Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky

Transkript

1 Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky Author: JUDr. Pavla Schödelbauerová Published: Jedná se o zcela specifické případy, podmínkou je buď poskytnutí finanční pomoci na výstavbu budov v případě SBD, nebo zvláštní specifikum družstev typu LBD. Tato ustanovení lze, vzhledem k jejich charakteru považovat za přechodná, protože se nemohou týkat nových bytových družstev, která byla založena po účinnosti předpisů, na které toto zvláštní ustanovení odkazuje a dále proto, že povinnost bezúplatného převodu se vztahuje pouze na případy, kdy byla uplatněna v zákonem stanovené lhůtě výzva oprávněného nájemce k bezúplatnému převodu bytu. Současně je však třeba upozornit, že pokud se výše uvedená družstva rozhodnout převádět i byty u kterých oprávněný nájemce výzvu neuplatnil musí se i v tomto případě jednat o smlouvu o bezúplatném převodu, kterou však nelze směšovat s darovací smlouvou. Jak tedy vyplývá z výše uvedeného, obecnými náležitostmi smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jsou především právní náležitosti smluv jako občanskoprávních úkonů obecně, tedy zejména ustanovení 43 a násl. občanského zákoníku. Z ustanovení 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů totiž vyplývá, že se právní vztahy k jednotkám řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů týkajících se nemovitostí. Úprava obsažená v zákoně o vlastnictví bytů, která stanoví náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví také na obecnou úpravu občanského zákoníku odkazuje. Vzhledem k tomu, že v zákoně o vlastnictví bytů nejsou upraveny výslovně základní atributy charakterizující jednotlivé smluvní typy převodu vlastnictví, kterými jsou zejména projev vůle převodce předmět vlastnictví převést a nabyvatele předmět vlastnictví přijmout, je třeba i v těchto speciálních náležitostech vycházet z úpravy jednotlivých smluvních typů v občanském zákoníku. Je tedy zřejmé, že smlouva o převodu jednotky není zcela samostatným občanskoprávním smluvním typem, ale pouze zvláštním typem smlouvy, který formálně upravuje pouze převod vlastnického práva k jednotce a podílu na společných částech domu, jako zvláštnímu předmětu vlastnictví vymezeného právě zákonem o vlastnictví bytů. Smlouva o převodu vlastnictví jednotky, tedy vždy musí splňovat i náležitosti konkrétního smluvního typu podle občanského zákoníku, případně dalších právních předpisů. Dalšími obecnými obsahovými náležitostmi smluv o převodu vlastnictví jednotky jsou tedy obecné náležitosti obsahu smluv jednotlivých smluvních typů popsaných ve zvláštních částech právních předpisů, umožňujících převod vlastnictví k nemovitostem. Jedná se zejména o smluvní typy upravené ve zvláštní části zákona o vlastnictví bytů, zvláštní části občanského a zřejmě nelze vyloučit ani úpravu obsaženou v obchodním zákoníku. Jsou to tyto smluvní typy: 1/6

2 I. Smluvní typy podle zákona o vlastnictví bytů: 1. smlouva o bezplatném převodu vlastnictví družstevního bytu a nebytového prostoru, 2. smlouva o bezplatném převodu ideálního spoluvlastnického podílu na družstevním nebytovém prostoru. II. Smluvní typy podle občanského zákoníku: 1. smlouva kupní, 2. smlouva darovací, 3. smlouva směnná. Je též možné převádět vlastnické právo pouze ke spoluvlastnickému podílu na jednotkách podle ustanovení 137 a násl. ObčZ, také je možno jednotlivé smluvní typy kombinovat. K jednotlivým smluvním typům: 1. Bezúplatný převod družstevních bytů a nebytových prostor (ustanovení 24 odst. 1, 2 a 3 zákona). Zákon umožnil zcela zvláštní formu bezúplatného převodu jednotek pro dvě kategorie bytových družstev, a to pro družstva typu SBD a LBD. Jedná se o zcela specifické případy, podmínkou je buď poskytnutí finanční pomoci na výstavbu budov v případě SBD, nebo zvláštní specifikum družstev typu LBD. Pokud se týče charakteru jednotek převáděných podle 24, v zásadě se jedná o byty, z nebytových prostor jen o garáže nebo ateliéry ( 24 odst. 1 a 2), výjimečně se může jednat o nebytové prostory jiného kolaudačního určení (odst. 3 téhož), pokud vznikly v důsledku příslušného stavebního rozhodnutí ze zmíněných bytů, garáží a ateliérů. Podmínkou pro bezplatný převod je také nájemní vztah člena družstva k jednotce, který vznikl buď po splacení členského podílu (SBD), nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem (LBD). Tato ustanovení se však netýkají bytů postavených bez účasti veřejných prostředků, zejména tzv. privatizovaných bytových družstev (bytových družstev vzniklých za účelem odkoupení bytových domů zejména od obcí) a nových investorských bytových družstev, podnikajících již bez účasti veřejných prostředků. Nové jednotky v těchto případech jsou tedy převáděny podle obecných ustanovení, na základě rozhodnutí členské schůze, avšak vždy pouze členovi družstva-nájemci družstevního bytu. 2/6

3 1. Bezúplatný převod ideálního podílu na družstevních nebytových prostorách (ustanovení 24 odst. 4 zákona). Jedná se o převody ideálních spoluvlastnických podílů na družstevních nebytových jednotkách, které vznikly ze společných prostor budovy na základě rozhodnutí o užívání stavby nebo na družstevních nebytových jednotkách, které byly financovány výlučně z prostředků družstevních nájemců v domě. Výše převáděného podílu je kogentně upravena zákonem. Tento typ smlouvy výslovně upravila až novela, předchozí znění zákona upravovalo přechod vlastnictví, nikoli převod v důsledku smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (resp. podílu na ní) podle ustanovení 6 zákona. 2. Kupní smlouva ( 588 ObčZ) je základním smluvním typem i ve formě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. V praxi se používá zejména v případech prodeje jednotek veřejnými subjekty, bytovými družstvy, na které se nevztahuje ustanovení 24 odst. 1 a 2 zákona, ale také v případě prodeje jednotek podnikatelskými subjekty a nepodnikatelskými fyzickými osobami. Stanovení kupní ceny se řídí stejnými pravidly jako u nemovitostí. 3. Směnná smlouva ( 611 ObčZ) je v praxi spíše výjimečná, v budoucnu se zřejmě častěji uplatní jako zvláštní forma tradiční výměny bytů. 4. Darovací smlouva ( 628 a násl. ObčZ). Typem smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle ustanovení 6 naopak nejsou dohody o zrušení podílového spoluvlastnictví a společného jmění manželů. Tyto dohody jsou po novele považovány podle ustanovení 5 odst. 2 za zvláštní právní důvod vzniku vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu, odlišný od vkladu prohlášení vlastníka budovy. Jak již bylo uvedeno, převody bytů družstevních jsou možné pouze tehdy, kdy nabyvatelem je nájemce bytu-člen družstva. Družstevní byt tedy nemůže nabýt nikdo jiný než jeho nájemce. To však neplatí pro převody bytů nedružstevních.proto byla zákonem o vlastnictví bytů upravena ochrana nájemce nedružstevního bytu v případě jeho převodu. Pokud je převáděn byt nedružstevní, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě budovy, povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Z uvedené dikce je zřejmé, že musí trvat nájemní vztah. Jakmile zanikne, nemá bývalý nájemce již právo přednostního nabytí této jednotky. Proto je třeba v prvé řadě určit právní postavení jednotlivých osob, které v bytech fakticky bydlí. Jestliže existuje společný nájem, jsou oprávněnými osobami všichni nájemci, přičemž jejich postavení je společné a nedílné. Právo přednostního nabytí je právem osoby, která nemůže být k jeho využití donucována. Právo přednostního nabytí se týká bytů ( 22 odst. 1 ZOVB) a rovněž atelierů ( 22 odst. 6 ZOVB). V případě, že nájemce nevyužije svého práva a jednotku koupí někdo jiný, zůstává nájemce nadále v nezměněném právním postavení. Nový vlastník jednotky vstupuje do právního postavení vlastníka původního a přebírá i veškeré závazky vyplývající z uzavřených smluv. Právo přednostního nabytí je v zákoně realizováno dvojím způsobem: právem první koupě ( 22 odst. 1 ZOVB), právem přednostní koupě ( 22 odst. 2 ZOVB). Právo první koupě 3/6

4 Právo první koupě má nájemce ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena nabídka ke koupi. Zákon sice nestanoví přímo, že nabídka musí být písemná, protože se však jedná o návrh na uzavření smlouvy, která musí být uzavřena v písemné formě, lze rovněž pro nabídku písemnou formu doporučit. Nabídka by měla obsahovat podstatné náležitosti smlouvy, k jejímuž uzavření směřuje. Rovněž by měla obsahovat náležitosti speciální, stanovené v 6 odst. 1 ZOVB. Je nezbytné, aby obsahovala cenu. Šestiměsíční lhůta pro přijetí nabídky nemůže být v žádném případě zkrácena. Po celou dobu této lhůty jsou omezeny smluvní dispozice s jednotkou, a to i v případě, že nájemce výslovně prohlásí, že nabídku odmítá. Vzhledem k tomu, že běh šestiměsíční lhůty se bude počítat ode dne doručení nabídky, je třeba, aby nabídka bylo datum doručení prokazatelné. Právo přednostní koupě Po uplynutí šestiměsíční lhůty má nájemce další právo přednostní koupě. Tato ochrana se již netýká ateliérů. Právo přednostní koupě je omezeno dvěma lhůtami. První z nich je roční maximální lhůta, která počne běžet od uplynutí lhůty šestiměsíční. Druhá lhůta je tříměsíční a je to lhůta, kdy má nájemce povinnost uzavřít smlouvu o převodu bytu, pokud přijme další nabídku vlastníka. Právo přednostní koupě je totiž založeno na tom, že poté, co nájemce nevyužil v šestiměsíční lhůtě první nabídku vlastníka, má vlastník právo nabídnout byt třetí osobě. V případě, že dojde s touto třetí osobou k dohodě o podmínkách koupě jednotky, musí vlastník znovu nabídnout jednotku nájemci, za podmínek sjednaných s touto třetí osobou. Nájemce bytu má právo přednostní koupě, pokud by akceptoval podmínky sjednané s třetí osobou s tím, že smlouvu o převodu musí uzavřít do tří měsíců ode dne, kdy obdržel tuto druhou nabídku. Běh lhůty je určen datem doručení této druhé nabídky. Tříměsíční lhůta plyne v rámci lhůty roční. To znamená, že tříměsíční lhůta může uplynout před skončením lhůty roční, tím se roční lhůta zkrátí, nemůže však dojít k prodloužení roční lhůty. Jak již bylo uvedeno, je k prodeji jednotky třeba, aby vlastník učinil nabídku oprávněnému nájemci. Nabídka je vlastně návrhem na uzavření smlouvy, který je závazný. Proto musí, jak již bylo výše uvedeno, obsahovat náležitosti stanovené v 6 ZOVB. Pokud dojde k nabídce a jejímu přijetí, jsou obě strany svými projevy vázány, ačkoliv je následně třeba vyhotovit písemnou smlouvu, která bude obsahovat i podpisy všech účastníků smlouvy. To vyplývá z obecných ustanovení občanského zákoníku o uzavírání smluv 43 a násl. Protože se v případě nabídky jedná o návrh závazný ve smyslu příslušných ustanovení ObčZ, je třeba jeho vyhotovení věnovat náležitou pozornost. Ve snaze zjednodušit proces uzavírání smlouvy o převodu vlastnictví jednotky a omezit povinnosti účastníků smluvních převodů opatřovat a dokládat katastrálním úřadům údaje, které již jsou v katastru nemovitostí zaneseny a srovnat tak podmínky smluvních převodů s přechody vlastnického práva děděním, dražbou apod. byl 6 doplněn dalším odstavcem 3, podle kterého v případě, že nedojde k podstatné změně v charakteru jednotky, musí být zvláštní náležitosti, které jsou v zákoně upraveny v 6 odst. 1 splněny pouze tehdy, jde-li o první převod jednotky do vlastnictví. Ve všech ostatních případech postačí, aby smlouva o převodu vlastnictví kromě obecných náležitostí obsahovala pouze označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově a stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek ( 8 odst. 2). Lze však předpokládat, že nově zavedený pojem charakter jednotky, který je značně neurčitý a není v textu zákona vymezen, bude při aplikaci činit potíže při rozpoznání, v čem spočívá podstatná změna charakteru jednotky, a kdo je příslušný k rozhodování o této změně. 4/6

5 Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem je třeba posoudit důsledky vypuštění jednotlivých nezbytných náležitostí smlouvy, které jsou povinné pouze pro uzavření první smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Pokud se týká popisu bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahové plochy a popisu vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny, jedná se vlastně o bližší vymezení předmětu smlouvy, který bude nadále specifikován pouze číslem převáděné jednotky, jejím pojmenováním a umístěním v budově. Nelze však vyloučit, že do uskutečnění dalšího převodu vlastnictví dojde ke změně příslušenství, případně vybavení bytu, tyto změny však nejsou nikde zaznamenány. Podle 11 odst. 7 je společenství povinno oznámit katastru nemovitostí pouze změny týkající se označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Proto je vhodné, z hlediska právní jistoty smluvních stran týkající se vymezení předmětu smlouvy, tyto náležitosti ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky uvádět i při dalších převodech. Změna podlahové plochy jednotky musí být katastru nemovitostí oznámena v souvislosti ze změnou spoluvlastnických podílů na společných částech domu v souladu s ustanovením 11 odst. 7 zákona, přesto však lze uvedení tohoto údaje doporučit i v případě dalších smluv o převodu vlastnictví. Stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek ( 8 odst. 2), musí obsahovat i smlouva o dalším převodu vlastnictví jednotky. Změna v určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné jen některým vlastníkům jednotek, by se rovněž promítla do velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které jsou ve všech případech nezbytnou náležitostí všech smluv o převodu vlastnictví. Pokud se týká označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu 21, údaji podle katastru nemovitostí, lze konstatovat, že práva k pozemku jsou odvozena od velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, a platí tedy, co již bylo výše uvedeno. Podstatnou náležitostí, která se u smluv o dalším převodu vlastnictví jednotky nevyžaduje, je vymezení práv a závazků týkajících se domu a jeho společných částí, které přecházejí s vlastnictvím jednotky. Může se jednat o věcná práva (věcná břemena a zástavní práva) či závazkové vztahy (především z nájemních smluv, smluv o dílo a pod.). V tomto případě je třeba považovat za nezbytné tato práva a povinnosti vymezit i v další smlouvě o převodu vlastnictví jednotky, ačkoliv dle 20 odst. 3 přecházejí práva a závazky dosavadního vlastníka budovy popřípadě vlastníků jednotek v domě týkající se společných částí domu a pozemku na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám. Přílohy smlouvy o převodu vlastnictví vymezené v 6 odst. 2 není třeba předkládat, avšak na druhé straně je nezbytné ověřit, zda došlo k udělení souhlasu příslušným orgánem k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví bytu zvláštního určení, bytu v domě zvláštního určení a nebytového prostoru sloužícího účelům civilní ochrany. V souladu s 3 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů je k nabytí vlastnického práva k jednotce na základě smlouvy nezbytný vklad do katastru nemovitostí. Řízení o povolení vkladu zahájí katastrální úřad na návrh účastníků smlouvy (nebo některého z nich). Místně příslušný je katastrální úřad, v jehož obvodu je převáděná jednotka. Po povolení vkladu katastrální úřad vklad provede. Právní účinky převodu vlastnického práva vzniknou na základě pravomocného rozhodnutí o vkladu, a to ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. 5/6

6 :40, JUDr. Pavla Schödelbauerová 6/6