Plnění hypotečního kodexu českými bankami Nepřiměřené smluvní podmínky ve smlouvách o úvěru na bydlení Sdružení obrany spotřebitelů Tomáš Večl Praha, duben srpen 2007
Obsah Úvod... 2 1. Hypoteční kodex a jeho plnění ze strany bank... 3 1.1. Obsah a princip Kodexu... 3 1.2. Dodržování Kodexu českými bankami... 4 1.2.1. Plnění Kodexu v rámci webové prezentace... 5 1.2.2. Plnění Kodexu při osobním jednání klienta s bankou (mystery shopping)... 10 1.2.3. Plnění Kodexu v tištěných a informačních materiálech banky... 11 1.2.4. Evropský standardizovaný informační formulář v českých bankách... 11 2. Nepřiměřené smluvní podmínky ve smlouvách o úvěru na bydlení a hypoteční kodex... 13 2.1. Legislativní základ smluv o úvěrech na bydlení... 13 2.2. Smluvní ujednání v neprospěch spotřebitele... 13 2.2.1. Stanovení cen a poplatků... 13 2.2.2. Nepřiměřené smluvní vztahy... 15 2.2.3. Komunikace mezi smluvními stranami, reklamace a ochrana osobních údajů... 17 3. Desatero doporučení pro klienty při sjednávání úvěru na bydlení... 19 Závěr... 20 1
Úvod Úvěr na bydlení, neboli hypotéku si člověk nebere každý den. Naopak, jedná se o důležité rozhodnutí při správě soukromých financí a klient by měl řádně uvážit, který produkt je pro něj nejjistější a nejvýhodnější. Je nutno podotknout, že banky potenciálním klientům situaci často příliš neulehčují. Změť poplatků, rozdílných úrokových sazeb a podmínek bank tvoří bludiště, ve kterém se mnohdy obtížně orientují odborníci, natož běžní spotřebitelé a potenciální klienti. Zároveň je předpokladem pro vznik komplikovaného smluvního vztahu, jakým úvěr na bydlení nepochybně je, vzájemná důvěra a kultura jednání. Situace, kdy jedna strana půjčuje druhé nemalé finanční prostředky a druhá dává do zástavy mnohdy svůj nejcennější majetek, vyžaduje oboustrannou vůli po férovém jednání. Právě z těchto důvodů Evropská Komise vydala v roce 2001 ve formě doporučení dokument, který sjednocuje informace, které banky poskytují v souvislosti s nabízenými úvěry na bydlení. Předmětem dokumentu, jehož plný název zní Evropské ujednání o dobrovolném kodexu chování pro poskytování informací o úvěrech na bydlení před uzavřením smlouvy (dostupný zde), je sjednotit informace, které banky poskytují potenciálním klientům. Zkráceně se tento dokument označuje jako hypoteční kodex, v rámci České bankovní asociace se označuje jako standard ČBA č. 18/2005 (dále jen Kodex). První část této studie se zaměřuje na obsah Kodexu, hodnocení toho, jak je bankami dodržován v praxi a jeho praktický význam pro rozhodování potenciálních žadatelů o úvěr. 1 Kromě informací, které by měly finanční ústavy klientům poskytovat, lze ze znění Kodexu vyvodit také snahu jeho tvůrců o určité sjednocení bankovních podmínek a postupů, pokud jde o jednání ve vztahu bank ke klientům. Druhá část studie tedy analyzuje obchodní podmínky, smlouvy a další dokumenty bank, které přistoupily ke Kodexu, z hlediska nepřiměřených smluvních podmínek a neetických postupů. Účelem není podrobný výčet všech problémů, kterým může klient ve vztahu k bance čelit, spíše je snahou poukázat na 1 Hodnocení probíhalo v průběhu dubna až srpna 2007, z toho důvodu nemusí některá zjištění s ohledem na časovou prodlevu zcela odpovídat současné situaci, například, pokud úvěrová instituce v mezidobí změnila nebo doplnila své internetové stránky. SOS nabízí hodnoceným subjektům možnost konzultace studie a je připraveno své závěry případně doplnit. 2
některé slabiny spotřebitelských úvěrových vztahů, o kterých by mohla následně vzniknout širší diskuze mezi bankami, státem a zástupci spotřebitelů. Průřezově se studie snaží navrhovat některá opatření, která by mohla pozvednout úroveň na trhu s úvěry na bydlení a bankovního prostředí obecně. Kromě toho jsou zde zmíněny postupy bank, před kterými by se klienti měli chránit. Proto je v závěru sestaveno také krátké desatero doporučení, které může sloužit jako vodítko klientům při rozhodování o uzavření úvěrové smlouvy. 1. Hypoteční kodex a jeho plnění ze strany bank 1.1. Obsah a princip Kodexu Jak již bylo nastíněno, tvůrci hypotečního kodexu zamýšleli vytvořit dokument, který by udržoval určitý standard informací, které mají finanční instituce poskytovat potenciálním klientům, a který by tak žadatelům o úvěr pomohl porovnat si nabídky jednotlivých bank. Vzhledem k tomu, že se jedná o dokument Evropské Komise, bylo snahou sjednotit množství a strukturu poskytovaných informací v celé EU, což může být s ohledem na očekávanou liberalizaci bankovních služeb přínosem především v budoucnu. Zároveň se však jedná o jeden z nedostatků Kodexu obecnost jeho formulací a nutnost přílišného zobecnění poskytovaných informací tak, aby ho bylo možné uplatnit v odlišných tržních a právních podmínkách ve všech zemích EU, snižuje jeho praktický význam. Zároveň je implementace Kodexu úvěrovými institucemi zcela dobrovolná a banka, která ke Kodexu nepřistoupí, není nijak sankcionována nebo sledována. Z toho je jasné, že banky nejsou nijak motivovány ke Kodexu přistoupit a v konečném důsledku ho ani plnit, protože se nejedná o právně závazný dokument. To je asi největší slabina celého Kodexu a i když jeho větší propagace může napomoci jeho širší implementaci a dodržování ze strany bank, skutečné sjednocení informací poskytovaných na hypotečním trhu lze očekávat spíše v dlouhodobé perspektivě. Kromě implementačních podmínek Kodexu a definice úvěru na bydlení pro účely Kodexu se dokument skládá ze dvou částí v první řadě je zde soupis všeobecných informací, které by měly být bankou poskytovány v souvislosti s jakoukoli prezentací úvěru na bydlení. Jedná se o informace o poskytovateli úvěru, tedy bance, případně zprostředkovateli a dále o informace o parametrech nabízeného produktu, jako je účelovost, způsob zajištění, náklady na úvěr a další informace, které jsou pro potenciálního žadatele o úvěr relevantní a mohou být rozhodující při výběru konkrétního produktu. Celkem se jedná o 3
12 bodů, které má poskytovatel úvěru podávat ve stejné podobě, v jaké probíhá komunikace s klientem. Druhou částí Kodexu je tzv. Evropský standardizovaný informační formulář, který by měl potenciální klient obdržet před podpisem úvěrové smlouvy s tím, že zde budou zaznamenána konkrétní data jeho předpokládaného úvěru. Smyslem tohoto postupu má být možnost klienta se ještě před podpisem smlouvy v klidu rozmyslet, zda je pro něj produkt výhodný a odstranit jakékoli nejasnosti. Formulář obsahuje všechny základní informace, které by měl klient o svém úvěru obdržet a díky předepsané jednotné struktuře může sloužit také pro porovnání odlišných produktů různých finančních ústavů pro konkrétní úvěrový případ. 1.2. Dodržování Kodexu českými bankami K datu zpracování této studie se k hypotečnímu kodexu přihlásilo celkem 12 finančních institucí, jejichž výčet a datum implementace uvádí následující tabulka: 2 HVB Bank Czech Republic a.s. HYPO stavební spořitelna a.s. Stavební spořitelna České spořitelny a.s. Banka rozhodla o přistoupení ke Kodexu: Kodex je bankou implementován od: říjen 2005 31.3.2006 říjen 2005 19.3.2007 říjen 2005 15.2.2007 Hypoteční banka, a.s listopad 2005 1.4.2006 Volksbank CZ, a.s. prosinec 2005 15.12.2006 Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot hypoteční banka a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. prosinec 2005 15.2.2007 prosinec 2005 15.2.2007 leden 2006 1.1.2007 leden 2006 1.3.2007 2 Vybráni byli pouze signatáři, kteří se ke Kodexu připojili a začali ho uplatňovat v praxi před datem zpracování této studie. Společnost ebanka, a.s., rozhodla o přistoupení ke Kodexu v červnu 2006 s implementací od 30. 6. 2007. Vzhledem k tomuto datu nebyla do studie zahrnuta, ačkoli je nutné zmínit, že ještě počátkem srpna 2007 na svých webových stránkách nedodržovala informační povinnosti vyplývající z Kodexu ve více než polovině bodů, přistoupení ke Kodexu není na webu banky jakkoli zřetelné. Hodnocení je však problematické, neboť banka nabízí úvěrové produkty Raiffeisenbank, a.s. a na tuto banku také odkazuje pro více informací. Českomoravská stavební spořitelna, a.s., rozhodla o přistoupení v prosinci 2006 s implementací od 1. 2. 2008. 4
Raiffeisenbank, a.s. březen 2006 7.3.2007 Československá obchodní banka, a.s. květen 2006 1.5.2006 GE Money Bank a.s. září 2006 1.1.2007 Implementační část Kodexu stanoví, že v rámci konkrétní instituce by se Kodex měl začít uplatňovat do 12 měsíců ode dne, kdy úvěrová instituce oznámila své přistoupení ke Kodexu. Z výše uvedené tabulky je jasné, že porušení této lhůty není výjimkou a dobře tak ilustruje přístup bank k plnění Kodexu. V rámci této studie bylo naplňování Kodexu hodnoceno na třech úrovních a sice dodržování poskytování předepsaných informací na webových stránkách úvěrových institucí, v tištěných materiálech poskytovaných klientům a při osobním jednání falešného zákazníka s pracovníky banky (tzv. mystery shopping). Z praktických důvodů bylo sledováno plnění Kodexu pouze u úvěrových institucí samých a nebyl tak zkoumán postup zprostředkovatelů a dalších smluvních partnerů, ačkoli by to zřejmě bylo také zajímavé. Ve spotřebitelské poradně SOS lze totiž pozorovat zvýšené procento stížností na zprostředkovatele finančních služeb a lze předpokládat, že plnění nejen povinností stanovených Kodexem je porušováno častěji než přímo u bankovních domů. Mezi sledovanými úvěrovými institucemi se nachází pět stavebních spořitelen a sedm bank poskytujících hypoteční úvěry. Vzhledem k tomu, že se jedná do značné míry o odlišné produkty, byly stavební spořitelny a banky poskytující úvěry na bydlení sledovány odděleně. 1.2.1. Plnění Kodexu v rámci webové prezentace V současné době lze internet považovat za médium, které nabízí největší škálu všech informací a stejně tak je tomu v případě úvěrů na bydlení. Zároveň poskytuje potenciálnímu klientovi nejpohodlnější a nejsnazší možnost, jak se s nabízenou službou seznámit. Proto bylo naplňování Kodexu v rámci webových stránek poskytovatelů úvěrů hodnoceno na prvním místě také v této analýze. Sledováno bylo dodržování poskytování všeobecných informací, jak je uvádí 12 bodů Kodexu. 3 Ze znění Kodexu je zřejmé, že účelem má být podání samostatné informace tak, jak ji uvádí Kodex, bez nutnosti klienta zpracovávat další nesouvisející informace nebo vyhledávat a posuzovat informace mezi jinými, tedy například zjišťovat informaci 3 Samostatná informační povinnost, tedy kontaktní informace o poskytovateli úvěru, byla dodržena vždy. 5
v obchodních podmínkách nebo sazebníku banky. Pokud tedy banka informaci podává pouze ve svých všeobecných obchodních podmínkách (dále jen VOP) nebo s odkazem na ně, sazebník nebo další dokumenty, bylo takové jednání vyhodnocené jako neplnění Kodexu. Zde je přehled plnění Kodexu poskytovateli hypotečních úvěrů: Informace o/banka Republic a.s. HVB Bank Czech Hypoteční banka, a.s Volksbank CZ, a.s. banka a.s. Wüstenrot hypoteční Raiffeisenbank, a.s. obchodní banka, a.s. Československá GE Money Bank a.s. 1. Účelech, na které lze úvěr použít ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO 2. Způsobu zajištění ANO NEÚP NEÚP ANO ANO ANO ANO LNÉ LNÉ 3. Popis jednotlivých typů úvěrů ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO 4. Druhu úrokové sazby NEÚP LNÉ 4 ANO ANO ANO 5 ANO ANO ANO 5 5. Typických nákladech NEÚP NEÚP ANO ANO ANO ANO úvěru LNÉ 6 LNÉ 6 ANO 6. Soupis dalších souvisejících nákladů NE ANO ANO NE NE NE ANO 7. Variantách splácení úvěru ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO 8. Možnosti a podmínkách předčasného splacení 9. Nutnosti odhadu majetku a kdo ho má provést ANO ANO ANO NE ANO NEÚP LNÉ 7 ANO NEÚP LNÉ ANO ANO ANO NE NE ANO 4 Výše úrokových sazeb je viditelná pouze po zadání konkrétních údajů do úvěrového kalkulátoru, chybí přehled o výši úroků. 5 Nikde se ovšem neuvádí postup banky pro stanovení úrokové sazby po uplynutí doby fixace. 6 Nikde nejsou zmíněny náklady při typickém úvěru, jen odkaz na sazebník banky. 7 Chybí informace, za jakých podmínek je možné úvěr splatit v průběhu fixace. 6
10. Daňovém nebo jiném zvýhodnění 11. Lhůtě k přijetí konkrétní akční úvěrové nabídky 12. Přistoupení ke Kodexu a jeho dostupnosti ANO ANO ANO NE ANO ANO ANO ANO ANO - ANO - - ANO ANO NEÚP NEÚP ANO ANO LNÉ 8 LNÉ 8 NE ANO Pokud jde o stavební spořitelny, ty společně vydaly pod záštitou Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS) dokument, který informuje o prvních 6 obecných bodech Kodexu, níže uvedený přehled zpracovává tedy pouze zbylých 6 bodů dle Kodexu: HYPO Stavební Wüstenrot Modrá Raiffeisen stavební spořitelna - stavební pyramida stavební Informace o/banka spořitelna České spořitelna stavební spořitelna, a.s. spořitelny a.s. spořitelna, a.s. a.s. a.s. 7. Variantách splácení úvěru ANO ANO ANO ANO ANO 8. Možnosti a podmínkách předčasného splacení 9. Nutnosti odhadu majetku a kdo ho má provést 10. Daňovém nebo jiném zvýhodnění 11. Lhůtě k přijetí konkrétní akční úvěrové nabídky 12. Přistoupení ke Kodexu a jeho dostupnosti NE ANO ANO 9 ANO 9 ANO NE ANO NE ANO NE ANO ANO ANO ANO ANO ANO - - - - ANO ANO NE ÚPLNÉ 10 ANO NE Z výše uvedeného přehledu se může zdát, že banky náplň Kodexu relativně plní. Problémem je ovšem kvalita, využitelnost a především také způsob, jakým tyto informace 8 Banka informuje o přistoupení ke Kodexu, ale chybí informace, kde je dostupné jeho znění. 9 Banka se však nezmiňuje o možnosti zpoplatnění případného předčasného splacení překlenovacího úvěru. 10 Dostupný je pouze dokument AČSS. 7
poskytují. V první řadě je většina informací poskytována v nedostatečné formě, než aby měla pro spotřebitele nějaký praktický význam. Banka tak sice formálně podmínku stanovenou v Kodexu splňuje, ale smysl Kodexu již naplněn není. Příkladem může být informace o způsobech zajištění úvěru naprostá většina bank zkratkovitě uvádí, že jako zajištění slouží zástava nemovitosti, v případě stavebního spoření pak, že zajištění není vyžadováno nebo je zajištěno formou ručení apod. V obchodních podmínkách však následně banka uvádí jako formu zajištění další požadavky, například vinkulaci životního pojištění ve prospěch banky. V krajním případě tak může docházet i ke klamání klienta. S uvedeným nedostatkem souvisí také využitelnost podávaných informací. Chybný je v tomto ohledu do jisté míry samotný Kodex pro obecnost požadovaných formulací, jak je popsáno výše. Například informace o nákladech úvěru a nákladech ostatních položek, jako je ocenění majetku, pojištění, správní náklady a podobně, by byly pro klienta velmi přínosné a mohou být rozhodné pro finální výběr produktu. Banky se ovšem až na výjimky omezují na prázdné formulace a klient ve většině případů nemůže mít představu, kolik ho skutečně úvěr bude stát. Extrémním příkladem může být výše zmíněný společný dokument stavebních spořitelen, který je natolik obecný, že jeho informační hodnota je téměř nulová. Výsledek plnění Kodexu tak může být v konečném důsledku přesně opačný klient obdrží v bance v záplavě dokumentů a letáků pouze o jeden nic neříkající materiál víc, který ho spíše odradí od snahy po získání relevantních a faktických vlastností produktu. Smyslem Kodexu má být především ucelenost, přehlednost a srozumitelnost podávaných informací. V praxi je však často třeba zmiňované informace aktivně vyhledávat a pokud o nich klient nemá předem představu, nemá šanci je zjistit. V tomto ohledu je výše zmíněný společný pokus stavebních spořitelen prospěšný alespoň v tom, že se snaží o naplnění Kodexu, pokud jde o jednotnou strukturu podávaných informací není už ovšem zřejmé, proč se zaměřuje pouze na prvních 6 informačních bodů Kodexu, při své obecnosti by mohl pokrýt klidně body všechny. Navíc i tento dokument některé informace zamlčuje či zkresluje, kupříkladu se zde vůbec nezmiňuje možnost banky žádat uzavření životního pojištění jako formy zajištění úvěru, přitom tento požadavek má oporu ve VOP většiny bank. Kromě toho je dokument na stránkách bank často těžko dohledatelný, v jednom případě není dostupný vůbec (Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.). U hypotečních bank je situace obdobná, pouze tři banky (Volksbank CZ, a.s., Hypoteční banka, a.s, GE Money Bank a.s.) připravily v souvislosti s plněním Kodexu dokument, který strukturovaně informuje klienty podle znění Kodexu. Wüstenrot hypoteční 8
banka a.s. pak postupuje poněkud specificky, na základě žádosti klienta mu poskytne předsmluvní informace vztahující se k úvěru, smyslem Kodexu však má být automatické poskytování těchto informací při jakékoli prezentaci produktu. I v případě výše zmíněných tří institucí je ovšem problémem přílišná obecnost podávaných informací, kromě prvně jmenovaného ústavu je materiál opět obtížně dohledatelný a to pouze jako soubor ke stažení. Jedině Volksbank CZ, a.s. plní beze zbytku podmínky Kodexu, informační materiál je na webu banky snadno dostupný na hlavní liště u úvěrových produktů a zároveň banka nezatěžuje klienta nadbytečnými a složitými informacemi. Bod 12 Kodexu, který stanoví povinnost informovat klienta o přistoupení banky ke Kodexu a místě, kde je dokument dostupný, nemusí na první pohled vypadat jako příliš podstatný. Míra jeho porušování (viz tabulka) však zřejmě dokazuje, že většina bankovních domů usoudila, že informační povinnosti stanovené Kodexem banka splňovala již před přistoupením ke Kodexu a proto není nutné provádět jakékoli další kroky pro jeho naplnění. Jen tak si lze vysvětlovat, že na webu některých institucí není ani sebemenší zmínka o existenci Kodexu a jeho uplatňování (Československá obchodní banka, a.s., Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.), jinde je tato informace často pouze v omezené míře (viz tabulka výše). Praktický přínos Kodexu pro klienty je tak alespoň pokud jde o uplatňování jeho obecné části na webu bank velmi nízký jednak pro svou nezávaznost a neplnění ze strany bank (pokud by všechny ústavy postupovaly jako zmíněná Volksbank CZ, a.s., přínos Kodexu by byl značně větší) a jednak pro svou obecnost. Tabulka ukazuje, že banky obvykle bez problémů splňují informování o obecných charakteristikách produktů, což zřejmě činily již před přistoupením ke Kodexu. Jedná se především o informace o účelovosti, typu nabízených úvěrů, úrokových sazbách a způsobech splácení. Naopak nejčastěji neinformují nebo informují nedostatečně o skutečných nákladech klienta, způsobech zajištění, způsobu a nákladech ocenění majetku či možnostech a podmínkách předčasného splacení, přitom právě tyto informace jsou pro klienta podstatné. Kromě přímých informací, které mají být poskytovány dle Kodexu je třeba hodnotit také obecnou úroveň informací, které banka dává klientovi k dispozici. V této souvislosti se míní především srozumitelnost a rozsah všeobecných obchodních a úvěrových podmínek, 9
vysvětlení užívaných pojmů, dostupnost informací o poplatcích a celková přehlednost webových stránek. Pokud jde o obchodní podmínky, jejich rozbor z právního hlediska uvádí další kapitola, nicméně častou slabinou je jejich rozsah a problematická srozumitelnost pro klienta. Je jasné, že banky cítí potřebu se dostatečně krýt před možným porušením smlouvy ze strany klienta a usilují o co možná nejpřesnější specifikaci práv, povinností a možných postupů. Na druhou stranu tento přístup často vede k tomu, že v obchodních podmínkách se opisuje zákon a konečné znění je složité i pro odborníka, natož klienta laika. V krajním případě, kdy dokument všeobecných obchodních podmínek má celkem 104 stran (GE Money Bank a.s.) si lze těžko představit klienta, který by byl schopen vše důkladně prostudovat a znát tak obsah celého smluvního závazku, nemluvě o tom, že klient by měl znát znění VOP před podpisem smlouvy. Na druhou stranu je třeba vyzdvihnout, že relevantní dokumenty jsou na webových stránkách obvykle snadno dostupné (pouze u Raiffeisen stavební spořitelny, a.s. nejsou dostupné Podmínky pro poskytování úvěrů, ačkoli na ně odkazují VOP) a u většiny institucí nechybí vysvětlení užívaných pojmů. Celkově je třeba zdůraznit, že banky obvykle o nabízených produktech poskytují dostatek informací, které jsou však někdy duplicitní a nepřehledné. Právě tento nedostatek by mohl odstranit Kodex, pokud by byla podle něj dodržována jednotná struktura. Na příkladu Volksbank CZ, a.s. je vidět, že poskytováním informací dle Kodexu je banka v podstatě schopna nabízený produkt popsat. 1.2.2. Plnění Kodexu při osobním jednání klienta s bankou (mystery shopping) Pro účely zjištění naplňování Kodexu ze strany bank při osobním jednání s klientem byla užita metoda tzv. mystery shoppingu, tedy výzkum kvality služeb prováděný metodou tzv. falešného zákazníka. V každé ze sledovaných úvěrových institucí byla provedena návštěva osoby, která předstírala zájem o uzavření úvěrové smlouvy. 11 Během komunikace s pracovníky banky bylo sledováno, zda banka splňuje stanovené informační povinnosti. V závěru jednání byl pracovník banky požádán o vyplnění standardizovaného formuláře. Z výsledků průzkumu vyplývá podobné zjištění jako z průzkumu webových stránek bank. Informace dle Kodexu byly většinou poskytnuty až po dotázání klienta, ovšem často 11 V některých případech bylo navštíveno více poboček jedné úvěrové instituce, viz příloha. 10
neúplně, navíc v některých případech se jednalo o nesprávné informace. Největší nedostatky lze sledovat v poskytnutých informacích o nutnosti zajištění úvěru a skutečných nákladech klienta na úvěr (i mimo banku). Zaměstnanci bank často nevědí o přistoupení banky ke Kodexu, z toho vyplývá, že také nemohou vědět, jaké informace mají klientovi poskytnout. Podrobné zhodnocení průzkumu jednotlivých poboček je uvedeno v příloze. 1.2.3. Plnění Kodexu v tištěných a informačních materiálech banky Tiskoviny a další informační materiály bankovních institucí v podstatě odpovídají prezentaci úvěrových produktů bank na jejich webových stránkách. Většina bankovních domů má tendenci klienta zahltit co největším počtem reklamních materiálů, často i na jiné, než klientem požadované produkty. V těchto materiálech je ale většinou faktických informací minimum a jsou značně nepřehledné. Opět pouze Volksbank CZ, a.s. dala klientovi k dispozici informační materiál, který odpovídá Kodexu (jedná se o stejný dokument, jaký je k dispozici na webových stránkách banky) a nezahlcuje klienta dalšími materiály. Zbylé dvě banky, které zpracovaly podobný dokument dle Kodexu (Hypoteční banka, a. s., GE Money Bank, a. s.), jej při osobním jednání klientovi nenabídly. Další 4 banky (HVB Bank Czech Republic a.s., ČSOB, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Wüstenrot hypoteční banka a.s.) se v tomto bodě neřídí jimi podepsaným kodexem. Obdobně nebyl klientovi v mnoha z navštívených stavebních spořitelen nabídnut společný dokument stavebních spořitelen zpracovaný pod hlavičkou AČSS (viz výše). Tento dokument byl nabídnut pouze ve třech ze čtyřech případů u Modré Pyramidy, a.s. a v jednom ze 4 případů u HYPO stavební spořitelny, a. s. Další 3 stavební spořitelny (Raiffeisen stavební spořitelna, a.s., Wüstenrot stavební spořitelna, a.s., Stavební spořitelna ČS, a. s.) se v tomto bodě neřídí jimi podepsaným kodexem. 1.2.4. Evropský standardizovaný informační formulář v českých bankách Jak již bylo zmíněno, formulář s konkrétním informacemi o vlastnostech a nákladech úvěru je zřejmě nejpodstatnější součástí Kodexu a pro klienta může být nejpřínosnější díky jednotné struktuře se mu nabízí možnost srovnání jednotlivých produktů a jejich výhodnost. Z průzkumu však vyplývá, že pouze tři finanční instituce (HVB Bank Czech Republic a.s., Volksbank CZ, a.s., Hypoteční Banka, a. s.) z 12 signatářů dokument klientovi poskytly, což je číslo skutečně alarmující. 11
ČS stavební spořitelna, a. s. vypracovala obdobu Evropského standardizovaného formuláře v podobě tzv. Informačního listu, který je dostupný na webu, avšak potenciálním klientům při osobní návštěvě nebyl nabídnut. 12
2. Nepřiměřené smluvní podmínky ve smlouvách o úvěru na bydlení a hypoteční kodex 2.1. Legislativní základ smluv o úvěrech na bydlení Základní právní normou upravující problematiku hypoték je zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen ObZ). Smlouvě o úvěru se konkrétně věnuje 497 a násl. S odkazem na 262, odst. 4 ObZ je však třeba použít vždy, je-li to ve prospěch spotřebitele, ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., tedy občanský zákoník (dále jen OZ). Spotřebitel nese odpovědnost za porušení povinností ze smluvních vztahů podle OZ a na jeho společné závazky se použijí ustanovení OZ. Zároveň zde platí všechny speciální normy o spotřebitelských smlouvách. Povinnosti bank jsou upraveny zejména v zákoně č. 21/1992 Sb., o bankách a zákoně č. 124/2002 Sb., o platebním styku. Další práva a povinnosti bank jsou obsaženy např. v zákoně č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, či zákoně č. 229/2002 Sb., o finančním arbitrovi. Smlouvy o úvěru se řídí také zákonem č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelského úvěru (nevztahuje se však na úvěry na bydlení), a zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. 2.2. Smluvní ujednání v neprospěch spotřebitele 2.2.1. Stanovení cen a poplatků Ze statistiky spotřebitelské poradny SOS vyplývá, že největším problémem ve vztahu bank a klientů je přetrvávající tendence bank svévolně zvyšovat poplatky a odměny podle sazebníku. V minulosti se projevoval tento problém především u klientů stavebních spořitelen, které nepřiměřeně zvyšovaly poplatky za vedení účtu. Po rozsáhlé diskuzi mezi bankami, státem a zástupci spotřebitelů byl nakonec tento problém vyřešen novelou zákona, která stanoví pevnou dobu, po kterou nemůže být poplatek zvyšován. Nyní se začíná projevovat tento problém u hypotečních bank, některé z nich zvýšily meziročně poplatky za vedení úvěrového účtu i o 50%. Toto téma je o to podstatnější, že úvěrová smlouva se uzavírá často i na několik desítek let a pokud klient ve smlouvě souhlasí s možností navýšení těchto poplatků, může se mu celý úvěr podstatně prodražit. 13
Tato analýza se nezabývá spornou otázkou, zda je vedení úvěrového účtu samostatná služba, za kterou by mělo být placeno nebo naopak služba samostatně vázaná, ale je třeba zdůraznit, že navyšování poplatku by mělo především odrážet skutečné náklady banky a celkovou inflaci. Kromě možnosti legislativního řešení, podobně jako je tomu u stavebního spoření, se nabízí řešení, které užívá po uplynutí zákonné fixace pro stanovení výše poplatku Stavební spořitelna České spořitelny a.s. Pro stanovení výše poplatku na každý kalendářní rok užívá vzorec: (původní výše poplatku) * [1 + 0,05 * (aktuální kalendářní rok kalendářní rok, kdy byl poplatek stanoven)]. Tímto způsobem je zajištěno každoroční navýšení poplatku o inflační rozdíly, zároveň má však klient jistotu, že nebude nucen platit nepřiměřené částky. Kromě stanovení výše poplatků činí problém také to, co je obsahem této služby. I při přistoupení na argumentaci finančních institucí, že vedení účtu je služba, přetrvává situace, kdy banky účtují další poplatky, které by logicky měly být součástí poskytované služby. Jednoduchým příkladem může být GE Money Bank a.s., která samostatně zpoplatňuje řádné zaslání potvrzení o výši úroků. Příkladů na toto téma by však mohlo být mnohem více. V souvislosti s poplatky za vedení účtu lze sledovat také diskriminační jednání některých stavebních spořitelen. Ačkoli stavební spoření jako takové nemusí nutně souviset s poskytováním úvěrů na bydlení, pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné mít veden také vkladový spořící účet, a proto se tímto problémem zabývá i tato studie. Stavební spořitelna České spořitelny a.s. stanoví v sazebníku rozdílnou výši poplatku za vedení účtu při rozdílném úročení vkladů. Přitom náklady na vedení účtu a předmět služby jsou bezesporu stejné, a proto lze toto jednání považovat za diskriminační. Podobně Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. stále účtuje poplatek za správu úrokového zvýhodnění, ačkoli zde jednoznačně spořitelna žádnou správu vést nemusí, poplatek je účtován ke smlouvám, kde je vyšší úroková sazba, než je bankou aktuálně nabízena. Nelze se tak ubránit dojmu, že stanovený poplatek je formou trestu pro klienty s vyšším úročením vkladu a má kompenzovat výhodu vyššího úročení. Kromě rozdílné výše poplatku SOS v minulosti opakovaně upozorňovalo na problematický postup stavebních spořitelen, pokud jde o změnu úročení již připsaných úroků ze stavebního spoření při změně smlouvy. 14
Pokud by byl Kodex závazný, mohl by mimo jiné vyřešit veškeré problémy týkající se odměn banky a možných změn úročení informace udávané v bodech 5 a 6 Kodexu by byly pro klienta směrodatné a při jejich porušení by se mohl domáhat nápravy. 2.2.2. Nepřiměřené smluvní vztahy Ve smluvním vztahu mezi klientem bankou by mělo být bráno v potaz, že se jedná o vztah profesionála a laika, kdy první má perfektní přehled o vlastních nabízených produktech, obvykle i o produktech konkurence a finančním trhu jako celku. K tomu disponuje rozsáhlým právním aparátem, který pracuje na zajištění jeho zájmů. Oproti tomu klient takové možnosti ve většině případů nemá a na banku spoléhá jako na zodpovědného partnera, který mu za úplatu zajistí vše potřebné. V praxi však často dochází k tomu, že obchodní podmínky chrání pouze banku, stanoví nepřiměřeně mnoho povinností pro klienta a naopak výrazně omezují odpovědnost banky. Výsledkem je pak často silně nevyvážený smluvní vztah. Smutným dokladem tohoto tvrzení může být fakt, že soupis práv klienta na prvním místě VOP je spíše výjimkou (obsahují snad pouze VOP Hypoteční banky, a. s.). V ustanoveních týkajících se odpovědnosti banky VOP obvykle odpovědnost banky minimalizují, někdy až na hranici zákona například GE Money Bank, a. s. stanoví, že není odpovědná za ztrátu převzatých dokumentů a vznik možné škody, pokud je měl klient předat podle instrukcí na jiné obchodní místo. Odpovědnost klienta je naopak rozšířena na co nejvíce možných situací. Znění několika VOP úvěrových institucí dokonce činí klienta odpovědného za zvýšené náklady banky a snížený zisk při změně právních předpisů nebo jiných okolností, které nemůže ani jedna strana ovlivnit (Hypoteční banka, a.s, Volksbank CZ, a.s., GE Money Bank a.s.). Jak již bylo poznamenáno v úvodu, tak složitý smluvní vztah, jakým úvěrová smlouva bezesporu je, vyžaduje oboustrannou důvěru a vysokou úroveň jednání. Banka však předem počítá s tím, že klient smlouvu bude porušovat a je osobou nedůvěryhodnou, naopak banka je osobou, u které se předpokládá vždy perfektní plnění smlouvy. Klient tak při uzavření smlouvy ve většině případů souhlasí s tím, že banka je oprávněná započíst veškeré, a to i nesplatné pohledávky, klient naopak není oprávněn započíst jakékoli pohledávky, které mu můžou vůči bance vzniknout. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. pak jde ještě dále, když stanoví, že je oprávněna zadržet plnění, které má provést ve prospěch účastníka smlouvy o úvěru, ke krytí vlastních nároků, i když jsou tato plnění vázaná na lhůtu nebo podmínku nebo nebudou vycházet ze stejného právního vztahu. 15
Při porušení smlouvy ze strany klienta je logické, že banka uplatní možnosti výpovědi, stanovení smluvních pokut a jiných poplatků, případně zvýší zajištění pohledávky, aby snížila možné riziko. Není ovšem jasné, z jakého důvodu VOP dvou úvěrových institucí (Wüstenrot hypoteční banka a.s., Hypoteční banka, a.s) při porušení smlouvy ze strany klienta stanoví možnost banky zvýšit platnou úrokovou sazbu, a to na dvojnásobek, respektive až trojnásobek původní sazby. Podobně Volksbank CZ, a.s. stanoví,, že je oprávněna vypovědět úvěrový vztah a prohlásit celou zbývající částku úvěru za splatnou v případě, že klient poruší jinou smlouvu s jakoukoliv třetí osobou, nebo jinou smlouvu uzavřenou s bankou, a takovéto porušení může podle názoru banky negativním způsobem ovlivnit schopnost klienta plnit jeho závazky dle úvěrové smlouvy. Opět je zde snaha banky chránit svá práva logická, ovšem výklad tohoto ustanovení může být velmi relativní a banka zohledňuje jiné právní vztahy, které nemusí mít jakoukoli souvislost s platební morálkou klienta. V souvislosti s možností různého výkladu obchodních podmínek vznikají z pohledu klienta další problémy. Je pravděpodobné, že úvěrová instituce by se neuchýlila k žádnému účelovému výkladu smlouvy, z hlediska právní jistoty jsou však nepříjemná ustanovení jako, že stavební spořitelna je oprávněna odstoupit od smlouvy o stavebním spoření, pokud by setrváním ve smluvním vztahu byly dotčeny oprávněné zájmy stavební spořitelny; stavební spořitelna není povinna sdělovat důvody tohoto odstoupení (Stavební spořitelna České spořitelny a.s.) či, že předčasné splacení překlenovacího úvěru je možné jen se souhlasem stavení spořitelny a to za poplatek, který není v sazebníku stanoven (Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.). Kromě toho, že ustanovení umožňuje svévolně rozhodnout o možnosti předčasného splacení i výši poplatku, porušuje tímto banka vlastní úvěrové podmínky, neboť ty stanoví, že poplatky stanoví sazebník banky. Podobný problém může přinést znění VOP, které umožňují výlučné posuzování bank, jaké doklady a zajištění mohou požadovat a pokud tyto doklady nezajistí klient, může je banka zajistit bez vědomí klienta na jeho náklady. Nejistotu klienta zvyšuje možnost banky měnit VOP, které jsou jinak považovány za nedílnou součást smlouvy. Pouze dvě úvěrové instituce stanoví, že při nesouhlasu klienta s novým zněním VOP platí původní (Raiffeisenbank, a.s., omezeně také HVB Bank Czech Republic a.s.), ve všech ostatních případech platí nové VOP nebo banka smlouvu vypoví. Specifické podmínky pro přiznání úvěru stanoví stavební spořitelny. Jednou z podmínek pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření je totiž nutnost dosáhnout 16
bankou stanoveného tzv. hodnotícího čísla. Výši tohoto ukazatele však stavební spořitelny uvádí formou sdělení nebo oznámení, které vydávají opakovaně, v extrémním případě každý měsíc (Wüstenrot - stavební spořitelna a.s.). Kromě toho u některých ústavů sdělení udává další důležité údaje pro klienta, jako je výše úroku nebo procento naspořené cílové částky pro přidělení úvěru. Klient tak nemůže vlastním jednáním ovlivnit, zda podmínky pro přidělení úvěru bude splňovat či nikoli, u výše zmíněného ústavu může dojít k situaci, kdy jeden měsíc klient má nárok na úvěr a další už nikoli. Možností řešení tohoto problému je stanovení těchto parametrů na začátku smluvního vztahu s platností po celou dobu smlouvy. Ze studovaných ústavů však toto činí pouze jediný, Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Část studie týkající se právní nejistoty na straně klienta se může zdát přehnaně alarmující. Lze totiž předpokládat, že renomované bankovní instituce dodržují postupy etického jednání a platné právo obecně. Dokladem toho, že tomu tak vždy nemusí být, je například neplnění informačních povinností ve smyslu 54a Obč.Z při uzavření smlouvy prostředkem komunikace na dálku, konkrétně poskytování informace o možnosti odstoupení od smlouvy (například Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. při uzavření smlouvy na webu banky). Podobně podpisem smlouvy s HVB Bank Czech Republic a.s. klient souhlasí s prodloužením promlčecí doby na 10 let ve smyslu 401 ObZ. Jak je ovšem uvedeno v části této studie popisující legislativní základ úvěrových smluv, a ačkoli hlavním právním předpisem pro tyto vztahy je ObZ, na závazky klienta se použijí ustanovení OZ, který kogentně stanoví tříletou promlčecí dobu a tuto část VOP lze tedy považovat za neplatnou. 2.2.3. Komunikace mezi smluvními stranami, reklamace a ochrana osobních údajů Časté stížnosti spotřebitelů směřují také na problémy při komunikaci s bankou. V podstatě všechny obchodní podmínky stanoví povinnost klienta uvést adresu pro doručování a písemný způsob komunikace mezi klientem a bankou. Při doručování je důsledně dodržována fikce doručení, někdy je však dovedena do krajnosti, když se považuje třetí den uložení zásilky za doručení (Hypoteční banka, a.s, Raiffeisenbank, a.s., GE Money Bank a.s.). Především je v dnešní hektické době třeba připomenout, že klasická forma poštovního doručování může být poněkud nepraktická a i při nejlepší vůli se klient nemusí důležité skutečnosti dovědět včas. Tento problém je ještě zvýrazněn například povinností uvést jako doručovací adresu místo v ČR (Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.). Nabízí 17
se úvaha, zda by nebylo vhodnější dát klientovi možnost výběru mezi klasickou a elektronickou formou písemné komunikace, případně zasílat dokumenty oběma způsoby s tím, že v případě sporu má klasická forma doručení přednost. Další nejasnost pak může být způsobena tím, že za okamžik doručení bance je považováno doručení písemnosti na sídlo banky. Pokud klient písemnost doručí na obchodní místo, pozbývá možnosti sledovat datum doručení písemnosti do sídla společnosti (ze sledovaných úvěrových institucí toto stanoví jasně a výhodně pro klienta pouze Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.). V souvislosti s problémy s doručováním, jak je popsáno výše, může činit komplikace také krátká lhůta pro podání reklamace od doručení výpisu z účtu (nejkratší 15 dnů u GE Money Bank a.s.). Reklamační řád jednoho ze sledovaných ústavů pak stanoví možnost banky žádat poplatek za neoprávněnou reklamaci (HVB Bank Czech Republic a.s.). V rámci platebního styku mezi klientem a bankou pak většina institucí stanoví jako okamžik doručení prokazatelné přijetí platby bankou, eventuelně má toto přijetí klient prokazovat, což je z podstaty věci pro klienta velmi problematické. Pouze Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. jasně stanoví, že v pochybnostech o platbě musí klient pouze doložit, že platba byla provedena. Pokud jde o ochranu osobních údajů, v podstatě ve všech sledovaných případech má banka možnost pořizovat kopie dokladů a zjišťovat o klientovi na jeho náklady informace, které uzná za vhodné. Tato možnost je dovedena do krajnosti u GE Money Bank a.s., kde klient souhlasí s tím, že banka může o klientovi získávat jakékoli informace, jež uzná za vhodné, včetně informací od třetích osob a klient je povinen ji k tomu dát plnou moc. Skutečně nekompromisně zní ustanovení v úvěrových podmínkách Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s., kdy klienti souhlasí s tím, aby stavební spořitelna používala jejich rodné číslo a pořizovala kopie jejich osobních dokladů. Tento souhlas je neodvolatelný a uděluje se na dobu určitou počínaje jeho udělením až do uplynutí doby 10ti let od zániku veškerých závazků či jiných právních vztahů vzniklých mezi daným účastníkem smlouvy o úvěru a stavební spořitelnou. U Hypoteční banky, a.s a Československé obchodní banky, a.s. si tuto možnost banka vyhrazuje na čtyři roky po zániku závazku. Ačkoli je pro jasnou identifikaci klienta vcelku logický požadavek na udávání rodného čísla, je otázkou, zda je skutečně nutné ho uvádět například při podání reklamace (stanoví například Volksbank CZ, a.s.). Námitka proti shromažďování všech osobních údajů je o to podstatnější, že ve většině případů si banka vyhrazuje právo na předávání těchto údajů pro 18
obchodní a marketingovou činnost svým obchodním partnerům a externím spolupracovníkům, čímž se možnost zneužití těchto údajů zvyšuje. 3. Desatero doporučení pro klienty při sjednávání úvěru na bydlení 1. Smlouvu a všeobecné obchodní podmínky stejně jako podmínky pro poskytování úvěru a další dokumenty si vždy pečlivě prostudujte. U položek, jimž nerozumíte, si udělejte poznámky. 2. Zeptejte se pracovníků banky na ustanovení, kterým přesně nerozumíte, případně se obraťte na právníka nebo jiného specialistu, který Vám smysl ustanovení vyloží. 3. Pokud se rozhodnete využít služeb makléře či jiného zprostředkovatele, vždy dbejte na to, aby se jednalo o seriózní společnost, která má platnou smlouvu o zastoupení s úvěrovou institucí a podniká na základě platného povolení. Zajímejte se, zda zprostředkovatel dodržujte Kodex a další informační povinnosti, ke kterým se banka zavázala. 4. Zajímejte se, jaká forma a způsob zajištění úvěru může být bankou vyžadována a jaké dokumenty může banka požadovat. Zjistěte si také náklady na obstarání požadovaných dokumentů. 5. Ověřte si, za jakých podmínek lze úvěr splatit předčasně, právě toto se může u jednotlivých institucí a produktů výrazně lišit. 6. Pokud Vám byla dána konkrétní úvěrová nabídka, ověřte si, po jakou dobu je platná, může se stát, že se jedná o akční nabídku s omezenou dobou platnosti. 8. Ověřte si, jakým právem a jakými zákony se navrhovaná smlouva má řídit, kde se mají řešit případné spory ze smlouvy vzniklé, a možné následky porušení smlouvy. Především buďte opatrní, pokud je ve smlouvě uvedena tzv. rozhodčí doložka. 19