 č. 1/1857 ř.z. zakázalo pro futuro reálné dělení budov, což bylo následně podpořeno i zákonem o zakládání knih pozemkových ze dne 5. prosince 1874 č. 92 z.z. Explicitní a úplný zákaz reálného dělení domů, byl poté proveden v Obecném zákonu o pozemkových knihách z 30. března 1879, což našlo svůj výraz i v zákazu stavebního práva na dílech domu nebo jeho patrech, dle 7 zákona č. 86/1912 ř.z. o stavebním právu. V uvedeném duchu se i v komentáři Roučka a Sedláčka přistupuje k chápání jednoho z typů spoluvlastnictví, jako ke spoluvlastnictví s podíly ideálními i reálnými, přičemž o jeho výskytu se, kromě práva sklepního, hovoří jakožto o patrovém vlastnictví (Stockwerkseigentum). Jeho možnost autoři připouští do doby, než vstoupil v platnost zákon č. 50 ř.z. ze 30. března 1879, který v 1 patrové dělení budov prohlásil za nepřípustné. 12 Francouzský Code civil (1804) v čl. 553 připustil výjimku ze zásady superficies solo cedit a dále v čl. 664 výslovně zmínil existenci domu, ve kterém jednotlivá podlaží patří různým vlastníkům. Občanský zákoník Německa (BGB) z roku 1896 naopak bytové vlastnictví zcela vyloučil a připustil pouze spoluvlastnictví domu se specifickými rysy zdůrazňujícími vztah k bytům. 11) Luby, Š., op. cit. sub 26, s. 37-38. 12) Rouček, F., Sedláček, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl 2. Praha: V. Linhart, 1935, s. 223.
19 Ve švýcarském Občanském zákoníku (ZGB 1907) je rovněž patrná silná tendence k omezení vlastnictví poschodí, ačkoliv do té doby byla tato forma ve Švýcarsku značně užívána. Výslovné zákazy bytového vlastnictví se tedy začínají objevovat až později. Kapitola třetí 20. století a poválečný vývoj v Evropě Výrazněji se situace ve prospěch institutu vlastnictví bytů a nebytových prostor začíná měnit až po první světové válce. Svoji roli sehrály přímé následky války na poničení bytového fondu (ačkoli ve srovnání s druhou světovou válkou nebyly až tak masívní a spíše se k nim přidal faktor minimálních investic do údržby a obnovy bytových domů v tomto období). Kromě toho dochází k výrazným sociálně ekonomickým pohybům ve společnosti na základě kterých roste potřeba rozšíření bytového fondu i fondu nebytových prostor sloužících k podnikání. Důvodem je jednak znatelný rozpad tradiční rodiny vlivem poválečné relativizace hodnot a dále i posilování postavení tzv. středních vrstev, majících značný zájem na uzákonění možnosti vlastnit byt a nebytový prostor. Je to především významná sociální skupina samostatně výdělečných osob (živnostníků, lékařů, advokátů apod.), která je charakterem své činnosti přímo spjata s místem svého podnikání, kde si vytvořením vlastní klientely získala postavení proti konkurenci. Pro tyto osoby je charakteristický zájem na zajištění trvalé jistoty jak pro užívání jejich provozovny, tak i bydlení v témže domě či blízkém okolí. A protože pořízení celého domu je pro ně zpravidla finančně nereálné, vytvářejí tlak na nabytí vlastnictví alespoň reálné části domu, které je pro ně již dostupnější a často i účelnější.
20 Výstižně popisuje dobovou realitu např. Stieber, když ve své úvaze z roku 1926 s nadšením hovoří o soudobé praxi ve Francii, kde se masivně rozšiřuje výstavba domů s byty v reálném vlastnictví, a to akciovými společnostmi, zakládanými budoucími vlastníky bytů, která se po dokončení domu transformuje na správcovské družstvo. Stieber se na základě této zkušenosti staví za obdobné řešení v nově vzniklé Československé republice, jakožto jednu z cest k řešení bytové tísně. 13 Rostoucí společenská poptávka po vlastnickém bydlení tak vyústila, i díky pozitivní jurisprudenci, do přijetí právních úprav připouštějících reálné rozdělování budov na samostatné předměty vlastnického práva, a to ve větší části Evropy, např. v Itálii (1920), Rumunsku (1921), Belgii (1924) Maďarsku (1924), Bulharsku (1933), Polsku (1934), Francii (1938) a Španělsku (1939). Jak vidno, mimo tento trend zůstala však oblast germánského právního okruhu, tedy Německo, Rakousko, Švýcarsko a historicky i Československo, kde k žádné změně do druhé světové války nedošlo. 14 V Evropě se institut vlastnictví bytů a nebytových prostor dočkal nepochybně největšího rozmachu, a dá se říci, že i již nezpochybňovaného postavení, až v druhé polovině 20. století, a to především jako reakce na často až totální devastaci bytového fondu následkem bojů druhé světové války. Celková potřeba obnovy ekonomického a společenského života, společně se zavedením moderních forem financování, rozvoje stavebnictví, a to i developerským způsobem, logicky vedly k přijetí moderních 13) Stieber, M. Reální dělení domů na vlastnické příbytky ve Francii a u nás. Právník. 1926, Sešit III, s. 87. 14) viz např. Luby, Š., op. cit. sub 26, s. 40-43, dále Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, a.s., 2007, s. 4. ISBN 978-80-7357-280-8.
21 kodifikací bytového vlastnictví a vlastnictví nebytových prostor. V některých zemích bylo navázáno na úpravy předchozí, jinde došlo ke kodifikacím novým, např. v Rakousku (1948, 1950, 1975 a 2002), v SRN (1951) v Nizozemí (1951), ve Francii (1965), ve Švýcarsku (1965) a v ČSSR (1966). Kapitola čtvrtá První úprava v samostatném Československu Československá úprava provedená zákonem č. 52/1966 Sb., byla s účinností od 1.9.1966 první úpravou tohoto druhu na našem samostatném území. Byla pochopitelně omezena dobovou doktrínou více druhů a forem vlastnictví, a proto se týkala pouze nabývání bytů do osobního vlastnictví, kde nabyvatelem mohl být pouze občan. Zákon neumožňoval dispozici s byty v domech bytových družstev a domech soukromých, což jeho použití do značné míry limitovalo a byl proto i kritizován. 15 Byl založen na chápání bytu, jakožto samostatného předmětu vlastnického práva, přičemž ke společným částem domu zakládal osobní spoluvlastnické právo. Šlo tedy o tzv. monistickou teorii, kde předmětem vlastnického práva je byt a akcesorické spoluvlastnictví společných částí domu nebylo obsahovou součástí institutu vlastnictví bytu. K typickým způsobům nabytí patřil převod ze státního vlastnictví, výstavba nového domu, či převod z osobního vlastnictví jiného občana. Přechod vlastnického práva byl rovněž připuštěn. Počáteční znění zákona počítalo s možností nabytí pouze všech bytů v domě do osobního vlastnictví. Důvodem byl zřejmě zájem, aby stát nezůstával v postavení spoluvlastníka s fyzickými osobami, 15) viz např. Cepl, V. Osobní vlastnictví k bytům a jiné formy bydlení. Právník. 1984, č. 11, s. 1034. ISSN 0231-6625.
22 neboť taková právní rovnost spoluvlastníků nebyla zjevně politicky žádoucí. Praktická potřeba však vedla v roce 1978 k odstranění této restrikce, a to zákonem č. 30/1978 Sb. Konečně i omezení subjektu nabyvatele bylo zrušeno novelou OZ č. 509/1991 Sb., kdy podle 872 odst. 8, mohly s účinností od 1.1.1992, v intencích zákona č. 52/1966 Sb., nabývat byty do vlastnictví i právnické osoby.
23 Část druhá Srovnání základních institutů právní úpravy vlastnictví bytů v SRN, Rakousku, Švýcarsku, na Slovensku a v Ruské federaci Před vlastním rozborem teoretických koncepcí a použitého řešení v České republice, není jistě bez zajímavosti krátký pohled na současné platné právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostor v zemích, jejichž právní kulturou jsme byli více či méně dlouhodobě ovlivňováni či jsme ji s nimi přímo sdíleli. Při stručném exkurzu do právní úpravy srovnatelných institutů, se zaměřením na úpravu obsahu a předmětu vlastnictví bytů a nebytových prostor, včetně řešení problematiky společných součástí domu, v SRN, Rakouské republice, Švýcarské konfederaci, Slovenské republice a v Ruské federaci, můžeme zjistit následující: Oddíl 1. Spolková republika Německo Platná právní úprava vlastnictví bytů je dána zákonem o vlastnictví bytů (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht z 15.3.1951 - BGBl. I S. 175 - dále WEGde). Založena je na klasické dualistické koncepci s akcesoritou vlastnického práva k bytu (nebo nebytovému prostoru) ke spoluvlastnictví společných částí budovy. Současně je stanoveno, že vlastnictví bytu (nebytového prostoru) je omezením spoluvlastnického práva. Částečné prolomení zásady superficies solo cedit je pak implicite vyjádřeno v 3 odst. 1 WEGde, kde se připouští omezení spoluvlastnictví k pozemku smlouvou, na základě které spoluvlastníci pozemku nabudou výlučné vlastnictví k bytu či k místnosti nesloužící k bydlení v budově na daném pozemku umístěné. Druhým způsobem vzniku vlastnictví bytu (nebytového
24 prostoru) je rozdělení vlastnického práva k pozemku výlučným vlastníkem tohoto pozemku, a to jeho prohlášením, kterým přiřadí ke každému bytu či místnosti nesloužící k bydlení v budově na daném pozemku příslušný vlastnický podíl ( 8 odst. 1 WEGde). Rozdílné způsoby vzniku však nemají vliv na právní následek, z hlediska jeho předpokladů a obsahu. 16 Předmětem vlastnictví je buďto byt (Wohnungseigentum 1 odst. 2 WEGde) nebo místnost nesloužící k bydlení (Teileigentum 1 odst. 3 WEGde). Nezbytnou podmínkou je, aby takový předmět byl vždy fakticky uzavřeným prostorem, s výjimkou parkovacích garážových stání, kde se zakládá právní fikce uzavřeného prostoru, pokud je jejich plocha trvale zjevně vyznačena ( 3 odst. 2 WEGde). Pokud jde o pojetí společných částí domu, německá úprava vymezuje pozitivně jak společné části domu, tak i předměty bytového vlastnictví. Pokud jde o společné části, jde o ta zařízení a vybavení budovy, která nejsou předmětem zvláštního vlastnictví k bytu nebo k místnosti nesloužící k bydlení nebo předmětem vlastnictví třetí osoby ( 1 odst. 5 WEGde). Jde především o základy, nosné stěny a stropy a všechny části budovy, které jsou potřebné pro její zachování a bezpečnost. Dále jsou to všechny místnosti a zařízení a vybavení, které slouží společnému užívání vlastníků (chodby, schodiště, kočárkárny, kotelny apod.). Pokud jde o definiční vymezení předmětů bytového vlastnictví (Wohnungseigentum), včetně vlastnictví nebytových prostor (Teileingentum), jsou definovány jako místnosti (tvořící byty nebo místnosti nesloužící k bydlení) jakož i k nim náležející součásti budov, které, obecně řečeno, mohou být změněny, odstraněny či 16) viz např. Greiner, D. Wohnungseigentumsrecht. Heidelberg: C.F. Müller Verlag, 2007, s. 1. ISBN 978-3-8114-3062-4.
25 vloženy (einfügen), aniž by se tím změnilo vnější uzpůsobení domu, či narušilo právo jiného vlastníka v domě ( 5 odst 1 WEGde). Greiner správně poukazuje na skutečnost, že rozsah předmětu výlučného vlastnictví, je velmi často menší, než se vlastníci domnívají. 17 I vzhledem k této koncepci je kladen důraz na obsah tzv. zvláštního práva užívání společných částí domu vlastníkem bytu (Sondernutzungsrecht), který je obecně definován jako právo vlastníka bytu užívat určitou společnou část domu a vyloučit z tohoto užívání ostatní spoluvlastníky. 18 Části budovy (včetně zařízení a vybavení), které jsou nezbytné pro její zachování a bezpečnost, nemohou být předmětem výlučného vlastnictví bytů a nebytových prostor, a to ani tehdy, pokud jsou umístěny uvnitř těchto vymezených jednotek ( 5 odst. 2 WEGde). Jde tedy o negativní vymezení ve vztahu k předmětům tzv. zvláštního vlastnictví (Sondereigentum), kdy vše co není, nebo nemůže být předmětem zvláštního vlastnictví místností, je předmětem spoluvlastnictví (gemeinschaftliches Eigentum). 19 Vznik i zánik vlastnictví bytu či místnosti nesloužící k bydlení podléhá vkladu do pozemkové knihy. 17) srov. Greiner, D. Wohnungseigentumsrecht. Heidelberg: C.F. Müller Verlag, 2007, s. 3. ISBN 978-3-8114-3062-4. Doslova k tomu uvádí, že v podstatě jde jen o: "vnitřní omítky, vnitřní nátěry, tapety, podlahové krytiny, vnitřní dveře, nenosné příčkové zdi, a sanitární zařízení (umyvadla, vodovodní kohoutky atd.)." 18) srov. Häublein, M.G. Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht. München: C. H. Beck, 2003, s. 2, ISBN 3-406-50806-5, dále Niedenführ, W., Schulze, H-J. WEG. Handbuch und Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz. Heidelberg: C.F. Müller Verlag, 2004, s. 157. ISBN 3-8114-3051-3. 19) srov. Niedenführ, W., Schulze, H-J. WEG. Handbuch und Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz. Heidelberg: C.F. Müller Verlag, 2004, s. 48. ISBN 3-8114-3051-3.
26 Oddíl 2. Rakouská republika V Rakousku prošla právní úprava vlastnictví bytů po druhé světové válce poměrně dynamickým vývojem, když dodnes byly přijaty celkem čtyři zákony, a to v roce 1948, 1950, 1975 a konečně současně platný spolkový zákon o bytovém vlastnictví, ze dne 26.4.2002 (Bundesgesetz über das Wohnungseigentum - Wohnungseigentumsgesetz 2002 BGBl. I Nr. 70 - dále WEGös). Rakouská koncepce bytového vlastnictví zůstala ve srovnání s německou úpravou ve vztahu k zásadě superficies solo cedit více rigidní a proto zde institut vlastnického práva připuštěn není. Rakouský přístup je založen na zřízení věcného práva umožňujícího spoluvlastníkovi nemovitosti předmět tohoto věcného práva výlučně užívat a samostatně s ním disponovat ( 2 odst. 1 WEGös). Vlastník bytu (nebytového prostoru) je tedy chápán jako spoluvlastník nemovitosti, kterému přísluší uvedené věcné právo k danému bytu či nebytovému prostoru v této nemovitosti ( 2 odst. 5 WEGös). Předmětem věcného práva mohou být byty, jiné samostatné místnosti a parkovací stání pro automobily, jejichž vymezení je, obdobně jako v úpravě německé, ponecháno pouze na zřetelném a trvalém vyznačení na podlaze a nemusí tedy jít o místnost jakožto prostorově vymezenou část budovy ( 2 odst. 2 WEGös). Ke společným částem domu se rakouská úprava staví ještě stručněji než německá, když vymezuje společné části domu jako ty, které slouží společnému užívání nebo jejichž účelové určení je v rozporu s jejich výlučným používáním ( 2 odst. 4 WEGös). Jde tedy o takové části domu, k nimž bytové vlastnictví nemůže vzniknout. 20 20) Rummel, P. a kol. Kommentar zum Allgemeinen bürgerlichen